Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen. 07. Mai 2013 Thomas Meier, LL.M. (Oec.)

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1 Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 07. Mai 2013 Thomas Meier, LL.M. (Oec.)

2 GMF im Überblick QUALITÄT ERLEBEN Standort: Zentrale Neuried bei München, Niederlassungen in Schwerte und Berlin Geschäftsmodell: Beratung und Betrieb von Bäder, Thermen, Wellnessanlagen Aktuell: 14 Freizeitbäder und Thermen im GMF Bäderverbund über 500 Beratungsmandate, Gutachten und Studien 25 Jahre Markt-, Betriebs-, PPP-Erfahrung, 5 Millionen Besucher p.a. in GMF Bädern / Thermen 500 GMF Mitarbeiter, 200 kommunale Angestellte ca. 40 Mio. Euro Umsatz p.a. Mitglied u.a. in: EWA, BOEB, Dt. Saunabund GMF Das Unternehmen

3 GMF Partner von kommunalen und privaten Bauherren, Investoren und Kommunen Bädermanagement Konzept Planung / Bau Pre-Opening Betrieb Machbarkeitsstudie Plausibilitätsprüfung Plausibilitätsprüfung feasability Planungskonzept Betriebskonzept Marketingkonzept Betriebskonzept Marketingkonzept Pre-Opening GMF Das Unternehmen Sicherstellung des Beratung Betriebserfolgs Controlling schon in der Planungsund Bauphase durch Projektentwicklung Bauherrenberatung Konzeptcontrolling Konzeption Konzeption Durchführung Durchführung Eröffnung Eröffnung Betriebsführung Betriebsführung Pacht/Miete Pacht Interimsbetrieb Interimsmanagement Public-Privat- Partnership Public-Private- Partnership (ÖPP)

4 Gliederung 1. Markt & Trends 2. Wettbewerbsanalyse 3. Bestandsanalyse 4. Potentialanalyse 5. Weiterentwicklungskonzept Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 4

5 1 Markt & Trends QUALITÄT ERLEBEN Bädermarkt Der Bäder-(Freibäder)markt ist derzeit von folgenden überregionalen Trends geprägt Bädermarkt gesättigt! wachsende und verschärfte Konkurrenzsituation steigender Substitutionswettbewerb zunehmende, vielseitige Angebote in der Freizeitbranche sinkende Besucherzahlen Zielgruppe Familie (10 30%; Ganztagsschule; verändertes Freizeitverhalten,..) Anstieg von Nebenumsätzen (v.a. der Gastronomieumsätze) Schließungen/Rückbauten mangels Finanzbudgets zu Defizitausgleich Steigerung der Nutzung von Kursen- und Programmangeboten Entwicklungstendenzen im Bädermarkt Zur Zeit werden von Fachleuten folgende Entwicklungstrends erörtert: Zunahme der Bedeutung von Gesundheitsangeboten Thematisierung von Bädern und Etablierung als Begegnungszentren Bäder mit Zusatzangeboten, verringerter Wasserfläche und evtl. Synergie mit bäderfremden kommerziellen Frequenzeinrichtungen marktunabhängige Energiequellen Rückkehr zu regionalen Einzugspotenzialen oder Marktalleinstellung Zunahmen der Bedeutung von Aufenthalts-/Ruhequalität, Ambiente, Service FAZIT: Wachsende Bedeutung von lokalen, thematisch/authentischen Angeboten mit TOP Service Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 5

6 2 Wettbewerbsanalyse Tengen Camping Abb.: Outdoor-Bäderlandschaft Region Gottmadingen (Quelle: GfK GeoMarketing; Karte erstellt mit RegioGraph) Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 6

