Grüter Wisselmann Zwißler. Miete. Everts. Grundstück. Boeckh. Wohnungseigentum. 2. Auflage. Nomos

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1 FormularBibliothek Vertragsgestaltung Grüter Wisselmann Zwißler Miete Everts Grundstück Boeckh Wohnungseigentum 2. Auflage Nomos

2 FormularBibliothek Vertragsgestaltung herausgegeben von Dr. Bernhard Dombek, Rechtsanwalt und Notar a. D. Dr. Ludwig Kroiß, Direktor des Amtsgerichts Traunstein, Lehrbeauftragter an der Universität Passau

3 FormularBibliothek Vertragsgestaltung Miete Grundstück Wohnungseigentum Miete Stephan Grüter, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Steuerrecht, Düsseldorf Dorothee Wisselmann, Rechtsanwältin, München Finn Zwißler, Rechtsanwalt, München Grundstück Dr. Arne Everts, Notar, Berchtesgaden Wohnungseigentum Dr. Walter Boeckh, Vorsitzender Richter am Landgericht, Regensburg 2. Auflage Nomos

4 Zitiervorschlag: FBib-V Miete GrundstR WEG/Bearbeiter, Teil...,, Rn Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. ISBN Hinweis: Die Muster der FormularBibliothek Vertragsgestaltung sollen dem Benutzer als Beispiele und Arbeitshilfen für die Erstellung eigener Verträge dienen. Sie wurden mit größter Sorgfalt von den Autoren erstellt. Gleichwohl bitten Autoren und Verlag um Verständnis dafür, dass sie keinerlei Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Muster übernehmen. 2. Auflage 2012 Nomos Verlagsgesellschaft, Baden-Baden Printed in Germany. Alle Rechte, auch die des Nachdrucks von Auszügen, der fotomechanischen Wiedergabe und der Übersetzung, vorbehalten. Gedruckt auf alterungsbeständigem Papier.

5 FormularBibliothek Vertragsgestaltung 1 Teil 1: Miete Seite 5 Stephan A. Grüter, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und für Steuerrecht, Düsseldorf Dotothee Wisselmann, Rechtsanwältin, München Finn Zwißler, Rechtsanwalt, München Teil 2: Grundstück Seite 283 Dr. Arne Everts, Notar, Berchtesgaden Teil 3: Wohnungseigentum Seite 443 Dr. Walter Boeckh, Vorsitzender Richter am Landgericht, Regensburg 5

6 1 Inhaltsübersicht Verweise erfolgen auf Seiten Musterverzeichnis Wohnraummietrecht A. Einleitung zum Wohnraummietrecht B. Der Wohnraummietvertrag C. Muster Gewerberaum A. Einleitung Gewerberaummiete B. Der Gewerberaummietvertrag C. Einzelne vertragliche Regelungen D. Vertragsmuster Pacht A. Einführung B. Einzelne Pachtverträge

7 1 Musterverzeichnis Verweise erfolgen auf Seiten 1 Wohnraummietrecht 1 Formulierung bei Einschaltung eines Hausverwalters auf Vermieterseite Mietgegenstand Wohnflächenangabe Wohnflächenangabe Schlüsselaushändigung Zustand der Mietsache Unbefristetes Mietverhältnis Klausel zum Zeitmietvertrag Klausel zum wechselseitigen Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung Echte Ersatzmieterklausel Unechte Ersatzmieterklausel Zahlungsweise Rechtzeitigkeitsklausel Erteilung einer Einzugsermächtigung Verzug und Pauschalierte Mahnkosten Aufrechnung Konkretisierung der sonstigen Betriebskosten Betriebskostenpauschale Monatliche Vorauszahlung auf die übrigen Betriebskosten Veränderung der Betriebskosten Umlagemaßstab Mietsicherheit Mieterhöhung Änderung der Nebenkosten Vereinbarung Staffelmiete Indexklausel Beschränkung auf Vertragszweck Tierhaltung Selbständige Gebrauchsüberlassung Kleinreparaturklausel Schönheitsreparaturen Erlaubnisvorbehalt bei baulichen Veränderungen Berechtigung zur Vornahme baulicher Veränderungen Ausschluss der Garantiehaftung des 536 a Abs Einschränkung der Minderungsrechte Vermieterpfandrecht im Mieterinteresse: Vermieterpfandrecht im Vermieterinteresse: Betretungsrecht des Vermieters Konkrete Beschränkung der Besichtigungszeiten Reinigungs- und Verkehrssicherungspflichten Haftung des Mieters Personenmehrheit als Mieter Klausel zur Beendigung des Mietverhältnisses Selbstauskunft Basisvertrag im Mieterinteresse Basisvertrag im Vermieterinteresse Hausordnung

