Immobilienfakten 2012/2013 München

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1 Immobilienfakten 2012/2013 München

2 Immobilienfakten 2012/2013 München 1 Wirtschaftsentwicklung und Immobilienmarkt Deutschland 1.1 Immobilienmarkt profitiert von Konjunkturimpulsen 1.2 Expansion aber nicht bei Büros und Logistik 1.3 Wohninvestments weiter auf dem Vormarsch 1.4 Stabile Erwartungen an den Einzelhandel 1.5 Bürovermietung beschleunigt Konsolidierung Städte im Vergleich 2.1 Wirtschaftliches Potential, Lebensqualität und Attraktivität 2.2 Bevölkerung: Wertschätzung urbaner Lebensbedingungen 2.3 Beschäftigung: Fachkräftemangel nicht nur im Süden 2.4 Kaufkraft: Steigerung durch Inflation nivelliert? 2.5 Gewerbeimmobilien: Räumliche Streuung auch von Büroinvestments 2.6 Vermietung Einzelhandel weiter lebhaft Büros uneinheitlich 2.7 Panorama: Deutschlands größte Städte 2.8 Fazit: Expansiver Immobilienmarkt birgt weitere Chancen MÜNCHEN IM WANDEL 3.1 Investment: Steigerung der Core-Potentiale und Flächennachschub für alle 3.2 Assetklassen: Büros und Einzelhandel in neuen Lagen - Quantität für s Wohnen - nachholbedarf bei klassischem Gewerbe 3.3 Lagen: Gewerbeentwicklungen verteilen Marktgewichte Preisspreizung in den Wohnlagen 3.4 Bürovermietung: Verzögerungen aufgeholt - Kontinuität erwartet 3.5 Industrie- und Lagerflächenvermietung: Run auf große Einheiten 3.6 Einzelhandel: Spannende Objekte noch in Entwicklung 3.7 Wohnen: Gute Aussichten hohe soziale Bedeutung Perspektiven für Investoren 33

3 Immobilienfakten München 2012/ WIRTSCHAFTSENTWICKLUNG UND IMMOBILIENMARKT IN DEUTSCHLAND 1.1 IMMOBILIENMARKT PROFITIERT VON KONJUNKTURIMPULSEN Deutschland hat als weltweit viertgrößte Volkswirtschaft im Jahr 2011 eine Steigerung des realen Bruttoinlandsprodukts von 3% erreicht. Ein überaus positives Ergebnis, das sich in zahlreichen weiteren Indikatoren niederschlägt. So wuchs allein die Zahl der Bürobeschäftigten um 2,2%. Allerdings war das Wachstum stark konjunkturbedingt, weshalb die BIP-Prognose für 2012 derzeit nur bei einem Plus von 0,7% liegt, bis eine weitere Verringerung verunsichernder Faktoren in 2013 möglicherweise wieder zu einem Wachstum von etwa 1,6% führen kann. VERÄNDERUNG DES REALEN BRUTTOINLANDSPRODUKT 6% 4% 2% * 2013* Quelle: Eurostat 0-2% Polen Österreich Deutschland Frankreich Euro-Zone Niederlande Spanien Italien Griechenland Großbritannien USA -4% -6% -8% Das nachhaltige strukturelle Wachstumspotenzial ist in Deutschland mit 1,5% laut OECD-Wirtschaftsbericht 2012 allerdings unterdurchschnittlich und läuft Gefahr, allein wegen des Rückgangs der Erwerbsbevölkerung spätestens ab 2020 auf unter 1% zu sinken. Das Produktivitätswachstum je Beschäftigten betrug in den letzten 10 Jahren nur etwa die Hälfte des OECD-Durchschnitts. Besonders groß ist demzufolge der Rückstand im Bereich der Unternehmensdienstleistungen. Dafür sind die Arbeitskosten im vergangenen Jahrzehnt in der Bundesrepublik deutlich langsamer gewachsen als in den anderen EU-Ländern. Derzeit profitiert nicht nur der Immobilienmarkt von der europäischen Schuldenkrise: In 2011 sind Personen mehr nach Deutschland gekommen als weggezogen, - mit der Folge, dass sich die Einwohnerzahl zum ersten Mal seit 8 Jahren um rund Personen erhöht hat. Jedoch wird Deutschlands generelle Attraktivität als Investitionsstandort wie als Zuwanderungsland durch Zugangsschranken, Wettbewerbsbeschränkungen und bürokratischen Aufwand stärker begrenzt als in vielen anderen OECD-Staaten. Dadurch ist auch der Anteil der Hochqualifizierten an der Zuwanderung hier konstant niedriger. Fehlende Finanzmittel vor allem für kleine Unternehmen schränken Deutschlands prinzipiell hohe Innovationsfähigkeit ein. Gerade bei den Umweltinnovationen besteht daher angesichts des steigenden Wettbewerbs bereits die Gefahr, dass Deutschland zu einem Zeitpunkt seine Führungsposition verliert, an dem die Bedeutung dieser Technologien zunimmt. Die OECD-Ländervergleiche erlauben weiterhin den Schluss, dass Steuersysteme stabilere Wachstumsergebnisse bringen, die einen höheren Einnahmenanteil aus Verbrauch und unbeweglichem Vermögen realisieren. Und das deutsche Bankensystem ist durch seine vergleichsweise hohe Verschuldung in Finanzmarkt-Stresssituationen besonders verletzlich. Während die großen Banken ihr Kernkapital den neuen Kapitalanforderungen entsprechend bereits sukzessive um rund 50% erhöhen, steht eine Reform der Landesbanken und des Sparkassensektors noch aus. Voraussichtlich werden angesichts der nach wie vor soliden Finanzlage sowohl der Nichtfinanzunternehmen wie auch der privaten Haushalte die monetären Impulse in Deutschland vorerst weiterhin konjunkturstützend wirken und insbesondere expansiven Investitionen, auch im Wohnungsbau, Auftrieb geben, weil aktuell mehr freies Anlagekapital im eigenen Land verbleibt. Das Baugewerbe als arbeitsintensiver Sektor profitiert besonders von der hohen Inlandsnachfrage: Die Baugenehmigungszahlen für Wohnungen haben 2011 um 21,7% zugelegt, im Geschosswohnungssegment sogar um 26,8%. Die Baubranche rechnet in 2012 mit einem Umsatzplus von 3,8%. Allerdings waren hier in 2011 bereits Preisanstiege zu verzeichnen, die deutlich über der Verbrauchsinflation von 2,3% lagen. Aktuelle Prognosen gehen von insgesamt eher sinkenden Inflationsraten in den nächsten beiden Jahren aus. 3 / 41

4 JAHRESPROJEKTIONEN Prozentuale Veränderung zum Vorjahr BIP* 3,0 0,7 1,6 Bruttoanlageinvestitionen** 6,5 1,2 3,8 Öffentlich** -0,4-7,7-0,3 Wohnungsbau** 5,9 1,3 2,6 Nichtwohnungsbau** 7,9 2,4 4,9 BAUPREISINDEX 02/ /2012 Wohngebäude (Neubau) 2,8% Wohngebäude (Instandhaltung) 3,3% Bürogebäude 2,7% gewerbliche Betriebsgebäude 2,9% Quelle: Destatis Inlandsnachfrage* 2,3 1,1 1,7 Exporte* 8,2 3,0 5,0 Importe* 7,4 4,0 5,5 Arbeitslosenquote* (Jahresdurchschnitt) 6,8 6,4 6,3 Quellen: *Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie, Monatsbericht Mai 2012 **OECD Wirtschaftsberichte, Deutschland 2012 Einer potentiellen Anlageinflation muss heute nicht mehr durch europaweite Geldmengensteuerung begegnet werden. Sie fordert maximal sektorale Eigenkapitalerhöhungen heraus und höchstens nationale Maßnahmen gegen einen zu starken Anstieg der Hypothekenkreditvergabe, da gerade Immobilienpreisblasen zunächst in räumlich begrenzten Teilmärkten auftreten. 1.2 EXPANSION ABER NICHT BEI BÜROS UND LOGISTIK In 2011 ist das Volumen privater und gewerblicher Immobilientransaktionen um 13% auf 166 Mrd. Euro gestiegen. Gewerblich motivierte Immobilieninvestments wuchsen dabei um insgesamt 26% auf 29,5 Mrd. Euro. Der Anstieg war von Einzelinvestments getragen, die um 4,5 Mrd. Euro auf 84% des Umfangs zunahmen, während Portfoliogeschäfte um 0,6 Mrd. Euro geringer ausfielen als im Vorjahr. Vor allem Banken und Immobilienunternehmen steigerten ihr Engagement, aber auch Spezialfonds sowie Bauträger und Entwickler. Die größten Gesamtausgaben tätigten Spezialfonds, private Anleger und geschlossene Fonds. Bereits an vierter Stelle standen hier ebenfalls Bauträger und Entwickler. Bei den Portfoliogeschäften legten einzig Equity und Real Estate Funds deutlich zu. Das Umsatzvolumen mit ausländischem Kapital war mit rund 8 Mrd. Euro nahezu identisch wie im Vorjahr und hat damit das Niveau von 2008 noch immer um fast 4 Mrd. Euro verfehlt. Die Investments werden derzeit - im Gegensatz zum Boom vor der Finanzkrise - ganz überwiegend von inländischem Kapital getragen. Das Engagement von Investoren aus manchen Euroländern reduzierte sich in 2011, dafür waren Investoren aus den USA und Kanada wieder stärker vertreten. Während der Anteil ausländischer Käufer von Portfolioinvestments auf 69% sank, stieg er bei den Einzelobjekten auf 28%, hier am stärksten aus den USA und Großbritannien. Transaktionsvolumina assetklassen 12 Mrd. Euro Büro Retail Wohnen Hotel logistik anderes Gewerbe Grundstück Quellen: Eigene Berechnungen nach Daten von BNP Paribas 4 / 41