7 2 Wettbewerbsanalyse Übersicht QUALITÄT ERLEBEN Angebote Hilzingen Singen Aachtal Engen Gottmadingen Schwimmerbecken 50 m / 6 Bahnen 50 m / 6 Bahnen 50 m / 6 Bahnen 25 m / 6 Bahnen 50 m / 8 Bahnen Nichtschwimmer/Erlebnisbecken integriert in Schwimmerbecken separat mit Strömungskanal 650 m² an Schwimmerbecken angedockt separat mit Strömungskanal separat (Zugang aus Wärmehalle) Sprunganlage integriert in Schwimmerbecken 1m /3m / 5 m separates Sprungbecken 300 m², 1m/3m in Sprungfelsen an Schwimmerbecken Schwimmerbecken integriert angedockt 1m /3m / 5 m separates Sprungbecken Kleinkinderbecken x x x x x Rutsche Breitwasserrutsche offene Röhrenrutsche 89 m offene Röhrenrutsche 96 m Matschplatz x x x Kinderspielplatz x x x x x Beachsoccer x x x Beachvolleyball x x x x Tischtennis x x x x Gastronomie / Kiosk x x x x x Alleinstellungsmerkmal (USP) Rutsche / Strömungskanal Naturbad Rutsche / Strömungskanal Besonderheit Freibad beheizt Sprungfelsen Freibad beheizt Angebotsdarstellung zeitgemäß, relativ neu saniert zeitgemäß, relativ neu saniert zeitgemäß, relativ neu saniert zeitgemäß, relativ neu saniert in die Jahre gekommen Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 7

8 2 Wettbewerbsanalyse Fazit Die Umgebung um Gottmadingen ist dicht mit diversen Outdoor-Badeangeboten (Frei- und Strandbäder) besetzt. Die Wettbewerber sind nahezu alle in saniertem und attraktiviertem Zustand. Vorhandene Angebotsbausteine (in unterschiedlichen Kombinationen) sind: Schwimmerbecken (zumeist 50m) Nichtschwimmerbecken (z.t. in Schwimmerbecken integriert) mit Wasserattraktionen (Strömungskanal, Wasserspeier, ) (Klein-)kinderbecken, Matschplatz, Spielplatz Sprunganlage Rutsche (Riesen- oder Breitrutsche) Gastronomische Versorgung Beschattete Liegeflächen Nebenangebote (Beach-Soccer-, Beach-Volleyball-, Basketball-, Tischtennisplätze) Das Höhenfreibad Gottmadingen hat Wettbewerbsnachteile durch: nicht mehr zeitgemäße Angebotsdarstellung & Sanierungsbedarf, fehlende Rutsche, fehlende Attraktionen im Erlebnisbecken Kein Wettbewerber hat einen umfangreicher Abenteuerspielplatz für Kinder oder einen Action-River Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 8

9 3 Bestandsanalyse Objektdaten Eigentümer: Gemeinde Gottmadingen Betreiber: Gemeinde Gottmadingen Baujahr: Erweiterungen/ keine Wasserfläche ca m² Umbauter Raum m³ Abb.: Teilansicht Übersichtsplan Höhenfreibadbad Gottmadingen (Quelle: Gemeinde Gottmadingen, Bauamt ) Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 9

10 3 Bestandsanalyse Exkurs: Wasserfläche Mit ca m² verfügt das HFB Gottmadingen grundsätzlich im Vergleich zum Landes- und Bundesdurchschnitt über eine überdurchschnittlich große Wasserfläche Abb.: Durchschnittl. Größe der Wasserfläche (Quelle: Sportstättenstatistik 2003) Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 10

11 3 Bestandsanalyse Wirtschaftlichkeit Entwicklung wirtschaftliches Ergebnis (HFB ) Ø Gesamtdefizit:ca Ø operatives Defizit*:ca Ø Aufwendungen:ca Ø Erträge: ca davon Eintrittsgelderca Umsatz pro Besucher ca. 1,70 Ø Zuschussbedarf/Besucher ca. 5,00 Vergleichskennzahlen/Benchmarks Freibäder: Ø operatives Defizit* ca Ø Zuschussbedarf/Besucher ca. 3 6 Der Zuschussbedarf (operatives Defizit*) des Höhenfreibades Gottmadingen liegt nahezu im deutschlandweiten Durchschnitt. Gleichwohl wird jeder Besucher mit ca. 5,00 bezuschusst. Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 11 * Zuschussbedarf ohne Kapitaldienst (Afa, Zins) Abb. : Entwicklung Wirtschaftliches Ergebnis (Quelle Daten: Gemeinde Gottmadingen, eigene Darstellung)

