Immobilienmarktübersicht

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1 WOHNEN LANDKREIS EBERSBERG Immobilienmarktübersicht Oktober 2004 Ein Mitglied der HVB Group

2 WOHNIMMOBILIENMARKT LANDKREIS EBERSBERG WOHNLAGEN ÜBERSICHTSKARTE Poing Markt Schwaben Vaterstetten Forstinning A 94 Neufarn Hohenlinden B 12 Parsdorf A 99 Ebersberger Forst Baldham Zorneding B 304 Steinhöring 2 B 304 Eglharting Kirchseeon Ebersberg Grafing Glonn ,5 km Städte/Orte mit Preisangaben sonstige Städte/Orte Autobahn Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie Landkreisgrenze Gewässer

3 DIE MIETEN UND PREISE AUF EINEN BLICK Ort Ebersberg Grafing Glonn Kirchseeon Mietpreise (Neuvermietung) 1 h/m 2 Wfl. zzgl. NK , Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 2 h/m 2 Wfl geringes Angebot Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 3 bezugsfrei h/m 2 Wfl Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 4 (in Tsd. h) bis 550 bis 450 bis 500 Doppelhaushälften 5 (in Tsd. h) Reihenhäuser 6 (in Tsd. h) Bauland 7 (in h/m 2 ) Ort Zorneding Vaterstetten Markt Schwaben Poing Mietpreise (Neuvermietung) 1 h/m 2 Wfl. zzgl. NK , ,50 10 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 2 h/m 2 Wfl Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 3 bezugsfrei h/m 2 Wfl Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 4 (in Tsd. h) bis 550 bis 750 bis 550 bis 550 Doppelhaushälften 5 (in Tsd. h) Reihenhäuser 6 (in Tsd. h) Bauland 7 (in h/m 2 ) Stand: September 2004 Die Preise in der Tabelle geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Ortes können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch Lage und Ausrichtung innerhalb eines Gebäudes. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. 1 Neubau bis 10 Jahre und sanierter Altbau mit ca. 70 m 2 Wohnfläche 2 Neubau mit ca. 70 m 2 Wohnfläche 3 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 70 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 5 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 6 mit ca. 115 m 2 Wohnfläche 7 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke bei einer GFZ von 0,4 bis 0,7

4 4 DIE MARKTÜBERSICHT LANDKREIS EBERSBERG RAHMENBEDINGUNGEN Der Landkreis Ebersberg liegt in der östlichen Region München und profitiert von der Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt, zum Flughafen München sowie von der landschaftlich sehr reizvollen Umgebung des Voralpenlandes. Seit den 70er-Jahren hat sich der Landkreis insbesondere im Zuge des Ausbaus des Münchener S-Bahn-Netzes und der dynamischen Siedlungspolitik als beliebter Wohnstandort etabliert. Stetig wachsende Bevölkerungszahlen dokumentieren diese Entwicklung. So stieg die Einwohnerzahl allein seit 1995 um mehr als 12 % ( ) auf heute über Personen. Über zahlreiche S-Bahn-Haltepunkte (S 5 und S 6) sowie direkte Bahnverbindungen nach München (Ebersberg, Grafing, Markt Schwaben) ist der Landkreis für Berufspendler hervorragend erschlossen. Eine gute Erreichbarkeit per Pkw ist über die B 304 (München Wasserburg) und die A 94/B 12 (Richtung Passau) gewährleistet. Die Wirtschaftsstruktur ist gekennzeichnet durch eine Mischung aus Handwerksbetrieben, mittelständischen Firmen und auch internationalen Großunternehmen. Die Nähe zum Großraum München, zum Flughafen und zur Messe in Riem sowie die gute Verkehrsanbindung sind dabei als gewichtige Standortvorteile zu werten. Dementsprechend positiv und auch stabil entwickelt sich der Arbeitsmarkt. Mit einer Quote von 4,2 % liegt der Landkreis nicht nur deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (09/2004: 6,5 %), er weist auch bundesweit mit den niedrigsten Wert auf. Neben den soliden Wirtschaftsdaten gelten auch der hohe