ALPMANN SCHMIDT. Grundlagen Fälle. Sachenrecht 2. Grundstücksrecht

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1 ALPMANN SCHMIDT Grundlagen Fälle Sachenrecht 2 Grundstücksrecht 2. Auflage 2010

2 Grundlagen Fälle Sachenrecht 2 Grundstücksrecht 2010 Oliver Strauch Rechtsanwalt und Repetitor in Münster ALPMANN UND SCHMIDT Juristische Lehrgänge Verlagsges. mbh & Co. KG Münster, Annette-Allee 35, Postfach 1169, Telefon (0251) AS-Online:

3 Liebe Leserin, lieber Leser, wir sind stets bemüht, unsere Produkte zu verbessern. Fehler lassen sich aber nie ganz ausschließen. Sie helfen uns, wenn Sie uns über Druckfehler in diesem Skript oder anderen Printprodukten unseres Hauses informieren. genügt an Danke Ihr AS-Autorenteam Strauch, Oliver Grundlagen Fälle Sachenrecht 2 Grundstücksrecht 2. Auflage 2010 ISBN: Verlag Alpmann und Schmidt Juristische Lehrgänge Verlagsgesellschaft mbh & Co. KG, Münster Die Vervielfältigung, insbesondere das Fotokopieren, ist nicht gestattet ( 53, 54 UrhG) und strafbar ( 106 UrhG). Im Fall der Zuwiderhandlung wird Strafantrag gestellt.

4 Inhalt INHALTSVERZEICHNIS 1. Teil: Das Grundstück und seine Bestandteile... 1 Fall 1: Grundstückseigentum nebst Zubehör... 1 Fall 2: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks (Pavillonfall)... 3 Fall 3: Grundstücksbeeinträchtigung durch Immissionen... 5 Fall 4: Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch (Wurzelfall)... 8 Prüfungsschema: Beseitigungs-/Unterlassungsanspruch, 1004 Abs Fall 5: Duldungspflichten des Grundstückseigentümers aufgrund eines nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses Teil: Der Erwerb des Grundeigentums vom Berechtigten...16 Prüfungsschema: Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen vom Berechtigten, 873 Abs. 1, Fall 6: Die Übereignung eines Grundstücks durch den verfügungsbefugten Eigentümer (Grundfall)...17 Fall 7: Die Übereignung eines Grundstücks durch den verfügungsbefugten Eigentümer (Stellvertretung)...19 Prüfungsschema: Grundbuchberichtigungsanspruch, Fall 8: Die Übereignung eines Grundstücks durch den verfügungsbefugten Eigentümer bei widerruflicher Generalvollmacht...23 Fall 9: Die Übereignung eines Grundstücks durch den nichtverfügungsbefugten (insolventen) Eigentümer...25 Fall 10: falsa demonstratio beim Grundstückserwerb...27 Fall 11: Die Übereignung eines Grundstücks durch den verfügungsbefugten Nichteigentümer kraft Ermächtigung...29 Fall 12: Die Übereignung eines Grundstücks durch den verfügungsbefugten Nichteigentümer kraft Gesetzes (Testamentsvollstrecker)...31 Übersicht: Voraussetzungen und Rechtsfolge von nachträglichen Verfügungsbeschränkungen i.s.d Fall 13: Nachträgliche Beschränkung der Verfügungsbefugnis...34 Fall 14: Nachträgliche Entziehung der Verfügungsbefugnis Teil: Der Erwerb des Grundeigentums vom Nichtberechtigten...40 Prüfungsschema: Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen vom Nichtberechtigten, Fall 15: Die Übereignung eines Grundstücks durch den Nichtberechtigten (Grundfall)...42 Fall 16: Kein Rechtsgeschäft bei vorweggenommener Erbfolge...45 Fall 17: Kein Verkehrsgeschäft bei rechtlicher oder wirtschaftlicher Personenidentität (Ein-Mann-GmbH-Fall)...47 Fall 18: Gutgläubiger Erwerb einer Eigentumswohnung...50 Fall 19: Der Gutglaubensschutz bei Verfügungsbeschränkungen nach 892 Abs. 1 S I