12 3 Bestandsanalyse Besucherzahlen aufgrund der Wetterabhängigkeit von Outdoor- Angeboten ein für Freibäder typisch schwankender Besucherverlauf Tendenziell rückläufige Besucherzahlen (seit 1998) Ø der letzten 5 Jahre: Badegäste Abb.: Besucherentwicklung (Quelle Daten: Gemeinde Gottmadingen, eigene Darstellung) Abb. : Besucherentwicklung seit 1998 (Quelle : Gemeine Gottmadingen) Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 12

13 3 Bestandsanalyse Besucherzahlen Benchmark (ÜÖBV) Nahezu identischer Verlauf der Besucherzahlen des HFB mit dem Bundesdurchschnitt von Freibädern Tendenz Markt wie auch in Gottmadingen rückläufig! (vgl. Trends Kapitel 1) Ergänzend witterungsabhängige Schwankungen Abb.: Besuche nach Badtypen (Quelle : ÜÖBV DGfBw) Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 13

14 3 Bestandsanalyse Fazit Das idyllisch gelegene Höhenfreibad Gottmadingen bietet mit ca m² Wasserfläche eine überdurchschnittlich große Wasserfläche. Tendenziell überdimensioniertes Gebäude in einem dem Alter entsprechenden gut erhaltenen Zustand, jedoch in nicht mehr zeitgemäßem Erscheinungsbild Umfangreiche Wasserflächen, jedoch ohne zeitgemäße Attraktionen; massiv sanierungsbedürftig und abgängige Anlageteile Die Besucherzahlen sind verhältnismäßig gering sowie tendenziell rückläufig (entspricht auch dem Markt). Im Verhältnis zur Anlagengröße/Wasserfläche ist das Höhenfreibad Gottmadingen gering ausgelastet. Nach Kommunengröße sowie Versorgungsgrad (Wasserfläche je Einwohner) wäre eine Wasserfläche von bis m² als ausreichend anzusehen. Im Verhältnis zu den aktuellen und zukünftigen Besucherzahlen wäre eine Wasserfläche von bis m² ausreichend. Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 14

15 4 Potentialanalyse Nachfragebedarf Tengen Camping Abb.: Outdoor-Bäderlandschaft Region Gottmadingen (Quelle: GfK GeoMarketing; Karte erstellt mit RegioGraph) Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 15

16 4 Potentialanalyse Fazit Öffentlicher Nachfragebedarf Der öffentliche Nachfragebedarf für ein saniertes und attraktiviertes Freibad in Gottmadingen beträgt durchschnittlich ca Freibadgäste (vergleiche Ausführungen Bestandsanalyse (+ 20 %)). Nichtöffentlicher Nachfragebedarf Vorliegende Daten der Gemeinde Gottmadingen zum Anteil des nichtöffentlichen Bedarfs zeichnen eine untergeordnete Nachfrage für betreffende Nutzergruppen (Vereine, Schulen) ab. Vereine: ca. 150 bis 300 Nutzer (pro Saison) Schulen: ca. 150 bis 320 Nutzer (pro Saison) Für Gottmadingen verbleibt eine lokale Versorgung mit Outdoor-Badeangeboten vornehmlich für den öffentlichen Bedarf. Der öffentliche Nachfragebedarf beträgt ca Freibadgäste. Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 16

17 5 Weiterentwicklungskonzept Vorbemerkungen Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 17

18 5 Weiterentwicklungskonzept Vorbemerkungen Allgemein Wirtschaftlichkeit Schaffung eines ausgewogenen Verhältnisses zwischen Angebot/Angebotsdarstellung sowie Investitions- und Betriebsfolgekosten maximale Investitionshöhe 4,0 Mio Euro Benchmark Sanierungskosten vergleichbare Freibäder (2,0 bis 5,0 Mio Euro) Vergleichskosten für Neubau (Funktionshallenbad 5,0 7,0 Mio Euro) Finanzierungskosten Reduzierung des operativen Zuschussbedarfs (ohne Kapitaldienst) Höhenfreibad Gottmadingen nach Sanierung und Attraktivierung Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 18