8 Musterverzeichnis 1 48 Mietvertrag über ein Haus Mietvertrag für Garagen und Stellplätze Vereinbarung über die Gestattung baulicher Änderungen zur Herstellung der Barrierefreiheit Untermietvertrag über einen Teil des Wohnraums Mietaufhebungsvertrag Übergabeprotokoll Abnahmeprotokoll Gewerberaum 55 Rubrum des Mietvertrages Inhaberwechsel Einfache Beschreibung des Mietobjekts, Fläche steht fest Einfache Beschreibung, Fläche steht nicht fest Mietobjekt unfertig Einfache Zustandsklausel Haftung für Erreichbarkeit Übergabeprotokoll Regelungen mit behördlichen Auflagen und Genehmigungen (Vermieterfreundlich) Regelungen mit behördlichen Auflagen und Genehmigungen (Mieterfreundlich) Nutzungsgenehmigung wird vom Vermieter besorgt Vollständige Zustandshaftung beim Vermieter Mietdauer, Verlängerungsoption Mietdauer, automatische Verlängerung Abbedingung von 545 BGB (Ende der Mietzeit) Kaltmiete zzgl Betriebskostenvorauszahlungen Inklusivmiete Teilinklusivmiete Umsatzmiete Wertsicherungsklausel automatisch, Punkteregelung (Vermieterfreundlich) Gleitklausel, Prozentregelung, automatisch Indexmiete mit Festmietzeit Indexanpassung bei Nichtfortführung Salvatorische Klausel zur Wertsicherung Betriebskostenüberbürdung Betriebskostenanlage Sicherheiten Vertragsstrafe wegen verspäteter Übergabe Vertragsstrafe wegen verletzter Betriebspflicht Vertragsstrafe wegen Verstoß gegen Konkurrenzschutz Betriebspflicht Versicherungen Instandhaltung und Instandsetzung (vermieterfreundlich) Instandhaltung und Instandsetzung (mieterfreundlich) Schönheitsreparaturen (vermieterfreundlich) Schönheitsreparaturen (mieterfreundlich, keine Verpflichtung) Kleinreparaturen Bauliche Änderungen Haftungsausschluss Gutachterklausel bei Mängeln Untermietklausel im Interesse des Vermieters Untermietklausel im Interesse des Mieters Veränderung der Rechtsform

9 1 Musterverzeichnis 98 Verkehrssicherungspflicht Besichtigungsrecht Verschwiegenheitsverpflichtung Beendigung der Mietzeit Schiedsgerichtsklausel Kein Konkurrenzschutz Kein Konkurrenzschutz, Verpflichtung des Mieters Erweiterter Konkurrenzschutz mit Wettbewerbsklausel Wettbewerbsverbot Werbungsbeitrag Werbung des Mieters (kurz) Werbeanlagen des Mieters (lang) Schriftform Umsatzabhängiges Sonderkündigungsrecht Erforderliche Angaben Selbstauskunft Mietvorvertrag Basisvertrag Büroraum Rechtsanwaltspraxis Sondermüll Mietvertrag über eine Arztpraxis Mietvertrag über ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum Mietvertrag über ein Hotel Mietvertrag über zu erstellende Räume Pacht 122 Landpachtvertrag Gaststättenpachtvertrag (ausführlich) Kleingartenpachtvertrag Jagdpachtvertrag

