5. Deutscher Real Estate Asset Kongress

Transkript

1 5. Deutscher Real Estate Asset Kongress Der Markt deutscher Asset- und Property Management Dienstleister Frankfurt, November 2011

2 Agenda 1 Kurzvorstellung Bell Management Consultants 2 Definition und Hypothesen zum Markt 3 Die AM-Branche im Detail 4 Die PM-Branche im Detail

3 BMC: Managementberatung im Banken- und Immobiliensektor Bell Management Consultants Financial Services GmbH Bell Management Consultants Real Estate Services GmbH Kunden Banken und Sparkassen Kapitalanlagegesellschaften Spezial- und Zentralinstitute Geschäftsfelder unserer Kunden Finanzierung und Leasing Kreditgeschäft Asset Mgt. und WP-Abwicklung Versicherung und Bausparen Kunden Investoren/ Immobilienhalter CREM, PREM Immobiliendienstleister Geschäftsfelder unserer Kunden Portfolio Management Asset Management Property Management Facility Management Markt Marktfolge Steuerung/ Support 2

4 BMC: Klarer Fokus auf drei Kompetenzfelder Unsere Kompetenzfelder Bell Management Consultants 1 Reorganisation & Prozesse - Kosten- und Qualitätsprogramme - Reorganisationen und Prozessoptimierung - Vertriebs- und Wachstumsprogramme 2 Mergers & Acquisitions - Kauf und Verkauf von Unternehmen - Ausschreibungsmandate im AM/ PM/ FM - Integrationsprojekte 3 Marketresearch & Analyse - Benchmarking (z.b. BAMBI Co, BAMBI Re) - Marktanalysen (z.b. AM-, PM-, FM-Markt) - Mieter-/ Kundenbefragungen (z.b. TRiMo, CRiMo) 3

5 Eine Marktinitiative als Beispiel: BAMBI Commercial 1 Benchmarking Kosten und Performance 6 Mieterbindung 2 Code of Conduct Tenant Risk Monitoring Wohlverhaltensregeln 5 Best-Practice-Analysen 3 z.b. Reporting, Mietermanagement 4 Qualität AM-PM Personal BAMBI Future Leaders PM Excellence Die Runde hat den Anspruch, einen Beitrag zur Professionalisierung der Branche zu leisten und dabei inhaltliche Akzente zu setzen 4

7 Im Asset Management captive von non-captiven AM unterscheiden! Captive: Gebunden; Dienstleistung inhouse oder an Mutter gebunden captive Asset Manager non-captive Asset Manager Property Management Facility Management Non-captive: Ungebunden; Dienstleistung wird für Dritte erbracht Geringer Outsourcing-Grad (Im Vergleich: PM ca. 85%, FM ca. 95%) Viele Unternehmen sind bisher das Resultat von Outsourcing-Aktivitäten, Joint Venture-Gedanken oder Gründung durch einen ausländischen Investor Hoher Margendruck insbesondere durch opportunistische Investoren und zunehmenden Wettbewerb Schnittstelle zwischen AM und PM kann sogar innerhalb des Unternehmens aufgrund unterschiedlicher Kundenwünsche differieren Asset Manager passen sich den Kundenportfolien an vs. Portfolio wird von Asset Managern selbst ausgesucht 6

