Kunze Unternehmensgruppe 11. Beiratskongress Mannheim, den

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1 Kunze Unternehmensgruppe 11. Beiratskongress Mannheim, den Rechtsänderungen 2015 Neue Gesetze und Verordnungen Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1

2 Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG Wasser predigen und Wein saufen 2

3 Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz MietNovG) vom , BGBl I, Mietpreisbremse Änderung des Mietpreisrechts der Wohnraummiete Inkrafttreten: Erst nach Erlass einer Rechtsverordnung durch die jeweilige Landesregierung Bestellerprinzip Änderung der Regelungen zur Wohnungsvermittlung Inkrafttreten:

4 Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG Stand in Hessen: Die hessische Landesregierung hat die Mietpreisbremse noch nicht durch Rechtsverordnung in Kraft gesetzt. So ist im schwarz-grünen Koalitionsvertrag vereinbart, dass die Mietpreisbremse nicht zwingend auf komplette Kommunen angewendet werden muss. In begründeten Fällen können einzelne Stadtteile von der Gültigkeit der Mietpreisbremse ausgeklammert werden. In einigen Fällen, z.b. in Frankfurt, soll von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht werden. Eine Entscheidungsgrundlage hierfür ist das eigens in Auftrag gegebene Gutachten zur Feststellung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten i.s.d. 556 d Abs. 1 BGB anhand geeigneter Indikatoren im Land Hessen des IWU Institut Wohnen und Umwelt v Bevor über das Inkrafttreten der Mietpreisbremse entschieden wird, soll eine Verbändeanhörung stattfinden. Presse-Erklärung des Hessischen Ministeriums für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz v

5 Wohnungsvermittlung und Bestellerprinzip Der bisherige Lauf der Dinge Eigentümer E lässt seine Wohnimmobilien durch die Hausverwaltung Hochfein GmbH professionell verwalten, wozu auch die Vermietung neu geschaffener oder freiwerdender Wohnungen gehört. Hochfein beauftragt hiermit wiederum die Fa. Makler GmbH, welche die Wohnungen vermarktet. Die anfallende Maklerprovision zahlt der Mieter. 5

6 Wohnungsvermittlung und Bestellerprinzip 2 Abs. 1 a WoVermittG - n. F. - Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten ( 6 Absatz 1). 6

7 Wohnungsvermittlung und Bestellerprinzip Das zentrale Ausschlusskriterium - Der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten ( 6 Absatz 1). - Bietet der Wohnungsvermittler eine Wohnung an, darf er dies nur, wenn er gem. 6 Abs. 1 WoVermittG seitens des Vermieters zuvor einen Auftrag hierzu erhalten hat. - Eine Provisionspflicht des Wohnungssuchenden ist daher nur noch dann gegeben, wenn der Makler den Auftrag vom Wohnungssuchenden erhalten hat, bevor er den Auftrag vom Vermieter erhält. 7

8 Wohnungsvermittlung und Bestellerprinzip Legale Umgehung möglich? Der Wohnungssuchende vereinbart (ohne Zutun des Wohnungsvermittlers) mit dem Vermieter, dass er diesem die vom Vermieter an den Wohnungsvermittler zu zahlende Courtage erstattet. 2 Abs. 5 WoVermittG - n.f. - Eine Vereinbarung ist unwirksam, wenn 1. sie von den Absätzen 1 bis 4 abweicht oder 2. durch sie der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen. 8

9 Wohnungsvermittlung und Bestellerprinzip Legale Umgehung möglich? Makler M vereinbart mit dem Wohnungssuchenden, dass dieser keine Vermittlungsprovision zu zahlen hat, sondern an M eine Aufwandspauschale entrichtet, mit der der Zeitaufwand, die Auslagen des M sowie die Ausfertigung des Mietvertrag abgegolten werden. 3 Abs. 3 WoVermittG Außer dem Entgelt nach 2 Abs. 1 dürfen für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume zusammenhängen, sowie für etwaige Nebenleistungen keine Vergütungen irgendwelcher Art, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen, vereinbart oder angenommen werden. 9

