GEWERBE-IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND/TOP /Q1-4

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1 INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG GEWERBE-IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND/TOP /Q1-4

2 ÜBER UNS DIE PARTNER Als in unserer jeweiligen Region führende Immobilienunternehmen im Gewerbebereich haben wir uns zu einem deutschlandweiten Immobiliennetzwerk zusammengeschlossen. Wir sind fünf starke Partner. In Norddeutschland bietet Grossmann & Berger mit Standorten in Hamburg und Berlin seine Immobiliendienstleistungen an, Süddeutschland betreut ELLWANGER & GEIGER Real Estate mit Sitz in Stuttgart und München. Für den Immobilienmarkt Düsseldorf und Umgebung ist ANTEON Immobilien der richtige Ansprechpartner, die Metropolregion Köln und die Stadt Bonn hat GREIF & CONTZEN Immobilien bestens im Blick. Im Frankfurter Raum garantiert blackolive die komplette Marktabdeckung. Mit German Property Partners wollen wir Ihnen an allen wichtigen deutschen Immobilienstandorten unseren besonderen Service zur Verfügung stellen. Besonders deshalb, weil Sie sich bei all Ihren gewerblichen Immobilienanliegen in Deutschland von einem Dienstleister beraten lassen können von uns. Über unser Netzwerk und unsere jeweilige Marktstellung können wir Ihnen deutschlandweit hervorragende Standortkenntnisse und einen bevorzugten Marktzugang bieten. Die langjährige Unternehmenszugehörigkeit unserer Mitarbeiter und die Zugehörigkeit von Grossmann & Berger und ELLWANGER & GEIGER zu angesehenen regionalen Bankinstituten machen German Property Partners zu einem verlässlichen Partner für eine langfristige Zusammenarbeit bei Gewerbe-Immobilien und Finanzierungsfragen. Partner Grossmann & Berger Der Immobilienberater mit mehr als 80 Jahren Tradition ist einer der führenden Dienstleister für den Verkauf und die Vermietung von Gewerbe- und Wohn- immobilien in Norddeutschland und ein Beteiligungsunternehmen der HASPA-Gruppe. ANTEON ANTEON ist eine inhabergeführte Immobilienberatungsgesellschaft mit den Schwerpunkten Vermietung und Investment von Gewerbe-, Logistik- und Wohnimmobilien. Darüber hinaus bietet ANTEON, als einer der führenden Anbieter, Immobilienmarketing, Projektbegleitung und Research an. GREIF & CONTZEN Der inhabergeführte Dienstleister mit 40 Jahren Erfahrung in der Beratung, Bewertung, Vermittlung und Verwaltung von Gewerbe- und Wohn-Immobilien in Köln Bonn deckt die gesamte Wertschöpfungskette des Immobilien- Geschäftes ab. blackolive blackolive ist ein inhabergeführtes Immobilienberatungsunternehmen mit dem Schwerpunkt Bürovermietung und Investment. Die Geschäftsführer mit jeweils mehr als 26 Jahren Erfahrung garantieren ein tiefgreifendes Verständnis des Marktes. ELLWANGER & GEIGER ELLWANGER & GEIGER Real Estate bietet ein umfassendes Leistungsspektrum rund um die Assetklasse gewerbliche Immobilie. Zusammen mit dem Privatbankgeschäft des Mutterhauses vereint der Dienstleister mehr als 100 Jahre Erfahrung.

3 MARKTBERICHT INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG 2016/Q1-4 GERMAN PROPERTY PARTNERS Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, das Jahr 2016 wird uns sehr positiv in Erinnerung bleiben. Der Büroflächenumsatz an den Top-7-Bürostandorten in Deutschland erreichte ein neues Rekordergebnis, das deutlich über dem bisherigen Spitzenwert von 2007 lag. Auch die Investmentmärkte der Top-7-Standorte verzeichneten aufgrund des regelrechten Runs auf Gewerbe-Türme im letzten Quartal unerwartet hohe Transaktionsvolumina. Das ist nach 2007 und 2015 das drittbeste Ergebnis. Mit diesem Marktbericht geben wir Ihnen einen Überblick über die Marktsituation der Top-7- Märkte in Deutschland für das Gesamtjahr Neben der vergleichenden Betrachtung der Top- 7-Standorte gehen wir auf die jeweiligen Investment- und Bürovermietungs-Märkte von Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt a. M., Stuttgart und München im Detail ein. DEUTSCHLAND/TOP HAMBURG... 8 BERLIN DÜSSELDORF KÖLN FRANKFURT STUTTGART MÜNCHEN Möglich wird diese Marktbetrachtung durch den Zusammenschluss von fünf der führenden Gewerbe-Immobiliendienstleistern aus Nord-, Mittel- und Süddeutschland zum Netzwerk German Property Partners (GPP). Dank unserer detailreichen Marktkenntnisse vor Ort verfügen wir über Daten zum Gesamtmarkt sowie über die einzelnen Top-7- Standorte und deren Teilmärkte. Wir wünschen Ihnen eine informative und erkenntnisreiche Lektüre. Gern tauschen wir uns mit Ihnen persönlich aus und unterstützen Sie bei Ihren individuellen Fragestellungen rund um das Thema Immobilie. Herzlichst Björn Holzwarth Sprecher von German Property Partners

4 DATEN & FAKTEN 2016/Q1-4 Investment: Größte Käufergruppe nach Städten Bürovermietung: Stärkste Branche nach Städten (Anteil am Transaktionsvolumen) (Anteil am Flächenumsatz) Hamburg 34 % Offene Fonds/Spezialfonds Hamburg 15 % Beratung Berlin 37 % Asset-Manager Berlin 32 % Information- und Telekommunikation Düsseldorf 42 % Offene Fonds/Spezialfonds Düsseldorf 15 % Industrie und Handel Köln 48 % Fonds Köln 28 % Öffentliche Verwaltung Frankfurt 19 % Private-Equity/Opportunity Fonds Frankfurt 22 % Finanzdienstleister Stuttgart 37 % Offene Fonds/Spezialfonds Stuttgart 46 % Industrie München 64 % Offene Fonds/Spezialfonds München 17 % Öffentliche Verwaltung Kennzahlen Top-7 Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München Top-7 Flächenumsatz [m²] ggü. Vorjahr [%] Ø-Miete [ /m² mtl. netto] 15,50 16,10 14,40 14,30 18,00 12,90 15,50 - ggü. Vorjahr [%] Spitzenmiete [ /m² mtl. netto] 26,00 27,50 26,50 21,50 38,50 23,00 35,25 - ggü. Vorjahr [%] Leerstand [m²] ggü. Vorjahr [%] Leerstandsquote [%] 5,1 3,7 9,8 5,1 10,6 2,8 3,7 5,4 ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,2-0,6 0,2-0,6-1,3-0,7-0,4-0,5 Transaktionsvolumen [Mrd. ] 4,50 5,02 2,62 1,8 6,51 1,83 6,48 28,75 ggü. Vorjahr [%] Anteil Assetklasse Büro [%] Spitzenrendite Büro [%] 3,30 3,30 3,80 3,80 3,90 3,50 3,10 Ø 3,50 ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,4-0,4-0,3-0,6-0,3-0,6-0,1-0,4 Spitzenrendite Einzelhandel [%] 3,30 3,10 3,60 3,60 3,50 3,10 2,60 Ø 3,30 ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,3-0,3 0-0,2-0,1-0,7-0,2-0,3 Spitzenrendite Logistik [%] 4,90 5,10 5,00 5,00 5,10 5,10 5,00 Ø 5,00 ggü. Vorjahr [%-Pkt.] -0,3-0,5 +0,4-0,6-0,3-0,1-0,6-0,3 4 Hinweis: Umstellung von Brutto- auf Netto-Spitzenrendite zum 4. Quartal 2016.