5 Immobilienfakten München 2012/2013 Mit Wohngebäuden wurden 6 Mrd. Euro umgesetzt. Die Steigerungsrate von 59% war hier mit Abstand die höchste aller Assetklassen, das Investment lag aber trotzdem erst wieder bei knapp 90% des Niveaus zu Beginn der Krise in Der Anteil des Wohnsektors am gesamten Transaktionsvolumen ist auf 20% gestiegen. Gewerbliche Immobilien verzeichneten in 2011 einen Anstieg um 21% auf 23,6 Mrd. Euro. Einzelhandelsobjekte hatten daran einen Anteil von 46%. Der Umsatz in dieser Assetklasse ist damit nochmals um 38% gestiegen und lag mit 10,8 Mrd. Euro weit vor dem der Büroimmobilien, die für 7,0 Mrd. Euro, - einem Anteil von gut 30% - gehandelt wurden. Damit ist deren Transaktionsumfang um -4% gegenüber 2010 gefallen. Der Markt für Logistikimmobilien verzeichnete sogar einen Rückgang um -6%. Stattdessen erbrachten andere Gewerbeobjekte einen Transaktionszuwachs von 23%, darunter viele Spezialimmobilien wie Ärztehäuser. Die Umsätze für Hotels haben sich in auch dank neuer innovativer Konzepte - verdreifacht. Die Investitionen in gewerbliche Entwicklungs-grundstücke wurden nochmals um 47% gesteigert, was eine offenbar erfolgversprechende Zukunftserwartung zum Ausdruck bringt. 1.3 WOHNINVESTMENTS WEITER AUF DEM VORMARSCH Die Ausgaben für Wohnimmobilien verteilten sich mit rund 80% auf Bestandsobjekte, mit knapp 17% auf Neubauten und weitere 3% auf Sonderwohnformen. Sicherheitsorientierte Anlegergruppen favorisierten eher den Wohnungsneubau, während stärker renditeorientierte mehr in den Bestand gingen. Ältere Einzelobjekte waren durchschnittlich etwa 30% teurer als Bestandsportfolios, moderner Bestand lag weitere 60% darüber. Ein Neubau kostete 2011 durchschnittlich etwa das 2,5-fache eines älteren Bestandsobjekts und 60% mehr als der moderne Bestand. Stiegen Neubau- und Bestandspreise noch bis zum 3. Quartal 2011 langsam und parallel, hat sich die Preisentwicklung seither beschleunigt, wobei die Neubaupreise immer stärker nach oben abweichen. Da die einkommensabhängige Durchschnittsmiete dem Trend langsamer folgt, sinkt die Durchschnittsrendite. Das 1. Quartal 2012 brachte mit 3,6 Mrd. Euro bereits 60% des gesamten Vorjahresumsatzes, wobei 2,4 Mrd. Euro aus dem Verkauf großer Bestandsportfolios entstanden, von denen weitere erwartet werden. Neue Objekte waren am Quartalsergebnis nur zu 3% beteiligt, jedoch wird bis 2014 ein weiterer Anstieg der Neubauzahlen um etwa 15% prognostiziert. In 2012 kann auf jeden Fall von einem Übertreffen des Vorjahresergebnisses im Wohnsektor ausgegangen werden. Da die Immobilienmärkte die demografische Entwicklung aufnehmen müssen, werden besonders bei Projektentwicklungen in Ballungsgebieten und Studentenstädten mit steigenden Haushaltszahlen, in denen der immense Rückgang des Wohnungsbaus zwischen 1995 und 2010 die Angebotslücke vergrößert hat, weitere Wertzuwächse zu verzeichnen sein. Eine steigende Dynamik ist inzwischen in mittleren und vor allem in einfachen Lagen zu beobachten, da bei markant niedrigeren Einstiegsfaktoren höhere Renditen erzielt werden. In Regionen mit Bevölkerungsrückgang kann im Bestand je nach Angebotslage - durchaus auch mit fallenden Preisen gerechnet werden. 1.4 STABILE ERWARTUNGEN AN DEN EINZELHANDEL Bei kontinuierlich steigenden Einzelhandelsumsätzen und anhaltend gutem Konsumklima richten weitere internationale Ketten und etablierte Marken ihre Expansionspläne mit bereits bewährten und neuen Konzepten auf Deutschland aus. Die ersten Shopping-Clubs für bestimmte Kundenkreise von Online-Händlern tauchen in den Metropolen auf, manche Standorte profitieren besonders von speziellen Veranstaltungen und Branchen-Events. Zusätzliche Angebote in A-Lagen sind schnell vermietet. Dadurch haben sich vor allem die Spitzen- und Durchschnittsmieten in den Innenstadtlagen meist positiv entwickelt, während das größere Angebot an B-Standorten und in Nebenlagen die Mieten dort eher unter Druck setzt. Allerdings interessieren sich expandierende Filialisten zunehmend auch für mittelgroße Städte und Kleinstädte, besonders im kaufkraftstarken süddeutschen Raum. Investoren sind von einer stabilen Entwicklung überzeugt und geben auch optimierungsbedürftigen Objekten gute Chancen. Um Einzelhandelsimmobilien ging es daher in 2011 bei sieben der zehn größten Verkäufe, institutionelle Käufer waren für rund zwei Drittel des Umsatzes verantwortlich, und von ausländischen Anlegern wurden 40% des Retail-Volumens getätigt. Mit -29% rückläufig war nur der Anteil der Geschlossenen Fonds. Dagegen stiegen private Direktinvestitionen auf 10% des Gesamtvolumens. EINZELHANDELSINVESTMENTS 2011 M mrd. Euro % Shopping-Center 4,8 44,4 1A-Lage/High-Sstreet 3,5 32,4 Fachmärkte/Discounter 2,5 23,2 Summe 10,8 100,0 Quelle: BNP / Colliers Shopping-Center machten nach einer Steigerung um etwa 30% in 2011 rund 44% des Anlageumfangs aus, mit Spitzenrenditen zwischen 5% und 6,5%. Es folgten High-Street-Objekte wie Geschäftsund Kaufhäuser, die nach einem Anstieg des eingesetzten Kapitals um rund 90% auf einen Anteil von etwa 32% kamen. Da 1A-Geschäftshäuser bei sicherheitsorientierten Anlegern wie Privatinvestoren und Family Offices besonders begehrt, Eigentümer aber kaum zur Veräußerung bereit sind, fielen die Spitzenrenditen trotz steigender Mieten partiell unter 4%. In Fachmärkte, Fachmarktzentren, Supermärkte und Discounter wurde zusammen 23% des Einzelhandelsvolumens investiert, was ihren Umfang um 18% erhöhte. Die Tendenz zeigte hier eindeutig vom Portfolio- zum Einzeldeal. 5 / 41

6 Sofern die Konjunktur in 2012 tatsächlich nur eine Delle zeigt, kann von weiterhin guten Flächenumsätzen und hoher Nachfrage vor allem von internationalen Filialisten ausgegangen werden. Ein leichter Anstieg der Spitzenmieten ist dann zu erwarten. Damit sind prinzipiell die Voraussetzungen für ein hohes Transaktionsvolumen auch mit Einzelhandelsimmobilien gegeben. Allerdings hat das Renditeniveau in den Spitzensegmenten der Investmentbereiche Wohnen und Einzelhandel kaum noch Spielraum nach unten. Angesichts des aufgrund geringer Verkaufsbereitschaft konstant knappen Angebots erstklassiger Wohn- und Einzelhandelsobjekte, einer zurückhaltenden Finanzierungsbereitschaft der Banken und der auch notleidenden, managementintensiven Immobilien, die vermehrt auf den Markt kommen, ist ein deutlicher Umsatzanstieg genauso unwahrscheinlich wie steigende Renditen. 1.5 BÜROVERMIETUNG BESCHLEUNIGT KONSOLIDIERUNG In den 9 größten deutschen Städten hat die Vermietung von Büroflächen 2011 trotz verhaltener Erwartungen um zusammen rund 18 % zugenommen und damit einen Umfang von 3,7 Mio. m² erreicht, was nahezu dem Vorkrisenniveau von 2007 entspricht. Während der Anteil der Großvermietungen leicht rückläufig war, wurden mittlere Flächengrößen zwischen m² und m² besonders nachgefragt. Trotz der sich im 2. Halbjahr etwas eingetrübten Konjunkturaussichten expandierten weiterhin viele Unternehmen vor allem der Bereiche Unternehmensdienstleistungen, Industrie und Bauwirtschaft oder schoben einen längst geplanten Umzug nicht länger auf. Da der Leerstand bei Erstbezugsflächen um -26% abnahm, stiegen die Spitzenmieten im allgemeinen um rund 3 %. Der Leerstand im modernen Bestand insgesamt reduzierte sich um etwa -14%, daher erfolgte für diese Flächen auch ein Anstieg der Durchschnittsmieten. Bei Flächen mittlerer Ausstattung erhöhte sich der Leerstand dagegen um 3,2% auf 5,3 Mio. m², was auch der Modernisierung unsanierten Bestands zuzurechnen ist, dessen Leerstand um -20,5% zurückgegangen ist. So traten hier keine gravierenden Mietpreisbewegungen auf. Die allgemeine Leerstandsquote fiel von 10,3% auf 9,6%. Für den gesunkenen Fertigstellungsumfang ließen sich wieder höhere Vorvermietungsquoten realisieren, und auch revitalisierte Bestandsobjekte waren sogar großflächig zu vermieten. Die Entwicklung der Kaufpreise richtete sich in 2011 noch stärker als bisher nach aktuellen Mietniveaus, deren relative Bedeutung gegenüber derjenigen von Indikatoren, die langfristigen Erfolg erwarten lassen - wie beispielsweise der Bürobeschäftigtenentwicklung -, deutlich zugenommen hat. Bei solchermaßen kontinuierlich mitsteigenden Preisen bleiben die Spitzenrenditen trotz Mietenwachstums daher konstant. Das Sicherheitsbedürfnis der Anleger steigt angesichts der Kapitalmarktrisiken weiter, so dass demgegenüber die Preise für solche Objekte nach unten tendieren, die nicht dem Anforderungsprofil von Investoren und Kreditgebern entsprechen. Damit vergrößert sich deren Renditeabstand zu den kaum verfügbaren Spitzenobjekten. Bei nur leichter Konjunkturabschwächung ist zu erwarten, dass sich der Büromietmarkt in 2012 weitgehend stabil verhält und mit einem Rückgang der Flächenumsätze höchstens kurzfristig zu rechnen ist. Angesichts des geringer werdenden hochwertigen Flächenangebots kann von höheren Vermietungsquoten und leicht steigenden Mieten wie Preisen sowie stabilen Renditen für moderne Objekte in besten und guten Lagen ausgegangen werden. Ein stärkeres Mietenwachstum könnte hier dann ab 2013 eintreten. In Rand- und Nebenlagen bietet eine meist ausreichende Flächenverfügbarkeit bei hoher Preissensibilität kaum Steigerungspotentiale. Flächen geringerer Qualität stehen weiter unter Abwärtsdruck, so dass mit einem steigenden Sockelleerstand kaum vermietbarer Flächen zu rechnen ist. Die Verkaufswelle offener Immobilienfonds zeigt auf die Marktsituation in Deutschland nur moderaten Einfluss, da hiervon vielfach Objekte im Ausland betroffen sind. Die Attraktivität von hochwertigen und langfristig vermieteten Büroimmobilien in Deutschland bleibt auch angesichts des Kapitalmarktumfeldes voraussichtlich unverändert, so dass das Transaktionsvolumen 2012 mindestens auf Vorjahresniveau verharrt. Die Hauptnachfrage wird weiter von eigenkapitalstarken Investoren ausgehen. Ein erheblicher Teil der aktuell im Bau befindlichen Flächen wird erst ab 2013 fertiggestellt und umfasst unter anderem mehrere große, nicht handelbare Eigennutzerobjekte, so dass die Chancen für Flächenmodernisierungen in qualifizierten Lagen und an etablierten Standorten weiter steigen, sofern neue Projektentwicklungen durch Finanzierungsengpässe begrenzt werden. 6 / 41

7 Immobilienfakten München 2012/ STÄDTEVERGLEICH 2.1 WIRTSCHAFTLICHES POTENTIAL, LEBENSQUALITÄT UND ATTRAKTIVITÄT Aktuell setzen gleich vier Rankings mit verschiedenen Schwerpunkten München unter den sechs größten deutschen Städten auf Platz 1. Interessierten sich die Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft und IW Consult vor allem für Wohlstand, wirtschaftliche Dynamik und die Standortzufriedenheit von Unternehmen, stellte die Frankfurter Allgemeine Zeitung zusammen mit Roland Berger Strategy Consultants die Anziehungskraft für bestimmte Berufsgruppen in den Vordergrund, die als Beschleuniger von Produktivität und Wohlstand zu einem wesentlichen Wachstumsfaktor geworden sind. Mercer Consulting hingegen ließ die Lebensqualität in Städten weltweit von international tätigen Mitarbeitern bewerten, während das Internetportal Meine Stadt heimische Bewohner um Aussagen zur Zufriedenheit mit ihrem Wohnort aufrief. Neben den zahlenrationalen Indikatoren führten also auch die subjektiven Bewertungen ganz unterschiedlicher Gruppen zum hoch verdienten Spitzenplatz der bayerischen Landeshauptstadt. STÄDTERANKINGS 2011/2012 Schwerpunkt München Stuttgart Hamburg Frankfurt Düsseldorf Berlin Wirtschaftspotential Anziehungskraft Lebensqualität Wohnzufriedenheit Gesamtbewertung Quellen: Städterankings FAZ / IW Consult / Mercer / /2012 München konnte seine Spitzenposition in den Rankings über Jahre kontinuierlich ausbauen. Zwar führt das hohe Kostenniveau zu Einschränkungen in der Bewertung, aber keine deutsche Großstadt hat je Einwohner mehr Unternehmenszentralen, und auch das Gründungsgeschehen erreicht in München Spitzenwerte. Bei der Jugendarbeitslosenquote sowie den Beschäftigungsraten von Frauen und Älteren liegt die bayerische Landeshauptstadt ganz weit vorn. Umfassende Freizeit-, Sport- und Kulturangebote lassen München ebenso punkten wie die Wirtschaftsfreundlichkeit der Stadtverwaltung. Dagegen wird gerade das wesentlich kleinere Stuttgart offenbar häufig unterschätzt: Bei fast allen Bewertungskriterien belegt die schwäbische Stadt mindestens einen klaren zweiten Platz. Berlin, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf liegen jedoch weit vor der bayerischen wie der schwäbischen Metropole, wenn es um Toleranzindikatoren geht, wie beispielsweise die Einbürgerung von Ausländern, eine geringere Neigung zu extremistischem Wahlverhalten und die Lebendigkeit künstlerischer Subkultur. Eine wissensbasierte technologieorientierte Wirtschaftsstruktur mit industriellem Kern, Branchenclustern und Agglomerationsvorteilen bildet den effektivsten Push-Faktor weiterer Wirtschaftsentwicklung. Da offenbar Kreativität ( ) für das 21. Jahrhundert genauso wichtig ist wie im 18. Jahrhundert die Fähigkeit, einen Pflug zu bedienen 1, gilt die neue Dienstleistungsindustrie als potentialbestimmend. Die gut ausgebildete, gut verdienende und avantgardistische kreative Klasse 2 ist seit 1950 von etwa 15% auf einen Anteil auf heute rund % an der urbanen Bevölkerung gestiegen. Von ihrem Innovationstalent profitiert die Wertschöpfung der Unternehmen, an ihrer Zahlungskraft orientieren sich die Spitzenpreise in den gefragtesten Wohnlagen. Nicht nur Chancenvielfalt und Einkommensperspektiven des Arbeitsmarktes sind für technologisch und wissenschaftlich Innovative, für Entrepreneure und Künstler wichtig, sie benötigen darüber hinaus ein abwechslungsreiches kulturelles Angebot, ein anregendes Umfeld aus Bildung und Wissenschaft sowie ein Toleranzklima, in dem Vielfalt und Verschiedenheit der Lebensformen respektiert und geschätzt werden. Jedoch unterscheiden sich offenbar zumindest in München die hochkreativen Berufsgruppen von den hochqualifizierten durchaus hinsichtlich ihrer Wohnstandortpräferenzen: Während erstere vorzugsweise innenstadtorientiert sind, bevorzugen die zweiten den Stadtrand und das nähere Umland 3. 1 Edward Glaeser, Ökonom an der Harvard-Universität, Neue urbane Wirtschaftsgeographie 2 Richard Florida: The Rise of the Creative Class. New York Ilka Kürbis: Einwohnerentwicklung und Attraktivität der Wissensmetropole München. In: BBSR: Die Attraktivität großer Städte: ökonomisch, demografisch, kulturell. Ergebnisse eines Ressortforschungsprojekts des Bundes, Bonn 2012, S.25 7 / 41

