Kurzfassung Stadt-und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus STADT PFORZHEIM FORTSCHREIBUNG DES MÄRKTE-UND ZENTRENKONZEPTES AUS DEM JAHRE 2005 Pforzheim, im Dezember 2010 Dipl.-Geograph Roland Wölfel, Partner + Geschäftsführer Dipl.-Geograph Timo Cyriax CIMA Beratung + Management GmbH Die Kurzfassung wurde mit Genehmigung der CIMA - vom WSP erstellt KÖLN Fortschreibung LEIPZIG Märkte- LÜBECK und Zentrenkonzept MÜNCHEN der RIED Stadt (A) Pforzheim STUTTGART 1
Inhaltsübersicht 1. Markt- und Strukturdaten von Pforzheim 2. Einzelhandelsbestand 3. Einkaufsinnenstadt Standortmerkmale und Entwicklung 4. Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandelsstandort Pforzheim 5. Leistungsbausteine des Auftrages etc. 2
Markt-und Strukturdaten von Pforzheim 3
Marktgebiet/Kaufkraftpotential Einzelhandelskennziffern Kaufkraftkennziffer (Kaufkraft/EW; Summe verfügbares Netto Einkommen/EW) Pforzheim Bretten Calw Mühlacker Vaihingen/Enz Bad Wildbad Enzkreis 101,3: Über dem Bundesdurchschnitt (100), jedoch geringer als die regionalen Zentren. Der Grund hierfür liegt in dem geringen verfügbaren Netto Einkommen je Einwohner. 97,9 101,3 101,0 103,4 103,0 105,0 106,5 90 100 110 Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2009 4
Marktgebiet/Kaufkraftpotential Einzelhandelskennziffern Zentralitätskennziffer (EH Umsatz pro EW/EH relevante Kaufkraft) Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2009 146,0: Deutlich höher als der Bundesdurchschnitt (100) und als die Städte HD, KA, S, HN. Offensichtlich kaufen viele Konsumenten aus dem Umland in Pforzheim und aufgrund der geringen Kaufkraft ist der Wert zusätzlich höher. * Zentralitätskennziffer für Pforzheim basiert auf CIMA-eigenen Schätzungen 2010; Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2009; Bearbeitung: CIMA 5
Marktgebiet/Kaufkraftpotential Marktgebiet Zone Zugehörige Kommunen/ Nah- und Mittelbereiche Bevölkerungspotential Zone I Gesamtstadt Pforzheim Zone II Restlicher Mittelbereich Pforzheim: Nahbereiche Pforzheim, Wiernsheim, Heimsheim, Tiefenbronn, Neulingen, Remchingen, Königsbach-Stein, Keltern, Straubenhardt, Neuenbürg Zone I-II Engeres Marktgebiet insgesamt Zone III Weiteres Marktgebiet: Mittelbereiche Bretten, Calw, Mühlacker, Bad Wildbad Marktgebiet insgesamt (Zone I III) ca. 116.100 Einwohner ca. 140.200 Einwohner ca. 256.300 Einwohner ca. 203.800 Einwohner ca. 460.100 Einwohner Quelle: Angaben des Eigenbetriebes Wirtschaft und Stadtmarketing Pforzheim (WSP); Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: 3. Quartal 2009 6
Marktgebiet/Kaufkraftpotential Kaufkraftpotential Kaufkraftpotential Marktzonen engeres Marktgebiet Weiteres Sortimente Stadt Restlicher Gesamter Marktgebiet Zone I-III Pforzheim Mittelbereich Mittelbereich (Zone III) (Zone I) Zone II (Zone I+II) kurzfr. Bedarf insg. 334,6 429,4 764,0 593,3 1.357,3 mittelfr. Bedarf insg. 119,7 153,6 273,3 212,2 485,5 langfr. Bedarf insg. 167,9 215,4 383,3 297,7 681,0 Einzelhandel gesamt 622,2 798,4 1.420,6 1.103,2 2.523,8 Umsatzleistung in Pforzheim 2009: ca. 906,2 Mio.. Quelle: CIMA Berechnungen, leichte Rundungsdifferenzen möglich Das zusätzliche rechnerische Umsatzpotential beträgt ca. 82,7 Mio., davon 15,1 Mio kurzfristiger Bedarf, 26,6 Mio. mittelfristiger Bedarf, 41 Mio. langfristiger Bedarf. Das zusätzliche rechnerische Verkaufsflächenpotential beträgt ca. 37.050 qm, davon 3.700 qm kurzfristiger Bedarf, 8.800 qm mittelfristiger Bedarf, 24.500 qm langfristiger Bedarf. 7
