BACHELORARBEIT. Kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung mit Fokus auf die Beleihungswertermittlung. Frau Nicole Schmitz.

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1 BACHELORARBEIT Frau Nicole Schmitz < Kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung mit Fokus auf die Beleihungswertermittlung Mittweida, 2015

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3 Fakultät Maschinenbau BACHELORARBEIT Kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung mit Fokus auf die Beleihungswertermittlung Autor: Frau Nicole Schmitz Studiengang: Immobilien und Facilities Management Seminargruppe: FM12w1-B Erstprüfer: Prof. Dr.-Ing. Jan Schaaf Zweitprüfer: Prof. Dr.-Ing. Jörg Mehlis Einreichung: Mittweida, 10. August 2015 Verteidigung/Bewertung: Mittweida, 2015

4 Faculty Engineering BACHELOR THESIS The banking industry s perspective on property valuation with focus on mortgage lending value author: Ms. Nicole Schmitz course of studies: Immobilien und Facilities Management seminar group: FM12w1-B first examiner: Prof. Dr.-Ing. Jan Schaaf second examiner: Prof. Dr.-Ing. Jörg Mehlis submission: Mittweida,10. August 2015 defence/ evaluation: Mittweida, 2015

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6 Bibliografische Beschreibung: Schmitz, Nicole: Kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung mit Fokus auf die Beleihungswertermittlung , 68, 5 S. Mittweida, Hochschule Mittweida, Fakultät Maschinenbau, Bachelorarbeit, 2015 Referat: Die Arbeit beschreibt die wesentlichen normierten und nichtnormierten Wertermittlungsverfahren, die bei der Beleihungswertermittlung von wichtiger Bedeutung sind. Vor dem Hintergrund der angelsächsischen Beleihungswertermittlung soll geprüft werden, ob die Vorschriften der BelWertV genutzt werden können und welche Probleme bei der Anwendung möglicherweise auftreten.

7 Inhalt I Inhalt Inhalt... I Abbildungsverzeichnis... IV Tabellenverzeichnis... V Abkürzungsverzeichnis... VI 1 Einleitung Problemstellung und Zielsetzung Gang der Untersuchung Bedeutung der Immobilienbewertung in der Immobilienwirtschaft und - finanzierung Immobilienwirtschaft Definition Einflussfaktoren/ Teilbereiche der Immobilienwirtschaft Gründe für eine Immobilienbewertung Immobilienfinanzierung Definition und Grundlagen der Finanzierung Anbieter von Immobilienfinanzierungen Entwicklung der Wohnimmobilienfinanzierung Kreditfinanzierung Umlaufvolumen von Pfandbriefbanken Besonderheiten der Immobilienfinanzierung in Deutschland Grundzüge der Beleihungswertermittlung Rechtliche Grundlagen Definition Verkehrswert/ Marktwert Definition Market Value Definition Beleihungswert Unterschiede zwischen Markt- und Beleihungswert Einführung in die Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der Wertermittlung... 22

8 II Inhalt 4.1 Hintergrundinformationen zur Beleihungswertermittlungsverordnung Aufbau der Beleihungswertermittlungsverordnung Das Zwei-Säulen-Prinzip Gesamtnutzungsdauer nach der BelWertV und WertR Kapitalisierungszinssatz Bewirtschaftungskosten und deren Mindestansatz Ausländische Gutachten Berechnungsmethodik Funktionsweise normierter Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV Vergleichswertverfahren Sachwertverfahren Ertragswertverfahren Internationale Wertermittlungsverfahren DCF-Verfahren Residualwertverfahren Funktionsweise der angelsächsischen Investment Method Deutsche und angelsächsische Verfahren im Vergleich Jahresrohbetrag / Gross rent Bodenwert Erwerbsnebenkosten / Purchaser s costs Liegenschaftszins / All Risk Yield Bewirtschaftungskosten / Outgoings Gemeinsamkeiten und Unterschiede zwischen dem deutschen Ertragswertverfahren und der angelsächsischen Investment Method Ertragswertverfahren laut Beleihungswertermittlungsverordnung Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung Beispiel Baufinanzierung Aufgabenstellung Berechnungsmethodik Beispiel Londoner Immobilienmarkt Aufgabenstellung Berechnungsmethodik Objekt St. James Street, London West End Objekt Holborn, London City Zusammenfassung der Ergebnisse Fazit... 66

9 Inhalt III 8 Literatur Tabellarischer Lebenslauf Anlagen Anlagen, DCF-Verfahren Anlagen, Sachwertverfahren Anlagen, Central London Anlagen Formelansicht Modellrechnung Selbstständigkeitserklärung... 79

10 IV Abbildungsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Darlehenszusage in der Wohnimmobilienfinanzierung 2012 und Abbildung 2: Pfandbrief Umlaufvolumen Abbildung 3: Wesentliche Stellschrauben der Beleihungswertermittlung Abbildung 4: Markt- und Beleihungswert Abbildung 5: Vergleichswertverfahren Abbildung 6: Sachwertverfahren Abbildung 7: Ertragswertverfahren Abbildung 8: Berechnungsschema Grundstückswert Abbildung 9: Fully let Abbildung 10: overrented properties Abbildung 11: unterrented properties Abbildung 12: Ertragswertermittlung gemäß 8 bis 13 BelWertV Abbildung 13: The Central Office Market Abbildung 14: Spitzenmieten und Renditen (Stand Frühjahr 2014) Abbildung 15: Modellrechnung St. James Street London Abbildung 16: Modellrechung Holborn, London City... 64

11 Tabellenverzeichnis V Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Immobiliengeschäftsfelder... 4 Tabelle 2: Gesamtnutzungsdauern nach BelWertV und WertR Tabelle 3: Kapitalisierungszinssatz nach der BelWertV Tabelle 4: Vorschlag für anzuwendende Liegenschaftszinssätze Tabelle 5: Berechnungsmethodik von fully let properties Tabelle 6: Berechnungsmethodik von overrented properties Tabelle 7: Berechnungsmethodik von underrented properties Tabelle 8: Berechnungsmethodik nach Ertragswertverfahren und Investment Method... 51

12 VI Abkürzungsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis ARY BauGB BausparkG BelWertV FlugBelWertV HBG ImmoWertV KWG PfandBG SchiffsBelWertV sq m TeGoVa VAG vdp WertR WertV WST yr ZEW ZIA All Risk Yield Baugesetzbuch Bausparkassengesetz Beleihungswertermittlungsverordnung Flugzeugbeleihungsvermittlungsverordnung Hypothekenbankgesetz Immobilienwertermittlungsverordnung Kreditwesengeschäft Pfandbriefgesetz Schiffsbeleihungswertermittlungsverordnung square metres The European Group of Valuer s Associations Versicherungsaufsichtsgesetz Verband deutscher Pfandbriefbanken Wertermittlungsrichtlinien Wertermittlungsverordnung Wertermittlungsstichtag year Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung Zentraler Immobilien Ausschuss

13 Einleitung 1 1 Einleitung 1.1 Problemstellung und Zielsetzung Da sich der Investmentmarkt seit den letzten Jahren grenzüberschreitend entwickelt, spielen die nationalen als auch internationalen Wertbegriffe im Rechts- und Wirtschaftsleben eine immer größer werdende Rolle. Je nach Bewertungsanlass benötigt man die Kenntnis über die verschiedenen Definitionen, die Berechnungsmethoden und die Anwendungsbereiche. Anhand unterschiedlicher Methoden werden im In- und Ausland Finanzierungsentscheidungen für Immobilieninvestitionen ermittelt und getroffen. Das Problem bei der Ermittlung ist jedoch, dass es nicht den einen beziehungsweise den richtigen Wert der Immobilie gibt. Neben den speziellen Wertermittlungsverfahren, gibt es eine Vielzahl an Wertbegriffen, die sich je nach Immobilienart und Verordnung unterscheiden. Im Bereich der Immobilienfinanzierung kommt neben dem Begriff Marktwert dem Beleihungswert eine wichtige Bedeutung entgegen. Dieser ist Mittelpunkt der Immobilienwirtschaft, der Immobilienfinanzierung und damit auch der Immobilienbewertung. Die vorliegende Arbeit befasst sich neben den theoretischen und rechtlichen Grundlagen der Beleihungswertermittlung mit der Besonderheit der angelsächsischen Investment Method im Vergleich zu dem deutschen Ertragswertverfahren. Um den engen Zusammenhang der Theorie und Praxis zu vermitteln, wird auf zwei Berechnungsbeispiele näher eingegangen, die das Ertragsund Sachwertverfahren verdeutlichen. Ziel der Ausarbeitung ist es, die einzelnen Wertbegriffe voneinander unterscheiden zu können und ihre Zusammenhänge zu verstehen. Des Weiteren soll durch die Arbeit verdeutlicht werden, ob die Vorschriften der BelWertV bei angelsächsischen Beleihungswertermittlungen genutzt werden kann und welche Probleme bei der Anwendung auftreten können. 1.2 Gang der Untersuchung Im Rahmen dieser Ausarbeitung wird zunächst auf die Bedeutung der Immobilienbewertung in der Immobilienfinanzierung eingegangen. Kapitel 2 beschäftigt sich im ersten Teil mit der Immobilienwirtschaft. Nach der Definition des Wertbegriffs wird auf verschiedene Einflussfaktoren der Immobilienwirtschaft eingegangen und die Teilbereiche näher erläutert. Des Weiteren wird ein Überblick über unterschiedliche Gründe einer Immobilienbewertung dargelegt. Der zweite Teil des Kapitels beschäftigt sich mit der Immobilienfinanzierung. Nach einer kurzen Zusammenfassung der Grundlagen, wird auf die verschiedenen Anbieter der Immobilienfinanzierungen eingegangen. Dabei wird explizit erklärt wie sich die Wohnimmobi-

14 2 Einleitung lienfinanzierungen entwickeln und welche Faktoren wichtig sind, um eine Kreditfinanzierung zu bekommen. Folglich wird das Umlaufvolumen befindlicher Hypothekenpfandbriefe anhand aktueller Zahlen und Fakten gezeigt und auf die Besonderheiten der Immobilienfinanzierung in Deutschland eingegangen. Das Kapitel Grundzüge der Beleihungswertermittlung gibt zunächst Auskunft über die allgemein rechtlichen Grundlagen der Beleihungswertermittlung. Nach der darauffolgenden Definition der einzelnen Begriffsbestimmungen von Marktwert, Market Value und Beleihungswert werden die Unterschiede zwischen dem Markt- und Beleihungswert aufgezeigt. Kapitel 4 verschafft dem Leser einen Einblick in die Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der darauffolgenden Wertermittlung. Hierbei wird zu Beginn auf die Hintergrundinformationen zur Entstehung der BelWertV eingegangen. Im Anschluss folgt die Darlegung des Aufbaus der BelWertV und die Erklärung des Zwei-Säulen-Prinzips, welches während der gesamten Ermittlung eine wichtige Rolle spielt. In diesem Kapitel wird zusätzlich auf die wichtigsten Indikatoren der Beleihungswertermittlung eingegangen, die sich aus der Gesamtnutzungsdauer nach der BelWertV und WertR 2006, sowie aus dem Kapitalisierungszinssatz und den Bewirtschaftungskosten zusammensetzen. Des Weiteren folgen kurz die rechtlichen Grundlagen von ausländischen Gutachten. Im Anschluss daran folgt Kapitel 5, welches die einzelnen Wertermittlungsverfahren darstellt und einen Überblick über nationale und internationale Verfahren gibt. Zunächst werden die Funktionsweisen der drei normierten Wertermittlungsverfahren nach der ImmoWertV definiert und ihre Berechnungsmethoden anhand von Schemata aufgezeigt. Danach folgen die internationalen Wertermittlungsverfahren und der endgültige Vergleich zwischen dem deutschen Ertragswertverfahren und der angelsächsischen Investment Method. Dabei ist zu erkennen, wie sich Jahresrohbetrag, der Bodenwert, die Erwerbsnebenkosten, der Liegenschaftszins und die Bewirtschaftungskosten unterscheiden beziehungsweise welche Gemeinsamkeiten sie aufweisen. Aufbauend darauf wird dargestellt, wie sich der Ertragswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung berechnet. Das 6. und damit vorletzte Kapitel zeigt zwei Modellrechnungen, die das Sachwert- und Ertragswertverfahren anhand von unterschiedlichen Beispielen darstellen. Somit wird ein Bezug zu den im vorher dargelegten theoretischen Kenntnissen erstellt. Hierbei wird besonders auf die Beleihungswertermittlungsmethodik auf Grundlage von angelsächsischen Marktwertgutachten eingegangen. Im letzten Kapitel erhält der Leser sowohl eine Zusammenfassung der Ergebnisse, als auch ein Fazit dieser Arbeit.

15 Bedeutung der Immobilienbewertung in der Immobilienwirtschaft und -finanzierung 3 2 Bedeutung der Immobilienbewertung in der Immobilienwirtschaft und -finanzierung In diesem Kapitel soll aufgezeigt werden, welche Bedeutung die Immobilienbewertung in der Immobilienwirtschaft hat. Neben der Definition, werden dem Leser verschiedene Einflussfaktoren und Teilbereiche der Immobilienwirtschaft vermittelt und näher auf das Nutzen der Wertermittlung am Markt eingegangen. Des Weiteren erhält man einen Überblick über das Thema der Immobilienfinanzierung. Nach den Grundlagen und der dazugehörigen ausführlichen Definition erhält der Leser Fakten über die Anbieter von Immobilienfinanzierungen, die Entwicklung der Wohnimmobilien- und Kreditfinanzierung, das Umlaufvolumen von Pfandbriefen und erhält schlussendlich Kenntnis über die Besonderheiten der Immobilienfinanzierung in Deutschland. 2.1 Immobilienwirtschaft Definition Die Immobilienwirtschaft gehört zu den größten Wirtschaftszweigen in Deutschland und beschäftigt sich mit der Entwicklung, Produktion, Bewirtschaftung und Vermarktung von Immobilien. Laut dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) Mannheim zählen zur Immobilienwirtschaft alle Unternehmen, die gemäß dem Lebenszyklus-Ansatz in die Planung, Erstellung, Finanzierung, Bewirtschaftung, sowie die Verwaltung und Vermittlung von Immobilien involviert sind. 1 Laut dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) verfügt der Immobilienwirtschaftszweig über rund Immobilienunternehmen mit rund 4 Millionen Erwerbstätigen (Stand 2011). Mit ca. 435 Milliarden Euro, was ca. 19% der gesamtwirtschaftlichen Wertschöpfung entspricht, trug die Immobilienwirtschaft bereits im Jahr 2011 zur Wertschöpfung bei. Der Wert der Immobilien lag am Anfang des Jahres bei 7,4 Billionen Euro, wovon ca. 57% auf Wohnbauten und 43% auf Gewerbe- und Infrastrukturbauten zurückzuführen waren. Mit einem Grundstückswert von 2,7 Billionen Euro wurde ein gesamtes Immobilienvermögen von rund 10,1 Billionen Euro erreicht. Die Wichtigkeit der Immobilienwirtschaft ist 1 Vgl. Demary, Markus 2009, S

16 4 Bedeutung der Immobilienbewertung in der Immobilienwirtschaft und -finanzierung ebenfalls daran zu erkennen, dass in Deutschland mehr als 50% aller Kredite durch Immobilien besichert werden Einflussfaktoren/ Teilbereiche der Immobilienwirtschaft Rund um die Immobilie existieren zahlreiche Geschäftsbereiche, die sich in der Theorie leicht unterscheiden lassen, in der Praxis jedoch fest miteinander verknüpft sind. Die Immobilienbewertung ist einer dieser Bereiche, der bei näherer Betrachtung Schnittstellen zu anderen Teilbereichen hat beziehungsweise in diese integriert ist. Um sich einen Überblick zu verschaffen gibt es folgende Auflistung zu bestehenden Bereichen der Immobilie: Tabelle 1: Immobiliengeschäftsfelder Quelle: Eigene Darstellung: In Anlehnung an: Crimmann, W./Rückert, K., 2008, S.16. Um die Schnittstellen zu verdeutlichen, stelle man sich folgendes Beispiel vor: Familie XY möchte sich ein Mehrfamilienhaus kaufen, dessen Wert nicht über liegen soll. Um gute Angebote zu bekommen, geht die Familie auf die Bank und lässt sich entsprechende Häuser anbieten. Die angebotenen Häuser wurden vor Aufnahme in die Datenbank geschätzt und der Wert der Immobilie ermittelt. Die Immobilienvermittlung muss sozusagen, vor Verkauf einer Immobilie, den eigentlichen Wert feststellen. Da die 2 o.v.

