CBRE MarketView Büromarkt Hamburg www.cbre.de Q4 211 im Vergleich zu Q3 11 Q4 1 Umsatz Leerstand Spitzenmiete Spitzenrendite Fertigstellungen Q4 211 aus Expertensicht Heiko Fischer, Head of Agency Hamburg: Die aktuelle Konjunkturentwicklung hat sich bisher noch nicht auf dem Hamburger Immobilienmarkt bemerkbar gemacht. Mit einer, im Vergleich zum 1-Jahres Durchschnitt, sehr positiven Entwicklung, schließt das Jahr mit einem soliden Umsatzergebnis von rund 536.8 m² ab. Q4 211 ÜBERBLICK Gesamtwirtschaftliche Aspekte Der Europäischen Finanzkrise zum Trotz hat sich die deutsche Wirtschaft über das Jahr 211 äußerst robust entwickelt. So hielt auch im vierten Quartal 211 das überwiegend positive Wirtschaftsklima an, was durch einen leichten Anstieg des ifo- Geschäftsklimaindex auf 17,2 Indexpunkte bestätigt wird. Nach dem wirtschaftlichen Aufschwung zu Jahresbeginn entwickelte sich das Bruttoinlandsprodukt (=BIP) weiter positiv und konnte zum Jahresende (drittes Quartal) den Wert des Vorquartals um,5% übertreffen. Das reale Bruttoinlandsprodukt legte 211 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamts gegenüber dem Vorjahr um 3, % zu. Damit setzte sich der konjunkturelle Aufholprozess der deutschen Wirtschaft auch im zweiten Jahr nach der Wirtschaftskrise fort. Trotzdem wird für das Jahr 212 mit einer Abschwächung der konjunkturellen Entwicklung gerechnet. Das Wirtschaftswachstum für das Jahr 212 wird von Consensus Forecast auf,5 % eingeschätzt, wodurch sich die Prognose zum Vorquartal nochmals um,5 % Punkte verschlechterte. Während sich die Konjunkturverlangsamung auch in Deutschland bemerkbar macht, bleiben die Arbeitslosenzahlen weiterhin auf einem niedrigen Stand. So liegt die Arbeitslosenquote in Hamburg wieder bei 7,3 % und damit leicht über dem bundesdeutschen Durchschnitt von 6,6 %. Als Deutschlands bedeutendster deutscher Außenhandelsplatz profitiert die Hansestadt Hamburg deutlich von dem weltweit steigenden Warenumschlag. So ist trotz Wirtschaftskrise eine dem allgemeinen ökonomischen Trend gegenläufige Entwicklung, wie im Krisenjahr 29 (Anstieg der Exporte um 2,6 %), auch im Jahr 212 denkbar. Büromarkt Das diesjährige Umsatzergebnis auf dem Hamburg Büromarkt lag wie erwartet bei über 5. m² und konnte dabei das Vorjahresergebnis sogar um 5,7 % übertreffen. Das vierte Quartal konnte zwar nicht das Ergebnis von 21 wiederholen, jedoch stellt der Gesamtjahresumsatz mit 536.8 das drittbeste Ergebnis seit 1997 dar. Wie bereits im dritten Quartal abzusehen war, fiel das Fertigstellungsvolumen 211 mit knapp 2. m² sehr niedrig aus und stellte damit den niedrigsten Wert seit 26 dar. Der Büroflächenleerstand zum Ende des Jahres konnte auf rund 1,15 Mio. m² beziffert werden, was eine Abnahme um 3,3 % zum Vorjahresergebnis darstellt. Dabei kann, durch den vergleichsweise geringen Anteil spekulativer Flächen am Gesamtvolumen, von einer Abnahme des Büroflächenleerstands im Jahr 212 ausgegangen werden. Investmentmarkt Am gewerblichen Investmentmarkt in Hamburg wurden im vergangenen Jahr rund 2,12 Mrd. investiert (Gesamtvolumen Deutschland= 22,62 Mrd. ). Dies bedeutet ein Plus von rund 9 % zum Vorjahresergebnis und das drittbeste Ergebnis