STADT PFAFFENHOFEN A.D. ILM LANDKREIS PFAFFENHOFEN A.D. ILM BEBAUUNGSPLAN NR. 5 ZIEGELLOHFELD - 7. ÄNDERUNG B E G R Ü N D U N G STAND

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1 STADT PFAFFENHOFEN A.D. ILM LANDKREIS PFAFFENHOFEN A.D. ILM BEBAUUNGSPLAN NR. 5 ZIEGELLOHFELD - 7. ÄNDERUNG B E G R Ü N D U N G STAND Entwurfsverfasser: Architekten Stadtplaner Bauingenieure Vermessungsingenieure Erschließungsträger Hohenwarter Straße Pfaffenhofen Tel.: Tel.: Mail: info@wipflerplan.de

2 1 Planungsgrundlagen Am hat der Planungs-, Bau- und Umweltausschuss der Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm die 7. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 Ziegellohfeld in Pfaffenhofen a. d. Ilm beschlossen. Der Geltungsbereich der 7. Änderung umfasst die Flur-Nr. 1565/2 der Gemarkung Pfaffenhofen a. d. Ilm. Der Geltungsbereich wird umgrenzt: - Im Norden durch die Hohenwarter Straße - im Osten durch die Flur-Nr. 1567, Gemarkung Pfaffenhofen - im Süden durch die Flur-Nr. 1565/5, Gemarkung Pfaffenhofen - im Westen durch die Stettiner Straße Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca m². Mit der Bebauungsplanänderung sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung eines Wohnheimes mit Tagesstätte geschaffen werden. Die Planung dient der Innenentwicklung, das Verfahren wir gemäß 13a BauGB im beschleunigten Verfahren ohne Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt. Ein Umweltbericht gemäß 2a BauGB ist nicht erforderlich. 2 Lage des Planungsgebietes Das Planungsgebiet liegt im Westen von Pfaffenhofen, südlich der Hohenwarter Straße und östlich der Stettiner Straße. Im Süden und Osten grenzt Wohnbebauung an. Im Westen, westlich der Stettiner Straße liegt ein Wohn- und Geschäftsgebäude mit Getränkemarkt. Wipfler PLAN P-NR SEITE 1 von 7

3 Im Nordosten des Planungsgebietes befindet sich ein islamisches Kulturzentrum mit Gebetsräumen, Minarett (Moschee) und einem Wohnhaus. Auf dem zu überplanenden Grundstück befindet sich eine durch Nutzungsuntersagung stillgelegte Kfz-Werkstatt mit Lackieranlage. 3 Anlass und Planungsziele Im Planungsgebiet beabsichtigt die Familia Sozialeinrichtungen gemeinnützige GmbH Pfaffenhofen die Errichtung eines Wohnheims mit Tagesstätte. Die Familia ist eine gemeinnützige GmbH, die psychisch belastete Menschen unterstützt. Ziel ist es, den betreuten Personen durch Tagesstruktur und Hilfe bei der Alltagsbewältigung eine Stabilisierung ihres Lebens herbeizuführen, damit sie zu einem selbständigen Leben zurückzufinden. Die bereits vorliegende Objektplanung sieht ein dreigeschossiges Gebäude mit zusätzlichem Terrassengeschoss vor. Das Gebäude gliedert sich in drei Teile: einen Mittelbau für die Tagesstätte (Arbeitstherapie, Beschäftigungstherapie, Küche und im TG Tagesstätte sowie ggfs. ein Café) sowie einen Ost- und Westflügel für das Wohnen. Der Zuverdienstbereich Küche wird im Terrassengeschoss verortet werden. Hier soll der Ausbildungsbereich Gastronomie aufgebaut werden. Hierzu ist beabsichtigt ein Café Inklusion mit begrenzten Öffnungszeiten zu etablieren. Gemeint ist damit eine Begegnungsstätte zwischen psychisch belasteten und gesunden Menschen. Geplant sind in den beiden Wohnbereichen je 3 Etagen mit je 8 Zimmern mit Bad/WC und ggfs. Küche, d. h. 48 Zimmer mit jeweils ca. 25 m² Wohnfläche. Auf den Freianlagen sind offene Stellplätze, Fahrradstellplätze und Freibereiche vorgesehen. Die Hauptzufahrt erfolgt von der Hohenwarter Straße, drei Stellplätze sollen über den öffentlichen Stich südlich des Grundstückes, der von der Stettiner Straße abzweigt, erfolgen. Es ist eine Grundfläche von ca. 850 m² (GRZ ca. 0,33) und eine Geschossfläche von ca m² (GFZ ca. 0,99) vorgesehen. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 5 Ziegellohfeld aus dem Jahre Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück ein Mischgebiet mit einer GRZ von 0,3 und einer GFZ von 0,5 fest. Angrenzend an das Grundstück wurde der Bebauungsplan bereits mehrfach ge- Wipfler PLAN P-NR SEITE 2 von 7

