Verband der Immobilienverwalter Berlin-Brandenburg e.v. 1. Workshop 2012 Baurecht Berlin

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1 1 Verband der Immobilienverwalter Berlin-Brandenburg e.v. 1. Workshop 2012 Baurecht Berlin Referat Aktuelles Baurecht Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer, Berlin ÜBERSICHT I. Abnahme des Gemeinschaftseigentums Das OLG Karlsruhe hat in einer neueren Entscheidung erneut die Rechte des Erwerbers bei der Abnahme gestärkt (OLG Karlsruhe, Urt. v. 27. September U 106/10). Die Abnahme stellt eine der wichtigsten Schnittstellen im Bauträgervertrag dar. Nicht selten soll bei der Abnahme auch der Verwalter beteiligt werden. II. Verjährung im Baurecht Begriff, Beginn, Hemmung, Unterbrechung, Folgen, aktuelle Rechtsprechung III. Bauarbeiten im nachbarlichen Verhältnis Anhand der Entscheidung des OLG Hamm vom 13. Oktober 2011 werden Rechte und Pflichten bei Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück erläutert: Hammerschlags- und Leiterrecht, Ankündigung, Fristen, Duldungspflichten, Entschädigung etc.

2 2 Teil 1 Abnahme des Gemeinschaftseigentums - Regelungsgegenstand fast aller Bauträgerverträge - u. U. Vollmacht des Verwalters - wichtige Schnittstelle für Mängelansprüche - Verjährung, Beweislast, Verfahrensfragen (Vorschuss) I. Begriffe Abnahme 640 Abs. 1 BGB Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist. Rechtsgeschäftliche Erklärung Vertretung möglich Hauptpflicht des Erwerbers ureigenes Recht des Erwerbers Bauträgervertrag Bauträger ist, wer Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder ( ) verwenden will, 34 c Abs. 1 Nr. 4a GewO kauf- und werkvertragliche Elemente des BGB MaBV gilt (Fälligkeitsregelungen) Altbausanierung Veräußert jemand, gegebenenfalls aufgeteilt in Wohnungseigentum, (nur) eine Altbauimmobilie, unterliegt der Kaufvertrag nicht den besonderen

3 3 Vorschriften der Makler und Bauträgerverordnung (MaBV); es handelt sich um einen schlichten Grundstückskauf. Verpflichtet sich der Veräußerer hingegen, auch Bauleistungen zu erbringen, die wegen ihrer Art und ihres Umfangs als Bauvorhaben gelten, ist der aus Elementen des Kauf- und Werkvertrags bestehende Bauträgervertrag an den Bestimmungen der MaBV auszurichten. Ein Bauvorhaben isd. 3 Abs. 2 S. 4 MaBV liegt vor, wenn die Grenze von lediglich geringfügigen Renovierungsarbeiten oder bloßen Schönheitsreparaturen überschritten wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes findet auf den werkvertraglichen Teil jedoch nicht Kauf-, sondern Werkvertragsrecht Anwendung. Dies gilt auch für die Teile des Kaufobjektes, die nicht von der Sanierungsverpflichtung umfasst sind, wenn die Sanierung einer Neuherstellung gleichkommt oder die Bauleistungen nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar sind. (BGH NJW 2005, 1115; NJW 2006, 219). Verbraucher AGB Nachzüglerfälle 13 BGB, natürliche Person, die nicht zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken handelt. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsklauseln. Der Verwender muss der anderen Vertragspartei die Vertragsbedingung stellen. Das Stellen durch den Unternehmer wird bei Verbraucherverträgen fingiert, sofern die Bestimmungen nicht durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden ( 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB). nur im Ausnahmefall abweichende Vereinbarungen möglich (Aufsatz von Basty, BauR 2012, 316)