8 Städteranking Wirtschaftspotential Indexwert Niveau Dynamik ,8% 44,8% 59,6% 44,3% 58,4% 48,3% 57,9% 45,7% 56,2% 49,4% 41,8% 55,1% Quelle: IW Consult München Stuttgart Hamburg Frankfurt Düsseldorf Berlin 2.2 BEVÖLKERUNG: WERTSCHÄTZUNG URBANER LEBENSBEDINGUNGEN Zwar sind Ausbildungs- und Arbeitsmöglichkeiten für alle Bevölkerungsgruppen in erwerbsfähigem Alter zunächst entscheidend, jedoch konstatiert das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in seiner jüngst veröffentlichten Vergleichsstudie zur Attraktivität deutscher Großstädte auch eine allgemein gestiegene Wertschätzung der seit den 1980er Jahren meist deutlich verbesserten städtischen Lebens- und Umweltbedingungen. Bevölkerung % Veränderung % 14% % % % % 7% 7% 6% % 4% 4% % 0 Quelle: Bertelsmann-Stiftung 2011 Berlin hamburg münchen frankfurt a.m. Stuttgart Düsseldorf 0 Die fast jährlich noch etwas weiter nach oben korrigierten Prognosen für wachsende Einwohnerzahlen in den sechs größten Städten sind der steigenden Lebenserwartung ebenso geschuldet wie einem höheren Anteil von Familien mit Kindern, die die Kernstadt nicht mehr zugunsten des Umlands verlassen wollen. Weiterhin ziehen gerade junge Ausbildungs- und alleinstehende Arbeitsplatzwanderer nicht nur aus dem direkten Umland in die Stadtregionen, sondern ebenso aus anderen Bundesländern sowie zunehmend aus dem europäischen Ausland jene vor allem in die westdeutschen Metropolen. Während die Gruppe der stadtsuchenden 18- bis 30-Jährigen in der Bevölkerung gegenwärtig noch sehr stark besetzt ist, ihr Anteil in den kommenden Jahren aber zurückgehen wird, überwiegt bei der zwar noch kleinen Gruppe der Rückkehrer aus dem Umland bereits das Rentenalter. Steigende Wohnkosten bilden die größte Gefahr für die zunehmende Altersseggregation innerhalb und eine selektive Abwanderung wichtiger Berufsgruppen aus der Stadt. Besonders die unterschiedlichen Kostenverhältnisse zwischen den Städten und ihrem jeweiligen unmittelbaren Umland bestimmen maßgeblich Wohn- und vielfach auch betriebliche Standortentscheidungen. 8 / 41

9 Immobilienfakten München 2012/2013 Erwerbsbevölkerung 2009/2030 (Altersgruppe J.) 68% 67% 66% 65% 64% 67% 67% 65% 66% 66% 65% % 62% 64% 64% 64% 63% 63% 61% 60% 61% 59% 58% Quelle: Bertelsmann-Stiftung 2011 München frankfurt a.m. hamburg Stuttgart Düsseldorf berlin Angesichts eines weiterhin steigenden Anteils an Einpersonenhaushalten und Alleinerziehenden, der Vielfalt neuer Lebensstile, Lebens- und Haushaltsformen müssen urbane Quartiere möglichst allen Bevölkerungsgruppen etwas bieten. In wachsenden Städten entsteht neuer Wohnraum derzeit noch vor allem auf ehemaligen Fabrik-, Schlachthof-, Messe-, Bahn- oder Flughafenarealen. Verwirklicht werden zunehmend kleinräumig differenzierte Angebote, die neben identitätsstiftender Altbaumodernisierung unterschiedlich kombinierte Neubaustrukturen mit jeweils eigenen zielgruppenspezifischen Akzenten umfassen. Als soziale Innovation kann auch eine sich verbreitende, vorwiegend kommunal organisierte, stärkere Mitsprache der Bevölkerung bei Planung und Konzeptionierung gelten. Die unmittelbare Nahversorgung mit sozialer Infrastruktur und Gütern des täglichen Bedarfs sowie Grünflächen und Spielmöglichkeiten bilden inzwischen Minimalansprüche an das Wohnumfeld. Zukünftig werden sich voraussichtlich zusätzliche Umnutzungsressourcen an älteren Bürostandorten ergeben, deren Struktur aktuellen Ansprüchen nicht mehr genügt. 2.3 BESCHÄFTIGUNG: FACHKRÄFTEMANGEL NICHT NUR IM SÜDEN Aufgrund der guten Konjunktur ist die Arbeitslosigkeit in 2011 nicht nur in den meisten Großstädten zurückgegangen. Gleichzeitig stiegen erfreulicherweise die Erwerbsquoten zulasten des Anteils an SGB-Transferleistungsempfängern. Neben den nach wie vor wirkungsvollen Arbeitsmarktreformen der letzten Dekade trägt auch die fallende Erwerbsbevölkerung nach und nach zumindest zur Entschärfung des sozialen Problems Arbeitslosigkeit bei. Arbeitslosenquoten ,0 10,5 7,0 3,5 % 14,0 13,6 13,3 9,6 9,5 9,0 8,6 8,3 8,2 7,9 7,8 7,5 8,1 7,7 6,4 7,1 6,4 5,5 6,0 5,6 5,1 12,9 7,7 8,2 6,1 7,0 4,8 4,2 Berlin Düsseldorf Hamburg Frankfurt a.m. BRD Stuttgart München april 2012 Quelle: Bundesagentur für Arbeit Zur Kehrseite, dem Fachkräftemangel, liegen amtliche Veröffentlichungen nur auf Länderebene vor: So stehen in den meisten westlichen Bundesländern zu wenig Arbeitskräfte in einigen der sogenannten MINT-Berufe zur Verfügung, während im Nordosten die Zahl der Arbeitslosen die der offenen Stellen noch deutlich übersteigt. In Gesundheits- und Pflegeberufen kann bereits von einem flächendeckenden Fachkräftemangel auf allen Qualifikationsebenen ausgegangen werden. Mehrere Studien (z.b. McKinsey / Prognos) rechnen in Kürze mit einer deutlichen Verschärfung der Situation. Die meisten Probleme, passende Fachkräfte anzuwerben, haben Arbeitgeber derzeit in München und Stuttgart, während in Frankfurt und Berlin noch die größten Potentiale bestehen. 9 / 41

10 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Berlin Hamburg München Frankfurt a.m. Stuttgart Düsseldorf Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Sept Standorte des produzierenden Gewerbes liegen meist nicht (mehr) in innenstadtnahen Gebieten, jedoch führen hier die Ansprüche der Dienstleistungsbranchen zu steigender Arbeitsplatzdichte und erhöhter Flächennutzungsintensität. So entsteht seit einigen Jahren eine neue Kategorie innenstädtischer Stadtquartiere: Bürostandorte mit gastronomischen Einrichtungen, repräsentativen öffentlichen Räumen und Wohnungen in höchsten Preissegmenten als Orte der Außendarstellung. Die Städte inszenieren solche Bauprojekte zunehmend als Imageimpulse bei der Standortvermarktung, in Konkurrenz um möglichst hochwertige Dienstleistungsnutzungen und den Städtetourismus. Sehr viel schwieriger ist es aber, in Konkurrenz um Arbeitskräfte auch eine spürbare Erhöhung des Gebrauchswerts der Stadt für die Bewohner als attraktivem Wohnort mit wirksamer Außenorientierung zu schaffen. Wichtige Verkehrsberuhigungs- und Nahverkehrsprojekte sind beispielsweise auf die Verfügbarkeit immenser öffentlicher Mittel angewiesen und zunächst gerade für die Anwohner mit erheblichen Unannehmlichkeiten verbunden. Umso wichtiger ist es, Kriterien von Lebensqualität und Identifikation bei allen baulichen und gestalterischen Maßnahmen möglichst zu berücksichtigen. Gerade gewachsene Städte mit polyzentrischer Struktur und charakteristischer Architektur profitieren dauerhaft auch in diesem Wettbewerb. SV-Beschäftigte nach Ausbildung 2010 Düsseldorf Stuttgart 18% 69% 13% 22% 61 % 17% ohne Beruf mit Berufsausbildung Abschluss an höh. Fach-/Hochschule, Universität Frankfurt a.m. 20% 66% 14% München 22% 64% 13% Hamburg 14% 73% 12% Berlin 16% 73% 11% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Quelle: Bundesagentur für Arbeit 2.4 KAUFKRAFT: STEIGERUNG DURCH INFLATION NIVELLIERT? Die nominale Kaufkraft der Bevölkerung in Deutschland soll in 2012 um etwa 2% auf Mrd. Euro steigen. Dabei wird das Bundesland Bayern von Hamburg sogar überflügelt. Auch Berlin holt geringfügig in Richtung Bundesdurchschnitt auf. Bei einer Inflationsrate von voraussichtlich mindestens 1,8 % wird allerdings zunächst nicht viel für zusätzlichen Konsum übrig bleiben. Die politische Bereitschaft, durch Nachfragestärkung den Import aus EU-Ländern zu fördern, könnte allerdings zu deutlicheren Lohnerhöhungen für manche Berufsgruppen gerade auch im öffentlichen Dienst führen. 10 / 41

11 Immobilienfakten München 2012/2013 Kaufkraft je Einwohner in Euro Quelle: GfK Geomarketing 137,5 120,9 117,6 113,6 109,8 91,0 München Düsseldorf FFM Stuttgart Hamburg Berlin Index (BRD=100) In Großstädten wird die durchschnittliche Kaufkraft häufig durch einen hohen Anteil von jungen Menschen mit geringerem Einkommen gesenkt. Einkommensstärkere Bevölkerungsschichten bevorzugen nicht selten Wohngebiete außerhalb der Städte. Daher sind die zehn kaufkraftstärksten Kreise in unveränderter Reihenfolge mit Ausnahme von München und Erlangen allesamt Landkreise, davon fünf im Münchener, zwei im Frankfurter und einer im Hamburger Umland. Zwar erreichen die Landkreise München und Starnberg nach leichten Verlusten im Vorjahr besonders hohe Zuwächse, jedoch können die erwarteten Preissteigerungen in der Mehrheit selbst dieser Kreise sogar zu einem realen Kaufkraftverlust führen. Kaufkraftstärkste Stadt- und Landkreise 2012 Rang Stadt- / Landkreis Kaufkraft je Einwohner in Euro Kaufkraftindex Index-Veränderung zum Vorjahr 1 LK Hochtaunuskreis ,3 +1,1 2 LK Starnberg ,3 +3,1 3 LK München ,3 +2,0 4 LK Main-Taunus-Kreis ,7 +0,4 5 SK München ,2 +0,7 6 LK Ebersberg ,4 +0,5 7 LK Fürstenfeldbruck ,9-0,6 8 SK Erlangen ,0-0,3 9 LK Dachau , LK Stormarn ,2-0,7 Quelle: GfK GeoMarketing 2.5 GEWERBEIMMOBILIEN: RÄUMLICHE STREUUNG AUCH VON BÜROINVESTMENTS Das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien in den sechs einwohnerstärksten deutschen Städten stieg in 2011 um 14% auf 11,3 Mrd. Euro - gegenüber einer Steigerung um 21% auf dem gesamten deutschen Markt. Damit ist der Anteil dieser räumlichen Teilmärkte um 3% auf 48% des Gesamtumsatzes mit Gewerbeimmobilien gefallen, was die bereits erwähnte geringere Konzentration der Transaktionen bestätigt. Jedoch folgte der sich fortsetzenden räumlichen Kapitalstreuung bei Einzelhandelsobjekten in 2011 nun auch eine bei Bürogebäuden: Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien 2011 Stuttgart Düsseldorf Hamburg Berlin Frankfurt a.m. Büros Einzelhandel Mischnutzung Grundstücke Logistik/Industrie Hotel Sonstige München Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von Colliers 0 0,5 Mrd. 1,0 Mrd. 1,5 Mrd. 2,0 Mrd. 2,5 Mrd. 3,0 Mrd. Euro 11 / 41

