Gibt es eine Rechtfertigung für öffentliche Wohnungen?

Transkript

1 Gibt es eine Rechtfertigung für öffentliche Wohnungen? Dr. Michael Voigtländer Institut der deutschen Wirtschaft Köln, Forschungsstelle Immobilienökonomik 1

2 Inhalt Hintergrund Öffentliche Unternehmen bedürfen einer Rechtfertigung Soziale Wohnungspolitik ohne öffentliche Unternehmen Stadtrendite Öffentliche vs. Private? Chancen der Privatisierung nutzen 2

3 Der Wohnungsmarkt in Deutschland Wohnungsbestand in Deutschland: 39,6 Mio. Wohnungen Professionell gewerbliche Anbieter: 9,2 Mio. Wohnungen Private Kleinvermieter: 14,5 Mio. Wohnungen Q Selbstnutzer: 16 Mio. Wohnungen Genossenschaften: 2,1 Mio. Wohnungen Öffentliche Wohnungsunternehmen: 2,3 Mio. Wohnungen private Wohnungsunternehmen: 4,1 Mio. Wohnungen Sonstige: 0,7 Mio. Wohnungen Quelle: Veser et al. (2007) 3

4 Kommunen planen weitere Privatisierungen Nach einer Umfrage von Ernst & Young wollen die Kommunen in den folgenden Bereichen weitere Privatisierungen vornehmen (Antworten in Prozent) Soziale/Kulturelle Einrichtungen Wasserversorgung Verkehr Müllabfuhr/Straßenreinigung Energieversorgung Gesundheitswesen/Wohlfahrtspflege Abwasserentsorgung Kommunale Wohnungsgesellschaften Sonstige Quelle: Ernst & Young 4

5 Inhalt Hintergrund Öffentliche Unternehmen bedürfen einer Rechtfertigung Soziale Wohnungspolitik ohne öffentliche Unternehmen Stadtrendite Öffentliche vs. Private? Chancen der Privatisierung nutzen 5

6 Öffentliche Unternehmen: Fremdkörper in einer marktwirtschaftlichen Ordnung Staat Schiedsrichter öffentliches Unternehmen privates Unternehmen privates Unternehmen privates Unternehmen Wettbewerb gesellschaftlicher Rahmen 6

7 Öffentliche Unternehmen als Verlustbringer Kumulierte Bilanzergebnisse aller kommunalen Wohnungsunternehmen in den Flächenländern, in Millionen EUR Jahresüberschuss Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Quelle: Statistisches Bundesamt, IW Köln 7

8 auch in Westdeutschland nur geringe Renditen Durchschnittliche Eigenkapitalverzinsung kommunaler Wohnungsunternehmen 6,0% 4,0% NRW Niedersachsen Brandenburg 2,0% 0,0% -2,0% ,0% -6,0% -8,0% Quelle: Statistisches Bundesamt, IW Köln 8

9 Inhalt Hintergrund Öffentliche Unternehmen bedürfen einer Rechtfertigung Soziale Wohnungspolitik ohne öffentliche Unternehmen Stadtrendite Öffentliche vs. Private? Chancen der Privatisierung nutzen 9

10 Soziale Dimension der Wohnungspolitik Ziele Haushalte mit wenig Einkommen sollen angemessenen Wohnraum beziehen können. Alle Haushalte sollen Zugang zum Wohnungsmarkt erhalten. Mit dem sozialen Wohnungsbau sollten beide Ziele simultan gelöst werden. Kommunale Wohnungsgesellschaften können, müssen jedoch nicht diese Ziele verfolgen. Aufhebung der Gemeinnützigkeit im Jahr Prozent vermieten zu ortsüblichen Vergleichsmieten Aktuelle Belegungsstruktur ist nicht bekannt 10

11 Effizientere Lösungen sind möglich Öffentliche Wohnungen Simultane Lösung des Zahlungs- und Zugangsproblems keine Gleichbehandlung geringe Treffsicherheit Zielkonflikte zwischen Treffsicherheit und Segregation Effizienzgewinn Transfers Unterhaltszahlungen/Wohngeld Gleichbehandlung durch Rechtsanspruch hohe Treffsicherheit durch Bedürftigkeitsprüfung Belegungsrechte Erwerb der Option, Wohnraum für Problemgruppen anzumieten flexible Lösung für die Kommunen keine Segregationsprobleme 11

