Auswertung der Studie Anlageverhalten institutioneller Immobilieninvestoren

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1 I Auswertung der Studie Anlageverhalten institutioneller Immobilieninvestoren erstellt vom Institut für Immobilienmanagement Wirtschaftswissenschaftliche Fakultät Universität Leipzig Prof. Dr. Wolfgang Pelzl Dipl.-Kfm. René Zemp im Auftrag der LB Immo Invest GmbH Oktober 2006

2 II Vorwort Im Zeitraum Juli bis September 2006 wurden insgesamt 98 Fragebögen an institutionelle Investoren aus den Bereichen Versicherungen, Pensionskassen, Altersversorgungs-Einrichtungen der Freien Berufe, Stiftungen, kirchliche Einrichtungen, Banken und Sparkassen sowie Industrieunternehmen auf dem Postweg verschickt. Bis zum Tag der Auswertung wurden insgesamt 41 Fragebögen ausgefüllt und zurückgesandt. Auf eine Clusterung der einzelnen Gattungen wurde verzichtet. Stattdessen wurde mehrfach auf eine volumenabhängige Aufteilung der Grundgesamtheit zurückgegriffen. Die Immobilienanlagen (Buchwerte zum ) wurden dabei ins Verhältnis zu den gesamten Kapitalanlagen der Institutionen gesetzt, sofern diese Kennzahlen zur Verfügung standen. In der Auswertung werden die beiden Cluster in der Weise unterschieden, dass diejenigen mit einer überdurchschnittlichen Immobilienquote als mit der Immobilienanlage erfahrene und bezogen auf das Gesamtanlagevolumen unterdurchschnittlich in immobile Vermögenswerte investierende Institutionen als unerfahrene Umfrageteilnehmer bezeichnet werden. Vor dem Hintergrund, dass der Auftraggeber dieser Studie eine Immobilien- Kapitalanlagegesellschaft ist, wurde bewusst auf die Frage verzichtet, inwieweit der Trend zur indirekten Immobilienanlage, besonders in Immobilien-Spezialfonds, weiter anhält. Stattdessen kann hier auf eine Vielzahl von Studien verwiesen werden, die den Trend zur indirekten Immobilienanlage eindeutig bestätigen. Diese Studie soll dem Investor eher Aufschluss über zukünftige Entwicklungen institutioneller Portfolien hinsichtlich Motive indirekter Immobilienprodukte, Nutzungsarten, Länderallokation oder Standortlagen geben. Der Fragebogen unterteilt sich in insgesamt vier Abschnitte. Neben einer Abfrage der volumenabhängigen Kennzahlen der einzelnen Gattungen werden allgemeine Fragen zum Immobilienportfolio der Einrichtungen gestellt. Es folgt die Ermittlung der Grundlagen der Investitionsentscheidung, um anschließend detaillierte Angaben zum Portfolio-Management direkter und indirekter Immobilienanlagen zu erhalten.

3 III Inhaltsverzeichnis Vorwort... II Inhaltsverzeichnis...III Abbildungsverzeichnis... V 1. Vermögensanlage der befragten Institutionen... 1 A. Gesamtanlagen... 1 B. Immobilien-Anlagen Immobilien-Portfolio... 3 A. Faktoren der Investitionsentscheidung... 3 B. Struktur der bestehenden Immobilien-Portfolios... 3 I. Nutzungsarten-Verteilung...4 II. Länderallokation...4 C. Veränderung der Gewichtung Investitionsentscheidung für die indirekte Immobilienanlage... 7 A. Motive für die indirekte Anlage... 7 B. Bisherige Selektion indirekter Immobilienanlageprodukte.7 C. Poolfonds... 9 I. Interesse an Poolfonds...10 II. Beweggründe für die gemeinschaftliche Anlage Portfoliomanagement A. Management-Strategie B. Attraktivität von Outsourcingfonds... 13

4 IV C. Anlage-Alternativen D. Standort-Fragen I. Standortauswahl...15 II. Nutzungsarten...16 E. Osteuropa I. Trend Osteuropa...18 II. Auswahl-Faktoren...18 Fazit... 20

5 V Abbildungsverzeichnis ABB. 1: ANTWORTENDE UNTERNEHMEN NACH ANZAHL (LINKS) UND GESAMT ANLAGEVOLUMEN (RECHTS)...1 ABB. 2: AUFTEILUNG DES IMMOBILIENANLAGEVERMÖGENS IN DIREKTE UND INDIREKTE ANLAGEN...2 ABB. 3: FAKTOREN DER ANLAGEENTSCHEIDUNG IN IMMOBILIENVERMÖGEN...3 ABB. 4: NUTZUNGSARTENVERTEILUNG 2006 VS ABB. 5: LÄNDERALLOKATION 2006 VS ABB. 6: MOTIVE FÜR DIE INDIREKTE IMMOBILIENANLAGE...7 ABB. 7: ENTSCHEIDUNG FÜR IMMOBILIENANLAGEPRODUKTE IN DER VERGANGENHEIT...8 ABB. 8: KRITERIEN DER ENTSCHEIDUNG FÜR EIN BESTIMMTES IMMOBILIENANLAGEPRODUKT...8 ABB. 9: KRITERIEN DER ENTSCHEIDUNG BEI ERFAHRENEN UND UNERFAHRENEN INVESTOREN...9 ABB. 10: INTERESSE DER INVESTOREN IN POOLFONDS...10 ABB. 11: BEWEGGRÜNDE FÜR DIE INVESTITION IN POOLFONDS...10 ABB. 12: INTERNES VS. EXTERNES IMMOBILIEN-MANAGEMENT...12 ABB. 13: KRITERIEN FÜR DIE AUSWAHL DES ASSETMANAGEMENTS...13 ABB. 14: GÜLTIGKEIT VORGENANNTER KRITERIEN FÜR EUROPA-INVESTITIONEN...13 ABB. 15: STRATEGIEN BEIM PORTFOLIO-AUFBAU DURCH BESTANDSÜBERNAHME...14 ABB. 16: ALTERNATIVE ANLAGEMÖGLICHKEITEN ZUR PORTFOLIO-ABRUNDUNG...15 ABB. 17: BEVORZUGTE LAGEQUALITÄTEN BEIM PORTFOLIO-AUFBAU...16 ABB. 18: BEVORZUGTE NUTZUNGSARTEN BEIM PORTFOLIO-AUFBAU...17 ABB. 19: BEREITSCHAFT ZUR INDIREKTEN ANLAGE IN OST-EUROPA...18 ABB. 20: PRO UND CONTRA EINER OSTEUROPA-ANLAGE...19