seit 27. Eine weiterhin hohe Nachfrage nach Core- Produkten sorgt für eine stabile Spitzenrendite. Diese lag auch im vierten Quartal 211 unverändert bei 4,9 %. Büromarktkennzahlen Q4 21 Q4 211 Jahresvergleich Bestand, in Mio. m² 13,25 13,31 +,5 % Umsatz, kum. in 1. m² 57,9 536,8 + 5,7 % Leerstand, in Mio. m² 1,19 1,15 3,3 % Leerstandsrate, in % 9, 8,7,3 %-Pkt. Spitzenmiete, in /m²/monat 22,5 23, + 2,2 % Spitzenrendite, in % 4,9 4,9, %-Pkt. Kapitalwertindex (Q1 1986 = 1) 158 161 + 1,9 % Quelle: CBRE 212, CBRE GmbH
Q4 211 MarketView Büromarkt Hamburg UMSATZ Zum Jahresende konnte mit 136. m² oder 25,4 % vom Gesamtvolumen erneut der größte Büroflächenumsatz in der Hamburger City verzeichnet werden. Der Abschluss der BDO Warentreuhand, mit rund 1. m² stellte hierbei allerdings die einzige Transaktion über 4. m² im Innenstadtbereich dar. Der Teilmarkt Harburg/Süderelbe ist mit 76.1 m² an zweiter Stelle der Jahresumsätze. Allerdings ist dies auf den von der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt genutzten Neubau von rund 45. m² in Wilhelmsburg zurückführen. Darüber hinaus konnte auch im vierten Quartal keine Transaktion über 5. m² im Teilmarkt festgestellt werden. Mit einem Umsatzvolumen von rund 48.4 m² stellt die HafenCity den drittbeliebtesten Teilmarkt im Jahr 211 dar. Hier und im Teilmarkt Hafen sind im vierten Quartal 211 mit der Ansiedlung der Kühne Logistic University und der Bundesanstalt für Immobilien-aufgaben zwei Abschlüsse über 5. m² auszumachen. Insgesamt wurden überdurchschnittlich viele große Abschlüsse am Ende des Jahres abgewickelt. So fielen etwa 8 % dieser Transaktionen in die zweite Jahreshälfte. Im Jahr 211 sind, angeführt von der Beratungsbranche und dem Öffentlichen Dienst, die Branchen, Handel, Transport und Verkehr sowie Aus- und Weiterbildung für knapp die Hälfte des Umsatzvolumens verantwortlich. Die größte Marktaktivität konnte 211 bei Flächen bis 1. m² verzeichnet werden. Büroflächen im Zentrum Hamburgs, dabei besonders hochpreisige ObjekteinderCity,zählenzudenFlächenmitder höchsten Nachfrage. LEERSTAND Durch den insgesamt guten Jahresumsatz konnte ein im Vorjahresvergleich relativ geringer Büroflächenleerstand von 1,15 Mio. m² registriert werden. Den größten Anteil am Gesamtleerstand haben die Teilmärkte City-Süd mit rund 21 % und die City mit 18 %. Dabei ist zum Jahresende in der City-Süd mit 19,3% die höchste Leerstandsrate zu verzeichnen. Dies kann unter anderem durch den relativ großen Anteil von Flächen durchschnittlicher und minderer Qualität erklärt werden. So lag der Anteil dieser Flächen am Leerstand im Teilmarkt City-Süd bei rund 56 %. In peripheren Teilmärkten wie z.b. im Nordund Süd-osten Hamburgs lag der Anteil sogar bei über 7 %. Insgesamt herrschte eine große Nachfrage nach Flächen hochwertiger Ausstattungsqualität. Der Umsatz dieser Flächen belief sich im vierten Quartal 211 auf insgesamt knapp 83 %. Dagegen überwogen bei den angebotenen Flächen mit einem Anteil knapp über 5 % solche von eher durchschnittlicher und minderer Qualität. So bleibt auch im am Ende des Jahres 211 ein großer Anteil von Büroflächen mit eher geringer Markrelevanz bestehen. Eine Abnahme des Sockelleerstands in Hamburg ist daher nicht zu erwarten. Allerdings kann bei einem zukünftig geringen Anteil spekulativer Fertigstellungen von einer Abnahme des gesamten Büroflächenleerstands ausgegangen werden. Seite 2 212, CBRE GmbH Büroflächenumsatz in 1. m² in 1. m² 6 5 4 3 2 1 1.4 1.2 1. 