BEWERTUNGSGUTACHTEN MITEIGENTUMSANTEIL - WOHNUNGSEIGENTUM

Ing. Franz Steiner, AE CIS ImmoZert Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger Tel.: 0664 / 43 55 469 1220 Wien, Schiffmühlenstraße 99/3/26 office@steiner-sv.at 3100 St. Pölten, Ignaz Breit-Gasse 6 www.steiner-sv.at An Rechtsanwalt Dr. Kurt Weinreich Josefstraße 13 3100 St. Pölten BEWERTUNGSGUTACHTEN Wien, 18.09.2017 1170-17093 MITEIGENTUMSANTEIL - WOHNUNGSEIGENTUM Zur Ermittlung des V E R K E H R S W E R T E S des im Eigentum der Frau Renate BEGIC stehenden Miteigentumsanteiles - Wohnungseigentum an Wohnung Stiege 2 / Top 1/2 - an der Liegenschaft Grundbuch: 01402 Hernals Einlagezahl: 593 B-LNR: 7 Mindestanteil: 66 / 1431 Bezirksgericht: Hernals Adresse: 1170 Wien Lorenz-Bayer-Platz 4 / Nattergasse 15 Seite 1 von 17

INHALTSVERZEICHNIS Allgemeine Angaben Befund Beschreibung der Liegenschaft Gutachten und Bewertung Vergleichswert Rechte und Lasten Verkehrswert Beilagen Beilage 1 Beilage 2 Beilage 3 Beilage 4 Grundbuchsauszug Wohnungsgrundriss Fotodokumentation Energieausweis (Auszug) Literatur: + Liegenschaftsbewertungsgesetz ( LBG ) + ÖNorm B 1800 + Vergleichswertverfahren Liegenschaftsbewertungsakademie Graz Kainz, 08/2004 + Vergleichswertverfahren Donau-Universität Krems - LBA Graz Hubner, 09/2010 + Sachwertverfahren Liegenschaftsbewertungsakademie Graz Kainz, 10/2004 + Sachwertverfahren Donau-Universität Krems - LBA Graz Steppan, 10/2010 + Ertragswertverfahren Liegenschaftsbewertungsakademie Graz Seiser, 11/2004 + Ertragswertverfahren Donau-Universität Krems - LBA Graz Roth, 09/2010 + Liegenschaftsbewertung, 5. Auflage, Wien 2007 Heimo Kranewitter + Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Köln 2002 Kleiber - Simon - Weyers + Nutzungsdauerkatalog Landesverband Steiermark und Kärnten, 3.Auflage 2006 Seite 2 von 17

ALLGEMEINE ANGABEN Liegenschaft Eigentümer Auftraggeber Auftrag und Zweck der Bewertung MITEIGENTUMSANTEIL - WOHNUNGSEIGENTUM an Wohnung Stiege 2 / Top 1/2 Grundbuch 01402 Hernals EZ 593 B-LNR: 7 Anteil: 66 / 1431 1170 Wien, Lorenz-Bayer-Platz 4 / Nattergasse 15 Renate BEGIC geb. 26.05.1954 Rechtsanwalt Dr. Kurt WEINREICH 3100 St.Pölten, Josefstraße 13 als Insolvenzverwalter im Schuldenregulierungsverfahren GZ 1 S 4/17s des Bezirksgerichtes Lilienfeld über das Vermögen der Frau Renate BEGIC geb. 26.05.1954 Feststellung des Verkehrswertes des Miteigentumsanteiles - Wohnungseigentum an Wohnung Stiege 2 / Top 1/2 Grundbuch 01402 Hernals EZ 593 B-LNR: 7 Anteil: 66 / 1431 1170 Wien, Lorenz-Bayer-Platz 4 / Nattergasse 15 Bewertung erfolgt ohne Inventar Bewertungsstichtag 12.09.2017 Befundaufnahme / Besichtigungstag 12.09.2017 in Anwesenheit von: Herrn Drago BEGIC, Exmann der Eigentümerin Herrn Ing. Franz STEINER, SV Grundlagen und Unterlagen der Bewertung Grundbuchsauszug vom: 15.09.2017 Besichtigung vom: 12.09.2017 Erhebungen: Grundbuchsabfragen am 30.08.2017, am 11.09.2017 und am 15.09.2017 Erhebung MA 37/17. Bezirk am 01.09.2017 Erhebung BG Hernals - Grundbuch am 13.09.2017 Abfrage Umweltbundesamt - Verdachtsflächenkataster am 11.09.2017 Abfrage Flächenwidmungs- und Bebauungsplan am 11.09.2017 Abfrage HV Dr.Gerhard Stingl Hausverwaltung GmbH vom 12.09.2017 Erhebungen der Vergleichspreise Seite 3 von 17