5 MARKTBERICHT INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG 2016/Q1-4 DEUTSCHLAND/TOP-7 KENNZAHLEN 2016/Q1-4 HAMBURG m² (+2 %) 26,00 /m² (+4 %) 15,50 /m² (+7 %) 5,1 % (-0,2 %-Pkt.) 4,50 Mrd. (+13 %) 3,30 % (-0,4 %-Pkt.) BERLIN m² (+1 %) 27,50 /m² (+15 %) 16,10 /m² (+8 %) 3,7 % (-0,6 %-Pkt.) 5,02 Mrd. (-36 %) 3,30 % (-0,4 %-Pkt.) DÜSSELDORF m² (-21 %) 26,50 /m² (+2 %) 14,40 /m² (-6 %) 9,8 % (-0,2 %-Pkt.) 2,62 Mrd. (-4 %) 3,80 % (-0,3 %-Pkt.) KÖLN m² (+41 %) 21,50 /m² (+1 %) 14,30 /m² (+14 %) 5,1 % (-0,6 %-Pkt.) 1,80 Mrd. (-5 %) 3,80 % (-0,6 %-Pkt.) FRANKFURT m² (+35 %) 38,50 /m² (-3 %) 18,00 /m² (0 %) 10,6 % (-1,3 %-Pkt.) 6,51 Mrd. (+14 %) 3,90 % (-0,3 %-Pkt.) STUTTGART m² (+49 %) 23,00 /m² (+1 %) 12,90 /m² (+3 %) 2,8 % (-0,7 %-Pkt.) 1,83 Mrd. (+7 %) 3,50 % (-0,6 %-Pkt.) MÜNCHEN m² (+1 %) 35,25 /m² (+8 %) 15,50 /m² (+3 %) 3,7 % (-0,4 %-Pkt.) 6,48 Mrd. (+19 %) 3,10 % (-0,1 %-Pkt.) KENNZAHLEN INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG: Flächenumsatz (ggü. Vorjahr) Spitzenmiete (ggü. Vorjahr) Durchschnittsmiete (ggü. Vorjahr) Leerstandsquote (ggü. Vorjahr) Transaktionsvolumen (ggü. Vorjahr) Spitzenrendite Büro (ggü. Vorjahr) 5

6 INVESTMENT Mit einem Transaktionsvolumen von 28,8 Mrd. (ohne Wohn-Investments) endete das Investmentjahr 2016 an den deutschen Top-7-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Das ist nach 2007 und 2015 das drittbeste Ergebnis und übertrifft das 10-Jahres-Mittel von 18,4 Mrd. deutlich. Angesichts des regelrechten Runs auf Gewerbe-Türme in Frankfurt und München im letzten Quartal fällt das Minus von 2 % dabei kaum ins Gewicht. TRANSAKTIONSVOLUMEN Vier der Top-7-Standorte verzeichneten zum Jahresende ein deutliches Plus gegenüber dem Vorjahr, allen voran München (+19 %), gefolgt von Frankfurt (+14 %), Hamburg (+13 %) und Stuttgart (+7 %). Köln (-5 %) und Düsseldorf (-4 %) lagen leicht unter den Werten des Vorjahres. Berlin konnte mit einem Minus von 36 % nicht an das starke Investmentjahr 2015 anknüpfen. Das höchste Transaktionsvolumen aller Top-7-Standorte erzielte Frankfurt mit 6,51 Mrd.. Die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel auf das 4. Quartal. Ausschlaggebend hierfür waren drei Verkäufe mit Volumina zwischen 650 und 680 Mio.. Hierbei handelte es sich um das The Squaire, das im Zuge des Officefirst-Portfolios an Blackstone ging, den Commerzbank-Tower und den Taunusturm. München lag mit einem Volumen von 6,48 Mrd. knapp hinter Frankfurt. Ebenfalls knapp die Hälfte des Volumens entfiel auf das 4. Quartal. Dies lag im Wesentlichen an dem auf München entfallenden Anteil des Officefirst-Portfolios mit elf Objekten für über 700 Mio. und dem Kauf des Highlight-Towers durch Commerz Real im 4. Quartal für mehr als 500 Mio.. KÄUFER UND VERKÄUFER Internationale Anleger investierten 2016 rund 12,6 Mrd. in Gewerbe-Immobilien an den deutschen Top-7-Standorten. Mit einem Anteil von 44 % am Transaktionsvolumen engagierten sich Internationale jedoch etwas weniger als Hotspot des internationalen Engagements blieb Berlin mit einem Anteil von 64 %. Mit nur 29 % waren die internationalen Käufer in München am wenigsten aktiv. RENDITEN Die Netto-Spitzenrendite für Büro-Objekte am Ende des 4. Quartals 2016 reichte von 3,1 % in München über 3,3 % in Hamburg und Berlin, 3,5 % in Stuttgart und 3,8 % in Düsseldorf und Köln bis zu 3,9 % in Frankfurt. Die größten Rückgänge mit jeweils 60 Basispunkten verzeichneten die kleineren Investmentstandorte Stuttgart und Köln, die aktuell aufgrund des Nachfragedrucks die Entwicklung der größeren Standorte nachholen. Anders als prognostiziert, wurde nahezu gleich viel Kapital in Gewerbe-Immobilien in Deutschland investiert wie im Vorjahr. Das Investmentgeschehen zeigte sich wesentlich robuster als befürchtet. Terrorangst, Trump-Amtsantritt, Brexit sowie Parlamentswahlen in Frankreich und Deutschland werden die politische Agenda 2017 bestimmen. Inwieweit sich diese Themen auf den gewerblichen Markt für Immobilien-Investments der Top-7- Standorte auswirken, bleibt fraglich. Fest steht nur, dass es enorm viel Anlagekapital und wenige risikoarme Alternativen zu Immobilien gibt. Transaktionsvolumen (TAV) Deutschland/Top-7 TAV nach Assetklassen Deutschland/Top-7 (in Mrd. ) ca. 22,5 Mrd. Logistik 3 % Grundstücke Sonstiges 3 % Einzelhandel 4 % 8 % Hotel 9 % 73 % Büro 15,4 17,3 21,8 29,3 28,8 24,5 6

7 MARKTBERICHT INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG 2016/Q1-4 DEUTSCHLAND/TOP-7 BÜROVERMIETUNG Der Büroflächenumsatz an den deutschen Top-7-Standorten erreichte 2016 mit insgesamt 3,9 Mio. m² ein neues Rekordergebnis. Damit wurde der bisherige Spitzenwert von 3,5 Mio. m² aus dem Jahr 2007 deutlich übertroffen. Gegenüber 2015 legte das Ergebnis um 10 % zu. Zum Jahresende zog die Vermietungstätigkeit an den Top-7- Standorten signifikant an. Allein im 4. Quartal wurden 1,2 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Neue Rekordumsätze verzeichnete Berlin ( m²), Köln ( m²) und Stuttgart ( m²). Viele deutsche Großunternehmen wie Daimler Benz, Deutsche Bahn, Axel Springer, BMW und Robert Bosch haben sich 2016 für neue Büroflächen entschieden und damit zum hohen Umsatzvolumen beigetragen. FLÄCHENUMSATZ Drei der Top-7-Standorte kamen am Ende des 4. Quartals 2016 auf zweistellige Steigerungsraten: Stuttgart (+49 %), Köln (+41 %) und Frankfurt (+35 %). Drei weitere Standorte Hamburg (+2 %), Berlin und München (jeweils +1 %) erreichten einstellige Zuwächse. Düsseldorf lag lediglich 21 % unter dem Vorjahreswert. MIETEN Sechs der Top-7-Standorte verzeichneten Steigerungsraten bei der Entwicklung der Durchschnittsmiete, insbesondere Köln (+14 %), Berlin (+8 %) und Hamburg (+7 %). Wie in der Vergangenheit wurden in Frankfurt (18,00 /m²/monat) und Berlin (16,10 /m²/monat) die höchsten Durchschnittsmieten erzielt gefolgt von Hamburg und München mit einem Mietniveau von jeweils 15,50 /m²/monat. Ein ähnliches Preisniveau erreichten Düsseldorf (14,40 /m²/monat) und Köln (14,30 /m²/monat). In Stuttgart blieben Büroflächen mit durchschnittlich 12,90 /m²/monat im Vergleich zu den anderen Top-7-Standorten am günstigsten. Ähnlich wie die Durchschnittsmiete ist auch die Spitzenmiete an sechs der Top-7-Standorte gestiegen am deutlichsten in Berlin (+15 %) und München (+8 %). Die höchsten Spitzenmieten wurden wie gewohnt in Frankfurt (38,50 /m²/monat) und München (35,25 /m²/monat) erzielt. Berlin verzeichnete aufgrund der Angebotsverknappung deutliche Preiszuwächse, so dass die Spitzenmiete auf 27,50 /m²/monat stieg. In Düsseldorf lag die Spitzenmiete mit 26,50 /m²/monat ungefähr auf Vorjahresniveau, in Hamburg stieg sie um 4 % auf 26,00 /m²/ Monat. Das Spitzenpreisniveau in Stuttgart und Köln nahm 2016 um jeweils 1 % leicht zu und lag im Vergleich zu den anderen Top-7-Standorten mit 23,00 bzw. 21,50 /m²/monat aber weiterhin deutlich niedriger. FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND Der Leerstand an den Top-7-Standorten reduzierte sich im Vorjahresvergleich um 8 % und lag zum Jahresende 2016 bei 4,8 Mio. m². Bei einem Gesamtbüroflächenbestand von 90,5 Mio. m² entsprach dies einer Leerstandsquote von 5,4 %. An sechs der Top-7-Standorte reduzierte sich der Leerstand gegenüber dem Vorjahr. Die deutlichsten Rückgänge verbuchten Stuttgart (-19 %) und Berlin (-12 %). Die niedrigste Leerstandsquote wies mit 2,8 % Stuttgart auf. In München war der Leerstand mit 3,7 % auf einem Rekordtief. Die Fertigstellungen in 2017 und 2018 (2,3 Mio. m²) können die Flächenverknappung an den Top-7-Standorten kaum entspannen, da ein Großteil der Flächen bereits vor Baustart vermietet ist. Am meisten gebaut wird in Berlin ( m²), Hamburg ( m²) und Frankfurt ( m²). Die Angebotsknappheit kurbelt auch die spekulative Bautätigkeit wieder an. Doch selbst dies kann den Büromarkt nicht nachhaltig entlasten. Angesichts der unvorhersehbaren politischen Entwicklungen (US-Außenpolitik, Brexit, Italien-Krise, Wahlausgänge) haben die Forschungsinstitute ihre Wirtschaftsprognosen für 2017 gesenkt. Unternehmensinvestitionen könnten aufgrund dieser Unsicherheiten etwas zurückhaltender ausfallen. Allerdings dürfte sich die Wirtschaft im Jahresverlauf an die noch ausstehenden politischen Rahmenbedingungen anpassen. Auf die Büromärkte der Top-7-Standorte hat die derzeitige Unsicherheit aufgrund des weiterhin robusten deutschen Arbeitsmarktes voraussichtlich kurzfristig kaum Auswirkungen. Daher wird der Top-7-Büroflächenumsatz 2017 rund 3,5 Mio. m² erreichen. Flächenumsatz Deutschland/Top-7 (in Mio. m 2, inkl. Eigennutzer) ca. 3,2 Mio. m 2 3,1 2,9 2,9 3,5 3,9 3,5 7