19 5 Weiterentwicklungskonzept Strategische Ausrichtung Zielgruppen und Angebotskonzeption Schwimmerbecken bzw. -bahnen öffentlich: Familien mit Kindern Best Ager / Senioren Sport-/Gesundheitsschwimmer Nichtschwimmer- / Erlebnisbecken (inkl. Attraktionen) Teilnehmer Aquakurse/ Freizeitgestaltung Planschbecken (inkl. Spielelemente) nichtöffentlich: (untergeordnete Zielgruppe n) Vereinsschwimmer Schulschwimmer Sprungbecken (inkl. Sprunganlage; Alternative: Sprunggrube integriert in Multibecken) Abb.: Zielgruppen- und Angebotskonzeption (eigene Darstellung) Nebenangebote (Trockenangebote) [Pfeilverbindungen: Darstellung der hauptsächlichen Beckennutzungen] Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 19

20 5 Weiterentwicklungskonzept Angebotsprogramm Übersicht notwendige Angebotsbausteine Schwimmerbecken => Reduzierung Wasserfläche, Sanierung Technik und Becken Nichtschwimmer-/Erlebnisbecken => Reduzierung Wasserfläche, Sanierung Technik und Becken, Attraktivierung (Wasserattraktionen) Sprungbecken und -anlage Kinderbecken => Reduzierung Wasserfläche, Sanierung Technik und Becken (ggf. Neubau bzw. Integration in Schwimmerbecken) => Sanierung und Attraktivierung (Sanierung/Neubau Becken und Technik) Matschplatz, Abenteuerspielplatz => Erweiterung und Attraktivierung Rutsche Gastronomie Technik Zugang/Umkleiden/Sanitär => Neubau => Sanierung und Erweiterung (Erhalt & Nutzung des Bestandsgebäudes) => Sanierung (Erhalt und Nutzung des Bestandsgebäudes) => Sanierung und Reduzierung (Erhalt & Nutzung Bestandsgebäude); Barrierefreiheit schaffen Neben- und Ergänzungsbereiche => Attraktivierung und Erweiterung Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 20

21 5 Weiterentwicklungskonzept Beckenprogramm Wasserfläche und Beckenprogramm Wasserfläche ca bis max m² SOLL IST Beckenanlagen m² min m² max Varianten / Bemerkungen Schwimmerbecken m Becken mit 5 oder 6 Bahnen; Optional 25m Becken mit 8 Bahnen; Optional kominiertes 50 / 25 m Becken mit Sprunggrube; Wassertiefe min. 1,80 m Nichtschwimmer/Erlebnisbecken beliebige Form; Wassertiefe 0,60 m bis 1,35 m; notwendig Wasserattraktionen Sprunggrube / 3 m Sprunganlage; optional 5m ; optional integriert in Schwimmerbecken Kleinkinderbecken unterschiedliche Wassertiefen für unterschiedliche Altersgruppen (0,10 0,50 m); notwendig Wasserattraktionen Wasserfläche Gesamt Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 21

22 5 Weiterentwicklungskonzept Angebotsbausteine Schwimmerbecken Zwischen 625 m² und max. 833 m² 50 m 5 / 6 Bahnen Optional: 25 m 8 Bahnen (abweichende Wasserfläche) Wassertiefe mind. 1,80 m Becken Edelstahl Mind. 4 Einstiegsleitern Seniorengerechter Einstieg Startblöcke (auf einer Seite) Optional Kombiniertes Becken Schwimmer- sowie Springerbecken 50m/25m Schwimmer- sowie Springerbecken Abb.: Schwimmerbecken (Aquaplex Eisenach, Freibad Ettlingen) Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 22

