Bebauungsplan Nr. 118 Pulheim nach 9 Abs. 2a BauGB Begründung Stand: November 2013 Abteilung 610 Planung
INHALTSVERZEICHNIS 1. Planerfordernis 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Anpassung des Flächennutzungsplans 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes 5. Planungsziel 6. Inhalt des Planentwurfes / Einschränkung der Nutzungsarten 7. Sonstiges Stadt Pulheim Planungsamt Seite 2 von 6
1. Planerfordernis Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 118 Pulheim erfasst Grundstücksflächen, die bisher noch nicht durch einen Bebauungsplan i.s.d. 30 BauGB überplant aber Teil des im Zusammenhang bebauten Ortsteils Pulheim sind, und somit hinsichtlich der auf ihnen zulässigen Nutzungen den Vorschriften des 34 BauGB unterliegen. Für eines der Grundstücke liegt ein Bauantrag auf Errichtung einer Betriebsstätte mit Lager vor. Als spezifizierte Nutzung ist den Antragsunterlagen zu entnehmen: Verkauf von Schuhen im geplanten Ladenlokal. Da die im fraglichen Bereich prägende Bestandsbebauung hinsichtlich der Art ihrer Nutzung als faktisches Gewerbegebiet anzusehen ist, müssten Gewerbebetriebe aller Art hier zugelassen werden. Einzelhandelsbetriebe wären folglich auch zu genehmigen. Die Prüfung, ob die Genehmigung des Antrags aufgrund einer atypischen Fallgestaltung auch städtebaulich unbedenklich wäre, ist noch nicht abgeschlossen. Grundsätzlich aber würde die Zulassung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten auf den hier in Rede stehenden Grundstücken den seit 20 Jahren in Pulheim verfolgten Bemühungen, eine unkontrollierte Ansiedlung solcher Betriebe in den Gewerbegebieten in Pulheim und Brauweiler zu verhindern, entgegenstehen. Sie widerspräche auch den Zielformulierungen des am 03.07.2012 vom Rat der Stadt beschlossenen ersten Teils der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts aus 2008. Dort sind u.a. folgende Leitziele formuliert: Stärkung und Sicherung der hervorgehobenen Versorgungsfunktion der Innenstadt von Pulheim als Hauptzentrum der Gesamtstadt Konzentration der zentrenrelevanten Angebote auf das Hauptzentrum Pulheim-Innenstadt Konzentration zusätzlicher Nahversorgungsangebote ausschließlich auf die zentralen Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte für die Nahversorgung Dieser Zielkatalog macht unmittelbar einsichtig, dass auch für den in Rede stehenden Bereich nördlich der Industriestraße ein zentrumsferner Standort! sichergestellt werden sollte, dass hier keine Waren zum Verkauf an letzte Verbraucher gelangen, deren Zentrenrelevanz auch mittels der im Beschluss inkludierten Pulheimer Liste festgestellt ist. Wegen der oben beschriebenen Rechtslage bedarf es daher einer planerischen Willensentscheidung, zentrenrelevante Einzelhandelsnutzungen hier unzulässig zu machen. Dies soll durch Aufstellung eines Bebauungsplans nach 9 Abs. 2a BauGB bewerkstelligt werden (siehe Kapitel 5. und 6.). 2. Räumlicher Geltungsbereich Der für den Bebauungsplan Nr. 118 Pulheim abgegrenzte Geltungsbereich umfasst acht Grundstücke im Pulheimer Gewerbegebiet, die sich nördlich des in Ost-West-Richtung verlaufenden Abschnitts der Industriestraße befinden. Die eindeutige Abgrenzung des Plangebiets ist der Planzeichnung zu entnehmen. 3. Anpassung des Flächennutzungsplans Ein Bebauungsplan nach 9 Abs. 2a BauGB kann aufgrund seiner Regelungskonzeption keine Festsetzungen enthalten, die grundsätzliche Änderungen der auf den erfassten Grundstücken zulässigen Nutzungen ermöglichen würden. Die nach 34 BauGB bestehenden Baumöglichkeiten bleiben im Kern bestehen und werden nur graduell eingeschränkt. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 3 von 6