17 Bedeutung der Immobilienbewertung in der Immobilienwirtschaft und -finanzierung 5 Angebote bei rund liegen, benötigt die Familie einen Kredit über Die finanzierende Bank benötigt nun eine Bewertung der Immobilie, um die Höhe der zulässigen Beleihung zu ermitteln. Da die Angebote nicht zu 100% den Vorstellungen entsprechen und die Familie umbauen möchte, muss sie einen Projektentwickler oder einen Facility Manager beauftragen, die Kosten und den Wert der Immobilie zu ermitteln. Neben dem Umbau müssen Versicherungen abgeschlossen werden, wodurch, hinsichtlich des Versicherungsaufsichtsgesetzes, der Immobilienwert berechnet werden muss, um den geforderten Anlagevorschriften gerecht zu werden. Um sich vor Kauf der Immobilie komplett sicher zu sein, möchte Familie XY die Immobilie mit anderen vergleichen und den Verkehrswert wissen. Kapitalanleger müssen im Zuge der Anlageentscheidung ebenfalls den Wert der Immobilie ermitteln lassen Gründe für eine Immobilienbewertung Gebäude und Grundstücke werden aus unterschiedlichen Gründen bewertet. Typische Bewertungsanlässe sind: Kauf/ Verkauf von Immobilien als Grundlage für Preisverhandlungen, Kauf- oder Verkaufsentscheidungen Beleihung für die Erhebung der Beleihungsgrenze Vermögensrechtliche Auseinandersetzungen bei familienrechtlichen Angelegenheiten wenn sich die Teilhaber einer Erbengemeinschaft nicht über die Auszahlung und den Verkehrswert einig sind Vermögensauseinandersetzungen bei Ehescheidungen zur Verkehrswertermittlung des Anfangs- und Endvermögen Versicherungsfall Der Versicherungswert oder Neubauwert der Anlagen wird zum Zweck der Versicherung ermittelt

18 6 Bedeutung der Immobilienbewertung in der Immobilienwirtschaft und -finanzierung Eintragungen von Lasten und Beschränkungen Bewertung von Wohnrechten, Nießbrauch, usw. 3 Festzuhalten ist, dass die Immobilienbewertung in den meisten Bereichen einer Immobilie eine große Rolle spielt und der Wert von vielen Faktoren beeinflusst wird. Die Nachfrageseite von Immobilienbewertungen zeigt sich somit sehr weitläufig. Für Privatpersonen als auch Nachfrager für nationale und internationale Investoren ist die Immobilienbewertung von besonderer Bedeutung. 2.2 Immobilienfinanzierung Definition und Grundlagen der Finanzierung Definition Betriebswirtschaftlich gesehen ist die Finanzierung die Kapitalbeschaffung zur Realisierung von Investitionen, bei der zusätzlich nach folgenden Aspekten unterschieden wird - Herkunft des Kapitals (Innen- und Außenfinanzierung) - Art des Kapitals (Eigen- und Fremdkapital) - Fristigkeit des Kapitals (kurz-, mittel oder langfristig) 4 Die Innenfinanzierung ist eine Finanzierung, die das Unternehmen aus eigener Kraft vornimmt. Es fließt sozusagen Kapital zu, das Umsatzerlöse oder sonstige Erlöse darstellt und für Finanzierungsmaßnahmen verwendet werden kann. Die Innenfinanzierung erfolgt somit durch betriebliche Desinvestitionen 5. 6 Im Gegensatz dazu steht die Außenfinanzierung, die dem Unternehmen Fremdkapital zuführt und sich aus der Fremdfinanzierung (als externer Zufluss von Fremdkapital) und der Beteiligungsfinanzierung (als externer Zufluss von Eigenkapital) zusammensetzt. Das Fremdkapital als solches geht somit nicht in das Eigentum des Unternehmens über, sondern gilt als schuldrechtliche Verbindung zwischen dem Unternehmen als Schuldner und dem Kapitalgeber als Gläubiger. 7 3 o.v., o.o., o.j., 4 Vgl. Brauer, Kerry.-U.(Hrsg.) 2009, S Desinvestition: Ist das Gegenteil der Investition und bedeutet betriebswirtschaftlich gesehen die Freisetzung von Kapital im Unternehmen durch Verkauf von Vermögensgegenständen. 6 Vgl. Olfert, Klaus, 2003, S Vgl. Olfert, Klaus, 2003, S. 363.

19 Bedeutung der Immobilienbewertung in der Immobilienwirtschaft und -finanzierung 7 Um auf der einen Seite Kredite ausgeben zu können, müssen die Mittel auf der anderen Seite zunächst beschafft werden. Die Refinanzierung der Kreditinstitute bildet demnach den Ausgangspunkt jeglicher Kreditvergaben. Für die Bank bestehen dabei unterschiedliche Möglichkeiten der Refinanzierungsquellen: Geldmärkte - Kreditaufnahme bei der Zentralbank (kurzfristige Kreditlaufzeiten) - Kreditaufnahme bei anderen Kreditinstituten Kapitalmärkte - Emission von Bankschuldverschreibungen (mittel- bis langfristige Kreditlaufzeiten) - Beteiligungen - Spareinlagen Außerhalb von Geld- und Kapitalmärkten - Versicherungsprämien - Bausparprämien Der Ablauf der Refinanzierung über den Geld- und Kapitalmarkt soll in dieser Arbeit im Vordergrund stehen. Zur kurzfristigen Mittelbeschaffung gehört die Refinanzierung über den Geldmarkt. Die Bank tritt in die Rolle des Kreditnehmers und erhält von der Zentralbank oder anderen Kreditinstituten das Fremdkapital. Eine wichtigere Refinanzierungsquelle für die Bereitstellung von Kapital ist jedoch der Kapitalmarkt. Hier refinanzieren sich die Banken über die Emission von Bankschuldverschreibungen. Diese bestehen aus Inhaberschuldverschreibungen, Hypothekenpfandbriefen, öffentlichen Pfandbriefen, Schiffspfandbriefen, Schuldverschreibungen von Kreditinstituten mit Sonderaufgaben und Kassenobligationen. Die Refinanzierung außerhalb von Geld- und Kapitalmarkt spielt besonders bei Bausparkassen und Lebensversicherungsgesellschaften eine bedeutende Rolle. Hier erfolgt die Refinanzierung aus Versicherungsprämien der Bausparer und Versicherten. Wie das Kapital verwendet werden kann, ist jedoch stark eingeschränkt. Dies wird durch das Bausparkassengesetz (BausparkG) und dem Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG) festgelegt Anbieter von Immobilienfinanzierungen Die verhältnismäßig hohe Standfestigkeit der Preise des deutschen Immobilienmarktes ist durch die solide Immobilienfinanzierung begründet. Einen breiten Zugang zu verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten bietet eine Vielzahl an Anbietern von Genossen-

20 8 Bedeutung der Immobilienbewertung in der Immobilienwirtschaft und -finanzierung schaftsbanken, Sparkassen über Regional-, Kredit- und Großbanken bis hin zu Hypothekenbanken, Bausparkassen und weiteren Spezialfinanzierern, die unterschiedliche Eigenkapitalanteile und Sicherheiten erfordern. Bei den Universalbanken gibt es die Besonderheit, dass sie bei der Kreditvergabe keiner speziellen Beschränkung unterliegen. Dies bedeutet, dass alle den Universalbanken zugehörigen Banken, wie die Kreditbanken, Sparkassen-Finanzgruppen und Kreditgenossenschaften dem Kreditwesengesetz (KWG) angehören. Als Kreditwesengesetz wird in Deutschland die Gesetzmäßigkeit über das Kreditwesen bezeichnet, welche die Aufgaben hat die Funktionsfähigkeit der Kreditwirtschaft und den Schutz der Gläubiger von Kreditinstituten vor Verlust ihrer Spareinlagen zu sichern und zu erhalten. Auf Seiten der Spezialbanken befinden sich die Pfandbriefbanken, Bausparkassen und Kapitalanlagegesellschaften. Als wichtigster Anbieter auf der Seite der Spezialbanken befinden sich die Pfandbriefbanken. Dabei handelt es sich um die traditionsreichste Gruppe der Grundstücksfinanzierer. Pfandbriefbanken unterliegen dem Pfandbriefgesetz (PfandBG), welches zum 19. Juli 2015 das Gesetz über die Pfandbriefe und verwandten Schuldvereinbarungen öffentlich- rechtlicher Kreditanstalten, das Hypothekenbankgesetz sowie das Schiffsbankgesetz vom 14. August 1933 ablöste. Aus dem Pfandbriefgesetz sind mehrere Verordnungen, wie die Beleihungswertverordnung (BelWertV), die Schiffsbeleihungswertermittlungverordnung (SchiffsBelWertV) und die Flugzeugbeleihungswertermittlungverordnung (FlugBelWertV) abgeleitet worden. 8 Aufgrund dieser speziellen Refinanzierungsmöglichkeit spielt die Immobilienbewertung an dieser Stelle eine individuelle Rolle. Die Banken müssen für die zu finanzierende Immobilie einen sogenannten Beleihungswert nach der BelWertV ermitteln. Laut 14 PfandGB dürfen Hypotheken nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des von der Pfandbriefbank festgesetzten Wertes des Grundstücks (Beleihungswert) zur Deckung genutzt werden. Dieser Anteil an Krediten, der sehr günstig durch Pfandbriefemissionen refinanziert werden kann, wird als Realkredit bezeichnet Entwicklung der Wohnimmobilienfinanzierung Die Nachfrage nach Wohnimmobilien steigt in den Städten nach wie vor konsequent. Zu erkennen ist dies an dem deutlichen Anstieg der Darlehensvergabe für Wohnimmobilienfinanzierungen, die 2013 bei 48,2 Mrd. Euro lagen. Durch die niedrigen Zinsen und günstigen Finanzierungsbedingungen ließ sich ein Wachstum sowohl für die Finanzierung von Eigentumswohnungen (7,8 %) als auch die für Ein- und Zweifamilienhäusern (2,2 %) anzeigen. Dass die städtischen Wohnimmobilienmärkte auch zunehmend für institutionelle 8 o.v. o.o, (2013), 9 Vgl. Kleiber, Wolfgang 2007, S

21 Bedeutung der Immobilienbewertung in der Immobilienwirtschaft und -finanzierung 9 Anleger interessanter wird, zeigt sich ebenfalls im Neugeschäft der Pfandbriefbanken. Die Zusagen für Mehrfamilienhäuser nahmen um 17,9 % zu, auf die Finanzierung bestehender Objekte (einschließlich Modernisierung) entfielen 58 % der Zusagen und jeweils 21 % des Neugeschäfts wurden für Neubaufinanzierungen und für die Ablösung fremder Darlehen gegeben. Grund dafür war die Zunahme des Bruttoinlandsproduktes um 0,4 %, die stabile Lage auf dem Arbeitsmarkt und damit auch die Einkommensperspektiven der Privathaushalte. Zusätzlich gab es günstige Finanzierungsbedingungen, bei der der Zinssatz für Wohnungsbaukredite mit einer Zinsfestschreibung von fünf bis zehn Jahren zwischen 2,7 % und 2,9 % lag. 10 Abbildung 1: Darlehenszusage in der Wohnimmobilienfinanzierung 2012 und 2013 Quelle: o.v., o.o., o.j., Verein deutscher Pfandbriefbanken Aktuell variiert der Zinssatz von 1,1 % variabler Zinsen bis 3,5 % bei ungünstigen Bedingungen. Am Beispiel der VR-Bank zu sehen, ist die Zinsvergabe abhängig von der Kreditsumme, der Höhe des Tilgungssatzes, dem Eigenkapital /Fremdkapital Verhältnis, der Zinsfestschreibung und den gegebenen Sicherheiten Kreditfinanzierung Da Investitionen in Immobilien meist mit einem hohen Kapitalbedarf verbunden sind und diese zum Großteil durch Fremdkapital finanziert werden, gewinnt die Kreditfinanzierung aktuell immer mehr an Bedeutung. 10 o.v., o.o., o.j.,

22 10 Bedeutung der Immobilienbewertung in der Immobilienwirtschaft und -finanzierung Doch wann bekommt der Kunde einen Kredit? Das große Problem bei der Kreditvergabe ist die Bank, da diese eine Sicherheit braucht, um im Vorfeld sicherzustellen, dass sowohl den regelmäßigen Zinszahlungen als auch dem Tilgungsdienst nachgekommen werden kann. Ausschlaggebende Kriterien für die Kreditwürdigkeit eines Kunden sind: - hohes Einkommen, um private Ausgaben und zusätzlich monatliche Raten für Darlehen decken zu können - eine Festanstellung, im Idealfall nach Ablauf der Probezeit - ein unbefristetes Arbeitsverhältnis - ein gewisses Eigenkapital und - Sicherheiten in z.b. Immobilien oder Grundstücken zu haben. Trotz dieser hohen Kriterien steigt die Nachfrage nach Kreditfinanzierungen stetig. Durch Niedrigzinsen werden Hypothekenkredite billiger und zugleich andere Formen der Geldanlagen unattraktiver. Der Immobilienkauf wird somit immer interessanter. Bereits Anfang des Jahres 2015 beliefen sich die Kredite auf ein Volumen von 2,4 Billionen Euro an inländische Unternehmen und Privatpersonen. 11 Auf Wohngrundstücke entfielen allein im 1. Quartal 987,3 Milliarden Euro Umlaufvolumen von Pfandbriefbanken Im Jahr 2014 lag das Gesamtumlaufvolumen der Pfandbriefe bei ca Millionen Euro. Bei der Betrachtung des gesamten Umlaufvolumens ist wenngleich der hohen Anzahl zu verzeichnen, dass ein kontinuierlicher Rücklauf zu erkennen ist. Trotz dessen bildet der Pfandbriefmarkt zusammen mit den Segmenten der öffentlichen Hand das größte Segment am gesamten Umlaufvolumen festverzinslicher Wertpapiere o.v., o.o., o.j., 12 Vgl. o.v., o.o, 2007, Die Refinanzierung der Pfandbriefbanken, S.8.

23 Bedeutung der Immobilienbewertung in der Immobilienwirtschaft und -finanzierung 11 Abbildung 2: Pfandbrief Umlaufvolumen Quelle: o.v., o.o., o.j., Verein deutscher Pfandbriefbanken, Umlauf der Pfandbriefbanken Besonderheiten der Immobilienfinanzierung in Deutschland Der deutsche Immobilienmarkt ist in der Gegenüberstellung zu anderen europäischen Ländern weniger sprunghaft. Seit etwa vier bis fünf Jahren steigen die Immobilienpreise konstant. In den sehr nachgefragten Regionen wie München, Hamburg, Münster und Teile Berlins haben die Preise für Wohnimmobilien teilweise bis zu 40 % und mehr zugelegt. 13. Aus dem Artikel Deshalb nimmt der Immobilienboom nochmals Fahrt auf aus dem Onlinemagazin Focus vom geht hervor, dass der Immobilienboom noch einmal kräftig verstärkt wird. Aus unerklärlichen Gründen sind die Zinsen nach einem langen Zinstief angestiegen. Das Resultat sind monatlich höhere Raten bei jeglicher Immobilienfinanzierungen. Da jeder von den noch niedrigen Zinsen profitieren möchte, wird ein Bauboom vorhergesehen. Dies wird sich aber erst in den nächsten Wochen beziehungsweise Monaten zeigen. 14 Für die Stabilität des deutschen Immobilienmarktes ist hauptsächlich das System der Immobilienfinanzierung ausschlaggebend. Faktoren wie lange Zinsbindungen, sowohl in den privaten Haushalten als auch in den gewerblichen Unternehmen und der konsequente Rückgriff auf Nutzen des Eigenkapitals stabilisieren den Markt. Eine ebenfalls bedeutende Rolle, bei der Immobilienfinanzierung hat der Pfandbrief inne. Wie auch schon im vorhergehenden Kapitel erwähnt, werden die Anforderungen an die Pfandbriefe und die emittierenden Institute im Pfandbriefgesetz geregelt. Die Pfandbriefe werden von den kreditgebenden Instituten emittiert und sichern den Inhabern Tilgungs- und Zinszahlungen aus den Hypothekendarlehen zu. Von den Hypotheken dürfen maximal 60 % als Deckungsmasse der Pfandbriefe eingebracht werden. Des Weiteren hebt sich der deutsche Immobilienmarkt beziehungsweise die deutsche Immobilienfinanzierung von anderen Ländern ab, indem die Finanzierung an den Beleihungswert und nicht an den Marktwert angeknüpft wird. Das hat den Vorteil, dass bei fallenden Immobilienpreisen eine Überschuldung der Kreditnehmer verhindert wird und der Immobilienmarkt stabil bleiben kann. 13 Vgl. Sauerborn, Bessler, Eckhoff 2014, S Bela Rabai, o.o., (2015),

24 12 Grundzüge der Beleihungswertermittlung 3 Grundzüge der Beleihungswertermittlung In diesem Kapitel werden die bedeutendsten Begriffe der Beleihungswertermittlung voneinander abgegrenzt und sich ein gewisses Grundverständnis angeeignet. Neben den deutschen Begriffen wird zusätzlich auf den angelsächsischen Begriff Market Value eingegangen. Durch die Unterscheidung der einzelnen Definitionen wird am Ende des Kapitels sichtbar, wie sich Markt- und Beleihungswert voneinander abgrenzen und in welchem Verhältnis sie zueinander stehen. 3.1 Rechtliche Grundlagen Da die Wertermittlung in Deutschland im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern stark durch die Gesetzgebung geregelt ist, gibt es folgende Gesetze und Verordnungen, die von besonderer Bedeutung sind: Baugesetzbuch (BauGB), Immobilienvermittlungsverordnung (ImmoWertV), Wertermittlungsverordnung (WertV), Wertermittlungsrichtlinien (WertR), Pfandbriefgesetz (PfandBG), Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Baugesetzbuch Das Baugesetzbuch enthält in den BauGB die Vorschriften zur Wertermittlung und ist für die Verkehrswertermittlung von zentraler Bedeutung. In 192 BauGB wird auf die Bildung von selbstständigen, unabhängigen Gutachterausschüssen zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen eingegangen. Die Aufgaben des Gutachterausschusses folgen in 193 BauGB und bestehen aus der Gutachtenerstattung, der Führung einer Kaufpreissammlung, der Ermittlung von Bodenrichtwerten und der Ermittlung von sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten. 194 BauGB ist der ausschlaggebendste Abschnitt des ersten Teils Wertermittlungen, weil er große Auswirkungen auf das gesamte Rechtsleben hat und die materiell-rechtliche Definition des Verkehrs- beziehungsweise des Marktwertes gibt. Dazu im nächsten Kapitel mehr. Ebenfalls besteht die Pflicht des Gutachterausschusses darin, dass eine Kaufpreissammlung geführt werden muss. Dies wird in 195 BauGB geregelt. Darin wird ebenfalls geklärt, wer eine Vertragskopie zugesendet bekommen darf und welche Auskunftsbefugnisse es gibt.

