Vereinfachtes Verfahren nach 13 BauGB zur Aufstellung des Bebauungsplanes Pfaffenreuth, Gemarkung Wölsau. Begründung

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1 Grundlagen Vereinfachtes Verfahren nach 13 BauGB zur Aufstellung des Bebauungsplanes Pfaffenreuth, Gemarkung Wölsau Begründung 1. Anlass, Ziele Der Ortsteil Pfaffenreuth stellt sich als dörflich geprägter Altort mit östlich angrenzenden Neubaubereichen dar. In Pfaffenreuth leben auf einer Fläche von etwa 8 ha ca. 530 Personen. Die Bauleitplanung ist erforderlich um Pfaffenreuth trotz zurückgehender Landwirtschaft dauerhaft zu etablieren und eine in Ansätzen vorhandene Wohnbebauung auf einer durch Straßen vordefinierten Fläche städtebaulich geordnet zu vervollständigen. Die planmäßige, bauliche Weiterentwicklung stärkt Pfaffenreuth und verhindert, dass ein Wildwuchs an Bauvorhaben den Ortsteil überfremdet und seine dörfliche Ausprägung unterwandert. Neben der geregelten Bebauung sollen mit Hilfe des Bebauungsplans auch ungünstige Grundstückszuschnitte behoben und Standorte bisheriger landwirtschaftlicher Nebengebäude für eine bauliche Entwicklung bereitgestellt werden. Da in näherer Zukunft eine Kanalisierung im Trennsystem erfolgen soll, ist mit weiteren Bauanfragen zu rechnen. Ziel der Stadt Marktredwitz ist es, den ländlichen Charakter unter Beibehaltung der landwirtschaftlichen Nutzung und einer gemäßigten Weiterentwicklung der Wohnnutzung zu erhalten. Dazu soll eine Abrundung der Bebauung im Nordosten mit gestalterischen Maßnahmen am Ortsrand kombiniert werden. Die Fläche des Bebauungsplans kann als im Zusammenhang bebauter Ortsteil nach 34 BauGB beurteilt werden, geht aber von der Größe über eine Baulücke hinaus und wird zur Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung überplant. Da regelmäßig Bauanträge eingehen die Einzelfallentscheidungen nach 34 BauGB bedürfen, soll mit einem Bebauungsplan die weitere Entwicklung gesteuert werden. Die Erforderlichkeit einer Bauleitplanung wird durch die Ortsrandlage, die Konflikte zur verkehrlichen Erschließung der Grundstücke und der Regelung des ruhenden Verkehrs unterstrichen. Die Fläche des Bebauungsplans ist mit einigen Gebäuden bebaut und durch die Planung erweitert sich der Ortsteil nicht in den Außenbereich. 2. Beschreibung des Geltungsbereiches 2.1 Lage, Abgrenzung, Größe Der Ortsteil Pfaffenreuth liegt im Süden von Marktredwitz, ca. 1,8 km von der zentralen Innenstadt entfernt. Der Geltungsbereich bildet den nordöstlichen Ortsrand. Nördlich befindet sich lediglich ein größeres ehemaliges landwirtschaftliches Anwesen, welches zu Wohnzwecken genutzt wird. Bis auf die Westseite ist das Plangebiet von Straßen umgeben, welche auch der Erschließung der Grundstücke dienen. Im Osten und Norden schließt sich an die Straßen landwirtschaftliche Flur an. Der nahezu rechteckige Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca m² bei einer Länge von ca. 160 m und einer Breite von ca. 90 m.