11 2 Inhaltsübersicht Verweise erfolgen auf Seiten Musterverzeichnis Einleitung: Praktische Relevanz des Grundstücksrechts Erwerb bebauten Grundeigentums durch Rechtsgeschäft A. Tatsächliche Ausgangssituation B. Rechtliche Einordnung und Problemstellungen Erwerb eines unvermessenen Teilgrundstücks A. Tatsächliche Ausgangssituation (Beispielsfall als Sachverhaltsgrundlage) B. Rechtliche Einordnung und Problemstellungen C. Übertragung des durch eine Auflassungsvormerkung gesicherten Anspruchs auf Eigentumsübertragung D. Formulierungsbeispiel für die Praxis Einräumung und Übertragung eines Erbbaurechts am Grundstück Besonderheiten für die Vertragsgestaltung bei genehmigungsbedürftigen Verträgen Dienstbarkeiten A. Grunddienstbarkeit B. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Grundstücksüberlassung A. Unentgeltliche Überlassung eines Bauplatzes (Ausstattung) B. Überlassung eines Hausgrundstücks gegen laufende Versorgungsleistungen in Geld 357 C. Überlassung einer Eigentumswohnung unter Nießbrauchs- und Rückforderungsvorbehalt D. Überlassung im Wege vorweggenommener Erbfolge gegen Schuldübernahme und unter Vorbehalt eines Wohnungsrechts E. Familienpool F. Überlassung an Ehegatten Löschung, Freigabe, Rangrücktritt A. Löschung eines Rechts in Abteilung II des Grundbuchs B. Löschung eines Rechts und Freigabe von einem Recht in Abteilung III des Grundbuchs C. Rangrücktritt (Vorrangeinräumung)

12 2 Inhaltsübersicht 9 Antrag auf Kraftloserklärung eines Grundpfandrechtsbriefes Erbbaurecht Zuwendungsnießbrauch Einräumung eines Vorkaufsrechts Sicherungshypothek und vollstreckbares Schuldanerkenntnis Miteigentümervereinbarungen A. Aufhebungsausschluss gem BGB B. Miteigentümervereinbarung über die Benutzung eines Gebäudes gemäß 1010 BGB

13 2 Musterverzeichnis Verweise erfolgen auf Seiten 1 Einleitung: Praktische Relevanz des Grundstücksrechts 2 Erwerb bebauten Grundeigentums durch Rechtsgeschäft 126 Aufhebungsvertrag Erklärung, dass keine Verfügung über das gesamte oder nahezu gesamte Vermögen vorliegt Zustimmung gemäß 1365 BGB Erklärung, dass eine Zustimmung nach 1365 BGB nicht erforderlich ist Zustimmung des abwesenden Ehegatten erforderlich Angebot auf Abschluss eines Grundstückskaufvertrages Auftreten eines vollmachtlosen Vertreters Kaufvertrag enthält Finanzierungsvollmacht Übernahme von Dienstbarkeiten Fälligkeit des Zahlungsanspruchs Rücktritt Sicherungsgrundschuld Kaufpreis mit Rentenzahlung Belastungsvollmacht Vereinbarung eines Notaranderkontos als Zahlstelle Übergang von Besitz, Nutzung, Lasten Übergang von Besitz, Nutzung, Lasten bei unbebautem Grundstück Nutzungsentschädigung bei Besitzübergabe vor Kaufpreiszahlung Hinweis auf Baulastenverzeichnis Stichtagsregelung für Erschließungsbeiträge Gewährleistung Keine Fortführung des Mietverhältnisses Fortführung des Mietverhältnisses Maklerklauseln Maklerprovision Übernahme der Vertragskosten Vollmacht Auflassung Eigentumsvormerkung Auflassung Zusammenfassendes Formulierungsbeispiel für die Praxis Erwerb eines unvermessenen Teilgrundstücks 157 Kaufvertrag über noch zu vermessende Teilfläche Abtretung des Eigentumsverschaffungsanspruchs Einräumung und Übertragung eines Erbbaurechts am Grundstück 159 Veräußerung eines Erbbaurechts Besonderheiten für die Vertragsgestaltung bei genehmigungsbedürftigen Verträgen 160 Gestaltung bei genehmigungsbedürftigen Verträgen Dienstbarkeiten 161 Bestellung eines Geh- und Fahrtrechts mit Herrschvermerk Bestellung eines Ver- und Entsorgungsleitungsrechts

