VERKAUFSEXPOSÉ Provisionsfrei Gewerbeobjekt mit großzügigen Außenanlagen Objektdaten Standort: An der Crivitzer Chaussee 52 19063 Schwerin Eigentümer: Deutsche Telekom AG Baujahr: 1969/ 1992 Grundstücksfläche: 14.599 m² Gesamtmietfläche: 3.788,37 m² Stellplätze: 60 Stück (6 Garage) Mieteinnahmen (Ist): 31.749 p.a. Kaufpreis (netto): 850.000 (*) Ansprechpartner Ralf Fischer MRICS CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH Ernst-Reuter-Platz 2 10587 Berlin Tel. +49 30 343464-509 Fax +49 30 343464-110 Mobil +49 151 14281556 Ralf.Fischer@corpussireo.com (*) zzgl. Steuern und Nebenkosten
Lage Makrolage Schwerin ist die Landeshauptstadt von Mecklenburg-Vorpommern. Die kreisfreie Stadt ist zweitgrößte Stadt und eines der vier Oberzentren des Bundeslandes. Wirtschaftlich dominieren Technologieunternehmen, die Deutsche Bahn, Maschinenbau und Materialverarbeitung, Konsumproduktion, der öffentliche Sektor, die Gesundheitswirtschaft und Kliniken, sowie Dienstleistungsbetriebe und der Tourismus. Zudem ist Schwerin Hochschulstadt mit insgesamt rund 600 Studenten. Das Wahrzeichen der Stadt, das Schweriner Schloss, ist seit 1990 Sitz des Landtages. Daneben zeichnet sich Schwerin durch seine für eine deutsche Stadt dieser Größe ungewöhnlich gut erhaltene Altstadt, die angrenzende Schelfstadt, das Kurviertel Zippendorf und weitere historische Viertel mit vielen Baudenkmalen aus. Südlich von Schwerin verläuft die Bundesautobahn 24 von Hamburg nach Berlin. Von ihr zweigt am Autobahnkreuz Schwerin das nördliche Teilstück der A 14 nach Norden in Richtung Wismar und damit zur A 20 ab. Heute führen von Schwerin aus Eisenbahnstrecken in alle Richtungen. Zu den wichtigsten Verbindungen gehören Hamburg Rostock Stralsund und Wismar Ludwigslust Berlin. WIRTSCHAFTLICHE RAHMENDATEN Bundesland Mecklenburg-Vorpommern Einwohner ca. 92.000 Arbeitslosenquote 8,6 % Kaufkraftkennziffer 89,9 Zentralitätsindex 129,8
Lage Mikrolage Das Grundstück liegt im südöstlichen Stadtgebiet von Schwerin, etwas abseits der Straße "An der Crivitzer Chaussee", innerhalb eines kleinen Waldstücks. Südlich erstrecken sich großflächige Mehrfamilienwohnhausbebauungen. Nördlich bis zum rd. 550 m entfernten Schweriner Innensee erstrecken sich Ein- und Zweifamilienhausbebauungen in offener Bauweise. Die Schweriner Altstadt liegt rd. 4,5 km nordwestlich (LL). Das Bewertungsgrundstück wird über eine rd. 130 m lange Privatstraße von der "An der Crivitzer Chaussee" (B321) erschlossen. Bei der B321 handelt es sich um eine mehrspurig ausgebaute Hauptverkehrsstraße, die die BAB 14 mit der Schweriner Innenstadt verbindet. Versorgungsangebote für den täglichen Bedarf bestehen im Einzugsbereich nur sehr eingeschränkt. Bildungseinrichtungen und medizinische Versorgung sind im Stadtgebiet ausreichend verfügbar. Naherholungsmöglichkeiten bestehen im nahegelegenen Umland sowie unmittelbar am nahegelegenen Schweriner See. Stadtmitte Schwerin ca. 10 km Hauptbahnhof: ca. 6 km Flughafen Hamburg: ca. 112 km A 14: ca. 3 km