2 2 Pfaffenreuth liegt im Mittel ca. 560 m über dem Meeresspiegel. Das Plangebiet stellt sich von der Topographie als relativ ebenes Gelände dar, welches von Norden nach Süden ca. 2,5 m und von Westen nach Osten ca. 3,0 m fällt. 2.2 Nutzungen, Nutzungseinschränkungen Das Gelände ist in Teilbereichen mit Wohnhäusern, Garagen und landwirtschaftlichen Nebengebäuden bebaut. Die weiteren Flächen unterliegen landwirtschaftlicher Nutzung (Wiese, Acker). Hinweise zu Nutzungseinschränkungen durch Schwierigkeiten im Baugrund oder Altlasten liegen der Stadt Marktredwitz nicht vor. 3. Vorgaben, Rahmenbedingungen 3.1 Raumordnung, Landes- und Regionalplanung Bauleitpläne sind nach 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung anzupassen, welche in den Raumordnungsplänen Landesentwicklungsprogramm (LEP) und Regionalplan definiert werden. Entsprechend dem Landesentwicklungsprogramm wird mit der Bauleitplanung die organische Weiterentwicklung des Ortsteiles Pfaffenreuth beabsichtigt. In der Regel handelt es sich bei Anfragen um Ansässige, die im Heimatort bauen wollen. Eine Bevölkerungszuwanderung ist in den ländlichen Ortsteilen in einem nicht unverhältnismäßigen Maße zu erwarten. Die gewachsene Siedlungsstruktur wird durch den Bebauungsplan gemäß den Zielen des LEP erhalten und unter Wahrung der natürlichen Lebensgrundlagen entsprechend den Bedürfnissen der Bevölkerung nachhaltig weiterentwickelt. Die Festsetzungen helfen die Kulturlandschaft zu bewahren, die Baukultur zu fördern sowie das charakteristische Orts- und Landschaftsbild zu erhalten. Der Geltungsbereich wurde so gewählt, dass die Zersiedelung der Landschaft weitgehend verhindert wird. Der Regionalplan Oberfranken-Ost weist im Ziel B II (Siedlungswesen) für den Bereich Marktredwitz/Wunsiedel darauf hin, dass auf die Verdichtung bestehender Siedlungsgebiete hingewirkt werden soll. Eine Empfehlung, die der Bebauungsplan aufgreift, da eine teilweise bebaute Fläche städtebaulich weiterentwickelt wird. Mit der Zäsur der Gemeindeverbindungsstraße im Osten sowie vorhandener Bebauung im Norden und Süden wird ersichtlich, dass es sich bei der Planung um eine in der Begründung des Regionalplans gewünschte kompakte Weiterentwicklung handelt. Eine linienhafte Fortsetzung des Ortsteiles in den Außenbereich wird vermieden. Die vorhandene, verstreute Bebauung wird durch die Aktivierung dazwischenliegender Flächen zugunsten eines städtebaulichen Gesamtkonzeptes verdichtet. Die im Regionalplan geforderte Freihaltung schützenswerter Landschaftsbestandteile findet durch die Überplanung einer vorgeprägten Fläche Berücksichtigung. 3.2 Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan ist der ursprüngliche Ort im Westen als gemischte Baufläche M dargestellt und entspricht einem Dorfgebiet. Der östliche Teil kann als Neubaubereich bezeichnet werden und ist als Wohnbaufläche W dargestellt. Dabei handelt es sich sowohl um bereits bebaute Flächen, als auch um neu dargestellte und zur Arrondierung vorgesehene Areale.

