WOLFGANG CRIMMANN. Stand: Dezember vdp Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V. Georgenstraße Berlin

Transkript

1 Stand: Dezember 2011 Studienbrief DER BELEIHUNGSWERT WOLFGANG CRIMMANN vdp Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V. Georgenstraße Berlin Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des vdp unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen und Übersetzungen, Mikroverfilmungen sowie die Abspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

2

3 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis 7 Einleitung und Zielsetzung 9 1 Immobilienvermögen und Immobilienbewertung Geschäftsfelder rund um die Immobilie Bedeutung der Immobilienbewertung für die Kreditwirtschaft Bankgeschäfte und Risikosteuerung Immobilienbewertung und Gutachter im Kreditprozess Aufgaben eines für Kreditinstitute tätigen Gutachters 15 2 Anwendungsbereiche der Immobilienbewertung für das Kreditgeschäft Kreditprozess Refinanzierung über gedeckte Schuldverschreibungen, insbesondere Hypothekenpfandbriefe Anrechnungserleichterungen nach dem KWG Fazit 23 3 Vorschriften für die Sicherheitenbewertung in den Anwendungsbereichen Kreditprozess Zusammenspiel von KWG und PfandBG Pfandbriefdeckung Allgemeinverbindlichkeit der Beleihungswertermittlungsverordnung Anrechnungserleichterungen nach dem KWG Eigenmittelausstattung gemäß 10 KWG Grundlagen der Eigenkapitalunterlegung Verfahren zur Bemessung des Risikogewichts nach SolvV Kreditrisiko-Standardansatz IRB Basisansatz Das alternative Risikogewicht IRB Fortgeschrittener Ansatz Wohn- und Gewerbeimmobilien Vorgaben für Großkredite gemäß 13 KWG Großkredite für Wohnimmobilien Großkredite für Gewerbeimmobilien KWG Millionenkredite KWG Organkredite KWG Kreditunterlagen Differenzierung der Darlehen für Bewertung und Überwachung Übersicht der Differenzierungsmerkmale Differenzierungsmerkmale für Kleindarlehen Differenzierungsmerkmale für Darlehen außerhalb der Kleindarlehensgrenze 51 Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin 3

4 Inhaltsverzeichnis 3.7 Überwachung der Werte Anforderungen des 26 BelWertV an die Überwachung der Beleihungswerte Anforderungen des 20 a Abs. 6 KWG an die Überwachung der Werte 53 4 Beleihungswert in Abgrenzung zu anderen Werten Investitionsaufwand, Preis und Wert Vom Preis zum Wert Wertbegriffe Verkehrswert, Marktwert Beleihungswert Mortgage Lending Value 61 5 Der Weg zu einer einheitlichen Bewertungsmethodik Qualitätsoffensive für die Beleihungswertermittlung Zertifizierung HypZert GmbH Methodik ohne Anwendung der BelWertV 66 6 Bestimmungen und Verfahrensgrundsätze der BelWertV Anwendungsbereich Gegenstand der Wertermittlung Grundsatz der Beleihungswertermittlung Grundsätze für die Ermittlung des Beleihungswertes Research: Der Blick von der Vergangenheit über die Gegenwart in die Zukunft Standardisierte Maßstäbe für Prognosen Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes Zwei-Säulen-Prinzip und Objektbesichtigung (Abs. 1) Ausnahmen vom Zwei-Säulen-Prinzip (Abs. 2) Ermittlung und Ableitung des Beleihungswertes (Abs. 3) Besonderheiten bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen (Abs. 4) Instandhaltungsstau, sonstiger baulicher Aufwand sowie Baumängel und Bauschäden (Abs. 5) Im Bau befindliche Objekte (Abs. 6) 81 7 Gutachten und Gutachter Gutachten ( 5) Formerfordernisse für die Beleihungswertermittlung (Abs. 1 und 2) Vorgehensweise in besonderen Fällen (Abs. 2) Inhaltliche Anforderungen an ein Gutachten (Abs. 3) Sachwert und Ertragswert beeinflussende Lasten und Beschränkungen (Abs. 4) Unterschiede bei Marktwert und Beleihungswert Überblick über Lasten und Beschränkungen Gutachter ( 6 und 7) Anforderungen an die Qualifikation des Gutachters Unabhängigkeit und organisatorische Eingliederung des Gutachters 95 4 Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin

5 Inhaltsverzeichnis 8 Ertragswertverfahren Grundlagen der Ertragswertermittlung Ermittlung des Ertragswertes der baulichen Anlage Nachhaltige Miete zur Ermittlung des Rohertrages Nachhaltigkeit der Erträge für die Ermittlung des Rohertrages Beleihungswertermittlung Unterschiede zur Marktwertermittlung Overrent Underrent Ansatz ausschließlich vermietbarer Flächen Erträge aus unterschiedlicher Nutzung Behandlung von Betriebskosten bei der Ermittlung des Rohertrags Ermittlung des Rohertrages bei Managementimmobilien Behandlung von Leerständen Über Bewirtschaftungskostenansätze vom Rohertrag zum Reinertrag Bewirtschaftungskostenarten Bemessung der Bewirtschaftungskosten (Abs. 1 und 2) Kapitalisierungszins und Restnutzungsdauer auf dem Weg zum Barwert Nutzungsdauer und Restnutzungsdauer Kapitalisierungszins Vervielfältiger Mindestkapitalisierungssätze, Bandbreiten und Ausnahmen Drei Problemfelder vier Lösungsansätze Zu (1): Kein Reinertrag für die baulichen Anlagen Zu (2): Restnutzungsdauer ist kürzer als 30 Jahre Zu (3): Bodenwert mehr als die Hälfte des Ertragswertes Sachwertverfahren Grundlagen der Sachwertermittlung Bodenwert Wert der baulichen Anlagen Herstellungswert und Außenanlagen Transparenz und Sicherheitsabschlag Baunebenkosten Wertminderung wegen Alters Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände Überblick Marktanpassung nach ImmoWertV Marktanpassung und Beleihungswert Vergleichswertverfahren Besonderheiten bei einzelnen Objekten Bauland Erbbaurechte und andere grundstücksgleiche Rechte Grundsätzliches zum Erbbaurecht 145 Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin 5

6 Inhaltsverzeichnis Beleihungswertermittlung bei Erbbaurechten Methodik Berücksichtigung des Erbbauzinses Marktwertermittlung für Finanzierungszwecke Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke Maschinen und Betriebseinrichtungen Wohnwirtschaftlich genutzte Objekte bei Vergabe von Kleindarlehen Objekte außerhalb Deutschlands Gültigkeit der BelWertV auch für ausländische Beleihungsobjekte (Abs. 1) Weitere und alternative Anforderungen an die Beleihungswertermittlung Landesspezifische Gutachten als Basis der Beleihungswertermittlung (Abs. 2) Objektbesichtigungen (Abs. 2 letzter Satz) Ableitung des Kapitalisierungszinses (Abs. 3) Kapitalisierung auf Basis einer ewigen Rente (Abs. 4) Alternativer Ansatz für Bewirtschaftungskosten (Abs. 5) Wertüberprüfung 165 Anlagen Gesetzes- und Verordnungstexte PfandBG (Beleihungswertermittlung) a Abs. 4 bis 8 KWG Gedeckte Schuldverschreibungen 169 Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach 16 Abs. 1 und 2 des PfandBG (Beleihungswertermittlungsverordnung BelWertV) Übersichtsmatrix: Anwendungsgebiete und Vorschriften für die Immobilienbewertung nach dem Pfandbriefgesetz und dem Kreditwesengesetz Checkliste der HypZert GmbH zur Überwachungsprüfung der Gutachter Ausarbeitungen des vdp 191 Ermittlung des Beleihungswertes nach BelWertV auf der Grundlage ausländischer Bewertungen (Februar 2010) 191 Grundsatzpapier zum Beleihungswert von Immobilien (Oktober 1996) 199 Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung (Juni 1998) Schreiben/Verlautbarungen der BaFin (vormals BaKred) 225 Beantwortung von Anfragen zum Marktschwankungskonzept, statistischen Verfahren, Überwachung, Neubewertung vom Schreiben des BaKred zu den Anforderungen an die Eignung der Gutachter für die Wertermittlung (Organisatorische Eingliederung, Qualifikation) vom sowie vom Schreiben des BaKred zur Anhebung der Kleindarlehensgrenze vom sowie Rundschreiben des VDH vom Literaturverzeichnis 242 Stichwortverzeichnis 243 Abbildungsverzeichnis Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin

7 Abkürzungsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis ARY All-Risk-Yield BaFin Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BAKred Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen BauGB Baugesetzbuch BelWertV Beleihungswertermittlungsverordnung BetrKV Betriebskostenverordnung BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGF Brutto-Grundfläche BGH Bundesgerichtshof BMF Bundesministerium der Finanzen BMJ Bundesministerium der Justiz BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung CRD Capital Requirements Directive DCF Discounted Cash Flow DK Deutsche Kreditwirtschaft EAD Exposure at Default EFH Einfamilienhaus EnEV Energieeinsparverordnung ErbbauRG Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz) GEFMA German Facility Management Association gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. GroMikV Großkredit- und Millionenkreditverordnung HBG Hypothekenbankgesetz IDW Institut der Wirtschaftsprüfer ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung IRB Internal Ratings Based IRBA Internal Ratings Based Approach KSA Kreditrisiko-Standardansatz KWG Kreditwesengesetz LandR Entschädigungsrichtlinie Landwirtschaft LGD Lost Given Default LTV Loan to Value Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin 7