Grundstück Das große, abgeschlossene Gewerbegrundstück befindet sich in Hanglage und ist direkt von der Straße An der Crivitzer Chaussee befahrbar. Das große Gelände ist mit den unterschiedlichsten Gebäuden bebaut, die teilweise von der Deutschen Telekom und der DFMB Deutsche Funkturm GmbH genutzt werden. Die befestigte Freifläche auf dem Grundstück bietet ausreichend Platz für über 50 Stellplätze. Gemäß vorliegender planungsrechtlichen Auskunft liegt das Objekt im Außenbereich gem. 35 BauGB. Im Flächennutzungsplan aus 11/2000 ist das Grundstück als Waldfläche und Fläche der Telekommunikation dargestellt. Es besteht kein rechtskräftiger Bebauungsplan. Bei dem Objekt handelt es sich um ein sog. privilegiertes Vorhaben im Sinne des 35 Abs. 1 BauGB. Nach einer dauerhaften Aufgabe der zulässigen Nutzung (hier: Telekommunikationsanlage) müssen die privilegierten Vorgaben zurückgebaut und die Bodenversiegelungen beseitigt werden. Grundstücksfläche 14.599 m² Anzahl Gebäude 5 Bebaute Flächen 2.179 m² Mietfläche (nach Abriss Geb. 05) ca. 3.788 m² Parkplätze (nach Abriss Geb. 05) 54 Außenstellplätze GFZ (B- Plan) 0,36 GRZ (B- Plan) 0,15 Festsetzung B- Plan Flächennutzungsplan Erschließung Kein B-Plan Außenbereich voll erschlossen
Objektbeschreibung Auf dem Grundstück befinden sich drei größere und mehrere kleinere Gebäude. 1. Büro- und Schulungsgebäude Das größte Gebäude auf dem Grundstück (Baujahr 1971) ist zweigeschossig in massiver Bauweise errichtet. Es hat eine Putzfassade und das ziegelgedeckte Satteldach ist mit Dachgauben versehen. Die modernen Fenster bieten den Räumen ausreichend natürliches Tageslicht. Das Gebäude verfügt etagenweise über getrennte Sanitäranlagen, im EG zusätzlich über Duschen. Die oberen Etagen werden über ein Treppenhaus erschlossen. Das Dachgeschoss ist vollständig zu Bürozwecken ausgebaut und bietet eine zeitgemäße Elektroinstallation. Die Teeküchen sind mit Küchenelementen ausgestattet. Zusätzlich besteht ein nicht ausgebauter Spitzboden mit Lüftungsanlage. Auf dem Dach befindet sich eine Antennenanlage (Rooftop). Das Untergeschoss ist mit einer Deckenhöhe von mehr als 3 m ausgebaut. Das Gebäude wird mit Fernwärme beheizt und dezentral mit Warmwasser versorgt.
Objektbeschreibung 2. Technikgebäude Das 1992 erbaute nutzungsorientierte Technikgebäude ist ebenfalls in Massivbauweise errichtet worden. Das moderne Gebäude ist einem sehr guten baulichen Zustand. Hier herrscht eine nutzungsbezogene Elektroinstallation vor. Die Technikflächen haben eine Be- und Entlüftungsanlage, die Abluftwärme wird zur Beheizung der Räume in diesem Gebäude genutzt. Auch hier befinden sich Sanitäreinrichtungen und eine Teeküche.
