Unverzichtbar Kommunale und öffentliche Wohnungsunternehmen sichern vitale Städte. Lutz Freitag

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1 Exkursion Verein für Wohnbauförderung in Berlin Unverzichtbar Kommunale und öffentliche Wohnungsunternehmen sichern vitale Städte Lutz Freitag Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen

2 Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt Wohnungsbestand in Deutschland Tsd. Wohnungen Professionell-gewerbliche Anbieter Tsd. Wohnungen Private Kleinanbieter/ Amateurvermieter Tsd. Wohnungen Selbstnutzer Tsd. Wohnungen Genossenschaften Tsd. Tsd. Wohnungen Kommunale Wohnungsunternehmen Tsd. Tsd. Wohnungen Öffentliche Öffentliche Wohnungsunternehmen Tsd. Tsd. Wohnungen Privatwirtschaftliche professionellgewerbliche Eigentümer Eigentümer ** Tsd. Tsd. Wohnungen Kirchen Kirchen und und sonstige sonstige WU WU Tsd. Tsd. Wohnungen Ein- Ein-und Zweifamilenhäuser Tsd. Tsd. Wohnungen Geschosswohnungen Tsd. Tsd. Wohnungen *privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen, Kreditinstitute, Versicherungsunternehmen, Immobilienfonds, sonstige Unternehmen sowie Organisationen ohne Erwerbszweck Ein- Ein-und Zweifamilenhäuser Tsd. Tsd. Wohnungen Geschosswohnungen Tsd. Tsd. Wohnungen Quelle: IfS-Berechnungen und Schätzungen auf Grundlage der GdW-Jahresstatistik, Wohnungsbestandsfortschreibung sowie Bautätigkeitsstatistik des Statistischen Bundesamtes sowie umfangreiche Recherchen des IfS zum Wandel der Anbieterstruktur zwischen 1998 und 2006; Stand

3 Wohlstandsniveau, Mieterquote und Größe des Mietwohnungsmarktes in Europa 2001 BIP pro Kopf in US$, relative und absolute Anzahl der Mietwohnungen Bruttoinlandsprodukt pro Kopf in US$ Kreisfläche = Anzahl der Mietwohnungen in Tausend Mieterquote in % Quelle: Statistisches Bundesamt, Eurostat, sowie statistische Ämter der dargestellten Staaten 3

4 Deutsches Modell des Wohnens langfristig sichern Das deutsche Modell des Wohnens hat zu hoher Wohnqualität bei bezahlbaren Mieten geführt. Es gibt kaum ein Land auf der Welt, in dem Wohnnutzen und kosten in einem vergleichbar guten Verhältnis zueinander stehen. Die soziale und ethnische Segregation in den deutschen Städten und Quartieren ist geringer und der soziale Frieden sicherer als in den meisten anderen Staaten. Es geht heute auch darum, dieses deutsche Modell des Wohnens zu sichern. Die kommunalen und öffentlichen Wohnungsunternehmen sind dafür unverzichtbar! 4

5 Transaktionen großer Wohnungsbestände* *Verkäufe ab 800 Wohnungen Quelle: BBR Forschungen Heft 124, BBSR Kompakt Nr. 3/2010, BBSR Kompakt 1/2009 5

6 Transaktionen großer Wohnungsbestände* Durchschnittlicher Verkaufspreis pro Wohnung *Verkäufe ab 800 Wohnungen Quelle: BBR Forschungen Heft 124, BBSR Kompakt Nr. 3/2010, BBSR Kompakt 1/2009 6

7 Anzahl Verkaufsfälle nach Verkäufertyp Berücksichtigt sind Verkäufe großer Wohnungsbestände ab 800 Wohnungen. Quelle: BBSR-Berichte KOMPAKT, 3/2010: Handel von Wohnungsportfolios in 2009 weiter verhalten 7

8 Anzahl verkaufter Wohnungen nach Erst- und Wiederverkauf Berücksichtigt sind Verkäufe großer Wohnungsbestände ab 800 Wohnungen. Quelle: BBSR-Berichte KOMPAKT, 3/2010: Handel von Wohnungsportfolios in 2009 weiter verhalten 8

9 Erstmalig gehandelte Wohnungen in den letzten 11 Jahren entsprechen 3,6 % des Wohnungsbestandes Setzt man die Zahl der in den letzten elf Jahren zum ersten Mal gehandelten Wohnungen ins Verhältnis zum gesamten Wohnungsbestand in Deutschland, so entspricht dies 3,6% des Gesamtwohnungsbestandes. Die höchste Quote verzeichnete Berlin mit 15,6 %, gefolgt von Hamburg mit 6,9%. Die geringsten Quoten mit ca. 0,5% wurden in Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern und in Rheinland-Pfalz registriert. Quelle: BBSR Bericht Kompakt Nr. 3/2010 9

10 2009 nur zwei Wohnungsverkäufe durch Kommunen Während in den letzten vier Jahren jeweils sechs kommunale Verkäufe registriert wurden, gab es im Jahr 2009 nur zwei Wohnungsverkäufe durch Kommunen. Hierbei wurden knapp kommunale Wohnungen veräußert wurden über kommunale Wohnungen verkauft. Damit setzt sich der Abwärtstrend der letzten Jahre bei kommunalen Verkäufen fort. Quelle: BBSR Bericht Kompakt Nr. 3/