12 Das Anlagevolumen in Büroimmobilien fiel in den Biggest Six gegenüber dem Vorjahr um zusammen rund -13% und machte mit 5,2 Mrd. Euro nur noch einen Anteil von rund 46% am dort platzierten Kapital für Gewerbebauten aus, während Büroinvestments in 2010 noch 60% der in diesen Metropolen eingesetzten Summe umfassten. Damit konzentrierten sich 2011 immerhin noch 74% des gesamten Umsatzes mit deutschen Bürogebäuden in den 6 größten Städten - gegenüber 82% in Im Gegensatz dazu hat der Umfang der Büroimmobilien- Transaktionen in verschiedenen Regionalzentren signifikant zugelegt. Transaktionsvolumen Büroimmobilien 2011 Stuttgart Düsseldorf Volumen Veränderung Berlin Hamburg Frankfurt a.m. München -1,0 Mrd. -0,5 Mrd. 0,0 Mrd. 0,5 Mrd. 1,0 Mrd. 1,5 Mrd. Euro Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von BNP Paribas und Colliers Währenddessen erhöhte sich der Anteil des Einzelhandelsvolumens in den größten Metropolen des Landes auf fast 36% um 1,1 Mrd. Euro, was einer Steigerung um 7% entspricht. Damit wurden hier in 2011 mit 4 Mrd. Euro wiederum rund 37% aller deutschen Einzelhandelsinvestments platziert. In den anderen Großstädten über Einwohner verdoppelten sich die Ausgaben auf rund 1,5 Mrd. Euro. Kleinere Großstädte profitierten von einem 3,7-fach erhöhten Transaktionsvolumen im Umfang von 2,1 Mrd. Euro gegenüber Selbst in Mittel- und Kleinstädten unter Einwohnern wurde in 2011 mit 1,2 Mrd. Euro fast 75% mehr Geld in Handelsobjekten angelegt als im Jahr zuvor. Bauträger und Entwickler haben in 2011 in den sechs größten Städten Objekte im Umfang von 3,5 Mrd. Euro verkauft, das entspricht einer Verringerung um -14% gegenüber dem Vorjahr. Demgegenüber tätigten sie Käufe für 2 Mrd. Euro, was eine Steigerung um 174% darstellt. Die ungleiche Verteilung auf die verschiedenen Städte ist ein Zeichen für die hohen Erwartungen, die vor allem an die Immobilienmärkte in München, Berlin und Frankfurt auch in den nächsten Jahren gestellt werden. Der Einsatz für Entwicklungsgrundstücke allein umfasste nur rund 600 Mio. Euro und einen Anteil von knapp 6% am Gesamtumsatz mit Gewerbeimmobilien in den sechs Metropolen. In Berlin haben sich die Grundstücksinvestments von 4% in 2010 auf 12% des Berliner Transaktionsvolumens mit Gewerbeimmobilien von 2011 in Summe mehr als verdoppelt, in Frankfurt sind sie von einem 2%-Anteil auf 10% gestiegen, während der Transaktionsumfang in München leicht rückläufig war und Grundstücke statt eines Anteils von 7% nur noch rund 4% ausmachten. Den größten Anteil hatten Grundstückstransaktionen mit 17% in Stuttgart. In Düsseldorf und Hamburg ergaben sich bei Entwicklungsgrundstücken die geringsten Transaktionssteigerungen. Einzelhandelsinvestments nach StadtgröSSe Biggest Six andere > EW EW < EW 0 Mio. 1,0 Mio. 2,0 Mio. 3,0 Mio. 4,0 Mio. 5,0 Mio. Euro Quelle: Eigene Berechnungen nach Daten der IVG 12 / 41

13 Immobilienfakten München 2012/2013 Transaktionsvolumen Bauträger/Entwickler 2010/ Verkäufe Käufe Berlin Frankfurt Hamburg München Düsseldorf Stuttgart Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von BNP Paribas und Colliers 2.6 VERMIETUNG: EINZELHANDEL WEITER LEBHAFT BÜROS UNEINHEITLICH EINZELHANDEL Der Verdrängungswettbewerb in den Spitzenlagen des Einzelhandels führte zu einem Mietanstieg um durchschnittlich 5%, wobei zunehmend auch längere Wartezeiten in Kauf genommen werden, um an einem bestimmten Standort zu reüssieren. In Frankfurt wurde die Spitzenmiete unter anderem durch neue Angebote um sogar 11% auf 300,- Euro/m² nach oben getrieben. München führt die Tabelle der Höchstmieten mit 330,- Euro/m² weiterhin an, hier stieg die Spitzenmiete durchschnittlich. Eine insgesamt sehr lebhafte Nachfrage bedingte in nahezu allen Innenstadtlagen auch höhere Durchschnittsmieten. Büros Der Büroflächenumsatz auf den sechs größten Märkten ist in 2011 um 16% gestiegen. Damit reduzierte sich der Gesamtleerstand um -12%. Angesichts der überragenden Vermietungsleistung auf einigen Büromärkten haben nicht wenige Immobilien ein stabiles Renditeniveau erreicht, das Investoren und Kapitalgeber überzeugt. Entsprechend entwickelten sich die Büromieten auch nur deutlich nach oben, wo die Vermietungsumsätze gesteigert werden konnten. In München und Stuttgart konnten die immensen Umsatzsteigerungen in 2011 die zurückhaltende Nachfrage aus 2010 mehr als ausgleichen. Gerade München profitierte von zahlreichen Großvermietungen, wie sie andere Städte bereits im Vorjahr verzeichnen konnten. Büroflächenumsatz 2011 nach GröSSenklassen m 2 bis 200 m 2 München Berlin Hamburg Frankfurt Düsseldorf Stuttgart > m m m m m m 2 0 m m m 2 Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von BNP Paribas 13 / m m 2

14 In den Biggest Six wurden 30% aller Flächen von Dienstleistungsund Beratungsunternehmen angemietet. Nach einer Steigerung um 86% zum Vorjahr hatten Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen in 2011 mit 13% den drittgrößten Anteil am Mietgeschehen. Aber auch der Bereich Transport und Verkehr legte um 57% zu. Einen nennenswerten Rückgang um -37% gegenüber den in 2010 angemieteten Flächen ergab sich im Sektor Banken und Versicherungen. Während den Büromieten im vergangenen Frühjahr noch in fünf von sechs Metropolen ein Mietsteigerungspotential von im Durchschnitt 3,9% zugesprochen wurde, liegt die Erwartung in diesem Jahr nur noch bei durchschnittlich 0,3%. In der Hälfte dieser Städte bewegen sich die Mieten bereits über dem marktüblichen Rohertrag, der als Referenzwert für den Deutschen Büromietindex (DMX) gilt. Potential für nennenswerte Mietsteigerungen gibt es demzufolge nur noch in Hamburg, aber auch das ist seit dem Vorjahr deutlich zurückgegangen. Frankfurt, Köln und München stehen noch knapp im positiven Bereich, während in Berlin, Stuttgart und Düsseldorf die Büromieten durchaus auch fallen könnten. Büroflächenvermietung 2011 In den kleineren Regionalzentren lag der Flächenumsatz in 2011 bei etwa 1,2 Mio. m² und ist damit stärker gestiegen als auf den Top- Büromärkten. Hier ist eine Spitzenmiete von etwa 14,- Euro/m² zu erzielen. Auch der Leerstand ist dort im letzten Jahr weiter gefallen und liegt derzeit bei etwa 2,8 Mio. m², wobei die westdeutschen Städte sogar nur einen Leerstand von 5% aufwiesen. Für die Regionalzentren liegt der DMX derzeit bei -0,3% gegenüber 2,5% im Vorjahr. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% München 49% 7,1% Stuttagrt 47% 12% 5,7% 7,9% 7% 8% Berlin Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von BNP Paribas Hamburg Veränderung des Flächenumsatzes Leerstandsrate 2011 Frankfurt 15,8% -6% -9% Stuttgart 10,7% Büromieten (Veränderung in %) 15% 10% 12% Spitzenmiete Durchschnittsmiete 5% 7,1% 7% 5% 6% 0-5% Berlin 1% Stuttagrt München 3% Hamburg 2% 0% Düsseldorf -5% Frankfurt a.m. -8% -10% -13% -15% Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von BNP Paribas Mietanpassungspotential DMX 10% 8% Mai 2011 Mai % 4% 2% 0-2% -4% Hamburg München Frankfurt a.m. B-Städte Berlin Stuttagrt Düsseldorf Quelle: ipd 14 / 41

15 Immobilienfakten München 2012/ PANORAMA: DEUTSCHLANDS GRÖSSTE STÄDTE Berlin Die Transaktionen mit Gewerbeimmobilien in Berlin fielen in 2011 um etwa -26% auf rund 2,3 Mrd. Euro. Vor allem in den besten Citylagen konnte nur noch die Hälfte der Vorjahressumme umgesetzt werden. Ausländische Investoren reduzieren ihr Engagement um -51% auf etwa 740 Mio. Euro. Da sie nur geringfügig mehr verkauften, blieb das ausländische Kapital im Saldo etwa gleich. Dafür steigerten Projektentwickler und Bauträger ihr Investment um 52%. Sie bildeten trotz eines um -59% verringerten Verkaufsvolumens mit einem Anteil von 23% die wichtigste Verkäufergruppe. Private Investoren legten in 2011 als umsatzstärkste Käufergruppe 520 Mio. Euro und damit 24% mehr Kapital in Berlin an als Ihr Verkaufsvolumen ist demgegenüber um -72% gefallen. Während sich die Ausgaben für Büros um -47% und die für Einzelhandels- und Mischobjekte um -32% reduzierten, so dass Büros mit einem Anteil von 34% unterhalb des Einzelhandelsinvestmentanteils von 40% lagen, verdoppelten sich die Ausgaben für Hotels und Entwicklungsgrundstücke. Der Anteil von Spezialimmobilien erweiterte sich auf 5% des Transaktionsvolumens. Berlin verfügt als zweitgrößter Büromarkt der Biggest Six über einen Anteil von 22% an deren gesamter Bürofläche. Mit m² Büroflächenumsatz erzielte Berlin nach einem Zuwachs von 7% sein bisher bestes Ergebnis. Damit wurden in 2011 rund 18% aller in den sechs Metropolen vermieteten Flächen auf dem Berliner Markt vergeben. Sie verteilten sich weitgehend gleichmäßig auf die Größenklassen ab 200 m². Dienstleistungsunternehmen mieteten als größte Gruppe 21% aller Flächen, gefolgt von IT-Firmen, Lobbyisten und Beratungsgesellschaften. Der Handel hat seine Büroanmietung fast vervierfacht, während der Flächenumsatz der öffentlichen Verwaltung stark zurückgegangen ist. Das Angebot an Erstbezugsflächen, aber auch der unsanierte Leerstand war in 2011 stark rückläufig. Die Nettoabsorption betrug 16% des Jahresumsatzes. Derzeit stehen moderne Flächen im Umfang von 58% desselben leer. In Berlin wird 2012 ein eher geringer, in 2013 dann ein vorübergehend größerer Flächenzuwachs erwartet. Spekulative Projekte gibt es bislang nur wenige - trotz einer weiterhin guten Vermietungsentwicklung im ersten Quartal Große Transaktionen sind bislang ausgeblieben. Bisher wurden überwiegend Einzelhandelsobjekte und auch Hotels in Top-Citylage gehandelt, während Büroobjekte nur einen geringen Anteil am Quartalsergebnis zeigen. Mit einer deutlichen Belebung im Jahresverlauf wird gerechnet. DÜSSELDORF Das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien ist in 2011 um -20% auf 954 Mio. Euro gefallen. Es ging in der City nur geringfügig, am Cityrand aber stark zurück. Ein deutlich gestiegenes Volumen wurde dagegen an der Peripherie realisiert. Ausländische Käufer verringerten ihr Engagement um -29%, wobei das Verkaufsvolumen kaum höher war. Auch private Investoren reduzierten um -25%, wohingegen Projektentwickler als drittstärkste Käufergruppe hinter Offenen und Spezialfonds deutlich mehr investierten. Als Verkäufer setzten sie den größten Anteil am Volumen um, obwohl ihre Einnahmen dabei um -25% niedriger ausfielen als im Vorjahr. Dominant waren nach einem Fall um -47% auf rund 510 Mio. Euro mit einem Anteil von 54% am Transaktionsvolumen nach wie vor reine Bürogebäude, während sich Einzelhandels- und Mischobjekte um 88% auf einen Anteil von 38% am Investitionsvolumen steigerten. 15 / 41