4 4 II. Rechtsprechung 1. BayObLG, Beschluss vom Z BR 75/00 Zum Sachverhalt In dem mit der Bauträgerin abgeschlossenen Verwaltervertrag ist folgendes vereinbart: 2.6.Der Verwalter wird beauftragt, soweit noch nicht geschehen, das Gemeinschaftseigentum im Zusammenwirken mit dem Verwaltungsbeirat unter Beiziehung eines Bausachverständigen gegenüber dem Bauträger abzunehmen. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums hat er sich durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft bestätigen zu lassen. Die Abnahme und Übernahme des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt durch unterschiedliche Beteiligte, u.a. dem Verwalter. Einer der Kaufverträge enthält folgende Vereinbarung: VI. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt durch den Verwalter bei Bezugsfertigkeit der ersten Wohnung. Der Käufer erteilt hierzu seine unwiderrufliche Vollmacht. Für die Verjährung kam es auf die Abnahme an Entscheidung Die Vollmachterteilung im Erwerbsvertrag ist wirksam. Zudem könne eine Vollmacht des Bauträgers an den Verwalter bei Abschluss des Verwaltervertrags erteilt worden sein, die durch die Erwerber hätte widerrufen werden müssen. Veraltete Rechtsprechung Wichtig: Unterschied Auftrag - Vollmacht 2. OLG München, Beschluss v U 4149/08, NJW-Spezial 2009, 173 Leitsatz (1) Die in einem Bauträgervertrag vom Bauträger vorformulierte Klausel "Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt für die einzelnen Käufer durch einen vereidigten Sachverständigen, den der Verkäufer auf seine Kosten beauftragt" benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist daher unwirksam. (2.) Erklärt der vom Bauträger so beauftragte Sachverständige die Abnahme, so treten die Abnahmewirkungen zu Lasten der Erwerber nicht ein; eine schlüssige Abnahme durch Ingebrauchnahme kommt mangels erkennbaren Erklärungsbewusstseins der Erwerber nicht in Betracht.

5 5 keine Beschränkung des Rechts auf Abnahme 3. OLG Schleswig, Urteil vom U 49/08; BGH, Beschluss vom VII ZR 168/09 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) Leitsätze (1). Soweit in einem Bauträgervertrag über Wohnungseigentum für den Verjährungsbeginn von Mängelansprüchen am Gemeinschaftseigentum auf den Zeitpunkt der Übergabe an den Erwerber abgestellt wird, ist dies AGB-rechtlich unwirksam, soweit dadurch vom Erfordernis einer Abnahme im Sinne des Werkvertragsrechts abgesehen werden soll. (2.) Generell kann nicht aus der bloßen Tatsache der Abnahme des Sondereigentums auf eine Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums durch den jeweiligen Erwerber geschlossen werden. Entscheidend ist allein, ob tatsächlich eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt ist. 4. LG Hamburg Urteil vom O 179/09; BauR 2010, 1638 Leitsatz Die vorformulierte Klausel in einem Bauträgervertrag über neu errichtete Eigentumswohnungen: "Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Vertragsparteien vom Verwalter der Wohnanlage abgenommen, frühestens aber, wenn mehr als 50% aller Wohnungen verkauft sind." sowie die vorformulierte Klausel in "Nachzüglerverträgen": "Die Gewährleistungsfrist für das gemeinschaftliche Eigentum hat mit dem (Zeitpunkt einer früheren Abnahme durch die Erwerber) begonnen." sind gemäß 307 BGB unwirksam. Aus den Gründen Die erste Abnahmeklausel ist gemäß 307 BGB unwirksam, weil sie das eigene Abnahmerecht jedes einzelnen Erwerbers verdrängt. Jedenfalls gilt das bei Nachzüglern, die ihre Wohnungen erst nach der Begehung erworben haben. Wenn der einzelne Erwerber schon vor seinem Erwerb geschehene Rechtshandlungen genehmigen oder gelten lassen soll, ist dies unwirksam.

