Wohnimmobilien- Marktübersicht Lüneburg und Landkreis Harburg

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1 Wohnimmobilien- Marktübersicht Lüneburg und Landkreis Harburg Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, s und Perspektiven. November 2016

2 2 Wohnimmobilienmarkt Stadt Lüneburg und Landkreis Harburg: LK Harburg Die Mieten und Preise auf einen Blick HypoVereinsbank Jork HAMBURG A7 B 73 Neu Wulmstorf HAMBURGHarburg A1 Elbe A7 Este Rosengarten Hollenstedt A 261 Seevetal Stelle Winsen (Luhe) Seeve A1 B3 Buchholz B 75 B4 A 250 Bendestorf Jesteburg Aubach Schmale Aue A7 Luhe Tostedt Lüneburg Lüneburger Heide sehr gute Lage 5 Kilometer gute Lage mittlere Lage einfache Lage Hanstedt Sonderfläche Gewerbe / Industrie Städte und Orte mit Preisangaben sonstige Städte und Orte Lage Mietpreise (Neuvermietung)1 / m2 Wfl. zzgl. NK Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1 / m2 Wfl. Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2 bezugsfrei / m2 Wfl. Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m2) sehr gut Gewässer Stadt- / Landkreisgrenze Autobahn Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie mittel einfach 8,00 9,50 6,00 8,25 10,50 13,00 9,25 11, geringes Angebot Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels oder Ortes können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. Stand: Oktober 2016 HypoVereinsbank gut Grünfläche Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfläche Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m2 Wohnfläche mit ca. 140 m2 Wohnfläche mit ca. 125 m2 Wohnfläche mit ca. 115 m2 Wohnfläche durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7

3 3 Ort Seevetal Buchholz in der Nordheide Winsen / Luhe Lage gut / sehr gut einfach / mittel gut / sehr gut mittel* gut / sehr gut einfach / mittel Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) 8,75 10,50 6,50 9,00 10,00 12,50 6,00 10,50 9,50 12,00 6,00 10, geringes Angebot geringes Angebot Ort Tostedt Neu Wulmstorf Rosengarten Jesteburg Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) 6,00 9,00 7,50 11,50 7,00 11,00 7,00 11, geringes Angebot geringes Angebot Stand: Oktober 2016 HypoVereinsbank * überwiegend mittlere Wohnlagen, nur vereinzelte Straßenzüge mit einfacher Wohnqualität Legende: Seite 2

4 4 Die Marktübersicht Stadt Lüneburg Rahmenbedingungen Das historische Stadtbild zeugt vom frühen Reichtum der Hanse- und Kaufmannsstadt. Zusammen mit einer sehr guten Verkehrsanbindung in den Großraum Hamburg macht sie das zu einem beliebten Wohnstandort. Folglich wächst die Einwohnerzahl beständig, allein seit dem letzten Zensus 2011 um 5 %. Das Oberzentrum ist Sitz der Kreisverwaltung und einiger höherer Bildungseinrichtungen. Handel und Verwaltung dominieren den Dienstleistungssektor. Mit den Schwerpunkten Nahrungsmittelverarbeitung und Maschinenbau ist die Industrie mittelständisch geprägt. Die wirtschaftliche Situation ist solide: Kaufkraft und Arbeitslosenquote sind durchschnittlich. Kennzeichen des Wohnungsmarktes Die Niedrigzinsphase sorgt seit geraumer Zeit für eine hohe Immobiliennachfrage. Das Bevölkerungswachstum und Engpässe im Mietwohnungsangebot verstärken den zusätzlich. Folglich wird wieder mehr gebaut. Die Fertigstellungszahlen erreichten 2015 dank eines stärkeren Geschosswohnungsbaus wieder das Niveau der Jahrtausendwende. Dieser wird sich mit Blick auf die Genehmigungszahlen fortsetzen. In allen Segmenten (Mieten, Eigentumswohnungen, Eigenheime) steigen die Preise immer weiter, vor allem Baugrundstücke werden deutlich teurer. Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Ein deutlicher Nachfrageüberhang kennzeichnet sowohl das Segment der Eigenheime als auch der Baugrundstücke. Es mangelt vor allem an Bauland. Flächen entstehen nur durch Nachverdichtungen oder in Lücken. Dies wird auch 2017 so bleiben. Entsprechend schnellen die Bodenpreise nach oben: in den vergangenen beiden Jahren jeweils im Schnitt mehr als 10 % pro Jahr. Parallel sinkt das Angebot an älteren Häusern beständig, die Immobilien werden immer teurer. Markt für Eigentumswohnungen Der Handel mit neuen sowie älteren Eigentumswohnungen ist anhaltend rege. Neben Eigennutzern suchen immer mehr Kapitalanleger in Lüneburg ein Anlageobjekt. Viele neue Wohnungen werden gebaut. Neben diversen kleineren Maßnahmen sorgen einige Großprojekte für immer neue Angebote (Speicherquartier, Hanseviertel, Ilmenaugarten) kommt der 3. Bauabschnitt im Hanseviertel hinzu. Planungen bestehen für den Schützenplatz (Lucia-Gelände) und das Postgelände, beides Projekte auch mit einem Mietwohnungsanteil. Auch der Handel mit älteren Einheiten ist lebhaft, die Preise steigen teils merklich auch außerhalb der bevorzugten Lagen (Rotes Feld, östlicher Altstadtbereich). Mietwohnungsmarkt Am Mietwohnungsmarkt haben sich Engpässe eingestellt und die Mieten steigen auf breiter Front. Vor allem bezahlbarer Wohnraum wird knapp. Daher ist beabsichtigt, die Mietpreisbremse einzuführen. Für die Miete in guter Lage muss heute zwischen 9,25 / m² und 11 / m² kalkuliert werden. A 250 Ochtmissen Ilmenau B 4 Kreideberg B 209 ADENDORF Lüne- Moorfeld B 4/B 209 Ebensberg Perspektiven Die fortwährenden Einwohnerzuwächse und die anhaltende Niedrigzinsphase werden vorerst für eine weiterhin hohe Dynamik auf dem Wohnungsmarkt sorgen. Ob die Preisentwicklung insbesondere der Mieten im selben Maße Schritt hält, bleibt jedoch abzuwarten. REPPEN- STEDT Hasenburger Bach Mittelfeld Oedeme Rettmer Wilschenbruch Bockelsberg Häcklingen Rotes Feld Neuhagen Ilmenau B 4/B 209 Kaltenmoor B 4/B 209 B 216 WENDISCH EVERN Elbe Seit Lüneburg Einwohnerstand (12 / 2015) Arbeitslosenquote (09 / 2016) (Landkreis, alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer (Landkreis, Bundesdurchschnitt = 100) Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden* (2015) 5,6 % 100, Legende: Seite 2 Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit * einschl. Wohnheime

5 5 Die Marktübersicht Landkreis Harburg Rahmenbedingungen Der Landkreis Harburg bildet den größten Teil des südlichen Umlands von Hamburg und zählt somit zum Kernbereich der Metropolregion Hamburg. Begünstigt durch das vielerorts niedrigere Preisniveau als im nördlichen Umland, die höhere naturräumliche Gunst sowie den Ausbau des Autobahnnetzes, verzeichnet die Region in der zweiten Dekade die höchste Wachstumsdynamik im Umland der Hansestadt ein Zuwachs um mehr als Menschen seit Der Landkreis stellt in weiten Teilen einen höherwertigen Wohnstandort mit attraktiven Mittelstädten und Gemeinden dar. Daneben sind weite Teile ländlich geprägt. So zählt auch das Naturschutzgebiet Lüneburger Heide in Teilen zum südlichen Kreisgebiet. Die Bevölkerung ist besonders in der Nähe von Hamburg wohlhabend. Die Kaufkraft liegt nicht nur deutlich über dem Bundesdurchschnitt, sondern erreicht auch einen Spitzenwert in Niedersachsen. Im Folgenden stehen die Städte und größeren Gemeinden im nördlichen Kreisgebiet im Fokus (siehe nebenstehende Tabelle). Kennzeichen des Wohnungsmarktes Der Wohnungsmarkt zeigt auch im Landkreis Harburg das vielerorts bekannte Bild: Die Nachfrage boomt, das Angebot schrumpft, die Mieten und vor allem die Preise steigen. Der Wohnungsneubau zieht an. Besonders