Gemeinde Bayerisch Gmain Landkreis Berchtesgadener Land 42. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1 Streitbichlgebiet im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB BEGRÜNDUNG Fassung: 23.11.2017 - ENTWURF -
Inhaltsverzeichnis 1. Veranlassung und Erläuterung der Ziele und Zwecke... 3 2. Einordnung in der Raumplanung und Planungsrechtliche Situation... 3 3. Bestehende Verhältnisse... 4 4. Geplante Bebauung... 5 5. Erschließung... 6 6. Umweltprüfung und Grünordnung... 6 7. Immissionsschutz... 6 8. Auswirkungen... 6 2
1. Veranlassung und Erläuterung der Ziele und Zwecke Die Gemeinde Bayerisch Gmain hat in öffentlicher Sitzung des Gemeinderates am die 42. Änderung des beschlossen. Bebauungsplanes Nr. 1 Streitbichlgebiet Die S A K Ingenieurgesellschaft mbh, Sonntagshornstraße 19, 83278 Traunstein wurde mit der Aufstellung beauftragt. Begründung: Geplant ist der Neubau von 6 Mehrfamilienhäusern mit bis zu 8 Wohneinheiten pro Gebäude, einer Tiefgarage und einem Spielplatz im Streitbichlgebiet, Gemeinde Bayerisch Gmain. Der ursprüngliche Bebauungsplan von 1967 bezeichnet das Planungsgebiet, das derzeit als Wiese genutzt wird, als allgemeines Wohngebiet. Mit der vorliegenden 42. Änderung sind nur geringfügige Änderungen des ursprünglichen Bebauungsplanes verbunden, und die Art und das Maß der baulichen Nutzung, sowie die Baugestaltung, bleiben weitgehend unverändert (z.b. Grundflächenzahl, Wandhöhe und Dachform). Die Änderungen umfassen die Verschmelzung der Bereiche zu einer Parzelle und die entsprechende Anpassung der Baufenster, die Zulässigkeit einer Tiefgarage sowie genauere Festsetzungen für die Grünordnung. Die Tiefgarage ermöglicht eine sparsamere Nutzung der Grundfläche, und damit größere Grünflächen und eine verbesserte Integration in die Landschaft, sowie eine sicherere Verkehrsabwicklung. Öffentliche oder private Rechte werden durch die Änderung des Bebauungsplanes nicht eingeschränkt. Die Änderung sichert eine geordnete städtebauliche Entwicklung. 2. Einordnung in der Raumplanung und Planungsrechtliche Situation Die Gemeinde Bayerisch Gmain, Landkreis Berchtesgadener Land, ist Teil des Alpengebiets der Region Südostoberbayern und liegt direkt südöstlich von Bad Reichenhall, etwa 20 km südwestlich von Salzburg. Im Landesentwicklungsprogramm Bayern ist die Gemeinde als Verdichtungsraum dargestellt 1, was heißt, dass er so entwickelt und geordnet sein soll, dass er seine Funktion als eigenständiger Lebens- und Arbeitsraum sichert, und seine Bewohner mit allen zentralörtlichen Einrichtungen versorgen kann, aber gleichzeitig seine landschaftliche Vielfalt bewahrt. Im Regionalplan Südostoberbayern ist die Gemeinde als Stadt- und Umlandbereich [Salzburg] im ländlichen Raum bezeichnet 2, und es wird festgelegt, dass in diesem Teilraum regional bedeutsame Versorgungsräume zur Stärkung der Region ausgebaut und entwickelt werden sollen. Der seit 1967 gültige Bebauungsplan bezeichnet die Änderungsfläche, sowie die direkt 1 Landesentwicklungsprogramm Bayern, Anhang 2 Strukturkarte 2 Regionalplan Südostoberbayern, Karte 1a Raumstruktur 3
umliegenden Flächen, als allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß 4 der BauNVO (siehe Abbildung 1). Die 42. Änderung umfasst die Flurstück-Nr. 112/16, 135, 140/11, 140/12 und 144/1 der Gemarkung Bayerisch Gmain, welche sich alle in Privatbesitz befinden. Abbildung 1 Derzeit gültiger Bebauungsplan, Stand 1967 3. Bestehende Verhältnisse Das Planungsgebiet liegt in der Gemeinde Bayerisch Gmain, Landkreis Berchtesgadener Land, im nordöstlichen Teil der Gemeinde, nördlich die Berchtesgadener Straße (siehe Abbildung 2). Die Änderungsfläche grenzt in allen Richtungen an bestehende Wohngebiete an. Das Planungsgebiet beträgt ca. 1,06 ha und die genaue Lage und Abgrenzung ergibt sich aus dem Bebauungsplan. Als Kartengrundlage für die Erstellung des Bebauungsplanes wurde die digitale Flurkarte der Gemeinde verwendet. Derzeit wird das Planungsgebiet als Wiese genutzt. Abbildung 2 Übersichtkarte des Planungsgebietes (Quelle: Bayernatlas Amtliche Karte) 4