6 6 Eine stillschweigende Abnahme hat nicht durch Nutzung der Wohnungen stattgefunden. Da die Parteien die Klausel für wirksam hielten, konnten sie nicht erkennen, dass ihr Verhalten möglicherweise als stillschweigende Abnahme hätte verstanden werden können. Aus dem gleichen Grund kann es der Bauträger auch nicht so gewertet haben. 5. OLG Karlsruhe, Urteil vom U 106/10 Leitsatz Eine Regelung in einem vorformulierten Bauträgervertrag, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen vom Bauträger zu benennenden Sachverständigen abgenommen wird und der Erwerber diesem Sachverständigen eine unwiderrufliche Vollmacht, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, erteilt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Erwerbers unwirksam. 6. OLG Karlsruhe, Urteil vom U 106/10 Leitsatz Auch die in einem vorformulierten Übergabeprotokoll abgegebene Erklärung des Erwerbers, wonach das Gemeinschaftseigentum mangelfrei sei und er den Vertragsgegenstand abnehme, führt nicht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums, wenn - im Hinblick auf die Abnahme durch den vom Bauträger benannten Sachverständigen - tatsächlich eine Prüfung durch den Erwerber, ob das Gemeinschaftseigentum im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt wurde, nicht stattgefunden hat. III. Handlungsempfehlung: Verträge prüfen: Vollmacht und Auftrag im Verwaltervertrag? Ggf. Beschluss (wenn TE dies ermöglicht) bzw. Vereinbarung herbeiführen, nicht selbst abnehmen, außer bei wirksamer Vollmacht + Beauftragung durch den Erwerber Bei Ablauf der GWL-Frist und Mängeln prüfen, ob wirksame Abnahme vorliegt Abschließende Klärung durch BGH steht aus

7 7 Teil 2 Verjährung I. Begriff Ist Verjährung eingetreten, kann der Schuldner die Leistung verweigern; er hat ein Leistungsverweigerungsrecht nach 214 BGB. Selbstverständlich kann der Schuldner den Anspruch nach wie vor erfüllen, er muss es aber nicht. II. Grundlagen Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt gemäß 195 BGB drei Jahre. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in welchem der Anspruch entstanden ist und in welchem der Gläubiger Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen erhalten hat oder ihm diese infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind ( 199 Abs. 1 BGB). Ohne Kenntnis des Gläubigers verjähren Ansprüche grundsätzlich in zehn Jahren ab Entstehung ( 199 Abs. 3 Nr. 1, Abs. 4 BGB). III. Hemmung und Unterbrechung Das Verjährungsrecht regelt nicht nur die Fristen und den Beginn des Fristablaufs neu, sondern auch, ob und welche Ereignisse den Lauf der Verjährungsfrist anhalten (Hemmung) oder die Verjährungsfrist erneut in Gang setzen. Die Unterbrechung (= Neubeginn) der Verjährung tritt nur noch bei Anerkenntnisund Vollstreckungshandlungen ein, alle anderen Tatbestände führen nur noch zu einer Hemmung der Verjährung, die die Frist für die Dauer des betreffenden Umstandes, z. B. eines Rechtsstreits, anhält und dem Gläubiger so quasi eine Nachfrist nach Ende dieses Zustandes lässt. Praxistipp: Hier ist äußerste Vorsicht geboten! Es muss nunmehr stets konkret gerechnet werden, wann nach einem hemmenden Ereignis (Verhandlungen, Gerichtsverfahren) die Verjährungsfrist weiterläuft und mglw. Verjährung eingetreten ist. IV. Verjährungsfristen beim BGB-Werkvertrag 634a BGB Die in 634 Nr. 1, 2 und 4 bezeichneten Ansprüche verjähren

8 8 (1.) vorbehaltlich der Nummer 2 in zwei Jahren bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht, (2.) in fünf Jahren bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht, (3.) im Übrigen in der regelmäßigen Verjährungsfrist. Gemäß 634a Abs. 2 BGB beginnt in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 und 2 die Verjährung mit der Abnahme. Unter Bauwerk versteht man eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache. Arbeiten an einem Bauwerk sind solche Leistungen, die die Errichtung, die Veränderung oder den Erhalt eines Bauwerks zum Gegenstand haben (BGH NJW-RR 1990, 787). V. Verjährungsfristen beim VOB/B-Vertrag Bei den Mängelansprüchen gilt 13 Abs. 4 Nr. 1 und 2 (1) Ist für Mängelansprüche keine Verjährungsfrist im Vertrag vereinbart, so beträgt sie für Bauwerke 4 Jahre, für andere Werke, deren Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache besteht, und für die vom Feuer berührten Teile von Feuerungsanlagen 2 Jahre. Abweichend von Satz 1 beträgt die Verjährungsfrist für feuerberührte und abgasdämmende Teile von industriellen Feuerungsanlagen 1 Jahr. (2) Ist für Teile von maschinellen und elektrotechnischen / elektronischen Anlagen, bei denen die Wartung Einfluss auf die Sicherheit und Funktionsfähigkeit hat, nichts anderes vereinbart, beträgt für diese Anlagenteile die Verjährungsfrist für Mängelansprüche abweichend von Absatz 1 zwei Jahre, wenn der Auftraggeber sich dafür entschieden hat, dem Auftragnehmer die Wartung für die Dauer der Verjährungsfrist nicht zu übertragen; dies gilt auch, wenn für weitere Leistungen eine andere Verjährungsfrist vereinbart ist. Auch hier beginnt die Verjährung der Mängelansprüche mit der Abnahme: (3) Die Frist beginnt mit der Abnahme der gesamten Leistung; nur für in sich abgeschlossene Teile der Leistung beginnt sie mit der Teilabnahme ( 12 Abs. 2).