Mehrfamilienhäuser werden verstärkt gebaut. Dabei entstehen besonders in den größeren Kommunen wieder Eigentumswohnungsprojekte (Buchholz, Seevetal, Winsen). Die Verkäuflichkeit ist im aktuellen Niedrigzinsumfeld gut. Marktbestimmend ist im Landkreis das Segment der Eigenheime und Baugrundstücke. Sie bilden den maßgeblichen Eckpfeiler der Immobiliennachfrage. Die Nachfrage nach Baugrundstücken ist vielfach überzeichnet. Angesichts der enorm verkürzten Vermarktungszeiten und der vielerorts erschwerten Baulandausweisungen am Ortsrand mangelt es besonders an Grundstücken für Eigenheime. An vielen Standorten laufen Planungen für neue, überwiegend kleinere Gebiete, die jedoch nicht vor Ende 2017 / Anfang 2018 zur Verfügung stehen werden. Die Grundstückskosten haben sich zuletzt entsprechend beschleunigt bei Anstiegen weitverbreitet im zweistelligen Prozentbereich (v. a. Buchholz, Jesteburg). Dasselbe Bild beschreibt die Marktlage für ältere Häuser: Die Nachfrage ist insbesondere in infrastrukturell gut ausgestatteten Ortschaften nicht zu decken, die Preise ziehen entsprechend stark an. Gesucht sind besonders freistehende Eigenheime. Der Mietwohnungsmarkt ist durch zunehmende Engpässe und Mietsteigerungen geprägt besonders ausgeprägt in den Städten und den Hamburg nahen Standorten. Daher plant der Landkreis die Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft, die innerhalb von fünf Jahren Wohnungen bauen soll. Perspektiven Angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase, der Ausweicheffekte aus Hamburg und der hohen Attraktivität der Region wird die Wohnraumnachfrage weiterhin hoch bleiben. Vor dem Hintergrund der aktuell geringen Flächenangebote werden die Preise vor allem für Grundstücke und Häuser vorerst ungebremst weiter steigen. Der anspringende Mietwohnungsbau sollte unterstützt durch die neue Wohnungsbaugesellschaft mittelfristig zur Beruhigung des Mietanstiegs beitragen. Einwohnerentwicklung Lüneburg und Landkreis Harburg Index (1990 = 100) Einwohner Zensus Neu Wulmsdorf Tostedt Jesteburg Landkreis Harburg Rosengarten Winsen Buchholz Lüneburg Seevetal Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen 2011: Korrektur der Daten im Rahmen Zensus 2011 Landkreis Harburg Einwohnerstand (12 / 2015) Landkreis Harburg gesamt Seevetal Buchholz in der Nordheide Winsen / Luhe Tostedt Neu Wulmstorf Rosengarten Jesteburg Arbeitslosenquote (09 / 2016) (Landkreis, alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer (Landkreis, Bundesdurchschnitt = 100) Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden* (2015) ,0 % 119, Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit * einschl. Wohnheime

6 6 Analyse der einzelnen Wohnstandorte Seevetal Die große Gemeinde Seevetal (rd Einwohner) grenzt unmittelbar südlich an Hamburg. Während die nördlichen Ortsteile Meckelfeld, Maschen und Fleestedt stärker verdichtet sind und städtischen Charakter aufweisen, sind die südlich gelegenen mit Ausnahme von Hittfeld ländlich geprägt. Gehobene Standorte sind der Ortsteil Waldesruhe, der durch Villenbebauung gekennzeichnet ist, sowie die Waldsiedlungen Horst und Maschen-Heide. Auch dank der guten Anbindung (A 1, A 7, A 39) besteht ein hohes Interesse am Standort und die Kommune wächst (seit Zensus 2011: + 3 %). Eigenheime können derzeit nur auf kleineren Ergänzungsflächen realisiert werden (z. B. Am Weißen Sande / Maschen; 2016 / 2017: Moorstraße / Eichhof / Helmstorf und Imbuschfeld-Ost / Ohlendorf). Zudem bestehen Überlegungen für die Überbauung des Sportplatzes in Fleestedt mit Mehrfamilienhäusern (ca. 100 Wohnungen, ab Ende 2017). Buchholz in der Nordheide