10 Wohnungsvermittlung und Bestellerprinzip Legale Umgehung möglich? Der Wohnungssuchende vereinbart mit dem Vermieter, dass er für die Übernahme der vorhandenen Kücheneinrichtung einen Betrag an den Vermieter zahlt. 3 Abs. 4 WoVermittG Eine Vereinbarung, durch die der Auftraggeber sich im Zusammenhang mit dem Auftrag verpflichtet, Waren zu beziehen oder Dienst- oder Werkleistungen in Anspruch zu nehmen, ist unwirksam. Satz 1 gilt nicht, wenn die Verpflichtung die Übernahme von Einrichtungs- oder Ausstattungsgegenständen des bisherigen Inhabers der Wohnräume zum Gegenstand hat. 4 a Abs. 2 WoVermittG Ein Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages über Wohnräume verpflichtet, ist unwirksam, soweit das Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht [d.h., 50% über Zeitwert: BGH, Urt. v VIII ZR 212/96, NJW 1997, 1845]. 10

11 Wohnungsvermittlung und Bestellerprinzip Legale Umgehung möglich? Makler A und Makler B vereinbaren, dass im Falle der Anfrage eines Mietinteressenden jeder dem anderen ihm zur Vermietung in Auftrag gegebene Wohnungen erstmals benennt. Problem der Doppeltätigkeit Was geschieht aber, wenn der Erst-Mietinteressent die ihm angebotene Wohnung nicht anmietet? Ist die Wohnung dann für weitere, gleichzeitig oder später auftretende Zweitinteressenten verbrannt? Nach den Gesetzesmaterialien wohl: Ja Nach anderer Auffassung: Nein (Fischer, NJW 2015, 1560) 11

12 Wohnungsvermittlung und Bestellerprinzip BVerfG, Beschl. v BvQ 9/15, ZMR 2015, 655 Eine vorläufige Aussetzung des Vollzugs der gegesetzlichen Vorschriften zur Einführung des sog. Besteller-Prinzips ist abzulehnen, da sich weder für die Gesamtheit oder eine erhebliche Zahl von gewerblichen Wohnungsvermittlern hinreichend schwerwiegende Nachteile bzw. übermäßige Zusatzbelastungen ergeben. Ob das Besteller-Prinzip mit dem Grundrecht der Wohnungsvermittler aus Art. 12 Abs. 1 GG in Einklang steht, bedarf einer näheren Prüfung im Verfassungsbeschwerdeverfahren. 12

13 Mietpreisbremse Schlaraffenland für Vermieter? Mieter M erhält von seinem Vermieter V ein Schreiben, in dem ihn V auffordert, einer Erhöhung der Miete um 13 % auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzustimmen. M hält das für ein Unding, hat man sich doch im Mietvertrag auf eine bestimmte Miethöhe geeinigt und Vertrag ist nun mal Vertrag! 13

14 Mietpreisbremse 556 d Abs. 1 BGB - n. F. - Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet in einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete ( 558 Abs. 2) höchstens um 10 % übersteigen. 556 d Abs. 2 BGB - n.f. - Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchsten 5 Jahren zu bestimmen. Hierfür kann eine Frist bis zum ausgeschöpft werden. 14

15 Mietpreisbremse Das große Problem: Die Vergleichsmiete Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn er deren Unterschreitung unter Inbezugnahme auf - einen Mietspiegel ( 558 c BGB), - einen qualifizierten Mietspiegel ( 558 d BGB), - eine Auskunft aus einer Mietdatenbank ( 558 e BGB), - ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ( 558 a II Nr. 3 BGB) - entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen mindestens drei zu benennen (558 a II Nr. 4 BGB), belegen kann. 15