Erholungs- und Freizeitwert (Ebersberger Forst, Badeseen, Wanderwegenetz) als besondere Standortvorteile. KENNZEICHEN DES WOHNUNGSMARKTES Der lokale Immobilienmarkt ist in engem Zusammenhang mit der Wohnraumsituation der Stadt München zu sehen. So besteht wegen des knappen und teuren Angebotes in der Landeshauptstadt eine insgesamt gute Nachfrage nach Wohnungen und insbesondere Eigenheimen. Allerdings wirken sich die derzeitige Konjunkturschwäche und das hohe Preisniveau dämpfend auf das Kaufverhalten von privaten Investoren aus. Dabei ist das Neubauvolumen entgegen dem allgemeinen nicht rückläufig, sondern bewegt sich auf stabilem Niveau. So entsprechen die Fertigstellungszahlen 2003 mit 729 neuen Wohneinheiten (WE) in etwa dem langjährigen Durchschnitt (1997 bis 2002: 735). Im Gegensatz zur allgemeinen Marktentwicklung nehmen Geschosswohnungen seit zwei Jahren wieder einen vergleichsweise hohen Anteil am Gesamtbauvolumen ein. So wurden 2002/2003 im Schnitt etwa 336 WE in Mehrfamilienhäusern errichtet, was etwa 45 % des Bauvolumens entspricht. Schwerpunkte des Angebotes liegen dabei in den nördlichen Landkreisgemeinden Poing und Markt Schwaben. Das Miet- und Kaufpreisniveau im Landkreis ist als überdurchschnittlich hoch einzustufen. Dieses ist im Wesentlichen bedingt durch die Nähe zu München und die vorteilhafte Verkehrsanbindung. MARKT FÜR EIGENHEIME Den Nachfrageschwerpunkt bilden Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Obwohl gegenwärtig auch in diesem Segment eine Zurückhaltung spürbar ist, übersteigt die dennoch gute Nachfrage vor allem in den Orten mit restriktiverer Baulandpolitik das Angebot. MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN Trotz der rückläufigen Nachfrage in diesem Segment sind Objekte in kleinen Anlagen und in gewachsener Wohnlage gut zu vermarkten. Allerdings lassen sich die Preisvorstellungen der Investoren bzw. Verkäufer nicht immer durchsetzen. MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN Der Mietwohnungsmarkt ist derzeit wie in der gesamten Region entspannter als vor zwei Jahren. Angebot und Nachfrage halten sich in etwa die Waage. Ein leichter Nachfrageüberhang ist bei preiswerten, größeren Objekten zu verzeichnen. Die Mieten für neuwertige Wohnungen in den Orten mit S-Bahn-Anschluss liegen zwischen 8 und 12 h/m 2.

5 PERSPEKTIVEN Angesichts der zu erwartenden Wachstumsimpulse durch den Flughafen und die Messe kann für den Landkreis Ebersberg von einer soliden wirtschaftlichen Entwicklung ausgegangen werden. Neue Gewerbeansiedlungen dürften zusätzliche Arbeitsplätze schaffen. Die positiven Standortfaktoren sorgen weiter für einen anhaltenden Nachfrage- und Siedlungsdruck, so dass sich der Einwohnerzuwachs weiter fortsetzen wird. Die Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien werden sich auf hohem Niveau halten. Neben der Nachfrage nach familiengerechten Objekten wird auch der steigende Wohnraumbedarf älterer Personen verstärkt in die Planungsdiskussionen eingebracht. Schätzungen der Planungsbehörden zufolge wird der Anteil der über 65-Jährigen an der Bevölkerung in den nächsten zehn Jahren um mehr als 50 % wachsen. Landkreis Ebersberg 2004 Einwohnerstand (12/2003) Landkreis gesamt Ebersberg, Stadt Grafing, Stadt Glonn Kirchseeon Zorneding Vaterstetten Markt Schwaben Poing Arbeitslosenquote (09/2004) 4,2 % (Landkreis; alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer 124,7 (Bundesdurchschnitt = 100) Fertig gestellte Wohnungen in 729 neuen Wohngebäuden (2003) Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit ANALYSE DER EINZELNEN WOHNSTANDORTE Ebersberg Die Stadt Ebersberg, ca. 30 km östlich von München an der B 304 gelegen, profitiert als Wirtschafts- und