14 2 Musterverzeichnis Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Gewerbebetriebsbeschränkung (Getränkemarkt) Grundstücksüberlassung 164 Unentgeltliche Überlassung eines Bauplatzes (Ausstattung) Überlassung eines Hausgrundstücks im Wege vorweggenommener Erbfolge gegen dauernde Last Baustein für Leibrente mit Reallast anstelle dauernder Last (Varianten) Ablösung eines Nießbrauchsrechts gegen dauernde Last Überlassung einer Eigentumswohnung im Wege vorweggenommener Erbfolge unter Nießbrauchs- und Rückforderungsvorbehalt Überlassung eines Hausgrundstücks im Wege vorweggenommener Erbfolge gegen Schuldübernahme und unter Vorbehalt eines Wohnungsrechts Baustein Erstattung von Verwendungen im Falle der Rückforderung Baustein Erstattung von Tilgungsleistungen im Falle der Rückforderung Baustein Wohnungswechsel (Verlegung des Ausübungsbereichs eines Wohnungsrechts) Gründung eines Familienpools in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft zur Vorwegnahme der Erbfolge Überlassung einer selbst genutzten Immobilie an den Ehegatten (auch zur Haftungsvermeidung) Löschung, Freigabe, Rangrücktritt 175 Löschungsbewilligung für ein Recht in Abteilung II samt Löschungsantrag des Eigentümers Berichtigungsbewilligung des Berechtigten für die lastenfreie Abschreibung einer Grundstücksteilfläche von einem Recht in Abteilung II des Grundbuchs samt Antrag des Eigentümers Löschungsantrag für ein Wohnungsrecht infolge Ablebens des Berechtigten Löschungsantrag für eine Reallast (oder ein sonstiges Recht in Abteilung II, bezüglich dessen Rückstände möglich sind) aufgrund Ablebens des Berechtigten Löschungsbewilligung für eine Briefgrundschuld samt Eigentümerzustimmung und Eigentümerantrag Freigabeerklärung für ein Sondereigentum von einer Gesamtgrundschuld Rangrücktritt mit einem Grundpfandrecht (Bewilligung und Antrag) Antrag auf Kraftloserklärung eines Grundpfandrechtsbriefes 182 Antrag auf Kraftloserklärung eines Grundschuldbriefes Erbbaurecht 183 Erbbaurechtsvertrag Zuwendungsnießbrauch 184 Bestellung eines befristeten Nießbrauchsrechts (Zuwendungsnießbrauch) Einräumung eines Vorkaufsrechts 185 Einräumung eines dinglichen Vorkaufsrechts Sicherungshypothek und vollstreckbares Schuldanerkenntnis 186 Beschränkung der Abtretbarkeit einer Briefgrundschuld (Zustimmungsvorbehalt) Sicherungshypothek und vollstreckbares Schuldanerkenntnis Baustein persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung ohne abstraktes Schuldanerkenntnis

15 Musterverzeichnis 2 14 Miteigentümervereinbarungen 189 Miteigentümervereinbarung über den Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft gemäß 1010 BGB Aufhebungsausschluss und Benutzungsregelung für ein Hausgrundstück

17 3 Inhaltsübersicht Verweise erfolgen auf Seiten Musterverzeichnis Begründung von Wohnungseigentum und Teileigentum A. Die Teilungsvereinbarung gem. 3 WEG zur Einräumung von Wohnungseigentum B. Die Teilungserklärung gem. 8 WEG Die Gemeinschaftsordnung A. Begriff sowie möglicher Inhalt B. Regelungsmaterien in alphabetischer Reihenfolge C. Öffnungsklauseln D. Anwaltsgebühren E. Muster zur Gemeinschaftsordnung Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bei sog. Mehrhausanlagen A. Die Teilungserklärung B. Gemeinschaftsordnung bei einer Mehrhausanlage Umwandlung, Unterteilung/Vereinigung und Aufhebung von Sondereigentum bzw Gemeinschaftseigentum A. Die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum B. Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum C. Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum D. Vereinigung von Sondereigentum E. Die Aufhebung der Gemeinschaft Verwaltervertrag und Verwaltervollmacht A. Der Verwaltervertrag B. Die Verwaltervollmacht