3 3 Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist als Wohnbaufläche W dargestellt, womit er dem Entwicklungsgebot gemäß 8 Abs. 2 BauGB entspricht. Städtebauliche Planung 1. Bauliche Nutzung 1.1 Art der baulichen Nutzung Der Bebauungsplan setzt zur Stärkung der Wohnfunktion im Ortsteil ein Allgemeines Wohngebiet WA fest. Da der ländliche Charakter nicht unterwandert werden soll, sind die Ausnahmen gemäß 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO bis auf Betriebe des Beherbergungsgewerbes nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Diese einzig zulässige Ausnahme soll kleinere Pensionen oder die Einrichtung von Fremdenzimmern zur Stärkung des Tourismus ermöglichen. 1.2 Bauweise Die Bauweise wird gemäß 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und 22 Abs. 2 BauNVO als offene Bauweise festgesetzt, was dem baulichen Charakter des Ortsteiles entspricht. Neben Einzelhäusern werden nur Doppelhäuser zugelassen, da verdichtetere Wohnformen der bisherigen Siedlungsstruktur widersprechen würden. 1.3 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung richtet sich nach der vorhandenen Bebauung und wird durch die Grundflächenzahl, die Wandhöhe und mittelbar durch die Dachneigung festgesetzt. Die Grundflächenzahl von 0,3 entspricht dabei der lockeren, in ländlichen Siedlungen anzutreffenden Bebauung mit entsprechendem Freiflächen- bzw. Gartenanteil. Die Wandhöhe wird auf max. 6,50 m, gemessen vom natürlichen Gelände, festgesetzt. Hiermit wird die Möglichkeit eröffnet, 2-geschossig zu bauen, was für das Ortsbild verträglich erscheint. Die Zahl der Vollgeschosse wird auf zwei beschränkt, sodass ein als Vollgeschoss ausgebautes Dachgeschoss nur bei einem ansonsten eingeschossigen Gebäude in Frage kommt. 2. Baugestaltung 2.1 Baukörper, Fassaden Bei der Gestaltung der Baukörper ist dem gewachsenen Ortsteil einerseits, den Wünschen und Ansprüchen der Bauherrn nach Individualität andererseits, Rechnung zu tragen. Dachgauben zur besseren Ausnutzung des Dachgeschosses sowie Erker und Zwerchgiebel sind zulässig, aber die Gesamtlänge der einzelnen Dachaufbauten und Zwerchgiebel darf maximal 1/3 der jeweiligen Trauflänge nicht überschreiten. Bei mehr als einem Dachaufbau kann die Gesamtaufbaulänge bis zu maximal 1/2 Trauflänge betragen, wenn der Abstand untereinander mindestens 1 m beträgt. Dachaufbauten müssen im inneren Drittel der jeweiligen Dachfläche situiert werden.

4 4 2.2 Dächer Die Dächer sind als geneigte Dächer festgesetzt, was eine hohe Flexibilität hinsichtlich der Gestaltung mit sich bringt. Diese Festsetzung erscheint dem bisherigen Ortsteil gegenüber verträglich, da auch landwirtschaftliche Gebäude neben klassischen Satteldächern häufig mit Pultdächern o. ä. versehen sind. Durch die zulässige Bandbreite der Dachneigung von 15 45, wird den Bauherren ein weiter Spielraum gegeben. Die vorhandenen Baukörper weisen ebenfalls geneigte Dächer mit unterschiedlicher Neigung auf, sodass der Bebauungsplan sich der Umgebung anpasst. Eine Firstrichtung wird nicht festgesetzt. Hierdurch wird, im Rahmen der vorgegeben Baugrenzen, die Gebäudestellung auf dem Grundstück offen gelassen. Die Möglichkeit eines verschachtelten, gewachsen erscheinenden Ortsrandes gegenüber einer klaren Abgrenzung zum Außenbereich ist damit gegeben. Die Farbgestaltung der Dachdeckung wird auf Grund der bestehenden Bebauung, auf rot bis braun oder grau bis schwarz begrenzt. In anderen Farben eingefärbte und/oder engobierte/glasierte Dacheindeckungen sind unzulässig. Gründächer sind im Zuge einer nachhaltigen Regenwasserbewirtschaftung erwünscht. 3. Erschließung 3.1 Verkehr Das Baugebiet ist an der Ostseite an die Gemeindeverbindungsstraße Friedenfelser Straße und an der Nord- und Südseite an Ortsstraßen angebunden. Durch diese Straßen ist die Erschließung der Grundstücke sichergestellt. Der Bebauungsplan setzt zur Vermeidung von Verkehrsstörungen und aus gestalterischen Gründen gebündelte Grundstückszufahrten fest. Für zwei Grundstücke erfolgt die Erschließung über Privatwege, welche als Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung festgesetzt werden. Der Erwerb und die Widmung zu öffentlicher Verkehrsfläche erscheint hier aus wirtschaftlichen wie städtebaulichen Gründen als nicht sinnvoll. Die Herstellung der Zufahrten wird jeweils im Rahmen der Zulassung des Bauvorhabens geregelt. 3.2 Versorgung Der Ortsteil Pfaffenreuth wird mit Wasser aus der öffentlichen Wasserversorgung der Stadt Marktredwitz versorgt. Da jedoch unbefriedigende Druckverhältnisse vorliegen, gilt die Erschließung mit Wasser derzeit als nicht gesichert. Zur Schaffung eines ausreichenden Wasserdrucks können Hausdruckerhöhungsanlagen von den Bauherren zu ihren Lasten eingebaut werden. Die Stadtwerke Marktredwitz weisen darauf hin, dass der Neubau einer Druckerhöhungsanlage für den gesamten Ortsteil zur Zeit nicht geplant ist.

