Inhaltsübersicht Vorwort Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis V XXI XXIII 1 Einleitung 1 2 Erbbaurecht 9 3 Erbbaurecht nach WertR 2006 59 4 Erbbaurecht in der Beleihungswertermittlung 93 5 Wohnungs-und Teilerbbaurecht 101 6 Wohnungsrecht 115 7 Wohnungsrecht nach WertR 2006 151 8 Nießbrauch 165 9 Wegerecht 189 10 Notweg 215 11 Leitungsrecht 225 12 Überbau 241 13 Reallast 267 14 Baulast 289 15 Angemessene Renten für Grundstücksbelastungen 327 16 Angemessene Kapitalisierungszinssätze 337 17 Leibrentenbarwertfaktoren und Sterbetafeln 347 18 Weitere finanzmathematische Grundlagen 389 19 Übungsaufgaben zu Rechten und Belastungen 399 20 Fragen zu Rechten und Belastungen 461 21 Wichtige Begriffe zu Rechten und Belastungen 477 22 Wertweisheiten 497 Stichwortverzeichnis 499 IX Bibliografische Informationen http://d-nb.info/1002413168 digitalisiert durch
Vorwort Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis V XXI XXIII 1 Einleitung 1 1.1 Rechte und Belastungen in der Verkehrswertermittlung 1 1.2 Welche Rechte und Belastungen gibt es? 2 1.3 Grundsätzliche Vorgehensweise 3 1.4 Marktanpassung 5 1.5 Notwendige Kenntnisse zur Bewertung von Rechten und Belastungen 6 1.6 Zusammenfassung 7 2 Erbbaurecht 9 2.1 Definition und wesentliche Aspekte 9 2.2 Inhalte des Erbbaurechts 10 2.2.1 Gesetzlicher Inhalt 10 2.2.2 Vertragsmäßiger Inhalt 11 2.2.3 Beurteilung der Inhalte 12 2.3 Erbbauzins 12 2.3.1 Vorbemerkungen 12 2.3.2 Allgemeine Anmerkungen zur Erhöhung des Erbbauzinses 13 2.3.3 Erhöhung des Erbbauzinses aufgrund vertraglicher Vereinbarungen 16 2.3.4 Erhöhung des Erbbauzinses bei Wegfall der Geschäftsgrundlage 19 2.4 Weitere Aspekte zum Erbbaurecht 25 2.4.1 Gründe für die Bestellung von Erbbaurechten... 25 2.4.2 Rechtliche Zuordnung des Bauwerks 25 2.4.3 Grundbücher 26 2.4.4 Ende der Laufzeit des Erbbaurechts 28 2.4.5 Heimfall 28 2.5 Wertermittlung für den Standardfall RLZ>RND 29 2.5.1 Bewertungsmodell 29 2.5.2 Verkehrswert des belasteten Grundstücks 32 2.5.3 Verkehrswert des Erbbaurechts 32 2.5.4 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 33 2.5.5 Marktanpassung 33 2.5.6 Beispiel für ein Ertragswertobjekt 34 2.5.7 Beispiel für ein Sachwertobjekt 35 XI
2.6 Wertermittlung für den Sonderfall RLZ < RND 37 2.6.1 Verkehrswert des Erbbaurechts 37 2.6.2 Verkehrswert des belasteten Grundstücks 45 2.7 Gutachten über den Verkehrswert eines Erbbaurechts... 48 2.8 Zusammenfassung 57 3 Erbbaurecht nach WertR 2006 59 3.1 Gegenüberstellung WertR 2002 und WertR 2006 59 3.1.1 Verkehrswert des belasteten Grundstücks 59 3.1.2 Verkehrswert des Erbbaurechts 60 3.1.3 Wesentliche Änderungen in den WertR 2006 61 3.2 Verkehrswert des Erbbaurechts, Standardfall RLZ > RND 62 3.2.1 Ausgangssituation 62 3.2.2 Bodenwertanteil 63 3.2.3 Verkehrswert des Erbbaurechts 64 3.2.4 Marktanpassungsfaktoren 66 3.2.5 Zu- oder Abschläge wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen 66 3.2.6 Beispiel: Sachwertverfahren 67 3.2.7 Beispiel: Ertragswertverfahren 68 3.3 Verkehrswert des Erbbaurechts, Sonderfall RLZ < RND.. 69 3.3.1 Vorbemerkung 