16 Auf dem vergleichsweise kleinen Düsseldorfer Büromarkt mit nur 10% der Büroflächen aller sechs Metropolen fanden 12% der Flächenvermietungen statt, wobei ihr Umfang gegenüber dem Vorjahr um -5% auf m² gefallen ist. Der Leerstand stieg in Folge geringfügig auf 12% des gesamten Flächenbestands bzw. um 14% des Jahresvermietungsumsatzes. Angesichts eines Reservoirs an modernen Flächen von 80% des Jahresumsatzes sowie 2012 und 2013 weiter leicht steigenden Fertigstellungszahlen, ist mit einem signifikanten Leerstandsabbau gerade des immensen Bestands an Flächen normaler Güte bis auf weiteres wohl nicht zu rechnen. Flächen der Größenklassen m² sowie m² wurden in überdurchschnittlicher Menge vermietet, während größere Vermietungen in 2011 deutlich unterrepräsentiert waren. Beratungsfirmen und andere Dienstleister hatten die größten Anteile am Mietgeschehen. Auch Handel und IT waren stark vertreten. Die höchsten Steigerungen verzeichneten die Bereiche Medien und Werbung sowie das Gesundheitswesen. Der Handel mietete in Düsseldorf 27% aller in den sechs Metropolen neu kontrahierten Branchenflächen. Im ersten Quartal 2012 waren Büroimmobilien als Investitionsobjekte in Düsseldorf beliebter und rangierten weit vor Einzelhandelsobjekten. Der Cityrand ist ebenfalls wieder stärker am Geschehen beteiligt. Die öffentliche Verwaltung hat in 2012 bereits einige große Flächen angemietet, so dass sich Vermietungsgeschehen solide gestaltet. Eine stabile Entwicklung wird erwartet. FRANKFURT In Frankfurt stiegen die Investitionen in Gewerbeimmobilien 2011 um 58% auf rund 3 Mrd. Euro. Zwar ist auch hier der Anteil der Bürogebäude auf knapp 47% gefallen, jedoch betraf das Einzelhandelinvestments ebenso, deren Anteil auf knapp 27% schrumpfte. Für Büros wurden absolut etwa 225 Mio. Euro weniger ausgegeben als 2010, wohingegen sich das für Retailobjekte eingesetzte Kapital mehr als verfünffacht hat. Die Verschiebung der Gewichte ging auch zugunsten von Hotels und sonstigen Spezialimmobilien, die in Frankfurt in 2011 auf Anteile von 9% und 8% kamen. Auch bei Entwicklungsgrundstücken und Logistikobjekten weiteten sich die Anteile auf immerhin 5% und 4% aus. Die Konzentration der Investitionen in Innenstadtlagen ist auf 73% gewachsen. Ausländische Anleger gaben -40% weniger für Frankfurter Immobilieninvestments aus als noch im Vorjahr. Durch Verkäufe in etwa gleicher Höhe blieb ihr Kapitalsaldo unverändert. Fonds und Versicherungen waren die dominanten Akteure und wurden auf Verkäuferseite nur von den Banken übertroffen. Der Vermietungsumsatz bei Büroflächen ist mit 2% nur geringfügig auf m² gestiegen. Der mittelgroße Markt mit einem Anteil von 15% an den Flächen der sechs Metropolen hatte damit einen leicht überdurchschnittlichen Anteil von 17% am Vermietungsgeschehen. Vor allem große Flächen über m² waren im Städtevergleich überrepräsentiert, aber auch Flächen zwischen und m² wurden etwas über dem Durchschnitt vermietet. Der Leerstand ist kaum gefallen. Moderne Flächen stehen im 1,6-fachen Umfang des Jahresumsatzes leer. In 2012 werden nur wenige Flächen fertig gestellt, während in 2013 durch einen weiteren Hochhausbau mit deutlichem Zuwachs zu rechnen ist. Den größten Anteil an den Anmietungen hatten in 2011 Unternehmen aus den Bereichen Transport und Verkehr, die hier 61% aller von dieser Branche in den sechs Metropolen nachgefragten Flächen kontrahiert haben. Beratungsunternehmen folgen mit einem nahezu unveränderten Flächenumsatz auf dem zweiten Platz vor Banken und Finanzdienstleistern, deren Flächeninanspruchnahme mit -64% vor den Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen, dem Handel und dem Gesundheitswesen am stärksten gesunken ist. Banken und Finanzdienstleister belegten in Frankfurt aber allein 43% ihrer neuen Mietflächen in allen Vergleichsstädten. Die öffentliche Verwaltung verzeichnete die zweithöchsten Zuwächse. IT-Firmen legten ebenfalls deutlich zu. Mehrere Großvermietungen im ersten Quartal 2012 regen die Erwartungen an. Durch einen Großverkauf hat sich Frankfurt auch hinsichtlich des Transaktionsvolumens vorerst deutlich die Spitze der sechs Städte gestellt. Büroinvestments in der City überragen derzeit alle anderen Anlageklassen und ziehen verstärkt ausländische Investoren an. Weitere größere Umfänge sind in Vorbereitung. 16 / 41

17 Immobilienfakten München 2012/2013 HAMBURG Mit einem Plus von 9% wurden in 2011 in Hamburg mit Gewerbeimmobilien 2,2 Mrd.Euro umgesetzt. Die Ausgaben für Büros sind geringfügig gefallen, ihr Anteil erhöhte sich dennoch auf 47%. Nach einer leichten Steigerung der Investments in Handelsobjekte lag auch deren Anteil mit 41% über dem des Vorjahres. Logistik, Entwicklungsgrundstücke und Hotels konnten ihre Anteile angesichts höherer Ausgaben in diesen Assetklassen ebenfalls ausweiten. Zu beobachten war eine Verschiebung der Gewichte von City zu Cityrand. Bauträger bildeten nach einer Einnahmensteigerung um 35% mit 50% des Transaktionsvolumens die wichtigste Verkäufergruppe. Private Investoren setzten 45% mehr Kapital ein und waren mit einem Anteil von 14,9% drittstärkste Käufergruppe, während Projektentwickler geringfügig weniger investiert haben. Ausländische Investments sind um 156% gestiegen, hielten sich jedoch mit dem um -12% gefallenen Verkaufsvolumen die Waage. Mit einer Steigerung um 6% erreichte Hamburg einen Büroflächenvermietungsumsatz von m². Damit hatte der mittelgroße Markt, der über 16% der Büroflächen aller sechs Metropolen verfügt, einen Anteil von 17% an den dortigen Vermietungen. Erstbezugsflächen und unsanierter Leerstand haben sich verringert, wobei letzter noch immer 25% des Leerstands umfasst. Moderne Flächen stehen noch im Umfang von 49% des Jahresumsatzes leer. Das Angebot an durchschnittlich ausgestatteten Flächen ist gestiegen. In der Größenklasse m² wurde ein im Städtevergleich überdurchschnittlicher Anteil vermietet, während Flächen über m² unterrepräsentiert waren. Die größte Nachfrage entwickelten Dienstleister, öffentliche Verwaltung und Beratungsfirmen, während Banken und Finanzdienstleister sowie das Gesundheitswesen die höchsten Zuwächse zu verzeichnen hatten. Aber auch Unternehmen aus Medien und Werbung, die in Hamburg 28% aller Neubelegungsflächen der Branche in den Vergleichsstädten beanspruchten, legten kräftig zu. Die stärksten Flächenumsatzrückgänge gab es bei Versicherungen, im Handel sowie im Bereich Transport und Verkehr. Bis 2015 wird mit einem kontinuierlich steigenden Fertigstellungsvolumen gerechnet. Das erste Quartal 2012 war von großvolumigen Geschäften geprägt, die sowohl Büros wie Retailobjekte betrafen, wobei Büros insgesamt dominierten. Hotels rückten vor Logistik auf Platz 3 des Quartalsergebnisses. Die Investitionen verlagerten sich wieder stärker in die City, Projektentwickler steigerten ihre Investitionen. Der erwartete Umfang der Transaktionen muss das Vorjahresniveau nicht zwingend erreichen. Trotz lebhaften Vermietungsgeschehens gab es noch keine Verträge über Großflächen. STUTTGART Das Umsatzvolumen mit Stuttgarter Gewerbeimmobilien fiel in 2011 um -26% auf 460 Mio. Euro, wobei sich 42% der Investitionen auf Büro, 29% auf Handels- und Mischobjekte sowie mit 17% ein besonders hoher Anteil auf Entwicklungsgrundstücke verteilten. Büroinvestments verzeichneten eine Steigerung um 25%. Als umsatzstärkste Verkäufergruppen kamen Bauträger und Versicherungen auf Anteile von je 16%, während als Käufer private Investoren mit einem Anteil von 25% sowie Projektentwickler mit 24% die Aktivsten waren. 32% des Volumens wurde von ausländischen Investoren aufgebracht, die in nahezu gleichem Umfang auch an den Verkäufen beteiligt waren. Der Stuttgarter Markt ist seit langem von hoher Nachfrage, aber dem geringsten Angebot an Gewerbeobjekten in allen betrachteten Großstädten geprägt. So umfasst der Büromarkt nur 9% der Flächen aller sechs Metropolen. Der Umsatz an Mietflächen ist in 2011 um 47% auf m² gestiegen und betrug damit ebenfalls 9% dessen aller Vergleichsstädte. 17 / 41

18 Der höchste Anteil und die größte Nachfragesteigerung ergaben sich bei den Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen, die das 7-fache der Vorjahresfläche anmieteten und auf 29% der Vermietungsleistung kamen. Nach einer Verdreifachung der Nachfrage nahm die öffentliche Verwaltung mit 26% der neu vermieteten Flächen den zweitgrößten Anteil in Anspruch. Hohe Anteile bei gleichzeitigem Nachfragerückgang verzeichneten Dienstleister und Beratungsfirmen. Ein stärkerer Rückgang der Flächennachfrage fiel in den Branchen Transport und Verkehr sowie Medien und Werbung auf. Gefragt waren vor allem City und Cityrand, von der Industrie aber auch großflächig bestimmte periphere Lagen. Die Größenklassen m² und m² waren absolut wie auch im Städtevergleich besonders stark nachgefragt. Nach einer Flächenabsorption von 19% des Jahresumsatzes umfasst der Leerstand moderner Flächen in Stuttgart nur noch 17% desselben, jedoch gibt es erhebliche Reserven mittlerer Güte, außerdem den mit 28% höchsten Anteil unsanierten Leerstands in den betrachteten Städten. Da der Flächenumfang hier trotz der geringen Größe des Gesamtmarktes nur knapp hinter Hamburg und Berlin liegt, ist hier ein besonderes Potential für - je nach Lage - Revitalisierung oder Umwidmung von Büroobjekten gegeben. Obwohl im 1. Quartal 2012 bereits großflächige Abschlüsse getätigt wurden, wird insgesamt mit einem Rückgang der Mietnachfrage gerechnet. Jedoch werden die derzeit umfänglich in Planung und Realisierung befindlichen, zentral gelegenen Projekte mit hohem Vorvermietungsstand das Angebot für Core-Transaktionen erhöhen. Mit einer Steigerung der Angebote vor allem bei Core Plus und Value Add durch Refinanzierungsprobleme und Abwicklungen offener Publikumsfonds wird ebenfalls gerechnet, so dass 2012 eine Zunahme der Transaktionen bei in etwa gleichem Volumen erwarten lässt. MÜNCHEN Münchner Gewerbeimmobilien wurden in 2011 im Umfang von 2,9 Mrd. Euro gehandelt. Das Plus von 68% war vor allem auf eine Verdoppelung der Einzelhandelsinvestments und einen Anstieg um 50% beim Volumen für Bürogebäude zurückzuführen. Während deren Anteil dennoch auf 51% der Transaktionssumme gefallen ist, hat sich der Anteil für Handels- und Mischimmobilien auf 36% erhöht. Entsprechend bildete die City den Investitionsschwerpunkt, jedoch waren auch Nebenlagen gegenüber dem Cityrand weiter stark. Das mit ausländischen Akteuren umgesetzte Volumen hat sich sowohl auf Verkäufer- wie auf Käuferseite mehr als vervierfacht. Ihr Anteil am Kaufvolumen betrug 39%, ihre Verkäufe beliefen sich auf 29%. Damit ergab sich einzig in München ein positiver Saldo bei ausländischem Kapital von 280 Mio. Euro. Bauträger und Projektentwickler stellten sowohl die stärkste Käufer- wie Verkäufergruppe mit einem Umsatzwachstum von 175% und 157%. Die Vermietung von Büroflächen stieg um 47% auf m². Sehr stark getragen war dieser Boom von Industrie- und Bauunternehmen, die die 7,6-fache Fläche des Vorjahres anmieteten und damit allein 25% des Flächenumsatzes stellten. Davon abgesehen waren wie in den Vorjahren IT- und Beratungsfirmen sowie sonstige Dienstleister mit 15% und je 12% die stärksten Flächennachfrager. Zwar entstanden in den ersten beiden dieser drei Branchen Umsatzzuwächse von 46% und 30%, jedoch hat sich die Nachfrage allein bei den Versicherungen in 2011 verfünffacht, und auch bei der öffentlichen Verwaltung sowie Banken und Finanzdienstleistern waren höhere Steigerungsraten von 76% und 67% zu verzeichnen. Alle anderen Branchen verzeichneten dagegen rückläufige Flächenumsätze. Mit einem Flächenanteil von 25% dominierten Vermietungen über m², während der Flächenumsatz in alle anderen Größenklassen ihrem durchschnittlichen Anteil in den sechs Metropolen entsprach. München ist mit 28% aller Flächen der größte deutsche Büromarkt. In 2011 entsprach Münchens Anteil am gesamten Vermietungsvolumen der Vergleichsstädte wieder der Größe des Marktes. Die Leerstandsabsorption umfasste 35% des Jahresumsatzes und war damit die höchste aller sechs Städte. Dennoch liegt die moderne Flächenreserve noch immer bei 46% desselben, dazu kommt das 1,2-fache des Jahresumsatzes an zumindest gut ausgestatteten Flächen. Allerdings hat München mit nur noch m² unsanierter Bürofläche den geringsten Modernisierungsrückstand unter den betrachteten Metropolen, was wohl auch auf die umfänglichen Umwidmungen zu Wohnzwecken in den letzten beiden Jahren zurückzuführen ist. In 2012 werden Flächenzuwächse aus bisher zurück gestellten Projekten von etwa m² und umfassende Revitalisierungsmaßnahmen erwartet, ab 2013 sollen die Fertigstellungszahlen dann wieder langsam zurückgehen. 18 / 41