5 5 3.3 Entsorgung Die ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung für den Ortsteil Pfaffenreuth wird in absehbarer Zeit durch eine Trennkanalisation vollzogen. In der südlich des Baugebiets verlaufenden Ortsstraße befindet sich derzeit ein Kanal zur Ableitung der Oberflächenwasser sowie der Abwässer aus den Überläufen der Hauskläranlagen, welcher jedoch für eine zusätzliche Abwasseraufnahme nicht ausreichend ist. Aktuell erteilte Baurechte wurden zur Erstellung einer Kleinkläranlage (Dreikammergrube) verpflichtet, die nach Erstellung des Schmutzwasserkanals als Regenwasserzisterne genutzt werden kann. 4. Grünordnung 4.1 Anpflanzungen Die Freiflächengestaltung wird im Bebauungsplan nicht explizit geregelt. Zur Grünordnung ist eine Eingrünung zu den öffentlichen Flächen mit freiwachsenden Hecken heimischer Gehölze festgesetzt. Bei der Gartengestaltung sind möglichst heimische Pflanzen zu verwenden, um den bäuerlichdörflichen Charakter zu erhalten. Auf Koniferen (Nadelgehölze) ist zu verzichten, da diese zwar durch schnellen Aufwuchs Sichtschutz bieten, aber mit der Zeit sehr unansehnlich werden. Außerdem verschatten und versauern diese Gehölze den Boden, was Moosbefall auf Rasenflächen usw. mit sich bringt. 4.2 Oberflächenbefestigung Zufahrten und sonstige befestigte Oberflächen sollen im Sinne einer nachhaltigen Regenwasserbewirtschaftung aus wasserdurchlässigen Materialien hergestellt werden, so dass Niederschlagswasser auf dem Grundstück verbleibt und dem natürlichen Wasserkreislauf zugeführt wird. Das Auffangen in Zisternen o. ä. wird begrüßt. Die Maßnahmen müssen gewährleisten, dass dem öffentlichen Straßengrund kein Wasser zugeführt wird. Eingriffsregelung Zur Bearbeitung wurde der Leitfaden des Bayerischen Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen verwendet. Es handelt sich bei dem Gelände um eine landwirtschaftliche Nutzfläche ohne Gehölzanteile. Eine Bestandsaufnahme ergab keine bedeutsamen Pflanzen- oder Tiervorkommen. Die umgebene Bebauung prägt die Fläche vor, was die ökologische Bedeutung stark einschränkt. Ziele des Umweltschutzes, auch aus dem Landschaftsplan oder sonstigen Fachbeiträgen ersichtliche, sind nicht bekannt. Für die Straße östlich des Plangebietes sieht der Landschaftsplan eine Allee vor. Die Schutzzone des Landschaftsschutzgebietes Naturpark Fichtelgebirge grenzt im Osten an das Baugebiet. Die Beurteilung führt zu dem Ergebnis, dass es sich um Flächen handelt, die nach 34 BauGB bebaubar wären. Bei einer Einzelfallgenehmigung nach 34 BauGB ist die Eingriffsregelung nicht anzuwenden, wenn nicht höheres Baurecht ausgeschöpft wird, als es in der Umgebung zu finden ist. Die festgesetzte Eingrünung dient zusätzlich als eingriffsminimierende Maßnahme. Diese zwei Umstände führten dazu, dass das vereinfachte Vorgehen mittels Checkliste angewendet wurde (siehe Anhang).