Die Lage am bewaldeten Geestrücken brachte Buchholz (rd Einwohner) den Ruf einer der reizvollsten Wohnstandorte im Landkreis ein. Kennzeichnend für ihre gehobenen Wohnlagen sind Waldsiedlungen in zumeist hügeligem Gelände. Die Wirtschaftsstruktur der einstmaligen Eisenbahnsiedlung ist heute vor allem durch mittelständisches Gewerbe geprägt. B 75 Trelde B 3 A 1 Sprötze B 3 Steinbeck B 75 Dibbersen Suerhopsheide Innenstadt Holm- Seppensen Seeve Die Stadt ist beliebt und gut erreichbar (B 75 bis nahegelegene A 1, Bahnhof), sodass sie stark wächst (seit Zensus 2011: + 4 %). Der Wohnraumbedarf ist in allen Segmenten höher als das Angebot, weshalb die Einführung der Mietpreisbremse geplant ist. Mitten in der Bauphase befindet sich das größere Gebiet Schaftrift, wo derzeit Reihen- und Doppelhäuser zum Verkauf stehen. Daneben gibt es nur noch kleine Maßnahmen und wenige Einzelgrundstücke. Frühestens ab Ende 2017 wird in der Bürgermeister-Kröger-Str. / Am Versberg eine größere Fläche (50 Bauplätze) hinzukommen. Eigentumswohnungen werden neben diversen kleineren Maßnahmen gerade am Lilienweg gebaut (bisher 50 Wohnungen). Die Planungen für den Geschosswohnungsbau sind umfangreich: u. a. Buchholzer Park (eheml. Zivildienstschule), 50 Wohnungen 2017; Schaftrift-West (175 Wohnungen) und Soltauer Straße / Heidekamp (135 Wohnungen) ab Ende 2017 / Winsen / Luhe Die Wirtschaft der Kreisstadt ist durch einen hohen Dienstleistungsanteil (u. a. Sitz der Kreisverwaltung, Krankenhaus) und durch mittelständisches Gewerbe gekennzeichnet. Winsen verzeichnet mit seinem historischen Stadtzentrum und der verkehrsgünstigen Lage (A 250, B 4, Bahnhof) seit Jahren ein beständiges Bevölkerungswachstum (rd , + 4 % seit 2011). Nach der Realisierung zweier großer zentrumsnaher Baugebiete setzt die Stadt neben der Sanierung der Innenstadt 2017 / 2018 auf die maßvolle Entwicklung einiger Orts teile: Rottorf Roddauweg ca. 30 Bauplätze; Laßrönne Zum Dornhagen ; ca. 13 Bauplätze, Bahlburg Winkelfeld ; ca. 15 Bauplätze. Zwischenzeitlich ist der Eigenheimbau nur auf Einzelgrundstücken möglich. Das gleiche gilt für den Geschosswohnungsbau. Tostedt Tostedt bildet das Zentrum der gleichnamigen Samtgemeinde (rd Einwohner), deren Erscheinungsbild maßgeblich vom Geschosswohnungsbau aus den 60er- und 70er-Jahren geprägt ist. Einen zweiten Entwicklungsschub erlebte die Gemeinde in der 1. Hälfte der 90er-Jahre dank der Direktanbindung an die Bundesbahn. Tostedt ist ein Standort mit vergleichsweise niedrigem Preisniveau. Zusammen mit verstärkten Bauaktivitäten führte das zuletzt zu einem Bevölkerungszuwachs um 5 % seit dem Zensus Bauflächen sind aktuell Mangelware und beschränken sich auf Lücken und Restflächen in einigen Baugebieten der kleineren Mitgliedsgemeinden. Planungen für neue Mietwohnungen in der Bahnhofstraße / Tostedt (ca. 100 Wohnungen) laufen. Legende: Seite 2

7 7 Neu Wulmstorf Die Gemeinde Neu Wulmstorf (rd Einwohner) profitiert von ihrer Lage unmittelbar westlich von Hamburg. Seit 2007 ist sie an das Hamburger S-Bahn-Netz direkt angeschlossen, die B 73 ist die Hauptverbindung per Auto. Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch, sodass die Bevölkerung seit 2011 (Zensus) um 5 % gewachsen ist. Im Ortszentrum minimieren die Gemeindegrenzen die Entwicklung. Eigenheimbau ist nur noch auf kleineren Flächen möglich. Daher ist eine Aktivierung der noch vorhandenen Baulücken vorgesehen. Einzige größere Maßnahme im Ortszentrum ist die geplante Umwidmung einer Gewerbefläche in der Lessingstraße zu einem Mietwohnungsobjekt. Der Entwicklungsschwerpunkt der Kommune liegt im Ortsteil Elstorf / Schwiederstorf. Hier wird über die Ausweisung einer neuen Baufläche für bis zu 250 Wohneinheiten in Geschosswohnungen und Eigenheimen nachgedacht. Ob und wann die Maßnahme kommt ist jedoch noch offen. Rosengarten Die unmittelbare Lage an der Hamburger Stadtgrenze, die gute Erreichbarkeit über die A 261 und nicht zuletzt die reizvolle Lage in leicht hügeligem Gelände haben dazu geführt, dass um die Dörfer nördlich von Rosengarten (rd ) ausgedehnte Villengebiete entstanden sind. Zu den bevorzugten Wohngegenden mit exklusiver Villenbebauung auf bis m² großen Grundstücken zählen die Ortsteile Sieversen, Tötensen, Ehestorf und Sottorf. Die südlichen und infrastrukturell besser ausgestatteten aber stärker verdichteten Ortsteile Eckel, Klecken, Nenndorf oder Vahrendorf sind preisgünstiger. Für Rosengarten sind demzufolge erhebliche Preisunterschiede zwischen durchschnittlichen und sehr guten Wohnlagen charakteristisch. Die Nachfrage ist entsprechend breit gefächert und die Gemeinde wächst beständig (+ 3 % seit 2011). Bauinteressenten müssen derzeit auf einzelne Lücken ausweichen. An der Harburger Straße / Varendorf werden 2017 ca. 10 neue Bauplätze entstehen. Ende 2017 / 2018 soll ein größeres Gebiet entwickelt werden (Grotesche Heide / Vahrendorf), das Mietwohnungs- und Einfamilienhausbau (60 Bauplätze) ermöglicht. Ein kleineres Mietwohnungsprojekt ist zudem am Bahnhof geplant (ab Ende 2017). Jesteburg Die kleinstädtische Gemeinde mit heute etwa Einwohnern zählt, ungeachtet einer mäßigen Erreichbarkeit (A 7 in etwa 8 km Entfernung) ebenfalls zu den beliebten Wohnorten für anspruchsvolle Kunden. Besonders der Ortsteil Bendestorf zählt mit seiner Hanglage und Anwesen auf Grundstücken mit bis zu m² auch heute noch zu den herausragenden Wohnstandorten im Landkreis. Die Gemeinde verzichtet schon seit längerem auf die Ausweisung von Baugebieten. Stattdessen setzt sie auf Nachverdichtung in der Ortsmitte und Grundstücksteilungen. Neben dem Zuzug von Familien im Zuge des Generationswechsel sind somit viele Flächen entstanden, sodass seit 2011 fast 500 Menschen mehr hier leben (+ 5 %). Besonders die Ortsmitte bietet noch weitere Potenziale. Vor allem Geschosswohnungen sind geplant. Grundstücke für den Eigenheimbau entstehen in begrenztem Umfang in anderen Ortsteilen durch Grundstücksteilungen. Annette Kremer / Ingo Kuschke Bodenpreise im Landkreis Harburg (in / m 2 ) Seevetal Buchholz i.d. Nordheide Winsen / Luhe Tostedt Neu Wulmstorf Rosengarten Jesteburg Quelle: HypoVereinsbank 2016; durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke

8 Ihre HVB Immobilienfinanzierungs-Spezialisten Stand 11 / 2016 Privatkunden Hamburg Ansgar Klekamp Telefon: ansgar.klekamp@unicredit.de Sabine Liebelt Telefon: sabine.liebelt@unicredit.de Daniel-Marcel Quandt Telefon: daniel-marcel.quandt@unicredit.de Unternehmer Hamburg Reiner Wilde Telefon: reiner.wilder@unicredit.de Gewerbliche Immobilienkunden Hamburg Henning Möller Telefon: henning.moeller@unicredit.de Lüneburg Miriam Lehmke Telefon: miriam.lehmke@unicredit.de Private Banking Hannover Bianca Kühn Telefon: bianca.kuehn@unicredit.de Angabenvorbehalt Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung der HypoVereinsbank wieder. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige wirtschaftliche und technische Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Copyright Der Inhalt, insbesondere die enthaltenen Informationen, Daten, Texte und Kartenmaterial, unterliegt dem Urheberschutz. Eine Vervielfältigung bedarf der vorherigen Zustimmung der Hypo Vereinsbank. Herausgeber UniCredit Bank AG PPV3IF Arabellastraße München