19 Immobilienfakten München 2012/ FAZIT: EXPANSIVER IMMOBILIENMARKT BIRGT WEITERE CHANCEN Der vor der Finanzkrise durch den hohen Zulauf ausländischen Kapitals induzierte Bauboom bei Büroimmobilien wurde wegen vorübergehender Vermietungsprobleme zunächst gestoppt und die Realisierung zahlreicher Projekte je nach Investitionsstand aufgeschoben. Die hohe Welle an Großvermietungen der letzten beiden Jahre, die durch einen fast flächendeckenden Angebotsüberhang begünstigt wurde, ist vermutlich vorerst abgeschlossen, nachdem sie in 2011 mit Verzögerung auch München und Stuttgart erfasst hat. Zudem ist in 2012 auch mit einem leichten konjunkturbedingten Rückgang des Vermietungsumfangs zu rechnen. Die sukzessive Fortführung bereits in der Pipeline befindlicher Projekte, Refinanzierungsprobleme bei Gewerbeimmobilien und die Auflösung von offenen Publikumsfonds werden zusätzliche Angebote verschiedener Qualität entstehen lassen. Bei kontinuierlichem Neubau hochwertigster Flächen sollte mittelfristig bei durchschnittlich ausgestatteten Flächen, deren Leerstand negative bis nur leicht positive Veränderungen zeigt, mit tendenziell fallenden Mieten und Preisen gerechnet werden. Anbindung, Dimension und Zuschnitt von verfügbaren Gewerbeflächen sind zentrales Ansiedlungskriterium für Logistikdienstleister, Handelsunternehmen, Ver- und Entsorgungsfirmen, aber auch Industriebetriebe. Die ungebrochene Nachfrage gerade an hochwertigen modernen Logistik- und Lagerflächen stößt weiter auf ein in Großstadtnähe nahezu flächendeckend extrem unzureichendes Angebot. Spekulative Projektentwicklungen auch größeren Umfangs bergen in diesem Feld kaum Risiken. Weiterhin entstehen interessante Alternativen mit stabilen Renditeaussichten durch den Trend zu Spezialimmobilien, neuen Konzepten bei Hotels sowie eine angesichts des anhaltenden Nachholbedarfs selbst im Wohnungsbau stärker werdende Zielgruppenspezialisierung. Außerdem rücken weitreichende Potentialanalysen und eine zunehmende Angebotsdifferenzierung in Regionalzentren zusätzliche Marktsegmente in den Fokus. Prinzipiell bieten im Einzelhandel die Entwicklung großstädtischer Quartierzentren sowie spezielle Angebotskonzepte für die Innenstadtlagen kleinerer Städte weitere Impulse für die Wahrnehmung komplexerer Chancen. Es wird erwartet, dass das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien in 2012 nahe am Ergebnis von 2011 bleiben wird, während Wohninvestments das Vorjahresergebnis nochmals deutlich übertreffen können. 19 / 41

20 3 MÜNCHEN IM WANDEL 3.1 INVESTMENT: STEIGERUNG DER CORE-POTENTIALE UND FLÄCHENNACHSCHUB FÜR ALLE VOLUMEN Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt registrierte in 2011 ein Immobilienumsatzvolumen 1 von rund 9,3 Mrd. Euro, das damit nochmals insgesamt etwa 22% über dem des Jahres 2010 lag. Teil- und Wohnungseigentum machten dabei 44% des Gesamtvolumens aus, weitere 14% wurden für individuelle Wohnbaukonzepte vom Einfamilien- bis zum kleinen Mehrfamilienhaus eingesetzt. Der Geschosswohnungsbau umfasste mit 1,5 Mrd. Euro rund 16% des Gesamtvolumens. Auf Immobilien mit gewerblicher Nutzung entfielen mit 2,3 Mrd. Euro 2 25% des erfassten Immobilienhandelsvolumens. Der Einsatz für Büroimmobilien belief sich dabei auf etwa 1,2 Mrd. Euro, für Einzelhandels- und Mischobjekte auf etwa 0,8 Mrd. Euro. Bei Gewerbeimmobilien ergab sich damit eine Umsatzsteigerung von insgesamt 44%, wobei für Gebäude ein Zuwachs von 40% zu verzeichnen war und sich der Transaktionsumfang bei unbebauten Grundstücken auf 231 Mio. Euro fast verdoppelte. Der Zuwachs entstand zu 62% durch Immobilien im Kerngebiet und zu 34% durch Objekte für höherwertiges Gewerbe in anderen Lagen. Klassisches Gewerbe trug 4% zur Umsatzsteigerung bei. Die Zahl der Transaktionen mit Gewerbeobjekten stieg nur bei klassischem Gewerbe und Rohbau- bzw. Bauerwartungsland, für höherwertiges Gewerbe im Kerngebiet nahm sie dagegen um -11% ab. Auch im nicht geförderten Geschoßwohnungsbau wurden -10% weniger Verträge geschlossen als im Vorjahr. Der Rückgang der Transaktionen betraf Baugrundstücke (-13%) stärker als Gebäude (-8%). Der Geldumsatz legte dennoch um zumindest 10% zu, da in beiden Kategorien tendenziell größere Objekte zu vergleichsweise günstigeren Durchschnittspreisen auf dem Markt waren als in Im 1. Quartal 2012 wurde vor allem durch wenige große Transaktionen mit Geschäftshäusern in 1A-Lagen ein Umsatz erzielt, der bei rund 20% des gesamten Vorjahresumsatzes mit Gewerbeobjekten liegt. Reine Einzelhandelsobjekte erreichten dagegen bislang erst ein Umsatzvolumen von 8% dessen aus Auch Hotels und Logistikobjekte blieben bisher noch hinter den Erwartungen zurück. Akteure Hinter den Bauträgern und Entwicklern, die mit rund 17% des für Käufe eingesetzten Kapitals und 23% des Verkaufsvolumens in 2011 an erster Stelle standen, gehörten wieder Pensionskassen und Privatanleger mit 16% und 14% zu den drei wichtigsten Käufergruppen. Offene Fonds sowie Real Estate und Equity Funds waren mit 15% und 13% demgegenüber auf der Verkäuferseite nach den Bauträgern und Entwicklern am stärksten vertreten. Private Akteure verhielten sich angesichts eines Rückgangs vor allem des Verkaufsvolumens um -74%, aber auch des Kaufvolumens um -22% gegenüber 2010 sehr zurückhaltend, wodurch ihr Nettoinvestitionsvolumen mit 289 Mio. Euro. letztlich dennoch deutlich höher war als Ausländische Akteure erhöhten ihre Investitionen auf 1,1 Mrd. Euro und verkauften Objekte im Wert von 0,8 Mrd. Euro. Im 1. Quartal 2012 traten vor allem Geschlossene Fonds mit großen Ankäufen auf. Ausländische Akteure fielen in 2012 bisher noch nicht ins Gewicht. RENDITEN Trotz des Anstiegs der Spitzenmiete auf 36,- Euro ist die entsprechende Rendite für Büroimmobilien vor allem in der Innenstadt bei gestiegenen Preisen zumindest im ersten Halbjahr nochmals deutlich gesunken, liegt aber nach wie vor über dem Niveau des Boomjahres Die ohnehin große Spannbreite über die verschiedenen Lagen hat sich weiter vergrößert. Im Umland ist die Spitzenrendite etwas gefallen, da hier große Vermietungserfolge in 2011 zu erkennbarer Wertsteigerung führten. Die Kaufpreisfaktoren für Einzelhandelsobjekte in den 1A-Lagen der City sind für institutionelle Anleger zunehmend nicht mehr tragfähig, weshalb sie verstärkt auf Stadtteillagen mit höheren Anfangsrenditen ausweichen. Fast 90% der investierten Gelder flossen im vergangenen Jahr in Core- oder Core-Plus-Immobilien, auch wenn zu sehen war, dass das Interesse an Value-Add und opportunistisch geprägten Investitionen steigt. Allerdings erfordern diese mindestens längere Transaktionszeiten, da meist die Potentialeinschätzung und damit die Preisvorstellungen auf Verkäufer- und Käuferseite divergieren. Hier arbeitet die Standortforschung weiter an der Entwicklung fundierter Maßstäbe für strategische Immobilienentscheidungen 3. Angesichts der im Vergleich mit 2011 etwas schwächeren Prognosen für das Jahr 2012 werden stabile Renditen erwartet. 1 Immobilientransaktionen im Rahmen von Unternehmensverkäufen werden dem Gutachterausschuss nicht zur Kenntnis gebracht. Hierzu zählen auch Portfolioverkäufe von großen Immobilienunternehmen wie Hedgefonds und Immobilien AGs. Es ergeben sich daher Differenzen zu den Zahlen in den vorangegangenen Kapiteln, die auf Veröffentlichungen verschiedener bundesweit tätiger Maklerunternehmen beruhen. Darüber hinaus informiert der Gutachterausschuss aus Gründen der Vergleichbarkeit bei bebauten Grundstücken nur über die Grundflächen, nicht aber über das Maß der Bebauung, bei unbebauten Grundstücken nicht über den Erschließungsgrad. 2 Gegenüber den Maklerangaben ergibt sich eine Differenz von etwa 600 Mio. Euro, die näherungsweise den Verkäufen von Unternehmensanteilen zuzurechnen sind. 3 Zeitschrift für immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis (ZfiFP), Ausgabe 20 vom / 41

21 Immobilienfakten München 2012/2013 spitzenrenditen in % Büroimmobili en 4,4 Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lage 3,8 Industrie-/Logistikimmobilien 6,8 renditespannen Büroimmobilien in % City/Innenstadt 4,0-5,4 Übriges Stadtgebiet 5,3-6,5 Peripherie 6,5-7,3 Quelle: Bosseler & Abeking PROGNOSE Bei anhaltend gutem Konsumklima ist davon auszugehen, dass Einzelhandelsinvestments weiter einen überdurchschnittlichen Anteil am Transaktionsvolumen haben werden, zumal weitere Umnutzungs-, Revitalisierungs- und Neubauvorhaben in der Innenstadt sowie die zunehmende Erschließung von Stadtteillagen mittelfristig für zusätzliche Angebote sorgen. Die Rückkehr angelsächsischer Anleger weckt speziell für München hohe Erwartungen, ihre Realisierbarkeit hängt jedoch sehr vom spezifischen Objektangebot ab. Zwar wird nicht mehr mit einem Vermietungsvolumen von Büroflächen wie in 2011 gerechnet, jedoch sind noch vereinzelte Anfragen für Großvermietungen anhängig, so dass mit einem zufriedenstellenden Ergebnis über m² gerechnet wird. Zudem erreicht München auch auf kleineren Flächeneinheiten gern Spitzenumsätze. Die Steigerung des Core-Potentials wird daher vermutlich zu einem Transaktionsvolumen führen, das nicht weit hinter dem Ergebnis von 2011 zurück bleibt. Auf dem Münchener Hotelmarkt waren in 2011 nach einer Erhöhung um 5,9% 11,7 Mio. Übernachtungen zu verzeichnen. Die durchschnittliche Bettenauslastung betrug 55%. Das Bettenangebot wird aber in den kommenden Jahren nur moderat wachsen: In 2012 werden voraussichtlich drei Hotelprojekte mit 486 Zimmern fertig gestellt, für 2013 sind ebenfalls drei Hoteleröffnungen mit insgesamt 995 Zimmern geplant und in 2014 werden 300 Hotelzimmer auf den Markt kommen. Ein Anstieg der Hotelinvestments ist daher nicht unwahrscheinlich. 3.2 ASSETKLASSEN: HOHE ERWARTUNGEN AN BÜROS UND EINZELHANDEL IN NEUEN LAGEN - QUANTITÄT FÜR S WOHNEN - NACHHOLBEDARF BEI KLASSISCHEM GEWERBE Wohnbaugrundstücke konnten in 2011 im Umfang von rund 33 ha gehandelt werden, das war 27% mehr Fläche als Der Geldumsatz blieb mit einem Zuwachs von 1% dennoch nahezu unverändert, die Anzahl der Transaktionen nahm um -11% ab. Damit ergab sich mit Euro/m² ein um -21% geringerer Durchschnittspreis der in 2011 verkauften Grundstücke und ein Anstieg des durchschnittlichen Vertragsvolumens um 16% auf 6,2 Mio. Euro. Demgegenüber verzeichnete das Transaktionsvolumen mit Wohnhäusern einen Zuwachs von 14% bei einer Steigerung des Grundflächenumsatzes um 21% auf 29 ha. Die Zahl der Verträge sank um -8%, der durchschnittliche Umfang der Geschäfte stieg um 25% auf 5,3 Mio. Euro bei einem durchschnittlichen m²-preis von 3.559,- Euro, der damit gegenüber dem Vorjahr um -6% niedriger lag. Die unbebauten Gewerbegrundstücke umfassten in Summe 34 ha, was einem Anstieg um 162% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dabei entfielen 65% auf Flächen für klassisches Gewerbe, die restlichen sind für höherwertige Nutzungen außerhalb des innenstädtischen Kerngebiets vorgesehen. Demgegenüber machte der Geldumsatz mit Flächen für Büros und Einzelhandel 70% der Investitionen in Gewerbegrundstücke aus. Daraus ergaben sich Durchschnittpreise für klassische Gewerbeflächen von 314 Euro/m², der mit -2% geringfügig unter dem des Vorjahres lag, und für höherwertige Flächen von Euro/m², was einer Steigerung um 80% gegenüber 2010 entspricht. Im Kerngebiet standen keine unbebauten Flächen zur Verfügung. Die Zahl der Verträge stieg in 2011 um 26%, etwas mehr als die Hälfte bezogen sich auf Grundstücke für klassisches Gewerbe. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen erhöhte sich hier um 88% auf 3 Mio. Euro, bei höherwertigen Flächen hat es sich auf 7,7 Mio. Euro gegenüber 2010 verdreifacht. Auch der Handel mit Bauerwartungsland hat angesichts einer Verdreifachung der Vertragszahlen und einer Erhöhung des Flächenumsatzes auf 17 ha ein dynamisches Jahr 2011 hinter sich. Die Flächen wurden zu einem Durchschnittspreis von 206 Euro/m² gehandelt. Bei Gewerbegebäuden ist die Zahl der Verträge ausschließlich bei Objekten im Kerngebiet um 5% gestiegen, bei anderen hochwertigen Gewerbeobjekten gab es -6% weniger Verkaufsfälle, im klassischen Gewerbe sank die Zahl der Transaktionen sogar um -36% gegenüber Objekte für klassisches Gewerbe verzeichneten daher mit nur 4 ha auch einen um -71% geringeren Grundflächenumsatz, was sich in einem um -47% niedrigeren Geldumsatz von 28 Mio. Euro niederschlug. Das Vertragsvolumen lag mit durchschnittlichen 3,1 Mio. Euro nur noch -18% unter dem des Vorjahres, da der Durchschnittspreis mit 700,-Euro/m² um 85% höher war als in / 41