8 INVESTMENT HAMBURG Das Transaktionsvolumen auf dem Markt für gewerbliche Immobilien-Investments in Hamburg erreichte mit insgesamt 4,5 Mrd. zum Jahresende 2016 erstmals das bisherige Spitzenergebnis aus dem Jahr Allein im 4. Quartal wurden Immobilien im Wert von 1,3 Mrd. veräußert. Der Anstieg des Transaktionsvolumens um 13 % im Vorjahresvergleich zeigt, dass die Nachfrage nach Immobilien-Investments ungebrochen hoch ist. INVESTITIONSOBJEKTE Zu den Top-Einzeltransaktionen in Hamburg gehörten unter anderem die folgenden Verkäufe aus den Quartalen eins bis drei: Der Projektentwickler Art-Invest übertrug das Projekt Alter Wall (Alter Wall 2-32) im Rahmen eines Share- Deals an eine Pensionskasse. Im Rahmen des Paketverkaufs Cloud9 ging der Sprinkenhof (Burchardstraße 8-14) von der Allianz an die Patrizia und der Projektentwickler TAS KG veräußerte den Telekom Campus (Überseering 2) an Amundi. Mit einem Anteil von 73 % am Transaktionsvolumen (3,3 Mrd. ) blieb die Assetklasse Büro Spitzenreiter im gewerblichen Investment. Neben dem Officefirst-Paket veräußerte Savills Investment Management im 4. Quartal aus seinem SEB-Abwicklungsfonds ein Büroimmobilien-Paket an WealthCap, wozu vier Hamburger Objekte für rund 162 Mio. gehörten. entfiel auf die Private Equity/Opportunity Fonds. Als Verkäufer waren die Projektentwickler/Bauträger mit einem Anteil von 33 % (1,5 Mrd. ) am aktivsten, gefolgt von Immobilien AGs mit 11 % (492 Mio. ). Das dynamische Marktgeschehen wird sich auch in 2017 weiter fortsetzen. Die Nachfrage ist ungebremst hoch. Das zeigt nicht nur die Schnelligkeit bei der wirtschaftliche Einigung seitens der Akteure, sondern auch die große Bereitschaft der Investoren, sich mehr Projektentwicklungen in Form von Forward-Deals zu sichern. Solange genügend Produkte und Projekte auf den Markt kommen, wird ein Transaktionsvolumen auf dem gegenwärtig hohen Niveau im Bereich von 4,0 Mrd. erwartet. Transaktionsvolumen Hamburg (in Mrd. ) ca. 3,4 Mrd. Die Netto-Spitzenrenditen sanken im Vergleich zum Vorjahr in allen Assetklassen: für Büroobjekte von 3,7 auf 3,3 %. KÄUFER UND VERKÄUFER Offene Fonds/Spezialfonds erzielten auf der Käuferseite den höchsten Anteil von 34 % am Transaktionsvolumen (1,5 Mrd. ). Der zweithöchste Anteil mit 14 % (644 Mio. ) 1,9 2,8 3,7 4,0 4,5 4,0 8

9 MARKTBERICHT INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG 2016/Q1-4 BÜROVERMIETUNG HAMBURG m² Bürofläche wurden 2016 in Hamburg vermarktet. Im Vergleich zu 2015 stieg der Flächenumsatz um 2 %. Der Vermietungsumsatz war mit m² relativ hoch, entsprechend niedrig fiel der Eigennutzerumsatz mit m² aus. FLÄCHENUMSATZ Zu den fünf größten Abschlüssen des Jahres 2016 gehörten mit dem Windenergie-Anlagenhersteller Nordex Energy ( m², Langenhorner Chaussee 600a, Airport) und der Kassenärztlichen Vereinigung Hamburg ( m², Humboldtstraße 56, Barmbek) auch zwei Eigennutzer. Bei den größten Mietverträgen des Jahres handelte es sich um die Interimsanmietung von Olympus Deutschland im Poseidon-Haus ( m², Amsinckstraße 67-71, City Süd) und die Anmietungen des Beratungsunternehmens KPMG im Springer Quartier ( m², Caffamacherreihe/Kaiser-Wilhelm-Straße, City) sowie des AXA-Konzerns im Fleet Office II (9.700 m², Heidenkampsweg 74+76, City Süd). MIETEN Aufgrund mehrerer hochpreisiger Abschlüsse vor allem in Neubau-Projektentwicklungen in zentralen Lagen stiegen sowohl die Spitzenmiete als auch die Durchschnittsmiete um jeweils einen Euro. Die Spitzenmiete lag somit bei 26,00, die flächengewichtete Durchschnittsmiete bei 15,50 /m²/monat. FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND Im Vergleich zu 2015 reduzierte sich die Leerstandsrate inklusive Untermietflächen am Jahresende 2016 lediglich von 5,2 auf 5,1 %. Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot betrug zum Jahresende m². Für 2017 und 2018 wird das Fertigstellungsvolumen aller Voraussicht nach bei rund m² in 55 Projekten liegen. Mit 54 % wird etwas mehr als die Hälfte der Fläche spekulativ errichtet. Räumlicher Schwerpunkt ist die City mit einem Fertigstellungsvolumen von m². Die Nachfrage nach zeitgemäßen Büroflächen im großen und kleinen Segment ist weiterhin sehr hoch. Das Angebot wird jedoch immer knapper, insbesondere an Flächen mit hochwertiger Ausstattung. Insofern können sich Projektentwickler über hohe Vorvermietungsquoten freuen. Trotz der leicht gesenkten Konjunkturprognosen wird für 2017 eine stabile Entwicklung auf dem Büromarkt in Hamburg erwartet. Das 10-Jahres-Mittel von rund m² dürfte am Jahresende mindestens erreicht werden. TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete) CITY / m² / 19,60 /m²/monat CITY SÜD / m² / 12,40 /m²/monat AIRPORT / m² / 13,20 /m²/monat TOP-3-VERTRÄGE 1. OLYMPUS DEUTSCHLAND GMBH Poseidon-Haus, Amsinckstraße 63-71d / ca m² 2. NORDEX ENERGY GMBH (EIGENNUTZER NEUBAU) Langenhorner Chaussee 600a / ca m² 3. KPMG AG Springer Quartier, Kaiser-Wilhelm-Straße / ca m² Flächenumsatz Hamburg Mieten Hamburg (in m 2, inkl. Eigennutzer) (in /m 2 mtl. nettokalt) ca m 2 Spitzenmiete 23,50 24,00 24,00 24,50 25,00 26,00 Durchschnittsmiete 14,50 14,00 14,00 14,50 14,50 15,