5 Inhalt Prüfungsschema zum formellen Grundbuchrecht Fall 20: Die Eintragung eines Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs Teil: Die Vormerkung Prüfungsschema: Ersterwerb einer Vormerkung, 883 ff Fall 21: Die Auflassungsvormerkung (Ersterwerb) Prüfungsschema: Zweiterwerb einer Vormerkung, 398 i.v.m. 401 analog Fall 22: Die Auflassungsvormerkung (Zweiterwerb) Fall 23: Die Auflassungsvormerkung (Gutgläubiger Zweiterwerb) Teil: Das Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers Fall 24: Das Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers Teil: Der Übergang des Grundeigentums kraft Gesetzes oder Hoheitsaktes Fall 25: Der Übergang des Grundeigentums kraft Gesetzes Fall 26: Der Übergang des Grundeigentums kraft Hoheitsaktes Teil: Beschränkt dingliche Rechte am Grundeigentum Abschnitt: Die Hypothek Prüfungsschema: Ersterwerb einer Hypothek vom Berechtigten, 873 Abs. 1, 1113, 1115 ff Fall 27: Ersterwerb einer Buchhypothek vom Berechtigten Prüfungsschema: Zweiterwerb einer Hypothek vom Berechtigten, 398, 1154, Fall 28: Zweiterwerb einer Briefhypothek vom Berechtigten Prüfungsschema: Ersterwerb einer Hypothek vom Nichtberechtigten, 873 Abs. 1, 1113, 1115 ff., Fall 29: Ersterwerb einer Hypothek vom Nichtberechtigten Prüfungsschema: Zweiterwerb einer Hypothek vom Nichtberechtigten, 398, 1154, 1153, (1138), Fall 30: Zweiterwerb einer Hypothek vom Nichtberechtigten Übersicht: Einreden des Eigentümers gegen die hypothekarische Inanspruchnahme Fall 31: Schuldnerbestimmte Einrede des Eigentümers gegen die hypothekarische Inanspruchnahme aus Abschnitt: Die Grundschuld Prüfungsschema: Ersterwerb einer Grundschuld vom Berechtigten, 873 Abs. 1, 1191, 1192 Abs. 1, 1115 ff Fall 32: Ersterwerb einer Briefgrundschuld vom Berechtigten Prüfungsschema: Zweiterwerb einer Grundschuld vom Berechtigten, 1192 Abs. 1, 1154 ff II

6 Inhalt Fall 33: Zweiterwerb einer Buchgrundschuld vom Berechtigten Prüfungsschema: Ersterwerb einer Grundschuld vom Nichtberechtigten, 873 Abs. 1, 1191, 1192 Abs. 1, 1115 ff., Prüfungsschema: Zweiterwerb einer Grundschuld vom Nichtberechtigten, 1192 Abs. 1, 1154 ff., (1138), Fall 34: Gutgläubiger Erwerb einer Sicherungsgrundschuld vom Nichtberechtigten Abschnitt: Dienstbarkeiten Fall 35: Abgrenzung von Nießbrauch, beschränkt persönlicher Dienstbarkeit und Grunddienstbarkeit Abschnitt: Das dingliche Vorkaufsrecht Fall 36: Das dingliche Vorkaufsrecht (Grundfall) Stichwortverzeichnis III

