VORHABEN 1. Änderung des Bebauungsplanes "Färberstraße" VORHABENSTRÄGER Stadt Schwarzenbach a.d. Saale LANDKREIS Hof BEGRÜNDUNG ZUM ENTWURF VOM 15.12.2015 VORHABENSTRÄGER: Stadt Schwarzenbach a.d. Saale Ludwigstraße 4 95126 Schwarzenbach a.d. Saale T +49 9284 933 0 AUFGESTELLT: BAURCONSULT Raiffeisenstraße 3 97437 Haßfurt T +49 9521 696 0 Schwarzenbach a.d. Saale, Haßfurt, 15.12.2015 156145-02
INHALTSVERZEICHNIS SEITE 1. Planungsgrundlagen... 3 1.1 Vorbemerkung... 3 1.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan... 3 2. Planungsziel... 4 3. Größe des Geltungsbereichs... 4 4. Art der Nutzung... 6 5. Baustruktur... 6 6. Verkehrsflächen... 6 7. Naturschutz... 7 8. Gewässer... 7 9. Denkmalpflege... 7 10. Ver- und Entsorgung... 7 11. Immissionsschutz... 8 12. Inhalte der 1. Änderung... 8 12.1 Anpassung der Nutzungsschablone... 8 12.2 Aktualisierung / Anpassung der Baugrenze an das westliche Ende des Änderungsbereiches... 9 12.3 Aktualisierung der internen Wegerschließung... 9 Anlage 1: Begründung zum Grünordnungsplan Anlage 2: Schalltechnisches Gutachten Seite 2 von 10
1. Planungsgrundlagen 1.1 Vorbemerkung Die Stadt Schwarzenbach a.d. Saale besitzt einen rechtskräftigen Bebauungsplan Färberstraße vom 15. März 2005. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes erstreckt sich östlich der Färberstraße und umfasst die Flächen der ehemaligen Angermühle und des Malzhauses (Fl.-Nr. 319) sowie die südlich anschließenden Grundstücke (Fl.-Nr. teilweise 310, 312, 312, 313, 313/1, 314, 315, 317). Im südlichen Bereich befindet sich westlich der Färberstraße das Gelände der Firma Hagold Hefe GmbH (Standort Hefefabrik Giegold). Diese muss zur Sicherung des Standortes in Schwarzenbach a.d. Saale ihre Produktionsfläche vergrößern. Diesbezüglich wird hinsichtlich einer Betriebserweiterung des Standortes Hefefabrik Giegold der Hagold Hefe GmbH eine Änderung des bestehenden Bebauungsplanes notwendig. Am 27.10.2015 beschloss der Stadtrat der Stadt Schwarzenbach a.d. Saale die 1. Änderung des Bebauungsplanes Färberstraße. Das Bauleitplanverfahren kann nach 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahrens erfolgen, da a) es sich um die Nachverdichtung einer bestehenden Gewerbefläche handelt, b) mit Blick auf die umliegende Bebauung keine Beeinträchtigung erfolgt c) und der Änderungsbereich an bereits angrenzende Wege und Straßen sowie Ver- und Entsorgungseinrichtungen angeschlossen werden kann. Die Größe des Geltungsbereiches ist mit ca. 0,41 ha geringer als 20.000 m², sodass eine Vorprüfung des Einzelfalles, darüber dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen haben wird, entfallen kann ( 13a Abs. 1 BauGB). 1.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Die Stadt Schwarzenbach a.d. Saale verfügt über einen Flächennutzungsplan i. d. F. vom 30.10.2013. Der Geltungsbereich ist darin als Gewerbegebiet dargestellt. Der Änderungsbereich des Bebauungsplanes ist somit gemäß 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt worden. Seite 3 von 10
2. Planungsziel Planungsziel der 1. Änderung des Bebauungsplanes Färberstraße der Stadt Schwarzenbach a.d. Saale ist den Standort Hefefabrik Giegold der Hagold Hefe GmbH zu sichern. Für die Erreichung dieses Zieles sind die Nutzungsschablone und die internen Wegeführungen anzupassen. 3. Größe des Geltungsbereichs Abbildung 1: Geltungsbereiche des rechtskräftigen Bebauungsplanes & der 1. Änderung "Färberstraße" (eigene Darstellung, Kartengrundlage BayernAtlas, letzter Abruf: 09.12.2015). Der in der 1. Änderung betroffene Geltungsbereich umschließt die Fl.-Nr. 313, 315 und teilweise Fl.- Nr. 310 und umfasst eine Fläche von 0,41 ha. Die Ausgleichsfläche befindet sich auf dem Flurstück 1110 und umfasst eine Fläche von 500m². Seite 4 von 10
