Wohnimmobilien- Marktbericht Kempten und Oberallgäu

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1 Wohnimmobilien- Marktbericht Kempten und Oberallgäu Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, s und Perspektiven. April 2017

2 2 Wohnimmobilienmarkt Stadt Kempten: Die Mieten und Preise auf einen Blick HypoVereinsbank Leubas Iller Neuhausen A 7 Heiligkreuz Halde B 12 Breite Thingers Bühl Reichelsberg Innenstadt Ludwigshöhe Lindenberg Lenzfried Rothkreuz St. Mang Stiftallmey Franzosenbauer Haubenschloss B 12 Eich Durach sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage Sonderfläche sonstige Städte und Orte Gewässer Autobahn einfache Lage Gewerbe / Industrie Grünfläche Stadtgrenze Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie Lage sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK 9,00 11,00 8,00 9,50 7,00 8,25 6,50 7,25 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl geringes Angebot geringes Angebot Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Bauland 5 (in / m 2 ) geringes Angebot geringes Angebot Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 5 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7 Stand: März 2017 HypoVereinsbank

3 3 Die Marktübersicht Stadt Kempten Rahmenbedingungen Kempten an der Iller ist der wirtschaftliche und kulturelle Mittelpunkt des Allgäus. Begünstigt wird dies durch eine sehr gute Verkehrsanbindung (A 7 Würzburg Füssen, mehrere Bundesstraßen, Bahnlinie München Kempten), umfangreiche Einkaufsmöglichkeiten sowie vielfältige Bildungseinrichtungen (u. a. Hochschule für angewandte Wissenschaften rd Studenten). Neben dem Dienstleistungssektor (v. a. Einzelhandel und Verwaltung) ist die Wirtschaftsstruktur durch mittelständische Unternehmen der Branchen Maschinenbau, Elektrotechnik, Chemie, Logistik, Verpackungsindustrie sowie der Milchwirtschaft geprägt. Die Beschäftigtenzahlen steigen seit Jahren durchschnittlich um rund pro Jahr. Nach Jahren nur mäßigen Wachstums entwickelte sich das Oberzentrum jüngst stärker. Die Einwohnerzahl stieg allein seit dem Jahr 2011 um mehr als 4 % auf heute nahezu Einwohner. Kennzeichen des Wohnungsmarktes Neben der anhaltend günstigen Zinssituation hat das Bevölkerungswachstum zu einer hohen Immobiliennachfrage geführt, die derzeit in keinem Segment ausreichend gedeckt werden kann. Folgerichtig sind die Immobilienpreise und Wohnungsmieten in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Es wird seit 2013 wieder mehr gebaut. Die Fertigstellungszahlen haben sich dank der hohen Zahl an Geschosswohnungen seither von Jahr zu Jahr deutlich gesteigert (von 130 auf 311 in 2015). Ein, der sich mit Blick auf die Genehmigungszahlen fortsetzen dürfte, denn derzeit steht die Bebauung gleich mehrerer innerstädtischer Konversionsflächen mit Geschosswohnungen im Fokus. Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Die bevorzugte Wohnform der Einheimischen ist das Eigenheim. Bei immer knapperem Angebot steigen die Preise überproportional zurzeit stärker als für Eigentumswohnungen. Freistehende neuwertige Häuser sind in guten Lage kaum noch unter zu bekommen. Häuser mit Südausrichtung und Alpenblick sind besonders begehrt und erzielen vielfach Liebhaberpreise, die noch über den angegebenen Spannen liegen können. Derzeit kann nur in Lücken und auf kleineren Abrundungsflächen gebaut werden. Daher laufen diverse Planungen. Im Herbst geht das Areal Schwalbenweg-Süd-West / Thingers mit gut 20 Grundstücken in die Vermarktung. Voraussichtlich 2018 folgen