Erfahrungen und Strategien im Umgang mit Wohnungs(wieder)- verkäufen in Nordrhein-Westfalen

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1 European Centre for Housing Research - ECHR Erfahrungen und Strategien im Umgang mit Wohnungs(wieder)- verkäufen in Nordrhein-Westfalen Vorstudie erstellt für DMB Deutscher Mieterbund Dortmund, Mieter & Pächter e. V. Dr. Helmut Westphal, Dr.-Ing. Thorsten Heitkamp

2 Inhalt 1. Aktuelle Situation und Ziel der Studie Ziel der Studie Transaktionsphasen Geschäftsmodell/Strategien der Unternehmen Umsetzung der Geschäftsmodelle unter gegenwärtigen Rahmenbedingungen Fallstudien Düsseldorf... 5 Situation am Wohnungsmarkt... 5 Probleme des Wohnungsmarktes mit den neuen Investoren... 5 Lösungsmöglichkeiten für die erkannten Probleme Aachen... 6 Situation am Wohnungsmarkt... 6 Probleme des Wohnungsmarktes mit den neuen Investoren... 7 Lösungsmöglichkeiten für die erkannten Probleme Duisburg... 8 Situation am Wohnungsmarkt... 8 Probleme des Wohnungsmarktes mit den neuen Investoren... 8 Lösungsmöglichkeiten für die erkannten Probleme Dortmund... 8 Situation am Wohnungsmarkt... 8 Probleme des Wohnungsmarktes mit den neuen Investoren... 9 Lösungsmöglichkeiten für die erkannten Probleme Ergebnis... 9 Kommunale Erfahrungen... 9 Mieterverein/Erfahrungen Gegenstrategien Genannte Gegenstrategien Fazit Exkurs Literaturverzeichnis

3 1. Aktuelle Situation und Ziel der Studie Seit Ende der 1990er Jahre ist der massive Verkauf großer privater und öffentlicher Wohnungsbestände ein viel diskutiertes Thema. Die öffentliche Hand war in den Jahren von 1999 bis 2008 mit knapp der Hälfte der insgesamt 1,86 Millionen verkaufter Wohneinheiten an den Wohnungsverkäufen beteiligt. Der weitaus größere Teil der verkauften Wohnungen aus öffentlichem Besitz stammt allerdings nicht aus kommunalem Eigentum, sondern gehörte Bund und Ländern. Die Bestände wurden zunächst an Fonds angelsächsischer Investmentgesellschaften verkauft, neuerdings treten auf diesem Markt auch kontinentaleuropäische Investoren auf. Mit rund 66% erfolgte ein Großteil der Verkäufe in den Ballungsgebieten und (mit ca. 70 %) in eher entspannten Wohnungsmärkten. (Kort-Weiher 2010) Ein vieldiskutiertes und in der Öffentlichkeit sehr beachtetes Beispiel war der Verkauf der WoBa Dresden an die US-amerikanische Investmentgesellschaft Fortress, der als Wunder von Dresden (vgl. SZ vom ), aber auch als ein Vorgang, der das Wohnen zur Handelsware mutiert (vgl. z. B. FAZ vom ) beschrieben wurde. Aber nicht alle Kommunen, die diesen Schritt in ihre Überlegungen aufnahmen, haben ihn auch vollzogen. In der Stadt Freiburg wurde z. B. im Jahr 2007 die Transaktion kommunaler Wohnungsbestände über einen Bürgerentscheid gestoppt (DStGB 2007: 2; Spars/Heinze 2006: 387), ein weiteres Beispiel bildet die Stadt Aachen (Interview Stadt Aachen). 1.1 Ziel der Studie In der (Fach-)Öffentlichkeit wird spätestens seit dem Heuschreckenvergleich Münteferings das Engagement ausländischer Investmentgesellschaften in deutschen Wohnungsbeständen kritisch verfolgt, häufig werden negative Auswirkungen auf die Bestände und ihre Bewohner vermutet. Ziel dieser Studie ist es, anhand von leitfadengestützten Experteninterviews in vier Kommunen (Aachen, Dortmund, Duisburg, Düsseldorf) die inzwischen mehrjährige Praxis im Umgang mit den neuen Investoren kennenzulernen und mögliche Aktionsspielräume von Kommunen, Mieterinitiativen und Mietervereinen in Hinblick auf die erkannten Probleme zu ermitteln, die durch das Auftreten der neuer Wohnungsmarktakteure auf den kommunalen Wohnungsmärkten geschaffen wurden. 2 Zum besseren Verständnis der Aktionsspielräume von Kommunen und Mietervereinen in der Auseinandersetzung mit den neuen Wohnungsmarktakteuren ist es zunächst notwendig, kurz den aktuellen Stand der Probleme der Wohnungsverkäufe an die neuen Investoren darzustellen. 1.2 Transaktionsphasen Nach einer Hochphase der Transaktionen in den Jahren ist vor dem Hintergrund der weltweiten Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise im Jahre 2007/2008 ein starker Rückgang von Portfolioverkäufen zu verzeichnen (BBSR 2009). Zunächst machten die Jahre mit spektakulären Verkäufen großer Wohnungsbestände an ausländische Finanzinvestoren auf sich aufmerksam. So wurde die Viterra ( WE) an die Dt. Annington, die GAGFAH ( WE) und die WoBa Dresden (ca WE) an Fortress, die Berliner GSW (ca WE) an Cerberus sowie die Thyssen Krupp Wohnimmobilien (ca WE) an die heutige Corpus Sireo Holding und an Immobilienfonds der US-amerikanischen Bank Morgan Stanley veräußert. Mit Ausnahme des LEG NRW-Verkaufs an Whitehall Estate Funds (rund Wohnungen) im Jahr 2008 wurden seit diesem Jahr vorwiegend kleinere Wohnungsportfolios (unter Wohnungen) verkauft.