6 Gesamtanlagen 1 1. Vermögensanlage der befragten Institutionen Um eine Einordnung der Validität der Studie vornehmen zu können, wurden die angeschriebenen Institutionen zunächst nach der Höhe und Struktur ihrer Vermögensanlagen befragt. Neben der absoluten Höhe der Kapitalanlagen zum Stichtag wurde zudem eine gesonderte Ausweisung des Immobilienvermögens, getrennt nach direkten und indirekten Anlagen erbeten. A. Gesamtanlagen Der versandte Fragebogen sah die Angabe der Kapitalanlagen in Buch- und Verkehrswerten vor. Lediglich 23 Institutionen haben die Verkehrswerte ihrer Anlagen offen gelegt, so dass in der nachstehenden Analyse auf die angegebenen Buchwerte zurückgegriffen wurde. Die Gegenüberstellung der beiden Werte zeigt aber, dass keine großen Abweichungen zwischen den angegebenen Beträgen bestehen. Um die Struktur der Grundgesamtheit der Umfrage wiederzugeben, wurden die einzelnen Gattungen nach der Anzahl der jeweiligen Teilnehmer sowie ihrem Gesamtanlagevolumen eingeordnet (Abb.1) Banken 15% Versicherung 29% Versicherungen 18% Pensionskassen 5% Sparkassen 20% BVW 2% Pensionskassen 7% Banken 59% Sparkassen 3% BVW 14% sonst. Alterseinrichtungen Stiftungen Industrie Sonstiges Sonstige AVE Stiftungen Kirchliche Einrichtungen Industrie Sonstige Abbildung 1: Antwortende Unternehmen nach Anzahl (links) und Gesamt-Anlagevolumen (rechts) Die Versicherungsgesellschaften bilden nach der Anzahl der ausgewerteten Fragebögen 29% der Grundgesamtheit. Die Banken und Sparkassen stellen mit ca. 35% ebenfalls einen großen Anteil dar. Bei Gegenüberstellung mit der Auswertung der Anlagevolumina dagegen repräsentieren diese Kreditinstitute bereits knapp zwei Drittel des Gesamt-Anlagevolumens, welches dieser Studie zugrunde liegt. Als Kapitalsammelstellen verfügen diese Institutionen annahmegemäß über ein relativ hohes Investitionsvolumen. B. Immobilien-Anlagen Im Durchschnitt aller betrachteten Institutionen beträgt der Anteil der Immobilien an den Gesamtanlagen 5,1%. Die folgende Grafik dient einmalig dazu, die Aufteilung des Immobilienvermögens in direkte und indirekte Anlagen aufzuzeigen (Abb.2). Aufgrund der geringen Grundgesamtheit der einzelnen Gattungen wird jedoch im folgen-

7 Immobilien-Anlagen 2 den auf eine Aufspaltung der Ergebnisse nach Art der einzelnen Institutionen verzichtet. Banken Sparkassen Direkt Indirekt Stiftungen Sonstige AVE BVW Pensionskassen Versicherungen Anlagevolumen in Mio. Abbildung 2: Aufteilung des Immobilienanlagevermögens in direkte und indirekte Anlagen Über einen erwähnenswerten Anteil indirekter Anlageformen im Immobilienbereich verfügen neben den Versicherungsunternehmen insbesondere die Pensionskassen, die nahezu 100% ihrer Grundbesitzinvestitionen mittelbar getätigt haben. Zugleich ist jedoch ein immer noch hoher Anteil der Direktanlagen, besonders bei Berufsständischen Vorsorgeinrichtungen und Versicherungen zu verzeichnen. Diese Aufteilung entspricht in etwa der Aufteilung des Gesamtanlagevolumens aller Versicherungsunternehmen und kann daher als repräsentativ für den Gesamtmarkt angesehen werden.