Halde-Nord mit 350 Wohneinheiten (zwei Drittel als Eigenheime aller Bauart) und Heiligkreuz-Süd mit gut 20 Parzellen. Markt für Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen sind wieder gesucht. Die Nachfrage nach neuen und älteren Einheiten ist gleichermaßen hoch, die Vermarktungsdauer verkürzt sich und die Verkaufszahlen sowie die Preise steigen. Das Neubauangebot hat sich dank einiger größerer Projekte jüngst vergrößert (z. B. Brauhöfe, Atrium-Wohnen, Jakobswiese-Südwest ), ein der sich mit Blick auf die Genehmigungszahlen der letzten Jahre weiter fortsetzen dürfte (u. a. Bebauung des ehemaligen Klinikgeländes). Dagegen schrumpft das Angebot an älteren Objekten, vor allem größere Wohnungen sind rar. Entsprechend haben die Preise in den vergangenen fünf Jahren besonders in der Spitze deutlich zugelegt: eigenen Erhebungen zufolge um %. Mietwohnungsmarkt Die Marktsituation gerät zunehmend in ein Ungleichgewicht. Das Angebot ist vielfach unzureichend, sodass der Markt von wachsender Anspannung gekennzeichnet ist. Entsprechend werden vereinzelt wieder Mietwohnungen errichtet. Die Mieten sind zuletzt flächendeckend und in allen Wohnungsgrößen und Preisklassen gestiegen. Mittlerweile stockt die Entwicklung angesichts des erreichten Niveaus im Top- Segment. Einheiten unter 6,50 / m² sind auf dem freien Markt kaum noch zu bekommen. Neuvermietung in bevorzugten Lagen kosten inzwischen bis 11 / m². Perspektiven Den jüngsten Prognosen zufolge wird die Stadt bis Mitte der 2020er-Jahre weiter wachsen (siehe Grafik Seite 6). Ein Ende der Niedrigzinsphase ist ebenso wenig in Sicht. Deshalb kann vorerst auch weiterhin mit einer konstant hohen Nachfrage gerechnet werden. Die Bautätigkeit springt bei Geschosswohnungen an, während die Zahl der genehmigten Eigenheime kaum auf eine Belebung in diesem Segment hindeutet. Entsprechend ist eine überproportionale Preisentwicklung bei Eigenheimen und Baugrund zu erwarten, während sie sich bei neuen Eigentumswohnungen abschwächen könnte. Stadt Kempten Einwohnerstand (12 / 2015) Arbeitslosenquote (02 / 2017) 4,3 % (Stadt, alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer ,8 (Bundesdurchschnitt = 100) Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden* (2015) 311 Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit * inkl. Wohnheime

4 4 Wohnimmobilienmarkt Landkreis Oberallgäu: Landkreis Oberallgäu Die Mieten und Preise auf einen Blick Isny KEMPTEN B12 Waltenhofen A7 B19 Iller Alpsee Immenstadt B19 Oberstaufen B308 B308 Sonthofen ÖSTERREICH B19 ÖSTERREICH Oberstdorf HypoVereinsbank Städte und Orte mit Preisangaben sonstige Städte und Orte Grünfläche Gewässer Landkreisgrenze Autobahn Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie 5 km 5 Kilometer Ort Immenstadt Oberstaufen Oberstdorf Sonthofen Waltenhofen Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK 5,00 8,50 6,00 10,00 6,50 10,00 6,50 9,00 5,50 8,00 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl geringes Angebot geringes Angebot Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Bauland 5 (in / m 2 ) Die Preise in der Tabelle geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Ortes können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 5 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7 Stand: März 2017 HypoVereinsbank