Objektbeschreibung Weitere Gebäude Zudem befinden sich auf dem Grundstück ein Pförtnergebäude (Baujahr 1977, Nr. 3) und eine Trafostation (Baujahr 1969, Nr. 4). Hier handelt es sich um einfache Zweckbauten. Das Mehrzweckgebäude (Baujahr 1971, Nr. 5) wurde als Garage und Lager errichtet und nachträglich um Büro- und Aufenthaltsräume erweitert. Das Gebäude ist separat umzäunt. Mehrzweckgebäude
Lageplan An der Crivitzer Chaussee Autobahn A14 3 1 4 2 5 Gemarkung Mueß, Flur 3, Flurstücke 139/1 und 217/1
Flächenaufstellung Nutzung Fläche (m²) Mieter Miete pro m² (in ) Miete p.a. (in ) Mindest-vertragslaufzeit Option (Anzahl) Technik 870,26 DTAG 2,50 26.108 31.12.2025 4x5 Jahre 25,40 DTAG 2,50 762 30.06.2022 Break Option 155,80 DFMG 1,50 2.804 31.07.2026 69,25 Leerstand Büro 31,50 DTAG 4,00 1.512 30.06.2022 Break Option 1494,2 Leerstand Lager 214,00 Leerstand Sonst. Flächen 69,28 DTAG 0,00 0 31.12.2025 4x5 Jahre 1,90 DTAG 1,00 23 31.12.2025 4x5 Jahre 1,95 DTAG 0,00 0 31.07.2026 1.447,93 Leerstand PKW-Stellplätze 3 DTAG 15,00 540 31.12.2025 4x5 Jahre 57 Leerstand (davon 6 Garage) Summen 4.381,47 m² 31.748
Grundbuch Objektanschrift: An der Crivitzer Chaussee 52 Grundbuch von: Gemarkung: Flur : 3 Schwerin Mueß Flurstücke: 139/1, 217/1 Datum letzter Auszug: 16.09.2014 Abteilung 1: Deutsche Telekom AG Abteilung 2: Nur lastend auf dem Flurstück 139/1: Baulasten Eintragungen / Nachbarschaftsvereinbarungen: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Notwasserbrunnen- und Wegerecht) für Landeshauptstadt Schwerin; Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Fernwärmeleitungsrecht) für Stadtwerke Schwerin GmbH (SWS) Nur lastend auf dem Flurstück 217/1: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Trinkwasserversorgungsleitungsrecht) für Wasserversorgungs- und Abwasserentsorgungsgesellschaft Schwerin mbh, Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wegerecht) für Landeshauptstadt Schwerin Lastend auf beiden Flurstücken: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Mittelspannungsversorgungsleitungsrecht) für Netzgesellschaft Schwerin mbh (NGS), Schwerin Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Recht zur Betreibung und Unterhaltung von Hauptverteilern, Vermittlungsstellen oder vergleichbaren Einrichtungen auf Technikflächen; Baubeschränkung; Kabel- und Leitungsrecht einschließlich Erneuerungs-/Änderungs-/ Ersetzungs- /Entfernungs- und Erweiterungsrecht; Mitbenutzungsrecht hinsichtlich Ver- und Entsorgungsanlagen; Betretungs- und Aufgrabungsrecht) für Telekom Deutschland GmbH keine
Energiekennwert Primärenergiebedarf: 114 kwh/(m²a) Energieausweistyp: Energiekennwert: Endenergiebedarf Wärme: Endenergiebedarf Strom: Energiebedarfsausweis 114 kwh/(m²a) 110 kwh/(m²a) 19 kwh/(m²a)
Vertragsbedingungen Kaufpreis Die Kaufpreisvorstellung des Eigentümers für das oben genannte Objekt beträgt: EUR 850.000,00 (in Worten: Achthundertfünfzigtausend Euro). zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer (derzeit 19 %). Gesamtpreis incl. USt.: EUR 1.011.500,00 (in Worten: Einemillionelftausendfünfhundert Euro) Zuzüglich zum Gesamtpreis hat der Käufer Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten zu tragen. Dieses Angebot ist nur für den Empfänger persönlich bestimmt, eine Weitergabe dieses Angebotes an Dritte ist nur mit unserer ausdrücklichen, schriftlichen Zustimmung gestattet. Rückmietung Da der Eigentümer an der langfristigen Nutzung des Objektes weiteres Interesse hat, ist der Verkauf des Objektes nur in Verbindung mir einem SALB-Vertrag (Sale and Lease Back) durchführbar. Die Konstruktion des SALB-Vertrages sieht wie folgt aus: Mietzins: EUR 31.749 p.a. Laufzeit: 10 Jahre, 4 x 5 Jahre Option Break Option: Kündigungsmöglichkeit für Teilflächen (siehe Mieterliste) Mit der Veräußerung des Grundstücks besteht seitens der Eigentümerin ein Sicherungsbedarf von Technikflächen, einschließlich des Betriebes und der Unterhaltung der vorhandenen Kabel-/ Leitungstrassen sowie der Teile der Freiflächen (Safe-T-Flächen). Die noch dinglich zu sichernden Räume sind Bestandteil der seitens der Telekom beabsichtigten Flächenrückmietung. Wir weisen darauf hin, dass in diesem Mietvertrag keine Wertsicherungsklausel vereinbart werden kann und ein Stromlieferungsvertrag mit dem aktuellen Telekom- Versorger geschlossen werden muss.