22 Demgegenüber stieg der Grundflächenumsatz mit Kerngebietsobjekten um 175% auf 11 ha, bei einer Erhöhung des Geldumsatzes um 97% auf 1 Mrd. Euro. Das durchschnittliche Vertragsvolumen für Kerngebietsobjekte legte um 88% auf 25,5 Mio. Euro zu. Daraus ergab sich ein mit Euro/m² um -28% geringerer Durchschnittspreis als Angesichts der üblicherweise geringen Zahl der Verkaufsfälle im Kerngebiet, die in 2011 zudem um -36% auf 9 gefallen ist, waren in den letzten fünf Jahren generell besonders starke objektspezifisch bedingte Schwankungen des Durchschnittspreises zwischen Euro/m² und fast Euro/m² zu beobachten. Der Grundflächenumsatz mit Büro- und Geschäftsgebäuden außerhalb des Kerngebiets fiel in 2011 um -56% auf 32 ha. Bei einem Durchschnittspreis, der mit Euro/m² das 2,5-fache des Vorjahres betrug, ergab sich dennoch ein um 13% auf rund 1,1 Mrd. Euro gestiegener Geldumsatz. Der mit -6% geringe Rückgang der Vertragszahlen führte mithin zu einer Steigerung des durchschnittlichen Vertragsvolumens um 20% auf 16,4 Mio. Euro. Da in München derzeit oft allein das vorhandene Angebot über die Realisierbarkeit von Anlagewünschen entscheidet, boten in 2011 zwar Gewerbegebäude im Kerngebiet geringfügige, ansonsten aber nur unbebaute Grundstücke für klassisches Gewerbe und Bauerwartungsland überhaupt Möglichkeiten zur Steigerung der Transaktionszahlen. Auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser wurden sowohl bebaute wie unbebaute Grundstücke tendenziell in größeren Einheiten zu kleineren Preisen gehandelt. Während bei klassischem Gewerbegrund nahezu Preisstabilität herrschte, waren die Preissteigerungen mit 80% bis 155% bei bebauten wie unbebauten Grundstücken für höherwertiges Gewerbe außerhalb des Kerngebiets sowie für klassische Gewerbegebäude in 2011 immens. verträge unbebaute grundstücke verträge bebaute grundstücke Anzahl in Mio. Euro Geschosswohnungsbau (frei finanziert) klassisches Gewerbe Rohbau-/Bauerwartungsland Gewerbebau gesamt Büros/Geschäfte Büros/Geschäfte im Kerngebiet Anzahl in Mio. Euro Geschosswohnungsbau (frei finanziert) Gewerbebau gesamt Büros/Geschäfte Büros/Geschäfte im Kerngebiet klassisches Gewerbe geldumsatz unbebaute grundstücke geldumsatz bebaute grundstücke ha Geschosswohnungsbau (frei finanziert) Büros/Geschäfte Rohbau-/Bauerwartungsland Gewerbebau gesamt klassisches Gewerbe Büros/Geschäfte im Kerngebiet ha Gewerbebau gesamt Geschosswohnungsbau (frei finanziert) klassisches Gewerbe Büros/Geschäfte Büros/Geschäfte im Kerngebiet Flächenumsatz unbebaute grundstücke Flächenumsatz bebaute grundstücke Gewerbebau gesamt klassisches Gewerbe Büros/Geschäfte Geschosswohnungsbau (frei finanziert) Rohbau-/Bauerwartungsland Büros/Geschäfte im Kerngebiet Gewerbebau gesamt Geschosswohnungsbau (frei finanziert) klassisches Gewerbe Büros/Geschäfte Büros/Geschäfte im Kerngebiet Quelle: Gutachterausschuss der Stadt München 22 / 41

23 Immobilienfakten München 2012/2013 Gegenüberstellung: Angebote und Verkäufe von Gewerbeimmobilien Anzahl Angebote Verträge Quelle: Bosseler & Abeking Altstadt Lehel Maxvorstadt Ost Maxvorstadt Untersendling/Westpark Sendling/Isarvorstadt Untergiesing Obergiesing/Au Allach Aubing Gegenüberstellung: Angebote und Verkäufe von Mehrfamilienhäusern / 41 Anzahl Angebote Verträge Berg am Laim Feldmoching Forstenried Großhadern Milbertshofen Neuhausen Oberföhring Pasing Perlach Schwabing Solln Thalkirchen Trudering Nymphenburg Moosach Haidhausen Freimann Laim Obermenzing Altstadt Lehel Maxvorstadt Ost Maxvorstadt West Untersendling/Westpark Sendling/Isarvorstadt Untergiesing / Harlaching Obergiesing/Au Haidhausen Allach Aubing Berg am Laim Bogenhausen Daglfing Feldmoching Forstenried Großhadern Laim Milbertshofen Moosach Neuhausen Nymphenburg Oberföhring Pasing Perlach Schwabing Solln Thalkirchen Trudering Untermenzing

24 3.3 LAGEN: GEWERBEENTWICKLUNGEN VERTEILEN MARKTGEWICHTE PREISSPREIZUNG IN DEN WOHNLAGEN In 28 der 34 Gemarkungen des Stadtgebiets gingen in 2011 insgesamt 203 frei finanzierte Mehrfamilienhäuser an neue Eigentümer. In den TOP10-Gemarkungen, die die meisten Verkäufe zu verzeichnen hatten, konzentrierten sich insgesamt 71% dieser Objekte. 77% aller veräußerten Grundflächen lagen in den 10 Gebieten mit dem größten Flächenumsatz. Die 10 Gemarkungen mit den höchsten Geldumsätzen in der Kategorie Mehrfamilienhäuser zählten zusammen - wie auch in % des angegebenen Geldvolumens. Die Konzentration der veräußerten Mietwohnflächen auf die jeweiligen TOP10-Gemarkungen war in 2011 damit nur geringfügig höher als im Vorjahr, die einzelnen Objekte nur wenig breiter gestreut. Eine besondere Bedeutung beim Handel mit Mehrfamilienhäusern hatten in 2011 die Gemarkungen Untersendling/Westpark, Bogenhausen und Sendling/Isarvorstadt. In den TOP10 der meisten Transaktionen traten in 2011 Bogenhausen, Obergiesing/Au und das Lehel anstelle der von Altstadt, der Maxvorstadt West und Nymphenburg in Erscheinung. Unter den Gemarkungen mit den höchsten Flächenumsätzen lösten Bogenhausen, Moosach und Großhadern die Maxvorstadt Ost und West sowie Berg am Laim ab. Höhere Geldumsätze als in der Altstadt und in Obergiesing/Au wurden in 2011 in Bogenhausen und Perlach erzielt. Für die einzige in Nymphenburg registrierte Transaktion durfte im Gutachterausschussbericht kein Preis angegeben werden, so dass Nymphenburg in der Kategorie TOP10 der höchsten Preise in 2011 durch Untersendling/Westpark ersetzt wurde. Der durchschnittlich erzielte m²-preis war in den teuersten 10 Gemarkungen um 65% höher als im Gesamtdurchschnitt und mehr als viermal so hoch wie in den LOW10-Gebieten. Im Vorjahr betrug der Unterschied zum Gesamtdurchschnitt bereits 51% und das Dreifache des Durchschnittspreises in den LOW10. Die Verteuerung betrug in den teuersten Gemarkungen damit im Mittel rund 22%. In den 10 teuersten Gemarkungen wurden 66% aller Verträge über Geschosswohnungsbauten abgeschlossen und mit ihnen 69% des diesbezüglichen Gesamtumsatzes erlöst. Die dort gehandelten Flächen umfassten etwas mehr als die Hälfte aller in 2011 in München veräußerten, mit Geschosswohnungen bebauten Grundstücke. Berücksichtigt man den in der Altstadt in 2011 mit nur zwei Verträgen erzielten spektakulären singulären Durchschnittspreis von Euro/m² nicht, liegt der m²-preis der verbleibenden neun teuersten Gemarkungen mit Euro/ m² nur noch 19% über dem Münchener Durchschnitt. Im vorangegangenen Jahr wurde demgegenüber in der Altstadt mit 10 Objekten ein Durchschnittspreis von Euro/m² erreicht. TRANSAKTIONEN 2011: MEHRFAMILIENHÄUSER Rang TOP10 Verträge TOP10 Fläche top10 Umsatz top10 m²-preis 1 Untersendling/Westpark Untersendling/Westpark Untersendling/Westpark Altstadt 2 Sendling/Isarvorstadt Bogenhausen Bogenhausen Lehel 3 Schwabing thalkirchen Sendling/Isarvorstadt Maxvorstadt Ost 4 Bogenhausen Sendling/Isarvorstadt Thalkirchen maxvorstadt West 5 Haidhausen Neuhausen Schwabing Schwabing 6 Maxvorstadt Ost moosach lehel Sendling/Isarvorstadt 7 Untergiesing/Harlaching Untergiesing/Harlaching Neuhausen Untersendling/Westpark 8 Neuhausen Großhadern Perlach neuhausen 9 Obergiesing/Au Schwabing maxvorstadt Ost bogenhausen 10 Lehel obergiesing/au maxvorstadt West haidhausen Summe 71% 77% 77% Ø Euro/m² Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, Gebietseinheit: Gemarkungen In 2011 wurden 114 Gewerbeobjekte in 25 von 34 Gemarkungen veräußert. In den 10 Gemarkungen mit den meisten Transaktionen wurden zusammen - wie in % aller Verträge abgeschlossen. Die 10 Gemarkungen mit den jeweils größten Flächen- und Geldumsätzen konzentrierten ebenfalls 71% der veräußerten Flächen und 91% der angegebenen umgesetzten Geldsumme auf sich. Bei den Flächenumsätzen stachen besonders die östlichen Gemarkungen Perlach, Bogenhausen und Trudering hervor. Der Erwerb von Gewerbegebäuden fokussierte jedoch deutlich weniger als im Vorjahr auf die diesbezüglichen TOP10. Und nicht nur das: In allen TOP10 wurden in 2011 mindestens vier Positionen neu besetzt. Besonders stark vertreten waren dabei Bogenhausen und Obergiesing/Au. Auch Haidhausen spielte beim Handel mit Gewerbegebäuden eine größere Rolle als im Vorjahr. 24 / 41