7 Das Grundstück und seine Bestandteile 1. Teil 1. Teil: Das Grundstück und seine Bestandteile Fall 1: Grundstückseigentum nebst Zubehör Winzer W verkaufte Ende 2009 in notariell beglaubigter Form sein Weingut an den Sommelier S. Als man sich zum Zwecke der Eigentumsübertragung erneut beim Notar traf, vereinbarten beide, dass die Eintragung alsbald erfolgen sollte. Als Termin für die Übergabe des Grundstücks wird jedoch erst der vorgesehen. Kurz nach der Eintragung besucht S in freudiger Erwartung im März 2010 das Weingut und sieht eher zufällig, wie W auf dem Weingut verwendete Traubenpressen abtransportiert. S ist schockiert. Schließlich ist er der Ansicht, dass die Traubenpressen zum Grundstück und damit ihm gehören. Ist S Eigentümer des Grundstücks und der Traubenpressen geworden? S könnte das Eigentum am Grundstück und an den Traubenpressen von W gem. 873 Abs. 1, 925 erworben haben. I. Auflassung, 873 Abs. 1, 925 Dazu müssten sich W und S gem. 873 Abs. 1 über den Eigentumsübergang am Grundstück geeinigt haben. Die Einigung (= Auflassung) muss gem. 925 bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. W und S haben sich vor dem Notar, der gem. 925 Abs. 1 S. 2 zur Entgegennahme der Auflassung zuständig ist, über den Eigentumsübergang geeinigt. Mithin hat W das Grundstück an S aufgelassen. II. Eintragung, 873 Abs. 1 Ferner müsste die Änderung der Eigentumsverhältnisse gem. 873 Abs. 1 in das Grundbuch eingetragen worden sein. Vorliegend ist S als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden. III. Einig sein im Zeitpunkt der Eintragung Des Weiteren müssten sich W und S gem. 873 Abs. 1 grds. im Zeitpunkt der Eintragung noch über den Eigentumsübergang einig sein. Im Zeitpunkt der Eintragung der Eigentümerstellung des S in das Grundbuch waren beide sich über den Eigentumsübergang von W auf S einig. IV. Berechtigung des W Ferner müsste W zum Zeitpunkt der Eintragung zur Eigentumsübertragung berechtigt sein. Zur Eigentumsübertragung ist nur der verfügungsbefugte Eigentümer oder der verfügungsbefugte Nichteigentümer berechtigt (vgl. dazu Fall 9). 1 Als verfügungsbefugter Eigentümer war W zur Eigentumsübertragung am Grundstück berechtigt. 1 BGH NJW 1989, 521, 522; BGH NJW 2004, 365; Palandt/Bassenge 873 Rdnr. 11; Habersack Ex- Rep Sachenrecht Rdnr Die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang i.s.d. 873 Abs. 1 bezeichnet man gem. 925 als Auflassung. Die Eintragung ist ein Staatsakt (Publizitätsprinzip). Sie richtet sich nach GBO, GBV und ergänzendem Landesrecht. Merke: Es kommt für die Merkmale Einig sein und Berechtigung grds. auf den Zeitpunkt des Vollrechtserwerbes, also auf den Zeitpunkt der Eintragung an. Ausnahmen hiervon sind 873 Abs. 2, 878, 892 Abs. 2. 1