10 INVESTMENT BERLIN Der gewerbliche Investmentmarkt in Berlin erreichte zum Jahresende 2016 mit rund 5,0 Mrd. sein drittbestes Ergebnis überhaupt. Allerdings lag das Transaktionsvolumen immer noch 36 % unterhalb des Rekordergebnisses von 7,8 Mrd. des Vorjahres. Es hätte 2016 noch höher ausfallen können, wenn nicht das Signing einiger Transaktionen mit einem Volumen von rund 1,0 Mrd. in das Jahr 2017 verschoben worden wäre. INVESTITIONSOBJEKTE Insgesamt wurden 11 Transaktionen mit Einzelvolumina von mindestens 100 Mio. registriert. Die größte Transaktion war der Verkauf des ParkInn by Radisson Berlin Alexanderplatz (Mitte) von Brookfield Properties und Starwood Capital an FDM Management in einem Portfoliodeal mit insgesamt neun Hotels. Es folgte der Verkauf der Treptower -Sockelgebäude von Alstria Office REIT AG an Blackstone für rund 230 Mio. (An den Treptowers). Die beiden Projektentwicklungen am Humboldthafen H3 und H4 (Invalidenstraße, Mitte 1a) wechselten ebenfalls für einen neunstelligen Betrag den Eigentümer. Mit Anteilen am Transaktionsvolumen von 22 %, 16 % und 15 % konzentrierten sich die Investoren auf die zentralen Teilmärkte Mitte 1a, Mitte und Friedrichshain. Büroobjekte standen mit einem Anteil von 61 % am gesamten Transaktionsvolumen wieder im Fokus der Anleger, gefolgt von Einzelhandelsobjekte mit 16 % und Hotelobjekten mit 12 %. Bei den Renditen kam es im vergangenen Jahr nochmals zu einer starken Kompression, so dass die Netto-Spitzenrenditen für Büro- und Einzelhandelsobjekte zum Jahresende bei 3,3 % bzw. 3,1 % lagen. KÄUFER UND VERKÄUFER Mit einem Anteil von 39 % waren die Asset-Manager vor den Private Equity/Opportunity Fonds mit 12 % und Offenen Fonds mit 9 % die aktivsten Käufer. Auf Verkäuferseite lagen die Projektentwickler mit einem Anteil von 24 % vor den den Private Equity/Opportunity Fonds mit 16 % und den Geschlossenen Fonds mit 11 %. Die ausländischen Marktteilnehmer waren im Jahr 2016 vor allem auf der Käuferseite mit einem Anteil von rund 66 % überdurchschnittlich stark vertreten, während der Wert auf der Verkäuferseite nur bei rund 36 % lag wird aufgrund der verschobenen Signings aus dem Jahr 2016 einen fulminanten Jahresauftakt erleben. Bei einem weiterhin positiven Umfeld wird mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von rund 5,0 Mrd. für das Gesamtjahr 2017 gerechnet. Transaktionsvolumen Berlin (in Mrd. ) ca. 4,8 Mrd. 3,9 3,4 4,0 7,8 5,0 5,0 10

11 MARKTBERICHT INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG 2016/Q1-4 BÜROVERMIETUNG BERLIN Der Berliner Büroflächenumsatz erreichte im Jahr 2016 mit rund m² ein neues Allzeithoch und stellte den Vorjahresrekord von m² ein. FLÄCHENUMSATZ Im Flächensegment über m² wurden 2016 mit insgesamt 31 Abschlüssen fast doppelt so viel verzeichnet wie Dabei stieg das Gesamtvolumen der Abschlüsse in diesem Segment von m² auf m² bei gleichzeitigem Anteilszuwachs in diesem Größensegment am Gesamtumsatz von 30 % auf 38 %. Insgesamt neun Umsätze im Flächensegment über m² sorgten dafür, dass der Rekordumsatz des Jahres 2015 noch einmal übertroffen wurde. Bedingt durch die großen Einzel abschlüsse entfiel der höchste Anteil am Flächenumsatz mit rund m² (19 %) auf den Teilmarkt Mitte 1a, gefolgt von den Teilmärkten Mitte und Peripherie-Süd mit jeweils rund 12 % (ca m²). Die IT-Branche mit den zugehörigen internetaffinen Dienstleistern und Startups war 2016 mit einem Anteil am Gesamtflächenumsatz von 31 % wie im Vorjahr die stärkste Nachfragegruppe in Berlin. Die traditionell starke Branche Öffentliche Verwaltung/Verbände/ Kirchen wurde auch 2016 wieder mit einem Anteilswert von 19 % auf den zweiten Platz verwiesen. MIETEN Die Durchschnittsmiete stieg im Vergleich zum Vorjahr aufgrund der nochmaligen deutlichen Umsatzsteigerung im hochpreisigen Segment und der Flächenverknappung um 8 % auf 16,10 /m²/monat. Auch die Spitzenmiete stieg noch einmal kräftig um 15 % auf 27,50 /m² und erreichte damit einen Wert, der zuletzt 2001 erreicht wurde. FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND In Berlin sind aktuell rund m² Bürofläche kurzfristig verfügbar, 12,3 % weniger als noch vor einem Jahr. Die Leerstandsquote lag zum Jahresende bei 3,7 %. Das Fertigstellungsvolumen lag 2016 bei rund m². Während für 2017 noch einmal ein moderates Fertigstellungsvolumen in Höhe von m² erwartet wird, ist für das Jahr 2018 von einer deutlichen Zunahme auf rund m² auszugehen. Die Vorvermietungsquote liegt bei einem erwarteten Fertigstellungsvolumen von rund m² in den Jahren 2017/2018 bei rund 50 %. Der Flächenumsatz wird 2017 aller Voraussicht nach auf einen immer noch hohen Wert von m² zurückgehen, wobei aufgrund des weiter sinkenden Leerstandes weitere Steigerungstendenzen bei den Mieten zu erwarten sind. TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete) MITTE 1A / m² / 20,00 /m²/monat MITTE / m² / 18,50 /m²/monat PERIPHERIE-SÜD / m² / 11,50 /m²/monat TOP-3-VERTRÄGE 1. MEDIENCAMPUS AXEL-SPRINGER (EIGENNUTZER) Schützenstraße / ca m² 2. BUNDESMINISTERIUM FÜR GESUNDHEIT (EIGENNUTZER) Mauerstraße 28 / ca m² 3. LANDESAMT FÜR FLÜCHTLINGSANGELEGENHEITEN (LAF) Darwinstraße 18 / ca m² Flächenumsatz Berlin Mieten Berlin (in m 2, inkl. Eigennutzer) (in /m 2 mtl. nettokalt) Spitzenmiete ca m 2 27,50 21,50 22,00 22,00 22,50 24,00 Durchschnittsmiete 14,90 16, ,50 13,20 12,30 13,

12 INVESTMENT DÜSSELDORF Auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Düsseldorf wurden 2016 rund 2,6 Mrd. investiert. Der Spitzenwert des Vorjahres wurde hiermit annähernd erreicht. Im Vorjahr lag das Ergebnis mit 2,7 Mrd. nur knapp darüber. Nach dem verhaltenen Start mit nur 670,0 Mio. Investmentumsatz bis zur Jahresmitte, hat der Markt im zweiten Halbjahr regelrecht aufgedreht und das Rekordergebnis des Vorjahres lediglich aufgrund der sich weiter zuspitzenden Produktknappheit verpasst. INVESTITIONSOBJEKTE Zu den größten Transaktionen des Jahres zählte u. a. der Verkauf von Karstadt und Karstadt Sport mit knapp 130 Mio. sowie das Deutsch-Japanische-Center mit dem Nikko-Hotel auf der Immermannstraße für etwas unter 120 Mio.. Die beliebteste Assetklasse war unverändert und mit großem Abstand die Büroimmobilie. Rund 1,7 Mrd. wurden in Büros investiert. Dies entspricht einem Anteil am Gesamtinvestmentmarkt von 65 %. Auch Hotels waren bei den Investoren beliebt. Ein Anteil von 12 % des Transaktionsvolumens entfiel auf diese Assetklasse, dicht gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von 10 %. Die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte gab aufgrund der hohen Nachfrage um 30 Basispunkte auf 3,8 % nach. Für Einzelhandelsobjekte blieb die Spitzenrendite stabil bei 3,60 %. KÄUFER UND VERKÄUFER Die aktivste Verkäufergruppe des Jahres waren einmal mehr Projektentwickler und Bauträger mit einem Anteil von 27 % (ca. 714,0 Mio. ). Die stärkste Käufergruppe stellte mit 42 % (ca. 1,1 Mrd. ) die Gruppe Offene Fonds/ Spezialfonds dar. Immobilienfonds erhalten in zinsarmen Zeiten wie diesen enorme Mittelzuflüsse von privaten und institutionellen Anlegern. Immobilien stellen hier derzeit eine der attraktivsten Optionen dar. Die drei größten Abschlüsse des Jahres wurden folgerichtig von Immobilienfonds getätigt. Die Attraktivität Düsseldorfs als Immobilienstandort bleibt hoch. Nach wie vor gibt es einen deutlichen Nachfrageüberhang nach Core-Objekten. Der Mangel hieran führt naturgemäß zu merklich verstärktem Interesse nach opportunistischen und Value-Add-Produkten. Allen voran Objekte mit Umnutzungspotential zu Wohnen, um hieraus die fehlenden Core-Investments zu generieren. Transaktionsvolumen Düsseldorf (in Mrd. ) ca. 2,0 Mrd. 1,0 1,8 1,9 2,7 2,6 2,5 12