8 Faktoren der Investitionsentscheidung 3 2. Immobilien-Portfolio Der folgende Fragenblock analysiert die Gegenüberstellung der bereits bestehenden und in der nahen Zukunft geplanten Immobilienanlagen. Hierbei wird der besondere Fokus auf eine mögliche Verschiebung der Anlageschwerpunkte gelegt. A. Faktoren der Investitionsentscheidung Um die Wichtigkeit einzelner Faktoren für die Immobilienanlage-Entscheidung der befragten Investoren zu eruieren, wurde auf die Abfragemethode der Likert-Skalierung zurückgegriffen. Bei der hier angewendeten Methodik symbolisiert ein niedriger Wert eine hohe Wichtigkeit nach dem Schulnoten-Prinzip auf einer Skala von 1 (sehr wichtig) bis 7 (völlig unwichtig) (Abb.3). Stabile Erträge Breite Diversifikation Keine Korrelation zu Aktien- und Bondmärkten Möglichkeit direkt und/oder indirekt zu investieren Potentielle Wertsteigerungen Schutz vor Inflation Steuerliche Gründe 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 Abbildung 3: Faktoren der Anlageentscheidung in Immobilienvermögen Hierbei stehen die immobilientypischen Eigenschaften der Grundbesitzinvestition wie bspw. stabile Erträge und eine niedrige Korrelation mit Aktien- und Bondmärkten im Vordergrund. Eine neue Assoziation mit der Assetklasse Immobilien stellen dagegen die Möglichkeiten einer breiten Diversifikation des Anlagevermögens sowie die Wahl zwischen direkter und indirekter Investition dar. Offensichtlich ist hier ein Trend in der Wahrnehmung der Investoren erkennbar, die die Immobilie immer mehr auch als indirektes Anlageprodukt im Gegensatz zur traditionellen Direktanlage betrachten. Ein Argument, dass die Bedeutung der Assetklasse auch für die Zukunft unterstreicht. Bei der Gegenüberstellung der mit der Immobilienanlage als erfahren bzw. unerfahren eingestuften Institutionen ist keine signifikante Abweichung bei den Präferenzen für die einzelnen Erfolgsfaktoren der Anlageentscheidung erkennbar. B. Struktur der bestehenden Immobilien-Portfolios Um die aktuelle Situation und die zeitnahe Planung für die bestehenden Immobilien- Portfolios zu erfassen, wurden die Umfrageteilnehmer aufgefordert, die Struktur ihres

9 Struktur der bestehenden Immobilien-Portfolios 4 vorhandenen Bestandes, aufgegliedert nach Nutzungsarten und geographischer Ausrichtung, anzugeben. I. Nutzungsarten-Verteilung Neben dem status quo wurde vergleichend die Planung der Asset Allocation im Jahr 2009 erfasst (Abb.4). 60,00 50,00 aktuell in 3 Jahren 40,00 % 30,00 20,00 10,00 0,00 Büro Handel Wohnen Logistik Hotel Seniorenimmobilien Infrastruktur Sonstige Abbildung 4: Nutzungsartenverteilung 2006 vs Beabsichtigt wird im Durchschnitt der erhobenen Portfolios eine Reduzierung des traditionell hohen Büroimmobilienanteils von zurzeit über 55% auf ca. 46% im Jahr Neben einem leichten Anstieg der Handelsflächen wird der Schwerpunkt der nächsten Jahre bei den Neuerwerben insbesondere auf den bisher eher wenig beachteten Sektoren Senioren-, Logistik- und Infrastruktureinrichtungen liegen. Hier wird mit einer Verdopplung der Portfolioanteile in den kommenden drei Jahren gerechnet. Die Nutzungsarten Wohnen und Hotel dagegen werden auf mittlerem Niveau stagnieren. II. Länderallokation In einem nächsten Schritt wurden die der vorangegangenen Fragestellung entsprechenden Angaben über die aktuelle und zukünftige Länderallokation abgefragt. Dabei liegt der Schwerpunkt auf den innereuropäischen Investitionsregionen. Neben Deutschland wurde der europäische Kontinent noch einmal in drei Zonen eingeteilt, die das Euroland, das Nicht-Euroland sowie die Nicht-EU-Länder darstellen. Diese Einteilung dient vor allem der Erfassung, inwieweit tendenziell Währungsüberlegungen die Anlageentscheidung der Investoren beeinflussen könnten. Der außereuropäische Raum wurde in die Hauptinvestitionsstandorte USA und Asien/Pazifikregion unterteilt (Abb.5).

10 Veränderung der Gewichtung 5 70,00 60,00 aktuell in 3 Jahren 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 Deutschland EU, Euroland EU, Nicht- Euroland Europa, Nicht-EU USA Asien, Pazifik Sonstiges Abbildung 5: Länderallokation 2006 vs Nach dieser Umfrage wird sich der bislang sehr dominante Deutschlandanteil der Portfolios in den nächsten Jahren relativieren. Ein prozentual besonders signifikanter Anstieg wird für die Region Asien/Pazifik erwartet. In Europa ist ebenfalls ein allgemeiner Trend einer zunehmenden Internationalisierung der Immobilienanlage erkennbar. Offensichtlich wird vor allem für die Region Europa, Nicht-EU mit einer starken Zunahme der Attraktivität für institutionelle Investoren gerechnet. Dies führt zu einer Steigerung des Portfolioanteils in diesem Segment von über 700% innerhalb der nächsten drei Jahre. Ganz oben auf den Erwerbslisten der Asset-Manager dürften daher insbesondere Investitionen im osteuropäischen Raum stehen. Bei Investitionen in EU-Ländern ohne Einheitswährung erfährt die Gewichtung eine Steigerung von über 250%. Hierbei könnte es sich schwerpunktmäßig um skandinavische Staaten handeln. C. Veränderung der Gewichtung Die Analyse der Verteilung des Immobilienvermögens auf direkte und indirekte Anlageformen in Abb.2 hat ergeben, dass zwischen den einzelnen Institutionen sehr starke Unterschiede in der strategischen Ausrichtung bestehen. Allen gemein ist jedoch eine zunehmend starke Fokussierung auf die mittelbare Investition in Grundbesitz. Um eine Quantifizierung der Verschiebung dieser Anteile in den vergangenen Jahren vornehmen zu können, wurden die befragten Institutionen gebeten, ihre Asset Allocation der vergangenen fünf Jahre sowie ihre derzeitige strategische Ausrichtung zu beschreiben. In der nahen Vergangenheit lag der Schwerpunkt dabei eindeutig auf einer Verschiebung von der Direktanlage zur Beteiligung an Investitionsvehikeln. Das Ziel der Anlageverantwortlichen lag dabei sowohl auf einer allmählichen Substitution des unmittelbaren Erwerbs als auch auf einer Portfolioergänzung durch indirekte Immobilienanlagen. Dieses Vorgehen besitzt offensichtlich auch für die Zukunft seine Gültigkeit, da eine Mehrheit der Institutionen angab, Neuinvestments zurzeit ausschliesslich in Form indi-