8 1. Teil Inventar i.s.d. 98 dient stets dem Zwecke der Hauptsache. Insofern soll 98 die Anwendung des 97 erleichtern. Das Grundstück und seine Bestandteile Folglich hat S das Eigentum am Grundstück von W gem. 873 Abs. 1, 925 erworben. V. Erwerb von Zubehör gem. 926 Das Eigentum am Grundstück umfasst aber nicht nur den katastermäßig vermessenen Teil der Erdoberfläche, also nicht nur das Weingut. Nach 926 Abs. 1 S. 1 erlangt der Erwerber eines Grundstücks mit dem Eigentum an dem Grundstück auch das Eigentum an den zur Zeit des Erwerbs vorhandenen Zubehörstücken im Sinne des 97, wenn Veräußerer und Erwerber darüber einig sind, dass sich die Veräußerung auch auf das Zubehör erstrecken soll. Das bedeutet, dass es für den Erwerb von Zubehörstücken zwar einer Einigung im Sinne des 929 S. 1 bedarf, aber Übergabe bzw. Übergabesurrogat entbehrlich sind. Nach 926 Abs. 1 S. 2 ist ein entsprechender Wille zur Eigentumsübertragung im Zweifel anzunehmen. Die Traubenpressen könnten gem. 97 i.v.m. 98 Nr. 2 Zubehörstücke des Grundstücks sein. Sie sind bewegliche Sachen, die direkt auf dem Grundstück zur Weinherstellung benutzt werden. Sie ermöglichen und fördern bei zweckentsprechender Verwendung somit den Zweck der Hauptsache und stellen gem. 98 Nr. 2 landwirtschaftliches Inventar dar. Dies ist stets dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt und damit gem. 97 Zubehör. Folglich hat S mangels Vorliegen einer die Vermutung des 926 Abs. 1 S. 2 außer Kraft setzenden Vereinbarung neben dem Eigentum am Grundstück auch das Eigentum an den Traubenpressen gem. 873 Abs. 1, 925 erworben. 2

9 Fall 2: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks (Pavillonfall) 1. Teil Fall 2: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks (Pavillonfall) (BGH V ZR 33/76, BGH NJW 1978, 1311) Enkel E wird im Jahre 1990 von Oma O kraft testamentarischer Erbeinsetzung zum Alleinerben bestimmt. Nach dem Tode der O im September 2006 stellt sich heraus, dass zur Erbschaft ein großes unbebautes Baugrundstück gehört. Dort errichtet E umgehend einen kleinen, aber standfesten Pavillon mit Betonfundamenten, um seinen Freunden bei einer für den geplanten Gartenparty und darüber hinaus etwas bieten zu können. Die Party muss E letztlich jedoch wegen des bevorstehenden Orkans Kyrill schon bald wieder absagen. Darüber ist er so enttäuscht, dass er das Grundstück formgerecht an den Baulöwen B verkauft und übereignet. Nach der Eintragung des B im Grundbuch bereut E seine vorschnelle Entscheidung und verlangt von B zumindest die Herausgabe des Pavillons. Zu Recht? E könnte gegenüber B einen Anspruch auf Herausgabe des Pavillons aus 985, (986) haben. I. E = Eigentümer Dazu müsste der Anspruchssteller E gem. 985 Eigentümer des Pavillons sein. 1. Ursprünglich war E Eigentümer des von ihm errichteten Pavillons. 2. Er könnte sein Eigentum daran jedoch gem. 873 Abs. 1, 925 durch Übereignung des Grundstücks an B verloren haben. a) Auflassung, 873 Abs. 1, 925 (+) b) Eintragung des B, 873 Abs. 1 (+) c) Einig sein von E/B im Zeitpunkt der Eintragung (+) d) Berechtigung des E (+) E ist verfügungsbefugter Grundstückseigentümer, der seinerseits das Eigentum gem im Wege der Gesamtrechtsnachfolge (Universalsukzession) von O erlangt hat. Folglich hat E das Eigentum am Grundstück gem. 873 Abs. 1, 925 an B verloren. e) Umfang des Grundeigentums Fraglich ist, ob E durch den Eigentumsverlust am Grundstück auch das Eigentum am Pavillon verloren hat. Wenn eine bewegliche Sache mit einem Grundstück dergestalt verbunden wird, dass sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, so erstreckt sich gem. 946 das Eigentum am Grundstück auf die Sache. Wesentliche Bestandteile im Sinne des 93 sind sowohl die Teile einer natürlichen Sacheinheit, als auch die unselbstständigen Teile einer zusammengesetzten Sache, die durch Verbindung miteinander ihre Selbstständigkeit verloren haben. 2 Bestandteile teilen in der Regel das rechtliche Schicksal der Sache 3 und sind nur dann wesentlich, wenn sie nicht voneinander getrennt wer- Die dingliche Anspruchsgrundlage auf Herausgabe einer Sache ist streng genommen nur 985, der aber bei einem Recht zum Besitz i.s.d. 986 nicht realisiert werden kann. Daher sollte 986 zumindest in Klammern in der Anspruchsgrundlage auftauchen. Wesentliche Bestandteile werden nicht rechtsgeschäftlich nach 929 ff. übereignet, sondern das Eigentum geht kraft Gesetzes über. 2 Palandt/Ellenberger 93 Rdnr OLG Frankfurt NJW 1982, 653, 654; Palandt/Ellenberger 93 Rdnr. 2. 3

