ÖNORM B 1300 und zivilrechtliche Haftung des Hausverwalters

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1 ÖNORM B 1300 und zivilrechtliche Haftung des Hausverwalters (Autor: Stefan Hammerl) 1. ÖNORM B Allgemeines Rechtsqualität ÖNORMEN werden durch das Austrian Standards Institute erarbeitet. Ihnen kommt grundsätzlich keine Rechtsqualität zu, es sei denn, dass sie per Gesetz oder Verordnung für verbindlich erklärt werden. 1 Eine solche explizite Verbindlicherklärung hat für die seit existente ÖNORM B 1300 bislang nicht stattgefunden. 2 ÖNORMEN können von Vertragspartnern im Rahmen ihrer Privatautonomie vereinbart und dadurch zu einem verbindlichen Vertragsinhalt werden. In diesem Fall vertritt die überwiegende Lit und Rsp die Ansicht, dass es sich bei den ÖNORMEN um Vertragsschablonen bzw AGB handelt mit den damit verbundenen Konsequenzen (Einbeziehungs-, Geltungs- und Inhaltskontrolle). Schon allein aufgrund der üblicherweise nicht vorhandenen langen Übung (ÖNORMEN werden oft verändert, um technische Entwicklungen widerzuspiegeln) stellen ÖNORMEN im Allgemeinen kein Gewohnheitsrecht dar. Es handelt sich bei ÖNORMEN allerdings regelmäßig um Verkehrssitten bzw Handelsbräuche, dh sie sind zur Vertragsauslegung nach 914 ABGB geeignet. 3 Die Judikatur des OGH stellt oftmals dann auf ÖNORMEN ab, wenn Fragen im Zusammenhang mit dem Stand der Technik zu klären sind. 4 ÖNORMEN sind allerdings nicht zwingend mit dem Stand der Technik gleichzusetzen, da es zb der Fall sein kann, dass sich technischer Fortschritt nicht sofort in den ÖNORMEN widerspiegelt. Prima facie ist aber davon auszugehen, dass sie zumindest die allgemein anerkannten Regeln der Technik darstellen. In 23 Abs 1 MRG wird etwa auf die Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft abgestellt. Eine solche Beaufsichtigung hat me wohl nach den in der ÖNORM B 1300 dargelegten, allgemein anerkannten Regeln der Technik zu erfolgen, obwohl der ÖNORM auch in diesem Fall keine Rechtsqualität, sondern lediglich die Eigenschaft als Verkehrssitte zukommt. 1 Vgl etwa 31 Abs 6 Stmk Bauarbeiterschutzverordnung, welcher verlangt, dass ÖNORM B2205 hinsichtlich der Arbeitsraumbreite in Gräben eingehalten wird. 2 Vgl Google-Seitenabfrage: "önorm b 1300" site:ris.bka.gv.at 3 Vgl Schlosser, ÖJZ 2009, Vgl etwa OGH Ob 70/01g.

2 1.2. Inhalt der ÖNORM B Anwendungsbereich Die ÖNORM B 1300 ist anzuwenden für Prüfroutinen (zerstörungsfreien Begutachtungen und Sichtkontrollen) bei o Wohngebäuden o Mit zumindest einer Wohnung, o Welche nicht als Dienst- Natural- oder Werkswohnung überlassen wurde Prüfroutinen bei allen weiteren für die Nutzung vorgesehenen Einrichtungen und Anlagen Die ÖNORM B 1300 ist nicht anzuwenden für Prüfroutinen in Bestandseinheiten, die aufgrund vertraglicher Vereinbarung einer ausschließlichen Nutzung unterliegen Allfällige behördliche Verfahrensschritte Objektsicherungspflichten Die Objektsicherungspflichten gliedern sich in: Technische Objektsicherheit Bauliche, technische und organisatorische Vorkehrungen zur Aufrechterhaltung der Bausubstanz Gefahrenvermeidung und Brandschutz Bauliche, technische und organisatorische Vorkehrungen zur Gefahrenabwehr und zum vorbeugenden und unmittelbarem Brandschutz. (Bspw Brandabschnittsteile, Fluchtwege, Blitzableiter) Gesundheits- und Umweltschutz Bauliche, technische und organisatorische Vorkehrungen zur Aufrechterhaltung gesunder Lebensbedingungen, die im Einklang mit dem Umweltschutz stehen. (Bspw Hygienevorrichtungen izm Warmwasser-Verteilnetz) Einbruchsschutz und Schutz vor Außengefahren Bauliche, technische und organisatorische Vorkehrungen, die dem Einbruchschutz, Zivilschutz und Schutz vor Naturgefahren dienen. (Bspw Zutrittskontrolleinrichtungen, Zivilschutzräume, Hochwasserschutzeinrichtungen)

3 Es sind in regelmäßigen Abständen (zumindest einmal jährlich) wiederkehrende Sichtkontrollen und Zerstörungsfreie Begutachtungen durchzuführen. Sichtkontrollen: Umfang o Bauliche Anlage und sicherheitsrelevante Elemente Ausführung o Durch fachlich qualifiziertes Personal Zweck o Feststellung von Schäden o Aufmerksam machen auf Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf Zuständigkeit o Verantwortungsträger (Person, in deren Verantwortungsbereich die Objektsicherheit und die zumutbare Wahrnehmung der damit verbundenen Pflichten liegen. Verantwortungsträger können Objekteigentümer, Bauberechtigte, Eigentümergemeinschaften, Vermieter oder sonstige Bestandgeber mit entsprechender (delegierbarer) Organisationsleitung, obligatorische oder dingliche Fruchtgenussberechtigte sein. Im Falle von Änderungen im Hinblick auf Rechtsvorschriften Veränderungen am und im Objekt Veränderung der Nutzung kann sich ein Bedarf zu entsprechenden Adaptierungen in sicherungstechnischer Hinsicht ergeben. Zunächst sind die Elemente der Objektsicherheit (die Sicherheit betreffende technische Bauteile und Anlagen, vorbeugende Einrichtungen (zb Brandmeldeanlagen) und organisatorische Erfordernisse und Vorsorgepflichten (zb Brandschutzpläne) in und für bestehende Gebäude zu bestimmen und zu erfassen. Nach der Erfassung werden diese in eine Dokumentation gespeist, welche als Basis für die laufenden Objektsicherheitsprüfroutinen dient.

