GEMEINDE ISMANING BEBAUUNGS UND GRÜNORDNUNGSPLAN NR. 140 a - südlich Seidl-Kreuz-Weg 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 140 im Bereich der Gemeinbedarfsfläche BEGRÜNDUNG mit Umweltbericht Architekten/ Stadtplaner: dipl.ing. rudi & monika sodomann aventinstraße 10, 80469 münchen tel. 089/295673, fax. 089/2904194 mail@architekten-sodomann.de Fassung vom: 26.10.2017 geändert am: 15.03.2018
1) Anlass Sinn und Zweck der Bebauungsplanänderung Die Gemeinde Ismaning hat im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 140 im Bereich südlich des Seidl-Kreuz-Weges, Ecke der Straße Am Kernbach die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung einer Kindertagesstätte mit Kinderkrippe geschaffen. Zum Zeitpunkt der Bebauungsplanaufstellung waren jedoch noch keine konkreten Planungsabsichten bekannt, so dass seitens des Planers ein 2-geschossiger Kindergartenbau unterstellt wurde, wie er in die Gemeinde bereits an anderer Stelle (z.b.: Kindergarten östlich der Adalperostraße, Kindergarten Ecke Camerloher/ Max-Hueber-Straße) vorzufinden ist. In einem Wettbewerbsverfahren, das nach Rechtskraft des Bebauungsplanes durchgeführt wurde, kristallisierte sich jedoch eine rein erdgeschossige Anlage als favorisierte Lösung heraus, die deshalb eine höhere Grundfläche benötigt, als im Bebauungsplan festgesetzt. Um diese Lösung realisieren zu können, beschloss der Gemeinderat in seiner Sitzung am 26.10.2017 die Änderung des Bebauungsplanes bzw. die Aufstellung eines Bebauungs- und Grünordnungsplanes für das Flurstück Nr. 1236/1, dem das mit dem 1. Preis bedachte Wettbewerbsergebnis der h4a-architekten als Grundlage dienen soll. 2) Planungsrechtliche Voraussetzungen Der rechtsgültige Bebauungsplan setzt entsprechend dem Flächennutzungsplan östlich des Kernbachs, südlich des Seidl-Kreuz-Wegs, Ecke der Straße Am Kernbach eine Gemeinbedarfsfläche fest, welche auch zukünftig erhalten bleibt. 3) Geplanter Baukörper und Dachgestaltung Der geplante Baukörper des Kindergartens hält sich an den im Bebauungsplan Nr. 140 festgesetzten Bauraum und umschließt wie geplant die am Kernbach gelegene Freispielfläche winkelförmig und schirmt dadurch den Lärm der Freispielfläche gegenüber der umgebenden Bebauung schalltechnisch ab. Im Bereich der Kindertagesstätte wurde nur ein geneigtes Dach unabhängig von der Dachform und Dachneigung festgesetzt, um für die Gestaltung dieses Sonderbaus ausreichend Freiraum für eine eigenständige Architektursprache zu schaffen. Der Hochbauentwurf mit seinen flachgeneigten Dächern hält sich an diese Rahmenbedingungen. 4) Beschreibung der vorgenommenen Änderungen 4.1 Grundfläche Durch die ausschließlich erdgeschossige Bauweise des Kindergartens inkl. Terrassenflächen wird eine größere Grundfläche als bisher festgesetzt in Anspruch genommen. Die zulässige Grundfläche für die baulichen Anlagen nach 19 Abs. 2 BauNVO wird von 1.250 m² auf 2.000 m² angehoben, wobei der reine Baukörper eine GR von etwa 1.600 m² beansprucht. 4.2 Ruhender Verkehr Der Stellplatznachweis ist nach wie vor entsprechend den Vorschriften über den Stellplatzbedarf ( 16 der örtlichen Bauvorschriften zur Ortsgestaltung) vom 26.02.2015 zu führen. Für die Kindertagesstätte werden, wie bereits im Ursprungsplan, westlich des Bauraums Stellplätze festgesetzt, welche entgegen dem ursprünglichen Plan jedoch etwas weiter südlich situiert wurden.