Unterlagen / Dokumente: Kommissions-Protokoll vom 19.06.1872 Bescheid G.Z. 25646 vom 13.07.1899 Auswechslungsplan zur Erbauung eines 3 Stock hohen Wohnhauses aus 1905 Bescheid Bauliche Herstellungen Hofüberdeckung Mag.Abt.37/XVII-I-55/48 vom 26.02.1949 Bescheid Planwechsel Hofüberdeckung, M.A.37/XVII/313/50 vom 07.03.1950 Plan für einen Bürozubau vom August 1952 Bescheid Bauliche Abänderungen (Bürozubau) M.Abt.37/XVII-Lorenz Bayer-Platz 4, 1/52 vom 25.09.1952 Bescheid Baubewilligung und Benützungsbewilligung Ölfeuerungsanlage MA 35 -Ab 17/78/78 vom 29.11.1978 Einreichplan Zusammenlegung Top 1 und Top 2 vom 28.11.1995 Statische Berechnung Umbauarbeiten Top 1+2 vom 24.01.1996 Bescheid Bauliche Änderungen (Zusammenlegung Top 1 und Top 2) MA 37/17 - Lorenz-Bayer-Platz 4/3659/95 vom 02.02.1996 Gutachten zur Ermittlung der selbständigen Räumlichkeiten Dipl.Ing.Hans D.Wistawel vom 14.11.1997 Nutzwertgutachten, Dipl.Ing.Hans D.Wistawel vom 14.11.1997 Anteilsberichtigungs- und Wohnungseigentümerübereinkommen vom 12.02.1998 Kaufvertrag vom 02.12.2000 Schreiben HV Dr.Gerhard Stingl Hausverwaltung GmbH vom 13.09.2017 Betriebskostenvorschreibung Top 1+2 per 9/2017 Betriebskostenabrechnung 2016 Rücklagenabrechnung 2016 Vorausschau für das Jahr 2017 Energieausweis vom 26.11.2014 Wohnungsgrundriss Stiege 2 / Top 1/2 Seite 4 von 17

BEFUND Grundbuchsauszug Seite 5 von 17

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BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT Gebäudebeschreibung, Beschaffenheit und Nutzung Das Wohnhaus am Lorenz-Bayer-Platz / Nattergasse wurde Anfang des 20.Jahrhunderts errichtet, im Lauf der Jahre erfolgten diverse Wohnungsumbauten und -zusammenlegungen. Das Gebäude wurde vor vier Jahren saniert. Das Wohnhaus besteht aus zwei Stiegenhäusern, der Eingang zur Stiege 1 befindet sich in der Nattergasse, der Eingang zur Stiege 2 befindet sich am Lorenz-Bayer-Platz. Das Gebäude besteht aus einem Kellergeschoss, einem Erdgeschoss, drei Obergeschossen und einem Dachgeschoss. Die zu bewertende Wohnung Stiege 2 / Top 1/2 befindet sich im Erdgeschoss der Stiege 2 mit der Adresse Lorenz-Bayer-Platz 4. Im Kellergeschoss ist eine Werkstätte untergebracht. Im Erdgeschoss, den Obergeschossen und dem Dachgeschoss sind Wohnungen situiert. Im überdachten Innenhof befinden sich die Müllcontainer und Fahrradabstellraum. Das Stiegenhaus der Stiege 2 ist mit einem Aufzug mit Schlüsselschalter ausgestattet. Die Eingangsbereiche sind mit einer Gegensprechanlage mit Türöffner zu den einzelnen Wohnungen verbunden. Das Wohnhaus ist parifiziert, an den Wohnungen und an der Werkstätte ist Wohnungseigentum begründet und im Grundbuch der EZ 593 einverleibt. Das Wohnhaus ist in einem dem Alter und der Sanierung entsprechend durchschnittlichen Zustand vorhanden. Wohnungsbeschreibung Die Wohnung Stiege 2 Top 1/2 liegt im Erdgeschoss (Hochparterre) der Stiege 2 und besteht aus einem Vorraum, einem Bad mit WC, einer Küche (Abtrennung vom Vorraum durch einfache oben offene Leichtbauwand), einem Wohnzimmer, einem Zimmer mit weiterem Vorraum, einem Kabinett und einer Garderobe. Die Wohnung ist straßenseitig (westseitig) zum Lorenz-Bayer-Platz ausgerichtet. Der Zugang zur Wohnung erfolgt im Erdgeschoss (Hochparterre) über Stufen (kein behindertengerechter Zugang zur Wohnung vorhanden). Die Raumhöhe in den Wohnräumen beträgt ca. 2,90m. Die Wohnung wird durch eine Gastherme (im Vorraum) beheizt und mit Warmwasser versorgt. Die Belichtung erfolgt durch Kunststofffenster. Im Vorraum befinden sich der Wohnungsapparat der Türsprechanlage und der Gaszähler, in der Küche befindet sich der Elektrosicherungskasten und der Elektrozähler. Die Wohnung ist möbliert, die Möblierung und das vorhandene Inventar sind nicht Gegenstand der Bewertung. Die Wohnung befindet sich in einem dem Alter entsprechend durchschnittlichen, leicht abgewohnten Zustand. Wohnungsausstattung Vorraum: Boden: Fliesen Wände: geputzt und gemalt Decke: geputzt und gemalt Türe: Wohnungseingangstüre: glatte Holztüre in Stahlzarge Heizung: Fußbodenheizung Wohnungsapparat der Gegensprechanlage Gaszähler auf Putz montiert Gastherme Seite 7 von 17