11 Veränderung der Gewichtung 6 rekter Immobilienanlagen zu tätigen. Dieser Trend behält seine Relevanz insbesondere für Anlagen im Ausland.

12 Motive für die indirekte Anlage 7 3. Investitionsentscheidung für die indirekte Immobilienanlage Um eine Konkretisierung der bisherigen Erkenntnisse herbeizuführen, wird nun detaillierter auf die Investitionsentscheidung bei der indirekten Immobilienanlage eingegangen. Ein allgemeiner Trend zu indirekten Anlageformen konnte bereits eindeutig nachgewiesen werden. In einer weiteren einleitenden Frage zu diesem Thema wurde noch einmal die Absicht der Erhöhung des indirekt gehaltenen Anteils an den gesamten Immobilienanlagen von zurzeit durchschnittlich 25-49% auf einen über der Hälfte liegenden Anteil in den kommenden drei Jahren bestätigt. A. Motive für die indirekte Anlage Bereits im ersten Teil der Studie wurden die Investoren gebeten, ihre Entscheidungskriterien für die Assetklasse Immobilien anzugeben. Schon dabei waren die Diversifikationsmöglichkeiten ausschlaggebend. Internationale Diversifikation Ausgleich von fehlendem Knowhow in speziellen Märkten Professionelles Asset- Management Höhere Rentabilität Aussagefähiges Reporting Erhöhte Transparenz Erhöhung der Fungibilität Steuerliche Gestaltung Externe Bewertung der Liegenschaften Niedrigere Kosten 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 Abbildung 6: Motive für die indirekte Immobilienanlage Dieses Kriterium spielt auch hier wieder eine entscheidende Rolle (Abb.6). Hinzukommen die bekannten Vorteile indirekter Investments, wie der Ausgleich von fehlendem Know-how, das professionelle Asset- Management und ein aussagefähiges Reporting. Niedrigere Kosten im Vergleich zur Direktanlage scheinen hingegen vernachlässigbar zu sein. B. Bisherige Selektion indirekter Immobilienanlageprodukte In einer nächsten Frage wurde die bisherige Verteilung der indirekten Investitionen auf unterschiedliche Immobilienanlageprodukte erfragt. Bei der Entscheidung standen dabei neben den gängigen offenen und geschlossenen Fondsprodukten auch alternative Anlagevehikel wie Mortgage-Backed-Securities und REITs zur Auswahl (Abb. 7)

13 Bisherige Selektion indirekter Immobilienanlageprodukte 8 Immobilien- Publikumsfonds 15% Immobilien- Publikumsfonds (nicht-öffentlich) 12% Immobilien- Spezialfonds 49% Geschlossene Fonds 17% MBS 2% REITs 5% Abbildung 7: Bisherige Selektion indirekter Immobilienanlageprodukte Der Schwerpunkt der bisherigen Anlageentscheidung lag eindeutig auf den offenen Fondskonstrukten mit einem deutlichen Übergewicht der Immobilien-Spezialfonds. Auch die darauf folgende direkt auf die Anlage in dieses Vehikel gerichtete Fragestellung bestätigt dieses Ergebnis eindrucksvoll. Von den insgesamt 40 antwortenden Institutionen gaben 29 an, auch in Immobilien-Spezialfonds zu investieren. Bei der nach dem Immobilienanteil aufgeteilten Betrachtung ergibt sich dabei kein signifikanter Unterschied in der Gewichtung. In der nächsten Fragestellungen sollten die antwortenden Investoren darlegen, nach welchen Kriterien sie sich für ein bestimmtes Immobilienanlageprodukt entscheiden. Dabei wurden wiederum die Antwortmöglichkeiten in finanzwirtschaftliche und sonstige Kriterien unterteilt. In Form einer Likert-Skala wurde die Wichtigkeit der einzelnen Kriterien in sieben Stufen von 1 = sehr wichtig bis 7 = völlig unwichtig abgefragt (Abb.8). Stabile Erträge Höhe der Renditen Breite Diversifikation Know-how in internationalen Märkten Hoher Cash-Flow Niedrige Transaktionskosten Fungibilität Wissenstransfer Steuerliche Überlegungen Bilanzielle Gestaltungen Niedriges Investitionsvolumen 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 Abbildung 8: Kriterien der Entscheidung für ein bestimmtes Immobilienanlageprodukt