Einzelhandelsbestand 8
Einzelhandelsbestand Bestandsdaten In der Gesamtstadt Pforzheim wurden folgende Daten zum Einzelhandelsbestand erhoben: Anzahl der Ladengeschäfte: 910 Betriebe Gesamtverkaufsfläche: ca. 291.835 qm Umsatzleistung im Jahr 2009: ca. 906,2 Mio. * *Inkl. Möbelzentrum Birkenfeld (Gemarkungsgrenze zu Pforzheim), nur Vor-Ort-Umsatz der Versender Branche Bestandsdaten Anzahl der Betriebe a Verkaufsfläche in qm b Umsatz in Mio. b kurzfristiger Bedarf gesamt 388 69.240 366,7 mittelfristiger Bedarf gesamt 247 84.425 236,1 langfristiger Bedarf gesamt 275 138.170 303,4 Einzelhandel gesamt 910 291.835 906,2 a Zuordnung erfolgte nach Sortimentsschwerpunkt b Zuordnung nach Teilsortimenten Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010 9
Lageabgrenzung Schematische Übersicht der Einzelhandelsstandorte Legende: teilzentren Einkaufsinnenstadt Nahversorgungslagen/Stadt Standortlagen Gewerblich geprägte Quelle: Google Earth Pro; Bearbeitung: CIMA 10
Lageabgrenzung Räumliche Dimension der Einkaufsinnenstadt Quelle: Pforzheim neu erleben, WS Pforzheim; Strategie-und Maßnahmenkonzept für die Pforzheimer Innenstadt, Januar 2010; Bearbeitung: CIMA, September 2010 11
Einzelhandelsbestand Verteilung nach Standortlagen und Bedarfsbereichen Zahl der Betriebe 54% der Betriebe mit mittelfristigem Bedarf befinden sich in der Innenstadt. Der Rest in Gewerbegebieten (v.a. WilferdingerHöhe) und sonstigen Lagen erwirtschaftet. Verkaufsfläche in qm 56% der Verkaufsfläche für den mittelfristigem Bedarf befinden sich in der Innenstadt. Der Rest in Gewerbegebieten (v.a. WilferdingerHöhe) und sonstigen Lagen erwirtschaftet. Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010 12
Einzelhandelsbestand Verteilung nach Standortlagen und Bedarfsbereichen Umsatz in Mio. Nur 1/3 des Gesamtumsatzes wird in der Einkaufsinnenstadt erwirtschaftetet. Innenstadt. 2/3 des Umsatzes werden in Gewerbegebieten (v.a. WilferdingerHöhe) und sonstigen Lagen erwirtschaftet. Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010 13
Einzelhandelsbestand Entwicklung seit 2005 Basisjahr Kriterien 2005 2010 Veränderung 2005 2010 abs. in % Gesamtstadt Pforzheim Anzahl der Betriebe 864 910 + 47 + 5 % Verkaufsfläche in qm 270.690 291.835 + 21.145 + 8% Umsatz in Mio. 887,1 906,2 19,1 + 2% Einkaufsinnenstadt Pforzheim (nicht gleichzusetzen mit dem statistischen Bezirk Innenstadt ) Anzahl der Betriebe 308 320 + 12 + 4 % Verkaufsfläche in qm 74.490 76.335 + 1.845 + 2 % Umsatz in Mio. 272,6 281,0 + 8,4 + 3 % Quelle: CIMA 2005 und April/Mai 2010 14
Einkaufsinnenstadt - Standortmerkmale und Entwicklung 15
Nutzungs- und Branchenmix Leerstandssituation in der Einkaufsinnenstadt 27 Leerstände (überwiegend Einzelhandelsimmobilien) Leerstandsquote in der Innenstadt zum Erhebungszeitpunkt bei ca. 7,8% Leerstände liegen überwiegend im kleinflächigen Bereich Ausnahmen: ehemalige Fläche der Fa. Sinn & Leffersin der Leopoldstraße (ca. 4.000 qm VK) sowie die deutlich kleinere Fläche des ehemaligen Denn s Bio- Marktes Größter Teil der leerstehenden Flächen ist in 1b- bzw. 2er-Lagen Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA 16