13 MARKTBERICHT INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG 2016/Q1-4 BÜROVERMIETUNG DÜSSELDORF Das Vermietungsergebnis ist 2016 deutlich geringer ausgefallen als im Vorjahr. Mit einem Flächenumsatz von m² wurden rund 21 % weniger Flächen als im Vorjahr mit rund m² angemietet. Grund für den Umsatzrückgang war das Ausbleiben von Großabschlüssen. Dennoch konnte das abgelaufene Vermietungsjahr das 5-Jahres-Mittel von m² übertreffen. FLÄCHENUMSATZ Mit einem Volumen von m² Bürofläche entfiel die Mehrheit der Verträge auf das Flächensegment zwischen 300 und m². Größter Mietvertrag des Jahres war die Anmietung von m² in einem Neubauobjekt an der Werdener Straße durch die Unfallkasse Nordrhein-Westfalen im 4. Quartal. Die umsatzstärkste Branche mit einem Anteil von 15 % am Gesamtflächenumsatz waren die Industrie- und Handelsunternehmen, die etwa m² Bürofläche anmieteten. Hinderlich für das bessere Abschneiden des Büromarktes in Düsseldorf war die Flächenknappheit an qualitativ hochwertigen Flächen, die stark nachgefragt wurden. Viele Gesuche konnten somit nicht zufriedenstellend bearbeitet werden. MIETEN Die Spitzenmiete konnte nach der zuvor stabilen Entwicklung wieder zulegen. Nach 26,00 /m²/monat zum Jahresende 2015 liegt sie nunmehr bei 26,50 /m²/monat. Die Durchschnittsmiete gab gegenüber dem Vorjahr um 6 % auf 14,40 /m²/monat nach. FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND Der Leerstand ist gegenüber dem Vorjahr um rund m² auf m² angestiegen und lag zum Jahresende bei 9,8 %. Das Fertigstellungsvolumen 2016 belief sich auf ca m² und lag damit deutlich über der niedrigen Marke von 2015, als ca m² fertiggestellt wurden werden voraussichtlich neun Projekte mit rund m² neu errichtet folgen weitere m². Nach dem verhaltenen Ergebnis 2016 sind die Aussichten für 2017 dennoch gut. Es gibt einige Großgesuche am Markt, die bisher mangels Angebot nicht umgesetzt werden konnten. Durch die neu hinzukommenden Flächen aus Projektentwicklungen könnte sich dies jedoch bald ändern, so dass für 2017 mit einem sehr lebendigen Marktgeschehen zu rechnen ist. TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete) CITY / m² / 13,50 /m²/monat MEDIENHAFEN / m² / 16,60 /m²/monat NORD/AIRPORT CITY / m² / 11,80 /m²/monat TOP-3-VERTRÄGE 1. UNFALLKASSE NRW Moskauer Straße / ca m² 2. DOUGLAS HOLDING Hans-Günther-Sohl-Straße 5-11 / ca m² 3. STEPSTONE DEUTSCHLAND GMBH SILVERS, Völklinger Straße 1 / ca m² Flächenumsatz Düsseldorf Mieten Düsseldorf (in m 2, inkl. Eigennutzer) (in /m 2 mtl. nettokalt) Spitzenmiete ca m 2 26,00 27,50 26,00 26,00 26,50 23,00 Durchschnittsmiete ,40 14,10 14,90 13,80 15,25 14,

14 INVESTMENT KÖLN Der Kölner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien war 2016 erneut von einer starken Dynamik geprägt, die sich durch eine lebhafte Investorennachfrage aus dem In- und Ausland, durch großvolumige Verkäufe und durch sinkende Renditen auszeichnete. Mit rund 1,8 Mrd. erreichte das Transaktionsvolumen nahezu das Rekordergebnis aus dem Vorjahr, das mit 1,9 Mrd. nur ca. 5 % höher ausgefallen war. INVESTITIONSOBJEKTE Mit einem Kaufpreis von rund 350 Mio. betraf die größte Transaktion das Großprojekt MesseCity im Stadtteil Deutz. Warburg-HIH Invest Real Estate sicherte für einen Fonds die an die Zurich Versicherung vermieteten Abschnitte der Projektierung. Bürogebäude machten mit ca. drei Vierteln des Gesamtumsatzes (ca. 1,35 Mrd. ) die dominierende Assetklasse aus. Ein starkes Wachstum verzeichnete das Anlagesegment der Entwicklungsgrundstücke, die insgesamt in einem Wert von rund 220 Mio. gehandelt wurden. Hierzu zählte z. B. der Verkauf der noch industriell genutzten Ellmühle im Stadtentwicklungsgebiet Deutzer Hafen für ca. 74 Mio.. Die Netto-Spitzenrenditen für Büro- und Logistikobjekte sanken gegenüber dem Vorjahr deutlich um 60 Basispunkte auf 3,80 % bzw. 5,00 %. Der hohe Nachfragedruck der Investoren wird nun auch an kleineren Investmentmärkten wie Köln nachgeholt. KÄUFER UND VERKÄUFER Auf Käuferseite zeichneten Immobilienfonds verschiedener Typen für nahezu die Hälfte des Investitionskapitals verantwortlich. Der Anteil ausländischer Erwerber lag bei rund 30 %. Unter den Verkäufern waren die Entwickler mit fast einem Drittel des Transaktionsvolumens von großer Bedeutung. Seitens in- und ausländischer Investoren herrscht weiterhin eine hohe Nachfrage nach Immobilienprodukten in den deutschen Top-Standorten. Insgesamt ist 2017 ein ähnliches Transaktionsvolumen wie in 2016 möglich, unter der Voraussetzung, dass ein entsprechendes Objektangebot vorliegt. Die Spitzenrenditen haben inzwischen ein sehr niedriges Niveau erreicht, das zunächst gleich bleiben wird. Transaktionsvolumen Köln (in Mrd. ) ca. 1,3 Mrd. 0,8 0,8 1,3 1,9 1,8 1,7 14

15 MARKTBERICHT INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG 2016/Q1-4 BÜROVERMIETUNG KÖLN 2016 war ein boomendes Jahr auf dem Kölner Büroflächenmarkt. Das Mietniveau zog merklich an und die Vermietungsleistung erzielte aufgrund mehrerer großer Vertragsabschlüsse einen Allzeitrekord. FLÄCHENUMSATZ Mit rund m² Bürofläche wurde 2016 ein Rekordumsatz erzielt, der die bisherige Bestmarke aus 2011 ( m²) noch erheblich übertraf. Mehr als ein Viertel der Vermietungsleistung stammte aus fünf großen Vertragsabschlüssen mit jeweils über m². Besonders hervorzuheben ist die geplante Zusammenlegung der Kölner und Bonner Standorte der Zurich Versicherung im Teilmarkt Deutz. Sie ermöglicht den Startschuss für das Großprojekt MesseCity. MIETEN Die hohe Nachfrage und das knappe Angebot an attraktiven Flächen in innerstädtischer Lage haben im Verlauf des Jahres 2016 zu der bereits erwarteten Preiserhöhung geführt. Die Spitzenmiete stieg leicht von 21,25 auf 21,50 /m²/monat. Auch im Marktdurchschnitt nahm das Preisniveau zu. Die Durchschnittsmiete stieg um 14 % auf 14,30 /m²/monat. FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND Das Angebot an attraktiven innerstädtischen Büroflächen ist weiterhin gering und konfrontiert suchende Nutzer mit einer geringen Objekt-Auswahl. Der Leerstand sank zum Jahresende um 0,6 %-Punkte auf 5,1 %. Rund m² Bürofläche stehen dem Markt kurzfristig zur Verfügung. Weniger als 10 % der in 2016 fertiggestellten Bürofläche, in Höhe von m², steht noch zur Anmietung frei. Von dem Fertigstellungsvolumen 2017 in Höhe von m² ist weniger als 20 % noch verfügbar. Aufgrund des inzwischen stark reduzierten Flächenleerstands haben neue Projektentwicklungen eine entsprechend hohe Bedeutung für Nutzer und den Vermietungsumsatz insgesamt. Die Nachfragesituation am Kölner Büroflächenmarkt ist weiterhin gut. Für 2017 kann ein umsatzstarkes erstes Quartal sowie eine gute Gesamtvermietungsleistung erwartet werden. Insgesamt erscheint ein Jahresergebnis um rund m² möglich. TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete) DEUTZ / m² / 14,90 /m²/monat KALK / m² / 12,60 /m²/monat OSSENDORF / m² / 9,20 /m²/monat TOP-3-VERTRÄGE 1. ZURICH VERSICHERUNG Barmer Straße / ca m² 2. BUNDESAGENTUR FÜR ARBEIT Butzweilerhofallee / ca m² 3. STADT KÖLN (ORDNUNGSAMT) Dillenburger Straße / ca m² Flächenumsatz Köln Mieten Köln (in m 2, inkl. Eigennutzer) (in /m 2 mtl. nettokalt) Spitzenmiete ca m 2 21,00 21,00 21,25 21,25 21,25 21,50 Durchschnittsmiete 13,50 12,70 12,20 12,50 14, ,

