Jens Rinneberg Immobilien im Wertschöpfungsprozess von Produktionsunternehmen Controlling der Lebenszykluskosten von Immobilien Verlag Dr. Kovac Hamburg 2011
GELEITWORT V VORWORT DES VERFASSERS VII INHALTSVERZEICHNIS IX ABBILDUNGSVERZEICHNIS XIV TABELLENVERZEICHNIS XVI ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS XVII 1 EINLEITUNG 1 1.1 Praktischer Bezug 1 1.2 Theoretisches Defizit : 2 1.3 Zielsetzung der Arbeit 5 1.4 Abgrenzung der Arbeit 6 1.5 Aufbau, Bearbeitungsablauf und Methodik der Arbeit 6 2 THEORETISCHE GRUNDLAGEN 9 2.1 Grundlegendes zur Betrachtung von Immobilien 9 2.1.1 Der Begriff Immobilie" 9 2.1.2 Akteure um die Immobilie 10 2.1.3 Unterteilung von Immobilien 11 2.1.3.1 Immobilie allgemein 11 2.1.3.2 Betrachtung von betrieblichen Immobilien 12 2.1.4 Der Immobilienlebenszyklus und seine Phasen 13
2.2 Management im Immobilienlebenszyklus 16 2.2.1 Wertschöpfungsprozess in Produktionsunternehmen 16 2.2.2 Portfoliomanagement 17 2.2.3 Corporate Real Estate Management 18 2.2.4 Facility Management 18 2.2.5 Flächenmanagement 21 2.2.6 Projektmanagement 21 2.3 Die betriebliche Immobilie im Rechnungswesen 22 2.3.1 Die betriebliche Immobilie im externen Rechnungswesen 23 2.3.2 Die betriebliche Immobilie im internen Rechnungswesen 30 2.3.2.1 Kostenarten, Kostenträger und Kostenstellen 31 2.3.2.2 Die Verrechnung von Gemeinkosten 32 2.3.2.3 Unterteilung in variable Kosten und Fixkosten 33 2.3.2.4 Der betriebswirtschaftliche Kontenrahmen 34 2.3.3 Der Immobilienlebenszyklus und seine Kostenstrukturen aus DIN und GEFMA 37 2.3.3.1 Kostenstruktur bei Planung, Erstellung oder Umbau 39 2.3.3.2 Nutzungskosten im Hochbau, DIN 18960 41 2.3.3.3 Betrachtungen zur GEFMA 200 42 2.3.4 Kritische Betrachtung des internen (immobilienbezogenen) Rechnungswesens 44 r 2.3.5 Anforderungen an eine verbesserte immobilienbezogene Kostenrechnung 47 2.4 Lebenszyklusrechnung von Immobilien 49 2.4.1 Stand der Immobilien - Lebenszykluskostenrechnung 49 2.4.1.1 Die GEFMA-Richtlinie 220-1 49 2.4.1.2 Internationale Lebenszykluskostenrechnung 51 2.4.1.3 Die Lebenszyklusbetrachtung und -rechnung im Vergleich zu anderen Branchen 52 2.4.2 Beurteilung und Sichtweisen zur Lebenszykluskostenrechnung 55 3 UNTERSUCHUNGEN ZU LEBENSZYKLUSKOSTEN BETRIEBLICHER IMMOBILIEN 59 3.1 Strategische Betrachtung von betrieblichen Immobilien 59 3.1.1 Ausgangspunkte von strategischen Betrachtungen zur Immobilie 59 3.1.1.1 Der Begriff Strategie 59 3.1.1.2 Unternehmensstrategie und strategisches Management 59 3.1.2 Die betriebliche Immobilie im strategischen Management 62 3.1.3 Mögliche Strategien für betriebliche Immobilien 65
3.1.3.1 Strategisches Zielkriterium Flexibilität der Immobilie 67 3.1.3.2 Anwendung des Lebenszyklusgedankens und Nutzungskostenbetrachtung 68 3.2 Einflösse auf den Immobilienlebenszyklus 70 3.2.1 Veränderungen im Immobilienlebenszyklus 70 3.2.1.1 Der externen Faktoren Strom und Primärenergie 70 3.2.1.2 Lebensdauer und Eignung von Baustoffen und Bauteilen 71 3.2.1.3 DerEinfluss von Produktlebenszyklen auf Immobilien 72 3.2.1.4 Anforderungen aus technologischem Wandel 75 3.2.1.5 Lage und Gestaltung von Immobilien 76 3.2.1.6 Systematisierung der Kosteneinflussgrößen 77 3.2.2 Die Beeinflussung der Lebenszykluskosten 78 3.2.2.1 Der Beginn des Lebenszyklus 78 3.2.2.2 Wettbewerbsvorteil durch Immobilienmanagement 81 3.2.3 Abgrenzung der Betrachtung zu Einflussgrößen 82 3.3 Angepasste lebenszyklusorientierte Immobilienkostenrechnung 82 3.3.1 Analyse der Erkenntnisse zur Immobilienkostenrechnung 82 3.3.1.1 Abgrenzung unter Berücksichtigung gewonnener Erkenntnisse 82 3.3.1.2 Ausrichtung zur Zielfindung mit Einbindung neuer Erkenntnisse 84 3.3.2 Differenzierung von Erstellung und Nutzung 87 3.3.3 Kosten- und Leistungsrechnung als Grundlage der Lebenszyklusrechnung 88 3.3.4 Umsetzung einer immobilienbezogenen Kosten- und Leistungsrechnung 89 3.3.4.1 Aufteilung nach Kostenarten und Kostenkomponenten 89 3.3.4.2 Der Lebenszykluskostengedanke bei einzelnen Komponenten 93 3.3.4.3 