18 3 Musterverzeichnis Verweise erfolgen auf Seiten 1 Begründung von Wohnungseigentum und Teileigentum 191 Teilungsvereinbarung zur vertraglichen Einräumung von Sondereigentum gemäß 3 WEG Grundbuchstand bei zwei Flurstücken Fehlende Voreintragung der Vertragsparteien im Grundbuch Erst einzutragende Belastungen Fehlende Belastungen am Grundstück Vereinigung mehrere Grundstücke nach 890 BGB Bebauung mit mehreren Gebäuden Zu veränderndes Gebäude Teilungsvereinbarung bei zu errichtendem Gebäude Beschreibung des am Grundstück zu bildenden Sondereigentums Vereinigung von Miteigentumsanteilen Anpassung des Grundbuchstandes an die im Rahmen der Teilungsvereinbarung veränderten Miteigentumsanteile Grundstücksspaltung vor der Teilung Spätere Wegvermessung Vorliegen von Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung Nachreichen der Abgeschlossenheitsbescheinigung Verwalterbestellung Gegenseitige Vorkaufsrechte Gegenseitige Ankaufsrechte Grundstückskauf und -schenkung mit gleichzeitiger Teilungserklärung nach 3 WEG Teilungserklärung eines im Alleineigentum stehenden bereits bebauten Grundstücks Teilung durch einen Bauträger Grundbuchstand bei zwei oder mehreren Flurstücken Fehlende Voreintragung des Teilenden im Grundbuch Erst einzutragenden Belastungen Fehlende Belastungen am Grundstück Vereinigung mehrerer Grundstücke nach 890 BGB Bebauung mit mehreren Gebäuden Zu veränderndes Gebäude Beschreibung des am Grundstück zu bildenden Sondereigentums Grundstücksspaltung vor der Teilung Bezugsfläche spätere Wegvermessung Vorliegen des Aufteilungsplans und der Abgeschlossenheitsbescheinigung Nachreichen der Abgeschlossenheitsbescheinigung Verwalterbestellung Gegenseitige Vorkaufsrechte Stimmrechtsregelung für eine Unterteilung Unterteilung einer Wohnung gem. 8 WEG Begründung von Sondereigentum am Heizungsraum Die Gemeinschaftsordnung 230 Kleine oder kleinere Anlage Große Anlage (Wohnblock)

19 Musterverzeichnis Verschiedene Zwecke, ggf Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer oder des Verwalters (Grundmuster) Verschiedene Zwecke (Büros, freiberufliche Nutzung), Zustimmung der Miteigentümer Teileigentumseinheiten, die nur als Büros oder Praxisräume genutzt werden dürfen, Zustimmung der Miteigentümer Verschiedene Zwecke (Büros oder Praxisräume sowie Angebot und Verkauf von Waren), Zustimmung der Miteigentümer Verschiedene Zwecke (Büros oder Praxisräume sowie gastronomisches Gewerbe), Zustimmung der Miteigentümer Verschiedene Zwecke (Büros oder Praxisräume sowie produzierendes Gewerbe), Zustimmung der Miteigentümer Sondernutzungsrechte an oberirdischen Pkw-Stellplätzen Sondernutzungsrechte an Garten- und Terrassenflächen Zulässigkeit der Bepflanzung, Abgrenzung zu anderen Sondereigentumseinheiten Aufstellen von Gartenhäusern/Lauben Untenliegende Tiefgarage Kellerraumsondernutzungsrecht Sondernutzungsrechte an Kellerabteilen Kellerraumsondernutzungsrecht Sondernutzungsrecht an Heizungsraum Öffnungsklausel zur Änderung von Sondernutzungsrechten Vertretung in der Eigentümerversammlung Ermächtigung zur Einberufung von Zweitversammlungen Generelle Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung Stimmrecht nach Köpfen Stimmrecht nach Einheiten Regelungen zur Beschluss-Sammlung Individuelle Kostenverteilung Ausscheidbare Kosten der Verwaltung bei gleichmäßiger Umlage Mehrheitsbeschluss zum Wiederaufbau unter der Bedingung einer Ankaufsverpflichtung Zustimmung der Miteigentümer Zustimmung durch den Verwalter Verwaltungsbeirat (Wahl, Zusammensetzung, Aufgabenkreise, Haftungsausschluss) Bestellung eines Wirtschafts- und Buchprüfers bei großen Gemeinschaften Hausordnung Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bei sog. Mehrhausanlagen 260 Bauträgervollmacht im Erwerbsvertrag Zustimmungserfordernis nach 12 WEG Teilungserklärung bei einer Mehrhausanlage (Grundmuster) Bezugnahme auf Bauträgervollmacht in der Teilungserklärung Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage (Grundmuster) Gemeinschaftsordnung bei Teilung einer atypischen Wohnungseigentümergemeinschaft Umwandlung, Unterteilung/Vereinigung und Aufhebung von Sondereigentum bzw Gemeinschaftseigentum 266 Gemeinsamer Eingangsflur nach Wohnungsunterteilung Aufhebung einer im Teileigentum stehenden Ladenfläche Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum Vereinigung bestehender Sondereigentumsanteile