69 3.3.2 Vorgehensweise im Ertragswertverfahren 70 3.3.3 Beispiel Ertragswertverfahren 73 3.3.4 Vorgehensweise im Sachwertverfahren 74 3.3.5 Beispiel Sachwertverfahren 76 3.4 Verkehrswert des belasteten Grundstücks, Standardfall RLZ > RND 78 3.4.1 Ausgangssituation 78 3.4.2 Beispiel zur Bewertung des Erbbaurechtsgrundstücks 79 3.5 Verkehrswert des belasteten Grundstücks, Sonderfall RLZ < RND 80 3.6 Kritik an den WertR 2006 81 3.6.1 Bodenwertanteil des Erbbaurechts 81 3.6.2 Fehlende einheitliche Systematik 82 3.6.3 Modellfehler im Ertragswertverfahren 82 3.6.4 Modellfehler im Sachwertverfahren 86 3.6.5 Rechnerische Unterschiede 89 3.6.6 Fazit 90 3.7 Zusammenfassung 91 4 Erbbaurecht in der Beleihungswertermittlung 93 4.1 Beleihungswertermittlungsverordnung 93 4.2 Münchner Modell 94 4.3 Beispiele 98 XII
4.3.1 Ertragswertverfahren 98 4.3.2 Sachwertverfahren 99 5 Wohnungs-und Teilerbbaurecht 101 5.1 Grundlagen 101 5.2 Verkehrswertermittlung 101 5.3 Gutachten aus der Praxis 103 6 Wohnungsrecht 115 6.1 Grundlagen 115 6.1.1 Definition 115 6.1.2 Gesetzlicher Inhalt des Wohnungsrechts 115 6.1.3 Mitbenutzung 119 6.1.4 Eintragungsbewilligung 119 6.2 Verkehrswert des belasteten Grundstücks 120 6.2.1 Vorgehensweise 120 6.2.2 Unbelasteter Verkehrswert 120 6.2.3 Barwert des wirtschaftlichen Nachteils 121 6.2.4 Barwert des wirtschaftlichen Vorteils 122 6.2.5 Marktanpassung 123 6.2.6 Beispiel 1: Mehrfamilienhaus mit unentgeltlichem Wohnungsrecht 125 6.2.7 Beispiel 2: Einfamilienhaus mit unentgeltlichem Wohnungsrecht 129 6.2.8 Gutachtentext 132 6.3 Wert des Wohnungsrechts 134 6.3.1 Vorgehensweise 134 6.3.2 Wirtschaftlicher Vorteil 135 6.3.3 Wirtschaftlicher Nachteil 137 6.3.4 Marktanpassung 138 6.3.5 Gutachten aus der Praxis 140 6.4 Sonderfall: Wohnungsrecht an einem überalterten Gebäude 144 6.4.1 Aufgabenstellung 144 6.4.2 Wertermittlung 145 6.4.3 Anmerkungen zur Wertermittlung 145 6.4.4 Alternativer Ansatz 147 6.5 Dauerwohnrecht/Dauernutzungsrecht 147 6.5.1 Definition 147 6.5.2 Wesentliche Aspekte 148 6.5.3 Wertermittlung 149 6.6 Zusammenfassung 149 7 Wohnungsrecht nach WertR 2006 151 7.1 Wert des Wohnungsrechts 151 XIII
7.2 Verkehrswert des mit dem Wohnungsrecht belasteten Grundstücks 153 7.2.1 Selbst genutzte Objekte 153 7.2.2 Der an das Leben gebundene Abzinsungsfaktor. 156 7.2.3 Ertragswertobjekte 157 7.3 Kritik an der Vorgehensweise nach WertR 2006 159 7.4 Zusammenfassung 163 8 Nießbrauch 165 8.1 Der Nießbrauch als Nutzungsrecht 165 8.2 Grundlagen des Nießbrauchs 167 8.2.1 Definition 167 8.2.2 Formen des Nießbrauchs 168 8.2.3 Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs 169 8.3 Verkehrswert des belasteten Grundstücks 171 8.3.1 FalM 172 8.3.2 Fall 2: Nettonießbrauch 179 8.3.3 Fall 3: Bruttonießbrauch 181 8.3.4 Zusammenfassung 181 8.3.5 Gutachtentext 182 8.4 Wert des Nießbrauchs 184 8.4.1 Vorgehensweise 184 8.4.2 Barwert der Erträge und Bewirtschaftungskosten 185 8.4.3 Marktanpassung 185 8.4.4 Gutachtentext 186 8.5 Zusammenfassung 188 9 Wegerecht 189 9.1 Grundlagen 189 9.2 Klassischer Fall 191 9.3 Verkehrswert des belasteten