Bad/WC: Boden: Fliesen Wände: Fliesen Decke: geputzt und gemalt Türe: Holzfüllungstüre in Stahlzarge Heizung: Fußbodenheizung, Handtuchheizkörper Eck-Badewanne mit Armatur Dusche mit Armatur 2 Handwaschbecken mit Armatur Hänge-WC mit Unterputz-Spülkasten Waschmaschinenanschluss Küche: Boden: Fliesen Wände: geputzt und gemalt Decke: geputzt und gemalt Türe: offener Durchgang zu Vorraum (Abtrennung durch oben offene Holztrennwand in Leichtbauweise) Fenster: Holzfenster zum Stiegenhausgang Heizung: Fußbodenheizung L-förmige Küchenausstattung mit Geräten Elektrosicherungskasten und -zähler unter Putz montiert Wohnzimmer: Boden: Holzboden Wände: geputzt und gemalt Decke: geputzt und gemalt Türe: glatte Holztüre in Stahlzarge Fenster: Kunststofffenster Heizung: Plattenheizkörper Zimmer mit Vorraum (Vorraum und Zimmer durch Leichtbauwand abgetrennt): Boden: Holzboden Wände: geputzt und gemalt Decke: geputzt und gemalt Türe: offener Durchgang Fenster: Kunststofffenster Heizung: Plattenheizkörper Garderobe: Boden: Holzboden Wände: geputzt und gemalt Decke: geputzt und gemalt Türe: Holztüre mit Glasfüllung in Stahlzarge Heizung: Plattenheizkörper (funktioniert nicht laut Herrn Begic) Kabinett: Boden: Holzboden Wände: geputzt und gemalt Decke: geputzt und gemalt Türe: Holztüre mit Glasfüllung in Stahlzarge Fenster: Kunststofffenster Heizung: Plattenheizkörper Alle Räume sind möbliert, die Möblierung und das sonstige Inventar sind nicht Gegenstand der Bewertung. Topografie Nutzfläche Top 1/2 Stiege 2: 88,45 m² Die Nutzfläche ist dem Nutzwertgutachten, Dipl.Ing.Hans D.Wistawel vom 14.11.1997 entnommen. Seite 8 von 17