10 1. Teil Mit Grund und Boden verbundene oder eingefügte Sachen, die weder wesentliche noch einfache Grundstücksbestandteile sind (Scheinbestandteile, 95), bleiben bewegliche Sachen. Das Grundstück und seine Bestandteile den können, ohne dass der eine oder andere Teil zerstört oder in seinem Wesen verändert wird. 4 Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören zum einen nach 94 Abs. 1 die mit Grund und Boden fest verbundenen Sachen, zum anderen nach 94 Abs. 2 die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen sowie nach 96 die mit dem Grundstück verbundenen Rechte. Der Begriff des Einfügens in 94 Abs. 2 setzt nicht ein bereits bestehendes Gebäude voraus; wie der Wortlaut zeigt, werden alle zur Herstellung eines Gebäudes eingefügten Sachen dessen wesentlicher Bestandteil. 5 Bei einem Pavillonaufbau kommt es insofern nur darauf an, ob seine Fundamente mit dem Grund und Boden fest verbunden sind. 6 Der Gartenpavillon ist von E standfest mit Betonfundamenten errichtet worden und damit ist er entweder selbst nach 94 Abs. 1 mit dem Grund und Boden fest verbunden oder jedenfalls seine Fundamente, sodass er nach 94 Abs. 2 zur Herstellung des Gebäudes eingefügt ist. Ferner ist der Gartenpavillon nicht nur für die am geplante Gartenparty, sondern auch für eine spätere Verwendung, errichtet worden. Daher ist sein Zweck nicht nur vorübergehend, sodass der Gartenpavillon kein Scheinbestandteil nach 95 ist. Folglich ist der Pavillon wesentlicher Bestandteil des Grundstücks des B gem. 93, 94 geworden. II. Ergebnis Folglich hat E durch den Eigentumsverlust am Grundstück gem. 873 Abs. 1, 925 auch das Eigentum am Pavillon verloren. Somit hat E keinen Anspruch gegenüber B auf Herausgabe des Pavillons gem. 985, (986). 4 BGHZ 61, 80, 81; 118, 226, BGH NJW 1978, BGH NJW 1978,

