Sachverständigenbüro Oskoui Nader Oskoui, Sachverständiger (WF - Akademie) für Grundstücksbewertung 1 Auftragsgrundlage und Zweck des Gutachtens Die Beauftragung zur Erstellung dieses Verkehrswertgutachtens erfolgte durch Beschluss des Amtsgerichts Hamburg Blankenese vom 18.11.2015, eingegangen am 29.12.2015, Geschäfts-Nr. 541 K 16/15. Das Verkehrswertgutachten wurde erstellt zur Vorbereitung des Zwangsversteigerungsverfahrens gemäß 74a Abs.5, 85a Abs.2 ZVG. Hinweis Das Gebäude konnte nicht allumfassend besichtigt werden. Folgende Wohneinheiten konnten nicht besichtigt werden: die zwei Wohneinheiten im Erdgeschoß, 2. Obergeschoß links und die ausge - bauten Flächen im Untergeschoß sowie die Kellerflächen der Abstellräume. 1.1 Kurzprofil Bei dem zu bewertenden Grundstück handelt es sich um ein mit einem voll unterkellerten Mehr - familienhaus in dreigeschossiger Bauweise unter Satteldach bebautes Grundstück. Das Dachgeschoß ist zu Wohnzwecken ausgebaut. Das Gebäude verfügt über 8 Wohneinheiten. Die Grundstücksgröße beträgt 1 insgesamt 848 m². Das Gebäude ist teilweise mit einem rotbraunen Klinkermauerwerk an der straßenseitigen Fassade verkleidet. Im mittleren Bereich der Fassade ist das Gebäude weiß verputzt. Die rückseitige Fassade ist mit einem Wärmedämmverbundsystem verkleidet und weiß verputzt. Die Wohnfläche beträgt insgesamt rd. 698 m². 2 Das Gebäude ist als Zweispänner konzipiert, die Wohnungen im Erd- bis 2. Obergeschoß sind als 4 - Zimmer Wohnungen ausgelegt, die zwei Wohnungen im Dach-(Staffel-)geschoß sind 3 - Zimmer Wohnungen. Im Unter-(Keller-)geschoß sind die zu den Wohnungen gehörenden Kellerräume und der Haus - technikraum untergebracht, weiterhin wurde eine 9. Einheit mit 4 Räumen eingebaut. Diese Flächen konnten nicht besichtigt werden. Für den Einbau dieser Flächen im Untergeschoß ist keine Baugenehmigung vorhanden und auch keine Nutzungsgenehmigung. Entsprechende Informationen wurden seitens des Eigentümers nicht beigebracht. Die Flächen waren zum Zeitpunkt der Be - sichtigung leerstehend. Eine Wohnung im Erdgeschoß war zum Zeitpunkt der Besichtigung leerstehend. Die Beheizung des Gebäudes erfolgt mittels Gas 3. Auf dem Dach befindet sich eine Solarthermieanlage für die Brauchwassererwärmung, soweit es von einem Mieter mitgeteilt wurde. Auf dem Grundstück sollen sich laut vorliegendem Lageplan insgesamt 8 Stellplätze für Kfz. be - finden. 6 Stellplätze sollen im vorderen Grundstücksbereich und zwei Stellplätze im hinteren Grundstücksbereich vorhanden sein. Zum Zeitpunkt der Besichtigung waren die Stellplätze nicht angelegt. Es war lediglich eine Hofbefestigung vorhanden, markierte Stellplatzflächen waren nicht erkennbar. 1 Gemäß Auszug aus dem Liegenschaftskataster. 2 Gemäß der Flächenberechnung nach der WoFlV aus den vorliegenden Grundrisszeichnungen. Eine Wohnflächenberechnung wurde seitens des Eigentümers nicht übergeben und war in der Bauakte auch nicht vorhanden. 3 Gemäß Angaben eines Mieters. Az.: 364/15 Mehrfamilienhaus, Osdorfer Landstraße 169, 22549 Hamburg Seite 2 von 54
Sachverständigenbüro Oskoui Nader Oskoui, Sachverständiger (WF - Akademie) für Grundstücksbewertung Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde für das Gebäude erteilt. Die Osdorfer Landstraße ist eine vierspurig ausgebaute Bundesstrasse mit hohem Verkehrsaufkommen. Die Osdorfer Landstrasse ist eine Durchgangsstrasse. Eine Bushaltestelle befindet sich unweit des Grundstücks in der Osdorfer Landstrasse. Die Umgebungsbebauung ist geprägt von betrieblichen Nutzungen als auch von wohnwirtschaftlich genutzten Gebäuden. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite befinden sich überwiegend gewerblich genutzte Grundstücke, u.a. eine Tankstelle. Anmerkung: Das Gebäude wurde unter Zuhilfenahme von Fördermitteln der Hamburgische Investitions- und Förderbank (vormals Wohnungsbaukreditanstalt) erstellt. Mithin handelt es sich um öffentlich geförderten Mietwohnungsbau in Verbindung mit einer Mietpreisbindung. Es besteht eine Bindung an die Kostenmiete. Angaben über eine Hausverwaltungsfirma liegen nicht vor. Az.: 364/15 Mehrfamilienhaus, Osdorfer Landstraße 169, 22549 Hamburg Seite 3 von 54
Anlage 3: Grundriss Erdgeschoß nicht maßstäblich -
Anlage 3: Grundriss 1. Obergeschoß nicht maßstäblich -
Anlage 3: Grundriss 2. Obergeschoß nicht maßstäblich -
Anlage 3: Grundriss Staffel-(Dach-)geschoß nicht maßstäblich -