Lage, Maße und Form Die Liegenschaft besteht aus den Grundstücken mit der Nr..233/4 und der Nr..233/15 in der EZ 593. Sie grenzt an der Westseite mit einer Länge in Straßenflucht von ca. 14m an den Lorenz-Bayer-Platz und an der Ostseite mit einer Länge in Straßenflucht von ca. 14m an die Nattergasse, die mittlere Grundstückstiefe beträgt ca. 40m. Die Grundstücksfläche ist als eben und nahezu waagrecht zu bezeichnen. Größe der Liegenschaft Grundstücksfläche der Liegenschaft EZ 593 539 m² Die angegebene Fläche entspricht dem derzeitigen Grundbuchsstand. Eine vermessungstechnische Überprüfung auf Übereinstimmung mit dem Bestand in der Natur wurde nicht durchgeführt. Flächenwidmung Gemäß gültigem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan des Magistrates der Stadt Wien (MA 21 - Plandokument Nr. 7464) liegt die Liegenschaft im "Bauland Wohngebiet - W", straßenseitig mit der Bauklasse III in geschlossener Bauweise und einer Höhenbeschränkung auf 14m, hofseitig mit der Bauklasse I in geschlossener Bauweise (südseitige Hoffläche). Teilweise ist hofseitig "G - Gärtnerische Ausgestaltung" widmungsmäßig festgelegt (nordseitige Hoffläche). Baubehördliche Bewilligung Das Wohnhaus wurde zu Beginn des 20.Jahrhunderts errichtet. Die Wohnungen Top 1 und Top 2 (bewertungsgegenständliche Wohnung Stiege 2 / Top 1/2) wurden aufgrund der Baubewilligung MA 37/17 - Lorenz-Bayer-Platz 4/3659/95 vom 02.02.1996 zu einer Wohnung zusammengelegt Energieausweis Der spezifische Heizwärmebedarf beträgt für das Wohnhaus gemäß dem von der Hausverwaltung übergebenen Energieausweis vom 26.11.2014 85 kwh/m²a. Anschlüsse Die Liegenschaft ist an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen und verfügt über Strom-, Gas-, Wasser- und Kanalanschluss. Seite 9 von 17

Verwaltung des Wohnhauses Das Wohnhaus wird von der Hausverwaltung Dr. Gerhard Stingl Hausverwaltung GmbH 1100 Wien, Laxenburger Straße 60 verwaltet. Betriebskosten - monatliche Aufwendungen Die monatliche Vorschreibung der Betriebskosten beträgt gem. Vorschreibung 9/2017 (inkl. Umsatzsteuer): Rücklage 115,50 Darl.Rückzhlg 145,20 Darl.Rückzhlg.2 26,62 EDV-Gebühr 0,80 Betriebskosten 170,27 gesamt per Monat 458,39 Die Aufwendungen für Elektrische Energie und Gas sind verbrauchsabhängig mit den Energieversorgern zu verrechnen. Gemäß Auskunft der Hausverwaltung bestehen drei Darlehen aus der Sanierung des Wohnhauses. Darlehen Nr. 1 beläuft sich auf 50.581,80, Laufzeit : 10.11.2029. Darlehen Nr. 2 beläuft sich auf 46.567,11, Laufzeit : 10.06.2032. Darlehen Nr. 3 beläuft sich auf 352.167,45, Laufzeit: 10.12.2031. Die angeführten Darlehensbeträge betreffen das gesamte Wohnhaus. Rücklagen Wohnhausanlage Die Instandhaltungsrücklage für das Wohnhaus beträgt gemäß Auskunft der Hausverwaltung derzeit 4.059,86 zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft. Gemäß Schreiben der Hausverwaltung sind in den nächsten Jahren keine Arbeiten geplant. Bestandrechte - Vermietung Die Wohnung Stiege 2 Top 1/2 wird von Herrn Dragen Begic (Exmann der Eigentümerin) bewohnt. Bei der Befundaufnahme am 12.09.2017 wird von Herrn Dragen Begic behauptet, dass er ein unentgeltliches Wohnrecht an der Wohnung hat und nur die Betriebskosten bezahlt. Im Grundbuch ist kein Wohnrecht eingetragen, es wurde auch keine Urkunde über das behauptete Wohnrecht vorgelegt. Der Bewertung wird auftragsgemäß Bestandfreiheit der Wohnung zu Grunde gelegt. Kontaminierung Gemäß Abfrage beim Umweltbundesamt vom 11.09.2017 scheint die bewertungsgegenständliche Liegenschaft im Verdachtsflächenkataster des Umweltbundesamtes nicht auf. Eine gesonderte Überprüfung der Liegenschaft auf Kontaminierung wurde nicht durchgeführt. Seite 10 von 17