8 6 4 2 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 Restl. Branchen 51% Büroflächenleerstand Jahresdurchschnitt (22-21): 443.9 m² Q1 Q2 Q3 Q4 Büroflächenumsatz (kumuliert in %) nach Branchen* -Top 5-22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 Leerstand Berater 13% Öffentl. Dienste 13% Handel 8% Transport, Verkehr Aus-, 8% Weiterbildung 7% Durchschnittliche Leerstandsrate (22-21): 7,5 % Leerstandsrate * Grundgesamtheit aus 2 Branchen 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, in %
Spitzenmiete/Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat Mietpreisindex Index Q1 1986 = 1 in 1. m² 3 25 2 15 1 5 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 3 25 2 15 1 5 Büroflächenpipeline 6 5 4 3 2 1 Spitzenmiete Fertigstellungen im langjährigen Durchschnitt (22-21): 245. m² Gewichtete Durchschnittsmiete 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 Deutschland Hamburg 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 fertiggestellt spekulativ vorvermietet Eigennutzer MIETE Bei den Topflächen auf dem Hamburger Büromarkt ist aktuell eine Spitzenmiete von 23, /m²/monat erzielbar. Somit blieb die Hamburger Spitzenmiete, nachdem sie zum dritten Quartal 211 zunächst um 2,2 % angestiegen war, am Jahresende weiterhin auf dem Niveau bestehen. Allerdings ist bei dem aktuellen Trend zur Anmietung erstklassiger, zentrumsnaher Flächen, für das kommende Jahr von einem Anstieg der Spitzenmiete auszugehen. Insgesamt war ein leichter Anstieg der gewichteten Durchschnittsmiete um etwa 4 % auf 14,68 /m²/monat festzustellen. Dabei sind vor allem durch die hohe Anzahl an Abschlüssen in den begehrten Lagen der Teilmärkte City, Westlicher Hafenrand und HafenCity die Mieten angestiegen. In diesen Lagen wurden mit Durchschnittsmieten von jeweils rund 18, /m²/monat zudem die höchsten Werte am Hamburger Büromarkt erzielt. Ein deutlicher Rückgang war lediglich im Teilmarkt Außenalster zu verzeichnen. Hier wurde, nach einem Anstieg auf rund 17, /m²/monat im dritten Quartal, zum Jahresende nur noch durchschnittlich 15,45 /m²/-monat gezahlt. Der Mietpreisindex (Basis Q1 1986 = 1) stand zum Ende des Jahres bei 158 Punkten und damit 4 Indexpunkte über dem Vorjahresergebnis. PIPELINE Das Fertigstellungsvolumen im Jahr 211 belief sich auf knapp 2. m², was den niedrigsten Stand seit fünf Jahren darstellt. Dabei machte der Anteil an bereits vorvermieteten Flächen mit ca. 67 % den Großteil aus. Auf spekulative Fertigstellungen entfielen rund 28 % und auf Eigennutzungen etwa 5 %. Das Gros der im Jahr 211 spekulativ fertiggestellten Flächen konzentriert sich auf die begehrten Teilmärkte City und HafenCity. Für die nächsten zwölf Monate ist ein Volumen von rund 55. m² spekulativer Fertigstellungen zu erwarten, was sich günstig auf den Büroflächenleerstand im Jahr 212 auswirken wird. Aktuell kann im gleichen Zeitraum von einem Fertigstellungsvolumen von rund 247.7 m² ausgegangen werden, wovon allerdings rund 34.43 m² allein auf die Sanierung des Allianzgebäudes in der City-Nord fällt. Von den bis zum Ende des Jahres 214 fertiggestellten Flächen sind zum aktuellen Berichtsstand bereits rund 5 % vorvermietet. Dagegen sind nach derzeitigem Kenntnisstand für das Jahr 214 dem Markt noch keine spekulativen Fertigstellungen bekannt. Seite 3 212, CBRE GmbH Q4 211 MarketView Büromarkt Hamburg