14 Poolfonds 9 Besonders deutlich wurde hierbei die hohe Relevanz der Generierung stabiler Erträge, der Höhe der erzielbaren Renditen sowie eine breite Diversifikation der Anlagen. Vernachlässigenswert scheinen hingegen die bilanziellen Gestaltungsvarianten und die Möglichkeit der Beteiligung mit niedrigeren Investitionsvolumina als bei der Direktanlage. Die Betrachtung der mit unterschiedlichen Immobilienquoten ausgestatteten Institutionen ergibt bei einigen Kriterien eine interessante Abweichung (Abb.9). Stabile Erträge Höhe der Renditen erfahren unerfahren Breite Diversifikation Know-how in internationalen Märkten Hoher Cash-Flow Niedrige Transaktionskosten Fungibilität Wissenstransfer Niedriges Investitionsvolumen Steuerliche Überlegungen Bilanzielle Gestaltungen 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 Abbildung 9: Kriterien der Entscheidung für indirekte Immobilienprodukte bei erfahrenen und unerfahrenen Investoren Die Gegenüberstellung zeigt, dass alle betrachteten Kriterien für die im Immobilienbereich erfahrenen Anleger eine größere Relevanz besitzen als für die unerfahrenen Umfrageteilnehmer. Entgegen der ursprünglichen Erwartungshaltung scheint ein niedriges Investitionsvolumen für Investoren, deren Immobilienanteil am Gesamtvermögen weniger als 5% beträgt, unwichtig zu sein. Fast ebenso vernachlässigbar scheint die erhöhte Fungibilität indirekter Immobilienanlageprodukte gegenüber direkten Investitionen für vorgenannte Investorengruppe. Des Weiteren legen diese Anleger auch auf niedrige Transaktionskosten und auf einen Wissenszuwachs durch Know-how- Transfer für internationale Märkte deutlich weniger Wert. Dieses Ergebnis lässt vermuten, dass Investoren mit einem höheren Immobilienanteil im Allgemeinen mehr Wert auf die positiven Eigenschaften indirekter Immobilienanlageprodukte legen. Unerfahrene Investoren dagegen betrachten Immobilienanlagen eher als Portfoliobeimischung und messen diesen aus diesem Grund eine niedrigere Bedeutung zu. C. Poolfonds Im Gegensatz zu einem Individualfonds werden bei einem Gemeinschafts- bzw. Poolfonds mehrere Anleger zwecks gemeinschaftlicher Anlage zusammengeführt. Diese

15 Poolfonds 10 Form der indirekten Immobilienanlage hat insbesondere in den vergangenen Jahren einen verstärkten Zuwachs zu verzeichnen, weshalb die Umfrageteilnehmer gebeten wurden, ihre Bereitschaft zur Teilnahme an einem derartigen Gemeinschaftsinvestment darzustellen (Abb.10). I. Interesse an Immobilien-Poolfonds ja, bereits investiert 49% ja, vorstellbar 39% keine Angabe 5% nein 7% Abbildung 10: Interesse der Investoren in Immobilien-Poolfonds Nahezu die Hälfte der antwortenden Institutionen hatte bereits diese Investitionsform gewählt. Für weitere 39% wäre eine derartige Anlageentscheidung vorstellbar. Lediglich 7% sprachen sich gegen die gemeinschaftliche Anlage und für die alleinige Haltung der Anteilscheine eines Sondervermögens aus. Ein Ergebnis, das eindeutig für die Attraktivität der Gemeinschaftsfonds für institutionelle Immobilieninvestoren spricht. II. Beweggründe für die gemeinschaftliche Anlage Nachdem die Anleger eine grundsätzliche Bereitschaft zur Investition in Immobilien- Poolfonds erklärt haben, stellt sich nun die Frage nach den Beweggründen (Abb. 11). Breitere Streuung des Portfolios Abrundung/Ergänzung bestehender Investments Basisinvestment Niedrigere Transaktionskosten Know-How-Transfer durch andere Investoren 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 Abbildung 11: Beweggründe für die Investition in Immobilien-Poolfonds

16 Poolfonds 11 Der Vorteil von der Vereinigung mehrerer Anleger in einem Anlageprodukt wird gegenüber dem Individualfonds darin gesehen, dass eine breitere Streuung des Immobilienportfolios erfolgen kann. Dies steht in engem Zusammenhang mit der Tatsache, dass Poolfonds oft ein vergleichsweise hohes und schnell wachsendes Fondvermögen aufweisen. Die Aufteilung der Ergebnisse in Investoren, die bereits in Gemeinschaftsfonds investiert sind und derer, für die die Anlage in einen Poolfonds vorstellbar ist, ergibt dabei lediglich marginale Differenzen. Offensichtlich stimmen hier Erwartungshaltung und bereits gemachte Erfahrungen überein. Auch bei der Separation der Erkenntnisse im Hinblick auf die Immobilienanlage unerfahrene und erfahrene Umfrageteilnehmer ergeben sich keine bemerkenswerten Abweichungen, herausragendes Merkmal der Poolfonds bleibt bei beiden Anlegergruppen die Möglichkeit der breiteren Streuung des Portfolios.