16 Mietpreisbremse Die Fragen Was gilt bei der Neuvermietung, wenn die vom bisherigen Mieter gezahlte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete schon um mehr als 10 % übersteigt? 556 e Abs. 1 S. 1 BGB - n. F. - Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach 556 d Abs. 1 zulässige Miete, so darf die Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. 16

17 Mietpreisbremse Die Fragen Also kann ich, wenn ich meine Mieteinnahmen vor der Mietpreisbremse in Sicherheit bringen will, schnell noch die Miete erhöhen, bevor der bisherige Mieter kündigt? 556 e Abs. 1 S. 2 BGB - n. F. - Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben [ ] solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. 17

18 Mietpreisbremse Die Fragen Wie sieht es denn aus, wenn der Mieter die Miete (berechtigt) mindert welche Miete ist dann zur Berechnung der zulässigen (Vor-)Miete heranzuziehen? 556 e Abs. 1 S. 2 BGB - n. F. - Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen [ ]. 18

19 Mietpreisbremse Die Fragen Was gilt bei Mietverträgen, die eine Staffelmiete enthalten? 557 a Abs. 4 BGB - n. F. - Die 556 d bis 556 g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach 556 d Abs. 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Staffel fällig wird. Eine in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten. Art EGBGB - n. F a Abs. 4 BGB ist nicht anzuwenden auf Staffelmietvereinbarungen, die abgeschlossen worden sind, bevor die Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer RVO gem. 556 d Abs. 2 BGB fällt. 19

20 Mietpreisbremse Die Fragen Was gilt bei Mietverträgen, die eine Index-Miete enthalten? 557 b Abs. 4 BGB - n. F. - Die 556 d bis 556 g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden. Art EGBGB - n. F b Abs. 4 BGB ist nicht anzuwenden auf Mietverträge, die abgeschlossen worden sind, bevor die Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer RVO gem. 556 d Abs. 2 BGB fällt. 20

21 Mietpreisbremse Die Fragen Was gilt, wenn ich das Mietobjekt gerade modernisiert habe? 556 e Abs. 2 BGB - n. F. - Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so darf die nach 556 d Abs. 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Modernisierungsmieterhöhung als Mieterhöhung ergeben hätte. 556 f S. 2 BGB - n. F. - Die 556 d und 556 e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. 21

22 Mietpreisbremse Die Fragen Ich habe gerade eine noch zu errichtende Eigentumswohnung in einer exklusiven Wohnanlage erworben und bei deren Finanzierung mit entsprechend hohen Mieteinnahmen kalkuliert! 556 f S. 1 BGB - n. F d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem erstmals genutzt und vermietet wird. 22

23 Mietpreisbremse Die Fragen Ich habe vorsorglich mit dem neuen Mieter meiner Wohnung ausdrücklich im Mietvertrag als Sondervereinbarung geregelt, dass der Mieter mit der Entrichtung einer höheren Miete einverstanden ist. 556 g Abs. 1, 2 BGB - n. F. - Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Der Mieter kann die nicht geschuldete Miete aber nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen diese Vorschriften gerügt hat und die zurückverlangte Miete danach fällig wird. 23

24 MessEG Gesetz zur Neuregelung des gesetzlichen Messwesens (MessEG) vom in Kraft getreten am Verbot der Verwendung nicht-geeichter Messgeräte - 37 MessEG Anzeigepflicht des Verwenders für neue oder erneuerte Messgeräte - 32 MessEG Verwendungsüberwachung nebst Bußgeldkatalog - 54 ff. MessEG 24

25 MessEG Fragen Welche Messgeräte fallen unter das neue MessEG? Unter die Anzeigepflicht fallen, soweit hier interessierend: - sämtliche Strom-, Wärme- und Gaszähler, - sämtliche Kaltwasser-, Warmwasser- und Wärmezähler. Nicht unter das MessEG fallen Heizkostenerfassungsgeräte! 25

