I N F O R M A T I O N

Transkript

1 I N F O R M A T I O N zur Pressekonferenz mit Wohnbau-Landesrat Dr. Hermann Kepplinger am 16. Mai 2008 zum Thema "Wohnbauressort und gemeinnützige Bauträger treffen Vereinbarung zur Feststellung des Kaufpreises für Mietkaufwohnungen" Weitere Gesprächsteilnehmer: Dir. Frank Schneider (GBV-Landesgruppenobmann Oberösterreich) Dir. Dr. Herbert Teuschl GBV-Landesgruppenobmann-Stellvertreter

2 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 2 Mietkauf braucht kalkulierbare Rahmenbedingungen! Der Bundesgesetzgeber hat mit dem Mietkaufmodell eine aus Sicht der MietkäuferInnen grundsätzlich attraktive Möglichkeit geschaffen, Wohnungseigentum im Wege eines Mietkaufs zu erwerben. Mit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz wurde erstmals ab dem Jahr 1994 auch auf Basis des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG), also für gemeinnützige Wohnbaugesellschaften, die Errichtung von Mietkaufwohnungen möglich. Im "Mietkaufmodell" wird eine Wohnung zuerst für zehn Jahre gemietet, wobei zu Beginn des Mietverhältnisses (je nach Förderungszeitpunkt unterschiedlich hohe) Finanzierungsbeiträge durch die/den Mieter/in zu leisten sind (ab 1. April 2008 mindestens 58,65 pro Quadratmeter Nutzfläche). Damit erwirbt die/der Mieter/in den gesetzlichen Anspruch, eine als Mietkaufobjekt geförderte Wohnung, deren Erstbezug zwischen zehn und fünfzehn Jahren zurückliegt, zu einem wie das Gesetz sagt "angemessenen Preis" zu übernehmen. Die grundsätzlichen Vorteile des Mietkauf-Modells gegenüber sofortigem Eigentumserwerb sind aus der Sicht der Wohnungswerber/innen: - die wesentlich leichter leistbare Eigentumsbildung bei geringem Eigenkapitaleinsatz bei Bezug, - das niedrigere notwendige Einstiegskapital, - der begünstigte Mehrwertsteuersatz von 10 % während der Mietphase und der Entfall der Mehrwertsteuer bei Erwerb der Wohnung nach zehn Jahren, - die Möglichkeit, bei sich ändernden Lebensumständen vom Eigentumserwerb Abstand zu nehmen; Vor allem die Tatsache, dass beim Mietkaufmodell beim Erwerb im Vergleich zu Eigentumswohnungen keine Umsatzsteuer mehr anfällt, macht das Modell attraktiv. Der damit verbundene Steuervorteil macht pro Quadratmeter Wohnfläche je nach Baukosten immerhin einen Betrag zwischen 200 und 300 aus. Problematisch sind aber die bundesgesetzlichen Regelungen, was die Bemessung des Kaufpreises nach der Mietperiode anlangt. Der Begriff "Mietkauf" ist dabei näm-

3 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 3 lich etwas irreführend, weil es sich eigentlich nicht um ein "Leasing-Modell" für eine Wohnung handelt, sondern lediglich um eine Mietwohnung, für die die/der Mieter/in nach zehn Jahren eine Kaufoption hat. Insbesondere sehen die gesetzlichen Vorschriften nicht vor, dass die im Laufe der Mietzeit bezahlten Mietzinse bei der Berechnung des Kaufpreises angerechnet werden müssen. Seit der Wohnrechtsnovelle 2002 kann vom Bauträger im Wesentlichen sogar ein Kaufpreis verlangt werden, der lediglich den ortsüblichen Preis für eine frei finanzierte vergleichbare Wohnung nicht übersteigen darf. Der für die Eigentumsübertragung bei Mietkaufwohnungen festzulegende Fixpreis ist "... ausgehend vom Substanzwert, unter Bedachtnahme auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der Fixpreisvereinbarung... " zu ermitteln (vgl. 23 Abs. 4 lit. c WGG). Der Fixpreis wird also anhand der Gegebenheiten zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung ermittelt und nicht anhand der Gegebenheiten bei der erstmaligen Überlassung oder der Anmietung. Außerdem gibt das Gesetz keine Anhaltspunkte, wie der Substanzwert zu ermitteln ist oder wie auf den Verkehrswert bedacht zu nehmen ist.