17 Management-Strategie Portfoliomanagement In einem letzten Fragenblock steht die administrative sowie inhaltliche Ausgestaltung des Immobilien-Portfolios im Vordergrund der Betrachtung. A. Management-Strategie In einer kurzen Vorauswahl wurden die Investoren gebeten, anzugeben, inwieweit das Management ihres direkten und indirekten Immobilienvermögens auf externe Dienstleister übertragen wurde (Abb. 12). externes Management 12% intern + extern 22% internes Management 64% keine Angaben 2% Abbildung 12: Internes vs. Externes Immobilien-Management (Liegenschaftsverwaltung) Die graphische Auswertung dieser Frage zeigt äußerst deutlich, dass immer noch ein sehr hoher Anteil der institutionellen Immobilieninvestoren seine Immobilienanlagen im internen Management betreut. Lediglich 12 % der Befragten gaben an, ein professionelles externes Management mit der Aufgabe zu betrauen. Weitere 22 % gaben an ein internes wie auch ein externes (hier meist für Auslandinvestitionen) Asset- Management zu nutzen. Diejenigen Investoren, die sich bereits für ein externes Management ihrer Vermögensanlagen in diesem Bereich entschieden haben, sollten in der Folge ihre Gründe für eine derartige Outsourcing-Entscheidung offen legen (Abb. 13).

18 Attraktivität von Outsourcingfonds 13 Marktkenntnisse Tatsächlich Gesamt Reputation Track record Bestehende Geschäftsbeziehung 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 Abbildung 13: Kriterien für die Auswahl des Assetmanagements Bei näherer Betrachtung der Auswahlkriterien für ein externes Management spielen offensichtlich die Marktkenntnisse sowie die Reputation des dienstleistenden Unternehmens eine vorrangige Rolle. Dies gilt sowohl für Investoren, die bereits auf ein externes Management ihres Immobilienvermögens zurückgreifen als auch für diejenigen, die diese Option in Zukunft eventuell in Anspruch nehmen könnten. Verhältnismäßig unwichtig scheinen in diesem Zusammenhang bereits bestehende Geschäftsbeziehungen zu sein. Die Rangfolge der vorgenannten Kriterien hat offensichtlich auch für die Auswahl eines geeigneten Managements für grenzüberschreitendes europäisches Liegenschaftsvermögen Bestand (Abb.14). nein 12% ja 51% keine Angaben 37% Abbildung 14: Gültigkeit vorgenannter Kriterien für Europa-Investitionen B. Attraktivität von Outsourcingfonds Zum Auflegungszeitpunkt eines Sondervermögens stehen Investor und Fondsinitiator oftmals vor der Fragestellung, ob ein bestehendes Immobilienportfolio in das Investmentvehikel integriert werden soll bzw. mit Fresh Money weiter zu diversifizieren.

19 Anlage-Alternativen 14 Aus diesem Grund wurden die angeschriebenen Institutionen hinsichtlich ihrer Präferenzen diesbezüglich befragt (Abb. 15). keine Angaben 5% ja 20% nein, nur Erwerb neuer Liegenschaften 68% bereits erfolgt 7% Abbildung 15: Wird Outsourcing von Bestandsimmobilien in Betracht gezogen? Die Auswertung der Befragung zeigt deutlich, dass sich mittlerweile fast ein Drittel der potentiellen Investoren mit dem Gedanken des Outsourcings von direkt gehaltenen Immobilien in ein indirektes Anlagevehikel beschäftigen bzw. dies schon getätigt haben. Dies ist deshalb so interessant, weil diesem Trend vor 2-3 Jahren keinerlei Bedeutung eingeräumt wurde. Stresstestszenarien für VAG-Investoren und/ oder Solvency II sowie die zunehmende Internationalisierung der Assetklasse Immobilien dürfte hier einen Umdenkungsprozess eingeleitet haben. 7 % der Befragten gaben an, einen solchen Outsourcingprozess bereits getätigt zu haben. Hier handelt es sich i. d. R. um Adressen aus dem Assekuranzbereich. Da diese Investorengruppe oftmals als Vorreiter gilt, ist zu vermuten, dass auch andere Investorengruppen nachziehen werden und die Nachfrage von Outsourcingfonds weiter anziehen wird. C. Anlage-Alternativen Bei vielen institutionellen Investorengruppen ist die Kapitalanlage durch gesetzliche und satzungsmäßige Vorgaben eingeschränkt. So haben insbesondere Versicherungsgesellschaften und Altersvorsorgeeinrichtungen die weit reichenden Portfoliolimits des VAG und der anhängenden Anlageverordnungen zu beachten. Interessant erscheint daher in diesem Zusammenhang die Frage, welche Anlageprodukte bei Bestehen der entsprechenden rechtlichen Rahmenbedingungen, neben Immobilien-Spezialfonds als Beimischung, ausgewählt würden (Abb.16).

20 Standort-Fragen 15 Luxemburg-Fonds (SICAV) G-REIT s Geschlossene Fonds für Institutionelle Private Equity Opportunity Fonds 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 Abbildung 16: Alternative Anlagemöglichkeiten zu Immobilien-Spezialfonds Die Affinität für diese Alternativprodukte ergibt ein eindeutig abgrenzbares Bild. Obwohl unter Aufhebung der bestehenden Anlagebeschränkungen die Möglichkeit der Investition in hochvolatile Investmentvehikel wie bspw. Opportunity-Fonds gegeben wäre, tendiert die Mehrheit der Befragten dennoch im Hinblick auf die Schwankungsbreite der Assetrenditen zu einer relativ gemäßigten Anlagestrategie. Den SICAV wird ebenso wie den bereits in Europa zugelassenen REIT-Produkten neben vergleichsweise positiven Renditeaussichten zwar auch ein höheres Anlagerisiko zugesprochen. Dennoch erscheinen diese für die mit der Verwaltung von Mitgliedsgeldern betrauten Einrichtungen wie Pensionskassen und die BAV aufgrund ihrer historischen Rendite- Risikoeigenschaften interessanter als die übrigen in dieser Auswahl genannten Alternativen. D. Standort-Fragen Bei der Frage nach den Präferenzen der potentiellen Investoren hinsichtlich einer Strategie zum Aufbau des Immobilienportfolios wurde der Neuerwerb von Liegenschaften für das Sondervermögen eindeutig der Übernahme von Bestandsimmobilien vorgezogen. Die folgenden Ausführungen beziehen sich daher auf eine spezifische Analyse eines möglichen Portfolioaufbaus in regionaler sowie sektoraler Hinsicht. I. Standortauswahl Die regionale Betrachtung wurde in Investitionen innerhalb und außerhalb der deutschen Landesgrenzen aufgeteilt. Neben der innerstädtischen Aufteilung der nationalen und internationalen Ballungszentren wurde dabei auch die Affinität für A- und B- Standorte sowie für die Beimischung von Immobilien in Mittelstädten erfragt. Unter deutschen A-Standorten wurden die klassischen Büromarktzentren Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart subsummiert. Auf internationaler Ebene wurden mit dieser Kategorie Paris, London, Rom, Madrid, Brüssel, New York und Amsterdam assoziiert. B-Standorte innerhalb Deutschland sind bspw.