Abbildung 3 Luftbild mit Flurstückgrenzen (Quelle: Bayernatlas) 4. Geplante Bebauung Geplant ist der Neubau von 6 Mehrfamilienhäusern mit bis zu 8 Wohneinheiten pro Gebäude und einer Tiefgarage mit 60 Stellplätzen sowie 25 oberirdischen Stellplätzen. Die Tiefgarage ermöglicht eine sparsame Nutzung der Grundfläche, und damit größere Grünflächen und eine verbesserte Integration in die Landschaft. Darüber hinaus, ergibt sich mit einer Einfahrt und einer Ausfahrt (Einbahnregelung) in die Tiefgarage eine sichere Verkehrsabwicklung sowie eine Verteilung der Lärmbeeinträchtigung. Innerhalb des Planungsgebiets ist auch ein Spielplatz geplant. Die Art und das Maß der baulichen Nutzung, sowie die bauliche Gestaltung werden im Bebauungsplan festgesetzt. Das geplante Vorhaben stellt nur kleine Abwandlungen des ursprünglichen Bebauungsplanes dar: - der Bereich ist nun zu einer Parzelle verschmolzen (statt 7 Parzellen) und die Baufenster sind entsprechend angepasst. - zulässig ist nun eine Tiefgarage (statt 6 Einzelgaragen). Die Art und das Maß der baulichen Nutzung, sowie die Baugestaltung, bleiben weitgehend unverändert (z.b. Grundflächenzahl, Wandhöhe und Dachform). Aus der untenstehenden Flächenaufstellung für die vorgeschlagene Bebauung ergibt sich eine Grundflächenzahl von 0,164, bezogen auf die Flächen der Hauptgebäude. Die gesamte Grundflächenzahl, einschließlich Flächen für Tiefgarage, Stellplätze, Terrassen und Zuwege (Anlagen im Sinne des 19 Abs. 4 der BauNVO), beträgt 0,440. Flächenaufstellung (vorgeschlagene Bebauung): Hauptgebäude Tiefgarage Stellplätze und Terrassen Wege (außerhalb der Flächen der Tiefgarage) Grünflächen Geltungsbereich, insgesamt 1.740 m2 1.740 m2 800 m2 380 m2 6.430 m2 10.590 m2 5
5. Erschließung Die verkehrstechnische Erschließung des Planungsgebietes erfolgt über die Reichenhaller Straße, Schillerallee und Großgmainer Straße, und weiter über Bundesstraße 20 und Autobahn 8. Das bestehende Straßennetz ist für das Vorhaben ausreichend. Die Energie- und Kommunikationsversorgung wird durch einen Anschluss an die entsprechenden Netze der örtlichen Anbieter sichergestellt. Die Trink- und Löschwasserversorgung ist durch den vorhandenen Anschluss an das öffentliche Leitungsnetz gesichert. Die abwassertechnische Erschließung erfolgt über das gemeindliche Kanalnetz. Die Detailplanung des Anschlusses wird im Zuge des weiteren Entwurfs mit der Gemeinde abgestimmt und konkretisiert. 6. Umweltprüfung und Grünordnung Da das Vorhaben im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB aufgestellt wird, ist kein Umweltbericht und keine Ausgleichsregelung erforderlich. Die Grünordnung wird im Plan dargestellt. Es liegen folgende umweltbezogene Informationen vor: - das Plangebiet liegt nicht in europäischen Vogelschutzgebieten. Das Plangebiet berührt kein Biotop, kein Landschaftsschutzgebiet und kein Naturschutzgebiet. - das Plangebiet liegt in keinem Trinkwasserschutzgebiet. - das Plangebiet liegt in der Zone D des Quellenschutzgebiets der Solequelle REI 9. - das Plangebiet liegt im Unterbezirk a der Solequellen Bad Reichenhall. - gemäß Bayerisches Landesamt für Umwelt grenzt das Plangebiet östlich an ein Gefährdungsgebiet Erdfälle / Dolinen an. - das Plangebiet liegt in der Region Biosphäre Berchtesgadener Land. 7. Immissionsschutz Die Ein- und Ausfahrt der geplanten Tiefgarage führt auf möglichst kurzem Weg auf die öffentliche Straße und ist nicht direkt auf die bestehende Bebauung gerichtet. Außerdem ist die Verkehrsfrequenz bei einer reinen Wohnnutzung relativ gering. Immissionsschutzmaßnahmen sind im Bebauungsplan festgesetzt. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass keine negativen Beeinträchtigungen für die Nachbarschaft entstehen. 8. Auswirkungen Öffentliche oder private Rechte werden durch die Änderung des Bebauungsplanes nicht eingeschränkt. Die Änderung sichert eine geordnete städtebauliche Entwicklung. 6
Aufgestellt: Traunstein,. S A K Ingenieurgesellschaft mbh Bayerisch Gmain,. Gemeinde Bayerisch Gmain Hans Althammer Hans Hawlitschek, 1. Bürgermeister 7