25 Grundzüge der Beleihungswertermittlung BauGB gibt Auskunft über die Ermittlung der Bodenrichtwerte und wie diese zu veröffentlichen sind. Jeder ist somit berechtigt beim Gutachterausschuss Auskunft über die Werte zu bekommen. In 197 BauGB werden die Befugnisse des Gutachterausschusses geregelt. Demnach kann dieser laut Absatz 1 mündliche und schriftliche Auskünfte von Sachverständigen für seine Tätigkeit einholen. Absatz 2 hingegen regelt die Rechts- und Amtshilfepflichten von Gerichten und Behörden gegenüber dem Gutachterausschuss. Die Einrichtung von Oberen Gutachterausschüssen wird durch 198 BauGB festgelegt. Aufgaben sind unteranderem überregionale Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens auszuführen. Abschließend folgt 199 BauGB, in dem die Ermächtigung zum Erlass einer Rechtsverordnung über Vorschriften zur Anwendung gleicher Umsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten geregelt wird. 15 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Die ImmoWertV vom 19.Mai 2010 trat am 1. Juli 2010 in Kraft und löst die bis dahin geltende Wertermittlungsverordnung (WertV) aus dem Jahr 1988 ab. Die Verordnung legt die Normen zur Erhebung der Verkehrswerte von Grundstücken fest. Angewendet werden diese Grundsätze dort, wo der Verkehrswert (Marktwert) von Immobilien zu ermitteln ist. Verwender sind primär die Gutachterausschüsse für Grundstückwerte, Sachverständige für die Grundstückswertermittlung, Banken und Versicherungen. Die ImmoWertV bildet zusätzlich eine moderne, praxisorientierte Basis für die Immobilienbewertung und steigert die fachliche Qualität vieler Wertermittlungen. Da sich die Sachlagen auf dem Grundstücksmarkt seit Erlass der bisherigen Wertermittlungsverordnung im Jahr 1988 entscheidend geändert haben, war eine Novellierung der Verordnung notwendig. Maßgebend waren der Beitritt der neuen Länder, die neuen Aufgabenbereiche Stadtumbau und Soziale Stadt sowie der demographische Wandel und die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft und die stärkere Kapitalmarktorientierung, die zu neuen stadtentwicklungs- und allgemeinpolitischen Rahmenbedingungen geführt haben. Die ImmoWertV greift die erwähnten Entwicklungen auf und erfasst neue für den Grundstücksverkehr wichtige Aspekte. Unter anderem wird seit der Novellierung die Berücksichtigung der energetischen Eigenschaften als Gebäudemerkmal oder die Berücksichtigung 15 BauGB

26 14 Grundzüge der Beleihungswertermittlung der Wertrelevanz städtebaulicher Umstände, wie sie in Stadtbaugebieten vorliegen, berücksichtigt. 16 Mit der Novellierung wurden folgende Änderungen in die ImmoWertV aufgenommen: Grundsätze der Wertermittlung bei nicht marktfähigen beziehungsweise marktgängigen Wertermittlungsobjekten, 1 Absatz 2 Satz 2 und 3, Grundlagen der Wertermittlung, Berücksichtigung künftiger Entwicklungen, 2, Definition des Qualitätsstichtages, 4 Abs.1, Hervorhebung bestimmter städtebaulich wie wertmäßig relevanter Umstände, 4 Absatz 3, Präzisierung der Begrifflichkeiten, Aufnahme des Merkmals energetischer Eigenschaften, Definitionen der Restnutzungsdauer und Modernisierungen, 6, Festlegung der Reihenfolge der Verfahrensschritte zur Verkehrswertermittlung in einer allgemeinen Vorschrift: zuerst Marktanpassung, anschließend Berücksichtigung besonderer Grundstücksmerkmale (z.b. Baumängel und Bauschäden), Zusammenfassung der bisherigen unterschiedlichen Regelungen zu sonstigen wertbeeinflussenden Umständen, 8 Absatz 2 und 3, allgemeine Bestimmung zur Eignung von Kaufpreisen als Ableitungsgrundlage für die erforderlichen Daten, 9 Absatz 2, Einführung von konkretisierenden Bestimmungen zu Bodenrichtwerten, 10, unmittelbare Anwendbarkeit der Vorschrift über Indexreihen nicht nur für Bodenpreise, sondern insbesondere auch für Preise von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, 11, Einführung von Marktanpassungsfaktoren (insbesondere Sachwert- und Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren), Definition der Liegenschaftszinssätze, damit Angleichung an den internationalen Sprachgebrauch, 14, klare Differenzierung zwischen Vergleichspreisen und Kaufpreisen beim Vergleichswertverfahren, 15, Zusammenfassung der Vorschriften zur Bodenwertermittlung in einer einzigen, gestrafften Vorschrift, die für alle Wertermittlungsverfahren gilt, 16, Anpassung des Ertragswertverfahrens an aktuelle Entwicklungen durch Einbeziehung weiterer Varianten des Ertragswertverfahren (vereinfachtes Ertragswertverfahren, DCF-Verfahren, 17, gemeinsame Vorschrift für Reinertrag und Rohertrag einschließlich einer speziellen Regelung für das DCF-Verfahren, 18, gestraffte Vorschriften zu Bewirtschaftungskosten, 19, Vorschrift zu Kapitalisierung und Abzinsung, 20, 16 o.v., o.o., o.j.,

27 Grundzüge der Beleihungswertermittlung 15 Präzisierung des Sachwertverfahrens durch Bestimmung der Herstellungskosten zum Ausgangspunkt für die Ermittlung des Sachwerts, Einbeziehung der Sachwertfaktoren, 21 f., Reduktion der Vorschrift zur Wertminderung wegen Alters aufs Wesentliche, 23 und den weitgehenden Verzicht auf die Regelungen im vierten Teil der bisherigen Wertermittlungsverordnung. 17 Die ImmoWertV bringt zum Beispiel durch Aufnahme des Discounted-Cash Flow- Verfahrens (DCF-Verfahren) einen großen Fortschritt, indem die internationale Vermittelbarkeit erhöht wird. Sie regelt den Umgang mit künftigen Entwicklungen und vereinfacht im Allgemeinen die Ermittlung des Verkehrswertes Definition Verkehrswert/ Marktwert Der Verkehrswert wird in 194 BauGB wie folgt definiert: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. 19 Bei dem Verkehrswert handelt es sich um einen stichtagsbezogenen Wert, der sich nach den allgemeinen Wertverhältnissen, die am Wertermittlungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt vorherrschen, bezieht. Ermittelt wird der Wert auf Grundlage aller wertbeeinflussenden rechtlichen und tatsächlichen Merkmale eines Grundstücks Weiterhin orientiert er sich allein an den objektiven Merkmalen eines Grundstücks und ist frei von subjektiven Betrachtungsweisen. Persönliche Verhältnisse wie Zwang oder Zeitdruck zwischen Verwandten werden bei der Festlegung des Verkehrswertes außer Acht gelassen. Der Verkehrswert spiegelt somit einen Preis dar, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen von jedermann zu erzielen wäre. 20 Neu ist der eingeführte Begriff des Qualitätsstichtages ( 4 Abs. 1 ImmoWertV), der in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wie folgt definiert wird: 17 Vgl. Bundesregierung, Drucksache, 171/10, 2010, S o.v. (2014), Erstellt am BauGB 194, S Vgl. Kleiber, Wolfgang 2007, S

28 16 Grundzüge der Beleihungswertermittlung Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist. 21 Der Qualitätsstichtag ist das Datum, zu dem der Zustand des Grundstücks festzustellen ist. Dies ist die Grundlage der Wertermittlung. Der Zustand eines Gebäudes wird durch alle Einflüsse und Merkmale eines Grundstücks beschrieben. Hierzu gehören - die rechtliche Situation einschließlich der rechtlichen Belastungen mit Dienstbarkeiten und Miet- oder Pachtverträgen sowie des Planungsrechts - die Bebauung eines Grundstücks mit Baujahr, wirtschaftlicher Restnutzungsdauer, Baubeschreibung, Zustandsfeststellung, Flächenangaben wie Geschossfläche, Nutzfläche, Wohnfläche, Grundfläche, Bruttogrundfläche - die Beschreibung der Umgebung des Grundstücks, Erschließung durch öffentlicherechtliche Straßen, Anschlüssen an Ver- und Entsorgung, Verbindungen zum öffentlichen Personenverkehr. Belastung des Grundstücks mit Altlasten im Boden oder umweltgefährdenden Stoffen im Gebäude. 22 Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert berechnet sich somit, unter Berücksichtigung des Wertermittlungs- und Qualitätsstichtages, durch Angebot und Nachfrage von Interessenten. Grundsätzlich kann man ihn unter dem wahrscheinlichsten und von jedermann erzielbaren Wert bezeichnen. Vergleicht man die Definition des Verkehrswertes aus dem BauGB 194 mit der Definition aus dem PfandBG 16 Abs. 2, die da lautet: Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. 23 fällt auf, dass diese synonym sind. Die Begriffe Verkehrswert und Marktwert werden ebenfalls sinngleich verwendet. Beide Begriffe bezeichnen den aktuellen Wert des Bewertungsobjektes am festgelegten Bewertungsstichtag. 21 ImmoWertV, 4, S Vgl. Petersen, 2013, S PfandGB (2014), 16 Abs. II Satz 2, BGBL

29 Grundzüge der Beleihungswertermittlung Definition Market Value Auch der Begriff Market Value taucht immer öfter im Internet und in Fachzeitschriften auf. Laut TEGoVA, IVSC und RICS wird der Begriff wie folgt definiert: The estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm s length transaction after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion. 24 Die deutsche Übersetzung lautet: Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht ohne Zwang handelt. Sinngemäß ist diese Definition identisch der mit Definition des Marktwertes nach 194 BauGB. Im Gegensatz zu Deutschland gibt es im angelsächsischen Raum keine gesetzliche Definition eines Marktwertbegriffes. 3.4 Definition Beleihungswert Der Beleihungswert (Mortage lending value) ist der Wert der Immobilie, der unabhängig von konjunkturellen Wertschwankungen am Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. Durch Ausblenden möglicherweise falsch eingeschätzter Markterwartungen hat die Ermittlung über den Beleihungswert dazu beigetragen, dass die hypothekarische Kreditvergabe in Deutschland stabilisierend auf den deutschen Immobilienmarkt wirkt. 25 Definitionen sind sowohl in 16 Abs. 2 PfandGB als auch in 3 Abs. 1 BelWertV vorhanden. Die Definition nach 16 Abs. 2 PfandGB lautet: Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regiona- 24 o. V. (2014), 25 o. V (2015),

30 18 Grundzüge der Beleihungswertermittlung len Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. 26 Eine ergänzende, auf das Pfandbriefgesetz basierende Definition für den Beleihungswert gibt die BelWertV in 3 Abs. 1: Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. 27 Der Beleihungswert ist demnach nur aus dauernden Eigenschaften des Grundstücks und dem nachhaltig zu erzielenden Ertrag zu ermitteln. 28 Entsprechend den Vorgaben aus 16 Abs. 2 PfandGB regelt 3 Abs. 2 BelWertV zusätzlich, dass zur Ermittlung des Beleihungswertes die zukünftige Verkäuflichkeit einer Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen ist. 29 Neben dieser Einschränkung darf des Weiteren gemäß 16 Abs. 2 der Beleihungswert einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht überschreiten. 30 Somit ergeben sich für den Beleihungswert zwei Grenzen, die eingehalten werden müssen. Unter dem Beleihungswert versteht man grundsätzlich einen Dauerwert, welcher zur Absicherung von Unsicherheiten, welche in der zukünftigen Wertentwicklung von Grundstücken liegen, das für das Objekt existente Risiko berücksichtigen. Marktgängigkeit und Dauerhaftigkeit des Wertermittlungsobjekts finden deshalb besondere Beachtung. 31 Hauptsächlich wird der Beleihungswert ermittelt, damit über die gesamte Kreditlaufzeit sichergestellt werden kann, dass im Falle des Verkaufs der damit abgesicherte Realkredit zurückgeführt werden kann. Dabei ist zu beachten, dass dieser unter dem sogenannten Vorsichtsprinzip hinsichtlich der Beurteilung der zukünftigen Verkäuflichkeit der Immobilie liegt. Die vorsichtige Bewertung unterstreckt sich auf 26 PfandGB 16 Abs. II Satz 2, BGBL BelWertV 3 Abs. I. S Vgl. Kleiber, Wolfgang 2007, S BelWertV 3 Abs. II. S Vgl. Kleiber, Wolfgang 2007, S Vgl. Kleiber, Wolfgang 2007, S. 485.

31 Grundzüge der Beleihungswertermittlung die nachhaltigen und langfristigen Merkmale des Objekts, 2. die normalen und regionalen Marktgegebenheiten, 3. die derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen. Diese vorsichtige Bewertung dient der Vermeidung markt- und objektspezifischer Risiken, deren Folge bei Nichtbeachtung in der Zukunft meistens nicht mehr behoben werden können. 32 Der eigentliche Unterschied zwischen Verkehrs- und Beleihungswert ergibt sich aus den Sicherheitsabschlägen beziehungsweise zuschlägen. Bei gesamtheitlicher Betrachtung handelt es sich um drei nachfolgende Stellschrauben, die einen vom Verkehrswert abgeminderten Beleihungswert hervorrufen: - Ertragswertverfahren: Anwendung eines Kapitalisierungszinssatzes; dieser wird im Verhältnis zum Liegenschaftszins um einen (Mindest-) Risikozuschlag erhöht - Sachwertverfahren: gemäß 16 Abs. 2 BelWertV Sicherheitsaschlag von mindestens 10% und somit Kürzung des Herstellungswertes - Vergleichswertverfahren: gemäß 4 Abs. 5 BelWertV Minderung des Vergleichswertes durch einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10%. 33 Abbildung 3: Wesentliche Stellschrauben der Beleihungswertermittlung Quelle: Eigene Darstellung: in Anlehnung an: Vgl. Kleiber, Simon 2007, S Vgl. Kleiber, Wolfgang 2007, S Vgl. Kleiber, Wolfgang 2007, S. 486.