Abbildung 2: Geltungsbereiche des rechtskräftigen Bebauungsplanes & der 1. Änderung "Färberstraße" (eigene Darstellung, Kartengrundlage: Kataster der Stadt Schwarzenbach a.d. Saale) Stand: 15.12.2015 Seite 5 von 10
4. Art der Nutzung Für die im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzten gewerblichen Bauflächen (GE1, GE2a, GE2b) wird eine einheitliche Nutzungsschablone festgesetzt (GE: GRZ: 0,8, GFZ 2,4; Wandhöhe talseits max. 18 m), welche den geplanten und zukünftig beabsichtigen baulichen Entwicklungen gerecht wird. Eine städtebauliche Beeinträchtigung des Umfeldes kann anhand der vorgelegten Ansichten nicht festgestellt werden. Für die außerhalb des Geltungsbereiches der 1. Änderung des Bebauungsplanes befindliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung (Fl.-Nr. 319) entfällt in den textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan der Zusatz Ausweichfläche für LKW. 5. Baustruktur Die vorhandene Bebauung hat Bestandschutz. Darüber hinaus sind die Gebäude Färberstraße Nr. 22 und 24 als Baudenkmal in der Denkmalliste eingetragen. Im Bebauungsplan ist für das MI Gebiet eine offene Bauweise festgesetzt. Im Gewerbegebiet wird aufgrund der erforderlichen gewerblichen Einrichtung für einen funktionsfähigen Produktionsablauf eine talseitige Wandhöhe von 18 m festgestellt. Im Hinblick auf die gewerbliche Nutzung wurde auf eine Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse verzichtet. 6. Verkehrsflächen Die zukünftige Erschließung erfolgt durch die geplante bauliche Erweiterung für Lager und Kühlung nicht wie bisher im rechtskräftigen Bebauungsplan vorgesehen an der Westgrenze der Fl.-Nr. 315 und 313, sondern an der Ostgrenze. Hierfür wird ein Wegerecht im Bebauungsplan festgesetzt. Eine Anbindung über die Färberstraße ist weiterhin erforderlich. Die Verladung der Fertigprodukte auf Kühl-LKW und die Anlieferung der Palettenware erfolgt in, bzw. aus Richtung zum bestehenden Werksgelände Richtung Südwesten. Somit kann die vorhandene Belastung an der Ecke Färberstraße / Aspergässchen durch den Verladeverkehr erheblich reduziert werden. Für die außerhalb des Geltungsbereiches der 1. Änderung des Bebauungsplanes befindliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung entfällt in den textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan der Zusatz Ausweichfläche für LKW. Seite 6 von 10
7. Naturschutz Das im rechtskräftigen Bebauungsplan ausgewiesene Erhaltungs- und Pflanzgebot auf den Flurstücks- Nr. 313 und 315 entfällt. Diese Fläche wird zwingend zur verkehrswegemäßigen Erschließung benötigt. Die naturschutzfachliche Eingriffsregelung wird in der Begründung zum Grünordnungsplan (siehe Anlage 1) erläutert. Entsprechende Ausgleichsmaßnahmen sind im Bebauungsplan festgesetzt und wurden in den Geltungsbereich aufgenommen (Fl.-Nr. 1110). 8. Gewässer Die geplante interne Wegeführung östlich der Betriebserweiterung muss zum Mühlgraben durch eine Stützmauer abgefangen werden. Dies wurde mit dem Wasserwirtschaftsamt Hof abgesprochen und nachrichtlich des Vorentwurfs der Gebäudeplanung vom 26. November 2015 übernommen. 