8 Sechs Hypothesen zum Asset- und Property Management Markt 1. Es fehlt weiterhin Transparenz am Markt! - Für potenzielle Auftraggeber von AM- und PM-Leistungen und für die Dienstleister selbst - Dimensionen: Qualitäten und Preise 2. Zufriedenheit der Auftraggeber mit der Dienstleister-Qualität wird sich nur langsam bessern! - Breit angelegte Auftraggeber-Befragung über drei Jahre hinweg lassen keine andere Aussage zu - Lichtblick: Optimierungsansätze auf beiden Seiten führen zu ersten Erfolgen (vgl. PM Excellence) 3. Das Marktvolumen für AM- und PM-Leistungen wird überbewertet! - Das Fee-Volumen ist endlich, weitere große Outsourcing-Wellen sind nicht zu erwarten - Mandatswechsel kommen nur selten vor 4. Der Markt für AM- und PM-Dienstleister wird sich weiter konsolidieren! - Große Anbieter kaufen und müssen dazu kaufen (Skaleneffekte realisieren) - Kleine Anbieter werden nicht konkurrenzfähig bleiben, außer (eigentümergeführte) Qualitätsführer 5. Der Stellenwert von AM-/ PM-Leistung für Immobilienerhalt/ Mieterbindung wird unterbewertet! - Tenant Relationship Management steckt ohnehin in den Kinderschuhen (vgl. andere Branchen) - Objekt- und Mieterkenntnis richtig umgesetzt mindert Risiken und hebt Werte 6. Die Margen in der Asset Klasse Büro werden steigen! Handel und Wohnen bleibt unverändert! - Auftraggeber werden vor dem Hintergrund ihrer Erfahrung für Qualität zahlen - Voraussetzung dafür: Hypothese 1 7

10 Die größten Asset Management Dienstleister (nach AuM in 09)** Pl. Unternehmen AuM in Mio. 1 CORPUS SIREO Asset Management IC Immobilien Holding HIH Hamburgische Immobilienhandlung EPM Asset Management Colonia Real Estate Hawk Investment Managers HAHN-Immobilien-Beteiligung ESTAMA Real Estate Management arsago Real Estate Management TREUREAL PAMERA Asset Management STIWA Asset Management PrimeStone * 14 PROCENTER * * Keine Angabe ** Unternehmen ohne Rückmeldung wurden nicht berücksichtigt. Die Studie fokussiert sich nur auf Primärinformationen. 11

11 Die größten Asset Management Dienstleister (nach Fläche in Tsd. m² in 09) Pl. Unternehmen Betreute Fläche 1 CORPUS SIREO Asset Management IC Immobilien Holding Hawk Investment Managers EPM Asset Management PROCENTER arsago Real Estate Management ESTAMA Real Estate Management HIH Hamburgische Immobilien Handlung HAHN-Immobilien-Beteiligung TREUREAL STIWA Asset Management PAMERA Asset Management Colonia Real Estate PrimeStone * * Keine Angabe 12

12 Asset Management Dienstleister nach AuM in Mio. je Asset Klassen (1/2) Pl. Unternehmen Sektor Büro 1 CORPUS HIH IC Immobilien EPM HAWK PAMERA STIWA TREUREAL ESTAMA arsargo HAHN 55 Pl. Unternehmen Sektor Wohnen 1 CORPUS arsago Colonia TREUREAL IC Immobilien STIWA EPM HAHN 55 9 HIH ESTAMA 30 Pl. Unternehmen Sektor Handel 1 HAHN IC Immobilien HAWK ESTAMA EPM HIH TREUREAL 84 8 PAMERA 58 9 STIWA 35 13

13 Asset Management Dienstleister nach AuM in Mio. je Asset Klassen (2/2) Pl. Unternehmen Sektor Logistik Pl. Unternehmen Sektor Hotel Pl. Unternehmen Sektor Sonstiges 1 CORPUS IC Immobilien HAWK EPM ESTAMA 75 6 HIH 40 7 PAMERA 24 8 STIWA 18 9 TREUREAL 14 1 IC Immobilien EPM PAMERA 24 4 STIWA 18 5 TREUREAL 7 1 CORPUS* Colonia IC Immobilien ESTAMA 45 5 PAMERA 15 * Mio im Bereich Produktion/ Technik 14