32 20 Grundzüge der Beleihungswertermittlung Der Beleihungswert hat eine wichtigere Rolle für heutige Kreditfinanzierungen. Im Realkredit kommt es auf eine richtige Beurteilung des Beleihungsobjektes an, da einerseits davon die Sicherheit der Deckungswerte des Hypothekenpfandbriefes abhängt und andererseits die Kreditnehmer eine ausreichend hohe Beleihung erwarten. Um eine hohe Sicherheit der Hypothekenpfandbriefe zu garantieren, werden zusätzlich nur Darlehensteile bis zu 60% des Beleihungswertes in Deckung genommen. Ausnahmen über der 60%- Grenze gibt es auch, diese können jedoch nicht über Hypothekenpfandbriefe refinanziert werden Unterschiede zwischen Markt- und Beleihungswert Wie bereits aus vorherigen Definitionen deutlich wird, handelt es sich bei dem Markt- und Beleihungswert um zwei unterschiedliche Werte. Der Marktwert drückt einen Zeitwert aus. Er gibt dem Eigentümer eine Vorstellung des Werts der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Der Beleihungswert hingegen ist ein zeitraumbezogener Sicherheitenwert unabhängig vom Konjunkturverlauf. Er beinhaltet nur die nachhaltigen und langfristigen Eigenschaften einer Immobilie und soll dem Hypothekar-Kreditgeber ein Höchstmaß an Sicherheit während der Laufzeit des Darlehens bieten. 35 Der Beleihungswert wird somit häufiger bei langfristigen Immobilienbeleihungen angewendet und steht bei speziellen risikoorientierten Aspekten des Kreditgebers im Vordergrund. Es werden in der Methode gleiche Verfahren bei Markt- und Beleihungswertermittlungen verwendet (Ertrags-, Sach-, Vergleichswertverfahren), die Einzelansätze aber unterschiedlich betrachtet. Der Beleihungswert wird grundsätzlich immer lastenfrei ermittelt und darf zum Zeitpunkt der Ermittlung und Festsetzung den Marktwert nicht überschreiten. Abbildung 4: Markt- und Beleihungswert 34 vdp, Verein deutscher Pfandbriefbanken, 35 vdp, Verein deutscher Pfandbriefbanken,

33 Grundzüge der Beleihungswertermittlung 21 Quelle: In Anlehnung an: Crimmann, W. / Rückhardt, K., S.69. Der Beleihungswert verläuft konstant auf gleicher Höhe und zeichnet eine, im Vergleich zum Marktwert, konstant verlaufende Linie ab. Die Beleihungsgrenze nach 14 PfandGB ist die maximale Höhe, bis zu der Kreditinstitute Objekte verleihen dürfen. Im Realkreditgeschäft von Pfandbriefbanken liegt die Beleihungsgrenze bei 60 Prozent und ist durch das Gesetz vorgeschrieben und einzuhalten. Sollten aktuelle Marktwerte durch beispielsweise Marktschwankungen unter der Beleihungsgrenze liegen, werden folglich die Beleihungswerte beziehungsweise Beleihungsgrenzen angepasst. Typischerweise liegt der Beleihungswert ca. 15% unter dem aktuellen Marktwert Vgl. Kleiber, Simon 2007, S

34 22 Einführung in die Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der Wertermittlung 4 Einführung in die Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der Wertermittlung In Kapitel 4 wird zunächst dargestellt welche Hintergründe zur Einführung der Beleihungswertermittlungsverordnung es gegeben hat. Nach einer kurzen Erläuterung des Aufbaus der BelWertV erhält der Leser Informationen über das Zwei-Säulen-Prinzip, welches besondere Anwendung bei der Wertermittlung findet. Des Weiteren gibt dieses Kapitel Aufschluss über die Unterschiede der ImmoWertV und BelWertV bezüglich der Gesamtnutzungsdauer von baulichen Anlagen, dem Kapitalisierungszinssatz und den Mindesthöhen an Bewirtschaftungskosten. 4.1 Hintergrundinformationen zur Beleihungswertermittlungsverordnung Durch die Einführung der BelWertV am 1. August 2006 entstand eine Transparenz auf dem Markt für Immobilienfinanzierungen. Erstmals wurde eine einheitliche und öffentliche Regelung für die Ermittlung des Beleihungswertes geschaffen. Bevor die Beleihungswertermittlung in Kraft gesetzt wurde, bewerteten die Banken nach den Richtlinien entsprechend des 12 Hypothekenbankgesetztes (HBG). Trotz einheitlicher Definition des Beleihungswertes, gab es keine Vorschriften, die eine Vorgehensweise zur Ermittlung des Beleihungswertes vorgaben, sodass es keinem Investor möglich war, die unterschiedlichen Bewertungen seines Objektes nachzuvollziehen. Zusätzlich gab es die Schwierigkeit, dass die Vorgaben des HGB bislang nur für private Hypothekenbanken verbindlich waren. Somit ermittelten die Landesbanken und Sparkassen die Beleihungswerte nach ihren eigenen Gesetzen über Pfandbriefe und Schuldverschreibungen. 37 Dieses Problem wurde bereits Anfang des 19. Jahrhunderts kritisiert und war ein Grund zur Veränderung der Verordnung. So kam es 1994 erstmals zu dem Entschluss, dass Mitgliedsinstitute des damaligen Verbands deutscher Hypothekenbanken (VDH) gemeinsam eine einheitliche Qualität für die Methodik der Beleihungswertermittlung entwickelten. 38 Aus diesem Treffen heraus entstanden im Oktober 1996 das Grundsatzpapier zum Beleihungswert und im Juni 1998 das Methodikpapier Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung. Im Grundsatzpapier wurden die Grundsätze dargelegt, wohingegen sich im Methodikpapier den Details, beispielsweise den Renditeobjekten 37 Vgl. Trotz, Raymond 2006, S vdp, Verein deutscher Pfandbriefbanken.

35 Einführung in die Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der Wertermittlung 23 gewidmet wurde. Neben diesen beiden Papieren entstand ein weiteres, welches sich mit der Verbindung des deutschen Beleihungswerts und den landesspezifischen Wertermittlungen beschäftigt. Durch das PfandBG wurde nun allen Kreditinstituten erlaubt, die Ausgabe von Pfandbriefen zu beantragen, unter der Voraussetzung, dass die Kreditinstitute in der Lage sind, die gesetzlich verankerten Qualitätsanforderungen an das Pfandbriefgeschäft zu erfüllen. Durch das neue Pfandbriefgesetz vom 19. Juli 2005 findet die Beleihungswertermittlungsverordnung allgemeine Gültigkeit für alle Pfandbriefbanken, Landesbanken und Sparkassen. Trotz dieser Vereinheitlichung gibt es Kreditinstitute, die nicht nach derselben Anweisung vorgehen. Dies liegt daran, dass nicht alle Banken Hypothekendarlehen über die Emission von Pfandbriefbanken absichern. Eine große Anzahl an Banken refinanzieren sich beispielsweise über Anleihen am Kapitalmarkt oder über Securization; einer Verbriefung von Hypothekendarlehen Aufbau der Beleihungswertermittlungsverordnung Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) dient als zentrale Wertermittlungsvorschrift für Immobiliensicherheiten und besteht aus vier Teilen: Teil 1 ( 1-4 BelWertV) regelt die Allgemeinen Bestimmungen und Verfahrensgrundsätze der Beleihungswertermittlung. Hier wird unteranderem auf den Anwendungsbereich, den Gegenstand der Wertermittlung und auf die zulässigen Verfahren zur Beleihungswertermittlung eingegangen. In Teil 2 ( 5-7 BelWertV) wird dargelegt, welche Anforderungen und Qualifikationen an Gutachten und Gutachter gestellt werden. Grundsätzlich gilt, dass der Gutachter nach einer erfolgreich abgeschlossenen Ausbildung und besonderen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügen muss und eingereichte Gutachten vom Kunden nicht Grundlage einer Beleihungswertermittlung sein dürfen. Des Weiteren wird auf die persönliche und organisatorische Unabhängigkeit des Gutachters eingegangen. Teil 3 ( 8-26 BelWertV) untergliedert sich in die drei Wertermittlungsverfahren (Ertragswert-, Sachwert-, Vergleichswertverfahren) und die damit verbundene Ermittlung und gibt Aufschluss über die einfließenden Kriterien, beispielsweise des Rohertrags oder der Bewirtschaftungskosten. 39 Kirchner, Matthias,

36 24 Einführung in die Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der Wertermittlung Teil 4 ( BelWertV) enthält abschließend die Schlussvorschriften und Anlagen zur BelWertV Das Zwei-Säulen-Prinzip Bei der Ermittlung des Beleihungswerts ist vom Gutachter zu beachten, dass die Ermittlung dem Zwei-Säulen-Prinzip unterliegt. Verankert ist diese Vorschrift mit 4 Abs. 1 BelWertV, die vorgibt, dass Ertragswert und Sachwert bei der Ermittlung des Beleihungswerts getrennt zu ermitteln sind. Im Fall, dass der Ertragswert den Vergleichs- oder Sachwert um mehr als 20 Prozent übersteigt gilt 4 Abs. 3 BelWertV, einer Prüfung der angesetzten Erträge hinsichtlich der Nachhaltigkeit und ihre Kapitalisierung. Zudem wird unter diesem Paragraphen festgelegt, dass für die Ermittlung des Beleihungswertes der Ertragswert maßgeblich ist und somit auch wertbestimmend für den Beleihungswert ist. Stellt sich bei der Prüfung heraus, dass der Wert korrekt ermittelt wurde, ist dieser Wert mit auszureichender Begründung anzugeben. Tritt jedoch das Gegenteil ein, ist der Ertragswert entsprechend zu mindern. 41 Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen tritt die Besonderheit auf, dass laut 4 Abs. 4 BelWertV der Beleihungswert am Sachwert orientiert werden kann und somit eine Ertragswertermittlung entfällt, wenn das zu bewertende Objekt nach Lage, Ausstattung und Zuschnitt zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist, am Markt als eigennutzungsfähiges Objekt angesehen wird und dauerhaft nachgefragt wird. In diesen Fällen kann sich der Beleihungswert auch an einem nach 19 ermittelten Vergleichswert orientieren. Dabei entfällt das Zwei-Säulen Prinzip. Das Vergleichswertverfahren kann bei Ein- und Zweifamilienhäusern nur angewandt werden, wenn aktuelle Vergleichspreise von mindestens fünf Objekten vorliegen, die auch hinsichtlich der Größe der Wohnfläche mit dem Beleihungsobjekt übereinstimmen Gesamtnutzungsdauer nach der BelWertV und WertR 2006 Bei der Bemessung der Restnutzungsdauer ist im Gegensatz zur technischen Lebensdauer ausschließlich auf den Zeitraum abzustellen, in dem die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung noch wirtschaftlich betrieben werden kann. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist unter Berücksichtigung der sich in zunehmend kürzer werdenden zeitlichen Abständen wandelnden Nutzeranforderungen ob- 40 BelWertV 1-28 Abs. I. S BelWertV 4 Abs. III. S BelWertV 4 Abs. IV. S.8-9.

37 Einführung in die Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der Wertermittlung 25 jektspezifisch anhand der Fragestellung, wie lange die Vermietbarkeit des Objekts zu den angenommenen Erträgen gesichert erscheint, einzuschätzen. Die in Anlage 2 genannten Erfahrungssätze für die Nutzungsdauer baulicher Anlagen sind zu berücksichtigen. 43 Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer ist zu beachten, dass nach 12 Abs. 2 Bel- WertV die Erfahrungssätze von üblichen Nutzungsdauern zu berücksichtigen sind (Anlage 2 BelWertV). Die Verordnung bezieht sich in dem Paragraphen auf Nutzungsdauern anstatt auf Gesamtnutzungsdauern für Objekte in Deutschland. Vergleicht man die in der BelWertV vorgegeben Erfahrungssätze für Nutzungsdauern von Immobilien mit denen der WertR 2006, wird deutlich, dass diese in der Verkehrswertermittlung gebräuchlichen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauern unterliegen. 43 BelWertV 12 Abs. II. S. 16.

38 26 Einführung in die Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der Wertermittlung Tabelle 2: Gesamtnutzungsdauern nach BelWertV und WertR 2006 Quelle: Eigene Darstellung: In Anlehnung an: Anlage 2 BelWertV Begründet sind die höheren Werte der WertR 2006 darin, dass sie eine durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung aufweisen. Speziell bei Objektarten, die gewerblich genutzt werden, können sich abhängig von Marktlage niedrigere Objektnutzungsdauern ergeben Kapitalisierungszinssatz Im Rahmen der Beleihungswertermittlung wird bei der Kapitalisierung der Reinerträge nicht der Liegenschaftszinssatz, sondern der Kapitalisierungszinssatz verwendet. Die BelWertV definiert in 12 Abs.3 Bel WertV den Kapitalisierungszinssatz als einen nach Nutzungsarten gegliederten Erfahrungsgrundsatz. Dieser steht in Abhängigkeit vom Ertrags- und Verkaufsrisiko der Immobilie. Die regionale Marktentwicklung wird dabei besonders berücksichtigt. In 12 Abs.4 BelWertV werden die Mindestansätze der Kapitalisierungszinssätze geregelt. Bei wohnwirtschaftlicher Nutzung dürfen der Kapitalisierungszinssatz nicht unter 5 Prozent und bei gewerblicher Nutzung nicht unter 6 Prozent liegen. Eine allgemeine Grenze liegt bei erstklassigen gewerblich genutzten Immobilien, da diese Mindestansätze um höchstens 0,5 Prozentpunkte unterschritten werden dürfen. Dies ist der Fall, wenn folgende Aspekte erfüllt werden: 1. eine sehr gute Lage im Verdichtungsraum, 2. ein entsprechend der jeweiligen Objektart bevorzugter Standort, 3. eine gute Infrastruktur, 4. eine gute Konzeption, 5. eine hochwertige Ausstattung, 6. eine hochwertige Bauweise, 7. eine besonders hohe Marktgängigkeit, 8. die Beschränkung auf die Nutzungsarten Handel, Büro und Geschäfte, 9. ein sehr guter Objektzustand und 10. die gegebene Möglichkeit anderweitiger Nutzungen. 45 Im Gegenzug zum Kapitalisierungszinssatz wird bei der Marktentwicklung gemäß 14 ImmoWertV der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte Reinertrag unter Verwendung des Liegenschaftszinses als Zeitrente kapitalisiert. 46 Der Liegenschaftszins 44 Vgl. Wolfgang Kleiber 2007, S. 148 ff. 45 BelWertV 12 Abs. IV. S ImmoWertV 14, S. 192.

39 Einführung in die Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der Wertermittlung 27 stellt somit den Zinssatz dar, durch den das im Verkehrswert gebundene Kapital verzinst wird. Der Zinssatz wird ermittelt, indem man den marktüblichen erzielbaren Reinertrag im Verhältnis zum Verkehrswert berechnet. Die Festlegung des Kapitalisierungszinssatzes erfolgt demnach nach Nutzungsart des Grundstücks und nach der Lage auf dem Grundstücksmarkt. Bei der Festlegung des objektspezifischen Liegenschaftszinssatzes soll ein Rückgriff auf die vom örtlichen Gutachterausschuss veröffentlichten und ermittelten Liegenschaftszinssätze erfolgen. 47 Der Liegenschaftszinssatz ist laut 14 auf Grundlage geeigneter Kaufpreise und der Ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauern der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens zu ermitteln. 48 Die nachfolgende Tabelle zeigt die Kapitalisierungszinssätze nach Anlage 3 BelWertV. 47 Vgl. Wolfgang Kleiber, Wertermittlungsrichtlinien und ImmoWertV 2010, S ImmoWertV 14, S. 192.

40 28 Einführung in die Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der Wertermittlung Tabelle 3: Kapitalisierungszinssatz nach der BelWertV Quelle: Eigene Darstellung: In Anlehnung an: Anlage 3 BelWertV Vergleicht man diese Werte mit den Vorschlägen für anzuwendende Liegenschaftszinssätze aus dem Tabellenhandbuch zur Ermittlung des Verkehrswertes und des Beleihungswerts

41 Einführung in die Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der Wertermittlung 29 Tabelle 4: Vorschlag für anzuwendende Liegenschaftszinssätze Quelle: In Anlehnung an: Wolfgang Kleiber, Tabellenhandbuch zur Ermittlung des Verkehrswerts und des Beleihungswerts, S.253. erkennt man, dass die Liegenschaftszinssätze in den meisten Fällen den Kapitalisierungszinssätzen entsprechen. Größere Abweichungen gibt es bei den Wohnhäusern. Dies ist darin begründet, da es sich bei den Liegenschaftszinsen um bundesdurchschnittliche Empfehlungen handelt, bei den Wertermittlungen jedoch auf objektspezifische Liegenschaftszinssätze zurückgegriffen wird, die auf Basis der öffentlichen Gutachterausschüsse festgelegt werden. Liegenschaftszinssätze können somit innerhalb einer Region starken Schwankungen unterliegen, sodass man diese nicht verallgemeinern kann. Die Liegenschaftszinssätze unterliegen somit keinem Mindestansatz, dürfen aber nicht laut 12 Abs.4 BelWertV den

42 30 Einführung in die Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der Wertermittlung Mindestansätzen für Kapitalisierungszinssätzen unterliegen. 49 Bedeutung findet dieser Aspekt erst bei dem Marktwertgutachten, da diese Gutachten als Grundlage der Beleihungswertermittlung dienen und die Markt- und Beleihungswerte somit automatisch aufgrund des Mindestansatzes des Kapitalisierungszinssatzes weit voneinander abweichen müssen. Dementsprechend müssen sich durch einen höheren Kapitalisierungszinssatz und niedrigeren Ertragswerten Beleihungswerte ergeben, die wesentlich unterhalb der Marktwerte liegen. 4.6 Bewirtschaftungskosten und deren Mindestansatz Gemäß 11 Abs.2 BelWertV beträgt die Mindesthöhe für den Bewirtschaftungskostenabzug 15 Prozent des Jahresrohbetrages. Die Bemessung der Bewirtschaftungskosten richtet sich nach den nachhaltigen Einzelbewirtschaftungskosten. In Anlage 1 BelWertV werden die zulässigen Bandbreiten, sofern die besonderen Umstände des Einzelfalls nicht eines höheren Ansatz bedürfen, festgelegt. Bezüglich der Verwaltungskosten ist festzuhalten, dass im Wohnungsbau die Bandbreiten der Kosten auf Basis der Einheiten kalkuliert werden. Im gewerblichen Bereich wird hingegen eine Bandbreite von 1 Prozent bis 3 Prozent des Jahresrohertrages ausgewiesen. Instandhaltungskosten sowie das Modernisierungsrisiko werden nach Ausstattung, Objektart und den Herstellungskosten pro m² Wohn- oder Nutzfläche bemessen. Das Mietausfallwagnis berechnet sich nach dem Mietertrag, was beim Wohnungsbau 2 Prozent und bei gewerblichen Objekten 4 Prozent entspricht Ausländische Gutachten In 25 BelWertV wird auf die Anforderungen von ausländischen Beleihungswertgutachten sowie der Umgang mit Beleihungen im Ausland eingegangen. Das landesspezifische Gutachten darf zum Zeitpunkt der Beleihungswertermittlung nicht älter als zwei Jahre sein und muss den Vorgaben des 4 Abs.1 Satz 3, des 5 Abs. 2 Satz 1 und 3 und Abs.3 sowie der 6 und 7 entsprechend erstellt worden sein. 51 Die landesspezifischen Gutachten müssen somit den Bestimmungen der BelWertV entsprechen. 52 Grundsätzlich kann auf eine erneute Besichtigung des Objekts verzichtet werden, wenn das landesspezifische Gutachten ausreichend Auskunft über das Objekt ausweist sowie alle notwendigen Informationen zu Lage, Ausstattung und Zustand des Objektes enthält. Des Weiteren müssen 6 und 7 gelten und eine Dokumentation des Ergebnisses der Plausibilitätsprüfung er- 49 Vgl. Leopoldsberger, G. Immobilienbewertung S BelWertV Anlage 1. S BelWertV 25. S BelWertV 5 Abs. II Satz 1.