Wohnstandort von ihrer Funktion als Kreissitz und der landschaftlich reizvollen Umgebung. Die Attraktivität der Innenstadt ist jedoch durch den starken Durchgangsverkehr der B 304 beeinträchtigt. Der Bau der Umgehungsstraße ist für dieses Jahrzehnt geplant. Ebersberg setzt bei der Siedlungsentwicklung auf eher moderates Wachstum, womit die Stadt im Vergleich zu den anderen betrachteten Gemeinden zu den wachstumsschwächeren zählt. Seit 1995 ist die Zahl der Einwohner (EW) um rd. 6 % auf nunmehr knapp angestiegen. Ein größeres Wohnbauvorhaben mit Eigentumswohnungen und Reihenhäusern wird seit mehreren Jahren sukzessive auf dem ehemaligen Rodenstockgelände südlich des Bahnhofs in zentraler Wohnlage realisiert. Am östlichen Stadtrand, angrenzend an das Wohngebiet Friedenseiche, wurde die Ausweisung weiterer Flächen für Eigenheime im Einheimischenmodell beschlossen. Trotz der etwas weiteren Entfernung zur Landeshauptstadt werden angesichts der positiven Lagebedingungen überdurchschnittliche Preise am Wohnungsmarkt erzielt. Grafing Die Stadt Grafing mit ihren knapp Einwohnern liegt in etwa 30 km Entfernung zur Landeshauptstadt und gilt als einer der begehrtesten Wohnorte im Münchner Südosten. Ausschlaggebend hierfür ist die sehr gute infrastrukturelle Ausstattung mit vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten sowie die gute ÖPNV-Anbindung an München (S-Bahn rd. 40 Minuten, Schnellzug vom Ortsteil Grafing Bahnhof zum Ostbahnhof ca. 16 Minuten). Da Grafing ähnlich wie Ebersberg keine expansive Siedlungspolitik verfolgt, zählt es im regionalen Vergleich zu den wachstumsschwächeren Gemeinden. Der Einwohnerzuwachs seit 1995 betrug rd. 6 % (+700 Personen). Derzeit befinden sich neben einem Eigenheimprojekt (Reihenhäuser in der Blumenstraße) mehrere kleinere Neubauvorhaben in der Vermarktung. Größere Flächenerschließungen und 5

6 6 damit verbundene Bauvorhaben sind für die nahe Zukunft nicht vorgesehen. Im Hinblick auf seine attraktive, wenn auch ländliche Lage weist Grafing im Vergleich der Landkreisgemeinden mit das höchste Miet- und Kaufpreisniveau auf. Grundstücke kosten in begehrten Wohngegenden bis zu 550 h/m 2. Glonn Die Marktgemeinde Glonn (rd Einwohner) liegt im landschaftlich reizvollen Tal der Glonn etwa 29 km südöstlich von München. Die Nähe zur Landeshauptstadt und insbesondere zur östlichen Region Münchens sowie die attraktive landschaftliche Lage machen Glonn zu einem gesuchten Wohnstandort. Die Gemeinde verzeichnet einen nur geringfügigen Einwohnerzuwachs (rd. 5,3 % seit 1995). Ausschlaggebend dafür ist, dass Glonn keinen Bahnanschluss besitzt und die Ausweisung von Bauland in den Überschwemmungsbereichen des Glonntals nur eingeschränkt möglich ist. Neubauten entstehen deshalb meist durch Nachverdichtung. Die Preise für Bauland bewegen sich mit 350 bis 440 h/m 2 im Vergleich zu anderen Gemeinden in der Region München auf noch moderatem Niveau. Kirchseeon In der Marktgemeinde Kirchseeon leben heute knapp 9200 Personen, ein Plus von 9,8 % gegenüber Der 25 km östlich von München gelegene Hauptort ist entlang der B 304 mit dem Ortsteil Eglharting verbunden und über zwei S-Bahn- Haltepunkte gut erschlossen. Die Neubautätigkeit bewegt sich zurzeit auf niedrigem Niveau. Für den Eigenheimbau (Grundstücke, schlüsselfertige Häuser) ist ein kleineres Wohngebiet im östlichen Ortsteil von Kirchseeon ausgewiesen. Nennenswerte weitere Bauflächen sind mittelfristig nicht geplant. Die Gemeinde setzt auf Innenverdichtung. Die Wohnqualität in den beiden Ortsteilen Kirchseeon und Eglharting ist in manchen Siedlungsbereichen durch die Bundesstraße und trotz der massiven Lärmschutzbauten auch entlang der stark frequentierten Bahnstrecke