11 Verkauf kommunaler Wohnungsunternehmen löst die Finanzprobleme einer Stadt nicht nachhaltig 11

12 Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, 2006 Die vom Bundesverfassungsgericht gegebenen Hinweise, wie Berlin seine Einnahmesituation verbessern könnte, sind bei näherem Hinsehen nur zum Teil sinnvoll. Denn die vom Bundesverfassungsgericht angesprochenen weiteren Privatisierungserlöse durch den Verkauf städtischer Wohnungen würden die Haushaltslage nicht wirklich entlasten. Zum einen wäre mit einem beträchtlichen Preisverfall zu rechnen, wenn solche Wohnungen in größerem Umfang verkauft würden, zum anderen stünden den heutigen Einnahmen aus einem Verkauf zukünftig verminderte Mieteinnahmen gegenüber. Bei marktmäßiger Bewertung würden sich Privatisierungserlöse und Barwert der aus den Beteiligungen resultierenden Netto-Erlöse gerade entsprechen, so dass in diesem Fall für die langfristige Tragfähigkeit des Landeshaushalts nichts gewonnen wäre. Quelle: Jahresgutachten 2006/2007 Widerstreitende Interessen Ungenutzte Chancen, November

13 Stadtrendite Stadtrendite bedeutet nicht statt Rendite, sondern ist das sehr schmackhafte und charakteristische Sahnehäubchen auf dem Cappuccino betriebswirtschaftlicher Rentabilität und Wertsteigerung des Unternehmens. Die langfristige, nachhaltige Orientierung und die Berücksichtigung kommunaler Interessen bei den städtischen Wohnungsunternehmen macht umfassende Sanierung und Umbau der Quartiere sowie die Stadtentwicklung insgesamt unternehmerisch erstrebenswert. 13

14 Grenzen der Privatisierung Bericht an den Club of Rome. Der Bericht analysiert mehr als 50 positive wie negative Beispiele von Privatisierungen. Wichtig ist, das Richtige gut zu machen - nicht das Falsche. (Ernst Ulrich von Weizsäcker: Grenzen der Privatisierung Wann ist des Guten zu viel? Bericht an den Club of Rome, 2006) 14

15 63 % der Befragten urteilen, dass die Kosten nach der Privatisierung höher seien Quelle: forsa Gesellschaft für Sozialforschung und statistische Analysen mbh, Bürgerbefragung öffentlicher Dienst, 15

16 Sozialer Mietwohnungsbestand 2002 und Entwicklung bis 2010 nach Bundesländern Im Jahr 2010 verbleibende Bestände aus der Bindung ausscheidende Bestände aus der Bindung ausscheidende Bestände Sozialwohnungsbestand 2002: Abgänge ( ): Abgänge ( ): Sozialwohnungsbestand 2010 ( ): WE Quelle: BMVBW 2004, Schätzung auf Grundlage einer Umfrage bei den zuständigen Landesbehörden: alle Förderwege nach II. WoBauG sowie Mietwohnungsförderung nach WoFG, nach ifo Institut

17 Fertiggestellte Wohnungen in Deutschland alle Baumaßnahmen in Ost und West Wohnungen Quelle: Statistisches Bundesamt, Bautätigkeitsstatistik 17

18 Überforderte Nachbarschaften Wohnungswirtschaft als Impulsgeber GdW-Kongress Überforderte Nachbarschaften und die Zukunft der Stadt 18

19 Projekt Zuwanderer in der Stadt Vorstellung der Ergebnisse auf einem Abschlusskongress am 28./29. September 2006 in Nürnberg Wenn Wohnungsunternehmen an den Integrationsprojekten von Anfang an beteiligt sind, verlaufen Sie erfolgreicher als ohne sie. Stabilisierung von Quartieren mit hohem Zuwandereranteil dient der Stadtentwicklung und liegt bei nachhaltiger Bewirtschaftung der Bestände im wirtschaftlichen Interesse des Wohnungsunternehmens. 19

20 Kommunaler Wohnraumversorgungsauftrag als Teil der Daseinsvorsorge muss auch in Zukunft erfüllt werden und gewährleistet bleiben Oberbürgermeister Christian Ude, Präsident des Deutschen Städtetages: Die Wohnungsversorgung gehörte schon immer zu den wichtigsten Aufgaben kommunaler Daseinsvorsorge... [Dies] ergibt sich aus den Artikeln 20 und 28 des Grundgesetzes die grundsätzliche Aufgabe des Staates, die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem und angemessenem Wohnraum sicher zu stellen. Quelle: Städte und Kommunale Wohnungsunternehmen eine Win-Win-Situation, Vortrag von Oberbürgermeister Christian Ude, Präsident des Deutschen Städtetages am 22. November

21 Der Markt interessiert sich nicht für die Bedürfnisse der Armen. Eine Nachfrage ohne Zahlungsfähigkeit wird vom Markt nicht wahrgenommen. Wenn ein Haushalt keine bessere Wohnung bezahlen kann, bekommt er keine. Wenn der Staat politisch höhere Normen der Wohnungsversorgung definiert, als sie der Markt von sich aus herstellt, muß er sie auch bezahlen Häußermann/Läpple/Siebel Stadtpolitik,