5 5 Die Marktübersicht Landkreis Oberallgäu Rahmenbedingungen Das Oberallgäu, der südlichste Landkreis der Bundesrepublik, ist dank seiner landschaftlichen Attraktivität insbesondere im südlichen Bereich vom Tourismus geprägt. Die wirtschaftliche Situation ist seit Jahren sehr stabil mit einer selbst für Bayern unterdurchschnittlichen Arbeitslosenquote von 3,0 %. Verkehrlich erschlossen wird das Oberallgäu durch die im nördlichen Kreisgebiet verlaufende Autobahn A 7 sowie mehrere Bundesstraßen. Darüber hinaus sind einige Gemeinden in das Schienennetz der Deutschen Bahn eingebunden. Mit dem nahegelegenen Allgäu Airport Memmingen ist auch die überregionale Erreichbarkeit für Touristen und Einheimische gut. Im ländlich geprägten Kreis leben insgesamt rund Personen, die sich auf 28 überwiegend kleine Städte und Gemeinden verteilen. Lediglich Sonthofen und Immenstadt beheimaten mehr als Einwohner stieg das vierte Mal in Folge die Einwohnerzahl wieder, ein der amtlichen Prognosen zufolge die nächsten zehn Jahre anhalten dürfte (siehe Grafik Seite 6). Gestiegen sind auch die Wohnungsmieten, die in einer Spanne von 5,00 bis 10,00 / m² liegen und damit in der Spitze das Niveau der guten Lagen von Kempten erreichen. Insgesamt ist das Preisgefälle zwischen dem teureren südlichen und dem eher preiswerteren nördlichen Landkreis gebiet deutlich mit Spitzenwerten in den touristisch attraktiven Gemeinden (Oberstdorf und Oberstaufen). Perspektiven Bei vorerst unveränderten Rahmenbedingungen (Niedrigzinsphase, Bevölkerungswachstum) sollte sich der positive Preistrend zunächst weiter fortsetzten, wenngleich die höhere Bautätigkeit, Ausweicheffekte in das dörfliche Umfeld sowie das erreichte hohe Preisniveau sich allmählich preisdämpfend auswirken könnten. Angesichts der hohen Attraktivität der Region ist auch nach Abflauen des Immobilienbooms prinzipiell von einer hohen Preisstabilität auszugehen. Dennoch sind Preisanpassungen für Einheiten mit individuellen Mängeln nicht auszuschließen. Kennzeichen des Wohnungsmarktes Auch der Immobilienmarkt des Landkreises profitiert von den günstigen demografischen sowie geldpolitischen Rahmenbedingungen und verzeichnet eine lebhafte Nachfrage bei anziehenden Preisen. Der Anlageboom in Immobilien beflügelt zudem den Markt für Zweit- und Ferienwohnsitze im südlichen Kreisgebiet und lässt die Preise in den Tourismuszentren Oberstdorf und Oberstaufen noch einmal schneller steigen. Parallel dazu zeigt sich die Bautätigkeit seit dem Jahr 2012 wieder belebter mit einer Bauleistung von durchschnittlich 550 Wohneinheiten pro Jahr, die in 2015 jedoch unterschritten wurde. Während Geschosswohnungen in größerer Zahl entstanden, legte der Eigenheimbau nur geringfügig zu. Das Baulandangebot ist in den hier betrachteten Gemeinden mit Ausnahme von Waltenhofen aktuell sehr begrenzt. Die Boden preise liegen in einer Spanne von 130 / m² (Waltenhofen) bis 630 / m² (Oberstdorf). Entsprechend hat sich die Nachfrage auf ältere Eigenheime verlagert, was mit steigenden Preisen in den betrachteten Kommunen einhergeht. Das Segment der Eigentumswohnungen wird vom Verkauf älterer Objekte dominiert, obwohl seit 2012 wieder mehr neue Einheiten gebaut werden (rd. 135 Wohneinheiten p. a., rückläufig 2015). Nachdem die Verkaufspreise für Neubauten dem bundes weiten folgend schon seit geraumer Zeit anziehen, verteuern sich ältere Wohnungen zeitversetzt zuletzt ebenfalls merklich. Spitzenpreise haben die Marke vielerorts deutlich überschritten. Wohnungen mit Alpenblick und Südausrichtung sind insbesondere im südlichen Kreisgebiet noch deutlich teurer. Landkreis Oberallgäu Einwohnerstand (12 / 2015) Landkreis Oberallgäu Immenstadt Oberstaufen Oberstdorf Sonthofen Waltenhofen Arbeitslosenquote (02 / 2017) (Landkreis, alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer 2017 (Landkreis, Bundesdurchschnitt = 100) ,0 % 100,9 Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden* (2015) 507 Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit * inkl. Wohnheime