Q4 211 MarketView Büromarkt Hamburg PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN Bis Ende 214 werden vor allem in den Teilmärkten HafenCity und Harburg/Süderelbe die höchsten Flächenvolumina erwartet. Der Anteil der Teilmärkte am Gesamtvolumen liegt bei rund 17 % und 16 %, was das momentane Bild der Teilmärkte als städtebaulich sehr dynamische Stadtgebiete unterstreicht. Hier sind es vor allem Großprojekte, wie der Neubau der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt in Wilhelmsburg mit rund 45. m² und der Bau des Geschäftsgebäudes Palisander mit etwa 22. m² im Überseequartier, die zum Gesamtvolumen beitragen. Daneben ist auch weiterhin in der Hamburger City mit einer erhöhten Bautätigkeit zu rechnen. Hier sind rund 73. m² an Fertigstellungen zu erwarten, wobei es sich bei etwa 43 % davon um spekulative Flächen handelt. Zu den größten Neubauprojekten im Jahr 212 zählen neben dem Behördenbau in Wilhelmsburg auch die Tanzenden Türme in St. Pauli mit etwa 26.5 m² sowie der rund 12.5 m² große Neubau des Opern Plaza in der City. Auch ist im Jahr 212 mit eine hohen Sanierungstätigkeit zu rechnen. Besonders zu erwähnen ist hierbei die Sanierung des rund 34.43 m² großen Allianzkomplexes in der City-Nord. Bis 213 wird voraussichtlich auch das Neubauprojekt Hammerbrookhöfe der Deutschen Bahn in der City- Süd mit rund 22.5 m² abgeschlossen sein. INVESTMENT Trotz eines etwas schwächeren zweiten Halbjahres, konnte 211 mit einem Gesamtvolumen von rund 2,13 Mrd. das Vorjahresergebnis am Hamburger Investmentmarkt um ca. 9 % übertroffen werden. Dies stellt, nach den Rekordjahren 26 und 27, das dritthöchste je registrierte Investitionsvolumen dar. Mit einem Anteil von rund 49 % am Gesamtinvestitionsvolumen standen Investments in Büroobjekte nach wie vor primär im Fokus der nationalen wie internationalen Anleger. Auffällig ist jedoch die deutliche Steigerung der Investitionen in Einzelhandelsobjekte. Das Investitionsvolumen in diese Assetklasse erhöhte sich signifikant um rund 48 % und betrug zum Jahres- Bürospitzenrendite, Kapitalwert und Benchmarkrendite ende rund 862 Mio.. Dies verdeutlicht das Vertrauen der Anleger in die Attraktivität und Performance des deutschen Einzelhandels. Auf Käuferseite waren die Offenen Immobilienfonds/Spezialfonds auch 211 mit Investitionen von rund 632 Mio. die stärksten Akteure am Hamburger Markt. Private Direktinvestitionen in Hamburger Gewerbeobjekte summierten sich 211 auf rund 348 Mio., was einer deutlichen Steigerung um rund 39 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Stärkste Verkäufer waren, wie im Vorjahr, die Projektentwickler/Bauträger. Sie veräußerten Objekte im Gesamtwert von rund 96 Mio. und trafen dabei mit ihren vermieteten Neubauten auf rege Nachfrage. Der