43 Einführung in die Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der Wertermittlung 31 folgen. Das Gutachten muss gemäß 5 Abs. 3 BelWertV über Folgendes Auskunft geben: - Objekt- und Standortqualität - regionalen Immobilienmarkt - rechtlichen und tatsächlichen Objekteigenschaften - zur Beleihungsfähigkeit des Objekts und - seiner Vermietbarkeit und Verwendbarkeit. Die aus dem landesspezifischen Gutachten entnommenen Parameter und Daten müssen zudem in dem Beleihungsgutachten kenntlich gemacht werden BelWertV 25 Abs.II. S. 27.

44 32 Berechnungsmethodik 5 Berechnungsmethodik Ziel des fünften Kapitels ist es, die normierten als auch nicht normierten beziehungsweise internationalen Wertermittlungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung darzustellen und ihre Berechnungsmethodik anhand von Beispielen zu erläutern. Besonderes Augenmerk wird dabei auf den Vergleich des deutschen Ertragswertverfahrens mit der angelsächsischen Investment Method gelegt. Neben dem Jahresrohbetrag und dem Bodenwert wird dabei explizit auf die Erwerbsnebenkosten, den Liegenschaftszins und auf die Bewirtschaftungskosten eingegangen. Aufbauend darauf wurden die Gemeinsamkeiten und Unterschiede dieser beiden Verfahren herausgearbeitet und auf die Funktionsweise des Ertragswertverfahrens nach der BelWertV eingegangen. 5.1 Funktionsweise normierter Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV Die Wertermittlung von Grundstücken ist in Deutschland ebenfalls in der ImmoWertV rechtlich normiert. Die ImmoWertV definiert drei Wertermittlungsverfahren: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Behörden, Sachverständige, Gerichte und Institutionen sind zu Anwendung dieser Wertermittlungsverfahren rechtlich verpflichtet, da durch die normierten Wertermittlungsverfahren eine bestmögliche Abbildung des Grundstücksmarktes ermöglicht wird Vergleichswertverfahren Beim Vergleichswertverfahren, welches in 15 ImmoWertV geregelt ist, handelt es sich um das zuverlässigste und beste Wertermittlungsverfahren. 54 Bei dem Verfahren wird der tatsächliche Wert eines Grundstücks durch die Gegenüberstellung mit mindestens fünf Kaufpreisen anderer, vergleichbarer Grundstücke ermittelt. Diese Methode wird vorwiegend bei Wohnimmobilien, Eigentumswohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäusern genutzt. Das Verfahren ist bei Gebäuden und Grundstücken anzuwenden, wo der Wert der beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Unter den ihren Wert beeinflussenden Merkmalen gehören laut 194 BauGB: 54 Vgl. Kleiber, Simon 2007, S

45 Berechnungsmethodik 33 - die rechtlichen Gegebenheiten (städtebaulicher Entwicklungszustand, Denkmalschutz, Naturschutz, Wasserschutz, beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand, Dienstbarkeiten, usw.) - die tatsächlichen Eigenschaften (Neigung des Grundstücks, Baugrundzustand, Bodenbelastung, Gebäudeart,-größe und zustand, usw.) und - die sonstige Beschaffenheit des Grundstückes (Immissionen, Verkehrsanbindung, usw.). 55 Es gibt zwei verschiedene Arten von Vergleichswerten. 1. die Vergleichspreise, also die tatsächlichen Preise, die für einzelne Objekte erzielt wurden, 2. die Vergleichsfaktoren, sog. Durchschnittswerte, die aus den tatsächlichen Vergleichspreisen gebildet werden Vergleichspreise werden so angegeben, wie man sie auch im Notarvertrag finden würde. Es wird Auskunft über die Wohnung, Fläche, Lage, Stockwerk, Ausstattung, Baujahr, Zustand, Währung/m² gegeben. Vergleichsfaktoren können hingegen unterschiedlich angegeben werden. Der bekannteste Vergleichsfaktor ist der Bodenrichtwert. Dies ist ein Mittelwert aus allen für eine abgegrenzte Richtwertzone erzielten Preise für Grund und Boden, angegeben in gerundeter Währung /m². Falls es nicht genügend Vergleichsobjekte gibt, die mit dem Bewertungsobjekt übereinstimme, werden die Vergleichsobjekte dem Bewertungsobjekt angepasst. Tritt ein solcher Fall bei der Vergleichswertermittlung auf, muss mit Umrechnungskoeffizienten gerechnet werden. Diese werden in 12 ImmoWertV definiert. Sie dienen dazu, Werte vergleichbar zu machen. Der Ablauf des Vergleichswertverfahrens ist in Abbildung 5 dargestellt. 55 BauGB 194, S. 123.

46 34 Berechnungsmethodik Abbildung 5: Vergleichswertverfahren Quelle: Eigene Darstellung Sachwertverfahren Das Sachwertverfahren, geregelt in 21 ImmoWertV, eignet sich für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken, die nach der Art ihrer Bebauung nicht auf eine möglichst hohe Rendite im Verhältnis zu den angewandten Kosten ausgelegt sind. Dazu gehören Eigenheime (Ein- und Zweifamilienhäuser), die in erster Linie zum Zweck der Eigennutzung gebaut und verkauft werden. Bei dem Sachwertverfahren wird der Verkehrswert auf der Grundlage der gewöhnlichen Herstellungskosten aller auf dem Grundstück, vorhandenen Anlagen unter Berücksichtigung ihrer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer, Baumängel und Bauschäden, der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände und des Bodenwerts ermittelt. 56 Das Sachwertverfahren besteht laut der ImmoWertV aus: - dem Bodenwert 56 Vgl. Kleiber, Simon 2007, S

47 Berechnungsmethodik 35 - dem Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen und - dem Wert der sonstigen Anlagen 57. Bei der Ermittlung des Sachwertes ist die Alterswertminderung von besonderer Bedeutung. Grundsätzlich gilt eine lineare Abschreibung. Die Wertermittlung erfolgt, wie in Abbildung 6 beschrieben. Im Anhang befindet sich eine größere Ausführung. Abbildung 6: Sachwertverfahren Quelle: Eigene Darstellung Ertragswertverfahren Das deutsche Ertragswertverfahren ist in den 17 bis 20 ImmoWertV geregelt. Zur Anwendung kommt das Verfahren klassischerweise bei der Wertermittlung solcher Immobilien, die zur Ertragserzielung gehandelt werden. Es handelt sich somit um Renditeobjekte. Im Kern ist das Vertragswertverfahren darauf gerichtet, den Verkehrswert eines bebauten Grundstücks als den auf einen Bewertungsstichtag bezogenen Wert aller erwarteten (künftigen) Erträge zu ermitteln. 58 Die ImmoWertV sieht drei verschiedene Formen des Ertragswertverfahrens vor: -das allgemeine Ertragswertverfahren -das vereinfachte Ertragswertverfahren und -das Ertragswertverfahren auf Grundlage periodische unterschiedlicher Erträge. 57 ImmoWertV 21 Abs. I. S Vgl. Kleiber, Simon 2007, S

48 36 Berechnungsmethodik Das allgemeine Ertragswertverfahren ist die Grundform des Ertragswertverfahrens, in dem der vorläufige Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge aus dem Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwertes (Reinertragsanteil des Bodens) verminderten und danach kapitalisierten Reinertrag (Reinertragsanteil der Gebäude) ermittelt wird. 59 Exakt methodische Berechnung (siehe Schema) Im Rahmen des Ertragswertverfahrens nimmt man, laut 17 ImmoWertV, eine getrennte Ermittlung des Bodenwertes sowie des Ertragswerts der baulichen Anlage vor. Der Bodenwert wird dabei in der Regel durch das Vergleichswertverfahren bestimmt. Mit Ausnahme von 13 BelWertV (Ertragswertermittlung in besonderen Fällen) wird der Ertragswert des Grundstücks aus der Addition des Bodenwertes und des Ertragswerts der baulichen Anlage ermittelt. 60 Im ersten Schritt wird der Reinertrag des Grundstücks berechnet. Dieser setzt sich aus dem Jahresrohertrag des Grundstücks abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten zusammen. Im nächsten Schritt erfolgt die Ermittlung des vorläufigen Ertragswertes. Dieser Wert setzt sich wiederum aus zwei separaten Teilen zusammen. Dem Bodenertragswert und dem Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen. 1. Der Bodenertragswert ergibt sich, indem man den Reinertragsanteil des Bodens als ewige Rente kapitalisiert. 2. In einem weiteren Schritt wird der Jahresreinertrag der baulichen Anlage mit dem Vervielfältiger als Zeitrente kapitalisiert. Dabei wird der Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor) in Abhängigkeit vom Liegenschaftszinssatz und von der Restnutzungsdauer der Gebäude ermittelt. Durch Addition des Ertragswerts der baulichen Anlagen und des Bodenwerts ergibt sich der Gesamtertragswert. Laut 17 bis 20 ImmoWertV handelt es sich um ein dynamisches Ertragswertverfahren, bei dem der am Wertermittlungsstichtag gegebene Jahresreinertrag als konstant unterstellt wird und mit einem dynamischen Liegenschaftszins (All Risk Yield (ARY)) diskontiert wird, der die vom Grundstücksmarkt erwartete künftige Entwicklung berücksichtigt Vgl. Unterlagen Herr Kluge, Nationale Immobilienbewertung. 60 ImmoWertV 17 Abs. II. S Vgl. Kleiber, Simon 2007, S

49 Berechnungsmethodik 37 Abbildung 7: Ertragswertverfahren Quelle: Eigene Darstellung: 5.2 Internationale Wertermittlungsverfahren Durch die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft beziehungsweise der Immobilienbewertung hat sich der Markt bezüglich der Wertermittlungsverfahren stark gewandelt. Durch weltweite Investoren werden Immobilien zu einem internationalen Handelsgut, sodass sich auch die Anforderungen an die Bewertungslehre verändert haben. Sachverständige müssen neben den normierten Wertermittlungsverfahren (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren) auch die nicht normierten Verfahren beherrschen und anwenden können. Zu diesen sogenannten angelsächsischen beziehungsweise internationalen Verfahren gehören unteranderem die Discounted Cash Flow Methode (DCF-Methode), das Residualwertverfahren und die Investment Method, welche dem deutschen Ertragswertverfahren ähnelt. Im Folgenden werden diese drei Ermitt-

50 38 Berechnungsmethodik lungsverfahren in ihren Grundzügen beschrieben und es wird hauptsächlich auf den Vergleich des deutschen Ertragswertverfahrens mit der Investment Method eingegangen DCF-Verfahren Die DCF-Methode wird oft von Investitionsbanken und Wirtschaftsprüfern genutzt, die bei einer Investition die Immobilien miteinander vergleichen wollen. Durch die DCF-Methode ist es möglich den zukünftigen Wert der Investition zum Kaufstichtag zu ermitteln und die Renditechancen zu berücksichtigen. Übersetzt bedeutet der Discounted-Cash-Flow abgezinster Zahlungsstrom. Neben dem Jahresrohertrag, den Bewirtschaftungskosten und weiteren wichtigen Zahlen findet der sogenannte Cash-Flow eine bedeutende Rolle. Dieser Wert bezeichnet die zukünftigen Einnahmeüberschüsse und wird im Laufe der Rechnung abgezinst. Durch das Wertermittlungsverfahren ist es möglich, den bestmöglichen Kaufpreis einer Immobilie zu ermitteln. Bei der Berechnung wird grundsätzlich angenommen, dass es zur Ausschüttung aller Überschüsse kommt und alle Fremdkapitalgeber hinsichtlich ihrer Forderungen befriedigt werden. Es findet somit eine Diskontierung aller Ein- und Ausgaben auf den Tag der Bewertung statt. Alle positiven Einnahmen werden daher addiert, alle negativen Ausgaben voneinander subtrahiert. 62 Ist das Ergebnis positiv, würde sich die Investition in die entsprechende Immobilie lohnen und mit den Renditeerwartungen des Investors übereinstimme, wäre das Ergebnis der Rechnung negativ erscheint die Investition als unrentabel. Allgemein wird folgendes bei der DCF-Methode beachtet: Mieteinnahmen: - Berücksichtigung marktüblich zu erwartender beziehungsweise vertraglich vereinbarter Mieten sowie Mietanpassungsklauseln - Heranziehung von zu erwartenden Mieten bei leer stehenden Flächen oder neu zu vermietenden Flächen und Indexierung der Mieten für die verbleibenden Perioden des Betrachtungszeitraumes - Berücksichtigung der zu erwartenden Leerstände in den entsprechenden Perioden Bewirtschaftungskosten: 62 o.v., o.o., o.j.,

51 Berechnungsmethodik 39 - Verwaltung: Auszahlungen an für die Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte - Betriebskosten: entstehende Auszahlungen bezüglich des Grundstücks und der baulichen und sonstigen Anlagen - Instandhaltungskosten - Mietausfallwagnis: Berücksichtigung des Forderungsausfalls sowie damit verbundene Auszahlungen für Rechtsberatung Sonstige Ein- und Auszahlungen: - +Entschädigungen - +Einmalzahlungen - - Großinstandsetzung - - Modernisierung - - Umbau nach Mieterwechsel - - Ablöse für Mietverträge Diskontierungszinssatz: - Diskontierung der Periodenergebnisse erfolgt jährlich nachschüssig mit dem Diskontierungszinssatz Kapitalisierungszinssatz: - Kapitalisierung eines nachhaltigen unveränderlichen Ergebnisses als unendliche Rente - Kapitalisierungszinssatz = ARY - Kapitalisierungszinssatz berücksichtigt Zuschläge für Risiko sowie Abschläge für Wertwachstum 63 Um das DCF-Verfahren und die damit verbundenen Berechnung besser nachvollziehen zu können befindet sich im Anhang ein Berechnungsschema. 63 Vgl. Unterrichtsmaterial Frau Steuernagel

52 40 Berechnungsmethodik Residualwertverfahren Das Residualwertverfahren wird bei der Immobilienbewertung von unbebauten Grundstücken angewendet, bei denen es keine Vergleichspreise gibt. Dies kann der Fall bei besonders hochwertigen Grundstücken in Innenstadtlagen oder bei baureifen Grundstücken sein. Mit diesem Verfahren ist es möglich den Grundstückswert in Verbindung mit der bestmöglichen Flächennutzung zu ermitteln. Ziel des Verfahrens ist es den tragfähigen Grundstückswert, das sogenannte Residuum zu berechnen. Das Residuum definiert sich als den Grundstückspreis, den der Investor maximal tragen will und kann. Da bei dem Residualwertverfahren alle für die Baumaßnahmen notwendigen Kosten (auch zum Beispiel Zwischenfinanzierungkosten) berücksichtigt werden, ergibt sich durch das Residualwertverfahren der tatsächliche, maximal tragfähige Bodenwert für das Grundstück. 64 In der Folgenden Abbildung sieht man die Berechnungsmethodik des Residuum 1 und 2. Abbildung 8: Berechnungsschema Grundstückswert 64 Vgl. o.v.,o.o.,o.j.,

53 Berechnungsmethodik 41 Quelle: Eigene Darstellung: In Anlehnung an Unterlagen von Frau Steuernagel Funktionsweise der angelsächsischen Investment Method Die Investment Method ist das britische Ertragswertverfahren und dient der Bewertung von bebauten Grundstücken unter Renditegesichtspunkten. Zu den Bewertungsobjekten zählen Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke. Des Weiteren kann man das Verfahren auch bei Sonderimmobilien und in Ausnahmefällen bei eigengenutzten Wohn- und Gewerbeimmobilien nutzen. Die angelsächsische Investment Method wird auch als vereinfachtes Ertragswertverfahren bezeichnet. Ziel dieser Methode ist den zukünftigen Einnahmenüberschuss der Immobilie zu ermitteln. Unterschied zum deutschen Ertragswertverfahren ist der, dass keine Trennung zwischen Grundstück und Gebäude erfolgt. Dadurch entfällt die Ermittlung der Restnutzungsdauer der baulichen Anlage. Bei dem Verfahren der Investment Method wird bei der Kapitalisierung der Mietverträge das Prinzip der ewigen Rente ermittelt. Es wird sozusagen ein zeitlich unbegrenztes Fortdauern der Ertragskraft des zu bewertenden Objektes angenommen. Bei der Berechnung gibt es drei grundsätzliche Bewertungsansätze, die je nach Vermietungssituation wie folgt zu unterscheiden sind: - Vertragsmiete entspricht der Marktmiete (fully let properties) - Vertragsmiete liegt über der Marktmiete (over-rented properties) - Vertragsmiete liegt unter der Marktmiete (under-rented properties) Der am einfachsten eintretende zu bewertende Fall stellt das Fully let Prinzip dar. Voraussetzung muss sein, dass in den Mietverträgen Mietanpassungen festgelegt sind, um die Mietpreise dauerhaft auf dem Marktniveau halten zu können.