Die faktischen Grundstücksnutzungen entsprechen den im Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim als städtebauliches Entwicklungsziel dargestellten gewerblichen Bauflächen. Einer Anpassung des FNP bedarf es nicht. 4. Bestand innerhalb und außerhalb des Plangebietes Von den acht im Plangeltungsbereich gelegenen Grundstücken sind fünf mit Gewerbehallen und zugehörigen Büroeinheiten sowie teilweise Betriebsleiterwohnungen bebaut. Es handelt sich um Betriebe des produzierenden oder reparierenden Gewerbes, ein Unternehmen betreibt Kfz-Handel. Südwestlich des Plangebiets grenzen die gewerblich und teilweise industriell genutzten Flächen des Bebauungsplans Nr. 10 Pulheim 2. Änderung an, nordöstlich bzw. östlich benachbart erstrecken sich Außenbereichsflächen. 5. Planungsziel Wie bereits in Kapitel 1. dargelegt, soll mit dem Bebauungsplan Nr. 118 Pulheim von der Möglichkeit Gebrauch gemacht werden, gemäß 9 Abs. 2a BauGB bestimmte Nutzungsarten, die in dem als Innenbereich zu qualifizierenden Plangebiet nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässig wären, auszuschließen. Ziel dabei ist, den zentralen Pulheimer Versorgungsbereich in seinem Bestand zu erhalten und seine Entwicklung zu fördern (siehe Kapitel 6.). 6. Inhalt des Planentwurfes / Einschränkung der Nutzungsarten Der Plan(entwurf) besteht in zeichnerischer Hinsicht aus der Flurkarte mit exakter Umgrenzung der Grundstücke, für welche die getroffenen Regelungen Anwendung finden sollen. Die Regelungen ergeben sich aus einer textlichen Festsetzung, die für das Plangebiet Einzelhandelsbetriebe unzulässig macht, welche zentren- oder nahversorgungsrelevante Sortimente führen. Im Einzelnen heißt es: Gemäß 9 Abs. 2a BauGB wird festgesetzt, dass im Plangeltungsbereich Einzelhandelsbetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher nicht zulässig sind, wenn das angebotene Sortiment als nahversorgungsrelevant oder zentrenrelevant ganz oder teilweise den Waren der nachstehenden Liste zuzuordnen ist: Nahversorgungsrelevante Sortimente Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren Sonstiger Einzelhandel mit Waren verschiedener Art, Hauptrichtung Nahrungs- und Genussmittel, Getränke und Tabakwaren Apothekenartikel Drogerieartikel (ohne kosmetische Erzeugnisse und Parfümerieartikel) Zentrenrelevante Sortimente Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte und Software Telekommunikationsgeräte Geräte der Unterhaltungselektronik Haushaltstextilien (z.b. Haus- und Tischwäsche), Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche o h n e Matratzen, Lattenroste, Ober- und Unterdecken Heimtextilien (Gardinen, Dekorationsstoff, Vorhänge, dekorative Decken) Elektrische Kleingeräte Stadt Pulheim Planungsamt Seite 4 von 6
Keramische Erzeugnisse und Glaswaren Musikinstrumente und Musikalien Haushaltsgegenstände (u.a. nicht elektrische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat- und Tafelgeschirre, Schneidwaren, Bestecke) Bücher Fachzeitschriften, Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel Bespielte Ton- und Bildträger Sportartikel (Sportbekleidung, Sportschuhe, Sport-Kleingeräte) Spielwaren, Bastelartikel Bekleidung Schuhe, Lederwaren und Reisegepäck Medizinische und orthopädische Artikel Kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegemittel, (ohne Drogerieartikel) Schnittblumen Uhren und Schmuck Augenoptiker-Waren Foto- und optische Erzeugnisse Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel Die im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln ausgewiesenen Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereiche auf Pulheimer Stadtgebiet sind mit Ausnahme des für den (aufzustellenden) Bebauungsplan Nr. 118 Pulheim abgegrenzten Plangebiets und einer größeren noch landwirtschaftlich genutzten Reservefläche westlich der K 6 sämtlich mit Bebauungsplänen überplant. Vom BP 66 Brauweiler abgesehen wurde seit Beginn der 90er Jahre für alle diese Bebauungsplangebiete durch Planänderungen oder im Rahmen ihrer Neuaufstellungen Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten - als eigentlich zulässige - Nutzung ausgeschlossen. Mit der Aufstellung des BP 118 Pulheim soll diese Nutzungseinschränkung für das Plangebiet, in welchem bisher ausschließlich die Zulässigkeitsregelungen des 34 BauGB anzuwenden waren, auch vorgenommen werden. Seit 20 Jahren versucht die Stadt Pulheim, die bestehenden Versorgungsbereiche in ihrem Hauptort und in ihren Ortsteilen dadurch zu sichern, dass Einzelhandel an zentren- und wohnungsfernen, namentlich gewerblich geprägten Standorten nicht zugelassen wird. Diese Stadtentwicklungspolitik soll in konsequenter Weise auch für die Grundstücksflächen nördlich der Industriestraße verfolgt werden. Der Erhalt des Pulheimer Zentrums und dadurch mittelbar auch seine Entwicklung als Versorgungsstandort