Grundstücks 192 9.3.1 Vorgehensweise 192 9.3.2 Wirtschaftliche Vorteile 193 9.3.3 Wirtschaftliche Nachteile 193 9.3.4 Fall 1: Geringe Nachteile 195 9.3.5 Fall 2: Vertretbare Nachteile 196 9.3.6 Fall 3: Erhebliche Nachteile 198 9.3.7 Fall 4: Nicht vertretbare Nachteile 199 9.3.8 Beispiel für ein belastetes Grundstück 201 9.4 Verkehrswert des begünstigten Grundstücks 202 9.4.1 Vorgehensweise 202 9.4.2 Beispiel 1: Wegerecht mit Baulast 203 9.4.3 Beispiel 2: Wegerecht ohne Baulast 205 9.5 Vorgehensweise nach WertR 2006 208 9.5.1 Bodenwert des begünstigten Grundstücks nach WertR 2006 209 XIV
9.5.2 Bodenwert des belasteten Grundstücks nach WertR 2006 210 9.6 Kritik an der Vorgehensweise nach WertR 2006 211 9.6.1 Begünstigtes Grundstück 211 9.6.2 Belastetes Grundstück 212 9.7 Zusammenfassung 214 10 Notweg 215 10.1 Grundlagen 215 10.2 Verkehrswerte 217 10.2.1 Belastetes Grundstück 217 10.2.2 Begünstigtes Grundstück 219 10.3 Ermittlung der angemessenen Notwegerente 221 10.3.1 Determinanten der Notwegerente 221 10.3.2 Beispiel 223 11 Leitungsrecht 225 11.1 Grundlagen 225 11.2 Vorbemerkungen zur Wertermittlung 226 11.2.1 Ähnlichkeit zum Wegerecht 226 11.2.2 Jeder Fall ist anders 227 11.2.3 Marktanpassung 227 11.3 Verkehrswert des belasteten Grundstücks 228 11.3.1 Vorgehensweise 228 11.3.2 Wirtschaftliche Nachteile 228 11.3.3 Wirtschaftliche Vorteile 230 11.3.4 Beispiel 231 11.4 Verkehrswert des begünstigten Grundstücks 231 11.4.1 Vorgehensweise 231 11.4.2 Beispiel 232 11.5 Öffentlich-rechtliche Sicherung von Leitungsrechten 232 11.6 Ermittlung einer angemessenen Entschädigung 235 11.7 Vorgehensweise nach WertR 2006 235 11.7.1 Die bauliche Nutzbarkeit wird nicht eingeschränkt 235 11.7.2 Die bauliche Nutzbarkeit wird eingeschränkt 236 11.8 Kritik an der Vorgehensweise nach WertR 2006 237 11.9 Zusammenfassung 239 12 Überbau 241 12.1 Grundlagen 241 12.2 Sechs Unterschiedliche Fallkonstellationen 244 12.3 Fall 1: Belastetes unbebautes Grundstück 245 12.4 Fall 2: Belastetes bebautes Grundstück, Sachwert 249 12.5 Fall 3: Belastetes bebautes Grundstück, Ertragswert 1... 249 12.6 Fall 4: Belastetes bebautes Grundstück, Ertragswert 2... 251 12.7 Fall 5: Begünstigtes bebautes Grundstück, Sachwert 252 XV
12.8 Fall 6: Begünstigtes bebautes Grundstück, Ertragswert.. 254 12.9 Überbaurente 256 12.10 Praxisfall 258 12.11 Überbau in den WertR 262 12.11.1 Vorgehensweise 262 12.11.2 Berücksichtigung der Vor- und Nachteile im Bodenwert 263 12.11.3 (Nicht-)Berücksichtigung des»überbauten«bodens 264 12.11.4 Fazit 265 12.12Zusammenfassung 266 13 Reallast 267 13.1 Grundlagen 267 13.2 Die Ansprüche aus der Reallast 268 13.3 Verkehrswert des belasteten Grundstücks 270 13.3.1 Fall 1 270 13.3.2 Fall 2 273 13.3.3 Fall 3 274 13.3.4 Gutachtentext 274 13.4 Wert einer Rentenzahlung 276 13.5 Verkehrswert einer Naturallieferung 277 13.6 Verkehrswert einer Pflegeverpflichtung 278 13.6.1 Vorbemerkungen 278 13.6.2 Ausgangspunkt der Wertermittlung 280 13.6.3 Pflegebedürftigkeit ist bereits eingetreten 280 13.6.4 Pflegebedürftigkeit ist noch nicht eingetreten 283 13.6.5 