14 Top-Wettbewerber am Markt: CORPUS SIREO Corpus Sireo Real Estate Treureal GmbH Colonia Real Estate AG alt+kelber Immobiliengruppe GmbH HIH Hamburgische Immobilien Handlung GmbH EPM Assetis GmbH Estama Real Estate Management 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% Essentials Die Anbieter von Asset Management Dienstleistungen in Deutschland wurden nach ihren größten Konkurrenten gefragt. Drei Unternehmen kristallisieren sich deutlich als Hauptkonkurrenten heraus: 1. CORPUS SIREO Asset Management 2. TREUREAL GmbH 3. Colonia Real Estate AG (heute i.t. Polares) Zum erweiterten Kreis gehören: CORESTATE, Jones Lang LaSalle, German Acorn, Deutsche Immobilien Chancen, HOCHTIEF, REDOS REAL ESTATE, EuroShop, IC PropertyOne, Gebau, Cenda Invest erweiterter Kreis 15

15 Ausländische Investoren sollen es richten! Wer sind aus Sicht der Asset Manager die wichtigsten Zielkundengruppen? Sehr wichtig 3,0 Bedeutung der Ziel-Kundengruppen 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5 Ausländische Investoren Banken Inländische institutionelle Investoren Inländische private Investoren Sonstige Corporates Öffentliche Hand -1,0-1,5-2,0 unwichtig 16

16 Captive Asset Manager werden auf die Dienste der Asset Management Dienstleister zurückgreifen so die Einschätzung Werden inländische captive Asset Manager Teilleistungen fremdvergeben? Nein 33% Ja 28% Gründe für eine Fremdvergabe: Kostensenkung Konzentration auf das Kerngeschäft Einkauf von Spezialknowhow In Teilen 39% Mangelndes Knowhow vor Ort Steigerung der Performance 17

17 Corporates scheinen kein Marktpotenzial zu bieten! Werden Corporates vermehrt Teilleistungen fremdvergeben? Ja 11% Nein 44% Gründe für eine Fremdvergabe: Kostensenkung In Teilen 45% Konzentration aufs Kerngeschäft Nutzung von Spezialknowhow 18

18 Die Bandbreite bei den Gebührenstrukturen ist enorm! Marktspanne Leistung Unterer Wert Oberer Wert Marktdurchschnitt Honorargrundlage Mögliche Varianten Setup Gebühren Aufwand in Tagen AM Basisleistung 2% 5% 3% Jahresnettosollmiete Portfoliowert, Netto- Istmieten (2-3) NRI (2,5-3,5%), NOI (3,5-5%), GRI (1,5-4%) Baudurchführung/ Refurbishment 2,5% 10% 6,4% Bau-/ Auftragsvolumen Vermietungshonorar Neumieter Verlängerung Bestandsmieter Begleitung An-/ Verkauf m. Makler Begleitung An-/ Verkauf o. Makler 1,0 4,0 2,4 Monatsnettokaltmiete 1,0 3,0 1,7 Monatsnettokaltmiete 0,1% 3,5% 1,02% Kaufpreis 0,3% 5,0% 1,82% Kaufpreis Gesamtmiete (4%), Miet- Cash Flow (1,75%) Gesamtmiete (4%), Miet- Cash Flow (1,75%) Bonus bei Überschreitung best. Schwellenwerte Bonus bei Überschreitung best. Schwellenwerte Consulting Stundensatz Verkehrswert 19

19 Lange Entscheidungswege sind das größte Problem mit den Auftraggebern Was sind die größten Probleme, deren Ursachen und mögliche Lösungsansätze in der Zusammenarbeit mit den Auftraggebern der Asset Manager? Probleme mit den Auftraggebern Anteil 1 Lange Entscheidungswege 25,0% 2 Unklarheit Gesamtstrategie 20,0% 3 Reporting-Umfang 15,0% 4 Datenqualität 15,0% 5 Unterschiedliche Erwartungen 10,0% 6 Überzogene Forderungen 10,0% 7 Kommunikation 5,0% 20

20 Datenqualität und Reporting größtes Problem mit den Property Managern Was sind die größten Probleme, deren Ursachen und mögliche Lösungsansätze in der Zusammenarbeit mit den Property Managern? Probleme mit den Auftragnehmern Anteil 1 Datenqualität/ Reporting 27,7% 2 Mieterbetreuung 22,2% 3 Forderungsmanagement 16,7% 4 Fehlerquote/ Termintreue 11,1% 5 Lösungskompetenz 11,1% 6 Gespür für Kostenoptimierung 5,6% 7 Objektdokumentation 5,6% 21