16 INVESTMENT FRANKFURT Das Transaktionsvolumen auf dem Frankfurter Immobilien-Investmentmarkt hat gegenüber 2015 nochmals um 14 % auf 6,5 Mrd. zugelegt. Nach einem veritablen Jahresendspurt wurde im 4. Quartal gut 50 % des gesamten Jahresvolumens erwirtschaftet. INVESTITIONSOBJEKTE Mit drei Verkäufen über 600 Mio. wurde ein Drittel des Gesamtergebnisses erzielt. Blackstone erwarb den Bürogebäudekomplex The Squaire am Frankfurter Flughafen im Rahmen eines Share-Deals durch den Kauf der Office First AG. Commerz Real verkaufte im 3. Quartal den Commerzbank Tower an die Samsung SRA Asset Management. Die dritte Transaktion war der Verkauf des Taunus Turms von einem Joint Venture aus Commerz Real und Tishman Speyer an ein Konsortium um Tishman Speyer. Büroimmobilien waren mit 82 % die nachgefragteste Assetklasse. In 2016 wechselten aber auch mehr als 15 Hotels mit einem Gesamtwert von mehr als 500 Mio. den Besitzer. Im Jahr 2015 waren es weniger als fünf. Risikoarme Core-Objekte werden rarer. Das hat zur Folge, dass Investoren zunehmend auch auf managementintensivere Immobilien der Risikoklassen Core Plus sowie auf opportunistische Risikoklassen zurückgreifen. Der Mangel an Produkten traf auf ein hohes verfügbares Kapital, was neben großvolumigen Einzeltransaktionen auch viele Portfoliodeals nach sich zog. Die Renditen erfuhren 2016 einen leichten Rückgang, die Netto-Spitzenrendite von Büroimmobilien lag bei 3,9 %, für Einzelhandelsobjekte bei ca. 3,5 % und hat sich für Logistikimmobilien auf 5,1 % reduziert. KÄUFER UND VERKÄUFER Stärkste Käufergruppe waren Private Equity/Opportunity Fonds mit einem Anteil von 19 %. Internationale Investoren investierten auch 2016 mit einem Anteil von 54 % am Transaktionsvolumen wieder viel Kapital. Die größten Transaktionen wurden erneut durch ausländische Investoren getätigt. Der Anteil an Share-Deals lag in 2016 bei über 20 % und war damit doppelt so hoch wie im Vorjahr. Auch für das Jahr 2017 ist mit einem hohen Transaktionsvolumen zu rechnen. Allerdings wird sich das Volumen aufgrund des Mangels an hochwertigen Produkten, insbesondere im CBD, eher in Höhe des 5-Jahres-Mittels von 4,7 Mrd. bewegen. Transaktionsvolumen Frankfurt (in Mrd. ) ca. 4,7 Mrd. 2,9 3,4 5,0 5,7 6,5 4,3 16

17 MARKTBERICHT INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG 2016/Q1-4 BÜROVERMIETUNG FRANKFURT Auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt (inkl. Eschborn und dem Offenbacher Kaiserlei) wurden ca m² und damit 35 % mehr Fläche gegenüber dem Vorjahr ( m²) umgesetzt. FLÄCHENUMSATZ Der größte Abschluss des Jahres war die Anmietung der Deutsche Bahn AG über ca m² im Projekt Grand Central. Die Großabschlüsse, aber auch die extrem gute Nachfrage in den Segmenten m² bis m² (+67 %) und m² bis m² (+52 %) hat zu dem besten Ergebnis seit 2007 beigetragen. Finanzdienstleister und Beratungsunternehmen waren mit Anteilen von 22 und 15 % die stärksten Branchen, wobei Beratungsunternehmen die meisten Mietverträge schlossen. Drittstärkste Nachfragegruppe waren, aufgrund der zunehmenden Digitalisierung, Unternehmen aus dem Bereich Internet, Medien und Telekommunikation mit einem Anteil von ca m². Im Bankenviertel wurde die meiste Fläche umgesetzt. So belegt beispielsweise die Europäische Zentralbank seit Herbst wieder ca m² im Japan-Center. Zweitstärkster Teilmarkt war - durch die Anmietung der Deutsche Bahn AG - der Teilmarkt City Rand. Aber auch die meisten anderen Teilmärkte konnten Zuwächse verzeichnen. Die größte Steigerung erfuhr der Frankfurter Süden, wo der Flächenumsatz sich mehr als verdoppelte. MIETEN Da die großen Abschlüsse in Projekten auf Cityrandlagen und innerstädtische Bestandsgebäude entfielen, blieb die Durchschnittsmiete gegenüber dem Vorjahr stabil bei 18,00 /m²/monat. Die Spitzenmiete sank auf 38,50 /m²/monat, da die teuersten Mieten in 2016 auf Bestandsobjekte und Mietverträge in unteren Etagen fielen. FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND Der Leerstand ist in fast allen Teilmärkten rückläufig. Zum Jahresende lag die Leerstandsquote bei 10,7 %. Besonders starke Rückgänge des Leerstandes waren in Niederrad und Eschborn zu verzeichnen - unter anderem durch den Wegfall von Gebäuden im Zuge von Umnutzungen oder durch den Abriss für Neubauten. Die anhaltend gute Nachfrage im mittleren Segment und eine Reihe von großen Gesuchen werden auch in 2017 für einen guten Flächenumsatz sorgen. Dieser wird voraussichtlich über dem 10-Jahres-Mittel liegen und m² erreichen. TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete) BANKENVIERTEL / m² / 27,50 /m²/monat CITY RAND / m² / 16,50 /m²/monat ESCHBORN / m² / 11,50 /m²/monat TOP-3-VERTRÄGE 1. DEUTSCHE BAHN AG Grand Central, Adam-Riese-Straße / ca m² 2. EUROPÄISCHE ZENTRALBANK (EZB) Japan Center, Taunustor 2 / ca m² 3. ZURICH GRUPPE DEUTSCHLAND Pollux, Platz der Einheit 2 / ca m² Flächenumsatz Frankfurt Mieten Frankfurt (in m 2, inkl. Eigennutzer) (in /m 2 mtl. nettokalt) Spitzenmiete ca m 2 38,00 38,00 39,50 38,50 35,00 35,00 Durchschnittsmiete ,50 17, ,50 19,50 18,00 18,

18 INVESTMENT STUTTGART Mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,8 Mrd. wurde auf dem Stuttgarter Immobilien-Investmentmarkt 2016 ein erneutes Rekordergebnis erzielt. Damit erhöhte sich das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um etwa 120 Mio.. Ausschlaggebend für dieses außergewöhnlich starke Jahr waren mehrere Transaktionen im zwei- und dreistelligen Millionenbereich. INVESTITIONSOBJEKTE Etwa 65 Transaktionen wurden 2016 getätigt, davon entfielen rund 40 % auf den einstelligen Millionenbereich. Der Fokus der Investoren lag mit einem Anteil von etwa 72 % am Transaktionsvolumen deutlich auf der Nutzungsart Büro, gefolgt von der Nutzungsart Handel mit rund 12 % und der Nutzungsart Grundstücke Gewerbe mit etwa 10 %. Gründe für den hohen Büroanteil sind unter anderem die Einzeltransaktionen CityGate, Europe Plaza und City Plaza. Portfolio-Verkäufe sind mit einem Anteil von rund 21 % deutlich höher als im Vorjahr ausgefallen. Aufgrund des geringen Angebotes und der starken Nachfrage ist die Netto-Spitzenrendite für Büroimmobilien weiter auf 3,5 % gesunken. KÄUFER UND VERKÄUFER Als Käufer waren Offene Fonds/Spezialfonds mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von rund 37 % die dominierende Gruppe, gefolgt von Private Equity/Opportunity Fonds mit etwa 26 %. Weitere Käufergruppen spielten nur eine untergeordnete Rolle. Auf der Verkäuferseite waren Projektentwickler und Bauträger mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von etwa 30 % am aktivsten, gefolgt von privaten Immobilien AGs mit etwa 17 % und privaten Verkäufern/Family Offices mit Anteil rund 10 %. Im Gegensatz zum letzten Jahr ist der Anteil ausländischer Marktteilnehmer auf Käuferseite deutlich gestiegen. Dieser betrug 2016 rund 53 %. Auf Verkäuferseite leisteten ausländische Markteilnehmer mit 16 % einen weitaus niedrigeren Beitrag am Transaktionsgeschehen. Für das Jahr 2017 ist eine weiterhin hohen Transaktionstätigkeit mit einem Transaktionsvolumen von etwa 1,5 Mrd. zu erwarten. Transaktionsvolumen Stuttgart (in Mrd. ) ca. 1,3 Mrd. 1,2 0,9 1,0 1,7 1,8 1,5 18