Formulierungsbeispiel 285 13.6.6 Zusammenfassung 286 13.7 Altenteilsrecht 287 13.7.1 Grundlagen 287 13.7.2 Wertermittlung 288 13.8 Zusammenfassung 288 14 Baulast 289 14.1 Grundlagen 289 14.1.1 Definition und Wesen der Baulast 289 14.1.2 Landesrechtliche Besonderheiten 290 14.1.3 Baulastenverzeichnis 290 14.1.4 Formerfordernis 291 14.1.5 Wirksamkeit 291 14.1.6 Löschen der Baulastverpflichtung 293 14.2 Beteiligte 293 14.2.1 Baulastverpflichteter 293 14.2.2 Bauaufsichtsbehörde 294 14.2.3 Baulastbegünstigter 295 XVI
14.3 Rechtsverhältnisse 295 14.3.1 Subjektiv-öffentliche Rechtsposition des Baulastbegünstigten 295 14.3.2 Privatrechtliche Rechtsposition des Baulastbegünstigten 297 14.4 Unterscheidung Baulast und Grunddienstbarkeit 301 14.5 Baulast in der Zwangsversteigerung 303 14.6 Besonderheiten im Zusammenhang mit Erbbaurechten. 304 14.6.1 Belastung des Erbbaurechts mit einer Baulast... 304 14.6.2 Bindungswirkung von Baulasten für den Erbbauberechtigten 305 14.7 Wertermittlungsgrundsätze 308 14.7.1 Inhalt der Baulast ist zusätzlich privatrechtlich gesichert 308 14.7.2 Inhalt der Baulast ist nicht zusätzlich privatrechtlich gesichert 309 14.7.3 Übersicht 309 14.8 Die Zufahrtsbaulast 310 14.8.1 Grundlage 310 14.8.2 Baulast ist zusätzlich durch eine Grunddienstbarkeit gesichert 311 14.8.3 Baulast ist nicht zusätzlich durch eine Grunddienstbarkeit gesichert 311 14.8.4 Angemessene Entschädigung 314 14.8.5 Übersichten 315 14.9 Die Stellplatzbaulast 316 14.9.1 Grundlage 316 14.9.2 Begünstigtes Grundstück 316 14.9.3 Belastetes Grundstück 317 14.9.4 Übersichten 319 14.9.5 Angemessene Entschädigung 320 14.10 Die Flächenbaulast 320 14.10.1 Grundlage 320 14.10.2 Wertermittlung 320 14.11 Baulastenproblematik bei Erbbaurechtsbewertungen... 320 14.11.1 Zufahrtsbaulast ist zusätzlich über eine Grunddienstbarkeit gesichert 321 14.11.2 Zufahrtsbaulast ist nicht zusätzlich über eine Grunddienstbarkeit gesichert 323 14.12Zusammenfassung 325 15 Angemessene Renten für Grundstücksbelastungen 327 15.1 Unterschiedliche Fallkonstellationen 327 15.2 Die aushandelbare Grundstücksbelastung als Adäquat zu einer verkäuflichen Ware 328 15.3 Bezifferung des Vor-und Nachteils 329 XVII
15.4 Verhandlung über die angemessene Entschädigung 331 15.5 Beispiel 332 15.6 Zusammenfassung 335 16 Angemessene Kapitalisierungszinssätze 337 16.1 Vorbemerkungen 337 16.2 Ableitung aus einem Kapitalzinssatz unter Berücksichtigung der Inflation 339 16.3 Ableitung aus dem Liegenschaftszinssatz 341 16.4 Zusammenhang zwischen Liegenschaftszinssatz, Kapitalzinssatz und Inflationsrate 342 16.5 Zusammenfassung und abschließender Hinweis 344 17 Leibrentenbarwertfaktoren und Sterbetafeln 347 17.1 Verschiedene Rentenarten 347 17.1.1 Zeitrente 347 17.1.2 Ewige Rente 348 17.1.3 Leibrente 348 17.2 Barwertermittlung unterschiedlicher Renten 351 17.3 Verschiedene Sterbetafeln 351 17.3.1 Vorbemerkung 351 17.3.2 Allgemeine Sterbetafeln 352 17.3.3 Abgekürzte Sterbetafeln 352 17.3.4 Sterbetafeln 353 17.3.5 Zusammenfassung 355 17.4 Ermittlung der Leibrentenbarwertfaktoren 356 17.4.1 Leibrentenbarwertfaktoren des Statistischen Bundesamtes 356 17.4.2 Berechnung der Leibrentenbarwertfaktoren 356 17.4.3 Zusammenfassung zur Vorgehensweise 360 17.5 Leibrentenbarwertfaktoren 1986/88 360 17.5.1 Grundsätzliche Hinweise 360 17.5.2 Leibrentenbarwertfaktoren für Einzelpersonen... 