Betrachtung von Flächen als Kostenstellen 94 3.3.4.3.1 Flächenbedarf im Unternehmen 94 3.3.4.3.2 Flächenaufteilung nach DIN 277-1 und DIN 277-2 96 3.3.4.3.3 Technischer Flächenbedarf 96 3.3.4.3.4 Bildung von Kostenstellen 97 3.3.5 Differenzierung von Kostenstellen 100 3.3.6 Zuordnung immobilienbezogener Kostenarten zu Kostenstellen 100 3.3.7 Schema der lebenszyklusorientierten Immobilienkostenrechnung 105 3.3.7.1 Herangehensweise und Abgrenzung der Lebenskostenrechnung zu Immobilien 105 3.3.7.2 Strukturierung der Lebenszykluskostenrechnung 107 3.3.8 Berechnung und Erfassung der Lebenszykluskosten von Immobilien 109 3.3.9 Steuerungspunkte der Lebenszykluskosten 110
XII Inhaltsverzeichnis 3.4 Lebenszyklusorientiertes Controlling von Immobilien 110 3.4.1 Basisbetrachtung zum lebenszyklusorientierten Immobiliencontrolling 110 3.4.1.1 Controlling, Geschichte und Begriff 110 3.4.1.2 Schlüsselfaktoren für lebenszyklusorientiertes Immobiliencontrolling 111 3.4.1.3 Nutzwertanalyse des lebenszyklusorientierten Controllings 112 3.4.1.4 Nutzung und Abgrenzung anderer Untersuchungen 113 3.4.2 Lebenszykluskostenrechnung als wichtigstes Instrument des Immobiliencontrollings 115 3.4.2.1 Schwächen der Lebenszykluskostenrechnung 115 3.4.2.2 Chancen für eine partielle Überwindung der Schwächen 116 3.4.2.3 Schwächen der Kostentheorie in Bezug auf die Nutzbarkeit der Chancen 116 3.4.2.4 Grundgedanken der kostentheoretischen Abbildung des Steuerungspotenzials von Immobilienlebenszykluskosten 117 3.4.3 Die Beeinflussung der Lebenszykluskosten von Investition und Nutzung 118 3.4.3.1 Zusammenhang von Fixkosten und variablen Kosten 118 3.4.3.2 Operationalisierung 122 3.4.4 Generierung von Messpunkten für das Controlling 122 3.4.4.1 Der Finanzplan als Entscheidungs- und Planungshilfe zu Investitionen 124 3.4.4.2 Kennzahlen als Basis des Immobiliencontrollings 126 3.4.5 Festlegung von Steuerungs-und Zielaggregationen 126 3.4.5.1 Risiko Immobilie 127 3.4.5.2 Betrachtung des Zielkriteriums Flexibilität 130 3.4.5.3 Flächen als Produkt der Immobilie 132 3.4.5.4 Effizienz der Flächennutzung und Bewertung mit Kennzahlen 134 3.4.6 Zielkostenplanung für das Investitionsobjekt Immobilie 137 3.4.6.1 Die Aufgabenstellung für die Ermittlung der Zielkosten 138 3.4.6.2 Konzeptioneller Lösungsweg 139 3.4.7 Zielkostenplanung und Controlling im gesamten Lebenszyklus 143 3.4.7.1 Die Realisierung und das Projektcontrolling 143 3.4.7.2 Zielkostencontrolling in der Nutzungsphase 144 3.4.7.3 Abriss als Abschluss des Lebenszyklus 147 4 FALLSTUDIEN 149 4.1 Auswertung von praktischen Fallstudien 149 4.2 Anmerkung und Schlussfolgerung aus der Fallstudie 157
XIII 5 FAZIT 159 5.1 Zusammenfassung der Arbeit 159 5.2 Aussichten auf weitere Studien 160 6 LITERATURVERZEICHNIS 163 7 ANHANG 169 7.1 Aufgestellte Thesen und Kurzerklärungen 169 7.2 Anlagen zur Entlastung des Hauptteiles der Dissertation 171 7.2.1 Anlage 1, Ausarbeitung zum IKR und GKR 171 7.2.2 Anlage 2, Obersicht DIN 276 Ebene 1 und 2 173 7.2.3 Anlage 3, Übersicht DIN 18960 Kostengruppe 300 174 7.2.4 Anlage 4, Auszug DIN 277-1 und 2 175 7.2.5 Anlage 5, Beispielhafte Kostenstellenzuordnung 179 7.2.6 Anlage 6, Anwendungsbeispiel, Zuordnung von Investitionskosten 180 7.2.7 Anlage 7, Formeln zur Planung der Lebenskosten 183 7.2.8 Anlage 8, Überschlagsrechnung Investition Dach 184 7.2.9 Anlage 9, Skizzen Fallbeispiel (a) 185 7.2.10 Anlage 10, Skizzen Fallbeispiel (b) 186 7.2.11 Anlage 11, Zuordnung der Kosten, Flächen und Kostenstellen 190 7.2.12 Anlage 12, Zuordnung Bauteil, Kostenart und Lebensdauer 191 7.2.13 Anlage 13, Kostenarten zum Fallbeispiel, Halle A 192 7.2.14 Anlage 14, Zusammenstellung Leistungsverzeichnis Halle A 195 7.2.15 Anlage 15, Zusammenstellung Leistungsverzeichhis Halle A 197 7.2.16 Anlage 16, Variantenuntersuchung Heizung 198 7.2.17 Anlage 17, Lebenszykluskosten, Bauteil Heizung - 20 Jahre 199 7.2.18 Anlage 18, Lebenszykluskosten Halle A-B-C 200 7.2.19 Anlage 19, Kosten je Kostenstelle bzw. Fläche, Halle A-B 201