54 42 Berechnungsmethodik Abbildung 9: Fully let Quelle: Eigene Darstellung: In Anlehnung an Unterlagen von Frau Steuernagel Der Investment Value des Bewertungsobjektes ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Verwaltungskosten. Dieser ermittelte Wert wird als ewige Rente mittels dem ARY beziehungsweise durch Multiplikation mit dem Vervielfältiger (Year s Purchase) diskontiert. Bei sofortigen Investitionen zieht man den Betrag von der entstandenen Zwischensumme ab und enthält eine Gesamtinvestition des Käufers. Den endgültigen Investment Value ermittelt man, indem man die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Makler) von der Gesamtinvestition des Käufers subtrahiert. Beispiel Fully let: Für eine Büroimmobilie (3000m²) wurde ein full repairing and insuring Mietvertrag mit einer Restlaufzeit von 5 Jahren vereinbart. Bis auf die Verwaltungskosten (3% d. Jahresrohbetrages) sind alle Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten vom Mieter zu tragen. Die vereinbarte Miete beträgt 25,00 /m²/monat. Der ARY liegt bei 7%. Die Erwerbsnebenkosten liegen bei 6% des Kaufpreises.

55 Berechnungsmethodik 43 Tabelle 5: Berechnungsmethodik von fully let properties Quelle: Eigene Berechnung Die erzielten Mieterträge entsprechen in der Realität nur selten dem aktuellen Marktwert. Das liegt daran, dass es lange Mietvertragsdauern und lange Zeitspannen bis zur nächsten Mietanpassung geben kann. Für den Fall, dass die Vertragsmiete über der Marktmiete ( overrented-properties ) liegt wird das britische Ertragswertverfahren in der Praxis entweder in Form von der Hardcore- Topslice Kalkulation oder dem Term and Reversion Approach durchgeführt. Abbildung 10: overrented properties Quelle: Eigene Darstellung: In Anlehnung an Unterlagen von Frau Steuernagel Dieses Prinzip tritt meist bei langen Vermietungsdauern ein, wenn die Vertragsmiete nicht an die Marktmiete angepasst wird. Im Falle einer Neuvermietung ist nur noch die Markt-

56 44 Berechnungsmethodik miete (Hardcore) erzielbar. Der Wert, der zusätzlich erzielt wird, wird als Topslice bezeichnet. Der Hardcore berechnet sich durch die Diskontierung der aktuellen Marktmiete mit dem ARY als ewige Rente. Der Topslice wird über die Restlaufzeit des Mietvertrages kapitalisiert. Als Kapitalisierungszinssatz wählt man bei Berechnung des Topslice einen höheren Prozentsatz, um das damit verbundene Risiko des Ausfalls darzustellen. Bei Berechnung des Hardcore hingegen, setzt man den Kapitalisierungszinssatz gleich dem ARY. Beispiel: Für eine Büroimmobilie (3000m²) wurde ein full repairing and insuring Mietvertrag mit einer Restlaufzeit von 5 Jahren vereinbart. Bis auf die Verwaltungskosten (3% d. Jahresrohbetrages) sind alle Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten vom Mieter zu tragen. Die vereinbarte Miete beträgt 40,00 /m²/monat. Der aktuelle Mietwert liegt bei 30,00 /m²/monat. Der ARY liegt bei 7%. Die Erwerbsnebenkosten liegen bei 6% des Kaufpreises. (In Form von Term and Reversion) Tabelle 6: Berechnungsmethodik von overrented properties Quelle: Eigene Berechnung Bei der Bewertung von underrented-properties werden bei internationalen Gutachtern ebenfalls zwei unterschiedliche Vorgehensweisen angewandt. Eine Verfahrensmöglichkeit besteht in der horizontalen Aufspaltung der Einkommensströme in zwei Blöcke, die als Hardcore und Topslice bezeichnet werden. Alternativ dazu könne die Einkommensströ-

57 Berechnungsmethodik 45 me auch vertikal gespalten werden, was zu einer Unterteilung in Term and Reversion führt. Beide Vorgehensweisen müssen zum selben Ergebnis führen. Abbildung 11: unterrented properties Quelle: Eigene Darstellung: In Anlehnung an Unterlagen von Frau Steuernagel Wesentlicher Unterschied bei der Berechnungsmethodik Term and Reversion ist, dass die zwei Blöcke horizontal gespalten werden. Der Term spiegelt die gegenwärtige gezahlte Miete bis zu nächsten Mietanpassung wieder, der zweite Block Reversion stellt hingegen den anschließenden Einkommensstrom dar. Bei der Berechnung von underrented properties ist der erste Schritt, dass die Mieterträge für die Mietvertragsdauer kapitalisiert werden. Der Block Reversion wird ermittelt, indem die Marktmiete mit dem ARY auf ewig kapitalisiert wird und dieser Wert in einem nächsten Schritt um den Zeitraum der Mietvertragslaufzeit diskontiert. Addiert man die Werte von Term und Reversion ergibt sich der Investment Value. Beispiel: Für eine Büroimmobilie (3000m²) wurde ein full repairing and insuring Mietvertrag mit einer Restlaufzeit von 5 Jahren vereinbart. Bis auf die Verwaltungskosten (3% d. Jahresrohbetrages) sind alle Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten vom Mieter zu tragen. Die vereinbarte Miete beträgt 20,00 /m²/monat. Der aktuelle Mietwert liegt bei 30,00 /m²/monat. Der ARY liegt bei 7%. Die Erwerbsnebenkosten liegen bei 6% des Kaufpreises.

58 46 Berechnungsmethodik Tabelle 7: Berechnungsmethodik von underrented properties Quelle: Eigene Berechnung Sowohl underrented als auch overrented properties können in Form der term and reversion oder hardcore and topslice -Methode berechnet werden. 5.3 Deutsche und angelsächsische Verfahren im Vergleich Im Rahmen einer internationalen Finanzierungsprüfung muss der zuständige Sachverständige beziehungsweise Immobilienbewerter mit den unterschiedlichen Bewertungsmethoden vertraut sein, um auf Grundlage des landesspezifischen Gutachtens den Beleihungswert hinsichtlich der Vorgaben der BelWertV Werte ermitteln zu können. Um die einzelnen Merkmale des Ertragswertverfahrens im Vergleich zur Investment Method zu erkennen, wird nun auf die wichtigsten Vergleichsfaktoren eingegangen. Im Folgenden sieht man die fünf wichtigsten Faktoren bei der Ertragswertermittlung nach deutschem Verfahren beziehungsweise der Investment Method Jahresrohbetrag / Gross rent Ein großes Problem bei der Bewertungspraxis nach deutschem Verfahren besteht darin, dass Mieterhöhungen nicht mit in die Bewertung einfließen. Dadurch treten größere Unsicherheiten hinsichtlich der zukünftigen Mietanpassungen auf. Laut 17 ImmoWertV ist im

59 Berechnungsmethodik 47 Rahmen des deutschen Ertragswertverfahrens besonders die Nachhaltigkeit der zu erzielenden Einnahmen zu berücksichtigen. 65 Als Basis für nachhaltige Mieten gelten somit das ortsübliche Niveau, sowie statistische Auswertungen und Vergleichsmieten. Nachhaltige Mieten sind die Mieten, die viele Nutzer aktuell im Hinblick auf die meist mittelfristigen Mietvertragsdauern in naher Zukunft zu zahlen bereit sind. Persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse werden dabei außen vor gelassen. Nachhaltige Mieten werden demnach, bezogen auf den Wertermittlungsstichtag (WST), nach den im normalen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielbaren Mietpreisen ermittelt. Des Weiteren wird der gewählte Mietansatz für die gesamte Restnutzungsdauer als fixer Wert in Ansatz gebracht, sowie die Entwicklung des Rohertrages nach Ablauf des Mietvertrages als unberücksichtigt angesehen. Mietabweichungen (Under- oder Overrent) werden bei dem deutschen Ertragswertverfahren berücksichtigt, jedoch unter der Position sonstige wertbeeinflussende Umstände festgehalten. Im Gegensatz zum deutschen Ertragswertverfahren verfügt die angelsächsische Methode über die sogenannte gross rent. Hierbei wird die Höhe des Jahresrohbetrages auf Grundlage der Mietverträge angesetzt. Mietanpassungen oder Abweichungen der Mietvertragsbedingungen werden bei der Festlegung des ARY berücksichtigt. In Großbritannien gibt es eine spezielle Vertragsform ( institutional lease ), die auf die speziellen Bedürfnisse der Anleger abgestimmt wird. Diese Vertragsmodalitäten zeichnen sich beispielsweise durch: - Mietvertragslaufzeiten von 25 Jahren - Full Repairing and Insuring Bestimmungen das heißt, dass alle Bewirtschaftungskosten der Immobilie auf den Mieter umgelegt werden - 5-years upwards-only rent review : Wertsicherung durch Anpassungsklauseln (Überprüfung der vertraglichen Mieten im Vergleich zur Marktmiete) aus. Das britische System vermittelt dadurch ein sehr sicheres Vertragskonstrukt Bodenwert Laut dem deutschen Ertragswertverfahren wird der Reinertrag des Bodenwertes in einen Gebäude- und einen Bodenwertanteil unterteilt. Dabei wird, wie in Kapitel erläutert, der Reinertrag um den Betrag vermindert, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt. Im Gegensatz dazu steht die britische Vorgehensweise, bei der Gebäude und Boden als eine Einheit angesehen werden. 65 ImmoWertV 17. S.194.

60 48 Berechnungsmethodik Erwerbsnebenkosten / Purchaser s costs Bei dem angelsächsischen Verfahren werden die Erwerbsnebenkosten ( purchaser s costs ) beim Market Value berücksichtigt. Dies geschieht in Form eines Abzugs vom ermittelten Bruttowert. In Deutschland hingegen werden die Erwerbsnebenkosten im Liegenschaftszins mit einberechnet. Die Erwerbsnebenkosten beeinflussen somit automatisch die Wertermittlung Liegenschaftszins / All Risk Yield Im angelsächsischen Verfahren werden alle mit der Immobilie verbundenen Risiken in der angesetzten Rendite zum Ausdruck gebracht, im sogenannte All Risk Yield, der aus einer Basisrendite zuzüglich Risikozuschläge besteht. 66 Die Basisrendite ist normalerweise die durch aktuelle Markttransaktionen beweisbare und durch Gespür und Erfahrung des Gutachters vermutlich erzielbare Rendite für eine neu vermietete, top ausgestattete, erstklassige Immobilie in bester Lage der betrachteten Stadt, die eine identische Nachfrage aufweist. 67 Die Risikozuschläge werden einzeln vom Gutachter bestimmt und liegen zwischen 0,25% und 2%. Dabei werden unteranderem die Lage, Infrastruktur, Objektgröße, Nutzung, Gebäudealter, Gebäudezustand, Gebäudekonzeption, Bonität der Mieter, Mietniveau sowie Mietvertragsdauer und gestaltung berücksichtigt. 68 Der Liegenschaftszins definiert sich laut 14 ImmoWertV als der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften marktüblich verzinst wird. 69 Liegenschaftszins und ARY ähneln sich in der Hinsicht, dass beide auf Basis von Reinerträgen und Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ermittelt werden Bewirtschaftungskosten / Outgoings Bei dem deutschen Ertragswertverfahren müssen laut 19 ImmoWertV die Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis, nicht umlegbare Verwaltungsund Betriebskosten) vom Rohertrag abgezogen werden. 70 In Deutschland werden durchschnittliche Ansätze für Bewirtschaftungskosten angesetzt. Es gilt: Grundsätzlich sind die üblichen, dem Objekt angemessenen Bewirtschaftungskosten unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauern nach Erfahrungssätzen zu Grunde zu legen. Soweit Abweichungen 66 Vgl. vdp, Europäische Immobilienmärkte und ihre Bewertungsverfahren, S Vgl. vdp, Europäische Immobilienmärkte und ihre Bewertungsverfahren, S Vgl. vdp, Europäische Immobilienmärkte und ihre Bewertungsverfahren, S ImmoWertV 14. S ImmoWertV 19. S.195.

61 Berechnungsmethodik 49 der tatsächlichen von den üblichen Bewirtschaftungskosten die Ertragsfähigkeit des Objektes beeinflussen, sind sie bei der Wertermittlung zusätzlich zu berücksichtigen. 71 Im Gegensatz dazu werden, im Rahmen des angelsächsischen Verfahrens, die Bewirtschaftungskosten bei full repairing and insuring leases weitgehend vom Mieter getragen. Da diese Lasten, wie Aufwendungen von Versicherungen und Instandhaltung, sowie Steuern direkt von der Wertermittlung ausgenommen sind, entfallen aufwendige Schätzungen wie zum Beispiel des jährlichen Instandhaltungsstaus. In die Bewertung fallen somit nur die verbleibenden Verwaltungskosten vom Vermieter, die mit einkalkuliert werden müssen Gemeinsamkeiten und Unterschiede zwischen dem deutschen Ertragswertverfahren und der angelsächsischen Investment Method In der folgenden Abbildung wird die methodische Vorgehensweise der angelsächsischen Investment Method und des deutschen Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV verdeutlicht. 71 Vgl. Nummer der WertR 2006.

62 50 Berechnungsmethodik Ertragswertverfahren Investment Method Jahresrohertrag Jahresrohertrag (i.d.r. nachhaltig jährlicher Rohertrag) Ansatz der angemessenen Miete (i.d.r. mietvertraglich vereinbarte Miete) Ansatz der Ist-Miete während der Laufzeit der aktuellen Mietverträge; Ansatz der Markt-Miete nach Ablauf der Mietverträge abzüglich der Bewirtschaftungskosten abzüglich der Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis) Standardisierter Abzug von Bewirtschaftungskosten gemäß Objektart und alter (Betriebskosten, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungskosten) Abzug von tatsächlichen Bewirtschaftungskosten des Bewertungsobjektes (Mietausfallwagnis wird beim ARY berücksichtigt) = Jahresreinertrag des Grundstücks Abzüglich Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) =Jahresreinertrag der baulichen Anlagen = Jahresreinertrag des Grundstücks Kapitalisierung des Gebäudereinertrages über die Restnutzungsdauer zum Liegenschaftszins Kapitalisierung des Gebäudereinertrags als ewige Rente zum ARY Zu-/ Abschläge zur Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände Zu-/Abschläge zur Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände (Reparaturstau, bestehende Mietverträge) (Reparaturstau, Sonderzahlungen) + Bodenwert -Erwerbsnebenkosten Ertragswert des Grundstücks Ertragswert des Grundstücks / Inv. Val.