26 MessEG Strom-, Wärme- und Gaszähler als Hauptzähler Strom-, Wärme- und Gaszähler unterfallen zwar der Anzeigepflicht des 32 MessEG. Hierzu wird nach h.m. die Auffassung vertreten, dass Verwender der in Immobilien befindlichen Strom-, Wärme- und Gaszähler (als Hauptzähler) der jeweilige Messstellenbetreiber nach Energiewirtschaftsgesetz (vgl. 21 b EnWG) ist. Dies dürfte (andere Gestaltungen sind natürlich denkbar) in den allermeisten Fällen das betreffende Versorgungsunternehmen sein und nicht der Eigentümer bzw. der Vermieter oder die WEG sein. 26

27 MessEG Verbleibt die Anzeigepflicht für Kaltwasserzähler, Warmwasserzähler und Wärmezähler! Messgerät in der Funktionsherrschaft des Vermieters / der WEG? Im Falle zu Eigentum erworbener Messgeräte ohne Beteiligung eines externen Messdienstleisters bzw. im Falle der Beteiligung eines Messdienstleisters ohne über die Ablesung und Abrechnung hinausgehende Vertragspflichten ist in jedem Fall die WEG / der Vermieter derjenige, der die Anzeigepflicht gem. 32 MessEG zu erfüllen hat, da die Messgeräte als für die vertraglich mit dem Mieter vereinbarte Betriebskostenabrechnung bzw. für die Jahresabrechnung der WEG bereithält. Fraglich ist dies für geleaste bzw. angemietete Messgeräte mit Wartungsvertrag. 27

28 MessEG Keine originäre Verwalteraufgabe! Sollten Wohnungseigentümer die Auffassung vertreten, dass die Erfüllung der Pflichten des neuen MessEG Aufgabe des Verwalters sei, ist darauf hinzuweisen, dass die Erfüllung der gesetzlichen Pflichten zur bzw. bei der Ausstattung des Objekts mit Messgeräten (sowie deren Ablesung und Abrechnung nach HeizkostenV bzw. BetriebskostenV) nicht zum gesetzlichen Aufgabenbereich des Verwalters gehört. Sollte sich der Verwalter gleichwohl zur Übernahme dieser Tätigkeiten entschließen, hat er Anspruch auf Vereinbarung einer besonderen Vergütung, die regelmäßig erheblich höher ausfallen dürfte, als die vom jeweiligen Messdienstleister verlangte. 28

29 MessEG Umlagefähigkeit der entstehenden Kosten Die mit dem neuen MessEG im Zusammenhang stehenden Kosten sind für Wärmezähler sowie Warmwasserzähler hier vertretener Auffassung nach Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung i.s.d. 2 Nr. 4 a) bzw. Nr. 5 a) bzw. Nr. 6 a) BetriebskostenV i.v.m. 7 Abs. 2 S. 1, 8 Abs. 2 S. 1 Heizkostenverordnung, die somit im Rahmen der Heizkosten- bzw. Warmwasserabrechnung auszuweisen und abzurechnen sind. Die für Kaltwasserzähler entstehenden Kosten sind hier vertretener Auffassung nach Kosten der Verwendung von Wasserzählern einschließlich der Kosten der Eichung i.s.d. 2 Nr. 2 BetriebskostenV. 29

30 Wie abrechnen? MessEG Die Wohnungseigentümergemeinschaft entschied sich aus Kostengründen gegen einen Austausch bzw. eine Eichung der Warmwasserzeähler. Die Werte der Warmwasserzähler werden vom Messdienstleister abgelesen. Nun fragt sich Verwalter V, wie er, ohne sich bußgeldpflichtig zu machen, die Jahresabrechnung erstellen soll. Das gleiche fragt sich der Messdienstleister und kennzeichnet diejenigen Werte, die aufgrund nicht geeichter Messeinrichtungen ermittelt wurden, im Rahmen der Abrechnung als solche. Dies findet Vermieter Q nicht in Ordnung. 30