22 Umsatzvolumen 2010 (1/ 4) Pl. Unternehmen PM Umsatz 2010 in 1 EPM Assetis GmbH ** 2 STRABAG Property & Facility Services GmbH HOCHTIEF Property Management GmbH Deutsche Post Real Estate Germany GmbH mfi-management für immobilien AG Jones Lang LaSalle Property Management GmbH alt + kelber Immobiliengruppe GmbH TREUREAL Property Management GmbH BNP Paribas Real Estate Property Management Dtl ** 10 Prelios Immobilien Management GmbH ** Schätzwerte 23

23 Umsatzvolumen 2010 (2/ 4) Pl. Unternehmen PM Umsatz 2010 in 11 IC Immobilien Service GmbH Patrizia Immobilienmanagement GmbH ** 13 PropertyFirst GmbH ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG ** 15 Deutsche Immobilien Management GmbH (Gestrim) Imoplan Immobilien-Verwaltungsgesellschaft mbh ** 17 BauGrund Immobilien-Management GmbH Hermes Hausverwaltung AG STADTGRUND Immobilienverwaltung GmbH ** 20 Bayerische Hausbau Immobilien Management GmbH ** Schätzwerte 24

24 Umsatzvolumen 2010 (3/ 4) Pl. Unternehmen PM Umsatz 2010 in 21 GGM Gesellschaft für Gebäudemanagement mbh Cushman & Wakefield Property Management LLP ** 23 Primestone GmbH ** 24 PROCENTER GmbH DTZ Deutschland Holding GmbH ** 26 HIH Property Management GmbH Immobilien Krulich GmbH & SWB GmbH & Co. KG BWG-GSW Betreuungsgesellschaft mbh BIM Berliner Immobilien Management GmbH ** 30 Ellwanger & Geiger Immobilienmanagement GmbH ** Schätzwerte 25

25 Der PM-Report: Betrachtungsebenen, Komponenten und Quellen 1 Marktvolumen 2 Marktaktivitäten Makroebene: Aussagen zur Marktentwicklung 3 Geschäftsmodelle 4 Kompetenzen 5 Erfolgsfaktoren 6 IT-Systeme Primärdaten Dienstleister 7 Markenstärke Index Dienstleister- Ranking Kompetenz Primärdaten Auftraggeber Mikroebene: Aussagen zu Marktteilnehmern 8 Dienstleister-Größenranking Umsatzvolumen Anzahl Mitarbeiter Betreute Fläche 9 Dienstleister-Steckbriefe Zahlen & Fakten Geschäftsfelder Sekundärdaten Geschäftsfokus 27

26 Uneinigkeit bei der Schätzung des Marktpotentials: Im Ø 3,6 Mrd. 10,6 Mrd. Bei der Marktpotentialschätzung gehen die Meinungen auseinander. Häufig wurden die Schätzungen als Spanne angegeben, woraus ein unterer und oberer Schätzwert resultiert. Die Schätzungen sind vorsichtiger geworden im Vergleich zum Vorjahr. Daraus resultierend ergeben sich keine expliziten Extremwerte. 3,6 4,0 10,6 10,0 Umsatz der 40 PM-Dienstleister des diesjährigen PM-Reports: 478 Mio. in ,5 1,2 Ø z SD Unterer Schätzwert Ø z SD Oberer Schätzwert Ø = Mittelwert z = Zentralwert/ Median SD = standard deviation/ Standardabweichung 28

27 Der am häufigsten genannte Wettbewerber (über alle Asset-Klassen): EPM Aufgrund von möglichen Mehrfachnennungen konnten die Dienstleister in mehreren Asset-Klassen als Konkurrent genannt werden Sonstige PM 27% BNP Paribas JLL 4% 4% 4% 4% Gestrim alt+kelber Von den befragten Property Managern sahen 17% die EPM als größten Wettbewerber ihres Hauses. 8% ECE Nachfolgend wurden TREUREAL PM mit 13% sowie HOCHTIEF PM mit 11% genannt. 8% STRABAG PFS 17% 11% EPM 13% HOCHTIEF Property Management TREUREAL 29