63 Berechnungsmethodik 51 Tabelle 8: Berechnungsmethodik nach Ertragswertverfahren und Investment Method Quelle: Eigene Darstellung: In Anlehnung an Unterlagen von Frau Steuernagel Grundsätzlich haben das deutsche Ertragswertverfahren und die angelsächsischen Investment Method ein ähnliches Anwendungsgebiet und eine ähnliche Vorgehensweise bei der Wertermittlung. Ergänzend zu den im vorherigen Kapitel dargestellten Unterschieden sollen nachfolgend weitere Unterschiede dargestellt werden. - Wie bei der Berechnungsmethodik zu erkennen, werden bei dem Ertragswertverfahren wertbeeinflussende Umstände in Form von Zu- oder Abschlägen berücksichtigt, wodurch der Wert der baulichen Anlagen verändert wird. Bei dem angelsächsischen Verfahren werden diese Korrekturen in der Höhe des ARY erfasst Bei dem deutschen Ertragswertverfahren gibt es einen genaueren Liegenschaftszins durch die umfassende Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse In beiden Methoden gibt es eine unterschiedliche Berücksichtigung der wirtschaftlichen Überalterung (Gebäudealter- und zustand). Beim angelsächsischen Verfahren wird die Restnutzungsdauer in Form eines Zuschlages beim ARY berücksichtigt. - Bei dem deutschen Ertragswertverfahren erfolgt eine Trennung der Ertragswerte von Boden und Gebäude, um die unterschiedliche Nutzungsdauer von Grund und Boden genauer berechnen zu können. - Bei der Investment Method werden die Erwerbsnebenkosten explizit berücksichtigt. Diese Vorgehensweise zeigt die stärkere Ausrichtung auf die Ermittlung eines maximal erzielbaren Verkaufspreises unter Berücksichtigung der Renditevorstellungen der Investoren Die angelsächsische Methode ist bezüglich der Bewirtschaftungskosten genauer, da die tatsächliche Vertragssituation sowie die vertraglichen Anpassungsmöglichkeiten der Marktmiete Berücksichtigung findet. 5.4 Ertragswertverfahren laut Beleihungswertermittlungsverordnung Angesichts der Ermittlungsmethodik folgt die Beleihungswertermittlung den anerkannten Verfahrensgrundsätzen aus der ImmoWertV. Demnach wird der Beleihungswert auf 72 Vgl. Leopoldsberger, Gerrit 2008, S Vgl. Kleiber, Simon 2007, S Vgl. Leopoldsberger, Gerrit 2008, S

64 52 Berechnungsmethodik Grundlage des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens ermittelt. Die mathematische Berechnung unterscheidet sich grundsätzlich nicht von der Berechnung des Marktwertes. Erfolgt die Ermittlung des Beleihungswertes für ein im Ausland gelegenen Objekt auf Grundlage der Investment Method, hat die Beleihungswertermittlung trotz allem nach dem deutschen Ertragswertverfahren zu erfolgen. 75 Das Ertragswertverfahren, welches in 8-13 BelWertV geregelt ist wird vorrangig für zu vermietende oder gewerbliche Objekte genutzt. Bei der Ermittlung des Beleihungswertes nach BelWertV und des Marktwertes nach der ImmoWertV besteht grundsätzlich Methodengleichheit. 76 Der Ertragswert setzt sich somit aus dem Ertragswert der baulichen Anlagen ( 9-12 BelWertV) und dem Bodenwert ( 15 BelWertV) zusammen. Zur Ermittlung des Bodenwertes müssen zusätzlich folgende Erhebungen vorgenommen werden: 1. die Lage, Größe und Zuschnitt des Grundstücks, 2. Art und Maß der baulichen Nutzungsmöglichkeiten und die tatsächliche Nutzung, 3. Art und Beschaffenheit der Zuwegung 4. die wichtigsten wirtschaftlichen und verkehrstechnischen Verbindungen, 5. die Anschlussmöglichkeiten an Versorgungsleitungen und Kanalisation, 6. die noch anfallenden Erschließungsbeiträge und 7. vorhandene Richtwerte nach Vergleichspreisen. 77 Bei einer Bodenwertermittlung sollte man sich grundsätzlich an den Bestimmungen der 9 und 10 der ImmoWertV orientieren. Die Heranziehung von Bodenrichtwerten ist üblich und ein Verfahren, welches abgesichert ist. Besonderheit bei der Bodenwertermittlung für den Beleihungswert im Unterschied zum Marktwert ist hauptsächlich, dass die Beleihung von nicht baureifem Land, laut 5 ImmoWertV, aufgrund des hohen Risikos bewertetet werden kann. Erst wenn ein Bebauungsrecht vorhanden ist und eine Rückfall in den Zustand von begünstigtem Agrarland ausgeschlossen ist, kann die Fläche beliehen werden. Bei der Beleihungswertermittlung bestimmt sich der Ertragsansatz aus aus dem langfristigen Marktgeschehen abgeleiteten Erlöserwartungen, die die Marktschwankungen der 75 Vgl. Schröter, K., Kreditwirtschaftliche Wertermittlung, S Vgl. Schröter, K., Kreditwirtschaftliche Wertermittlung, S BelWertV 15 Abs. S

65 Berechnungsmethodik 53 Vergangenheit berücksichtigen und die Gewähr bieten sollen, in der Zukunft einen nachhaltigen sicheren Jahresrohertrag abzubilden. 78 Laut 10 BelWertV tritt eine gesonderte Regelung auf, wenn die nachhaltige Miete über der vertraglich vereinbarten Miete liegt. Diese Overrents werden bei der Beleihungswertermittlung nicht berücksichtigt. Tritt das Gegenteil auf und die vertraglich vereinbarte Miete liegt unter der Marktmiete, muss die tatsächliche Miete als Obergrenze berücksichtigt werden. 79 Der Jahresrohbetrag abzüglich der umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (15 Prozent Mindestansatz Bewirtschaftungskosten) entspricht dem Jahresreinertrag. Die Bewirtschaftungskosten setzen sich laut 11 BelWertV aus folgenden Teilen zusammen: - Abschreibung - Verwaltungskosten - Instandhaltungskosten - Mietausfallwagnis - nicht umlagefähige Betriebskosten - Modernisierungskosten Unterschied zur Marktwertermittlung zur ImmoWertV ist, dass das Modernisierungsrisiko gegebenenfalls den Bewirtschaftungskosten zugeordnet wird. Des Weiteren werden die sonstigen wertbeeinflussenden Umstände nicht in eigener Vorschrift geregelt und erkennbarer Instandhaltungsstau gemäß 4 Abs. 5 BelWertV als gesonderter Wertabschlag berücksichtigt. Dies geschieht entweder nach Erfahrungsgrundsätzen oder nach Höhe der zu erwartenden Kosten. Besteht ein lang anhaltender Leerstand bedarf es gemäß 10 Abs. 3 BelWertV einer Prüfung, um festzustellen ob aufgrund der Marktlage eine Vermietung mit den angesetzten Marktpreisen in naher Zukunft zu erwarten ist. 80 Die folgende Abbildung zeigt die Berechnungsmethodik der Ertragswertermittlung gemäß 8 bis 13 BelWertV. 78 Vgl. Schröder, K. 2007, S BelWertV 10, S Vgl. Kleiber, Simon 2007, S

66 54 Berechnungsmethodik Abbildung 12: Ertragswertermittlung gemäß 8 bis 13 BelWertV Quelle: Eigene Darstellung: In Anlehnung an: Schröter, K., 2007, S

67 Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung 55 6 Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung Ziel ist es in diesem Kapitel die Zusammenhänge der einzelnen Belegabschnitte Immobilienwirtschaft, Baufinanzierung und Beleihungswertermittlung besser in Verbindung zu bringen und die Anwendung der Ermittlungsmethodik anhand einer komplexen Baufinanzierung zu sehen. Des Weiteren soll die Beleihungsproblematik an zwei Beispielen in London in Hinblick auf die BelWertV verdeutlicht werden. 6.1 Beispiel Baufinanzierung Aufgabenstellung Folgendes Beispiel enthält imaginäre Zahlenwerte und dient nur zur Darstellung der Berechnungsmethodik. Familie XY hat zwei Kinder und beschließt ein Einfamilienhaus zu erwerben. Es werden ihnen folgende Unterlagen zur Verfügung gestellt. Einfamilienhaus m² m³ /m² /m³ Summe Wohnraum 140 Grundstück , ,00 Erschließungskosten 7.500,00 Baukosten Wohnhaus , ,00 Stellplatz 2.750,00 Außenanlage 6% d. Baukosten 8.565,00 Baunebenkosten 5% d. Baukosten 7.137,50 Grunderwerbssteuer 3,5% d. Grundstückskosten 3.895,50 Beide Elternteile verdienen netto 3400,00 und erhalten für ihre beiden Kinder 376,00 Kindergeld. Für den Haushalt rechnet die Familie mit Ausgaben von 1370,00 für alle 4 Personen. Kfz und Versicherung belaufen sich über eine Summe von 332,00. Zusätzlich bezahlt die Familie für ihre derzeitige Wohnung 513,00 an Miete.

68 56 Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung Einnahmen Ausgaben Gehalt 3.400,00 Kindergeld 376,00 Haushalt 1.370,00 Kfz 210,00 Versicherung 122,00 Miete 513,00 Summe 3.776, ,00 Vorhandene finanzielle Mittel: - Bausparvertrag über eine Vertragssumme von ,00 bei der Bausparkasse. Das Bausparguthaben liegt dabei bei ,00. (Zins- und Tilgungsleistung betragen 5 Promille p.m.) - Sparguthaben bei der Volksbank liegt bei ,00. Davon werden 7.500,00 für unvorhergesehene Ausgaben vorgesehen sind - An Eigenleistung sollen ,00 erbracht werden Berechnungsmethodik 1. Ermittlung der Gesamtkosten Bei einer Baufinanzierung ist es wichtig, die Gesamtkosten zu berechnen um eventuelle Renovierungskosten mit einzubeziehen, beziehungsweise nachzutragen. Grundstückspreis ,00 + Erschließungskosten 7.500,00 = Grundstückskosten ,00 + Grunderwerbssteuer 3.895,50 = gesamte Grundstückskosten ,50 + Wohnhaus ,00 + Stellplatz 2.750,00 + Außenanlage 8.565,00 + Baunebenkosten 137,50 = Gesamtkosten ,00 Berechnung des Beleihungswertes: Je nach Art und Nutzung des Objekts wenden Kreditinstitute des Sach- oder das Ertragswertverfahren an: Das Sachwertverfahren kommt bei der Finanzierung von eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern oder einer Eigentumswohnung zum Einsatz. Das Ertragswertverfahren wird bei Mehrfamilienhäusern und gewerblich genutzten Immobilien angewandt.

69 Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung 57 Da es sich um ein eigengenutztes Einfamilienhaus handelt, wendet man das Sachwertverfahren an: Der Sachwert des Beleihungsobjektes setzt sich aus dem Bodenwert nach 15 BelWertV und dem Wert der baulichen Anlage, einschließlich Außenanlagen nach 16 BelWertV zusammen. Maßgebend für den Bodenwert ist der angesetzte Quadratmeterpreis, wobei zu überprüfen ist ob das Grundstücks bereits erschlossen ist und die Erschließungskosten beinhaltet sind. Grundlage für den Bauwert ist der Preis für einen unbebauten m³ Raum. Falls es sich um einen Altbau handelt, müssen Abschreibungen für den bereits entstandenen Wertverlust auf den aktuellen Preis vorgenommen werden. (Dabei ist die Höhe der Abschreibung vom Gebäudealter und der zugewiesenen Nutzungsdauer der Immobilie abhängig). Dieser Wert wird von den Kreditinstituten mit einem Sicherheitsabschlag von mindestens 10% korrigiert. (Bei der Schwäbisch Hall liegt dieser bei 20%). Summe Baukosten 700m³ x 200 /m² ,00 + Stellplatz 2.750,00 + Außenanlage 6% d. Baukosten 8.565,00 + Baunebenkosten 5% d. Baukosten 7.137,50 = Baukosten ,50 - Risikoabschlag 20% ,50 = Bauwert ,00 Grundstück: 530m² x 210 /m² ,00 + Erschließungskosten 7.500,00 = Bodenwert ,00 Bauwert: + Bodenwert ,00 = Beleihungswert ,00 Beleihungsgrenze: 60% ,20 Um eine solch tragbare Baufinanzierung aufstellen zu können, muss der Berater prüfen ob der Kunde eine gute Einkommens- beziehungsweise Vermögenssituation aufweist. Anhand von verschiedenen Unterlagen die folglich aufgelistet werden wird nun geprüft ob der Kunde kreditwürdig ist. - Einkommensnachweise - Nachweis des Eigenkapitals - Bauzeichnungen - Baubeschreibungen - Grundbuchauszüge - Kaufvertrag beziehungsweise Vorkaufvertrag - Flurkarte etc.

70 58 Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung Um eine Baufinanzierung zu ermöglichen, fordern die meisten Banken ein Eigenkapital in Höhe von 25% des Gesamtkapitalbedarfs. Das Eigenkapital setzt sich sowohl aus Bankguthaben und Wertpapieren, als auch aus angesparten Bausparguthaben und Kapitallebensversicherungen zusammen. Im Normalfall kann auf das Bankguthaben und Wertpapiere direkt zugegriffen werden, wohingegen Bausparverträge und Lebensversicherungen nicht direkt zugreifbar sind, weil sie einer Restlaufzeit bis zur Fälligkeit unterliegen. Eigenkapital Berechnung: Bankguthaben ,00 + Bausparvertragsguthaben ,00 + Eigenleistung ,00 = Eigenkapital ,00 Nach Berechnung der Gesamtkosten und anschließender Ermittlung des Eigenkapitals folgt nun die Bestimmung des Finanzierungsbedarfs. Gesamtkosten ,00 - Eigenkapital ,00 = Finanzierungsbedarf ,00 Die Konditionen der Bank ist ein Darlehen mit 9,5% Zinsen pro Jahr und einer 1% Annuitätentilgung. Die Konditionen der Bausparkasse betragen 5 Promille pro Jahr. Finanzierungsbedarf ,00 - Bauspardarlehen ,00 = Darlehensbeitrag ,00 Bank: - Darlehensbelastung p.a = ,00 x 10,5% :100= ,54 - Darlehensbelastung p.m = ,54 :12 = 1.067,05 Bausparkasse: ,00 x 5 :1000= 500,00 Gesamtbelastung: 1.067, ,00 = 1.567,05 Nach Berechnung der Gesamtbelastung folgt die Entscheidung, welches Darlehen man aufnehmen möchte. Der Realkredit ist ein langfristiges Darlehen, welcher durch ein Grundpfandrecht besichert ist (Beleihungsgrenze 60% des Beleihungswertes) und als Grundpfandrecht eingetragen wird. Oder entscheidet man sich für ein Bauspardarlehen,

71 Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung 59 welcher durch Eintragung eines zweitrangingen Grundpfandrechts gesichert ist (80% des Beleihungswertes) Abschließend folgt die Berechnung der Kapitaldienstbarkeit: Verdienst 3.776,00 - Ausgaben 2.215,00 = frei verfügbaren Einkommen 1.561, Beispiel Londoner Immobilienmarkt Um das Ertragswertverfahren nach Analyse der letzten Kapitel anzuwenden und auf das Problem der Beleihungswertermittlung auf Grundlage von angelsächsischen Marktwertgutachten einzugehen, werden zwei Beispiele des Londoner Immobilienmarktes aufgezeigt. Bereits 2008 stand die These im Raum, dass sich in London starke Abweichungen zwischen dem Beleihungswert und dem Marktwert bei Spitzenimmobilien aufgrund niedriger Immobilienrenditen bildeten. Doch wodurch kommt dies zustande? Ein gutes Beispiel was das Ausmaß an Preisen ist das Zitat 185 pounds per sq. ft., the highest rent on record was achieved in St. James in Q1. (185 Pfund pro Quadratmeter, die höchste Rente die in St. James in Quartal 1 erreicht wurde) Das Ergebnis des jährlich erscheinenden Reports Office Space Across the World des Unternehmens Cushman& Wakefield hat bestätigt, dass London West End im dritten Jahr in Folge der teuerste Büromarkt der Welt bleibt. Die Mietpreise für Büroflächen stiegen 2014 weltweit um 7% und damit um mehr als das Doppelte der seit 2010 üblichen Wachstumsrate, die bei 3% lag Aufgabenstellung Das Beleihungsobjekt befindet sich in der St. James Street in Mayfair. Mayfair gehört zu dem Gebiet West End, welches eines der teuersten Gebiete Londons ist. Grafisch ist das Gebiet der SW1 zuzuteilen. Die folgende Abbildung liefert einen komplexen Überblick über die einzelnen Büromarktlagezonen Londons. 81 o.v., o.o.,

72 60 Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung Abbildung 13: The Central Office Market Quelle: Knight Frank, Central Office Market Knight Frank, ein Londoner Immobilienberater, liefert Informationen über die derzeitigen Mieten und ihre Spitzenrenditen, aufgeteilt in die Nutzungsarten Büro, Vertrieb und Einkaufszentren. London schneidet mit einer Spitzenmiete von ( /sq m/yr) als teuerster Bürostandort aller europäischen Metropolen ab. Die dazugehörige Spitzenrendite lag im Frühjahr 2014 (aktuellster Stand) bei 3,75% für den Bereich West End. Vergleicht man die Zahlen mit Frankfurt, ist zu erkennen, dass die Rendite gleich ist, die Miete jedoch bei 456 ( /sq m/yr) liegt. Der Begriff Prime Yield steht dabei für die beste, also niedrigste Rendite, die für eine Büroimmobilie bei bester Lage und Ausstattung auf dem Markt erzielbar ist. Im besten Fall ist die Immobilie zu einer aktuell marktüblichen Miete an einen Mieter vermietet Vgl. JLL, Central London Market Report, S.14.

73 Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung 61 Abbildung 14: Spitzenmieten und Renditen (Stand Frühjahr 2014) Quelle: Knight, Frank, European Market Indicators, S. 2/ Berechnungsmethodik Die folgende Modellrechnung dient zur Untersuchung der These, dass es einen großen Unterschied zwischen dem Beleihungswert und dem Ertragswert bei Topimmobilien gibt. Zu beachten gilt, dass die Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes nach den Vorschriften des 12 Abs.3 BelWertV zu erfolgen hat. Der Kapitalisierungszinssatz ist somit aus der regional maßgeblichen langfristigen Marktentwicklung abzuleiten. 83 Des Weiteren wird bei der Berechnung berücksichtigt, dass wie in 25 Abs.4 BelWertV vorgeschrieben, bei den im Ausland üblichen Bewertungsverfahren die Kapitalisierung der Erträge nicht unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer, sondern auf Basis der ewigen Rente erfolgt BelWertV 12 Abs.III, S BelWertV 25 Abs.IV, S.28.