4 ändert. Eine Änderung umfasst ein Mischgebiet mit einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 1,0. Eine weitere Änderung sieht die Errichtung eines Lebensmitteleinzelhandels (Edeka) vor. Mit den aktuellen Festsetzungen des Bebauungsplanes kann das Vorhaben nicht umgesetzt werden. Der mit der Stadtverwaltung abgestimmte Vorentwurf des Gebäudes ist Grundlage für die 7. Änderung des Bebauungsplanes. Die Voraussetzungen des beschleunigten Verfahrens liegen hier vor: Der Bebauungsplan dient der Nachverdichtung bzw. Innenentwicklung und weist eine Grundfläche von unter m² auf. Die in 13a Abs. 1 S. 4 und 5 BauGB genannten Ausschlussgründe liegen nicht vor. 4 Flächennutzungsplan Das Planungsgebiet ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Stadt Pfaffenhofen als Mischgebiet (Mi gemäß 6 BauNVO) dargestellt. Gemäß 8 Abs. 2 BauGB ist der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. In der vorliegenden Bebauungsplan-Änderung ist die Art der Nutzung als Allgemeines Wohngebiet (WA gem. 4 BauNVO) festgesetzt. Gemäß 13a Abs. 2, Nr. 2 ist der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung an die vorliegende Planung anzupassen. Die städtebauliche Entwicklung ist durch die vorliegende Art der Nutzung nicht beeinträchtigt. 5 Übergeordnete Belange der Landes- und Regionalplanung In der Strukturkarte des Landesentwicklungsprogramms (LEP 2013, Anhang 2) werden die Flächen des Stadtgebietes Pfaffenhofen a. d. Ilm als Allgemeiner ländlicher Raum dargestellt. Die Verdichtungsräume und der ländliche Raum sollen sich unter Wahrung ihrer spezifischen räumlichen Gegebenheiten ergänzen und gemeinsam im Rahmen ihrer jeweiligen Entwicklungsmöglichkeiten zur ausgewogenen Entwicklung des ganzen Landes beitragen. (LEP 2013, Grund- Wipfler PLAN P-NR SEITE 3 von 7

5 satz 2.2.2) Als allgemeiner ländlicher Raum werden im LEP 2013 die Gebiete bestimmt, die eine unterdurchschnittliche Verdichtung aufweisen. Der ländliche Raum soll so entwickelt und geordnet werden, dass - er seine Funktion als eigenständiger Lebens- und Arbeitsraum nachhaltig sichern und weiter entwickeln kann, - seine Bewohner mit allen zentralörtlichen Einrichtungen in zumutbarer Erreichbarkeit versorgt sind, - er seine eigenständige Siedlungs- und Wirtschaftsstruktur bewahren kann und - er seine landschaftliche Vielfalt sichern kann. (LEP 2013, Grundsatz 2.2.5). Im ländlichen Raum soll eine zeitgemäße Informations- und Kommunikationsinfrastruktur geschaffen und erhalten werden. (LEP 2013, Grundsatz 2.2.5) Die Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm liegt in der Planungsregion 10 (Ingolstadt). Das Stadtgebiet gehört zum Allgemeinen ländlichen Raum (Karte 1 des Regionalplans). Der Stadt sind zentrale Funktionen als Mittelzentrum an der Entwicklungsachse von überregionaler Bedeutung München - Ingolstadt zugeordnet (Karte 1 des Regionalplans vom ). Hierzu stellt die Begründung des Regionalplans fest: Das Mittelzentrum Pfaffenhofen a. d. Ilm soll in seinen mittelzentralen Versorgungsaufgaben gestärkt werden. Insbesondere sollen angestrebt werden - die Ausweitung des Arbeitsplatzangebotes - die Stärkung des Dienstleistungsbereichs ( ). In der Begründung zu Siedlungsstruktur und Versorgung (Grundsatz) führt der Regionalplan aus: Das Wachstum von Wirtschaft und Bevölkerung läuft in der Region Ingolstadt derzeit dynamisch ab. Dementsprechend besteht weiterhin ein nicht unerheblicher Bedarf an Flächen für eine gewerbliche und wohnbauliche Siedlungstätigkeit. Allen aktuellen Prognosen nach dürfte die Zunahme der Bevölkerung in der Region bis ca anhalten, wenn u.u. auch nur leicht. In Teilräumen sind auch Abnahmen nicht auszuschließen. Diese Dynamik resultiert in erster Linie aus der Eigenentwicklung der Region und der Nähe zur Region München. Weil Wipfler PLAN P-NR SEITE 4 von 7