Über CORPUS SIREO CORPUS SIREO ist ein vielfach ausgezeichneter, multidisziplinärer Immobiliendienstleister. Das Unternehmen ist als Fonds- und Asset Manager, Investor und Projektentwickler in Deutschland und im europäischen Ausland tätig. Es agiert zudem als Co-Investment-Partner für pan-europäische Immobilieninvestments, gehört zu Deutschlands Top10-Maklerhäusern und entwickelt neben ausgewählten Gewerbeprojekten durchschnittlich 500 Wohneinheiten jährlich. CORPUS SIREO beschäftigt rund 530 Mitarbeiter an 11 Standorten in Deutschland und Luxemburg und ist eine eigenständige Business-Unit von Swiss Life Asset Managers. Mit Gesellschaften in der Schweiz, Frankreich und Deutschland managt Swiss Life Asset Managers ein Immobilienvermögen im Wert von insgesamt rund 63 Milliarden Euro (per 30.06.2016). Hierzu zählen neben Investments der Swiss Life Asset Managers Gruppe auch im Kundenauftrag gemanagte direkte und indirekte Immobilienanlagen. Weitere Informationen: www.corpussireo.com Follow us on Twitter: http://twitter.com/corpussireo Ansprechpartner Für weitergehende Fragen oder Vereinbarung von Besichtigungsterminen wenden Sie sich bitte an: Ralf Fischer, MRICS CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH Ernst-Reuter-Platz 2 10587 Berlin Tel. +49 30 343464-509 Fax +49 30 343464-110 Mobil +49 151 14281556 Ralf.Fischer@corpussireo.com
Haftungsausschluss Dieses Exposé wurde auf der Grundlage der für CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH (CORPUS SIREO) zugänglichen Informationen sowie Angaben Dritter erstellt. Für Richtigkeit und Vollständigkeit übernimmt CORPUS SIREO keine Gewähr. Alle Zahlen, Größen und sonstige Angaben sind unverbindlich. Maßgebend sind ausschließlich die Angaben in den abzuschließenden Verträgen. Dieses Exposé wird Interessenten mit dem Verständnis ausgehändigt, dass diese alle ihrer Ansicht nach zur Beurteilung der Transaktion eventuell erforderlichen Nachforschungen selbständig, gegebenenfalls unter Hinzuziehung der fachkundigen juristischen und steuerlichen Beratung, durchführen werden sowie mit dem Vorbehalt, dass sich bezüglich der gemachten Angaben Änderungen ergeben können. Alle Angaben sowie evtl. Angebote sind freibleibend. Änderungen und Zwischenveräußerung bleiben vorbehalten. Dieses Exposé ist nur für den Empfänger persönlich bestimmt, eine Weitergabe an Dritte ist nur mit ausdrücklicher, schriftlicher Zustimmung der CORPUS SIREO gestattet. Alle hierin enthaltenen Informationen sind soweit sie nicht öffentlich zugänglich sind vertraulich zu behandeln und nur zum Zwecke eines möglichen Erwerbs zu verwenden. Es gilt deutsches Recht. Gerichtsstand ist Frankfurt am Main.