9 9 VI. Aktuelle Rechtsprechung BGH, Beschluss vom V ZR 110/11 Zum Begriff der Verhandlung 1. Der in 203 BGB verwendete Begriff der "Verhandlung" ist weit auszulegen. 2. Verhandlungen schweben schon dann, wenn eine der Parteien Erklärungen abgibt, die der jeweils anderen die Annahme gestatten, der Erklärende lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung des Anspruchs oder dessen Umfang ein. 3. Nicht erforderlich ist, dass dabei Vergleichsbereitschaft oder Bereitschaft zum Entgegenkommen signalisiert wird oder dass Erfolgsaussicht besteht. Vorsicht: Einschlafen der Verhandlungen nach etwa einem Monat OLG Frankfurt, Beschluss vom U 233/09 Zur Wirkung eines Anerkenntnisses Ein nach Ablauf der Verjährungsfrist abgegebenes Anerkenntnis beseitigt die Verjährung nicht. OLG Celle, Urteil vom U 87/10 Teilabnahme im Architektenvertrag 1. Wird im Rahmen eines Architektenvertrags über eine Vollarchitektur eine Teilabnahme nicht ausdrücklich vereinbart, findet eine Abnahme des Architektenwerks erst nach Abschluss der Leistungsphase 9 statt. 2. Die fünfjährige Verjährung für Architektenleistungen beginnt damit frühestens mit Ablauf der Gewährleistungsfristen für die am Bau beteiligten Unternehmen. Praxistipp: Bei Zweifeln vorsorglich Einredeverzicht vereinbaren

10 10 Teil 3 Bauarbeiten im Nachbarverhältnis I. Rechtsgrundlagen 1. BGB Grundsatz: 903 BGB - Der Eigentümer verfährt mit (seiner) Sache nach Belieben. Einschränkungen: 906 (Immissionen), 909 (Vertiefung), 912 (Überbau) 2. Nachbarrechtsgesetz Berlin Landesrecht, regelt Einzelfragen zu Grenzbebauungen, insbesondere auch Unterfangung 6 Anbau an die Nachbarwand (1) Der Nachbar ist berechtigt, an die Nachbarwand anzubauen. Anbau ist die Mitbenutzung der Wand als Abschlusswand oder zur Unterstützung oder Aussteifung des neuen Bauwerks. (2) Setzt der Anbau eine tiefere Gründung der Nachbarwand voraus, so darf die Nachbarwand unterfangen oder der Boden im Bereich der Gründung der Nachbarwand verfestigt werden, wenn 1. es nach den allgemein anerkannten Regeln der Baukunst unumgänglich ist oder nur mit unzumutbar hohen Kosten vermieden werden könnte, 2. nur geringfügige Beeinträchtigungen des zuerst errichteten Bauwerks zu besorgen sind, 3. das Bauvorhaben öffentlich-rechtlich zulässig ist. 7 Anzeige des Anbaus (1) Die Einzelheiten des geplanten Anbaus sind dem Eigentümer und dem in seinem Besitz berührten unmittelbaren Besitzer des zuerst bebauten Grundstücks einen Monat vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich anzuzeigen. Mit den Arbeiten darf erst nach Fristablauf begonnen werden. (2) Die Anzeige an den unmittelbaren Besitzer des Grundstücks genügt, wenn die Person oder der Aufenthalt des Grundstückseigentümers nicht oder nur unter erheblichen Schwierigkeiten feststellbar ist oder die Anzeige an ihn im Ausland erfolgen müsste. 13 Schadensersatz bei Erhöhung und Verstärkung Schaden, der in Ausübung der Rechte nach 6 Abs. 2 oder 12 dem Eigentümer oder dem Nutzungsberechtigten des anderen Grundstücks entsteht, ist auch ohne Verschulden zu ersetzen. Auf Verlangen ist Sicherheit in Höhe des voraussichtlichen Schadens zu leisten; das Recht darf dann erst nach Leistung der Sicherheit ausgeübt werden.