4 1.3 Geschäftsmodell/Strategien der Unternehmen In diesem Kapitel werden zunächst kurz die Geschäftsmodelle der neuen Investoren an den deutschen Wohnungsmärkten erläutert. Ihr Verständnis ist notwendig, um Auswirkungen der strategischen wie operativen Zielsetzungen, die aus den Geschäftsmodellen der Unternehmen resultieren, zu erkennen und ggf. rechtzeitig Maßnahmen gegen erkannte negative Auswirkungen entwickeln und einleiten zu können. Private Equity-Geschäftsmodell Grundsätzlich ist ein Private Equity-Geschäftsmodell auf eine Gewinnmaximierung ausgerichtet. Die Wohnungsunternehmen wurden in einer Zeit gekauft, in der 25% Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erwartet wurden. Möglich wurde dies durch einen niedrigen Eigenkapitaleinsatz, der durch umfangreiche Kredite zu einem niedrigen Fremdkapitalzins ergänzt wurde (leverage effect). Der Kauf von (Wohnungs-)Unternehmen wurde somit hauptsächlich über aufgenommenes Fremdkapital finanziert, wobei die Schulden nachfolgend auf die Firmen übertragen wurden. Diese Gewinnerwartung unterscheidet sich drastisch von derjenigen, die bisher in der Wohnungswirtschaft üblich war. Diese rechnete mit 4-5 % auf das gesamte Kapital (und damit nicht nur auf das Eigenkapital). Der Unterschied zwischen beiden Erwartungshaltungen ist gravierend. Während die Vorstellung von 25 % Gewinn auf das eingesetzte Eigenkapital nur bei niedrigen Zinsen für Fremdkapital denkbar ist, handelt es sich bei den Gewinnerwartungen der klassischen Gesellschaften um die Erwartungen von Gesellschaften, die sich dauerhaft unabhängig von der jeweiligen Konjunkturlage am Markt positionieren. Fachleuten schien das Konzept der neuen Investoren von Anfang an unter den Rahmenbedingungen des deutschen Wohnungsmarktes kaum realisierbar. Nach dem Ausbruch der weltweiten Finanzkrise, die ihren Ursprung in der US-amerikanischen subprime-krise und damit im Immobiliensektor hat, stellte es sich zunehmend als problematisch heraus Umsetzung der Geschäftsmodelle unter gegenwärtigen Rahmenbedingungen Erste Erfahrungen aus unterschiedlichen Städten in Deutschland zeigen eine zunehmend kompliziertere Gemengelage (vgl. u. a. Kort-Weiher 2010): Investoren haben mit sehr hohen Renditeerwartungen gekauft, die aktuell nicht mehr zu realisieren sind. Lukrative Verkäufe und Umwandlungen sind derzeit nicht möglich bzw. konnten bisher nur teilweise realisiert werden. Da die bei vielen Transaktionen eingeplanten Exit-Strategien aufgrund der allgemeinen Marktlage auch zukünftig kaum umgesetzt werden können, sind viele der neuen Eigentümer unfreiwillig zu Bestandshaltern geworden. Das bedeutet jedoch auch, dass sie sich mit der normalen Wohnungsverwaltung auseinandersetzen müssen, für die sie keine Expertise besitzen. In diesem Zusammenhang sind ständig wechselnde Wohnungsverwaltungen und z. T. Inkassounternehmen, die mit der Bestandsverwaltung beauftragt werden, ein generelles Problem. Neben der fehlenden Expertise sind sie weder an Kontakten mit den Mietern noch an einem fachlichen Austausch mit den Kommunen interessiert. Um die Rendite in einem für die Unternehmen halbwegs akzeptablen Rahmen zu halten, wird die Instandhaltung bzw. Modernisierung der Bausubstanz eingeschränkt und z. T. auch eingestellt und gleichzeitig ein deutlicher Personalabbau betrieben. Die Dt. Annington versucht

5 sich in diesem Rahmen als ein guter professioneller Vermieter darzustellen. Bei der Einführung der zentralen "Mieterhotline ist dies jedoch gründlich misslungen. Die neuen Investoren besitzen i. d. R. Bestände in mehreren Städten, daher ist ihr Agieren in einer Stadt nur ein Teil einer Gesamtstrategie. Das heißt, Verluste in einer Stadt werden z. B. durch Überschüsse in einer anderen Stadt ausgeglichen. Diese Unternehmen können demnach über die Analyse ihres Wirkens in nur einer Stadt nicht ausreichend beurteilt werden. Daraus folgt, dass Gegenstrategien stadtübergreifend und koordiniert (z. B. über den Städtetag) erfolgen müssen. Die Stadt Dortmund hat z. B. beobachtet, dass Unternehmen die Aufkäufe von Immobilienbeständen dazu nutzen, hohe Grundschulden auf die Bestände einzutragen. Verschuldete Bestände sind eine Möglichkeit kurzfristig Liquidität zu erlangen. Diese Beobachtung wird in den bisherigen Betrachtungen zu den Ver- und Wiederverkäufen nicht ausreichend aufgegriffen. Sie ist aber für das Vorgehen von Private Equity-Firmen typisch. Bei den Bewirtschaftungsmaßnahmen zum Beispiel der Gagfah-Bestände steht die Gewinnmaximierung im Vordergrund. Mieterhöhungen, schleppend durchgeführte Reparaturarbeiten und einen geringes Investitionsvolumen für Instandhaltungsmaßnahmen, schrauben die Renditen auf Kosten der Mieterinnen und Mieter in die Höhe. Für die Modernisierung der Wohnungsbestände steht kein Investitionsvolumen zur Verfügung. Das Geschäftsmodell geht nicht auf eine immer größere Zahl der neuen Wohnungsmarktakteure ist von Insolvenz bedroht oder muss sogar als Folge der Finanzkrise Insolvenz anmelden: So zum Beispiel im Jahr 2009 der Finanz-Investor Level One mit mehr als Wohneinheiten, im Jahr 2010 der dänische Investor Griffin und die Nau Group aus Berlin. Das eigentlich klare deutsche Insolvenzrecht läuft bei den komplexen internationalen Beteiligungsstrukturen der Finanzfonds ins Leere. Fast immer sind die juristischen Eigentumsverhältnisse von den finanziellen getrennt, generell werden nur wenige Insolvenzen angemeldet, die dann meist nur Teilbereiche der Unternehmen betreffen. Insgesamt sind in Deutschland ca Wohneinheiten von Konkursen der auswärtigen Investoren betroffen. 4 Grundsätzlich verfügen die neuen Eigentümer zurzeit über eine nur eingeschränkte Zahl an Optionen, die unter den Rahmenbedingungen der internationalen Finanz- und Immobilienkrise die Umsetzung des Gewinnmaximierungsziels verfolgen. Dazu zählen die (Einzel-)Privatisierung, Wieder-/Teilverkauf von Beständen, Mieterhöhungen, Desinvestition, Vernachlässigung von Instandhaltung und Modernisierung; Rationalisierung bzw. das Outsourcing von Unternehmensbestandteilen. Die genannten Maßnahmen wurden in allen untersuchten Kommunen angewandt. Die neuen Eigentümer, die sich stärker in Richtung der Bestandshaltung entwickeln (wie z. B. die Dt. Annington oder Immeo), entwickeln Strategien zur Pflege der Bestände bei einer an die aktuellen Rahmenbedingungen angepassten Renditeerwartung: Sie zeigen ein (fast) normales Instandhaltungs- und Modernisierungsverhalten, eröffnen neue Mieterbüros, installieren Ansprechpartner für Mieter (wie z. B. Hausmeister) und kooperieren (in Grenzen) mit den Kommunen und ihrer Institutionen. Die betrachteten Kommunen legen Wert auf die Feststellung, dass diese Unternehmen i. d. R. zu Partnern der Kommunen geworden sind und die schwarzen Schafe unter den neuen Eigentümern bei weitem übertreffen.