4 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 4 Altes Berechnungsschema vor Vereinbarung Die Tatsache, dass die Kaufpreisbildung für Mietkaufwohnungen daher praktisch nicht geregelt ist, hat innerhalb des rechtlich Zulässigen zu sehr unterschiedlichen Schemata für die Kaufpreisberechnung geführt. Ein viel diskutiertes Rechenschema anhand der Daten einer 1996 bezogenen Wohnanlage hat zum Ergebnis geführt, dass ausgehend von den Herstellkosten gemäß Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz eine Wertanpassung unter Anwendung des Verbraucherpreisindex zwischen Bezug und Verkauf erfolgt. Von diesen "wertgesicherten Herstellkosten" wurden erstens eine Abschreibung, zweitens die jeweils noch aushaftenden Stände der von der/dem Mietkäufer/in zu übernehmenden Darlehen und drittens die bereits bei Bezug von der/dem Wohnungswerber/in bezahlten Finanzierungsbestandteile in Abzug gebracht: 1) Berechnung der Herstellkosten Baukosten 1260,00 Grundkosten 160,00 Zzgl. 2% WGG-Rücklagenkomponente 28,40 Herstellkosten 1448,40 2) Wertrsicherung der Herstellkosten Beispiel einer 1996 errichteten Wohnanlage Berechnung des Kaufpreises vor Vereinbarung zuzüglich Aufwertung Bezug bis Verkauf mit Verbraucherpreisindex 213,63 Herstellkosten wertgesichert 1662,03 3) Übernahme Finanzierungskomponenten abzüglich 1,25 % Abschreibung pro Jahr von den Herstellkosten -181,05 abzüglich aushaftende Förderungsdarlehen -888,36 abzüglich aushaftende Bankdarlehen -140,22 abzüglich aushaftende Eigenmittel Bauträger -70,56 abzüglich bereits geleisteter Baukostenbeitrag -25,60 abzüglich bereits geleisteter Grundkostenbeitrag -160,00 Barkaufpreis 196,24

5 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 5 Neben der Darlehensübernahme von insgesamt 1.099,14 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche müsste die/der Mietkäufer/in also nach diesem Rechenschema einen Barkaufpreis von 196,24 pro Quadratmeter leisten (zwischen diesen Beträgen kann es in Summe kostenneutrale Verschiebungen geben, wenn der Bauträger die Eigenmittel nicht in ein Darlehen konvertiert). Dazu Landesrat Dr. Hermann Kepplinger: Vor allem die hohe Teuerung durch Anwendung des VPI ist aus Sicht des Wohnbauressorts nicht gerechtfertigt. Wenn man bedenkt, dass der für dieses Beispiel relevante Zeitraum zwischen 1996 und 2005 von eher niedrigen Inflationsraten gekennzeichnet war, und wenn man berücksichtigt, dass die aktuell sehr hohen Teuerungsraten bei zukünftigen Kaufpreisbildungen bei fortgeführter Anwendung dieses Rechenschemas zu einer wesentlich höheren Wertsicherung führen würden, liegt die Notwendigkeit eines für die Mietkäufer/innen günstigeren Modells der Kaufpreisbildung auf der Hand."

6 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 6 Vereinbarung zwischen Wohnbauressort und GBV-Landesgruppe Oberösterreich Die Landesgruppe der Gemeinnützigen Wohnbauträger Oberösterreichs hat die Problematik dieser Kaufpreisbildung anerkannt und wird nach intensiven Verhandlungen mit dem oberösterreichischen Wohnbauressort ihren Mitgliedern die freiwillige Selbstbeschränkung empfehlen, das zwischen der GBV-Landesgruppe und dem Wohnbauressort vereinbarte Modell der Kaufpreisbildung bei Mietkaufwohnungen anzuwenden. Konkret sieht dieses Modell eine stärkere Orientierung der Kaufpreisbildung am Kostendeckungsprinzip des WGG vor. Im Gegensatz zum Referenzmodell gibt es in der nunmehrigen Vereinbarung zwei wesentliche Änderungen: 1. Anstelle der Wertsicherung nach dem Verbraucherpreisindex kommt nunmehr für den Zeitraum zwischen Bezug und Eigentumsübertragung eine pauschale Wertsicherung von 6 Prozent zur Anwendung. 2. Anstelle der Berücksichtigung der beim Mietkauf zu übernehmenden Finanzierungsdarlehen (vor allem Förderungsdarlehen und Bankdarlehen) mit dem Wert, der zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung aushaftenden Restschuld, werden diese Darlehen nunmehr mit dem ursprünglichen Nominale zum Abzug gebracht. In wirtschaftlicher Betrachtung hat das zur Konsequenz, dass die während des Miet-Zeitraums in der Miete weiterverrechneten Darlehenstilgungen bei der Kaufpreisberechnung berücksichtigt werden. Angesichts der Berücksichtigung der Darlehenstilgungen ist es im Gegenzug dafür nicht mehr möglich, zusätzlich auch noch eine Abschreibung zu berücksichtigen, weshalb diese Position beim neuen Berechnungsschema entfällt. In der Konsequenz für die bzw. den Mietkäufer/in bedeutet diese neue Regelung, dass diese bei gleichbleibender Darlehensübernahme von insgesamt 1.099,14 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche im konkreten Rechenbeispiel anstelle des bisherigen Barkaufpreises von 196,24 pro Quadratmeter nur mehr einen Betrag von 113,60 pro Quadratmeter zu leisten haben und somit rund 83 pro Quadratmeter sparen.