beeinträchtigt. Das Miet- und Kaufpreisniveau liegt etwas unter dem der angrenzenden Gemeinden Zorneding und Ebersberg. Zorneding Auch Zorneding mit heute nahezu 8600 Einwohnern konnte sich durch den Ausbau des S-Bahn-Netzes in den 70er-Jahren und seine expansive Siedlungspolitik als Wohnort im Münchner Umland etablieren. Das noch bis Ende der 90er-Jahre dynamische Wachstum der direkt an der B 304 gelegenen Gemeinde hat sich mittlerweile verlangsamt. Zorneding setzt auch künftig auf organisches Wachstum, weshalb in nächster Zeit keine Flächenausweisungen für Wohnungsbau vorgenommen werden. Neubauten entstehen demzufolge nur in Baulücken. Die Preise für Bauland liegen zwischen denen der Nachbargemeinden Vaterstetten und Kirchseeon und erreichen in guten Wohnlagen mitunter bis zu 550 h/m 2. Der Bau der südlichen Ortsumfahrung der B 304 wird eine deutliche Aufwertung und Entlastung für den stark vom Verkehr beeinträchtigten Ort bringen. Die Maßnahme wird in Abhängigkeit von den bereitgestellten öffentlichen Finanzmitteln realisiert. Vaterstetten In der größten Gemeinde des Landkreises leben mittlerweile über Einwohner. Das nur rd. 14 km östlich der Münchner Innenstadt gelegene Vaterstetten verfügt über eine sehr gute Infrastruktur und einen nach wie vor reizvollen Gartenstadtcharakter. Die Bevölkerungszahl hat seit 1995 um mehr als 9 % zugenommen. Eine ausgesprochen vorteilhafte Verkehrsanbindung besteht durch die Lage an der A 99 und B 304 sowie die zwei S-Bahn-Haltestellen. Derzeit wird eine Lärmschutzwandsanierung entlang der Bahnstrecke durchgeführt. Die Miet- und Kaufpreise am Wohnungsmarkt zählen zu den höchsten im Landkreis. Insbesondere der östliche Ortsteil Baldham gilt als hochwertige Wohngegend in der östlichen Region Münchens. Verdichtungspotenzial ist noch auf größeren Grundstücksflächen vorhanden. Derzeit stehen an der Frühlingsstraße und am Parsdorfer Weg Reihen- und Doppelhäuser zum Verkauf. Das größte Neubauvorhaben wird in den nächsten Jahren das neue Ortszentrum nördlich des Baldhamer S-Bahnhofs sein. Neben Einkaufszentrum, Kino, Gastronomieeinrichtungen und Büros sollen etwa 150 WE in Mehrfamilienhäusern und Reihenhäusern errichtet werden.

7 Für ein rd. 2 ha großes Gebiet südöstlich der Möschenfelder Bahnunterführung in Vaterstetten befindet sich ein Bebauungsplan in Vorbereitung. Im Ortsteil Neufarn unweit der A 94 im nördlichen Gemeindegebiet steht zurzeit ein Areal für etwa 50 Eigenheime zur Bebauung an. Der Grundstückspreis liegt wie im Ortsteil Parsdorf niedriger als in den beiden Hauptorten. Markt Schwaben Die Marktgemeinde Markt Schwaben liegt in der engeren Verdichtungszone des Flughafens und ist Siedlungsschwerpunkt mit zentralörtlichen Versorgungsfunktionen. Ein besonderer Standortvorteil insbesondere für Pendler ist die ausgesprochen gute Verkehrsanbindung dank S-Bahn und Regionalzug. München-Ost ist in 21 bzw. 16 Minuten zu erreichen. Die A 94 liegt in etwa 3 km Entfernung. Nach der aktiven Bautätigkeit in den 90er-Jahren hat sich der Wohnungsneubau in den letzten Jahren konsolidiert. Die Einwohnerzahl ist seit 1995 um rd Personen (+14 %) auf heute nahezu gestiegen, womit Markt Schwaben nach Poing im Landkreisvergleich die zweithöchste Wachstumsquote vorweisen kann. Entsprechend der rückläufigen Bauaktivitäten hat sich diese in den letzten beiden Jahren deutlich verringert. Das derzeit größte Neubauprojekt»Am Burgerfeld«in der Nähe des Bahnhofs steht zur Bebauung an. Dort sollen in den kommenden Jahren rd. 600 WE in Mehrfamilienhäusern entstehen. Eine kleinere Fläche für den Bau von Eigenheimen ist am südlichen Stadtrand vorgesehen. Eine bedeutende Entlastung des innerörtlichen Verkehrs sowie eine bessere Straßenverbindung