31 MessEG BGH, Urt. v VIII ZR 112/10, NZM 2011, 117 Zwar dürfen nicht geeichte Messeinrichtungen nicht im geschäftlichen Verkehr verwendet werden, für das Mietverhältnis kommt es indes auf diese öffentlich-rechtliche Regelung nicht an. Auch spricht keine Vermutung dafür, dass die so ermittelten Werte nicht zutreffend wären. Dass die Messeinrichtung zutreffende Messwerte ausgewiesen hat, kann und muss der Vermieter bei Bestreiten beweisen. Hinweis: Ob diese Rechtsprechung nach Inkrafttreten des MessEG aufrecht erhalten werden kann, ist fraglich. 31

32 MessEG VG Köln, Beschl. v L 1593/14, NZM 2015, 600 Der Rückgriff auf Messwerte von ungeeichten Messgeräten verstößt gegen 25 Abs. 1 Nr. 1 EichG (a.f.) und 10 Abs. 1 EichO (a.f.), die die Verwendung ungeeichter Messgeräte und die auf die Verwendung solcher Geräte zurückzuführenden Werte im geschäftlichen Verkehr verbietet und kann von der zuständigen Behörde untersagt werden. Die Abrechnung von Wasserzählern im Rahmen einer Jahresabrechnung einer WEG stellt geschäftlichen Verkehr dar. Der WEG-Verwalter, der eine auf der Basis ungeeichter Messgeräte basierende Jahresabrechnung erstellt, kann (auch) Adressat einer entsprechenden Bußgeld-/Ordnungsverfügung sein. 32

33 BMG Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Fortentwicklung des Meldewesens BGBl I, 1084 / BGBl I, 1736 Inkrafttreten am Neuregelung des Meldewesens durch den Bundesgesetzgeber Mitwirkungspflicht des Wohnungsgebers 33

34 BMG 17 Abs. 1 BMG Wer eine Wohnung bezieht, hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anzumelden. 19 Abs. 1 u. 3 BMG Der Wohnungsgeber ist verpflichtet, bei der An- oder Abmeldung mitzuwirken. Hierzu hat der Wohnungsgeber oder eine von ihm beauftragte Person den Einzug oder den Auszug schriftlich oder elektronisch innerhalb der in 17 genannten Fristen zu bestätigen. Die Bestätigung des Wohnungsgebers enthält folgende Daten: 1. Name und Anschrift des Wohnungsgebers, 2. Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Datum, 3. Anschrift der Wohnung sowie die Namen der meldepflichtigen Personen. 34

35 Verkehrssicherungspflicht Neue Betriebssicherheitsverordnung in Kraft ab dem Technischen Regeln für Betriebssicherheit - TRBS 3121 Die die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) konkretisierenden Technischen Regeln für Betriebssicherheit - TRBS sehen u.a. unter Pkt. 2.1 und 3.3 vor, dass der Betreiber von Aufzugsanlagen verpflichtet ist, für jede Aufzugsanlage eine Person zu beauftragen, die u.a. die Aufzugsanlage beaufsichtigt und regelmäßige Kontrollen nach den Vorgaben der TRBS 3121 durchführt - sog. beauftragte Person (früher: Aufzugswärter ). Die beauftragte Person muss das 18. Lebensjahr vollendet haben und für ihre Aufgaben besonders unterwiesen werden, wobei die Unterweisung zu dokumentieren und regelmäßig zu wiederholen ist. Die durchgeführten Kontrollen und das Ergebnis sind zu dokumentieren. Festgestellte Mängel sind unverzüglich zu melden. Sofern an der Aufzugsanlage Mängel vorhanden sind, durch die Personen gefährdet werden, ist die Anlage außer Betrieb zu setzen und die Gefahrenstellen zu sichern. 35

36 Au Backe! 36