20 3 Musterverzeichnis Aufhebung der Gemeinschaft Verwaltervertrag und Verwaltervollmacht 272 Verwaltervertrag Verwaltervollmacht

21 A. Die Teilungserklärung 3 mächtigung aufgenommen werden konnte, mittels derer es für einen Wohnungseigentümer möglich war, diese Umwandlung allein zu beurkunden. b) Die Rechtsprechung des BayObLG und des BGH Dieser Lösung verweigerten sich aber sowohl das BayObLG 19 als auch sich diesem anschließend das KG. 20 Rechtsgeschäfte, die Änderungen an gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum beträfen, könnten nicht im Wege der Vereinbarung oder der einseitigen Erklärung mit Vereinbarungscharakter zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Die 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 und 3 WEG würden dies nämlich nur für Regelungen ermöglichen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander beträfen. Dies sei bei derartigen Umwandlungen aber gerade nicht der Fall. Deshalb würden auch Ermächtigungen oder vorweggenommene Zustimmungen zu solchen sachenrechtlichen Vorgängen ausscheiden. Anderenfalls würden die Grenzen zwischen der rein sachenrechtlichen Zuordnung und dem in den 10 bis 29 WEG geregelten Gemeinschaftsverhältnis in unzulässiger Weise überschritten werden. 21 Der BGH hat sich diese Rechtsprechung bestätigt Lösungsmöglichkeiten für die Vertragspraxis a) Bauträgervollmacht Vor- und Nachteile Eine Lösungsmöglichkeit stellt es dar, in den jeweiligen Erwerbsverträgen dem Bauträger einen Anspruch zur Schaffung weiterer Sondereigentumseinheiten einzuräumen und ihm durch den jeweiligen Erwerber eine umfassende Vollmacht zur Vornahme der hierzu erforderlichen Rechtshandlungen erteilen zu lassen. Auf diesem Wege kann der Bauträger dann auch im Namen der schon vorhandenen Wohnungseigentümer neues Sondereigentum schaffen. 23 Hierbei sind die zu überbauenden Flächen genau zu bezeichnen und eventuell weitere wichtige Modalitäten anzugeben. Noch offene Punkte könnten einer Bestimmung des Bauträgers nach 315 BGB überlassen bleiben. 24 Das Problem ist aber, dass solche Erwerbsverträge nur inter partes wirken und die späteren Erwerber nicht binden. Veräußert also der Ersterwerber sein Wohnungseigentum, geht die Vollmacht auf den Bauträger nur dann über, wenn der Zweiterwerber diese ausdrücklich bestätigt oder neu erteilt. Eine ebenfalls nur schuldrechtlich wirkende Verpflichtung des Ersterwerbers, im Falle der Weiterveräußerung den Zweiterwerber die Vollmacht wiederholen zu lassen, ist für den Bauträger, vor allem aber auch für die Finanzierungsbanken zu risikobehaftet. Eine Gewähr für die Realisierbarkeit des Projekts kann aber darin bestehen, dass der Anspruch des Bauträgers auf Bildung von Sondereigentum mit einer Vormerkung im Grundbuch des Ersterwerbers gesichert wird. 25 Der auf diesem Wege gesicherte Anspruch richtet sich ggf auch auf Abgabe der erforderlichen Erklärungen durch die jeweiligen verpflichteten Wohnungseigentümer. Sollte ein derartiger Anspruch gegenüber einem Wohnungserwerber nicht bestehen, steht dies der Eintragung der übrigen Vormerkungen nicht entgegen, da die BayObLG NJW-RR 2002, 443; BayObLGZ 2000, KG FGPrax 1998, 94; ZMR 1999, BayObLG NJW-RR 2002, 443; BayObLGZ 2000, BGH NJW 2003, Vgl hierzu (mit einem Muster für eine entsprechende Bauträgervollmacht) bereits oben 1 Rn 150 ff sowie Vogel, ZMR 2008, 270; Hügel, NZM 2010, 8; Häublein, DNotZ 2000, 442; Röll, ZWE 2000, 446; Roellenbleg, MittBayNot 2000, Röll, ZWE 2000, Vgl Hügel, NZM 2010, 8; Häublein, DNotZ 2000, 442. Boeckh 605