8 Abkürzungsverzeichnis M MaRisk MLV NF NGF PD PfandBG SolvV TEGoVA TF VDH VF Maturity Mindestanforderungen an das Risikomanagement Mortgage Lending Value Nutzfläche Netto-Grundfläche Probability of Default Pfandbriefgesetz Solvabilitätsverordnung The European Group of Valuers Associations Technische Funktionsfläche Verband deutscher Hypothekenbanken Verkehrsfläche VÖB Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands, VÖB, e. V. VVG WaldR WEG WertR WertV WGFZ WoFlV ZFH ZKA ZVG II. BV Gesetz über den Versicherungsvertrag Waldwertermittlungsrichtlinie Gesetz über das Wohneigentum und das Dauerwohnrecht (Wohneigentumsgesetz) Wertermittlungsrichtlinie Wertermittlungsverordnung Wertrelevante Geschossflächenzahl Wohnflächenverordnung Zweifamilienhaus Zentraler Kreditausschuss Zwangsversteigerungsgesetz Zweite Berechnungsverordnung 8 Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin

9 Einleitung und Zielsetzung Einleitung und Zielsetzung Von den weltweiten Turbulenzen der vergangenen Jahre auf den Immobilienmärkten ist Deutschland weitgehend verschont geblieben. Dies hat viele Ursachen: Neben der von anderen Immobilienmärkten abweichenden Struktur und Funktionsweise des deutschen Wohnund Gewerbeimmobilienmarktes stabilisiert die besondere Art und Weise der Immobilienfinanzierung den Markt. Der hier übliche Festzinskredit, die für Immobilien verbreitete Refinanzierung über Hypothekenpfandbriefe und die damit im Zusammenhang stehende Anwendung des Beleihungswertes haben erheblich dazu beigetragen, Spekulationen und starke Preisvolatilitäten zu vermeiden. Die vorliegende Ausarbeitung gibt einen umfassenden Einblick in die Philosophie und Anwendung des Beleihungswertes bzw. dessen Ermittlung. Aufbauend auf Erläuterungen zur Zweckbestimmung des Beleihungswertes werden die methodischen Besonderheiten der Beleihungswertermittlung nach dem Pfandbriefgesetz (PfandBG) in Verbindung mit der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) vermittelt. Die Zielgruppe dieser Ausarbeitung sind Gutachter, Kreditspezialisten, Studierende und Interessierte im Bereich der Wertermittlung sie sollen die Vorgehensweise bei der Beleihungswertermittlung in Abgrenzung zu anderen Wertermittlungsmethoden verstehen. Die Grundlagen der Wertermittlung, insbesondere der Marktwertermittlung, werden als Basiswissen vorausgesetzt. Daher liegt der Schwerpunkt auf den Besonderheiten der Beleihungswertermittlung auch in Abgrenzung zum Marktwert. Die Beleihungswertmethodik wurde und wird seit 1996 durch den Ausschuss für Bewertungsfragen im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) kontinuierlich weiterentwickelt und verfeinert. Mit dem Inkrafttreten des Pfandbriefgesetzes im Jahr 2005 folgte 2006 die entsprechende Rechtsverordnung, die Beleihungswertermittlungsverordnung; diese regelt die Einzelheiten der Methodik, die Form der Beleihungswertermittlung sowie die Mindestanforderungen an die Qualifikation und Unabhängigkeit des Gutachters. Die bis zu diesem Zeitpunkt in der Bankenwelt etablierten Standards in der Beleihungswertermittlung bildeten die Grundlage für diese Verordnung. Die Wertermittlung im kreditwirtschaftlichen Kontext, konkret die Anwendung des Beleihungswertes, ist jedoch nicht nur ein Thema für pfandbriefemittierende Banken. Die Umsetzung der Europäischen Bankenrichtlinie (die die Eigenkapitalvorschriften nach Basel II beinhaltet) in deutsches Recht führte zu neuen Vorschriften im Kreditwesengesetzes (KWG), der Solvabilitätsverordnung (SolvV) und der Groß- und Millionenkreditverordnung (GroMiKV) sowie deren Fortschreibung. Viele dieser Vorschriften betreffen die Immobilienbewertung. Sämtliche Regelungen fordern eine entsprechende Qualität bei der Bewertung derjenigen Immobilien, die als Kreditsicherheit dienen und über Pfandbriefe nach dem PfandBG oder andere gedeckte Schuldverschreibungen nach dem KWG refinanziert werden. Die vorliegende Ausarbeitung möchte nicht zuletzt dazu beitragen, die Qualität in der Immobilienbewertung sicherzustellen. Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., Berlin 9