23 5 Weiterentwicklungskonzept Angebotsbausteine Nichtschwimmer- / Erlebnisbecken Zwischen 450 und 500 m² Wassertiefe 0,60 bis 1,35 m² Becken Edelstahl Notwendig Wasserattraktionen: Wasserspeier Bodenblubber Sprudelliegen Strömungskanal / alternativ API-Ball (Wellenerzeuger) Rutsche (vgl. Kapitel Rutsche); Hinweis: Lage / Standort / Einsichtigkeit / Landebecken unter Berücksichtigung einer Risikoanalyse nach DIN EN Abb.: Nichtschwimmerbecken (CamboMare Kempten, Freibad Ettlingen) Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 23

24 5 Weiterentwicklungskonzept Angebotsbausteine Springerbecken Wasserfläche m² Minimum Sprunganlage 1m und 3 m Wassertiefe 3,80 m (empfohlenes Maß 4 m; Koordinierungskreis Bäder: Richtlinien für den Bäderbau (KOK-Richtlinien)) Optional (v.a. bei Bestand) 1 / 3 / 5 m (Voraussetzung Prüfung Statik / Beton vorhandene Sprunganlage) Variante Integration Sprungbecken in/an Schwimmerbecken Optional (sofort oder spätere Attraktivierung) Aquabouldering-Wand Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 24

25 5 Weiterentwicklungskonzept Angebotsbausteine Kinderbecken / Matschplatz / Spielplatz Sanierung und Attraktivierung Kind-Eltern- Bereich Planschbecken Teil eines größeren Kleinkinder- Wasserspielgartens Wasserzone Matschzone Trockenzone Erlebnisreiche Gestaltung des Beckens (Aufteilung in kleinere Becken mit unterschiedlichen Wassertiefen mit Wasserdüsen, Speiern, Quellen, Rutschflächen, Inseln, Klettereinrichtungen usw.) Wasserfläche (Wasserzone) m² Wassertiefe 0,10 0,50 m Errichtung eines umfangreichen Abenteuerspielplatzes Abb.: Schema Eltern-Kind-Bereich (KOK-Richtlinien; Koordinierungskreis Bäder: Richtlinien für den Bäderbau) Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 25

26 5 Weiterentwicklungskonzept Angebotsbausteine Zugang / Umkleide / Sanitärbereiche / Technik Erhalt / Nutzung bestehender Räumlichkeiten (gut erhaltene Bausubstanz) Verkleinerung Umkleide (unter Berücksichtigung der Empfehlungen der KOK-Richtlinien) Sanierung/Optimierung Technik unter Berücksichtigung des Wasserprogramms Herstellung Barrierefreiheit Gastronomie / Kiosk Erhalt / Nutzung bestehender Räumlichkeiten (gut erhaltene Bausubstanz) Sanierung und Optimierung der Gastronomie / Kiosk (weiterhin nur Saisonbetrieb, kein externer Zugang) Gastronomie / Küche / Lager Zugang / Umkleide / Sanitär Abb.: Grundriss EG HFB Gottmadingen (Quelle: Auftraggeber) Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 26

27 5 Weiterentwicklungskonzept Angebotsbausteine Rutsche Offene Röhrenrutsche oder Breitwasserrutsche in bestehendes Becken (vgl. Nichtschwimmer- /Erlebnisbecken; Hinweis: Landebereich/Beaufsichtigung!) Optional: in die Landschaft eingebettete Rutsche ( Aqua-River, separates Landebecken) Neben- / Ergänzungsbereiche Beachsoccer Beachvolleyball Tischtennis Optional: Minigolfanlage, Trampolinanlage, Abb.: offene Röhrenrutsche, Breitrutsche, Aqua-River (Quelle: Fa. Hartwigsen) Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 27

28 5 Weiterentwicklungskonzept Variantendarstellung Beispiel kombiniertes Becken Freibad Babenhausen (AB ) 25m-Becken 50m-Becken Sprunganlage Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 28

29 5 Weiterentwicklungskonzept Variantendarstellung Beispiel Alleinstellungsmerkmal (USP) was ist das Einzigartige, das Besondere an der Anlage? Bsp. Personalräume, Toiletten & Gastronomie in stillgelegtem Küstenmotorschiff Abb.: Küstenmotorschiff (Quelle: AB 05 / 2012 Freibad Babenhausen) Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 29

30 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Bedarfsanalyse Höhenfreibad Gottmadingen 30