22 Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bei sog. Mehrhausanlagen Vormerkungsfähigkeit von der hiervon zu trennenden Frage der Durchsetzbarkeit des Anspruchs nicht beeinflusst wird. 26 Notwendig ist hierbei die Eintragung einer Vormerkung und damit auch die spätere Löschung in jedem Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch, da nur so völlige Sicherheit für den Bauträger erzielt werden kann. Da eine Vormerkung aber lediglich ein Sicherungsmittel für den schuldrechtlichen Anspruch auf Begründung neuen Wohnungseigentums darstellt, müsste der Bauträger die erforderlichen Zustimmungen zur Umwandlung im Zweifel einklagen, was zeitaufwändig ist und im Endeffekt das gesamte Projekt scheitern lassen kann. Daher ist es sinnvoll, auch Ermächtigungen bzw Vollmachten zur Begründung des Sondereigentums in den Kaufvertrag aufzunehmen, weil es dann einer unmittelbaren Mitwirkung der anderen Eigentümer nicht bedarf. Hinweis: Bei der Formulierung derartiger Erklärungen muss jedoch eine zu weite Fassung vermieden werden. Zutreffender Weise sind nämlich auch auf das einseitige, in vorformulierten Vertragsregelungen enthaltene Leistungsbestimmungsrecht des Bauträgers gemäß 315 BGB die Regelungen der 306 ff BGB anwendbar. Behält sich der teilende Eigentümer daher in der Teilungserklärung die Befugnis vor, diese jederzeit zu ändern und auch beliebige bauliche Veränderungen vorzunehmen und wird dann für ihn eine entsprechende Vollmacht für die Zeit nach Erwerb der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten durch potenzielle Käufer formuliert, werden Erwerber durch solche Vollmachtsklauseln nicht nur in treuwidriger Weise unangemessen benachteiligt, 307 BGB, sondern es kann auch das Klauselverbot nach 308 Nr. 4 BGB einschlägig sein mit jeweils der Folge, dass die Vollmacht unwirksam ist. 27 Da diese Ermächtigungen bzw Vollmachten zur Begründung des Sondereigentums einseitige Rechtsgeschäfte und nicht vormerkungsfähige Ansprüche darstellen, ist es sinnvoll, zugleich jeden Käufer zu verpflichten, diese Erklärungen auch von seinem etwaigen Sondernachfolger bestätigen zu lassen. Hierbei sollte im Hinblick auf spätere Änderungen der Teilungserklärung die Form des 29 GBO gewahrt werden. Dieser Vormerkungslösung stehen aber zwei gewichtige Nachteile gegenüber: Sie stellt für den Bauträger nur dann eine praktikable Sicherung seiner Umwandlungsbefugnisse dar, wenn sie im Verwertungsfall im Rang vor etwaigen Finanzierungsgrundpfandrechten der Banken der Erwerber von Sondereigentumseinheiten steht. Die finanzierenden Banken der Enderwerber haben aber ein verständliches Interesse daran, dies zur Wahrung ihrer Kreditsicherheiten zu verhindern. Nach Hügel 28 bedarf es schon einer erheblichen Überzeugungskraft des Bauträgers bzw des Enderwerbers gegenüber dem jeweiligen Kreditinstitut, um bei solchen Vorgaben doch eine Finanzierung des geplanten Vorhabens bzw des Wohnungskaufs zu erhalten. Die zur vollständigen Sicherung der Umwandlungsbefugnis des Bauträgers notwendige Eintragung einer Vormerkung und damit auch die spätere Löschung in jedem Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch ist für den Bauträger sehr kostenintensiv Häublein, DNotZ 2000, Vgl LG Düsseldorf Rpfleger 1999, 217; OLG München FGPrax 2009, 105; Vogel, ZMR 2008, DNotZ 2003, Vgl auch Hügel, DNotZ 2003, Boeckh