Lage Das Wohnhaus liegt in mittlerer Wohnlage im 17. Bezirk der Bundeshauptstadt Wien in einem mit Büros, Gewerbebetrieben und Geschäften durchmischten Wohngebiet in Nähe der Ottakringer Straße. Verkehrsverhältnisse Die Erschließung des Wohnhauses erfolgt von der Ottakringer Straße über die als Einbahn geführte Taubergasse auf den Lorenz-Bayer-Platz bzw. in die als Einbahn geführte Nattergasse. Über den Flötzersteig ist die Westausfahrt in Richtung zur A1 - Westautobahn "Anschlussstelle Auhof" erreichbar. Der Gürtel bietet weiters gute Verkehrsverbindungen Richtung Süden über die Triester Straße zur A2 - Südautobahn und Richtung Norden über die Nordbrücke zur A22 - Donauuferautobahn. An öffentlichen Verkehrsmitteln stehen diverse Straßenbahnlinien mit Anbindung an die U-Bahnlinie U6 (Haltestelle Alser Straße bzw. Josefstädter Straße), an die U-Bahnlinie U3 (Haltestelle Ottakring), an die Vorortelinie (Haltestelle Ottakring) und Richtung Stadtzentrum zur Verfügung. Infrastruktur Die Geschäfte des täglichen Bedarfs stehen in der näheren Umgebung zur Verfügung. Das nächstgelegene Einkaufszentrum ist das "EKZ Lugnercity" am Neubaugürtel. Alle wichtigen Verwaltungs- und Versorgungseinrichtungen sind im Bezirk bzw. in den angrenzenden Bezirken gegeben. Schulen und Kindergärten sind in der näheren Umgebung vorhanden. Seite 11 von 17

GUTACHTEN UND BEWERTUNG Allgemeine Bewertungsgrundlagen Das Ziel der vorzunehmenden Bewertung ist der Verkehrswert der gegenständlichen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der im redlichen Geschäftsverkehr von jedermann, demnach unbeeinflusst von persönlichen und ungewöhnlichen Verhältnissen, nach Beschaffenheit, Lage und Verwertbarkeit des Bewertungsgegenstandes, bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Der gewöhnliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem freien Markt, bei dem sich der Preis nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und Nachfrage bestimmt. Bewertungsmethode Für die Berechnung des Verkehrswertes stehen das Vergleichswertverfahren das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren zur Verfügung. Bei jeder Bewertung ist zu prüfen, welches Verfahren zum Ziel führt. Für die Bewertung einer Eigentumswohnung ist das Vergleichswertverfahren als das für Miteigentumsanteile - Wohnungseigentum geeignete Wertermittlungsverfahren anzuwenden. Aus dem Ergebnis des Wertermittlungsverfahrens ist der Verkehrswert des Miteigentumsanteiles - Wohnungseigentum abzuleiten. Der Vergleichswert Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. Seite 12 von 17

Vergleichswert Die Bewertung erfolgt nach dem Vergleichswertverfahren im Sinn des 4 LBG. Das Vergleichswertverfahren ist zur Ermittlung des Wertes eines bestandfreien Miteigentumsanteiles - Wohnungseigentum eines Mehrfamilienwohnhauses das geeignete Verfahren. Bewertung Als Vergleichsdaten wurden Preise von Verkaufsvorgängen von Eigentumswohnungen aus den Jahren 2014 bis 2017 aus dem bewertungsgegenständlichen Wohnhaus erhoben. Somit ist sichergestellt, dass die zu bewertende Eigentumswohnung und die Vergleichsobjekte in der Lage des Wohnhauses, dem Gebäudealter und der Gebäudeausstattung sowie in der Ausstattung mit Zubehör (Kellerabteil, KFZ-Abstellplatz) vergleichbar sind. Lediglich die Größe der zu bewertenden Eigentumswohnung und der Vergleichsobjekte und deren Lage innerhalb des Wohngebäudes mussten wertmäßig vergleichbar gemacht (harmonisiert) und entsprechend den wertmäßigen Veränderungen der Kaufpreise aus dem Immobilienpreisspiegel (für gebrauchte Eigentumswohnungen) auf das Bewertungsjahr valorisiert werden. Bodenkontaminationen wurden vom gefertigten Sachverständigen nicht untersucht. Vergleichsobjekte - Kaufvorgänge 2014 bis 2017 Vergleichsobjekt 1 Tagebuchzahl 866/2015 Mindestanteil 64 / 1431 Nutzfläche Kaufpreis Lage 67,82 m² 82.500,00 3.OG Freiflächen -10% 0% Harmonisierungsfaktor -10% harmonisierter Kaufpreis 74.250,00 Datum Kaufvertrag 22.09.2014 Valorisierung zum Bewertungsstichtag 9,0% Kaufpreis Stand 2017 80.933,00 Vergleichsobjekt 2 Tagebuchzahl 2614/2014 Mindestanteil 119 / 1431 Nutzfläche Kaufpreis 113,10 m² 66.400,00 Kaufpreis sehr niedrig, ist auszuscheiden! Vergleichsobjekt 3 Tagebuchzahl 659/2015 Mindestanteil 29 / 1431 Nutzfläche Kaufpreis Lage 28,66 m² 80.000,00 2.OG kleine Wohnungsgröße Freiflächen -10% -20% 0% Harmonisierungsfaktor -30% harmonisierter Kaufpreis 56.000,00 Datum Kaufvertrag 26.11.2014 Valorisierung zum Bewertungsstichtag 9,0% Kaufpreis Stand 2017 61.040,00 Seite 13 von 17