362 17.5.3 Leibrentenbarwertfaktoren für Ehepaare 363 17.6 Allgemeine Sterbetafel 1986/88 (Gebietsstand vor dem 3.10.1990) 381 17.7 Leibrentenbarwertfaktoren 2007/2009 383 17.7.1 Grundsätzliche Hinweise 383 17.7.2 Leibrentenbarwertfaktoren für Einzelpersonen 2007/2009 384 17.8 Sterbetafel 2007/2009 387 18 Weitere finanzmathematische Grundlagen 389 18.1 Barwertfaktoren 389 18.2 Aufzinsungsfaktoren 393 18.3 Abzinsungsfaktoren 396 XVIII
19 Übungsaufgaben zu Rechten und Belastungen 399 19.1 Aufgaben 399 19.1.1 Finanzmathematik 399 19.1.2 Erbbaurecht 399 19.1.3 Wohnungsrecht 404 19.1.4 Nießbrauch 406 19.1.5 Wegerecht 407 19.1.6 Überbau 409 19.1.7 Reallast 411 19.1.8 Multiple Choice 411 19.1.9 Erbbaurecht Mehrfamilienhaus 414 19.1.10 Erbbaurecht Einfamilienhaus 416 19.1.11 Plausibilitätsprüfung eines Gutachtens (Erbbaurecht-Sachwert) 416 19.1.12 Plausibilitätsprüfung eines Gutachtens (Wohnungserbbaurecht) 418 19.2 Lösungsvorschläge 426 19.2.1 Finanzmathematik 426 19.2.2 Erbbaurecht 426 19.2.3 Wohnungsrecht 437 19.2.4 Nießbrauch 440 19.2.5 Wegerecht 441 19.2.6 Überbau 444 19.2.7 Reallast 446 19.2.8 Multiple Choice 447 19.2.9 Erbbaurecht Mehrfamilienhaus 449 19.2.10 Erbbaurecht Einfamilienhaus 452 19.2.11 Plausibilitätsprüfung eines Gutachtens (Erbbaurecht - Sachwert) 454 19.2.12 Plausibilitätsprüfung eines Gutachtens (Wohnungserbbaurecht) 455 20 Fragen zu Rechten und Belastungen 461 20.1 Fragen 461 20.2 Lösungsvorschläge 464 21 Wichtige Begriffe zu Rechten und Belastungen 477 21.1 Beschränkt dingliche Rechte 477 21.1.1 Grunddienstbarkeit 477 21.1.2 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit 478 21.2 Besitz und Eigentum 479 21.2.1 Besitz 479 21.2.2 Eigentum 479 21.3 Bewertungsgegenstand 479 21.3.1 Vorbemerkung 479 21.3.2 Grundstück 480 XIX
21.3.3 Flurstück 480 21.3.4 Bestandteil eines Grundstücks oder Gebäudes... 480 21.3.5 Zubehör eines Grundstücks oder Gebäudes 482 21.4 Dienstbarkeiten 483 21.5 Grundbuch 483 21.5.1 Vorbemerkung 483 21.5.2 Wo wird das Grundbuch geführt? 484 21.5.3 Ordnungsmerkmale des Grundbuchs 484 21.5.4 Das Grundbuchblatt als Grundbuch 484 21.5.5 Aufschrift 484 21.5.6 Bestandsverzeichnis 485 21.5.7 Erste Abteilung 486 21.5.8 Zweite Abteilung 487 21.5.9 Dritte Abteilung 488 21.5.10 Ungültige Eintragungen 488 21.5.11 Eintragungsbewilligung 488 21.5.12 Grundakten 489 21.5.13 Einsicht in das Grundbuch 490 21.5.14 Was ist zu tun, wenn das Grundbuch nicht eingesehen werden kann? 491 21.5.15 Welche Informationen stehen nicht im Grundbuch? 491 21.5.16 Zusammenfassende Tabelle zum Grundbuch 492 21.6 Grundstücksgleiches Recht 492 21.7 Öffentliches Recht und Privatrecht 493 21.8 Sachenrecht 493 21.9 Sachwertverfahren 493 21.10 Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag 494 22 Wertweisheiten 497 Stichwortverzeichnis 499 XX