11 11 II. OLG Hamm: Beschluss vom I-5 W 48/11 Leitsatz Das Hammerschlags- und Leiterrecht gem. 24 NachbG NW berechtigt nicht zur Selbsthilfe und kann dem Besitzschutz nur dann entgegengehalten werden, wenn insoweit ein Titel erstritten wurde. 24 Nachbargesetz Nordrhein-Westfalen (1) Der Eigentümer und die Nutzungsberechtigten müssen dulden, daß ihr Grundstück einschließlich der baulichen Anlagen zum Zwecke von Bau- oder Instandsetzungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück vorübergehend betreten und benutzt wird, wenn und soweit 1. die Arbeiten anders nicht zweckmäßig oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt werden können, 2. die mit der Duldung verbundenen Nachteile oder Belästigungen nicht außer Verhältnis zu dem von dem Berechtigten erstrebten Vorteil stehen, 3. ausreichende Vorkehrungen zur Minderung der Nachteile und Belästigungen getroffen werden und 4. das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht. (2) Das Recht ist so schonend wie möglich auszuüben. Es darf nicht zur Unzeit geltend gemacht werden. (3) Für die Anzeige und die Verpflichtung zum Schadensersatz gelten die 16 und 17 entsprechend. (4) Absatz 1 findet auf die Eigentümer öffentlicher Verkehrsflächen keine Anwendung. Aus den Gründen Der Duldungsanspruch aus 24 NachbG NRW stellt keine gesetzliche Gestattung der Besitzstörung im Sinne von 858 BGB dar. Das Hammerschlags- und Leiterrecht berechtigt nicht zur Selbsthilfe und kann dem Besitzschutz nur dann entgegengehalten werden kann, wenn insoweit ein Titel erstritten wurde. Wenn die gesetzliche Systematik des Besitzschutzrechtes das Erfordernis eines Titels vorsieht, kann ein Bestehen hierauf - auch wenn es mit dem praktischen Bedürfnissen des bauwilligen Nachbarn schwer in Einklang zu bringen sein mag - nicht rechtsmissbräuchlich sein. III. Wärmedämmung Neu im Nachbargesetz Berlin seit : 16a Wärmeschutzüberbau der Grenzwand

12 12 Der Eigentümer eines Grundstücks hat die Überbauung seines Grundstücks für Zwecke der Wärmedämmung zu dulden, wenn das zu dämmende Gebäude auf dem Nachbargrundstück bereits besteht. (2) Im Falle des Wärmeschutzüberbaus ist der duldungsverpflichtete Nachbar berechtigt, die Beseitigung des Überbaus zu verlangen, wenn und soweit er selbst zulässigerweise an die Grenzwand anbauen will. (3) Der Begünstigte des Wärmeschutzüberbaus muss die Wärmedämmung in einem ordnungsgemäßen und funktionsgerechten Zustand erhalten. Er ist zur baulichen Unterhaltung der wärmegedämmten Grenzwand verpflichtet. (4) 17 Absatz 3 gilt entsprechend. (5) 912 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches gilt entsprechend. IV. Nachbarvereinbarung: Versicherung Rückbau, dingliche Sicherung Mietminderung Ggf. öffentliches Recht (Abstandsflächen) Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Dr. Cornelius Pfisterer Rechtsanwalt Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht SCHULTZ UND SELDENECK Rechtsanwälte und Notare Bleibtreustraße 33, Berlin Pfisterer@SchultzundSeldeneck.de Tel Fax