21 Standort-Fragen 16 Hannover, Nürnberg, Mannheim und Ludwigshafen. Weltweit stehen diesen in dieser Einteilung Lyon, Rotterdam, Valencia, Barcelona und Helsinki gegenüber. Als Mittelstädte wurden Städte und Regionen bis Einwohner definiert (Abb. 17) BRD Ausland 30 Anzahl der Nennungen Top-City-Lagen City-Rand-Lagen Nebenlagen A-Standorte B-Standorte Beimischung Abbildung 17: Bevorzugte Lagequalitäten beim Portfolio-Aufbau Erwartungsgemäß präferieren die befragten risikoaversen Investorengruppen die klassischen Top-City-Lagen, vorzugsweise an deutschen und ausländischen A-Standorten. Einzig auffällige Unterscheidung zeigt sich bei der Bereitschaft der Investition in B- Standorte. Hier scheinen internationale Standorte attraktiver als Innerdeutsche. Dieser Umstand ist insbesondere auf die Struktur der jeweiligen Immobilienmärkte zurückzuführen. Während im Inland eine vergleichsweise hohe Anzahl von A-Standorten den Investoren zur Auswahl steht, gestaltet sich die Auslandsinvestition zumeist lediglich punktuell. So weisen bspw. Frankreich, Italien, Großbritannien und die Niederlande jeweils maximal zwei A-Standorte auf. II. Nutzungsarten Nach der regionalen Aufteilung erfolgt nun die Unterscheidung der sektoralen Präferenzen für in- und ausländische Liegenschaften beim Portfolio-Aufbau (Abb. 18)

22 Osteuropa BRD Ausland 30 Anzahl der Nennungen Büro Handel Wohnen Logistik Hotel Infrastruktur Seniorenimmobilien Abbildung 18: Bevorzugte Nutzungsarten beim Portfolio-Aufbau Für die Mehrheit der Nutzungsarten ergibt sich kein signifikanter Unterschied bei der In- und Auslandsbetrachtung. Büro- und Handelsobjekte bilden standortunabhängig einen Schwerpunkt der Anlageentscheidung. International weniger relevant erscheinen Wohn- und Seniorenimmobilien, die jedoch für den Aufbau eines inländisch fokussierten Portfolios eine vergleichsweise hohe Beachtung genießen. Die Einbeziehung des deutschen Wohnimmobiliensektors in die Asset Allocation beruht dabei sicherlich auf den niedrigen Ankaufspreisen für diese Objekte im Vergleich zu den europäischen Nachbarstaaten. Dieser Umstand wird durch die zahlreichen Portfolioankäufe der letzten Jahre auf diesem Markt durch ausländische Großinvestoren gestützt. Die Attraktivität der Seniorenimmobilien beruht dagegen auf einer Trenderkennung hinsichtlich der demographischen Entwicklung in Deutschland. Die Differenz bei der Affinität der Investoren für in- und ausländische Logistikimmobilien könnte in einer hohen Preisdiskrepanz in diesem Nischenmarkt begründet sein. Die in Deutschland in den letzten Jahren nur zögerlich voranschreitende Entwicklung in diesem Segment hat in der Vergangenheit zu einem wahren Bietergefecht vor allem ausländischer institutioneller Investoren um diese Objekte geführt. Der durch die hohe Nachfrage herbeigeführte Preisanstieg könnte zurzeit noch viele deutsche Anleger von einer derartigen Investition abschrecken. Diese Entwicklung könnte erst durch die sukzessiven Fertigstellungen dieser Objekte in den nächsten Jahren gebremst werden. E. Osteuropa Zum Abschluss dieser Studie soll ein Blick in bisher weniger erschlossene Investitionsregionen erfolgen. Bei der Frage der zukünftigen geographischen Ausrichtung des Portfolios war bereits eine gewisse Affinität der institutionellen Investoren für Anlagen außerhalb der Eurozone zu erkennen. In der näheren Vergangenheit rückten insbesondere Polen, Tschechien und Ungarn in den Anlagefokus der Investmentmanager.