6 die Quote der Berufsauspendler vor allem im Süden der Region in die Region München sehr hoch liegt (im Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm bei über 40 Prozent), soll ihr Abbau angestrebt werden. Daraus ergibt sich ein zusätzlicher Bedarf an gewerblichen Flächen. Gemäß Regionalplan ist die Region Ingolstadt in ihrer Gesamtheit und in ihren Teilräumen nachhaltig zu entwickeln und zu stärken, so dass sie als attraktiver Lebens- und Wirtschaftsraum für die Bevölkerung ausgebaut wird. 6 Festsetzungen Das Planungsgebiet ist als Allgemeines Wohngebiet gemäß 4 BauNVO festgesetzt. Die Erschließung erfolgt von der Hohenwarter Straße aus im Nordosten des Grundstückes über eine private Verkehrsfläche. Die bebaubare Fläche ist durch einen festgesetzten Bauraum definiert. Zur Umsetzung des geplanten Vorhabens wird die Grundflächenzahl auf 0,4 erhöht. Die Zahl der Vollgeschoße wird für den Mittelbau mit maximal 4 Geschossen, für die beiden Flügelbauten mit maximal 3 Geschossen festgesetzt. Die Wandhöhen werden dabei auf maximal 13,50 m, bzw. 10,50 m begrenzt. Die notwendigen Stellplätze sind gemäß Festsetzung innerhalb der dafür vorgesehenen Bereiche nachzuweisen. Zur Eingrünung sind nach Westen, Norden und Osten Pflanzgebote festgesetzt. 7 Immissionsschutz Für die vorliegende Planung wurde eine schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung (Schallschutz gegen Verkehrsgeräusche) vom Ingenieurbüros Greiner, Bericht Nr /2 vom ausgearbeitet. Hierbei wurden die Schallimmissionen der Verkehrsgeräusche an der geplanten Wohnbebauung zur Tages- und Nachtzeit berechnet und mit den einzuhaltenden Orientierungswerten der DIN (WA) verglichen. Aufgrund der auftretenden Überschreitungen der o. g. Orientierungswerte wurden passive Schallschutzmaßnahmen (Ge- Wipfler PLAN P-NR SEITE 5 von 7

7 samt-schalldämmmaße nach DIN 4109, Belüftungseinrichtungen) für die Nord-, West- und Ostfassade vorgeschlagen. Die Verkehrsmengen auf der Hohenwarter Straße wurden der Verkehrsuntersuchung der Firma Gevas Humberg & Partner, Szenario 1, Prognose 2030 entnommen. Die Festsetzungen der schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung (Schallschutz gegen Verkehrsgeräusche) des Ingenieurbüros Greiner sind in den Bebauungsplan eingearbeitet. Aufgrund der höheren Schutzwürdigkeit (WA anstelle des derzeit gültigen MI) wurden hinsichtlich der genehmigten Moschee im Nordosten sowie der im Westen vorhandenen gewerblichen Nutzung zudem auf Vorschlag der Unteren Immissionsschutzbehörde, folgende Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen. In den Schlaf- und Kinderzimmern an der Nord-, West- und Ostfassade, die keine Fenster an den weniger geräuschbelasteten Fassaden (Südfassade) besitzen, ist eine fensterunabhängige, schallgedämmte Belüftung einzubauen. Eine zentrale Lüftungsanlage wird empfohlen. Das Gutachten ist Anlage zu dieser Begründung. 8 Denkmalschutz Bodendenkmäler sind nicht bekannt. Eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler unterliegen der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1 2 DSchG. Pfaffenhofen, den Anlage: Wipfler PLAN P-NR SEITE 6 von 7

8 Schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung, Bericht Nr /2 vom , Büro Greiner, Germering Wipfler PLAN P-NR SEITE 7 von 7