6 Vertragliche Regelungen zum Mieterschutz sowie zur Bewertung und Begrenzung von Mieterhöhungen wurden häufig begleitend vereinbart um zu gewährleisten, dass die Verkäufe sozial verträglich ablaufen. Die Erfahrungen mit der Handhabung dieser Regelungen haben die Skepsis hinsichtlich der Wirksamkeit derartiger "Sozial-Chartas" bestätigt. Die Einhaltung der getroffenen Vereinbarungen ist kaum kontrollierbar und noch schwieriger durchsetzbar. (Kort Weiher 2010) 2. Fallstudien Zur Klärung der aktuellen Situation der Wohnungsmärkte in den zuvor festgelegten Kommunen (Aachen, Dortmund, Duisburg und Düsseldorf) und zur Betrachtung möglicher Gegenmaßnahmen wurden in den vier genannten Städten leitfadengestützte Experteninterviews in den Ämtern für Wohnungswesen und mit dem jeweiligen Mieterverein durchgeführt. Themen waren die generelle Wohnungsmarktsituation, Strategien der Unternehmen, aktuell auftretenden Probleme, Gegenstrategien der Kommunen und der Mietervereine. Zwei Städte repräsentierten einen angespannten Wohnungsmarkt (Aachen und Düsseldorf), die beiden anderen einen entspannten Wohnungsmarkt (Dortmund und Duisburg). 2.1 Düsseldorf 5 Situation am Wohnungsmarkt In Düsseldorf ist der Wohnungsmarkt angespannt. An die neuen Investoren wurden nur relativ wenige Wohnungen verkauft (insgesamt Wohneinheiten). Das sind ungefähr ein Prozent des gesamten Bestandes. Die IMMEO verfügt davon über ca. 800 Wohneinheiten, sie seien ähnlich gut aufgestellt wie die LEG in alten Zeiten. (Diese Einschätzung der IMMEO wird auch von der Stadt Duisburg geteilt.) Probleme des Wohnungsmarktes mit den neuen Investoren Mit den Wohnungen anderer neuer Investoren gibt es jedoch die Probleme, die in allen untersuchten Städten auftreten wie unterlassene Instandhaltung zurückgefahrenen Modernisierung Probleme im Wohnumfeld Segregation Diese Probleme sind aber für den gesamten Wohnungsmarkt nicht prägend, da eben nur wenige Wohnungen verkauft worden sind. Daher treten die o. g. Probleme nur in wenigen Siedlungen auf, z. B. im Wohnpark Fürstenberg.

7 Lösungsmöglichkeiten für die erkannten Probleme Für die Zukunft sieht die Düsseldorfer Verwaltung einer Reihe von Problemen vorher. Der Kostendruck in den Wohnungsunternehmen wird zu weiteren Einsparungen der Personalkosten führen. Dies hat im weiteren Verlauf eine fortschreitende Anonymisierung und einen Wegfall der persönlichen Kontakte zwischen den Wohnungsunternehmen und dem Wohnungsamt zur Folge und wird die Zusammenarbeit weiter verschlechtern. Die Belegungssteuerung wird weit gehend durch wirtschaftliche Interessen geprägt sein. Dies bedeutet für die betroffenen Wohnquartiere eine erhebliche Belastung der sozialen Strukturen, die auch durch eine Belegungssteuerung über Freistellungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz nicht mehr aufgefangen werden kann. Instandhaltungsmaßnahmen werden weiter zurückgefahren beziehungsweise angestellt. Es wurde bekannt, dass sich die Deutsche Annington und die Fortress von ihren technischen Abteilungen getrennt haben. Strategien zur Auseinandersetzung mit den erkannten Problemen werden von der Stadt im Rahmen der Erarbeitung eines Stadtentwicklungskonzeptes gesehen. Es wird als wichtiges Signal auch an Investoren im Wohnungssektor gesehen, das zeige, dass die Stadt sich aktiv um die Stadtentwicklung kümmere. So sei die Diskussion um das Stadtentwicklungskonzept und die die relativ geringfügige Übernahme von Wohnungseinheiten durch ausländische Investoren fast zeitgleich verlaufen es wird vermutet, dass evtl. aus diesem Grund die übernommenen Bestände sensibler angepackt werden. In diesen Kontext passt, dass der runde Tisch mit den Düsseldorfer Wohnungsunternehmen als wesentlich für die Kommunikation mit den Wohnungsunternehmen angesehen wird. Er tagt viermal im Jahr. Der Deutsche Mieterbund unterscheidet sich in der Situationsanalyse nicht von der Stadt Düsseldorf. Er sieht vor allem Probleme in der Siedlung Wohnpark Fürstenberg mit immerhin 1500 Wohnungen. Probleme werden von den Mietern durch Abwanderung gelöst, weil sie keine andere Möglichkeit sehen Dieses Verhalten erhöht jedoch die Segregation in den Quartieren. 6 Die Verwaltung sollte neue Wege gehen. So sollte z. B. ein städtischer Ratsbeschluss für eine städtische Bodenvorratspolitik herbeigeführt werden, die sich am Münchener Konzept der sozialgerechten Bodennutzung orientieren könnte. Vorkaufs- bzw. Erkaltungssatzungen werden als eine Art symbolischer Hinweis an die Investoren gesehen, die auf solche Festlegungen durchaus sehr genau achten und demnach auch eine Wirkung entfalten würden. 2.2 Aachen Situation am Wohnungsmarkt Der Aachener Wohnungsmarkt ist expansiv, für den Neubau stehen nur wenige Flächen zur Verfügung, daraus resultieren relativ hohe Mieten. Laut Auskunft der Stadt Aachen werden ca neue Arbeitsplätze (z. B. durch den Ausbau der RWTH) geschaffen, für die neue Wohnstandorte selbst in den Niederlanden benötigt werden. Auch der Mieterverein sieht die in der Stadt Aachen geringe Bautätigkeit als eine große Katastrophe an. Die Umlandgemeinden wiesen seit Jahren viele Neubauflächen aus und werben damit kaufkräftige Haushalte aus Aachen ab. Der Wohnungsmarkt umfasst etwa Wohneinheiten, an die neuen Investoren wurden nur ca Wohneinheiten verkauft. Das sind circa 2,2 % der Wohnungen, ein im Vergleich z. B. mit Dortmund relativ geringer Anteil. Der öffentlich geförderte Mietwohnungsbau boomt in Aachen, Mitte 2010 waren die Mittel für das laufende Jahr aufgrund überhängiger Anträge aus 2009 bereits aufgebraucht. Mittel für Bestandsförderung werden demgegenüber nicht nachgefragt.

8 Probleme des Wohnungsmarktes mit den neuen Investoren Die Probleme mit den neuen Investoren sind in Aachen auf eine Siedlung (Preusswald), gekauft durch die Dt. Annington, früher Neue Heimat) konzentriert, in der die Probleme jedoch konzentriert auftreten. Bewohner werden verdrängt, Instandhaltung wird unterlassen, notwendige Modernisierungen finden nicht statt. Den Mietern fehlen die Ansprechpartner bei den Eigentümern ( zunehmende Hierarchisierung ); selbst wenn sie vorhanden sind, wechseln sie ständig. Das Wohnumfeld wird zunehmend vernachlässigt. Mit der Siedlung Preusswald, die in den 1970er Jahren gebaut wurde und ca. 700 WE umfasst, hat sich die Deutsche Annington verkauft. Sie hat vor dem Kauf nicht genügend recherchiert und auch keine Gespräche mit der Stadt Aachen geführt. Nach Aussage der Stadt Aachen war ihr nicht bewusst, dass sie ein Problemquartier gekauft hatte. Bisher ist nicht erkennbar, dass die Gesellschaft eine Strategie für die Lösung der Probleme in der Siedlung besitzt. So sollen zwar 1,6 Millionen für Wärmedämmung und Fassaden zur Verfügung gestellt werden. Das Geld ist aber nur für die Fassaden gedacht und wird damit wohl überwiegend rein optische Effekte haben. Laut Aussage des Mietervereins betreibe die Deutsche Annington keine langfristige Wohnungspolitik. Lösungsmöglichkeiten für die erkannten Probleme Eine erkennbare Gegenstrategie, welche die Probleme, die durch die neuen Investoren verursacht wurden, liegt bisher nicht vor. Es gibt nur einzelne Strategieelemente, die aber bisher nicht sehr wirkungsvoll sind. Dazu zählen: Wohnungsaufsicht, 7 Mietpreisüberwachung, Zusammenarbeit mit dem Mieterverein, Zukunftswerkstatt, Kooperationsvertrag mit den Gesellschaften. Der Mieterverein fordert, dass die Wohnungsaufsicht mit dem Ziel der Vermeidung einer gesundheitlichen Gefährdung der Mieter verbessert wird. Die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechtes wird insofern als ein Problem angesehen, da die Stadt auf das Angebot des Verkäufers eingehen müsste, was sie aus finanziellen Gründen oft jedoch nicht kann. Generell wird jedoch der Aufkauf von Beständen durch die Stadt und ihr sofortiger Weiterverkauf an die kommunale Wohnungsgesellschaft was weitere unnötige Kosten verursache gefordert. Auch die Erlassung von städtischen Satzungen mit sozialen Inhalten (z. B. der Forderung nach einer bestimmten sozialen Mischung) sei zu erwägen, dazu sei jedoch eine Kontaktaufnahme mit den Investoren vonnöten, da Wohnen politisch weiterhin kein Thema sei.

9 2.3 Duisburg Situation am Wohnungsmarkt Der Wohnungsmarkt in Duisburg ist weitgehend entspannt. In Duisburg wurden circa Wohnungen an die neuen Investoren verkauft. Das sind circa 11,6 % der Wohnungen. Neben den üblichen Gesellschaften wie Whitehall, Deutsche Annington und Fortress tritt hier eine französische Firma namens IMMEO auf, die fast Wohnungen erworben hat. Probleme des Wohnungsmarktes mit den neuen Investoren Die neuen Investoren haben Mietsteigerungen durchgeführt, die sich an der Obergrenze des Mietspiegels orientieren. Modernisierungsmaßnahmen bleiben aus oder werden zurückgestellt. Das Wohnumfeld wird vernachlässigt. Die Probleme werden in Zukunft noch zunehmen, da die erwarteten Renditen nicht erzielbar sind. Lösungsmöglichkeiten für die erkannten Probleme Die Probleme sind von der Stadt allein nicht zu lösen. Man sieht die Möglichkeiten der Kommune vor allem in der Moderation, das Hauptinstrument ist der Runde Tisch Wohnen und Leben in Duisburg, der eine Wohnungsbörse einschließt. Vorhandene Kooperationsnetzwerke müssen ausgebaut werden. Dazu ist auch das Handlungskonzept Wohnen ein wichtiges Hilfsmittel. In diesem Handlungskonzept müssen verstärkt kleinräumige Analysen durchgeführt werden. Der Deutsche Mieterbund unterscheidet sich in der Situationsanalyse nicht von der Stadt Duisburg. Bei den Lösungsmöglichkeiten nimmt er aber eine andere Haltung ein. Er führt die aufgetretenen Probleme nicht direkt auf die Verkäufe an die neuen Eigentümer zurück. Vielmehr wird argumentiert, dass die Probleme am Wohnungsmarkt mit der Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit begonnen hätten, sie solle erneut eingeführt werden. Maßnahmen wie die Gründung einer Aufkaufgesellschaft von maroden Beständen werden nicht als zielführend erachtet, weil damit den Wohnungsunternehmen die Möglichkeit anhand gegeben würde, ihre Bestände ohne größeres Risiko verkommen zu lassen. Auch die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Kommune wird kritisch betrachtet: Zum einen sei sie finanziell dazu kaum in der Lage, zum anderen würde es bedeuten, dass der Steuerzahler die Rechnung bezahlen muss Dortmund Situation am Wohnungsmarkt Der Dortmunder Wohnungsmarkt kann gesamtstädtisch betrachtet derzeit als entspannt bezeichnet werden. Die Segmente der kleineren wie der gut erhaltenen, preisgünstigen Wohnungen sind jedoch als angespannt zu bezeichnen. Mieterhöhungen sind eigentlich kein Thema, allerdings versuchen die neuen Akteure am Wohnungsmarkt wie auch in den anderen untersuchten Kommunen die vorhandenen Spielräume für Mieterhöhungen auszunutzen. Auf dem Wohnungsmarkt sind zurzeit ca. ein halbes Dutzend ausländische Finanzinvestoren aktiv, ca Wohnungen befinden sich in ihrem Eigentum. Davon sind circa Wohnungen in der Hand von Unternehmen, die nicht als klassischer Bestandshalter bzw. -bewirtschafter agieren und inzwischen teilweise finanziell notleidend sind. Allerdings ist es in Dortmund bisher zu keinen Insolvenzen bzw. Zwangsversteigerungen gekommen. Jedoch bieten diese Unternehmen der Stadt Dortmund keinen Ansprechpartner und werden somit als die aktuellen Problemfälle am Wohnungsmarkt ge-

10 kennzeichnet. Die Wohnungsunternehmen, welche die restlichen Wohneinheiten in ihrem Besitz haben, sind für die städtische Wohnungspolitik weiterhin ansprechbar. Mieterprivatisierungen finden in Dortmund kaum statt, da kein Markt vorhanden ist. Insgesamt profitieren die Wohnungsgenossenschaften wie auch das kommunale Wohnungsunternehmen vom Marktverhalten der neuen privaten Investoren. Die Mieter, die in den Objekten der neuen Investoren unzufrieden sind, ziehen dort aus und bei den klassischen Gesellschaften ein. Deren Leerstände tendieren derzeit gegen null. Probleme des Wohnungsmarktes mit den neuen Investoren Die Siedlungsbereiche, in denen die notleidenden Wohnungseinheiten liegen, befinden sich in einer Abwärtsspirale, in die Bestände wird kaum investiert, die Instandhaltung wird vernachlässigt. Sie findet z. T. nicht oder erst bei erheblichen Mängeln und nur nach Androhung rechtlicher Sanktionen statt. Die Wohnsituation verschlechtert sich für die Mieterinnen und Mieter stetig. Durch vernachlässigte Siedlungsleerstände und verwahrloste Schlüsselimmobilien auftretende Probleme strahlen häufig auf das ganze Quartier aus. Infrastruktur und Wohnumfeld verschlechtern sich, Fortzüge führen in dieses Quartieren zu einer fortschreitenden Segregation. Generell ist anzumerken, dass der Kundenservice der Wohnungsunternehmen wie auch die Belegungspolitik eine große Bedeutung für die Quartiersentwicklung besitzen. Für alle neuen Investoren ist Outsourcing/Rationalisierung von Unternehmensbestandteilen eine Strategie, die Rendite zu erhöhen. Bekannt ist z. B. das Beispiel der Zentralisierung des Mieterservices über eine zentrale Mieter-Hotline (Deutsche Annington). Vereinzelt sind jedoch auch Gegenbeispiele zu erkennen: So richtete z. B. die Deutsche Annington eine Sozialstation im Dortmunder Stadtteil Eving ein, die mehr Wohnqualität für ihre Kunden bereitstellen soll. 9 Lösungsmöglichkeiten für die erkannten Probleme Die Stadt Dortmund sieht praktisch keine Handlungsspielräume, alle hilfreichen wohnungspolitischen Instrumente seien in den vergangenen Jahren abgeschafft worden. Es bliebe nur noch die Wohnungsaufsicht (Auflagen wie auch die Androhung von Zwangsgeld), allerdings verlaufe auch sie bei kaum ansprechbaren Wohnungsmarktakteuren oftmals im Sande. Die Ausübung eines Vorkaufsrechts (nach 25 BbauG) kann durch die Kommune nicht finanziert werden, es diene allerhöchstens als ein symbolisches Druckmittel. Modernisierungs-/Instandsetzungsgebote stellen gleichfalls kein anwendbares Instrument dar, da die Kommune im Prinzip einer Entschädigungspflicht unterliegt, die dafür benötigten Mittel jedoch nicht vorhanden sind. Die lokalen Mietervereine haben nur sehr geringe Einflussmöglichkeiten, u. a. können sie jedoch an der Ausarbeitung neuer gesetzlicher Regelungen mitarbeiten und generell kreativ im Umgang mit den sich abzeichnenden Problematiken umgehen, z. B. indem sie neue Allianzen schmieden, wie z. B. mit der Arge. Die Netzwerkbildung wird als ein wichtiger Punkt zur Stärkung der Handlungsmöglichkeiten gesehen. 2.5 Ergebnis Kommunale Erfahrungen Überraschenderweise treten die meisten Probleme nicht in Aachen und Düsseldorf auf, wo die Märkte sehr angespannt sind. Stattdessen haben die Städte mit entspanntem Wohnungsmarkt (Dortmund und Duisburg) große Probleme mit den neuen Investoren. Das liegt vor allem daran, dass die neuen Investoren große Pakete mit ehemaligen Sozialwohnungen gekauft haben, welche überwiegend im Ruhrgebiet angeboten wurden. Andererseits hätte man erwartet, dass die Gewinnmaximierungs-

11 möglichkeiten in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt erheblich größer sind als in Städten mit entspanntem Wohnungsmarkt. So ist in Dortmund die lukrative Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen praktisch unmöglich. Es scheint sich zu bestätigen, dass die neuen Investoren in vielen Fällen Wohnungspakete gekauft haben, ohne vorher genaue Marktanalysen betrieben zu haben. Aus diesem Vorgehen ergeben sich Konsequenzen, die derzeit ein zentrales Problem der neuen Investoren darstellen. Sie müssen die Wohnungen länger behalten als zunächst geplant, gleichzeitig müssen sie höhere Gewinne erzielen als dies auf dem Wohnungsmarkt bisher üblich war. Diese Rahmenbedingungen sind kaum miteinander vereinbar. Die Probleme mit den neuen Eigentümern treten demnach nicht in allen Großstädten in gleicher Intensität auf. In ihren Ausprägungen sind sie jedoch ähnlich, wie z. B. die Fälle Westerfilde in Dortmund und Preusswald in Aachen zeigen. Gegenstrategien haben also immer eine lokalspezifische, aber eben auch eine über die Stadt hinausgehende Komponente. Generell bleibt festzuhalten, dass Instrumente zur aktiven Steuerung der von den neuen Investoren verursachten Probleme in den befragten Kommunen nur ansatzweise vorhanden sind. Bei den bereits ergriffenen Maßnahmen bilden eine aktive Öffentlichkeitsarbeit sowie insbesondere der Aufbau von stadtweiten Netzwerken mit den verschiedenen Wohnungsmarktakteuren (wie Wohnungsunternehmen, Mietervereine und Kommune) ein zentrales Element. Es scheint jedoch dringend erforderlich neue Instrumente zu entwickeln, welche die angesprochene Abwärtsspirale zu stoppen vermögen. Rechtliche Instrumente allein werden diesen Zweck nicht erfüllen. Im Einzelfall erscheint es den Kommunen möglich, Wohnungen zusammen mit den örtlichen Wohnungsunternehmen zu erwerben. Dazu sind jedoch finanzielle Mittel erforderlich, die von Seiten der Kommune meist nicht eingebracht werden können. 10 Mieterverein/Erfahrungen Die Erfahrungen des deutschen Mieterbundes/der Mietervereine sind eher fallbezogen und auf die rechtliche Dimension der Probleme abgestellt. Sie erfahren daher noch stärker als die Kommunen die Begrenztheit ihrer Möglichkeiten. Andererseits sind die Vereine weniger an politische Vorgaben als die Kommunen gebunden und können daher unabhängige Positionen vertreten und Strategien entwickeln, die konsequent die Interessen der Mieter vertreten. Generell gilt jedoch, dass ohne eine kommunale Netzwerkstrategie wirkungsvolle Problemlösungen nicht denkbar sind. In einem solchen Netzwerk kommt dem deutschen Mieterbundbzw. den Mietervereinen eine zentrale Rolle zu. Die Unternehmenszentralen vieler neuer Eigentümer liegen außerhalb der Kommunen, sodass stadtübergreifende Aktions- und Organisationsformen nötig sind, die auch Einfluss auf die Landes- und Bundespolitik nehmen können. Ein Schutz der Mieter durch das Mietrecht allein ist z. B. bei Insolvenz eines Unternehmens wirkungslos. 3 Gegenstrategien Die komplexen Möglichkeiten der neuen Eigentümer macht es für alle Beteiligten (Kommune, Mietervereine und Mieterinitiativen) sehr schwer auf die jeweilige Situation zu reagieren und Gegenstrategien zu entwickeln. Häufig fehlen Informationen zum Geschäftsmodell der Investoren, unmittelbare Ansprechpartner wie auch ein organisiertes Netzwerk von Betroffenen. Ohne organisatorischen Zusammenhang ist eine Gegenstrategie jedoch nicht denkbar.

12 Im Rahmen der geführten Experteninterviews wurden von den Kommunen bzw. Mietervereinen die folgenden Gegenstrategien zur Beeinflussung der neuen Eigentümer bzw. Investoren genannt. Genannte Gegenstrategien Kontaktaufnahme der Stadtverwaltung mit den Investoren mit dem Ziel der Verhandlungsaufnahme. Zu diesem Zweck ist eine starke innere Organisation und Abstimmung der Stadtverwaltung notwendig, insbesondere in den Kommunen, in denen die Ämter für Wohnungswesen bereits aufgelöst wurden. Aufbau eines Netzwerkes von Stadtverwaltung (Wohnungsamt), Mieterinitiativen, Mietervereinen und lokaler Politik. Wichtig ist in diesem Zusammenhang die Identifikation einer Person bzw. einer Dienststelle, die für die Kommune das Thema Wohnen im Sinne der Stadtentwicklung fachübergreifend vertreten kann. Verstärkter Druck über die Medien. Neben dem Aufzeigen von den Schwächen sollten jedoch auch immer die Stärken eines Quartiers benannt werden, um der Gefahr entgegenzuwirken, dass ein übermäßig negatives Image Maßnahmen im Quartier (fast) unmöglich macht. Beanspruchung eines Vorkaufsrechts nach Paragraph 25 des Bundesbaugesetzes (nur bei Kaufverträgen, kann bei Insolvenz/erfolgter Zwangsvollstreckung nicht ausgeübt werden) Kleinräumige Quartiersanalyse (u. a. zur besseren Risikoabschätzung der Kommune bei der Erstellung einer Vorkaufsrechtsatzung bzw. bei ihrer Ausübung). Juristische Maßnahmen gegen den Vermieter (Mietminderung, Klage auf Reparatur, etc.) Gründung von Mieterinitiativen und Aktionen der Mieter gegen den Vermieter 11 Interventionen auf der Basis des WFNG NRW. Eingriffsmöglichkeiten der Wohnungsaufsicht (z. B. Zwangsgeld, Bußgeld) existieren jedoch nur bei bewohnten Wohnungen, die erhebliche Mängel aufweisen, zudem müssen die Interventionen für die Kommune wirtschaftlich vertretbar sein. Eine Ersatzvornahme (z. B. die Installation einer neuen Heizungsanlage) ist für die Kommune i. d. R. mit finanziellen Risiken behaftet, z. B. wenn bereits eine Vorpfändung vorliegt oder die Investition nachrangig ins Grundbuch eingetragen wird. Fortzüge der Bewohner und evtl. Installierung eines kommunalen Umzugsmanagement. Dabei ist jedoch zu beachten, dass umfangreiche Fortzüge die bestehende technische wie soziale Infrastruktur entwerten und z. B. den lokalen Einzelhandel schädigen können. Installierung von neuen gesetzlichen Regelungen Gründung einer Auffanggesellschaft zum Ankauf von Beständen (z.b. bei Insolvenz eines Investors). Dabei ist zu beachten, dass eine Kommune eine Auffanggesellschaft allein nicht finanzieren kann, sie benötigt i. d. R. finanzielle Unterstützung vom Land bzw. Bund. Überregionale Zusammenarbeit mit dem Städtetag, dem Deutschen Mieterbund und anderen Städten, in denen die neuen Investoren ebenfalls vertreten sind. Alle befragten Kommunen setzen auf eine Kooperation mit den großen (neuen) Wohnungsunternehmen sowie auf eine Netzwerkbildung von Stadtverwaltung (Wohnungsamt), Mieterinitiativen, Mie-

13 tervereinen und lokaler Politik. Dies ist der bevorzugte und z. T. auch einzige Ansatz. Mögliche wohnungspolitische Ansätze werden aufgrund mangelnder finanzieller wie personeller Ressourcen als faktisch gegeben, aber praktisch kaum durchführbar bewertet. Generell konnte beobachtet werden, dass es den Kommunen sehr daran gelegen ist, die Kommunikation mit den Wohnungsunternehmen keinen weiteren Belastungsproben auszusetzen. Die Mietervereine nehmen andere Interessen war und sehen ihre Hauptaufgabe in der Beratung ihrer Mietglieder. Sie sehen sich kaum in der Lage, allein entscheidend auf die Situation an den Wohnungsmärkten einzuwirken. Fazit Wohnen zählt zu den Grundbedürfnissen des Menschen. Die zuverlässige Befriedigung dieses Bedürfnisses trägt maßgeblich zum sozialen Frieden bei. Die Sicherheit einer preiswerten Wohnversorgung ist vor allem für Bevölkerungsschichten mit niedrigen Einkommen ein wichtiger Faktor und stellt eine zentrale Aufgabe kommunaler Wohnungspolitik dar. Als ein wesentliches Ergebnis der Studie kann festgehalten werden, dass in den untersuchten Kommunen kein einheitliches Geschäftsmodell der involvierten Unternehmen zu erkennen ist. Es überlagern sich verschiedene strategische Ansätze. Die Unternehmensstrategien wurden in der Kernphase der Kreditblase entwickelt und mit wenig Eigenkapital und hohen Fremdkapitalanteilen umgesetzt, das alleinige Ziel war eine maximal hohe Rendite (20-30% auf das eingesetzte Eigenkapital). Diese Renditeerwartungen haben sich inzwischen als deutlich überzogen herausgestellt, die Strategien wurden von der Realität der Finanzkrise eingeholt. Die Investoren müssen mittel- bis langfristig z. T. entweder Insolvenz anmelden oder sich mit Strategien retten, die unabsehbare städtebauliche und stadtentwicklungspolitische Folgen haben können. Eine gute Wohnungsversorgung ist offensichtlich durch zentralistische Lösungen nicht gewährleistet. Diese Aussage wird auch nicht durch Erfolgsmeldungen der Unternehmen bestätigt. So ist angeblich das Experiment einer Verbesserung der Mieterkontakte durch die Einrichtung einer zentralen Mieterhotline durch die Gesellschaft Deutsche Annington nach einem Bericht der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 13. August 2010 geglückt. Diese Aussage wird durch unsere Interviews nicht bestätigt. Zumindest in Dortmund treten weiter erhebliche Probleme auf. Nach dem Studium der Literatur und nach den von uns durchgeführten Interviews kann gesagt werden, dass die Verkäufe von Wohnungen an neue Investoren für die Bewohner im Allgemeinen zu einer Verschlechterung der Wohnsituation geführt haben. Dabei ergibt sich eine Bandbreite von Problemen sowohl in Bezug auf die Qualität der Wohnungen wie auch des Wohnumfeldes. 12 Der Ansatz, die Wohnraumversorgung über eine weitgehend nicht regulierte marktwirtschaftliche Lösung sicherzustellen, muss als gescheitert angesehen werden. Seit dem Auftreten der neuen Investoren ist vor allem im Segment des preiswerten Wohnens die Versorgungssicherheit mit qualitativ angemessenem Wohnraum nicht mehr gewährleistet. Die nach und nach aus den großen Verkaufspaketen herausgelösten kleineren Bestände, die Weiterverkäufe zur Renditesicherung, haben sich vermehrt zu Problembereichen mit abwärts gerichteten Tendenzen entwickelt. Die Wiederverkäufe stagnieren aktuell, sie haben jedoch bis zum Jahr 2009 z. B. in Dortmund dazu geführt, dass circa Wohneinheiten an kleinere Unternehmen verkauft worden sind. Demnach können die am Markt tätigen neuen Unternehmen grob in zwei Bereiche aufgeteilt werden: Die großen Unternehmen, die weiter an den erworbenen Wohnungsbeständen festhalten (ca WE) und mehr oder weniger zu Bestandshaltern geworden sind sowie die kleineren Unternehmen (ca Wohneinheiten), die ohne die erwarteten Renditen nicht am Markt überleben können und

14 demnach ihre Bestände mehr oder weniger verfallen lassen bzw. Insolvenz anmelden. Diese Wohneinheiten stellen aktuell das größte Problem für den Dortmunder Wohnungsmarkt dar. Generell ist zu erkennen, dass der Kundenservice der Wohnungsunternehmen und die Belegungspolitik eine große Bedeutung für die Quartiersentwicklung haben. In den genannten Zusammenhängen sind neue Eingriffsmöglichkeiten erforderlich, wie sie etwa im Koalitionsvertrag der neuen rot-grünen Landesregierung in Nordrhein-Westfalen vorgesehen sind. Langfristig ist jedoch das gesamte Segment der auf Private Equity-Fonds basierenden neuen Unternehmen als problematisch einzuschätzen. Das aufgenommene Fremdkapital wird in den kommenden Jahren zu refinanzieren sein, was im Falle von steigenden Zinsen den zuvor genutzten leverage effect zunichtemachen und damit die Basis für das anvisierte Geschäftsmodell entziehen würde. Der schlimmste Fall wäre eine massive Insolvenz bzw. das plötzliche Zurückziehen der Unternehmen aus dem Marktsegment mit entsprechenden Konsequenzen für die Wohnungsbestände; eine Situation, die ohne eine Unterstützung durch den Bund (ähnlich wie bei den Banken nach der Pleite von Lehman Brothers) voraussichtlich kaum beeinflussbar wäre. Schon bei der Verbesserung der aktuellen Problemlage ist die Mitwirkung der neuen Regierung (siehe Exkurs) des Landes erforderlich, da die alte schwarz-gelbe Koalition viele wohnungspolitische Instrumente der Kommunen beseitigt hat. Diese müssen wieder eingeführt werden. Ohne ein Zusammenwirken von Bund, Länder und Gemeinden wird sich die Wohnungsmarktsituation nicht entscheidend korrigieren lassen. 4 Exkurs In den Gesprächen mit Kommunen und Mietervereinen wurde deutlich, dass die Akteure derzeit den negativen Auswirkungen der Wohnungsverkäufe ausgeliefert sind, da kaum handhabbare Instrumente für wirkungsvolle Gegenstrategien zur Verfügung stehen. Eine durchgängige Aussage der Kommunen ist, dass im Prinzip viele der die Kommunen unterstützenden wohnungspolitischen Instrumente von der schwarz-gelben Landesregierung abgeschafft wurden. In den letzten Monaten zeichnet sich durch den Regierungswechsel in NRW ein Perspektivenwechsel ab. 13 In der Koalitionsvereinbarung der neuen rot-grün Landesregierung ist ein ganzes Bündel von Maßnahmenvorschlägen zur Bekämpfung der negativen Auswirkungen der Wohnungsverkäufe an internationale Finanzinvestoren und zur Lösung des Problems verwahrloster Immobilien enthalten. Diese sollen nachfolgend genannt werden, da sie auch in den in den Kommunen geführten Gesprächen wiederholt angesprochen wurden. Gleichzeitig wurde jedoch darauf hingewiesen, dass viele dieser Maßnahmen wie z. B. die Stärkung der kommunalen Wohnungsaufsicht oder die Aufwertung schwieriger Wohnquartiere nur über eine verbesserte Ausstattung der Kommunen mit finanziellen und personellen Ressourcen einhergehen können. Die folgenden Inhalte der Koalitionsvereinbarung weisen bei Betrachtung der in der vorliegenden Studie erhobenen Ergebnisse in die richtige Richtung: Wiedereinführung der Kündigungssperrfristverordnung, um den Mieterschutz landesweit zu verbessern. Die Entwicklung von Handlungsmodellen, welche die Mietsituation und den Rechtsschutz für Transferleistungsbezieher verbessern. Institutionelle Vermieterinnen und Vermieter, die

15 nicht in ihre Wohnungen investieren und sie verwahrlosen lassen, sollen nicht von garantierten Einnahmen und kaum hinterfragten Nebenkostenabrechnungen profitieren können. Die Stärkung der kommunalen Wohnungsaufsicht. Die Stärkung der kommunalen Gebietskörperschaften und weitgehende Verhinderung einer Veräußerung ihrer Gesellschafteranteile an örtlichen Wohnungsunternehmen oder Genossenschaften. Der finanzielle Gestaltungsspielraum der kommunalen Wohnungsunternehmen muss gesichert und ausgebaut werden. Die sich aus der Gemeindeordnung ergebenden Investitionshemmnisse für eine wirtschaftliche Betätigung der Kommunen sollten teilweise beseitigt werden. Die Entwicklung neuer Fördermöglichkeiten und Finanzierungswege für schwierige Wohnquartiere in den Städten unter Zuhilfenahme von Mitteln der Mietwohnraumförderung. Die Unterstützung der Kommunen bei der Aufwertung schwieriger Wohnquartiere und beim Umgang mit "Schrottimmobilien über eine Bereitstellung von Mitteln der Mietwohnraumförderung. Damit sollten Ankaufhilfen für zurückgelassene Wohnungsbestände zur Verfügung gestellt und Kosten von Ersatzvornahmen vorfinanziert werden. Da mit einer zeitnahen Umsetzung dieser Maßnahmen aus verschiedenen hier nicht näher zu erläuternden Gründen nicht gerechnet werden kann, erscheint es wichtig, zwischenzeitlich an Handlungsoptionen zu arbeiten, die sofortige Ergebnisse erzielen können. Zu nennen sind u. a. die Netzwerkbildung und Zusammenarbeit von Kommunen, Mietervereinen und örtlichen Wohnungsunternehmen sowie eine verstärkte Öffentlichkeitsarbeit der Kommunen und Mietervereine. Diese beiden Optionen werden auch von den Kommunen wiederholt als der Situation angemessen in die Diskussion eingeführt. Mittelfristig könnte ggf. auch die Gründung von örtlichen Aufkaufgesellschaften für marode Bestände insolventer Wohnungsunternehmen eine Handlungsoption darstellen; insbesondere dann, wenn möglichen Abwärtsspiralen auf den gesamtstädtisch Wohnungsmarkt Einhalt geboten werden müssen. Diese Option könnte jedoch nur mit finanzieller Unterstützung des Landes Nordrhein-Westfalen und/oder des Bundes realisiert werden. 14

16 Literaturverzeichnis Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR, 2007): Veränderungen der Anbieterstruktur im deutschen Wohnungsmarkt und wohnungspolitische Implikationen. Schriftenreihe Forschungen, Heft 124 Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR, 2008): Transaktionen großer Wohnungsportfolios in Deutschland, BBR-Berichte Kompakt 1/2008 Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR, 2008): Neue Trends beim Handel von Wohnungsportfolios in Deutschland, BBR-Berichte Kompakt 3/2008 Bundesamt für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR, 2009): Starker Rückgang der Transaktionen großer Wohnungsportfolios, BBSR-Berichte Kompakt 1/2009 Deutscher Städte- und Gemeindebund (DStGB, 2007): Privatisierung kommunaler Wohnungen Hintergründe, Risiken und Möglichkeiten. DStGB-Dokumentation Nr. 70, Verlagsbeilage Stadt und Gemeinde interaktiv 7/8, 2007 Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ) vom : Zur Handelsware mutiert Süddeutsche Zeitung (SZ) vom : Das Wunder von Dresden Kiehle, Wolfgang (2008): Wohin gehen die komunalen Wohnungsbestände? Folgen des Verkaufs an Private Equity Fonds. In: Schmitt, Gisela; Selle, Klaus (Hg.): Bestand? Perspektiven für das Wohnen in der Stadt. Dortmund, Verlag Dorothea Rhon, S Kort-Weiher, Gesine (2010): Auswirkungen von Großverkäufen auf städtische Wohnungsmärkte. In: RaumPlanung, 152, S PriceWaterHouse Coopers (2006): Kommunale Wohnungsbestände: Ein Auslaufmodell? Spars, Guido; Heinze, Michael (2006): Stadtrendite statt Rendite? Ansätze zur Erfassung stadtwirtschaftlicher Vorteile durch kommunale Wohnungsunternehmen. In: vhw 6/2006, S