Immobilienmarktübersicht

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1 WOHNEN Immobilienmarktübersicht Januar 2008 STADT UND LANDKREIS FREISING

2 WOHNIMMOBILIENMARKT STADT FREISING WOHNLAGEN gute Lage mittlere Lage Gewerbe/Industrie Umlandgemeinde Sonderfläche Grünfläche Autobahn Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie Stadtgrenze Gewässer Freisinger Forst Eichenfeld B 301 Neustift B 11 Marzling Am Vogelherd Isar Universität Innenstadt Vötting Weihenstephan Lerchenfeld B 11a Moosach Attaching B 11 A 92 Isar 2 Pulling Flughafen München HVB Expertise GmbH DIE MIETEN UND PREISE AUF EINEN BLICK Stadt Stadt Freising Eching Lage gut mittel Mietpreise (Neuvermietung) 1 h/m 2 Wfl. zzgl. NK ,50 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 h/m 2 Wfl Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei h/m 2 Wfl Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. h) ab Doppelhaushälften 4 (in Tsd. h) Reihenhäuser 5 (in Tsd. h) Bauland 6 (in h/m 2 ) HVB Expertise GmbH Stand: Dezember 2007 Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 5 mit ca. 115 m 2 Wohnfläche 6 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7

3 WOHNIMMOBILIENMARKT LANDKREIS FREISING ÜBERSICHTSKARTE Städte /Orte mit Preisangaben sonstige Städte /Orte Gewerbe/Industrie Grünfläche Autobahn Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie Landkreisgrenze Gewässer 5 km Amper B 301 Zolling B 11 Moosburg A 92 Freising Isar Isarkanal A 9 Moosach Flughafen München A 92 B 388 Neufahrn Erding B 13 B 11 Hallbergmoos 3 Eching Dietersheim HVB Expertise GmbH DIE MIETEN UND PREISE AUF EINEN BLICK Stadt Hallbergmoos Moosburg Neufahrn Mietpreise (Neuvermietung) 1 h/m 2 Wfl. zzgl. NK ,50 8 8,50 10,50 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 h/m 2 Wfl Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei h/m 2 Wfl Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. h) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. h) Reihenhäuser 5 (in Tsd. h) Bauland 6 (in h/m 2 ) HVB Expertise GmbH Stand: Dezember 2007 Die Preise in der Tabelle geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Ortes können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 5 mit ca. 115 m 2 Wohnfläche 6 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7

4 4 DIE MARKTÜBERSICHT RAHMENBEDINGUNGEN Die Lage im nördlichen Umland von München und im direkten Einzugsbereich des Flughafens beschert dem Landkreis Freising eine anhaltende wirtschaftliche und demografische Wachstumsdynamik. Die Kreisstadt Freising als Universitäts- und Fachhochschulstandort sowie Sitz wissenschaftlicher und kirchlicher Institutionen hat dabei eine zentrale Bedeutung. Mit der Ansiedlung von Großunternehmen aus den Bereichen Logistik und IT, flughafennahen Dienstleistungen und wissenschaftlichen Einrichtungen zählt die Region heute zu den stärksten Wirtschaftsräumen bundesweit. Der Arbeitsmarkt erhält dadurch starke Impulse, was im bundesdeutschen Vergleich mit die niedrigste Arbeitslosenquote von 2,5 % (November 2007) belegt. Der Beschäftigtenanstieg um 11 % auf nahezu seit 2000 ist als überdurchschnittlich zu werten, wenngleich sich das Wachstum in den vergangenen Jahren abgeschwächt hat. Hervorragend erschlossen ist der Kreis durch die A 9 und A 92, die Bahnlinie München Regensburg (Haltepunkte in Freising und Moosburg) sowie die Flughafenlinie der Münchner S-Bahn. Dank der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und der Lagegunst gilt die Gegend als gesuchter Wohnstandort. So stieg die Bevölkerungszahl seit 2000 um etwa 7 % auf mittlerweile rd Personen. KENNZEICHEN DES WOHNUNGSMARKTES Der starke Arbeitsmarkt, die gute Anbindung an München und die im Vergleich zur Landeshauptstadt etwas niedrigeren Immobilienpreise sorgen für eine nachhaltige Wohnraumnachfrage. Der Bedarf kann durch das ausreichende Potenzial an Bauland für Mehrfamilienhäuser und auch Eigenheime gedeckt werden. Die Neubautätigkeit verlief in den vergangenen Jahren zwar unregelmäßig (2003 bis 2006: rd. 950 Wohnungen/Jahr), ein bedeutsamer Rückgang ist im Gegensatz zum bundesweiten oder zu Gegenden vergleichbarer Größe jedoch nicht festzumachen. Etwa 60 % der neuen Wohnungen entstehen in Form von Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Miet- und Kaufpreise verzeichnen eine stabile Entwicklung. MARKT FÜR EIGENHEIME Am stärksten sind Angebot und Nachfrage bei Doppelhaushälften bzw. Reihenhäusern in den S-Bahn-Gemeinden auszumachen. Hierfür sind je nach Ort zwischen und h bzw und h zu veranschlagen. Seit dem Wegfall der Eigenheimzulage ist angesichts der hohen Preise ein Nachfragerückgang spürbar. Die Bodenpreise bewegen sich nach der Hochphase um die Jahrtausendwende insgesamt auf stabilem Niveau, in guten Wohngegenden sind auch Preisanstiege zu verzeichnen. Sie liegen in den untersuchten Gemeinden je nach Entfernung zu München zwischen 260 und 720 h/m 2. MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN Bei neuen Eigentumswohnungen sind ein relativ ruhiges Marktgeschehen sowie teilweise längere Vermarktungszeiten festzustellen. Bestandsobjekte in guten und sehr guten Lagen erfreuen sich dagegen einer regen Nachfrage. Hier sind Kaufpreise zwischen 2000 und 2700 h/m 2 anzusetzen. In Moosburg liegt das Niveau etwas darunter bei eher verhaltener Nachfrage. MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN Vor dem Hintergrund der rückläufigen Neubautätigkeit der letzten Jahre und der gleichzeitig regen Nachfrage nach Mietwohnungen ist ein leichter Nachfrageüberhang insbesondere bei größeren, preiswerten und familiengerechten Wohnungen zu beobachten. Die Mieten für neuwertige Objekte liegen auf hohem Niveau und erreichen in den Gemeinden mit S-Bahn-Anschluss zwischen 8 und 11 h/m 2.