4 Folgende Tabelle dient Übersicht über die von der ÖNORM B 1300 vorgegebene Vorgehensweise.

5 2. Zivilrechtliche Haftung des Hausverwalters 2.1. Allgemeine Voraussetzungen der Verschuldenshaftung gem 1295 ff ABGB 2.2. Schaden Erste Voraussetzung für die Geltendmachung eines Anspruches auf Schadenersatz ist der Schaden. Hierunter wird gem 1293 der Nachteil, welcher jemandem an Vermögen, Rechten oder seiner Person zugefügt wurde, verstanden Schadenkausales Verhalten Zweite Voraussetzung ist, dass zwischen dem Verhalten ein kausaler Zusammenhang besteht. Um die Kausalität zu bejahen, muss der Schaden bei Wegdenken des Verhaltens bzw Zurechnungsgrundes entfallen (Äquivalenztheorie) Rechtswidrigkeit des schadenkausalen Verhaltens Das schadenkausale Verhalten muss darüber hinaus auch rechtswidrig sein, mithin also gegen eine vertragliche oder gesetzliche Norm verstoßen. IdZ ist zu beachten, dass die Norm, gegen die verstoßen wurde, gerade den Zweck haben muss, den Schadenseintritt zu verhindern (Rechtswidrigkeitszusammenhang) Schuldhaftigkeit des schadenkausalen Verhaltens Letzte Voraussetzung der Haftung ist, dass das schadenkausale und rechtswidrige Verhalten auch schuldhaft (individuell vorwerfbar) sein muss. Schuldhaft bedeutet, dass der Handelnde die ihm zumutbare Sorgfalt nicht eingehalten hat Gefährdungshaftung gem 1319 ABGB Nach der Norm des 1319 ABGB haftet der Besitzer (Eigentümer/Halter, aber auch Mieter/Pächter oder Fruchtnießer) eines Gebäudes für einen durch Einsturz, Ablösen von Teilen des Gebäudes entstandenen Schaden, wenn der Schadenseintritt die Folge der mangelhaften Beschaffenheit des Gebäudes ist und der Besitzer nicht beweist, dass er jegliche zur Abwendung der Gefahr notwendige Sorgfalt getroffen hat. Der Geschädigte hat den Schaden, dessen Verursachung durch den Einsturz des Werks oder die Ablösung eines Teils davon, den Besitz des Beklagten und die mangelhafte Beschaffenheit als Schadensursache zu beweisen. 5 Der Entlastungsbeweis des Gebäudebesitzers- bzw halters kann nur gelingen, wenn er beweist, dass er alle zur Gefahrenabwehr erforderliche Sorgfalt aufgewendet hat und alle Vorkehrungen getroffen hat, die nach der Auffassung des Verkehr vernünftigerweise zu erwarten sind (objektiver Sorgfaltsbegriff). Kein subjektives Verschulden erforderlich. 5 OGH 4 Ob 104/97s

6 2.4. Beispiel zur Haftung im Zusammenhang mit Verletzung von Objektsicherungspflichten Sachverhalt Hausverwaltung B ist von der Eigentümergemeinschaft A mit der Verwaltung des Gebäudes X beauftragt. Durch den mangelhaften Erhaltungszustand des Gebäudes löst sich ein Teil der Fassade und trifft C am Schädel, wodurch sich dieser schwer verletzt. Es wurden keine der ÖNORM B 1300 entsprechenden Prüfroutinen vom Hausverwalter durchgeführt. C macht einen Anspruch auf Zahlung von Schadenersatz geltend. Wie ist die Rechtslage? Haftung von A -Haftet gegenüber C grds nach 1319 (Bauwerkehaftung Gefährdungshaftung) Freibeweis gelingt dann, wenn alle Vorkehrungen getroffen wurden, die nach der Auffassung des Verkehrs vernünftigerweise zu erwarten sind und alle zur Gefahrenabwehr notwendigen Maßnahmen eingehalten wurden. - Haftet eventuell auch deliktisch nach 1295, wenn Verschulden (subjektive Sorgfaltswidrigkeit) nachgewiesen werden kann Haftung von B: -Haftet vertraglich gegenüber A aus Hausverwaltungsvertrag (Verschuldensvermutung) Ist explizit vertraglich verpflichtet, nach ÖNORM B 1300 vorzugehen, wenn dies vereinbart wurde. Wenn dies nicht vertraglich vereinbart wurde, ist me von einer Verkehrssitte auszugehen, diese ÖNORM damit zu beachten. -Haftet deliktisch gegenüber C (keine Verschuldensvermutung) A (Eigentümergemeinschaft) gg B (Hausverwaltung): Regressanspruch aus dem Titel der vertraglichen Verschuldenshaftung C gg A (Eigentümergemeinschaft) aus dem Titel der Gefährdungshaftung (C gg A (Eigentümergemeinschaft) aus dem Titel der Verschuldenhaftung) C (Geschädigter) gg B (Hausverwaltung): aus dem Titel der deliktischen Verschuldenshaftung A C B