19 MARKTBERICHT INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG 2016/Q1-4 BÜROVERMIETUNG STUTTGART Der Stuttgarter Büromarkt glänzte zum Abschluss des Jahres 2016 mit einem neuen Rekordergebnis. Mit rund m² Flächenumsatz zum Jahresende 2016 wurde das höchste je erzielte Ergebnis erreicht. Der Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre lag bei rund m². FLÄCHENUMSATZ Rund m² des Flächenumsatzes wurden mit 14 Verträgen über m² erzielt. Auch fünf Eigennutzerabschlüsse spielten hierbei eine große Rolle. Allein m² entfielen auf den Daimler Campus in Stuttgart Vaihingen. Der größte Mietvertrag wurde von der Robert Bosch GmbH in Stuttgart Feuerbach über rund m² unterzeichnet. Durch diese Umsätze maßgeblich beeinflusst, stellten die Teilmärkte Vaihingen (ca m²) und Feuerbach (ca m²) die umsatzstärksten Lagen dar. Die stärksten Flächenabnehmer in 2016 waren mit einem Anteil von 46 % die Industrieunternehmen. MIETEN Mit 23,00 /m²/monat konnte die Spitzenmiete in Stuttgart in 2016 gegenüber dem Vorjahr nochmals leicht gesteigert werden. Die Durchschnittsmiete zog in allen Teilmärkten an. Für das gesamte Stadtgebiet Stuttgart inkl. Leinfelden-Echterdingen wurde zum Jahresende ein Durchschnittsmietpreis von 12,90 /m²/monat erreicht und damit 40 Cent mehr als im Vorjahr. FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND Zum Ende des Jahres lag das Angebot an kurzfristig beziehbaren Büroflächen nur noch bei m². Ein überdurchschnittlich hoher Flächenumsatz und eine geringe Zuführung von Neubauflächen hatten zu einer weiteren Reduktion der Angebotsflächen geführt. Die Leerstandsquote lag damit nur noch bei 2,8 %, eine Reduzierung gegenüber dem Vorjahr um 0,7 %-Punkte. Das Fertigstellungsvolumen für 2017 und 2018 liegt bei jeweils rund m², wobei der Großteil der Flächen bereits vermietet ist. Auch in 2017 wird sich der Stuttgarter Büromarkt aufgrund der anhaltend positiven Nachfrageentwicklung mit einem guten Ergebnis präsentieren. Der Flächenumsatz wird voraussichtlich einen Flächenumsatz über m² erreichen. Die Leerstandsquote wird auf niedrigem Niveau bleiben, da auf den Markt kommende Neubauflächen zum Großteil bereits vermietet sind. TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete) VAIHINGEN / m² / 13,10 /m²/monat FEUERBACH / m² / 11,00 /m²/monat INNENSTADT / m² / 12,80 /m²/monat TOP-3-VERTRÄGE 1. DAIMLER AG (EIGENNUTZER) Industrie-/Schockenriedstraße / ca m² 2. ROBERT BOSCH Borsigstraße / ca m² 3. ROBERT BOSCH Spiegelbergstraße / ca m² Flächenumsatz Stuttgart Mieten Stuttgart (in m 2, inkl. Eigennutzer) (in /m 2 mtl. nettokalt) Spitzenmiete ca m 2 21,50 22,80 23,00 18,80 20,00 20,00 Durchschnittsmiete ,60 12,40 12,00 12,50 12,50 12,

20 INVESTMENT MÜNCHEN Die bereits sehr hohen Transaktionsvolumina auf dem gewerblichen Investmentmarkt in München aus den vorangegangenen Jahren wurden 2016 mit einem Volumen von 6,5 Mrd. nochmals übertroffen mit einem Plus von 19 % gegenüber dem Vorjahr. 17 Deals mit Kaufpreisvolumina von je über 100 Mio. und deutlich darüber, machten einen Anteil von 54 % am Umsatz aus. INVESTITIONSOBJEKTE Im ersten Halbjahr 2016 schlugen vor allem der Verkauf des BayWa Hochhauses in der Arabellastraße mit ca. 280 Mio. an Wealthcap, sowie der Verkauf des ehemaligen Siemens Areals an der Richard-Strauß-Straße für ca. 120 Mio. an die Bayerische Versorgungskammer zu Buche. Im fulminanten 4. Quartal wurden allein 10 der insgesamt 17 Deals mit je über 100 Mio. registriert. Der mit Abstand größte Einzelabschluss kurz vor Jahresende war die Veräußerung der Highlight-Towers in der Parkstadt Schwabing an die CommerzReal für über 500 Mio.. Büroobjekte waren aufgrund des Runs auf Bürotürme mit einem Anteil von 74 % die gefragteste Assetklasse. Die Netto-Spitzenrendite für Büroimmobilien stand im Jahresverlauf weiterhin unter Druck und sank zum Jahresende um 0,1 %-Punkte auf 3,1 %. Die Nachfrage nach Produkten bestand durch alle Assetklassen hinweg. Core-Produkte waren nach wie vor sehr begehrt, aber immer weniger am Markt verfügbar, so dass dementsprechend hohe Verkaufsfaktoren erzielt wurden. KÄUFER UND VERKÄUFER Hauptakteure auf dem Investmentmarkt in München waren auch 2016 die nationalen Investoren, deren Anteil rund 70 % am Transaktionsvolumen ausmachte. Auf Verkäufer- und Käuferseite waren die Fonds, vor allem die offenen Fonds/Spezialfonds und Pensionsfonds abermals dominierend. Die Ampeln für Investitionen in gewerblich genutzte Immobilien stehen auch in 2017 auf grün. Veränderungen am Niedrigzinsniveau sind nicht zu erwarten und alternative Anlagemöglichkeiten noch nicht attraktiv genug. Hohe liquide Mittel lassen eine anhaltend hohe Nachfrage erwarten. Lediglich die Produkte werden rarer. Die hohe Transaktionstätigkeit der letzten Jahre wird sich bemerkbar machen. In der Folge wird das Volumen 2017 aller Voraussicht nach geringer ausfallen und sich bei ca. 5,5 Mrd. einpendeln. Transaktionsvolumen München (in Mrd. ) ca. 4,9 Mrd. 3,6 4,2 5,0 5,5 6,5 5,5 20