6 6 Analyse der einzelnen Wohnstandorte Immenstadt Gemeinsam mit Sonthofen ist Immenstadt als Mittelzentrum des Landkreises Oberallgäu ausgewiesen und wirtschaftliches Zentrum in der Region. Darüber hinaus ist die am Ostufer des Großen Alpsees gelegene Stadt, die über die Bundesstraßen B 19 und 308 erreichbar ist, ein beliebtes Naherholungsziel. Die Einwohnerzahl steigt seit dem Zensus 2011 leicht an, sodass heute knapp Personen in der Stadt leben (ca. + 2 %). Der örtliche Wohnungsmarkt präsentiert sich angespannt. Bei geringem Angebot steigen die Mieten und Preise. Neuvermietungen haben sich auf bis zu 8,50 / m² verteuert. Neubaupreise für Eigentumswohnungen durchbrechen in der Spitze die Marke für Wohnungen mit Alpenblick. Besonders die Nachfrage nach Baugrundstücken ist deutlich überzeichnet, neue Bauplätze werden in kürzester Zeit vergeben (z. B. zweiter Bauabschnitt in Rauhenzell). Für die Errichtung von Eigenheimen stehen daher nur Restflächen in Baulücken zur Disposition. Neue Baugebiete sind mangels geeigneter Flächen dennoch nicht geplant. Oberstaufen Die rund Einwohner große Gemeinde ist zuletzt wieder stärker gewachsen (+ 5 % gegenüber 2011). Sie liegt im südwestlichen Landkreisgebiet und ist über die Deutsche Alpenstraße B 308 Immenstadt Lindau und die Bahnlinie München Kempten Lindau verkehrlich erschlossen. Geprägt ist der Ort durch seine Funktion als Ferien- und heil klimatischer Kurort mit mehr als 1,4 Mio. Übernachtungen (2015). Darüber hinaus gibt es eine Vielzahl an Ferienwohnungen. Die bauliche Entwicklung ist wegen der Wahrung der touristischen Attraktivität und des Landschaftsschutzes nur sehr eingeschränkt möglich. Gebaut werden kann überwiegend auf Abrissgrundstücken, was die Angebotspreise zusätzlich antreibt. Mietwohnungen sind zunehmend rar und verteuerten sich. Breiter ist das Angebot an älteren Eigentumswohnungen. Dennoch ziehen auch hier die Preise an. Für zehn bis zwanzig Jahre alte Wohnungen sind zwischen und / m² zu bezahlen. Für den Eigenheimbau werden ausschließlich Flächen für Einheimische ausgewiesen. Im Ortsteil Wiedemannsdorf wird das Baugebiet Auf der Halde um sechs Parzellen erweitert. Am Lindele / Isnyer Straße entstehen weitere sechs Plätze. Oberstdorf Die Marktgemeinde (9.600 Einwohner; knapp + 2 % gegenüber 2011) hat sich weit über die bayerischen Grenzen hinaus einen Namen als Kur- und Ferienort gemacht. Oberstdorf gilt als die führende Fremdenverkehrsgemeinde im Oberallgäu mit steigenden Übernachtungszahlen (2015: 2,5 Mio.). Der Wohnungsmarkt ist von der Konkurrenz zur Feriennutzung geprägt. Vor allem kostengünstige Mietwohnungen und Bauplätze sind Mangelware. Das Immobilienangebot ist insgesamt sehr gering. Die Wohnungsmieten sind auf bis zu 10,00 / m² angestiegen und liegen damit gleichauf mit Oberstaufen auf regionalem Spitzenniveau. Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen bewegen sich mittlerweile zwischen und / m². Wohnungen mit Alpenblick können noch teurer sein. Bauland ist nur in Baulücken oder auf Abrissgrundstücken vorhanden, da die Gemeinde seit Jahren keine neuen Areale ausweist. Im Ortsteil Tiefenbach stehen letzte Parzellen für Einheimische bereit, die nach sozialen Kriterien vergünstigt abgegeben werden. Einwohnerentwicklung und -prognose Kempten und Landkreis Oberallgäu Index (1990 = 100) Einwohner Prognose Oberallgäu Kempten : Korrektur der Daten im Rahmen des Zensus Quelle: Statistisches Landesamt

