Marktwertermittlung von Hotelimmobilien

Transkript

1 Dr.-lng. Kai Fischer Marktwertermittlung von Hotelimmobilien Jenseits der Festpacht

2 INHALTSVERZEICHNIS INHALTSVERZEICHNIS 1 ABBILDUNGSVERZEICHNIS VIII TABELLENVERZEICHNIS X ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS XII 1 EINFÜHRUNG Allgemeine Marktinformationen Problemstellung und Zielsetzung Aufbau der Arbeit 14 2 WERTERMITTLUNG UND BEWERTUNG VON HOTELIMMOBILIEN Einordnung in das allgemeine Wertverständnis Unterschied zwischen Preis und Wert eines Investitionsobjektes Der Preis einer Immobilie Der Wert einer Immobilie Differenzierung zwischen Bewertung und Wertermittlung Die Immobilienbewertung als individuelle Entscheidungsgrundlage Die Immobilienwertermittlung als präferenzfreies Abbild des Marktes Gängige Verfahren im Lichte dertheorie Wertermittlungsverfahren Das Vergleichswertverfahren Das Pachtwertverfahren als Derivat des Ertragswertverfahrens Bewertungsverfahren Renditearten 41

3 All Risks Yield/Overall Rate Nettoanlangsrendite - Initial Yield Interner Zinslu ß - Internal Rate 01 Return/Total Return Target Rate 01 Return/Target Yield Betriebswirtschaltliches Verlahren und internationale Pendants Ermittlung des immobilienbezogenen Ertrags nach RUSHMORE Band 01 Investment - One Stabilized Year Discounted Cash Flow (DCF) nach MELLEN Zehn Jahre DCF mit pauschalem Diskontzins Zusammenfassung des zweiten Kapitels 57 3 FINANZIERUNGSTHEORETISCHE ANALYSE DER NUTZUNG VON HOTELIMMOBILIEN Nutzbarkeit unterschiedlicher Flächen Finanzierungsebenen bei Hotelimmobilien Finanzierung der Nutzung von Hotelimmobilien Finanzierung der Nutzung von Immobilien allgemein Finanzierung der Nutzung bei Hotelimmobilien unter Berücksichtigung betreibervertraglicher Ausgestaltungen Beziehung Gast - Betreiber Beziehung Betreiber - Eigentümer Optimale Finanzierungsstruktur bei Hotelimmobilien in der Beziehung Betreiber - Eigentümer Die Transaktionskostentheorie und das Finanzierungspostulat von WILLIAMSON Die Prinzipal-Agent-Theorie und das Neue Finanzierungspostulat von SOTELO Die optimale Finanzierungsstruktur bei Hotelimmobilien Finanzierung der Erträge der Nutzung von Hotelimmobilien Beschreibung gängiger Finanzierungsformen der Nutzung Pachtvertrag 80

4 Rechtsgrundlage und allgemeine Beschreibung Stellung der Vertragsparteien Varianten Festpacht Umsatzpacht Managementvertrag Rechtsgrundlage und allgemeine Beschreibung Stellung der Vertragsparteien Varianten Klassischer Managementvertrag Managementvertrag mit Garantie Managementvertrag mit Reservefonds Zusammenfassung des dritten Kapitels und Marktbezug 98 4 ÖKONOMISCHE ANALYSE RELEVANTER MÄRKTE ALS GRUNDLAGE DER WERTERMITTLUNG Eigenschaften des Hotelmarktes Die Angebotsseite des Hotelmarktes Produktdifferenzierung und Segmentierung des Angebots Substitution segmentierter Übernachtungsleistungen und Clusterbildung Die Nachfrageseite des Hotelmarktes Segmentierung der Nachfrage nach Hotel- und Touristikdienstleistungen in konsumtive und produktive Nachfrage Abhängigkeit der Nachfrage vom Einkommen Abhängigkeit der Nachfrage vom Preis Abhängigkeit der Nachfrage vom Marktpreissubstitutionseffekt Abhängigkeit der Nachfrage vom Konsumklimaindex Abhängigkeiten bei unterschiedlichen Preissegmenten Eigenschaften des Hotelimmobilienmarktes Analyse anhand des güterwirtschaftlichen Ansatzes Segmentierung des Hotelimmobilienmarktes 114