Qualitative Bewertung der Einkaufsinnenstadt Qualitäts-und Zielgruppenausrichtung Großteil der Innenstadtbetriebe in der Kategorie standardisiert, konsumig. Dieser Anteil ist zu hoch Gut ein Viertel der Betriebe mit qualitätsorientiertem Marktauftritt. Das ist zu wenig Quelle: CIMA-Erhebung April/Mai 2010 17
Qualitative Bewertung der Einkaufsinnenstadt Warenpräsentation und Ladengestaltung Gut die Hälfte der Betriebe weist ein positives, d.h. ein allen Ansprüchen genügendes oder modernes und zeitgemäßes inneres Erscheinungsbild Ein Drittel an Betrieben in der Einkaufsinnenstadt hinsichtlich Warenpräsentationund Ladengestaltung durchschnittlich / normal ohne Highlights und somit austauschbar. Dieser Anteil ist zu hoch Ca. 14 % in veraltetem und renovierungsbedürftigem Zustand. Der Prozentsatz ist ebenfalls zu hoch Quelle: CIMA-Erhebung April/Mai 2010 18
Qualitative Bewertung der Einkaufsinnenstadt Schaufenster- und Fassadengestaltung Ca. 44 % der Betriebe mit positivem, modernem und zeitgemäßem äußeren Erscheinungsbild Etwas mehr als ein Drittel der Betriebe normal, ohne Highlights Ca. 17 % der Betriebe veraltet und renovierungsbedürftig Die Hälfte aller Betriebe wirtschaftet in einem nicht positiven und modernem Ambiente (Fassade und Schaufenster) Quelle: CIMA-Erhebung April/Mai 2010 19
Qualitative Bewertung der Einkaufsinnenstadt Markenorientierung Ca. 40 % der Betriebe mit Schwerpunkt auf Markenware Ein Drittel der Pforzheimer Innenstadt-Betriebe positioniert sich vor allem mit Eigenmarken bzw. ohne Markenorientierung. Dieser Wert ist zu hoch Quelle: CIMA-Erhebung April/Mai 2010 20
Nutzungs- und Branchenmix Bewertung des Markenportfolios Defizite bei den Marken: 1. Bekleidungssegment: Oberes Preissegment mit Mono-Labels, Highlights (bspw. P&C, Ansons, Appelrath& Cüpper) fehlen => Angebot mit umliegenden Mittelzentren austauschbar ( Austauschbarkeit / Vergleichbarkeit ) 2. Schuhe und Sport: Segment ist in beiden Branchen abgedeckt, allerdings fehlen einige Markenfirmen Defizite bei den folgenden Branchen: 1. Bekleidungssegment/ Wäsche in der Innenstadt zu wenig 2. Verkaufsfläche Schuhe zu 50% in der Innenstadt und zu 50% in den Gewerbegebietslage. Es fehlen jedoch bestimmte Marken 3. Sport in der Innenstadt und auf der Wilferdinger Höhe. Kein umfänglicher Bedarf 4. Bei Elektrowaren ist ein weiterer Ausbau insbesondere im innerstädtischen Bereich möglich 21
Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandelsstandort Pforzheim 22
Entwicklungsperspektiven Zentrenhierarchie -Schützenswerte Bereiche 23