zum Flughafen sind durch den Bau der Flughafentangente Ost (FTO) zu erwarten. Die Schnellstraße wird am westlichen Ortsrand vorbeiführen und soll die Verbindung der A 94 in Richtung Flughafen darstellen. Der Zeitrahmen für die Realisierung ist derzeit noch ungewiss. Poing Poing liegt 20 km östlich der Landeshauptstadt an der Entwicklungsachse München Neue Messe Riem Flughafen. Sie ist die mit Abstand am stärksten wachsende Gemeinde in der gesamten Region München. So ist die Einwohnerzahl seit 1995 um etwa 2250 Personen (rd. 25 %) auf mittlerweile über angestiegen. Die Siedlungspolitik der Gemeinde sieht die Ausweisung weiteren Wohnbaulands vor und lässt für die Zukunft einen anhaltend starken Einwohnerzuzug erwarten. Nach dem gültigen Flächennutzungsplan sollen in Poing auf lange Sicht bis zu Personen leben. Am nordwestlichen Ortsrand befindet sich die derzeit größte Neubausiedlung in der Region (»Am Bergfeld«). Zahlreiche Bauträger bieten Reihenhäuser und Geschosswohnungen insbesondere auch familiengerechten Wohnraum zu unterschiedlichen Preisen und teilweise auch im Erbbaurecht an. Weitere Geschosswohnungen entstehen im Bereich der neu geschaffenen Ortsmitte an der S-Bahn-Station mit Läden, Büros und öffentlichen Einrichtungen. Darüber hinaus sind Mehrfamilienhäuser für rd. 460 Einwohner im alten Ortsteil Poing an der Hauptstraße-Ost geplant. Der rechtskräftige Bebauungsplan wird für Mitte nächsten Jahres erwartet. Auf Grund des umfangreichen Wohnimmobilienangebots ist das Preisniveau in Poing etwas niedriger als in den anderen Gemeinden des Landkreises. Gabriele Rees/Irmela von der Osten 7

8 DIE HVB EXPERTISE GMBH ist die Immobilienberatungsgesellschaft der HVB Group, ist mit rund 140 Experten und über internationale Netzwerke an 14 regionalen Standorten in Deutschland und Europa vertreten, greift mit MoriX (Markt- und Objektrating) und ExpertiX (Datenbanken, Marktprognosemodell) auf neuartige immobilienwirtschaftliche Expertensysteme zurück, ist spezialisiert auf ein umfassendes Serviceangebot rund um Immobilien für nationale und internationale Kunden: Bewertungen (Markt-, Beleihungs- und Bilanzwerte für Einzelobjekte, Portfolios inkl. Marktund Objektratings), Marktforschung (Analysen, Prognosen, Ratings für Makro-, Mikromärkte und Standorte), Wirtschaftlichkeitsanalyse (Aufwands- und Ertragskalkulation von Projekten; Strategien zur Privatisierung, Sanierung etc.), Bau-/Projektbegleitung (Wirtschaftlichkeitsmanagement von Planung und Bau; Baukostenkontrolle der Mittelverwendung). SO ERREICHEN SIE UNS HVB Expertise GmbH Stefan Pilzweger Arabellastraße München Telefon Telefax Hildegard Höhlich Arabellastraße München Telefon Telefax Internet WIR INFORMIEREN SIE GERN ÜBER unser komplettes Service-Angebot, unsere speziellen Dienstleistungen für Unternehmer mit Liegenschaften, Finanzdienstleister, private Immobilieninvestoren, institutionelle Anleger und Immobiliengesellschaften, die öffentliche Hand, unsere Marktanalysen und -übersichten zu Wohnimmobilienmärkten und Gewerbeimmobilienmärkten in Deutschland und Europa. DAS ANGEBOT DER HYPOVEREINSBANK HEIMKOMMEN? AM LIEBSTEN IN DIE EIGENEN VIER WÄNDE. Von der Objektsuche bis zur Finanzierung oder Tel * *6 Cent pro Anruf bei Inlandsgesprächen aus dem Festnetz der Deutschen Telekom (Stand 01/2004). ANGABENVORBEHALT Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung der HVB Expertise GmbH wieder und stellen nicht notwendigerweise die Meinung der HypoVereinsbank dar. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige wirtschaftliche und technische Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Stand: 10/ Alle Angaben beruhen auf der bei Drucklegung geltenden Gesetzes- und Rechtslage.