5 PERSPEKTIVEN Sowohl dem Kreis Freising als auch dem Nachbarkreis Erding wird im Hinblick auf den weiteren Ausbau des Flughafens ein überdurchschnittlicher Arbeitsplatzzuwachs vorausgesagt. Diese Entwicklung wird sich nur bedingt auf den Wohnungsmarkt auswirken. Gleichzeitig wird sich der Einwohneranstieg, allerdings in leicht abgeschwächter Form, fortsetzen. Bis 2020 wird gemäß amtlichen Prognosen von einer Zunahme auf mehr als Bewohner ausgegangen. Hieraus ergibt sich für den regionalen Immobilienmarkt ein anhaltender Wohnraumbedarf, der sowohl das Eigenheim- als auch das Mietwohnungssegment betrifft. Das überdurchschnittliche Preisniveau dürfte konstant hoch bleiben. Ein Miet- und Kaufpreisanstieg, wie er derzeit in gesuchten Lagen der Stadt München festzustellen ist, wird sich hier vorerst aber nicht einstellen. Ortschaften, die im unmittelbaren Flughafenumfeld liegen, könnten wegen des zu erwartenden steigenden Flugaufkommens eine Beeinträchtigung der Wohnqualität erfahren. Hinzu kommt die Diskussion um den Bau der 3. Startbahn des Flughafens. Im Zuge dessen ist mittlerweile eine gewisse Verunsicherung in den flughafennahen Gemeinden spürbar, die sich in einer verhaltenen und kritischeren Nachfrage nach Wohnraum zeigt. Einwohnerstand (03/2007) Landkreis Freising gesamt Eching Freising, Stadt Hallbergmoos Moosburg, Stadt Neufahrn Arbeitslosenquote (11/2007) 2,5 % (Kreis; alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer (2007) 117,6 (Bundesdurchschnitt = 100) Fertig gestellte Wohnungen 878 in neuen Wohngebäuden (2006) 2007 ANALYSE DER EINZELNEN WOHNSTANDORTE Eching Die Gemeinde liegt in etwa 17 km Entfernung zur Münchner Innenstadt direkt an der A 9 und A 92. Angesichts der vorteilhaften Infrastruktur und der sehr guten Erreichbarkeit über Straße und S-Bahn gilt Eching als attraktiver Wohn- und Gewerbestandort. Nachdem sie in der Vergangenheit noch zu den wachstumsstärkeren Gemeinden im Landkreis zählte, ist in jüngerer Vergangenheit eine Stagnation zu beobachten. Die Einwohnerzahl hat seit 2000 um rd. 2 % auf heute knapp Personen zugenommen. Die Vorgaben im Gemeindeentwicklungsplan sehen eine Begrenzung des Bevölkerungswachstums vor, um die Leistungsfähigkeit der Gemeinbedarfseinrichtungen zu gewährleisten. Bauvorhaben im Hauptort Eching finden momentan im Rahmen von Nachverdichtung statt. Mittelfristig ist die Entwicklung der Freifläche für Wohnungen an der Böhmerwaldstraße nahe dem Bahnhof geplant. Umfangreichere Siedlungserweiterungen erfolgen in den nächsten Jahren im Ortsteil Dietersheim, welcher nahe der Isar, dem Campus Garching und der dortigen U-Bahn liegt. Gegenwärtig werden in der Ortsmitte neue Reihenhäuser ab etwa h angeboten. Im neuen Wohngebiet an der Echinger Straße stehen Grundstücke sowohl am freien Markt (rd. 440 h/m 2 ) als auch im Rahmen eines Einheimischenmodells deutlich unter diesem Preis zum Verkauf. Die hohe Wohnqualität der Gemeinde spiegelt sich in den Preisen wider. So kostet Grund und Boden im Hauptort bis zu 450 h/m 2 und bis zu 440 h/m 2 bzw. 350 h/m 2 in den außen liegenden Ortsteilen Dietersheim bzw. Günzenhausen. 5 Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit

6 6 Freising Die Kreis- und Universitätsstadt Freising bietet dank ihrer hervorragenden Infrastruktur, der günstigen Verkehrslage und des starken Arbeitsmarktes eine hohe Lebensqualität. Infolgedessen zählt die 35 km nordöstlich von München gelegene Stadt zu den gefragtesten Wohnorten in der nördlichen Region München. Die Beliebtheit des Ortes mit dem attraktiven historischen Stadtkern belegt auch der stetige Einwohnerzuzug von über 8 % seit Heute leben in Freising nahezu Personen. Mit dem Lehr- und Forschungszentrum Freising- Weihenstephan (TU München, Fachhochschule, Bayerische Landesanstalten für Landwirtschaft, Wald- und Forstwirtschaft) und seinen 6000 Studenten gilt Freising europaweit als einzigartiger Standort»grüner Wissenschaften«. Gleichzeitig bieten die zahlreichen Einrichtungen Arbeitsplätze für etwa 3000 Beschäftigte. Die hohe Attraktivität zieht eine anhaltend rege Nachfrage nach Wohnraum nach sich, verstärkt durch den Bedarf von Studenten, die 1-Zimmer- Appartements, aber auch größere Wohnungen (z. B. für Wohngemeinschaften) suchen. Die Situation auf dem Freisinger Mietwohnungsmarkt ist demzufolge als anhaltend angespannt zu bewerten. Die Preise bei Erstvermietung fallen demzufolge mit 8 bis 11 h/m 2 hoch aus und entsprechen in etwa dem Niveau mittlerer Wohnlagen Münchens. Der Grundstücksmarkt präsentiert sich als ausgeglichen. Die Quadratmeterpreise im Freisinger Stadtgebiet liegen zwischen 400 und 720 h, in den ländlichen Ortsteilen Attaching oder Pulling wegen der Beeinträchtigung durch Fluglärm etwas unter 300 h. Neue Wohnbauobjekte entstehen derzeit als kleinere Bauvorhaben in den einzelnen Stadtteilen. Ein größeres Gebiet für Eigenheime und Mehrfamilienhäuser ist an der Isarstraße im Stadtteil Lerchenfeld im Entstehen. Die Quadratmeterpreise bewegen sich hier in etwa zwischen 400 und 500 h. Hallbergmoos Hallbergmoos grenzt unmittelbar südlich an den Flughafen und verbucht daher zwar ein enormes Wachstum, gleichzeitig ist der Ort jedoch auch von Fluglärm beeinträchtigt. Die Gemeinde hat sich zum einen mit heute rd Arbeitsplätzen in den Bereichen Informations- bzw. Kommunikationstechnologie und als hochwertiger Büro- und Logistikstandort etabliert. Parallel dazu ist Hallbergmoos als Wohngemeinde stark gewachsen. Seit 2000 erhöhte sich die Einwohnerzahl um fast 20 % auf heute mehr als 8700 Personen. Das Gemeindeentwicklungsprogramm, welches die Siedlungsentwicklung bis 2025 festlegt, sieht ein mögliches Anwachsen auf Einwohner vor. Die Ausweisung von neuen Wohnbaugebieten wird im südlichen Gemeindebereich erfolgen, da sich der nördliche bereits in den Lärmschutzzonen des Flughafens befindet. Momentan entstehen neue Objekte auf bereits ausgewiesenen Flächen und im Rahmen von Ortsverdichtung. Die Nachfrage insbesondere nach Mietwohnungen und Grundstücken seitens Flughafenmitarbeitern ist anhaltend rege. So halten sich auch die Miet- und Kaufpreise für einen ländlich geprägten Ort auf hohem Niveau. Die Mietpreise für Neubauobjekte bewegen sich zwischen 8 und 10 h/m 2, neue Eigentumswohnungen kosten bis zu 2800 h/m 2. Die Grundstückspreise variieren zwischen 360 h/m 2 im Ortszentrum und 450 h/m 2 im Ortsteil Goldach.