7 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 7 Beispiel einer 1996 errichteten Wohnanlage Kaufpreis-Berechnung auf Basis Vereinbarung Wohnbauressort - GBV 1) Berechnung der Herstellkosten Baukosten 1260,00 Grundkosten 160,00 Zzgl. 2% WGG-Rücklagenkomponente 28,40 Herstellkosten 1448,40 2) Wertrsicherung der Herstellkosten zuzüglich Aufwertung Bezug bis Verkauf mit pauschal 6 Prozent der Bau- und Grundkosten 85,20 Herstellkosten wertgesichert 1533,60 3) Übernahme Finanzierungskomponenten abzüglich Förderungsdarlehen - im Nominale! -945,00 abzüglich Bankdarlehen - im Nominale! -201,60 abzüglich Eigenmittel Bauträger - im Nominale! -88,20 abzüglich bereits geleisteter Baukostenbeitrag -25,20 abzüglich bereits geleisteter Grundkostenbeitrag -160,00 Barkaufpreis 113,60 Bei einer 80-Quadratmeter Wohnung macht diese Einsparung in Summe immerhin einen Betrag von aus. Wie schon oben erwähnt, wird die Bedeutung dieser Vereinbarung für zukünftige Eigentumsübertragungen noch steigen, weil die gegenwärtig wesentlich höheren Inflationsraten keinen Einfluss mehr auf die Kaufpreisbildung bei Mietkaufwohnungen haben werden. Zwischen den Bauträgern und dem Wohnbauressort besteht Übereinstimmung darin, dass diese Selbstbeschränkung nur gegenüber Mietkäufer/innen gilt, die vor dem Kauf insgesamt über zehn Jahre Mieter/innen waren und somit die wirtschaftlich berücksichtigten Darlehensrückzahlungen auch tatsächlich bezahlt haben. Immerhin wurden seit 1991 rund Mietkaufwohnungen und Reihenhäuser von gemeinnützigen und gewerblichen Bauträgern in Oberösterreich gefördert. Von diesen Objekten wurden bis dato rund 330 Wohneinheiten zum Kauf angeboten, rund 90 Mieter/innen haben die Kaufoption gezogen.

8 LR Dr. Hermann Kepplinger Seite 8 Die neue Vereinbarung ist Zeugnis der wohnungspolitischen Verantwortung der Gemeinnützigen Oberösterreichs Die vereinbarte Selbstbeschränkung der gemeinnützigen Wohnbauträger Oberösterreichs ist ein starkes Entgegenkommen im Interesse der zukünftigen Mietkäufer/innen weil hier auf rechtmäßig gegebene und am Markt erzielbare Gewinnerzielungsmöglichkeiten verzichtet wird. Dazu Landesrat Dr. Hermann Kepplinger: "Für mich ist dieses Entgegenkommen der Gemeinnützigen beispielgebend und im Namen der zukünftigen Mietkäufer/innen möchte ich mich dafür aufrichtig bedanken. Ich werde diese Selbstbeschränkung nun aber nicht nur bei den Gemeinnützigen gerne zur Kenntnis nehmen, sondern ich erwarte auch von den gewerblichen Bauträgern, dass sie sich dem Beispiel der Gemeinnützigen anschließen. Insgesamt kann ich nur an den Bundesgesetzgeber appellieren, diese oder eine ähnliche Regelung schleunigst auch gesetzlich zu verankern." Der Obmann der GBV-Landesgruppe Oberösterreich Frank Schneider und sein Stellvertreter Dr. Herbert Teuschl stehen voll hinter der neuen Regelung. Auch wenn gerade im Bereich der Gemeinnützigen die erzielten Gewinne gesetzlich verpflichtend wieder in neue Wohnbauprojekte investiert werden müssen, steht aus der Sicht der Bauträger der Nutzen für die betroffenen Mietkäufer/innen im Vordergrund: Dazu GBV-Landesgruppenobmann Frank Schneider: "Mit dieser Vereinbarung leisten die Gemeinnützigen in Oberösterreich einen weiteren wesentlichen Beitrag zur Transparenz und zur Wohnkostenentlastung. Insgesamt ist es sehr zu begrüßen, dass Oberösterreich wieder einmal Vorreiter ist und bei einem nicht ganz trivialen Problem eine für alle Beteiligten gute Lösung gefunden hat. Aus meiner Sicht unbedingt auch ein Best- Practice-Beispiel für den Bundesgesetzgeber."