7 7 Sonthofen Sonthofen liegt im Kreuzungsbereich der Bundesstraßen B 308 und 19 und ist die südlichste Stadt Deutschlands. Sie verzeichnet seit Jahren einen weitgehend stabilen Bevölkerungstand. Heute leben im größten Ort des Landkreises Personen, ein geringfügiges Plus von knapp einem Prozent seit Für den Landkreis Oberallgäu ist die Kreisstadt ein wichtiger Wirtschaftsstandort mit einer hohen Konzentration an Dienstleistungseinrichtungen. So sind hier die meisten Behörden (u. a. Landratsamt, Amtsgericht) und zahlreiche Schulen angesiedelt. Gleichzeitig ist Sonthofen bedeutender Bundeswehrstandort, der im Zuge der Bundeswehrreform allerdings verkleinert wird. Drei Liegenschaften werden aufgegeben (Jäger- und Grüntenkaserne sowie Standortverwaltung), womit ab 2019 rund 33 ha Fläche in innerstädtischer Lage frei werden. Die Standortverwaltung und die Grüntenkaserne sollen perspektivisch zu Wohnstandorten werden. Vorerst ist Bauland allerdings knapp und beschränkt sich auf Baulücken. Daher wird neben den Konversionsflächen über ein neues Baugebiet im Ortsteil Rieden nachgedacht. Über Umfang und Art der Nutzung sowie den Zeitpunkt der Realisierung wird noch beraten. Kaufinteressenten müssen auf das eingeschränkte Angebot an vorwiegend älteren Eigentumswohnungen oder das dörfliche Umland ausweichen. Folglich haben sich alle Wohnimmobilienarten nahezu gleichermaßen verteuert. Waltenhofen Die südlich von Kempten liegende Gemeinde zeichnet sich durch eine sehr gute Verkehrsanbindung aus. Hier kreuzen sich die Bundesstraßen B 19 und 12, wobei letztere in kurzer Entfernung zur Autobahn A 7 führt. Waltenhofen hat gut Einwohner, die sich auf acht Ortsteile verteilen. Die Bevölkerungszahl ist seit dem letzten Zensus um knapp 2 % gestiegen. Dieser wird sich auch in den nächsten Jahren fortsetzen, da ein neues großes Baugebiet unmittelbar vor dem Vermarktungsbeginn steht. Im Illerbogen im Ortsteil Hegge sind auf dem Gelände der ehemaligen Haindl-Papierfabrik neben 60 Geschosswohnungen 120 Eigenheime in allen Bauformen in Bauträgerbindung geplant. Annette Kremer / Sabine Schretter Wohnungsbau in Kempten und im Landkreis Oberallgäu fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden Wohneinheiten Kempten Baugenehmigungen Kempten Quelle: Statistisches Landesamt 2010 Oberallgäu 2015 Baugenehmigungen Oberallgäu

8 Ihre HVB Immobilienfinanzierungs-Spezialisten Stand 04 / 2017 Privatkunden Kempten Martina Brock Telefon: martina.brock@unicredit.de Sonthofen Heinz-Jürgen Fietze Telefon: heinz-juergen.fietze@unicredit.de Private Banking Unternehmer Kempten Michael Bentele Telefon: michael.bentele@unicredit.de Gewerbliche Immobilienkunden München Dr. Peter Ströhlein Telefon: peter.stroehlein@unicredit.de Kempten Karl-Walter Goldschmid Telefon: karl-walter.goldschmid@unicredit.de Angabenvorbehalt Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung der HypoVereinsbank wieder. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige wirtschaftliche und technische Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Copyright Der Inhalt, insbesondere die enthaltenen Informationen, Daten, Texte und Kartenmaterial, unterliegt dem Urheberschutz. Eine Vervielfältigung bedarf der vorherigen Zustimmung der Hypo Vereinsbank. Herausgeber UniCredit Bank AG PPV3IF Arabellastraße München