7 Moosburg Die Stadt Moosburg an der Isar, zwischen Freising und Landshut gelegen, ist mittlerweile auf über Einwohner angewachsen. Dies entspricht einem Plus von 8 % seit 2000, wobei die Gemeinde ein langfristiges Wachstum auf Personen als realistisch erachtet. Die Nähe zum Münchener Flughafen als Arbeitsplatzschwerpunkt sowie die gute verkehrliche Anbindung durch den direkten Anschluss an die A 94 und die B 11 sowie die Regionalbahnverbindung nach München (rd. 40 Min. zum Hauptbahnhof; MVV-Tarifbereich) zeugen von der Lagegunst Moosburgs. Im nächsten Jahr wird seitens der Stadt das Neubaugebiet»Alte Thalbacher Straße I«im nördlichen Stadtgebiet mit rd. 50 Parzellen für Einfamilien- und Doppelhäuser erschlossen (Bebauung ab Spätsommer 2008). Des Weiteren plant ein privater Investor die Erschließung des Areals»Am Mühlbachbogen«für Eigenheime im südlichen Stadtgebiet. Das Miet- und Preisniveau in Moosburg liegt aufgrund der weiteren Entfernung zum Verdichtungsraum München deutlich unter dem Level der anderen untersuchten Gemeinden. Es orientiert sich in etwa am Niveau der rd. 18 km entfernten Stadt Landshut. Neufahrn Neufahrn bei Freising liegt zwischen München und Freising und ist mit nahezu Personen die zweitgrößte Gemeinde im Landkreis. Dank der Nähe zu München und zum Flughafen sowie der direkten S-Bahn-Anbindung ist die Gemeinde als Wohnstandort in der Region insbesondere auch für Flughafenbeschäftigte attraktiv. Der Bevölkerungszuwachs in der rd. 10 km südlich der Kreisstadt gelegenen Gemeinde betrug seit 2000 etwa 6 %, wobei in jüngerer Vergangenheit eine Stagnation zu beobachten war. Mit der langfristig ausgelegten Siedlungsmaßnahme»Neufahrn-Ost«entsteht auf etwa 17 ha ein neues Wohngebiet für rd Einwohner. Die Erschließung des ersten Teilbereichs ist für Ende 2008 vorgesehen. Am südlichen Ortsrand wird in 2008 ein kleineres Wohngebiet für Geschosswohnungen und Eigenheime erschlossen. Aufgrund der guten Lage ist mit Grundstückspreisen um 500 h/m 2 zu rechnen. Angesichts der vorteilhaften Lage bewegen sich die Neufahrner Miet- und Kaufpreise nach Freising zusammen mit der Nachbargemeinde Eching mit auf dem höchsten Niveau innerhalb des Landkreises. 7 Gabriele Rees/Christian Werth

8 DIE HVB EXPERTISE GMBH ist die Immobilienberatungsgesellschaft der HypoVereinsbank, ist mit rund 110 Experten an sieben Standorten in Deutschland vertreten, bewertet und analysiert pro Jahr ca Einzelimmobilien und rd Objekte im Rahmen von Portfolios, greift mit MoriX (Markt- und Objektrating) und ExpertiX (Datenbanken, Marktprognosemodell) auf neuartige immobilienwirtschaftliche Expertensysteme zurück. DER HVB IMMOBILIEN- FINANZIERUNGSSPEZIALIST: IHR PARTNER BEI DER FINANZIE- RUNG IHRER WUNSCHIMMOBILIE Martin Würfl HypoVereinsbank Freising Untere Hauptstraße Freising Telefon Telefax martin.wuerfl@hvb.de SO ERREICHEN SIE UNS HVB Expertise GmbH Stefan Pilzweger Arabellastraße München Telefon Telefax stefan.pilzweger@hvbexpertise.de Hildegard Höhlich Arabellastraße München Telefon Telefax hildegard.hoehlich@hvbexpertise.de Internet info@hvbexpertise.de ANGABENVORBEHALT Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung der HVB Expertise GmbH wieder und stellen nicht notwendigerweise die Meinung der HypoVereinsbank dar. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige wirtschaftliche und technische Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Stand: 01/ Alle Angaben beruhen auf der bei Drucklegung geltenden Gesetzes- und Rechtslage.