Vergleichsobjekt 4 Tagebuchzahl 542/2016 Mindestanteil 31 / 1431 Nutzfläche Kaufpreis Lage 30,97 m² 70.000,00 3.OG kleine Wohnungsgröße Freiflächen -10% -20% 0% Harmonisierungsfaktor -30% harmonisierter Kaufpreis 49.000,00 Datum Kaufvertrag 22.12.2015 Valorisierung zum Bewertungsstichtag 6,0% Kaufpreis Stand 2017 51.940,00 Vergleichsobjekt 5 Tagebuchzahl 2575/2016 Mindestanteil 43 / 1431 Nutzfläche Kaufpreis Lage 45,21 m² 135.200,00 2.OG kleine Wohnungsgröße Freiflächen -10% -10% 0% Harmonisierungsfaktor -20% harmonisierter Kaufpreis 108.160,00 Datum Kaufvertrag 17.03.2016 Valorisierung zum Bewertungsstichtag 3,0% Kaufpreis Stand 2017 111.405,00 Vergleichsobjekt 6 Tagebuchzahl 2089/2016 Mindestanteil 42 / 1431 Nutzfläche Kaufpreis 43,69 m² 45.000,00 Kaufpreis sehr niedrig, ist auszuscheiden! Vergleichsobjekt 7 Tagebuchzahl 1510/2017 Mindestanteil 33 / 1431 Nutzfläche Kaufpreis Lage 45,36 m² 139.000,00 EG kleine Wohnungsgröße Freiflächen 0% -10% 0% Harmonisierungsfaktor -10% harmonisierter Kaufpreis 125.100,00 Datum Kaufvertrag 17.03.2017 Valorisierung zum Bewertungsstichtag 0,0% Kaufpreis Stand 2017 125.100,00 Seite 14 von 17

Nutzfläche Vergleichsobjekt 1 67,82 Vergleichsobjekt 3 28,66 Vergleichsobjekt 4 30,97 Vergleichsobjekt 5 45,21 Vergleichsobjekt 7 45,36 Summen 218,02 arithmetisches Mittel harm. + valor. y Kaufpreis /m² 80.933 1.193,4 61.040 51.940 111.405 2.129,8 1.677,1 2.464,2 125.100 2.757,9 430.418 10.222,4 2.044,5 Vergleichspreis zum Stichtag: ist rund 2.040 / m² Nutzfläche Ermittlung Vergleichswert berechnen: 88,45 m² x 2.040 = 180.438 Wertminderung wegen Mängel und Schäden keine augenscheinlichen Mängel und Schäden vorhanden 0 Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände Abzug für leicht abgewohnten Zustand der Wohnung 10% -18.044 Vergleichswert des Miteigentumsanteiles - Wohnungseigentum 162.394 Ermittlung der Rechte und Lasten Im Grundbuch der EZ 593 B-LNR 7 mit Abfragedatum 15.09.2017 sind folgende Rechte und Lasten eingetragen: Eintragungen im A2-Blatt: keine Eintragungen Eintragungen im C-Blatt: Seite 15 von 17