4.3 Bauliche Anlagen außerhalb des Bauraums Die zulässigen Anlagen außerhalb des Bauraums, werden durch größere Nebenanlagen (für Außenspielgeräte, Kinderwägen usw.) als bisher zulässig sowie durch großzügige überdeckte Terrassenflächen erweitert. 4.4 Ortsgestaltungssatzung Da es sich bei dem geplanten Gebäude um einen Sonderbau handelt, werden die Anwendung der örtlichen Bauvorschriften zur Ortsgestaltung (ausgenommen der Vorschriften über den Stellplatzbedarf) ausgesetzt. 4.5 Wandhöhe, Bezugshöhe Da die Straßenplanung für das gesamte Planungsgebiet des Bebauungsplans Nr. 140 bereits abgeschlossen ist, ist es möglich die zulässige Wandhöhe auf eine konkrete Bezugshöhe in m ü. NN, welche neu festgesetzt wurde, zu beziehen 5) Auswirkungen auf den Umweltbericht nach 2 Abs. 4 und 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB des Bebauungsplans Nr.140 Inhalt und Ziele des Bebauungsplans Mit der vorliegenden Bebauungsplanänderung beabsichtigt die Gemeinde Ismaning auf der Gemeinbedarfsfläche für eine Kindertagesstätte die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen an das mit dem 1. Preis ausgezeichnete Ergebnis des Hochbauwettbewerbs für die Kindertagesstätte anzupassen. Das Planungsgebiet umfasst eine Fläche von insgesamt 0,47 ha und ist auf das Grundstück der Kindertagesstätte beschränkt. Geplante Änderung der Versiegelung Bisher war für dieses Grundstück eine Grundfläche von 1.250 m² für die baulichen Anlagen nach 19 Abs. 2 BauNVO inkl. der Grundfläche von Balkonen, Terrassen und Kelleraußentreppen festgesetzt, welche die festgesetzten Baugrenzen überschreiten dürfen. Der thermisch abgeschlossene Baukörper ohne die letztgenannten Außenbauteile durfte 1.000 m² aufweisen. Bei einer Grundstücksfläche von 4.287 m² entsprach dies einer GRZ von 0,29 und blieb somit unter dem Schwellenwert von GRZ von 0,35 (Typ B), dem Gebiete mit niedrigem bis mittlerem Versiegelungsgrad zugeordnet werden. Mit der vorgenommenen Bebauungsplanänderung soll die Grundfläche für das Gebäude inkl. Terrassen auf 2.000 m² erhöht werden, was einer GRZ von 0,47 entspricht. Dadurch wird der Schwellenwert von 0,35 deutlich überschritten, so dass der Eingriff als Eingriff mit hohem Versiegelungsgrad (Typ A) zu bewerten ist. Bewertung der Umweltauswirkungen Bezüglich der Umweltauswirkungen ist von der Bebauungsplanänderung somit nur das Schutzgut Boden betroffen, da durch die rein erdgeschossige Bauweise eine größere Überbauung und Versiegelung der Grundstücksfläche entsteht. Alle anderen Schutzgüter sind nicht berührt.