mit einem breiten Angebot an Gütern für alle Bedarfe ist vorrangiges Ziel und soll nicht durch dezentrale Einzelhandelsansiedlungen gefährdet werden. Schon das im Jahre 2008 vom Rat der Stadt beschlossene Einzelhandelskonzept für die Stadt Pulheim formulierte: Zur Erhaltung und Stärkung der Einzelhandelsfunktionen erscheint es sinnvoll, durch eine zielgerichtete Steuerung der Einzelhandelsentwicklung seitens der Stadt Pulheim einer fortschreitenden Dezentralisierung der Versorgungsschwerpunkte entgegenzutreten. Das Konzept empfiehlt eine Vorrangstellung der Innenstadt und die Konzentration der Einzelhandelsentwicklung auf den engeren Stadtkern. Bezüglich des dezentral gelegenen Gewerbegebiets Industriestraße / Boschstraße / Siemensstraße wird von der Zulassung nahversorgungs- / zentrenrelevanter Sortimente abgeraten, da hierdurch eine Konkurrenzwirkung zur Pulheimer Innenstadt und damit eine Beeinträchtigung der Entwicklungschancen des innerstädtischen Versorgungszentrums ausgelöst würde. Stadt Pulheim Planungsamt Seite 5 von 6
Auch die 2012 in Auftrag gegebene Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts, die als Entwurf aus 2013 vorliegt und von welcher ein Teil 1 im Juni 2012 bereits vom Pulheimer Stadtrat beschlossen wurde, formuliert gleiche Zielsetzungen: - Stärkung und Sicherung der hervorgehobenen Versorgungsfunktion der Innenstadt von Pulheim als Hauptzentrum der Gesamtstadt - Stabilisierung und Förderung der Ortsmitten von Brauweiler und Stommeln als eigenständige und vitale Zentren auf Stadtteilebene - Konzentration der zentrenrelevanten Angebote auf das Hauptzentrum Pulheim-Innenstadt - Konzentration zusätzlicher Nahversorgungsangebote ausschließlich auf die zentralen Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte für die Nahversorgung (siehe auch Kapitel 1.) Die mit dem Entwurf zum BP 118 Pulheim getroffenen Nutzungseinschränkungen für die ansonsten weiterhin nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB nutzbaren und bebaubaren Grundstücke dienen den zuvor dargelegten Erhaltungs- und Entwicklungszielen. Eine ausschließlich nach den Maßstäben des 34 BauGB ausgeübte Zulassungspraxis könnte im Plangeltungsbereich zu Einzelhandelsansiedlungen führen, welche die angestrebte Entwicklung im zentralen Versorgungsbereich und eine verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung konterkariert. Da die gewerbliche Entwicklung im Plangebiet, soweit sie kein Einzelhandel ist, dem Standort angemessen ist, kann es im Übrigen bei 34 BauGB als Zulässigkeits-Vorschrift für Vorhaben bleiben. Folglich ist mit der Aufstellung eines Bebauungsplans nach 9 Abs. 2a BauGB ein Planungsinstrument gewählt worden, welches in sachgerechter Weise in der Lage ist, die gewünschte städtebauliche Entwicklung zu steuern. Um Gewerbebetrieben mit Annex-Handel nicht grundsätzlich die Ansiedlungsmöglichkeit zu nehmen, sieht der Planentwurf folgende Ausnahmeregelung vor: Ausnahmsweise sind Verkaufsstellen von Gewerbebetrieben zulässig, wenn das angebotene Sortiment aus eigener Herstellung stammt und der Betrieb aufgrund der von ihm ausgehenden Emissionen typischerweise nur in einem Gewerbegebiet oder Industriegebiet zulässig ist. Der produzierende Anteil muss überwiegen. Die Verkaufsfläche darf 100 m 2 nicht überschreiten. Damit soll im Einzelfall ein Vorhaben zugelassen werden können, welches eine betriebsbezogene Einzelhandelsnutzung nur in geringem Umfang einschließt. Als weiterer Ausnahmetatbestand wird der Verkauf von Waren normiert, wenn dieser im Rahmen des Betriebes einer Tankstelle erfolgt. Würde sich ein solcher Ansiedlungswunsch ergeben, bestünden gegen ihn keine grundsätzlichen Bedenken. Die Zulässigkeit dann indirekt durch kategorische Anwendung des Sortimentsausschlusses aufzuheben, soll nicht Ziel sein. 7. Sonstiges - Gemäß 13 Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde bei Aufstellung eines Bebauungsplans, der lediglich Festsetzungen nach 9 Abs. 2a BauGB enthält, das vereinfachte Verfahren anwenden. Von dieser Ermächtigung wird hier Gebrauch gemacht. - Nach 13 Abs. 3. BauGB wird im vereinfachten Verfahren von einer Umweltprüfung sowie vom Umweltbericht abgesehen. Pulheim, den 21.11.2013 Planungsamt Stadt Pulheim Planungsamt Seite 6 von 6