5 Inhaltsverzeichn is Angebot und Nachfrage bei segmentierten Hotelimmobilien als homogene Güter Angebot an Hotelimmobilien Nachfrage nach Hotelimmobilien Individuelle Kaufpreisfindung auf dem Immobilienmarkt Analyse anhand des vermögensmarktwirtschaftlichen Ansatzes Zusammenfassung des vierten Kapitels Zusammenfassung der Eigenschaften des Hotelmarktes Zusammenfassung der Eigenschaften des Hotelimmobilienmarktes DIE HEDONISCHETHEORIE ALS GRUNDLAGE DER EMPIRISCHEN ANALySE Historische Entwicklung Zentrale Aspekte der hedonischen Theorie Anwendung in der immobilienwirtschaftlichen Forschung Statistische Grundlagen der hedonischen Modelle Das multiple Regressionsmodell allgemein Voraussetzungen und Vorgehen bei Regressionsanalysen Die Funktionsformen der multiplen Regression Qualitative und quantitative Variablen Berücksichtigung der zeitlichen Entwicklung Alternative Modelle oder Parameterschätzungen Zusammenfassung des fünften Kapitels EMPIRISCHEANALYSE DES HOTELIMMOBILIENMARKTES Untersuchungsziel Untersuchungsaufbau Durchführung der Untersuchung 149 IV

6 6.3.1 Auswahl kaufpreisbeeinflussender Kriterien und Messgrößen Kaufpreisbeeinflussende Kriterien des Objektes, Standortes und Hotelmarktes nach DOLESCHAL Allgemeines zur Untersuchung Analyse kaufpreisbeeinflussender Eigenschaften und Identifikation der Preistreiber Eliminierung einzelner Kriterien Erweiterung des Kriterienkataloges um die bisherigen Erkenntnisse dieser Arbeit Abschließende Beschreibung der Untersuchungskriterien und Zuordnung der Messgrößen Standort Makrostandort Mikrostandort Relevanter Hotelmarkt Objekt Flächenwirtschaftlichkeit Ausstattung Zustand Nationale wirtschaftliche Rahmenbedingungen Auswahl und Beschreibung der Datengrundlage Auswahl der Datenquellen Ausschluss- und Clusterkritierien Durchzuführende Untersuchungen und deskriptive Statistik Vorgehen zur Bestimmung des speziellen Modells Allgemeines hedonisches Modell, Durchführung der Regressionsanalyse Erste Beurteilung der Modellgüte Spezielles hedonisches Modell Beurteilung des speziellen Modells Beurteilung der Modellgüte Ergebnis Interpretation Modelluntersuchungen 189

7 VI Überregionale Untersuchung Regionale Untersuchung am Beispiel Berlin Zusammenfassung des sechsten Kapitels BILDUNG DES HEDONISCHEN WERTERMITTLUNGSMODELLS Einflussfaktoren auf das Wertermittlungsmodell Rechtliche Einflussfaktoren Anforderungen des Baugesetzbuches Anforderungen der ImmoWertV Anforderungen der WertR Methodische Einflussfaktoren Differenzierung zwischen Wertermittlung und Bewertung Finanzierung der Nutzung Einflussfaktoren aus der empirischen Untersuchung Gestaltungsfelder des Wertermittlungsmodells Wahl eines wertermittlungstechnischen Grundprinzips Anforderungen an die Erfassung der Messgrößen Bildung und Beschreibung des Wertermittlungsmodells Berücksichtigung der Einflussfaktoren im Wertermittlungsmodell Beispielhafte Anwendung Zusammenfassung des siebten Kapitels VALIDIERUNG DES WERTERMITTLUNGSMODELLS Vergleich durch Rückrechnung Quantitativer Vergleich Qualitative Beurteilung Out-of-sample Vergleich Quantitativer Vergleich Qualitative Beurteilung 232

8 8.3 Vergleich mit dem belriebswirtschaftlichen Verfahren Quantitativer Vergleich, " ' Qualitative Beurteilung, Zusammenfassung des achten Kapitels ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLlCK Zusammenfassung der Ergebnisse Neuwert und Ausblick 250 L1TEAATUAVEAZEICHNIS 252 ANHANGVEAZEICHNIS 270