28 Geschäftsmodell-Einschätzungen der Dienstleister im Hinblick auf die Zukunft Projektentwicklung Variante A Transaktions- Management (An- / Verkauf) Immobiliengesellschaft (Investor/ Bestandshalter) Variante B Portfolio- Management Dienstleister Spezialisten-Modell Asset Management Dienstleister (Semi-)Vollanbieter-Modell (inkl. Kombinationen) Asset Management Property Management Facility Management Property Management Facility Management Schätzungen der Property Manager, welches 28% (18%) Geschäftsmodell sich am PM-Markt durchsetzen wird. (Vorjahreswert in Klammern) 72% (82%) 30

29 Auswertung der Kompetenzfelder: Allgemeine Kompetenz Die Allgemeine Kompetenz wurde anhand von 8 verschiedenen Kompetenzfeldern abgefragt. Die Benotung erfolgte über das klassische Schulnotensystem 1 (sehr gut) bis 6 (ungenügend). 1. Kundenorientierung 2. Lösungskompetenz/ Verbesserungsmanagement 3. Erreichbarkeit und Reaktionsgeschwindigkeit 4. Termintreue, Zuverlässigkeit & Fristeinhaltung 5. Aktive Informationsversorgung & Datenqualität 6. Fehlerquote 7. Wirtschaftlichkeit im Rahmen der Budgets 8. Kompetenz Geschäftsführung/ Management 31 2,5 (2,5) 2,8 (2,8) 2,5 (2,5) 2,6 (2,6) 2,8 (2,8) 2,7 (2,7) 2,4 (2,5) 2,2 (2,2) Note 6 Note 5 Note 4 Note 3 Note 2 Note 1 Notenspektrum Standardabweichung Gesamtdurchschnittsnote je Kompetenzfeld (Note Vorjahr) Median Zusammenfassung Durchschnitt 2011 = 2,6 Durchschnitt 2010 = 2,6 Veränderungen konnten nur bei der Betrachtung der zweiten Kommastelle festgestellt werden. In Summe konnten sich die Kompetenzfelder jedoch nicht verbessern und stagnierten auf dem Vorjahresniveau.

30 Auswertung der Kompetenzfelder: Kaufmännische & technische Kompetenz Die kaufmännische und technische Kompetenz wurde anhand von 7 verschiedenen Feldern abgefragt. Die Benotung erfolgte über das klassische Schulnotensystem 1 (sehr gut) bis 6 (ungenügend). 9. Bearbeitung der Objektbuchhaltung 10. Bearbeitung der Nebenkostenabrechnung 11. Überprüfung auf Ertrags- und Kostenoptimierungspotentiale 12. Erstellung Jahresbudget und Instandhaltungsetat 13. Beauftragung, Überwachung & Abn. Instandhaltung/ -setzung 14. Einhaltung der gesetzlichen Prüf- und Mitteilungspflichten 15. Mieterzufriedenheit 32 2,5 (2,5) 2,7 (2,7) 3,1 (3,0) 2,6 (2,6) 2,6 (2,6) 2,4 (2,4) 2,6 (2,6) Note 6 Note 5 Note 4 Note 3 Note 2 Note 1 Notenspektrum Standardabweichung Gesamtdurchschnittsnote je Kompetenzfeld (Note Vorjahr) Median Zusammenfassung Durchschnitt 2011 = 2,6 Durchschnitt 2010 = 2,6 In Summe konnten sich die Kompetenzfelder nicht verbessern und stagnierten fast ausnahmslos auf dem Vorjahresniveau. Weiter verschlechtert hat sich die Kompetenz bei der Überprüfung auf Ertrags- und Kostenoptimierungspotentiale.