6 6 Da durchgängig die Fragen mit beantwortet werden konnten, besteht für den Bebauungsplan kein weiterer Kompensationsflächenbedarf. Umweltprüfung Es handelt sich um ein Bebauungsplanverfahren nach 13 BauGB, wobei gemäß 13 Abs. 3 BauGB von einer Umweltprüfung und den damit verbundenen Angaben abgesehen wird. Stadt Marktredwitz Sachgebiet Stadtplanung Marktredwitz,

7 Anhang 7 Checkliste zur vereinfachten Vorgehensweise 0. Planungsvoraussetzungen 0.1 Bebauungsplan mit integriertem Gründordnungsplan Der Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan wird aufgestellt (differenzierte Bearbeitung des Grünordnungsplans nach Art. 3 Abs. 2 4 BayNatschG). 1. Vorhabenstyp 1.1 Art der baulichen Nutzung Es handelt sich beim Vorhaben um ein reines Wohngebiet (nach 33 BauNVO), ein allgemeines Wohngebiet (nach 4 BauNVO)? 1.2 Maß der baulichen Nutzung Die festgesetzte oder berechnete GRZ wird nicht größer als 0,3 sein. 2. Schutzgut Arten und Lebensräume 2.1 Im Baugebiet liegen nur Flächen, die eine geringe Bedeutung für Natur und Landschaft haben; Flächen hoher Bedeutung, wie Flächen nach den Listen 1 b und 1 c (siehe Anhang), Schutzgebiete im Sinne der Abschnitte III und III a BayNatschG, gesetzlich geschützte Biotope bzw. Lebensstätten oder Waldflächen, werden nicht betroffen. 2.2 Im Bebauungsplan sind geeignete Maßnahmen zur Durchführung und zur Lebensraumverbesserung (vgl. z. B. Listen 2 und 3 a) vorgesehen. 3. Schutzgut Boden Der Versiegelungsgrad wird durch geeignete Maßnahmen (vgl. z. B. Listen 2 und 3 a) begrenzt. Art des Vorhabens: WA Empfehlungen zur Anpflanzung GRZ, Empfehlungen zur Oberflächengestaltung 4. Schutzgut Wasser 4.1 Es liegt ein ausreichender Flurabstand zum Grundwasser vor. Erläuterung: Die Baukörper werden nicht ins Grundwasser eindringen. 4.2 Quellen und Quellfluren, wasserführende Schichten (Hangschichtwasser) und regelmäßig überschwemmte Bereiche (Auenschutz) bleiben unberührt. 4.3 Im Baugebiet sind geeignete Maßnahmen zum Schutz des Wassers vorgesehen. Erläuterung: Eine möglichst flächige Versickerung z. B. durch begrünte Flächen oder Versickerungsmulden, wird gewährleistet; private Verkehrsflächen und Stellplätze erhalten wasserdurchlässige Beläge. Begrenzung der GRZ, private Grünflächen

8 8 5. Schutzgut Luft/Klima Bei der Planung des Baugebietes wurde auf Frischluftschneisen und zugehörige Kaltluftentstehungsgebiete geachtet. Erläuterung: Durch die Bebauung wird weder eine Frischluftschneise noch ein zugehöriges Kaltluftentstehungsgebiet maßgeblich beeinträchtigt. 6. Schutzgut Landschaftsbild 6.1 Das Baugebiet grenzt an eine bestehende Bebauung an. 6.2 Die Planung berücksichtigt exponierte und für das Landschaftsbild oder die naturgebundene Erholung bedeutsame Bereiche. Erläuterung: Das Baugebiet beeinträchtigt weder exponierte, weithin sichtbare Höhenrücken/Hanglagen noch kulturhistorische bzw. landschaftsprägende Elemente (z. B. Kuppe mit Kapelle o. ä.); maßgebliche Erholungs- räume werden berücksichtigt. 6.3 Einbindung in die Landschaft: Für die landschaftstypische Einbindung sind geeignete Maßnahmen vorgesehen (z. B. Ausbildung eines grünen Ortsrandes, vgl. z. B. Liste 4). straßenbegleitende Allee Sind alle Fragen mit beantwortet, besteht kein weiterer Ausgleichsbedarf!