12 Inhalt Hintergrund Öffentliche Unternehmen bedürfen einer Rechtfertigung Soziale Wohnungspolitik ohne öffentliche Unternehmen Stadtrendite Öffentliche vs. Private? Chancen der Privatisierung nutzen 12

13 Stadtrendite Mehr Schein als Sein Die Stadtrendite der DEGEWO nach Schwalbach et al. (2006), in Millionen EUR Unmittelbarer Ertrag Jahresergebnis 4,10 Mittelbare Erträge durch Einsparungen bei der Stadt Folge-Erträge Kosten für Bürgerprojekte und Spenden Mieterentlastung Kosten für Marktbereinigung/Sanierung WBG Mahrzahn Einnahmen durch höhere Bildung Einnahmen durch zusätzliche Arbeitsplätze Einnahmen durch den Zuzug von Haushalten Mehreinnahmen durch zusätzliche Touristen Kostenvermeidung, z. B. bei Polizeieinsätzen und ALG II 0,90 3,50 8,70 1,54 1,71 26,01 0,35 0,04 Gesamtertrag 46,80 Quelle: Schwalbach (2006) 13

14 Stadtrendite: Kein Privileg öff. Unternehmen Spendenaktivitäten privater deutscher Unternehmen im Jahr 2005 sozial Schwache, z. B. Obdachlose kulturelle Einrichtungen u. Veranstaltungen Sportvereine Kirche, kirchliche Einrichtungen Schulen, Schulkinder, Jugendliche nationale Wohlfahrtsverbände und Stiftungen ehrenamtliche Tätigkeiten öffentliche Einrichtungen u. Veranstaltungen Kindertagesstätten, Kindergärten, Kinder Spenden in Millionen EUR Quelle: forsa 14

15 CSR-Aktivitäten ausgewählter Wohnungsunternehmen Beispiele Deutsche Annington Stiftung mit 5 Mio. EUR Kapital Sanierung von Spielplätzen und Kindergärten Mieterfeste Besondere Angebote für Senioren Gagfah Stiftung mit 5 Mio. EUR Kapital EUR für Projekte in Dresden und Heidenheim Unterstützung von Friedensdorf International Concierge-Service GSW 1 Mio. EUR für Projekte im Jahr 2007 Förderung von Schulen Qualifizierung von Jugendlichen Concierge-Service Mieterlass für Stadtteilzentren Porter und Kramer (2006): The mutual dependence of corporations and society implies that both business decisions and social policies must follow the principal of shared value. That is, choices must benefit both sides. If either a business or a society pursues policies that benefit its interest at the expense of the other, it will find itself on a dangerous path. A temporary gain to one will undermine the long-term prosperity of both. 15

16 Inhalt Hintergrund Öffentliche Unternehmen bedürfen einer Rechtfertigung Soziale Wohnungspolitik ohne öffentliche Unternehmen Stadtrendite Öffentliche vs. Private? Chancen der Privatisierung nutzen 16

17 Gewinne für die öffentliche Hand Schätzungen für die fiskalischen Effekte eines Verkaufs der öffentlichen Wohnungen, in Millionen EUR Kapitalwert Verkaufserlös für 2,33 Millionen Wohnungen Effekt pro Jahr Jährliche Zinsersparnis Entgangene Gewinne der Wohnungsunternehmen Zusätzliche Ausgaben für Unterkunftskosten Zusätzliche Ausgaben für Corporate Social Responsibility (CSR) Aktivitäten Gewinn für die öffentliche Hand Quelle: IW Köln 17

18 Ausblick Privatisierung der öffentlichen Wohnungsbestände ist das Gebot der Stunde eine Rechtfertigung für öffentliche Wohnungsunternehmen ist nicht (mehr) gegeben großes Interesse internationaler Investoren sichert hohe Verkaufserlöse Privatisierung bietet Kommunen die Chance zur Neuorientierung und zur Auflösung von Investitionsstaus Die Bedingungen für eine Privatisierung müssen verbessert werden EK02-Problematik für alle Wohnungsunternehmen lösen Real Estate Investment Trusts auch für Bestandswohnungen zulassen 18

19 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 19