74 62 Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung Zusätzlich wird bei der Berechnung ein Abzug der Betriebswirtschaftskosten gewählt, um analog zum deutschen Verfahren zu arbeiten (gemäß 11 Abs. 2; 15% Mindestansatz an Bewirtschaftungskosten). Dementsprechend folgt eine Abschreibung von 2%. Eine der wichtigsten Indikatoren der Berechnung stellt der ARY, beziehungsweise in der Beleihungswertermittlung der Kapitalisierungszinssatz dar. Die Veränderung des ARY wird an zwei Beispielen deutlich gemacht. Ziel der Rechnung ist ausdrücklich keine Wertermittlung im gutachterlichen Sinne darzustellen, sondern zu überprüfen, ob die oben aufgestellte These der Wahrheit entspricht. Des Weiteren sollen die Probleme bei der Beleihungswertermittlung auf Grundlage von angelsächsischen Gutachten dargestellt werden Objekt St. James Street, London West End Das Objekt befindet sich in der St. James Street in London. Das Beleihungsobjekt liegt somit im Gebiet West End, welches das teuerste Gebiet Londons ist. Da sich in dem Bezirk nur Topimmobilien befinden, wird davon ausgegangen, dass das Beleihungsobjekt diesem Standard entspricht und über eine hochwertige Ausstattung verfügt. Des Weiteren sind folgende Informationen über das Bürogebäude bekannt. Mietfläche: 2050m² Mietansatz: Nächste Mietanpassung: 1750 /sq m/yr in 5 Jahren Spitzenmiete: 2122 /sq m/ yr (lt. Office Space Across the World 2014) Verwaltungskosten bleiben unberücksichtigt. Neben den Informationen zum Bürogebäude wurde die Spitzenrendite für dieses Objekt in erstklassiger Lage mit 3,75% festgelegt. Die Berechnung erfolgt in der Term and Reversion Methode.

75 Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung 63 Abbildung 15: Modellrechnung St. James Street London Quelle: Eigene Berechnung, In Anlehnung an Unterlagen von Frau Steuernagel Da es sich bei dem Objekt um eine Büroimmobilie handelt, muss 12 Abs.4 angewendet werden. Dieser Absatz sagt aus, dass bei gewerblich genutzten Objekten der Kapitalisierungszinssatz nicht unter 6% liegen darf. Da es sich bei dem Objekt um eine erstklassige Immobilie handelt, sind die Kriterien laut 12 Abs.4 erfüllt, sodass der Mindestkapitalisierungszinssatz um 0,5% unterschritten werden kann. Des Weiteren gilt 25 Abs.4, der aussagt, dass die Kapitalisierung auf Basis der ewigen Rente basiert und die Gebäudeabschreibung erfolgen muss (in diesem Beispiel 2%). Um die Bedeutung des ARY besser zu erläutern wird auf ein zweites Objekt des Londoner Büroimmobilienmarktes eingegangen.

76 64 Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung Objekt Holborn, London City Das Objekt befindet sich Holborn, London. Wie in Abbildung 12: The Office CentralMarket zu erkennen, ist das Objekt dem Gebiet City zuzuordnen. Grafisch dargestellt ist es in den Teilbereichen des Gebietes EC1N, EC4A, EC4Y, WC1 und WC2 zu erkennen. (Orange hinterlegt). Des Weiteren wird davon ausgegangen, dass das Beleihungsobjekt einem durchschnittlichen Standard entspricht und über eine mittelmäßige Ausstattung verfügt. Zusätzlich sind folgende Informationen über das Bürogebäude bekannt. Mietfläche: 2050 m² Mietansatz: Nächste Mietanpassung: Spitzenmiete: 675 /sq m/yr in 5 Jahren 720 /sq m/ yr Verwaltungskosten bleiben unberücksichtigt. Neben den Informationen zum Bürogebäude wurde die Spitzenrendite für dieses Objekt in durchschnittlicher Lage mit 4,75% festgelegt. Da es keine eindeutige Spitzenmiete laut verschiedenen Unternehmen und Immobilienberatern für Holborn gibt, wurde der Mittelwert gebildet, der bei 720 /sq m/yr liegt. Aufgrund der Objektbeschreibung wird bei dieser Immobilie von einem ARY von 6% ausgegangen. Die Berechnung erfolgt ebenfalls in der Term and Reversion Methode. Abbildung 16: Modellrechung Holborn, London City Quelle: Quelle: Eigene Berechnung, In Anlehnung an Unterlagen von Frau Steuernagel

77 Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung Zusammenfassung der Ergebnisse Beispiel1: Die Familie hat bei ihren Ein- und Ausgaben ein frei verfügbares Einkommen von 1.561,00, wodurch eine Baufinanzierung möglich ist. Bei der Beleihungswertermittlung ist zu erkennen, dass weitaus mehr Fakten eine Rolle spielen, als eventuell zu Beginn vermutet. Um eine Baufinanzierung zu ermöglichen, müssen die potentiellen Kreditnehmer einen strukturierten Überblick über alle Finanzen haben. Die Immobilienwirtschaft, Immobilienfinanzierung und Beleihungswertermittlung haben einen großen Einfluss aufeinander. Die Höhe des Beleihungswertes hat direkte Auswirkungen auf den möglichen Umfang des Kredites und die Finanzierungskosten, da der Kreditgeber alle weiteren Entscheidungen zu Kreditvergabe auf Grundlage des Beleihungswertes trifft. Bevor ein Kreditinstitut einen Kredit vergibt wird zunächst geprüft wie wertvoll die Immobilie überhaupt ist. Dadurch sichert die Bank ab, dass die Rückzahlungen des Darlehens auch für den Fall gesichert ist, wenn der Kreditnehmer seine laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr erfüllen kann und der Kredit durch den Verkauf des Objektes zurück gezahlt werden muss. Bei der Beleihungsprüfung wird somit ein Betrag ermittelt, der durch den Wert der Immobilie langfristig abgedeckt ist. Dieser muss bei einer Baufinanzierung i.d.r. ca. 30 Jahre lang Bestand haben. Grundsätzlich liegt der Beleihungswert ca. 20 Prozent unter dem aktuellen Verkehrswert. Dies ist dadurch begründet, dass sich die Kreditinstitute auf diese Weise eine Sicherheitsreserve bilden, um ein möglichst geringes Risiko bei der Vergabe des Kredites einzugehen. Folge ist, dass der Beleihungswert des Hauses rund 80 Prozent der tatsächlichen Baukosten oder des Kaufpreises ausmacht. Beispiel 2: Die These, dass der Beleihungswert von Spitzenimmobilien weit vom Ertragswert befindet, hat sich beim ersten Beispiel bewahrheitet. Die Differenz lag dabei bei 52,05%. Durch Nutzen anderer Werte in weiteren Rechnungen hat sich bestätigt, dass das niedrige Prime Yield Niveau der Büroimmobilien der Grund für die Differenz ist. Im ersten Beispiel wurde ein ARY von 5% angesetzt. Bei der Beleihungswertermittlung hingegen muss gemäß 12 Abs.4 ein Mindestansatz von 6% erfolgen, welcher bei Ausnahmen unterschritten werden darf. Des Weiteren ist der Indikator Bewirtschaftungskosten ausschlagend für die Rechnung. Bei beiden Rechnungen wurden die 15% Mindestansatz abgezogen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der größte ausschlaggebende Punkt der ARY beziehungsweise der Kapitalisierungszinssatz ist.

78 66 Fazit 7 Fazit Die vorliegende Bachelorarbeit hat sich hauptsächlich mit den Themen der Immobilienwirtschaft, Immobilienfinanzierung und Beleihungswertermittlung beschäftigt. Bei der Ausarbeitung wird deutlich, dass die Immobilienwirtschaft und finanzierung eine große Bedeutung in der Gesamtwirtschaft hat. Banken treten in den Vordergrund, indem sie einerseits Fremdkapital zur Verfügung stellen und andererseits die Refinanzierung über die Emission von Pfandbriefen nutzen. Ziel dieser Bachelorarbeit war es die Beleihungswertermittlung von Grund auf zu erklären und alle notwendigen Teilbereiche zu definieren. Für die Immobilienbewertung gibt es eine Vielzahl an unterschiedlichen Definitionen, die ein Sachverständiger in jeder Hinsicht definieren und anwenden können muss. Der Wertbegriff, welcher speziell im Hintergrund der Immobilienbewertung steht, ist der Verkehrswert, der in 194 BauGB bestimmt wird und den kreditwirtschaftlichen Zusammenhang durch den Beleihungswert, geregelt in der BelWertV, definiert. Durch die grundlegenden Wertermittlungsverfahren wurde deutlich gemacht, wie diese mathematisch berechnet und angewendet werden. Anhand von zwei Beispielen wurde das Ertrags- und Sachwertverfahren näher erläutert. Beim ersten Beispiel wurde somit deutlich, wie eine komplexe Berechnung der Baufinanzierung funktioniert und auf welche Faktoren es bei einer solchen Rechnung ankommt. Beim zweiten Beispiel sollte das Augenmerk auf die dargelegte These, dass bei Spitzenimmobilien der Beleihungswert weit vom Marktwert entfernt liegt, gelegt werden. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass durch die BelWertV eine Steigerung der Transparenz der kreditwirtschaftlichen Immobilienbewertung geliefert wurde. Dadurch, dass die internationale Bewertung beziehungsweise das internationale Finanzierungsgeschäft weiterhin ansteigen wird, ist es wichtig, die angelsächsische Bewertungsmethodik weiterzuentwickeln und einen Standard zu konzipieren, der sowohl national als auch international eingehalten werden kann. Besonders die Akteure der Immobilienfinanzierung und bewertung müssen das gemeinsame Ziel verfolgen, die bisherigen Standards bezüglich der Beleihungswertermittlung zu optimieren und die Weiterentwicklung voranzutreiben, damit weiterhin die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilienbewertung in Deutschland herrscht. Insgesamt erfüllt die Arbeit die eingangs erklärten Ziele und gibt einen grundlegenden Überblick über den Zusammenhang von Immobilienfinanzierungen und der Beleihungswertermittlung. Der Umfang der bearbeiteten Themen orientiert sich an der vorgegebenen

79 Fazit 67 Seitenanzahl dieser Bachelorarbeit. Die Themen sind in ihrem Inhalt noch wesentlich erweiterbar. Aufgrund der Vorgaben wurde das Thema begrenzt behandelt.

80 68 8 Literatur Baugesetzbuch BauGB (2015), idf v , in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBI.I 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBI. I 2009, 2585) Brauer, Kerry.-U.(2009): Grundlagen der Immobilienwirtschaft, Recht- Steuern- Marketing- Finanzierung- Bestandsmanagement- Projektentwicklung, 6., vollständig überarbeitete Auflage, Wiesbaden: Gabler Verlag, 2009 Bundesregierung, Drucksache, Verordnung der Bundesregierung 171/10, 2010, vom , Berlin: 2010 Bela Rabai, o.o., (2015): Deshalb nimmt der Immobilienboom nochmals Fahrt auf. In: Erstellt am Abrufdaum am Brühl, Martin J., (2003): Discounted Cashflow- Methode, in: Sander, Siegfried/ Weber, Ulrich (Hrsg.) Lexikon, 2003, Ellis, Richard (2008): Central London Office Market View, 4. Quartal 2014, Abrufdatum: Crimmann, Wolfgang/ Rüchardt, Konrad (2008): in: Verband deutscher Pfandbriefbanken e.v. (Hrsg.): Der Beleihungswert Cushman & Wakefield (2014): Office space across the world 2014, Abrufdatum: Demary, Markus (2009): Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive. In: Wirtschaftsfaktor Immobilien Gesetz über das Kreditwesengesetz (KWG), in der Fassung der Bekanntmachung vom 9. September 1998 (BGBI. I 1998, 2776), zuletzt geändert durch Artikel 4 Absatz 8 des Gesetzes vom 30. Juli 2009 (BGBI. I 2009, 2437) Jones Lang LaSalle (2008): Central London Market Report, Abrufdatum:

81 69 Kleiber, Wolfgang (2006): WertR 06 Wertermittlungsrichtlinien 2006, Sammlung amtlicher Texte zur Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken mit Normalherstellungskosten- NHK 2000, 9.Auflage, Köln 2006 Kleiber Wolfgang (2007): Gutachterausschusswesen und der Verkehrswert; das Recht der Wertermittlung des Baugesetzbuchs- BauGB- ( ) in: Kleiber, W./ Simon, J. (Hrsg.): Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherungs- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung von WertV und BelWertV, 5., vollständig neu bearbeitete und erweiterte Auflage, Köln 2007, Kleiber, Wolfgang / Tillmann, Hans-Georg (2008): Tabellenhandbuch zur Ermittlung des Verkehrswerts und des Beleihungswerts-Tabellen, Indizes, Formeln und Normen für die Praxis, 1.Auflage 2008, Köln 2007 Knight Frank: Central London Quarterly, Quarter 2/ 2014, Abrufdatum: Leopoldsberger, Gerrit (1999): Kontinuierliche Wertermittlung von Immobilien, Band 6, Köln 1999 Leopoldsberger, Gerrit/ Thomas, Matthias/ Naubereit, Phillipp (2008): Immobilienbewertung in: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Immobilienökonomie, Bank 1:Betriebswirtschaftslehre Grundlagen, 4.Auflage, München 2008 Olfert, Klaus; Reichel, Christopher (2003): Finanzierung, 12.Auflage, Friedrich Kiehl Verlag o.v., o.o., o.j., Übliche Bewertungsanlässe für Privateigentümer. In: Abgerufen am o.v., o.o., o.j., Immobilienwertermittlungsverordnung. In: s-verordnung/. Stand: Abgerufen am o.v.,o.o.,o.j., Abgerufen am o.v. o.o, (2013): PfandBG/ Gesetzesmaterialien, in: Abgerufen am o.v., o.o, (2007), Die Refinanzierung der Pfandbriefbanken, S.8. o.v., o.o., (2015): London im dritten Jahr teuerster Büromarkt der Welt. In: Erstellt am Abgerufen am

82 70 o.v. (2012): Daten der Immobilienwirtschaft, die deutsche Immobilienwirtschaft- Stabilisator und Wachstumsmoto. In: Erstellt am: Abgerufen am o.v. (2014): Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). In: Erstellt am Abgerufen am o. V. (2014): Meldrum Salter Edgley. In: Abgerufen am o. V (2015): Verband deutscher Pfandbriefbanken. In: Abgerufen am Petersen, Schnoor, Seitz, Vogel: Verkehrswertermittlungen von Immobilien, Praxisorientierte Bewertung, 2. Auflage, Boorberg Pfandbriefgesetz PfandGB (2014), idf v , vom 22. Mai 2005 (BGBI. I 2005, 1373), zuletzt geändert durch Artikel des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBI. I 2009, 2512) Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien 2006 WertR 06), in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. März 2006 (BAnz. Nr. 108a, ber. Nr. 121) Sauerborn, Bessler, Eckhoff (2014): Immobilienpreise in Deutschland. In: Immobilien & bewerten, 3. Auflage Statistisches Bundesamt 2015: Preise, Verbrauerpreisindizes für Deutschland, Lange Reihen ab 1948, Wiesbaden Trotz, Raymond (2006): Verordnung schafft Klarheit. In: Immobilien Zeitung; Fachzeitung für die Immobilienwirtschaft Verein deutscher Pfandbriefbanken (vdp): Europäische Immobilienmärkte und ihre Bewertungsverfahren Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach 16 Abs. 1 und 2 des Pfadbriefgesetzes (Beleihungswertermittlungsverordnung- Bel- WertV) idf v (BGBI. I 2006, 1175), zuletzt geändert durch die Verordnung vom 16. September 2009 (BGBI. I 2009, 3041) Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung- ImmoWertV), idf v ,

83 71 9 Tabellarischer Lebenslauf Persönliche Daten Name: Nicole Schmitz Adresse: Milseburgstraße 35, Hohenroda Handy: nicoleschmitz91@t-online.de Nationalität: deutsch Geburtsdatum: 7. November 1991 Praktikum im Immobilienmanagement Bereich Januar 2014 heute Mai 2015 Juni 2015 Februar 2015 Mai 2015 November 2014 Januar 2015 August September 2014 Juli 2013 September 2013: Selbstständiger Mitarbeiter Sprengnetter Immobilienbewertung Praktikantin ISI HOME Unternehmensgruppe Praktikantin Jones Lang Lasalle, Frankfurt Werksstudent DKB, Chemnitz Praktikant REMAX, Vancouver Von Poll Immobilien GmbH Schulbildung seit September 2012 August 2008 Juni 2012: August 2002 Juni 2008: August 1998 Juni 2002: Hochschule Mittweida Studium Immobilien und Facilities Management Modellschule Obersberg, Bad Hersfeld (Abitur) Wigbertgymnasium, Hünfeld Gymnasium Grundschule Mansbach Grundschule Kenntnisse Sprachen Deutsch: Muttersprache Englisch: sehr gute Kenntnisse in Wort und Schrift Spanisch: Grundkenntnisse Französisch: Grundkenntnisse Computer: Microsoft Word, Excel, Outlook, PowerPoint, Auto CAD

84 72 Anlagen Teil 1: DCF-Verfahren Teil 2: Sachwertverfahren Teil 3: Central London...73 Teil 4: Formelansicht Modellrechnung..74

85 73 Anlagen, DCF-Verfahren Aufgabenstellung zur Berechnung des DCF- Verfahrens

86 74 Berechnungsbeispiel zur Discounted-Cash-Flow-Methode

87 75 Anlagen, Sachwertverfahren Berechnungsmethodik des Sachwertverfahrens laut ImmoWertV

88

89 77 Anlagen, Central London Teuersten Standorte und ihre Mieten