allgemeine Trend nach risikoaversen Core-Objekten in etablierten Mikrostandorten ist ungebrochen und die hohe Nachfrage stößt auf ein sich zunehmend verringerndes Angebot. Aus diesem Grund blieben die Spitzenrenditen für Büroimmobilien auch im vierten Quartal stabil bei 4,9 %. PROGNOSE Für das kommende Jahr ist, vor allem vor dem Hintergrund der aktuellen Staatsschuldenkrise in der Eurozone, mit einem eher verhaltenen Wirtschaftswachstum zu rechnen. Jedoch werden auf Unternehmerseite weiterhin Wachstumswünsche geäußert, was im Zusammenhang mit dem geringen Anteil spekulativer Fertigstellungen im Jahr 212 zu einer Abnahme des Büroflächenleerstands führen könnte. Allerdings wird sich die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen in der nahen Zukunft verstärken, was für einen Anstieg der Spitzenmieten im kommenden Jahr sprechen dürfte. Ein nachfragebedingter Abbau Abnahme der schwer vermittelbaren Flächen niedrigerer Qualität oder von Flächen in peripheren Lagen ist dagegen nicht zu erwarten. Insofern ist auch im kommenden Jahr damit zu rechnen, dass sich ohne die hierfür notwendigen Sanierungsmaßnahmen der Sockelleerstand im gesamten Hamburger Marktgebiet erhöhen wird. Seite 4 212, CBRE GmbH Büroflächenpipeline (212-214) nach Teilmärkten* -Top 5- in 1. m² Index Q1 1986 = 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Hafen- City Harb./ Süder. City spekulativ vorvermietet Eigennutzer Auß.- alst. HH-W * Grundgesamtheit aus 2 Teilmärkten 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 Kapitalwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j. Staatsanl. (in %) 6 5 4 3 2 1 in %
Teilmarkt Kumulierter Flächenumsatz in m² Fertigstellungen 212 214 in m² Leerstandsrate in % Mietpreisspanne in /m²/monat Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat Außenalster 28.1 52.6 1,6 1, 18,5 15,45 City 136.4 72.9 8,8 1, 23, 18,18 City-Nord 11.7 34.4 2,3 5,5 12, k. A. City-Ost/St. Georg 16.4 1.2 5,8 8, 15,5 14,4 City-Süd 47.5 22.5 19,3 7, 14, 1,86 City-Süd-Erweiterung 3.5 14,5 5,5 11, 9,17 Eppendorf 7.3 7,1 8, 14, 12,68 Flughafen 18.7 5,8 6,5 12,5 1,47 Hafen 35. 13.5 8,5 9, 2,5 15,5 HafenCity 48.4 82.4 12,3 13, 22,5 18,1 Hamburg-Nord/Ost 3.4 16.9 5,1 9, 12, k. A. Hamburg-Süd/Ost 1.8 3.3 9,4 6, 11, 7,5 Hamburg-West 31.4 52.4 8,9 6, 14, 12,17 Harburg/Süderelbe 76.1 75.5 4,7 6,5 12,5 11,47 Schnelsen/Niendorf 5,5 7, 12,5 k. A. Stellingen/Lokstedt/Eimsbüttel 8.7 7.4 4, 6,5 13, 13,47 St. Pauli/Altona 22.6 31.8 6,7 8, 19,5 14,52 Wandsbek 8.4 2. 1,5 6, 12, 1,4 Westl. Hafenrand 1. 3. 13,8 12, 2, 17,73 Winterhude/Barmbek 12.4 15.4 6,8 8, 13, 1,78 GESAMT 536.8 496.2 8,7 5,5 23, 14,68 Seite 5 212, CBRE GmbH Q4 211 MarketView Büromarkt Hamburg
Q4 211 MarketView Büromarkt Hamburg DEFINITIONEN Umsatz Summe aller Büroflächen, die in einem genau abgegrenzten (Teil-)Markt innerhalb einer definierten Zeiteinheit vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft werden. Dabei sind auch Untervermietungen innerhalb von Hauptmietverträgen oder von eigengenutzten Flächen zu erfassen. Mietvertragsverlängerungen werden als Flächenumsatz erfasst, wenn die angemietete Bürofläche größer als die bisher genutzte ist. Als Flächenumsatz am bisherigen