23 Osteuropa 18 I. Trend Osteuropa Bei der mittelbaren Investitionsentscheidung wurden die Investoren vor die Wahl gestellt, lediglich teilweise oder ausschliesslich Anlageobjekte in dieser Region dem Portfolio eines Anlagevehikels zuzufügen (Abb. 19). 41% 39% 61% 20% Osteuropaanteil > 10% nicht akzeptiert Osteuropaanteil > 10% akzeptiert Reiner Osteuropa ISF interessant Reiner Osteuropa ISF nicht interessant Abbildung 19: Bereitschaft zur indirekten Anlage in Ost-Europa Dabei zeigt sich, dass 61% der antwortenden Investoren in einen zu mehr als 10% in dieser Anlageregion tätigen Immobilien-Spezialfonds investieren würden. Zwei Drittel dieser Befürworter wären sogar bereit, ihr Kapital auch in einem breit diversifizierten Spezialfonds, der ausschliesslich Immobilienanlagen in Osteuropa tätigt, anzulegen. 75% der Befragten erachten für ein derartiges Osteuropa-Engagement eine Mitgliedschaft des jeweiligen Landes in der EU nicht als notwendige Voraussetzung. II. Auswahl-Faktoren Nachdem eine grundsätzliche Bereitschaft für derartige Immobilieninvestitionen von Seiten der potentiellen Investoren erklärt wurde, sollen die Kriterien erörtert werden, die für bzw. gegen eine solche Regionenfokussierung sprechen. Den die Fragebögen bearbeitenden Mitarbeitern der befragten Institutionen wurde bei den einzelnen Kriterien somit zur Auswahl gestellt, ob sie diese im Zusammenhang mit einer Osteuropa- Investition befürworten, ablehnen oder ihnen neutral gegenüberstehen (Abb. 20).

24 Osteuropa 19 Entwicklung des BIP Bisherige Entwicklung Immobilienmärkte steuerliche Gestaltung Bevölkerungsentwicklung Bisherige Renditen "Neues Terrain" Aktuelle DBA s Politische Gesamtsituation Zinsniveau Bildungsniveau Rechtliche Situation Nicht-Euro Land Abbildung 20: Pro und Contra einer Osteuropa-Anlage 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% pro neutral contra Auffällig für ein Engagement in dieser Region sprechen die Entwicklung des BIP e- benso wie die damit volkswirtschaftlich eng verknüpfte Entwicklung der Immobilienmärkte. Relativ neutral stehen die Investoren dagegen der Ausgestaltung der Doppelbesteuerungsabkommen mit dem jeweiligen Investitionsland gegenüber. Nahezu ebenso irrelevant erscheint das Zinsniveau für die Anlageentscheidung zu sein. Deutlich gegen eine Investition sprechen laut Einschätzung der Befragten erwartungsgemäß die politische und rechtliche Gesamtsituation der jeweiligen Länder. Entgegen den aus den Erkenntnissen der vorangegangenen Fragestellungen zur Affinität der institutionellen Investoren für bestimmte Zielregionen deutlich gewordenen Tendenzen zu Investitionen in Nicht-Euroländer, bezeichnet nun eine Mehrheit das Währungsrisiko als Hinderungsgrund für Investitionen in osteuropäische Staaten. Scheinbar steht diese Tatsache den allgemein hohen Renditeerwartungen dieser Anlageländer zurzeit noch entgegen.

25 Osteuropa 20 Fazit Ein deutlicher Trend zur indirekten Immobilienanlage bei institutionellen Investoren unterschiedlichster Gattung ist erkennbar geworden. Diese dienen zum einen dazu, die traditionelle Direktanlage sukzessive zu ersetzen, aber auch um bestehende Portfolios zu ergänzen. Dabei rücken Immobilien immer stärker als eigene Assetklasse in den Betrachtungshorizont der Investoren. Der Trend zu einer breiten sektoralen wie geographischen Diversifikation bei den Direktanlagen spiegelt sich dabei auch in der Asset Allocation von Immobilienanlage-Vehikeln wieder. Vorteile der mittelbaren Anlage in immobile Vermögenswerte werden insbesondere in der hohen Professionalisierung des Asset-Managements, der Möglichkeiten einer internationalen Diversifikation des Portfolios und einer damit einhergehenden höheren Rentabilität gesehen. Ein Schwerpunkt bei dieser Anlageentscheidung bildet weiterhin die Investition in Immobilien-Spezialfonds. Hierbei erscheint besonders die Anlage in gemeinschaftlich organisierte Poolfonds zuzunehmen. Bei Gemeinschaftsfonds bietet sich die Möglichkeit der gleichzeitigen Beteiligung an mehreren Sondervermögen mit relativ niedrigen Investitionssummen. Das Management des Immobilienvermögens unterliegt zu einem hohen Anteil noch immer einer Inhouse-Verwaltung. Lediglich für im Ausland gehaltene Liegenschaften wird häufig auf ein externes Management mit besonderen Kenntnissen der regionalen Märkte zurückgegriffen. Dieses Argument spricht auch für die Auswahl eines bestimmten Immobilienanlageprodukts. Hier werden Anbieter bevorzugt, die bereits Erfahrungen in den Investitionsregionen sammeln konnten. Neben den klassischen Sektoren zeichnet sich innerhalb Deutschlands ein deutlicher Trend zur Anlage in Senioren- und Infrastrukturimmobilien ab. Die aufgrund der demographischen und globalen Veränderungen eingetretenen Notwendigkeiten zur Kapazitätserweiterung in diesen Bereichen haben auch die Anlageverantwortlichen erkannt und mit entsprechenden Produktnachfragen darauf reagiert. Osteuropäische Immobilien-Standorte werden unabhängig von einer etwaigen EU- Mitgliedschaft von einer signifikanten Mehrheit der potentiellen Anleger als attraktiv erachtet.

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