23 A. Die Teilungserklärung 3 b) Veräußerungsbeschränkung nach 12 WEG als Vormerkungsersatz oder -ergänzung Vor dem Hintergrund der eben gezeigten Nachteile einer Vormerkungslösung haben namentlich Häublein 30 und Hügel 31 über den Weg einer Veräußerungsbeschränkung gem. 12 WEG einen neuen Weg zur kostengünstigen Realisierung von sog. Mehrhausanlagen aufgezeigt. aa) Mitwirkungsverpflichtungen in der Gemeinschaftsordnung. Ausgangspunkt für die Entwicklung einer vertraglichen Gestaltung ist einmal die zwischenzeitlich verfestigte und vom BGH bestätigte Rechtsprechung des BayObLG und des KG, 32 wonach es keine in der Gemeinschaftsordnung institutionalisierbare dinglich wirkende Ermächtigung zur Umwandlung von gemeinschaftlichem in Sondereigentum gibt. Andererseits haben sowohl die Wohnungseigentümer als auch der Bauträger ein eigenes Interesse an der Verwirklichung der Gesamtanlage. Sollte diese nämlich scheitern, wäre die verhältnismäßig geringe Anzahl von Wohnungseigentümern verpflichtet, sämtliche Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums seien es Unterhaltungskosten für im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Einrichtungen wie Kinderspielplätze oder Grünanlagen oder etwa nachträgliche Erschließungskosten entsprechend 16 Abs. 2 WEG anteilig zu tragen, was zu einer Belastung führen würde, an die keiner der Beteiligten zuvor gedacht hatte. 33 Um dieses zu verhindern und den Bauträger auf einfachem und kostengünstigen Weg umwandlungsbefugt zu machen, können sich die Miteigentümer einmal gegenseitig verpflichten, alles Erforderliche zur Umsetzung des Gesamtprojekts zu tun. Hierzu können sie sich einer Vereinbarung nach 10 Abs. 1 WEG bedienen, die mittels Eintragung in das Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums auch gegenüber Sondernachfolgern wirkt. Eine solche Vereinbarung hat dabei u.a. zu enthalten: 34 Die Wohnungseigentümer sollten sich untereinander verpflichten, alles zu tun, was für die Verwirklichung der geplanten Gesamtanlage noch erforderlich sein sollte bzw alles zu unterlassen, was die Realisierung verhindern könnte. Diese gegenseitige Verpflichtung kann/sollte auch durch Eintragung in das Grundbuch zum Inhalt des jeweiligen Sondereigentums gemacht werden. Des Weiteren muss in einer solchen Regelung auch das Recht des Bauträgers zur Vornahme der für die Realisierung der Gesamtanlage noch erforderlichen baulichen Maßnahmen (ggf baulichen Veränderungen) enthalten sein. Für den Bauträger ist es hierbei nützlich, die noch zu bebauenden Flächen für die Übergangszeit bis zur Bildung von Sondereigentum diesem zunächst zur Sondernutzung zuzuweisen. Aufgrund dieser Regelung sind also die jeweiligen Wohnungseigentümer verpflichtet, die Realisierung des Gesamtvorhabens zu unterstützen bzw diese zumindest nicht dadurch zu unterlaufen, dass die im Bauträgervertrag eingegangenen Verpflichtungen nicht erfüllt werden. Eine solche gegenseitige Mitwirkungsverpflichtung beinhaltet allerdings nicht die Pflicht zur Übertragung von Gemeinschaftseigentum in das Sondereigentum des Bauträgers. Insoweit wäre nämlich der jeweilige Wohnungseigentümer schon endgültig zur Übertragung verpflichtet. Damit würde aber im Ergebnis die neuere Rechtsprechung 35 des DNotZ 2000, DNotZ 2003, 517; NZM 2010, Vgl BayObLG NJW-RR 2002, 443; KG FGPrax 1998, 94; ZMR 1999, Vgl Hügel, DNotZ 2003, Vgl Hügel, DNotZ 2003, Vgl oben Rn 13. Boeckh 607