21 MARKTBERICHT INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG 2016/Q1-4 BÜROVERMIETUNG MÜNCHEN Der Münchner Bürovermietungsmarkt schloss das abgelaufene Jahr erneut mit einem überdurchschnittlichen Flächenumsatz von ca m² ab und lag damit sogar leicht über dem Niveau des Vorjahres. Das Ergebnis stellte den höchsten Flächenumsatz seit 2011 dar. FLÄCHENUMSATZ Für den größten Einzelabschluss sorgte die BMW Group, die im 4. Quartal für den Unternehmensbereich autonomes Fahren ca m² Bürofläche im neu entstehenden Business Campus Unterschleißheim angemietet hat. Auf den weiteren Plätzen folgten zwei Abschlüsse mit jeweils ca m² durch die Landeshauptstadt München und das Bundesamt für Migration. Der größte Flächenumsatz konnte wie auch die letzten Jahre im mittleren Segment (1.000 m² m²) mit ca m² verzeichnet werden. Das nördliche Stadtgebiet war mit 14 % Marktanteil im vergangenen Jahr der stärkste Teilmarkt, gefolgt vom nördlichen Umland mit 13 % und dem westlichen Zentrum mit 11 %. Bei der Branchenverteilung konnte sich die öffentliche Verwaltung mit 17 % deutlich an die Spitze setzen. MIETEN Im Jahresvergleich sind sowohl die Durchschnitts- als auch die Spitzenmiete gestiegen. So legte der Durchschnittswert um 3 % auf 15,50 /m²/monat zu, während die Spitzenmiete eine Zunahme um 8 % auf 35,25 /m²/ Monat erreichte. Dies ist insbesondere auf mehrere Abschlüsse im hochpreisigen Segment zurückzuführen. FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND Im Verlauf des vergangenen Jahres konnte die Leerstandsquote auf nunmehr 3,7 % reduziert werden. Bei einem Leerstand von unter 1 % sind in der Münchner Innenstadt nahezu keine Büroflächen mehr verfügbar. Dies liegt zum einen am Mangel an Neubauprojekten und zum anderen an einer erhöhten Flächenabsorption nicht zuletzt durch die öffentliche Hand. Da bereits einige größere Anmietungen kurz vor Abschluss stehen wird der Münchner Büromarkt voraussichtlich stark in das Jahr 2017 starten. Wegen der weiterhin guten Konjunktur und der wirtschaftlichen Attraktivität Münchens ist zumindest von einem gleichbleibenden Flächenumsatz in der Höhe von m² auszugehen. Allein das stetig sinkende Flächenangebot stellt einen limitierenden Faktor dar. TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete) STADT NORD / m² / 15,70 /m²/monat UMLAND NORD / m² / 10,60 /m²/monat ZENTRUM WEST / m² / 17,70 /m²/monat TOP-3-VERTRÄGE 1. BMW GROUP Landshuter Straße 26 / ca m² 2. BUNDESAMT FÜR MIGRATION Hofmannstraße / ca m² 3. LANDESHAUPTSTADT MÜNCHEN Werinherstraße / ca m² Flächenumsatz München Mieten München (in m 2, inkl. Eigennutzer) (in /m 2 mtl. nettokalt) ca m 2 Spitzenmiete 29,80 32,00 32,50 34,45 32,50 35,25 Durchschnittsmiete ,40 14,90 15,10 14,60 15,00 15,

22 GLOSSAR GERMAN PROPERTY PARTNERS FLÄCHENUMSATZ Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). SPITZENMIETE Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen zwölf Monaten und stellt hieraus den Median dar. DURCHSCHNITTSMIETE Zur Errechnung der Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen zwölf Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. LEERSTAND Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. LEISTUNGEN GERMAN PROPERTY PARTNERS TRANSAKTIONSVOLUMEN Das Transaktionsvolumen ist die Summe der Kaufpreise aller Top- 7-Standorte in Deutschland getätigten gewerblichen Immobilientransaktionen innerhalb des betrachteten Zeitraums. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ( Signing ). Wohninvestment-Transaktionen werden im Transaktionsvolumen nicht berücksichtigt. ASSETKLASSE Die Assetklasse wird je Objekt der Nutzungsart mit dem dominierenden Flächenanteil (mind. 75 %) zum Zeitpunkt des Signings zugeordnet. EINZELOBJEKT- UND PORTFOLIOTRANSAKTIONEN Die Einzelobjekttransaktion umfasst den Erwerb einer gewerblich genutzten Immobilie bzw. eines Entwicklungsgrundstücks. Portfoliotransaktionen umfassen den Erwerb von mindestens zwei räumlich getrennten Immobilien. SPITZENRENDITE Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der Anfangsrendite, die für eine marktüblich und langfristig vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie mit bester Qualität und Ausstattung in Spitzenlage erzielt werden kann. Sie wird als Nettoanfangsrendite in Prozent angegeben, d. h. als Verhältnis der Jahresmieteinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten zum Bruttokaufpreis (Nettokaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage). Sie möchten bei Ihren Immobiliengeschäften in Deutschland mit einem Ansprechpartner zusammenarbeiten, der Sie in allen Fragen zu Gewerbe-Immobilien kompetent und sachkundig unterstützt. Unser Leistungsspektrum deckt sowohl Immobilien-Investments als auch die gewerbliche Vermietung ab. Wir verfügen über Kenntnisse zu allen Risikoklassen und Objektarten. Für Investoren übernehmen wir deutschlandweit den An- und Verkauf von Büro,- Hotel-, Lager-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien sowie Wohnanlagen als Einzelobjekte oder in Portfolios. Auch bei Vorbereitungen zu Projektentwicklungen unterstützen wir Sie gern. Durch den Bankenhintergrund von zweien unserer Partner sind uns die Gepflogenheiten der Finanzbranche bestens vertraut. Auch bei Ihrer Suche nach Büro-, Einzelhandels-, Industrie-, Lager- und Logistikflächen sowie Spezialnutzungen unterstützen wir Sie mit fundierten Vor-Ort-Kenntnissen und hervorragenden regionalen Kontakten. Darüber hinaus bieten wir Ihnen unternehmerisches Immobilienmanagement an sowie ein auf Ihre Vorhaben zugeschnittenes Research. Mit weiteren Dienstleistungen aus den Bereichen Finanzierung, Fonds- und Asset-Management und Verwaltung erhalten Sie bei uns alles, was Ihr Vorhaben wirkungsvoll und langfristig nach vorn bringt. 22

23 MARKTBERICHT INVESTMENT/BÜROVERMIETUNG 2016/Q1-4 Deutschlandweit» Hamburg» Berlin» Düsseldorf» Köln Bonn» Frankfurt» Stuttgart» München Leistungen» Immobilien-Investments» Gewerbliche Vermietung» Unternehmerisches Immobilienmanagement (CREM)» Research» Bank- und Finanzierungsleistungen» Eigenkapitalfinanzierung für Projektentwicklungen» Fonds- und Asset-Management» Immobilienverwaltung» Immobilienbewertung (Gutachten)» Land- und forstwirtschaftliche Immobilien Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Immobiliendienstleister Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D Hamburg Tel.: +49 (0)40 / Fax: +49 (0)40 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Holger Michaelis, Andreas Rehberg, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber Registereintrag: Hamburg B Berufsaufsichtsbehörde: Bezirksamt Hamburg-Mitte, Fachamt Verbraucherschutz, Gewerbe und Umwelt, Klosterwall 2, Hamburg Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß 27a UStG: DE ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG Ernst-Schneider-Platz 1 D Düsseldorf Tel.: +49 (0)211 / Fax: +49 (0)211 / immobilien@anteon.de Geschäftsführende Gesellschafter: Guido Nabben, Heiko Piekarski, Jens Reich, Dirk Schäfer, Marius Varro Gewerbeerlaubnis: Die Erlaubnis gemäß 34 c der Gewerbeordnung wurde auflagenfrei erteilt durch die Landeshauptstadt Düsseldorf Stadtverwaltung, Amt 32, Telefon 0211 / ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG, Sitz in Düsseldorf, Registergericht Düsseldorf HRA 19934, Komplementärin: ANTEON Verwaltungsgesellschaft mbh, Sitz Düsseldorf, Registergericht Düsseldorf HRB Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß 27a des Umsatzsteuergesetzes DE Greif & Contzen Immobilien GmbH Pferdmengesstraße 42 D Köln Tel.: +49 (0) 221 / Fax: +49 (0)221 / gpp@greif-contzen.de Geschäftsführer: Theodor J. Greif, Rainer Krauß Amtsgericht: HR-Ort: Köln, HR-Nummer: Berufsaufsichtsbehörde: Stadt Köln, Ordnungsamt, Postfach , Köln Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß 27a UstG: DE black olive advisors GmbH Reuterweg 20 D Frankfurt Tel.: +49 (0)69 / Fax +49 (0)69 / gpp@blackolive.de Geschäftsführer: Oliver Schön, Rainer Hamacher Erlaubnis nach 34c GewO erteilte das Ordnungsamt Frankfurt Zuständige Aufsichtsbehörde Gewerbe- und Ordnungsamt Frankfurt, Kleyerstraße 86, Frankfurt am Main Handelsregister und Handelsregisternummer: Amtsgericht Frankfurt, HRB Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß 27a UStG: DE ELLWANGER & GEIGER Real Estate GmbH Börsenplatz 1 D Stuttgart Tel.: +49 (0)711 / Fax +49 (0)711 / gewerbeimmobilien@ellwanger-geiger.de Geschäftsführer: Mario Caroli, Björn Holzwarth Zuständige Aufsichtsbehörde: Amt für öffentliche Ordnung, Gewerbe- und Gaststättenbehörde, Eberhardstraße 37, Stuttgart Handelsregister und Handelsregisternummer: Amtsgericht Stuttgart, HRB Verantwortlich nach 55 Abs. 2 RStV: Björn Holzwarth, Geschäftsführer Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß 27a UStG: DE