Bezüglich der Vermeidungsmaßnahmen bleibt es bei den bereits im Bebauungsplan Nr. 140 aufgeführten Maßnahmen, wie dem Verbot Tiergruppen schädigender Anlagen oder Bauteile (B.4.5) sowie der Begrünung von Fassadenflächen (B.5.4), der Begrünung von Flachdächern (B.4.1.1), dem Erhalt der Versickerungsfähigkeit des Bodens durch Verwendung wasserdurchlässiger Beläge (B.5.5.2) sowie dem Rückhalt des Niederschlagswassers (D.2.2). Bisherige Eingriffsregelung Einstufung des Gebietes entsprechend seines Zustandes und der Planung Die festgesetzte GRZ westlich der Planstraße A lag unter dem Schwellenwert des Leitfadens von 0,35 und wurde damit als niedrig bewertet. Der Planbereich östlich der Planstraße A wurde wegen der Unterbauung mit Tiefgaragen als hoch eingestuft werden. Bezüglich der festgesetzten Vermeidungsmaßnahmen hat sich gegenüber der Urplanung nichts geändert. Insofern ist die Einstufung der Baugebiete (ohne Gemeinbedarfsfläche) und der anzusetzenden Faktoren gleich geblieben. Entgegen der ursprünglichen Eingriffs- und Ausgleichsberechnung ist jedoch der Ausgleichsfaktor die Gemeinbedarfsfläche Kindergarten nicht mehr mit dem Faktor 0,25 sondern mit dem Faktor 0,40 wie die Flächen östlich der Planstraße anzusetzen. Eingriffs- und Ausgleichsberechnung - Tabelle EINGRIFFS- /AUSGLEICHSBERECHNUNG (Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung in der Bauleitplanung) Eingriffsfläche und Lage Größe Ausgleichsfaktor Ausgleichsbedarf Eingriffsfläche westlich der Planstraße A ohne Gemeinbedarfsfläche Eingriffsfläche östlich der Planstraße A Eingriffsfläche Gemeinbedarfsfläche Ausgleichsbedarf gesamt Bisher ausgeglichen Ausgleichsdefizit 21.498 m² 0,25 5.375 m² 10.677 m² 4.287 m² 0,40 0,40 4.271 m² 1.715 m² 11.361 m² 10.717 m² 644 m² Aufgrund der Berechnung ergibt sich durch die Bebauungsplanänderung ein Ausgleichsdefizit von 644 m², gerundet 650 m². Der Ausgleichsbedarf wird innerhalb des Gemeindegebietes, jedoch außerhalb des Bebauungsplanes als Abbuchung aus dem Ökokonto der Gemeinde im Bereich der Fl.Nr. 3535 der Gemarkung Ismaning gedeckt. Die gemeindliche Ökokontofläche Fl.Nr. 3535 hat insgesamt 7.730 m². Davon sind ca. 6.000 m² ökologisch aufwertbar. Das Grundstück liegt im östlichen Teil des Binzer Mooses und wird im Zusammenhang mit dem ABSP Binzer Moos entwickelt und gepflegt. Die Pflege umfasst diverse Maßnahmen wie extensive Mahd mit Mähgutabfuhr, Grabenpflege zur Strukturanreicherung bzw. Wiederherstellung der Mähbarkeit der Wiesen, stellenweise Entbuschung und Schaffung von weiteren Kleinstrukturen jeweils in Abstimmung mit den Zielen des ABSP in Zusammenarbeit mit dem Landratsamt München, Untere Naturschutzbehörde.
Für die zusätzlich erforderlichen 650 m² Ausgleichsfläche für den Kindergarten des Bebauungsplans Nr. 140a wird real eine Fläche von 613 m² abgebucht, da die oben beschriebenen Maßnahmen bereits seit zwei Jahren ausgeführt werden, und sich dadurch eine Flächenverzinsung von 6 % ergibt (650 m² entsprechen 106 % (durch die Verzinsung), real werden 613 m² abgebucht, d. h. zeichnerisch eingetragen). 7) Planungsdaten Geltungsbereich des engeren Planungsgebietes und Nettobauland Gemeinbedarfsfläche 4.287 m² festgesetzte Grundfläche der Gemeinbedarfsfläche 2.000 m² entspricht bei 4.287 m² Nettobauland GRZ 0,47 geplante Geschossfläche der Gemeinbedarfsfläche ca. 1.600 m² entspricht bei 4.287 m² Nettobauland GFZ 0,37 München, den 15.03.2018 Ismaning, den 15.03.2018 der Planer Rudi Sodomann der Erste Bürgermeister Dr. Alexander Greulich