Standort wird in diesem Fall nur die Anmietung der zusätzlichen Mietflächen berücksichtigt. Leerstand Summe aller fertig gestellten Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind, zur Vermietung oder zum Verkauf (zum Zwecke der Weiternutzung) angeboten werden und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untervermietungen zählen nicht zum Leerstand und werden getrennt ausgewiesen. Angebot Das Angebot umfasst die Summe aller angebotenen Büroflächen, für die eine Vermarktung zum Beobachtungszeitpunkt (jeweils Quartalsende) vorgesehen ist und die noch verfügbar sind. Hierzu zählen die Leerstandsflächen, Untervermietungsflächen sowie die spekulativen Fertigstellungen in den nächsten zwölf Monaten. Spitzenmiete Die Spitzenmiete gibt die höchste nachhaltig erzielbare Nominalmiete in /m²/monat in der jeweiligen Toplage in einem erstklassigen Gebäude mit erstklassiger Ausstattung an. Sie basiert sowohl auf den in einem bestimmten Zeitraum getätigten Mietvertragsabschlüssen, als auch auf der Marktübersicht der Vermietungsabteilungen vor Ort. Gewichtete Durchschnittsmiete Die gewichtete Durchschnittsmiete repräsentiert die mit den vermieteten Flächen gewichtete Durchschnittsmiete für eine abgegrenzte Region. Grundlage sind alle abgeschlossenen Mietverträge innerhalb eines Jahres. Zur Ermittlung einer gewichteten Durchschnittsmiete sollten grundsätzlich mindestens zehn Mietverträge im bezogenen Markt- und Berichtszeitraum abgeschlossen worden sein um somit als Basis herangezogen werden können. Bei der Anmietung von vorsteuerabzugsfähigen Unternehmen verstehen sich Mietpreise zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. Bei Anmietungen von mehrwertsteuerbefreiten Unternehmen beinhaltet der Mietpreis eventuell eine Ausgleichszahlung in variabler Höhe für die nicht mögliche Gegenrechnung der vom Vermieter geleisteten Vorsteuer für Dienstleistungen zur Errichtung bzw. Herrichtung der Mietsache. Spitzenrendite Die Spitzenrendite (Nettoanfangsrendite) zeigt das Verhältnis von den anfänglichen jährlichen Nettomieteinnahmen (Miete abzüglich nicht umlagefähige Kosten) zur Gesamtinvestitionssumme (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten = Bruttokaufpreis), ausgedrückt in Prozent, erzielbar in der jeweiligen Toplage in einem Gebäude mit erstklassiger Ausstattung, welches zu Marktkonditionen voll vermietet ist. Sie basiert sowohl auf den in einem Zeitraum getätigten Kaufvertragsabschlüssen, als auch auf der Marktübersicht der Investmentabteilungen vor Ort. Disclaimer 212 CBRE Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der CBRE GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der CBRE GmbH vervielfältigt werden. Seite 6 212, CBRE GmbH Für weitere Informationen: AGENCY KONTAKT Heiko Fischer Managing Director, Head of Agency Hamburg CBRE GmbH Neuer Wall 77 2354 Hamburg t: +49 4 882 e: heiko.fischer@cbre.com RESEARCH KONTAKTE Dr. Jan Linsin Senior Director, Head of Research Germany CBRE GmbH WestendDuo Bockenheimer Landstr. 24 6323 Frankfurt/M. t: +49 69 1777 663 e: jan.linsin@cbre.com Frank Sgonina Analyst, Hamburg Research CBRE GmbH Neuer Wall 77 2354 Hamburg t: +49 4 882 38 e: frank.sgonina@cbre.com