Entwicklungsperspektiven Empfehlungen zur Standortentwicklung Negative Auswirkungen auf die zentralen innerstädtischen Einzelhandelslagenbzw. auf die wohnnahen Versorgungsstandorte, welche speziell durch großflächige Handelsansiedlungen an städtebaulich nicht integrierten Lagen auftreten können, minimieren Speziell bei den sog. zentrenrelevanten Sortimentenund Betriebstypen Entwicklungsschwerpunkt auf der Innenstadt sowie auf geeigneten Innenstadt- Erweiterungslagen bzw. ausgewählten und planerisch gewollten Standorten Bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten(z.B. Möbel, Bau-und Heimwerkerbedarf etc.), auch Standortlagen außerhalb der Innenstadt möglich Für die sog. zentrenrelevanten Sortimente, insbesondere im Non-Food-Bereich, über entsprechende Flächen-und Sortimentsfestsetzungenin den Bebauungsplänen eine kontrollierbare Entwicklung an städtebaulich nicht integrierten Lagen ermöglichen 24
Entwicklungsperspektiven Entwicklung der Einkaufsinnenstadt (A-Zentrum) Prinzip City first für Betriebstypen, die städtebaulich integrierbar sind Ausschluss bzw. die Beschränkung der zentrenrelevanten Sortimente an städtebaulich nicht integrierten Lagen Erhaltung der Investitionsbereitschaft und -sicherheit für Gewerbeimmobilien Sicherung und Stärkung der Innenstadt von Pforzheim als Einkaufsstandort Erhalt der städtebaulichen Qualität und Attraktivität 25
Entwicklungsperspektiven Gewerbe- und Sondergebietslagen Verteilung der Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Sortimente nach Standortlagen * hier: WilferdingerHöhe, GE Oberes Enztal, GE BrötzingerTal, GE Hohenäcker/Obsthof und Standortlage Kaufland im Enzauenpark Quelle: CIMA-Erhebung, April/Mai 2010 26
Entwicklungsperspektiven Gewerbe- und Sondergebietslagen Für Strukturprägende Gewerbegebietslagen ohne räumlichen und funktionalen Bezug zur Einkaufsinnenstadt bzw. zu den Stadtteilzentren:Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten Für Gewerbegebiete, die gegenwärtig über keinen bzw. nur sporadischen Einzelhandelsbesatz verfügen: Genereller Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen Nachnutzung bzw. Wiederbelegung von leerstehenden Einzelhandelsflächen in den Gewerbegebietslagen: Belegung mit zentrenrelevanten Sortimenten nur unter Beibehaltung der nach Baugenehmigung und Bebauungsplan zulässigen Nutzung / Sortimente oder durch nicht zentrenrelevante Sortimente Ein Nachrücken/Erweitern von Betrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten sollte unterbunden werden 27
Leistungsbausteine des Auftrages etc. 28
Leistungsbausteine des Auftrages Bestandserhebung und Bewertung des Ladeneinzelhandels und -handwerks Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Einzelhandel, Berechnung der Kaufkraftpotentiale und der gegenwärtigen Marktposition des Pforzheimer Einzelhandels Qualitative Bewertung der Angebotsstruktur und Portfolio-Analyse des Branchenmix für die Innenstadt von Pforzheim Prognose Umsatz- und Verkaufsflächenpotentiale Branchenmix-/ Standortkonzeption (inkl. Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche & Nahversorgungslagen) Entwicklungsperspektiven verschiedener Standortlagen 29
Haftungserklärung Stadt-und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise-in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA GmbH. Die Darstellungen in dieser Unterlage sind unvollständig. Die dargestellten Fakten sind nur in Verbindung mit dem gesprochenen Wort gültig. Zitate aus dieser Unterlage sind unzulässig. 30
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