Die Aufteilung der Aufwendungen erfolgt gemäß 19 WEG Pkt X Anteilsberichtigungs- und Wohnungseigentumsübereinkommen folgendermaßen: PFANDRECHTE stellen keine wertbeeinflussende Lasten dar, sind jedoch im Zuge einer Veräußerung entsprechend zu berücksichtigen. Rechte und Lasten 0 Seite 16 von 17

Ermittlung des Verkehrswertes Vergleichswert des Miteigentumsanteiles - Wohnungseigentum Marktanpassung / Berücksichtigung der Verhältnisse des redlichen Geschäftsverkehrs 0% Verkehrswert ohne Rechte und Lasten 162.394 Rechte und Lasten 0 Verkehrswert mit Rechte und Lasten Verkehrswert mit Rechte und Lasten gerundet 162.394 ( in Worten Euro Einhundertzweiundsechzigtausend ) Der Verkehrswert versteht sich als " geldlastenfreier " Wert des Wohnungseigentumsobjektes Stiege 2 / Top 1/2. 0 162.394 162.000 Da bei der Wertermittlung alle wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigt werden konnten, kann der Vergleichswert mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden. Eine zusätzliche Marktanpassung ist nicht notwendig. 162.000 Das Gutachten umfasst 17 Seiten. Ing. Franz Steiner, AE CIS ImmoZert Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger Seite 17 von 17

Ing. Franz Steiner, AE CIS ImmoZert Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger 1170-17093 BEILAGENSAMMLUNG ZUM BEWERTUNGSGUTACHTEN MITEIGENTUMSANTEIL - WOHNUNGSEIGENTUM Zur Ermittlung des V E R K E H R S W E R T E S des im Eigentum der Frau Renate BEGIC stehenden Miteigentumsanteiles - Wohnungseigentum an Wohnung Stiege 2 / Top 1/2 - an der Liegenschaft Grundbuch: 01402 Hernals Einlagezahl: 593 B-LNR: 7 Mindestanteil: 66 / 1431 Bezirksgericht: Hernals Adresse: 1170 Wien Lorenz-Bayer-Platz 4 / Nattergasse 15 INHALTSVERZEICHNIS Beilage 1 Beilage 2 Beilage 3 Beilage 4 Grundbuchsauszug Wohnungsgrundriss Fotodokumentation Energieausweis (Auszug) GZ-1170-17093_Lorenz-Bayer-Platz4/Beilagen

Ing. Franz Steiner, AE CIS ImmoZert Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger GRUNDBUCHSAUSZUG BEILAGE 1 GZ-1170-17093_Lorenz-Bayer-Platz4/Beil1_GB-Auszüge

Ing. Franz Steiner, AE CIS ImmoZert Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger GZ-1170-17093_Lorenz-Bayer-Platz4/Beil1_GB-Auszüge

Ing. Franz Steiner, AE CIS ImmoZert Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger BEILAGE 2 WOHNUNGSGRUNDRISS GZ-1170-17093_Lorenz-Bayer-Platz4/Beil2_Wohnungsgrundriss

Ing. Franz Steiner, AE CIS ImmoZert Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger FOTODOKUMENTATION BEILAGE 3 Hoffassade Ansicht Lorenz-Bayer Platz Hauseingang Stiege 2 Hausflur Seite 1 von 4 GZ-1170-17093_Lorenz-Bayer-Platz4/Beil3_Fotos

Ing. Franz Steiner, AE CIS ImmoZert Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger Stiegenhaus Vorraum Bad Seite 2 von 4 GZ-1170-17093_Lorenz-Bayer-Platz4/Beil3_Fotos

Ing. Franz Steiner, AE CIS ImmoZert Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger Küche Zimmer Wohnzimmer Garderobe Seite 3 von 4 GZ-1170-17093_Lorenz-Bayer-Platz4/Beil3_Fotos

Ing. Franz Steiner, AE CIS ImmoZert Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger Kabinett überdachter Innenhof Keller Seite 4 von 4 GZ-1170-17093_Lorenz-Bayer-Platz4/Beil3_Fotos

Ing. Franz Steiner, AE CIS ImmoZert Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger BEILAGE 4 ENERGIEAUSWEIS (AUSZUG) GZ-1170-17093_Lorenz-Bayer-Platz4/Beil4_Energieausweis

Ing. Franz Steiner, AE CIS ImmoZert Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger GZ-1170-17093_Lorenz-Bayer-Platz4/Beil4_Energieausweis