11 Stichworte STICHWORTVERZEICHNIS Die Zahlen verweisen auf die Seiten. Anwartschaftsrecht Auflassung Auflassungsvormerkung... 61, 66, 69 Aussonderungsrecht Belehrungsfunktion Berechtigung... 25, 29, 31, 34, 37 Beschränkt persönliche Dienstbarkeit Beseitigungsanspruch Besitzer des Grundstücks Beweisfunktion Bindungswirkung Bodenkontamination... 6 Briefübergabe... 93, 109 Briefübergabesurrogate... 93, 109 Buchersitzung Dinglicher Vertrag Dingliches Vorkaufsrecht Doppelmangel... 96, 97, 101 Duldung der Zwangsvollstreckung aus Duldungspflicht Eigentümerbezogene Einreden , 104, 118 f. Eigentümergrundschuld Eigentumsbeeinträchtigung... 6 Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen vom Berechtigten Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen vom Nichtberechtigten Ein-Mann-GmbH Einrede der Nichtgeltendmachung der Grundschuld Einrede des nicht erfüllten Vertrages... 28, 126 Einreden Eintragungsantrag Erbschaftsbesitzer Erbscheinserben Ersterwerb einer Grundschuld vom Berechtigten Ersterwerb einer Grundschuld vom Nichtberechtigten Ersterwerb einer Hypothek vom Berechtigten Ersterwerb einer Hypothek vom Nichtberechtigten Ersterwerb einer Vormerkung Erwerb eines Grundstücks vom Berechtigten... 17, 19 ff., 23 f., 25 f., 29 f., 31 f. Erwerb eines Grundstücks vom Nichtberechtigten... 43, 45, 48, 50, 53, 56 falsa demonstratio non nocet f. Forderungsinhaberschaft... 89, 100 Formelle Grundbuchlage Formelles Grundbuchrecht Formelles Konsensprinzip... 55, 58 Formerfordernis Grundbuch unrichtig Grundbuchberichtigungsanspruch, Grunddienstbarkeit , 123 Grundpfandrecht Grundschuld Grundstücksbeeinträchtigung... 5, 13 Guter Glaube des Erwerbers... 41, 44, 51, 53, 94, 120 Gutgläubiger einredefreier Erwerb der Grundschuld Gutgläubiger Erwerb einer Vormerkung Gutgläubiger Zweiterwerb einer Vormerkung Handlungsstörer... 6 Hilfsanspruch Hypothek Hypothekengläubigerschaft... 89, 101 Insolvenzverwalter Inventar... 2 Kein Recht zum Besitz Kontrollfunktion Legitimation des Verfügenden aufgrund der Grundbuchlage Leistungskondiktion

12 Stichworte Mangel der Forderung... 96, 100 Mangel im dinglichen Recht... 96, 101 Materielle Grundbuchlage Materielles Konsensprinzip... 55, 58 Mitlaufgebot Nachbarliches Gemeinschaftsverhältnis... 13, 15 Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch... 8, 11 Nachträgliche Verfügungsbeschränkungen Nießbrauch Notar Pavillon... 3 Publizitätsprinzip... 1 Rechtsgeschäft i.s.e. Verkehrsgeschäftes... 40, 45, 48 Rechtsschein des Grundbuchs Relative Unwirksamkeit Risikobegrenzungsgesetz Rückauflassung Scheinbestandteile... 4 Schuldnerbestimmte Einreden , 104 Sicherungsfähiger Anspruch Sicherungsgrundschuld , 117 Sicherungsvertrag , 118 Sicherungswirkung der Vormerkung Staatsakt (Publizitätsprinzip)... 1 Stellvertretung Störer... 6 Streng akzessorisches Sicherungsrecht Testamentsvollstrecker... 31, 37 Übergang des Grundeigentums kraft Gesetzes Übergang des Grundeigentums kraft Hoheitsaktes Unmöglichkeit... 61, 67 Unterlassungsanspruch Ursurpation... 9 Verbotene Eigenmacht... 10, 78 Verfügung Verfügungsbefugter Nichteigentümer... 30, 32 Verfügungsbeschränkung... 22, 37, 53 Verfügungsentziehungen Verfügungsermächtigung Verfügungsgeschäft Verfügungsverbote Vergleich Verkehrsgeschäft... 47, 48 Verkehrssicherungspflicht Verpflichtungsgeschäft Videoaufnahme Vorbeugender Unterlassungsanspruch Warnfunktion Wesentliche Bestandteile... 3 Widerspruch... 41, 57 Wiederholungsgefahr Zubehör... 2 Zuschlagsbeschluss Zustandsstörer... 6 Zwangsversteigerung Zwangsvollstreckung in ein Grundstück Zweiterwerb einer Grundschuld vom Berechtigten Zweiterwerb einer Grundschuld vom Nichtberechtigten Zweiterwerb einer Hypothek vom Berechtigten Zweiterwerb einer Hypothek vom Nichtberechtigten Zweiterwerb einer Vormerkung