31 Finale Ergebnis-Rangliste: Asset-Klassen im Vergleich Asset-Klasse Büro Asset-Klasse Handel Asset-Klasse Wohnen Asset-Klasse Logistik ** Pl. Property Manager Score Property Manager Score Property Manager Score Property Manager Score 1 HIH 759 PROCENTER* 814 BHI 753 HTPM GGM 684 ECE 778 Patrizia* 730 EPM EPM 651 Goldbeck 755 Gestrim 716 STRABAG BNP* 630 Hahn PM 751 EPM* 670 Dt. Post RE STRABAG 624 Ellwanger & Geiger* 706 TREUREAL 656 * Dienstleister, die aufgrund eines zu geringen Rücklaufs 2010 in dieser Asset-Klasse nicht vertreten waren. ** Eine Auswertung zur Asset-Klasse Logistik ist erstmalig Bestandteil des Reports. 33

32 Durchschnittliche Scores der Dienstleister im Vergleich der Asset-Klassen Ø der Property Manager, die in den jeweiligen Asset-Klassen bewertet wurden Büro Handel Wohnen Logistik Bekanntheitsgrad (Score-Skala: 0 bis 50) 33 28* 34* 38* Dienstleister im Handels haben im Ø eine geringere Bekanntheit Ruf (Score-Skala: -50 bis +50) Dienstleister im Handel haben im Ø den besten Ruf Erwartungserfüllung (Score-Skala: -50 bis +50) Dienstleister im Handel erfüllen im Ø am ehesten die Kundenerwartungen Allgemeine Kompetenz (Score-Skala: 0-425) Dienstleister im Handel erreichen im Ø die höchste Allg. Kompetenz Kfm. & techn. Kompetenz (Score-Skala: 0-425) Dienstleister im Handel erreichen im Ø die höchste Kfm. & techn. Kompetenz * Der hohe Bekanntheitsgrad im Handel, Wohnen und Logistik kommt durch die geringere DL-Anzahl bei gleichzeitig hohem Anteil sehr großer Dienstleister zustande. 34

33 Vergleich der Auftraggeber-Zufriedenheit nach Unternehmensgröße Ø der kleineren Property Manager (Umsatz 2010 < 8 Mio. Euro) Ø der größeren Property Manager (Umsatz 2010 > 8 Mio. Euro) Bekanntheitsgrad (Score-Skala: 0 bis 50) Umsatzstärkere Dienstleister haben eine höhere Bekanntheit Ruf (Score-Skala: -50 bis +50) 8 2 Kleinere Dienstleister punkten mit einem besseren Ruf Erwartungserfüllung (Score-Skala: -50 bis +50) Kleinere Dienstleister erfüllen eher die Erwartungen der Kunden Allgemeine Kompetenz (Score-Skala: 0 bis 425) Kleinere Dienstleister erreichen die höhere allgemeine Kompetenz Kfm. & techn. Kompetenz (Score-Skala: 0 bis 425) Kleinere Dienstleister überzeugen mit hoher kfm. & techn. Kompetenz 35

34 Markt-Mittelwerte im Vergleich nach Fokussierung der Asset-Klassen (Die Auswertungsergebnisse basieren auf den Unternehmenskennzahlen, die uns von den Property Managern zum Geschäftsfeld Property Management zur Verfügung gestellt wurden.) Lesebeispiel: der durchschnittliche Umsatz je MAK bei Property Managern mit Fokus Büro lag bei Property Manager Fokus* Büro Property Manager Fokus* Handel Property Manager Fokus* Wohnen Umsatz/betreute Fläche ( / m²) 3,17 1,92 4,12 Markt - Mittelwerte Umsatz/Mitarbeiter ( / MAK) Betreute Fläche/MA (m²/ MAK) * Property Manager, die in dieser Asset-Klasse den größten Teil ihrer Dienstleistungen erbringen 36

35 Kontakt Bell Management Consultants Group Geschäftsführer Dr. Markus G. Bell Ignystraße 83 D Köln Phone: / Fax: markus.bell@bell-consultants.com Web: