Haben wir bereits eine Immobilienpreisblase?

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1 WERBUNG Wealth Management Capital Holding GmbH, Stand August 2015

2 Inhalt Immobilienpreisblase ja oder nein das sagen die Medien Was ist eigentlich eine Preisblase? Wann drohen Immobilienpreisblasen typische Indikatoren Droht eine Immobilienpreisblase in Deutschland? Der deutsche Büromarkt von uns näher beleuchtet Unser Fazit Risikohinweise Wealth Cap Nr. 2 von 17

3 Immobilienpreisblase ja oder nein das sagen die Medien Aufgrund der gleichbleibenden Nachfrage ist zu vermuten, dass die Teilmärkte das Preisniveau zwei bis drei Jahre halten und sich dann allmählich wieder auf das Normalmaß zubewegen werden. Prof. Dr. Hanspeter Gondring Studiendekan Studienzentrum Finanzwirtschaft Stuttgart, Interview Ludwig Riepl, Juni 2015 Immobilien verteuern sich so stark wie seit zehn Jahren nicht. Focus Online unter Februar 2015 Die Immobilienpreise in Deutschland steigen und steigen. Die Bundesbank will keine Blase erkennen, in einigen Städten allerdings seien Immobilien überbewertet.. Managermagazin unter Februar 2015 Keine Preisblasen an den Gewerbeimmobilienmärkten erkennbar. Dealmagazin unter magazin.com/news/5/45086/ezb-startet-114- Bill-Euro-Kaufprogramm-fuer-Staatsanleihen, Januar 2015 Risikohinweis: Bitte beachten Sie die Risikohinweise auf Seite 16. Wealth Cap Nr. 3 von 17

4 Was ist eigentlich eine Preisblase? Grundsätzlich gibt es keine einheitliche Definition und Abgrenzung, was eine Preisblase ist und welche Kriterien zugrunde liegen Unsere Definition: Bei einer Preisblase kommt es zu einem rascher Anstieg von Preisen einer Assetklasse mit einem anschließenden, unerwarteten und scharfen Preisverfall innerhalb kurzer Zeit Auslöser: deutliche Abweichungen von den zu Grunde liegenden Faktoren (z. B. Wirtschaftsdaten) im Marktumfeld Quelle: WealthCap eigene Darstellung Wealth Cap Nr. 4 von 17

5 Typische Indikatoren für eine Immobilienpreisblase Konjunktur Starkes Wirtschaftswachstum Fiskal-/ Geldpolitik Zinsen sind niedrig Kreditvergabe Banken Viele Immobilienkredite werden zu lockeren Konditionen ausgegeben Investitionen Bautätigkeit steigt stark an Preisentwicklung Preise steigen losgelöst von den realen Wirtschaftsdaten Psychologische Faktoren Anleger verhalten sich irrational und spekulativ Immobilienpreisblase Quelle: WealthCap eigene Darstellung Wealth Cap Nr. 5 von 17

6 Inhalt Immobilienpreisblase ja oder nein das sagen die Medien Was ist eigentlich eine Preisblase? Wann drohen Immobilienpreisblasen typische Indikatoren Droht eine Immobilienpreisblase in Deutschland? Der deutsche Büromarkt von uns näher beleuchtet Unser Fazit Risikohinweise Wealth Cap Nr. 6 von 17

7 Konjunkturumfeld 2015, deutsche Wirtschaft mit solider Wachstumsprognose und historisch niedrigen Zinsen BIP-Wachstum 1 Arbeitslosenquote 2 Ø 2015 (Prognose) ,9% 3 4,7% 1,4% 3 11,1% Haushaltssaldo 1 Zinsen (Prognose) ,5% 3 10J-Bundesanleihen 0,74% -2,0% 3 EZB-Leitzins 0,05% Quelle: 1 UniCredit Research, weekly Fokus vom , : 2 Eurostat (Arbeitslosenquote harmonisiert) 3 Veränderung zum Vorjahr Risikohinweis: Die Einschätzungen und Beurteilungen ermitteln sich aus der historischen Betrachtung. Simulationen und Prognosen stellen keinen verlässlichen Indikator für die künftige Wertentwicklung dar. Wealth Cap Nr. 7 von 17

8 Büroimmobilienmarkt: Wachstumssignale mit unterschiedlicher Dynamik Düsseldorf Bürobeschäftigte = Transaktionsvolumen * = 0,21 Mrd. EUR Spitzenrendite = 4,60 % Kaufpreisfaktor 1 = 21,7 Leerstandsquote = 10,5 % Durchschnitts-/Spitzenmiete Frankfurt = 13,3 / 26,0 EUR/m² Bürobeschäftigte = Transaktionsvolumen * = 1,2 Mrd. EUR Spitzenrendite = 4,40 % Kaufpreisfaktor 1 = 22,7 Leerstandsquote = 12,1 % Durchschnitts-/Spitzenmiete = 19,9 /39,0 EUR/m² 1 Kaufpreisfaktor berechnet sich aus Kaufpreis geteilt durch Jahresnettomiete oder als Kehrwert der Spitzenrendite in Prozent Hamburg Bürobeschäftigte = Transaktionsvolumen * = 0,79 Mrd. EUR Spitzenrendite = 4,10 % Kaufpreisfaktor 1 = 24,4 Leerstandsquote = 7,3 % Durchschnitts-/Spitzenmiete = 14,6 / 24,5 EUR/m² Berlin Bürobeschäftigte = Transaktionsvolumen * = 1,2 Mrd. EUR Spitzenrendite = 4,4 % Kaufpreisfaktor 1 = 22,7 Leerstandsquote = 7,7 % Durchschnitts-/Spitzenmiete = 14,6 / 23,0 EUR/m² München Bürobeschäftigte = Transaktionsvolumen * = 1,1 Mrd. EUR Spitzenrendite = 4,0 % Kaufpreisfaktor 1 = 25,0 Leerstandsquote = 6,3 % Durchschnitts-/Spitzenmiete = 15,2 / 33,5 EUR/m² Quellen: CBRE zum (Transaktionsvolumen, Spitzenrendite, Leerstandsquote, Durchschnitts- /Spitzenmiete, Kaufpreisfaktor), RIWIS bulwiengesa: Prognose zum (Bürobeschäftigte), *Transaktionsvolumen zum (1HJ 2015) (Das Transaktionsvolumen ist die Summe aller registrierten Käufe von Gewerbeimmobilien in einem Berichtszeitraum exkl. Erwerbsnebenkosten und Transferkosten.) Wealth Cap Nr. 8 von 17

9 Kreditgeschäft zeigt keine auffällige Veränderung des Kreditwachstums bei Gewerbeimmobilien Das Neugeschäft mit Krediten für Gewerbeimmobilien stieg 2014 um 10,0 % und liegt damit unter dem Anstieg des Transaktionsvolumens von 29,7% Insgesamt stiegen die Darlehenszusagen in der Gewerbeimmobilienfinanzierung im vergangenen Jahr weiter um 4,0 % Für das laufende Jahr 2015 wird von steigendem bzw. gleichbleibend en Neugeschäftsvolumen ohne negative Auswirkungen auf den Immobilientransaktions- und Finanzierungsmarkt ausgegangen Quelle: Ernst & Young Research, Trendbarometer Immobilieninvestmentmarkt Deutschland 2015, CBRE Informationen Juli 2015, JLL Neugeschäftsreport Immobilienfinazierung Mai 2015, Verband deutscher Pfandbrief- banken e.v. Pressemeldung März 2015 Risikohinweis: Die Einschätzungen und Beurteilungen ermitteln sich aus der historischen Betrachtung. Simulationen und Prognosen stellen keinen verlässlichen Indikator für die künftige Wertentwicklung dar. Bitte beachten Sie die Risikohinweise auf Seite 16. Wealth Cap Nr. 9 von 17

10 Kein spekulativer Flächenzuwachs: Büroflächenpipeline mit hoher Vorvermietungsquote (ab 2015 Prognose) Berlin Fertigstellungspipeline (in m²) davon vorvermietet Düsseldorf Fertigstellungspipeline (in m²) davon vorvermietet % 0 85% 65% 45% % 27% Frankfurt Fertigstellungspipeline (in m²) davon vorvermietet Hamburg Fertigstellungspipeline (in m²) davon vorvermietet % % 57% München Fertigstellungspipeline (in m²) davon vorvermietet % 65% 45% Unser Fazit: Nachfrage nach Büroflächen bleibt weiter hoch Angebot vor allem in Top-Lagen begrenzt Quelle: Colliers International, Marktberichte Q % 48% 59% 57% Risikohinweis: Die Einschätzungen und Beurteilungen ermitteln sich aus der historischen Betrachtung. Simulationen und Prognosen stellen keinen verlässlichen Indikator für die künftige Wertentwicklung dar. Wealth Cap Nr. 10 von 17

11 Keine Entkopplung von Miet- und Kaufpreisen Entwicklung der Durchschnittsmieten in den Top 5 Städten (Büro zentrale Lagen seit 2004, EUR/m 2 ) Entwicklung der Kaufpreisfaktoren in den Top 5 Städten (Büro zentrale Lagen seit 2004) 24 Durchschnittsmiete in EUR/m² Berlin Düsseldorf Frankfurt München Hamburg Kaufpreisfaktor Quelle: RIWIS bulwiengesa, Juli Berlin Düsseldorf Frankfurt München Hamburg Investoren aus dem In- und Ausland zieht es derzeit weiter nach Deutschland und vor allem nach München Hohe Nachfrage in Verbindung mit dem knappen Flächenangebot in zentralen Lagen (teilweise Konkurrenz von Wohn- und Büroflächen) treibt die Preise Büromieten und Kaufpreisfaktoren steigen aktuell, aber sie laufen nicht wesentlich auseinander Risikohinweis: Bitte beachten Sie die Risikohinweise auf Seite Kaufpreisfaktor berechnet als Kehrwert der Spitzenrendite in Prozent Wealth Cap Nr. 11 von 17

12 Im Anlegerfokus: Immobilien als Zukunftsinvestition Attraktivität von Immobilieninvestments steigt aufgrund fehlender Investitionsalternativen durch Niedrigzinsumfeld Risikobereitschaft der Investoren nimmt derzeit leicht zu Deutschland dominiert weiter als attraktiver Investitionsstandort Büroimmobilien sind 2014 nach Einzelhandel mit 55% ein beliebtes Investitionssegment innerhalb der Immobilieninvestments Durch internationale Investoren findet am deutschen Immobilienmarkt ein spürbarer Verdrängungswettbewerb statt Für europäische Investoren zwei der fünf beliebtesten Immobilienstandorte in Deutschland: Berlin und Hamburg Eine Immobilienpreisblase wird derzeit nicht gesehen Quelle: EY 2014/2015 Trendbarometer Immobilieninvestmentmarkt, INREV Investment Intensions Survey 2015 Wealth Cap Nr. 12 von 17

13 Inhalt Immobilienpreisblase ja oder nein das sagen die Medien Was ist eigentlich eine Preisblase? Wann drohen Immobilienpreisblasen typische Indikatoren Droht eine Immobilienpreisblase in Deutschland? Der deutsche Büromarkt von uns näher beleuchtet Unser Fazit Risikohinweise Wealth Cap Nr. 13 von 17

14 Blasenbildung auf dem deutschen Büromarkt Was spricht dafür Niedrigzinsumfeld bietet nach wie vor günstige Kredite und damit eine starke Immobiliennachfrage Risikobereitschaft der Investoren nimmt derzeit leicht zu und was dagegen Starke Nachfrage nach hochwertigen Gewerbeobjekten übersteigt das anhaltend knappe Angebot Preisentwicklung beruht auf starken wirtschaftlichen Daten (Konjunktur, Unternehmensdaten) Geringes Neubauvolumen und hohe Vorvermietung begrenzen spekulatives Flächenangebot Banken vergeben Kredite nach den gewohnt strengen Kriterien Starkes Wirtschaftswachstum Zinsen sind niedrig Viele Immobilienkredite werden zu lockeren Konditionen ausgegeben Bautätigkeit steigt stark an Preise steigen losgelöst von den realen Wirtschaftsdaten Anleger verhalten sich irrational und spekulativ Fazit: Wir sehen aktuell keine Preisblasenbildung auf dem deutschen Büromarkt Wealth Cap Nr. 14 von 17

15 Unser Fazit Wir sehen in Deutschland keine Immobilienpreisblase keine Preisblasenanzeichen im Büroimmobilienmarkt höchstens Übertreibungen in Teilmärkten Differenzierung ist wichtig, Bsp. Preisentwicklung Miet- und Büroimmobilien München: Ja, Preise sind gestiegen Nein, keine flächendeckende Überhitzung der Märkte Preise steigen nach unserer Analyse aufgrund von fundamentalen Daten: soliden Wirtschaftsdaten Bevölkerungswachstum Starke Nachfrage von Anlegern aus dem In- und Ausland Angebotsknappheit Wir sind davon überzeugt, dass Immobilien gerade im Niedrigzinsumfeld eine Zukunftsinvestition sind Dabei steht das Thema Streuung für uns ganz klar im Vordergrund, sodass eine Beteiligung an einem Sachwert immer nur ein Teil des Vermögens darstellen kann Wealth Cap Nr. 15 von 17

16 Risikohinweise Risiken der Anlageklasse Immobilien: Es bestehen spezifische Marktrisiken wie z.b. Blasenbildung, die Auswirkungen auf die Wertentwicklung des Objekts haben können. Es bestehen spezifische Risiken insbesondere bezüglich Mietverträgen, z.b. hinsichtlich Verlauf und Dauer der Zahlungen; die Bonität von Mietern stellt ein Risiko dar Es bestehen spezifische Risiken insbesondere bezüglich der Anschlussvermietbarkeit. Es bestehen spezifische Risiken bezüglich des Objekts, z.b. hinsichtlich der Bauqualität oder höherer Instandhaltungs- bzw. Reparaturkosten als angenommen. Es bestehen spezifische Risiken bezüglich der Veräußerung von Immobilien, z.b. durch die Realisierung eines niedrigeren Verkaufspreises als angenommen. Eine Verstärkung der Konkurrenzsituation vor Ort durch neue und modernere Bürobauobjekte kann sich nachteilig auf die Wertentwicklung einer Immobilie auswirken. Wertentwicklungen, Simulationen und Prognosen stellen keinen verlässlichen Indikator für die künftige Wertentwicklung dar. Es können Fremdfinanzierungsrisiken bestehen. Wealth Cap Nr. 16 von 17

17 Wichtige Hinweise Stand: August 2015 (soweit nicht anders angegeben). Quelle: WealthCap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbh( WealthCap ) soweit nicht anders angegeben. Dieses Dokument ist kein Verkaufsprospekt und stellt kein Angebot zum Kauf oder Verkauf von Anteilen dar. Die in diesem Dokument enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung oder Finanzanalyse dar, sondern geben lediglich die Ansichten von WealthCap wieder. Soweit nicht anders angegeben, beruhen die in diesem Dokument enthaltenen Ansichten auf Recherchen, Berechnungen und Informationen von WealthCap. Diese Ansichten können sich jederzeit ändern, abhängig von wirtschaftlichen und anderen Rahmenbedingungen. Sämtliche Rechte sind vorbehalten. Das Werbematerial dient ausschließlich Werbe- und Informationszwecken, es ist nicht an die persönlichen Verhältnisse und Bedürfnisse eines Anlegers angepasst und ersetzt keine individuelle Beratung. Die Verkaufsprospekte inkl. etwaiger Aktualisierungen und Nachträge und weitere Unterlagen zu unseren Fonds liegen als deutschsprachige Dokumente in den Geschäftsräumen der WealthCap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbh, Am Eisbach 3, München zu den üblichen Öffnungszeiten zur kostenlosen Abholung bereit und sind kostenlos in elektronischer Form unter verfügbar. WealthCap ist ein Markenname der Unternehmensgruppe UniCredit S.p. A. Herausgeber: WealthCap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbh, Am Eisbach 3, D München. Wealth Cap Nr. 17 von 17