9. Denkmalpflege Im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Färberstraße vom 15.03.2005 befinden sich zwei Gebäude (Färberstraße 22 und 24) unter Denkmalschutz. Diese sind von der 1. Änderung des Bebauungsplanes nicht betroffen. Hinsichtlich der Denkmalpflege erfolgten seitens des Landratsamts in einer Vorabstimmung vom 10.11.2015 keine Bedenken. Das Landesamt wird im Rahmen der Behördenbeteiligung entsprechend um Stellungnahme gebeten. 10. Ver- und Entsorgung Der Änderungsbereich wird an alle bestehenden Ver- und Entsorgungseinrichtungen angeschlossen. Die im Änderungsbereich vorhandenen Ver- und Entsorgungsleitungen wurden nachrichtlich der Mitteilungen a) der Deutschen Telekom AG (Telekom Leitung) mit E-Mail vom 18. November 2015, b) der Bayernwerk AG (Stromleitungen) mit E-Mail vom 13. November 2015, c) des Architekten Bretschneider (Interne Kühlleitungen der Firma Hagold) mit E-Mail vom 19. November 2015 d) der Stadt Schwarzenbach a.d. Saale (Gas-, Wasser- & Kanalleitungen) mit E-Mail vom 10.11.2015 übernommen. Im Rahmen der Erschließungsplanung ist eine erforderliche Umverlegung der Leitung zu überprüfen und abzustimmen. Seite 7 von 10
11. Immissionsschutz Die Einschränkung der Art der gewerblichen Nutzung ist im rechtskräftigen Bebauungsplan mit dem Hinweis enthalten, dass in den einzelnen Bauanträgen für das eingeschränkte Gewerbegebiet der immissionsschutzrechtliche Nachweis der Einhaltung der TA Lärm für ein Mischgebiet unter Berücksichtigung der vorhandenen Vorbelastungen durch den Standort Hefefabrik Giegold der Hagold Hefe GmbH zu führen ist. Ein schalltechnisches Gutachten vom TÜV Süd vom 07. Dezember 2015 zur 1. Änderung des Bebauungsplanes liegt vor. Darin wird festgestellt (S. 15, Punkt 8), dass bei Einhaltung der im Gutachten behandelten Voraussetzungen und der nachfolgend aufgeführten schalltechnischen Auflagenvorschläge keine Bedenken aus schalltechnischer Sicht gegen die Änderung der Hefefabrik bestehen. 12. Inhalte der 1. Änderung 12.1 Anpassung der Nutzungsschablone (Fl.-Nr. 310, 313, 315) Angepasste Nutzungsschablone Im Bereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes der Stadt Schwarzenbach a.d. Saale wurde die Nutzungsschablone im Zuge der geplanten Betriebserweiterung des Standortes Hefefabrik Giegold der Hagold Hefe GmbH auf eine Grundflächenzahl von 0,8 und einer Geschoßflächenzahl von 2,4 angepasst. Ebenso wurde die talseitige Wandhöhe auf maximal 18,0 m einheitlich festgelegt. Seite 8 von 10
12.2 Aktualisierung / Anpassung der Baugrenze an das westliche Ende des Änderungsbereiches (Fl.-Nr. 313, 315) Rechtskräftiger Bebauungsplan 1. Änderung Bebauungsplan Im Bereich des Fl.-Nr.313 und 315 wurde die Baugrenze bis an die westliche Grenze des rechtskräftigen Bebauungsplanes erweitert. 12.3 Aktualisierung der internen Wegerschließung (Fl.-Nr. 313, 315) Rechtskräftiger Bebauungsplan 1. Änderung Bebauungsplan Seite 9 von 10
Die östlich gelegenen Bereiche innerhalb der Fl.-Nr. 313 und 315 wurden im Zuge der 1. Änderung des Bebauungsplanes als Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht umgewidmet, da die Verkehrsführung im Zuge der Betriebserweiterung des Standortes Hefefabrik Giegold der Hagold Hefe GmbH dahingehend abgeändert werden soll. So wird die vorhandene Belastung an der Ecke Färberstraße / Aspergässchen durch den Verladeverkehr erheblich reduziert. AUFGESTELLT BAURCONSULT Raiffeisenstraße 3 97437 Haßfurt T +49 9521 696 0 Haßfurt, 15.12.2015 Maren Wirth M. Sc. Geographie Abteilung Städtebau Seite 10 von 10