25 Immobilienfakten München 2012/2013 Dagegen war Milbertshofen nicht mehr in den TOP10 vertreten. Die Transaktionen konzentrierten sich in 2011 stark auf östliche Gemarkungen, während in 2010 eine stärkere Ausrichtung auf nördlich und südlich der Innenstadt gelegene Gebiete zu beobachten war. In der Altstadt wurden zusammen 15 Objekte zu dem mit weitem Abstand höchsten durchschnittlichen m²-preis von Euro verkauft, so dass sich hier auf einer Grundfläche von 2,2 ha auch der höchste Umsatz aller Gemarkungen erzielen ließ. Die Durchschnittpreise für Objekte in der Altstadt und im Lehel waren deutlich geringer als im Vorjahr, auch wenn die höchsten Preise weiterhin vorwiegend in den Citylagen erzielt wurden. Jedoch rückte Laim speziell als Bürostandort durch neue Objekte am Laimer Knoten in 2011 überraschend weit nach vorne. Die m²-preise erreichten in den TOP10-Gemarkungen des Jahres 2010 Durchschnittswerte, die sich 73% über denjenigen des Vorjahres bewegten. Auch wenn sich ein gewisser preislicher Ausgleich zwischen den Lagen vollzogen hat, betrug der durchschnittliche m²-preis in den TOP10 immerhin noch das Sechsfache dessen der LOW10-Gebiete. Ohne den Einfluss der Altstadtobjekte lag der Durchschnittspreis der TOP10 mit Euro/m² 30% über dem Gesamtdurchschnitt. In den 10 teuersten Gemarkungen wurden 80% des Gesamtumsatzes mit Gewerbeimmobilien erzielt. Ihr Anteil an den Transaktionen lag bei 51%, der hier gehandelte Anteil am Grundflächenhandelsvolumen betrug 45%. TRANSAKTIONEN 2011: GEWERBEIMMOBILIEN Rang TOP10 Verträge TOP10 Fläche top10 Umsatz top10 m²-preis 1 Altstadt Perlach Altstadt altstadt 2 Untersendling/Westpark Bogenhausen Perlach lehel 3 Bogenhausen Trudering bogenhausen Sendling/Isarvorstadt 4 Neuhausen Neuhausen Obergiesing/Au Laim 5 Obergiesing/Au obergiesing/au Schwabing maxvorstadt Ost 6 Schwabing Schwabing neuhausen maxvorstadt West 7 Maxvorstadt West Altstadt laim Perlach 8 Haidhausen Moosach Untersendling/Westpark Haidhausen 9 Trudering Untersendling/Westpark Maxvorstadt West bogenhausen 10 Freimann thalkirchen Haidhausen obergiesing/au Summe 71% 71% 91% Ø Euro/m² Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, Gebietseinheit: Gemarkungen Die deutliche Belebung des Handels mit unbebauten Grundstücken in 2011 weckt in diesem Jahr auch Interesse an der Größe und Verteilung der Projektflächen: Wohnbauflächen wurden nur in 20 Gemarkungen veräußert. Dabei lag die größte Einzelfläche in Allach mit 6,4 ha, aber auch in Perlach, Oberföhring, Obergiesing/Au und Thalkirchen waren die Grundstücke im Mittel zwischen 0,6 ha und 0,9 ha groß, während die Einheiten in Laim, Schwabing, Untersendling/Westpark mit 0,3 ha hinter den Grundstücken in den Gemarkungen Sendling/Isarvorstadt und Pasing mit durchschnittlich 0,4 ha zurück blieben. Es sollen in den nächsten Jahren also durchaus einige größere Wohnkomplexe geschaffen und dem Markt zur Verfügung gestellt werden. Bogenhausen lag preislich mit Euro/m² bei nur zwei Transaktionen mit großem Abstand vor der Maxvorstadt Ost, wo ebenfalls zwei Flächen zu gemittelten Euro/m² gekauft wurden. Untergiesing/Harlaching lag bei Euro/m² und die preiswertesten Wohnbauflächen gab es in Feldmoching für 544 Euro/m². Die in 2011 gehandelten Gewerbebaugrundstücke verteilten sich auf 16 Gemarkungen. Die mit 13,1 ha größte Einzelfläche lag in Langwied, die nächstkleinere in Daglfing umfasste 1,4 ha. In Laim, Freimann, Obergiesing/Au, Feldmoching und Perlach wurden Flächen von durchschnittlich 0,7 ha bis 0,9 ha veräußert. In Haidhausen wechselten zwei Grundstücke mit zusammen 0,5 ha zu einem gemittelten Preis von Euro/m² die Eigentümer. Preislich folgte Untersendling/Westpark mit Euro/m², aber bereits die Flächen in Trudering kosteten durchschnittlich nur noch 755 Euro/m². Die günstigsten Gewerbegrundstücke wurden im Mittel für 300 Euro/m² in Pasing verkauft. 25 / 41

26 TRANSAKTIONEN 2011: GRUNDSTÜCKE MEHRFAMILIENHÄUSER Rang TOP5 Verträge top5 Fläche top5 Umsatz top5 m²-preis 1 Obergiesing/Au Obergiesing/Au Obergiesing/Au Bogenhausen 2 Schwabing allach thalkirchen maxvorstadt Ost 3 Thalkirchen Thalkirchen Schwabing Untersendling/Westpark 4 Berg am Laim Schwabing Pasing Schwabing 5 Untersendling/Westpark Untersendling/Westpark Berg am Laim Untergiesing/Harlaching Summe 54% 69% 67% ø Euro/m² Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, Gebietseinheit: Gemarkungen TRANSAKTIONEN 2011: GRUNDSTÜCKE GEWERBE Rang TOP5 Verträge top5 Fläche top5 Umsatz top5 m²-preis 1 Trudering langwied Untersendling/Westpark Haidhausen 2 Schwabing freimann Schwabing Untersendling/Westpark 3 Untersendling/Westpark Feldmoching Perlach Schwabing 4 Moosach Schwabing Trudering Perlach 5 Feldmoching Trudering haidhausen trudering Summe 55% 69% 69% ø Euro/m² Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, Gebietseinheit: Gemarkungen 26 / 41

27 Immobilienfakten München 2012/2013 Büroflächen Durchschnittsmieten 2012 Büroflächen - Durchschnittsmieten 2009 Büroflächen - Durchschnittsmieten 2009 STREIFEN: Neubau = breit STREIFEN: guter Bestand Neubau = breit= mittel Sonstiger Bestand = schmal guter Bestand = mittel Sonstiger Bestand = schmal LINIEN: LINIEN: Stadtbezirke StadtbezirkeMünchen Stadtgebiet Stadtgebiet München Umlandgemeinden Umlandgemeinden 5 75 bis unter bis unter unter bis bis unter unter bis bis unter bis unter bis unter unter bis bis unter unter bis bis unter unter bis bis unter bis unter bis unter unter bis bis unter Trotz der im 4. Quartal nochmals gestiegenen Vermietungserfolge fiel die Durchschnittsmiete im Neubau zum Jahresende wieder etwas zurück auf 15,40 Euro/m² im Stadtgebiet und 11 Euro/m² im Umland. Haimhausen Die größten Mietsteigerungen wurden im Gesamtjahr mit 12%, 11% Haimhausen und 8% in den Stadtbezirken Milbertshofen / Am Hart, Moosach und Trudering-Riem beobachtet. Um 3%-6% höhere Neubaumieten wurden Eching Hebertshausen in Bogenhausen, im Stadtbezirk Altstadt-Lehel, in Neuhausen-Nymphenburg und in Ramersdorf-Perlach erzielt. In manchen Stadtbezirken Eching Hebertshausen wie Untergiesing-Harlaching, Obergiesing, Sendling, der Maxvorstadt und Bogenhausen stiegen die Mieten im gut ausgestatteten Bestand Unterschleißheim mit rund 13% stärker als durchschnittlich beim Neubau. Demgegenüber waren in vielen Stadtbezirken aber auch zum Teil deutlich niedrigere Unterschleißheim Mieten zu beobachten. Im Umland verzeichneten Grünwald und Aschheim-Dornach, Planegg-Martinsried, Unterföhring, Gräfelfing, Unterhaching und Karlsfeld die höchsten Mietsteigerungen von 8% bis zu 13% für Neubauobjekte. Für 2012 wird für die Gesamtstadt mit stabilen Dachau Durchschnittsund höchstens leicht anziehenden Spitzenmieten gerechnet. Die Veränderungen der Standorttrends werden sich vorausichtbergkirchen Dachau lich jedoch in Bergkirchen einer weiteren Differenzierung der Mieten ablesen lassen.oberschleißheim Neben weiteren baulichengarching Ergänzungen entlang der Bahnlinie nach Ismaning Garching Oberschleißheim Westen und in der Parkstadt Schwabing ergeben sich in der nächsten Zeit zunächst in Moosach und Milbertshofen neue Schwerpunkte der Ismaning Baufertigstellungen. Die Vorvermietungsquoten der im Bau befindlichen Projekte liegen zwischen 25% und 45%. Karlsfeld 27 / 41 Karlsfeld Olching Olching Feldmoching Hasenbergl Feldmoching Hasenbergl MilbertshofenAm Hart Milberts- Unterföhring

28 3.4 BÜROVERMIETUNG: VERZÖGERUNGEN AUFGEHOLT - KONTINUITÄT ERWARTET Das Rekordergebnis beim Büroflächenumsatz des Jahres 2011 von m² ging zu 92% auf Vermietungen zurück, Eigennutzer belegten Flächen im Umfang von rund m². Dieses singuläre Ergebnis ist zu 8% auf großflächige Anmietungen allein des Automobilherstellers BMW zurück zu führen, aber auch andere namhafte Industriebetriebe wie Osram und MAN nutzten das vergangene Jahr wie erwartet, um ihre Umzugs- und Erweiterungspläne umzusetzen. Durch diese Großvermietungen ist die Bedeutung der neuen Bürostandorte in den nördlichen Stadtbezirken und den im Norden angrenzenden Gemeinden weiter gestiegen, was prinzipiell für gute Aussichten weiterer Bauprojekte auch in der Parkstadt Schwabing und entlang des nördlichen Mittleren Rings sorgt. Auch einige Stadtbezirke im Osten allen voran die Messe München sowie Haidhausen und Obergiesing - konnten in den letzten Jahren mit neuen Bauprojekten glänzen, die sich in 2011 sehr gut vermarkten ließen. In der Innenstadt zog die Vermietungsleistung dann speziell im 1. Quartal 2012 nach der Fertigstellung zweier Bürokomplexe im Arnulfpark wieder stärker an. Die Spitzenmiete stieg nicht nur im Stadtkern, sondern auch am Innenstadtrand und in einigen Nebenlagen um etwa 6% auf 33 Euro/m². Vereinzelt wurden Top-Mieten von rund 38 Euro/m² vereinbart. Gegen den Trend hat die realisierte Flächennachfrage durch Banken und Finanzdienstleister in München auf fast m² stark zugenommen und vor allem Versicherungen haben in München mit m² in weit überdurchschnittlichem Umfang Flächen belegt. Damit hat diese Branche wie die Industrieunternehmen 54% 4 ihrer Flächenansprüche des Jahres 2011 in München erfüllt. Die sich hier in den letzten Jahren durch hohe und stabile Umsatzanteile auszeichnenden Branchen Information & Kommunikation, Beratungs- und sonstige Dienstleistungen lagen bei 34%, 25% und 21% des jeweiligen branchenspezifischen Gesamtumsatzes 5. Im Vermietungsgeschehen stark unterrepräsentiert war vor allem der Bereich Transport & Verkehr, und auch beim Handel wurde ein Flächenumsatzrückgang von -22% verzeichnet. Von insgesamt etwa 850 Vermietungen lagen allein 27 in der Größenklasse über 5.000m², die damit einen Flächenumsatzanteil von 38% hatte. In allen anderen Größenklassen waren die Flächenanteile in etwa gleich hoch. Keinen Zuwachs und den geringsten Flächenumsatz gab es bei Einheiten zwischen m² und m². Das Segment unter 500m² umfasste allein 63% der Verträge. Zwar geht man in München grundsätzlich von einer Zunahme der Bürobeschäftigten um 10% und einem zusätzlichen Bedarf an Industrie- und Gewerbeflächen von 12% bis 2025 aus 6, jedoch birgt gerade die nahe Zukunft erhebliche Risiken: So entscheidet sich möglicherweise bereits in den nächsten Monaten, ob die gemeinsame europäische Währung in der aktuellen Form Bestand haben wird. Dadurch können voraussichtlich entweder ein noch einige Jahre anhaltender Boom mit Gefahren der Konjunkturüberhitzung oder aber eine schlagartig einsetzende und eventuell lang andauernde Rezession mit erheblichen Anforderungen an weiteren Strukturwandel und Produktivitätssteigerung induziert werden. Beide Szenarien lassen gegenüber dem kontinuierlichen Trend erhebliche Abweichungen nach oben wie nach unten zu, so dass Ausgabenentscheidungen derzeit unter erheblicher Unsicherheit getroffen werden müssen. Das 1. Halbjahr 2012 ist denn auch von einer eher abwartenden Haltung nicht nur vieler Investoren geprägt, sondern auch von der Zurückhaltung vor allem größerer Unternehmen bei der Umzugsplanung, was sich bis zu den aktuell anstehenden Zwischenergebnissen zum Schicksal der Euro-Zone kaum wesentlich ändern wird. Erwerbstätigenprognose Region München Wirtschaftsnahe Dienstleistungen Verarbeitendes Gewerbe Handel Gesundheits-, Veterinär- und Sozialwesen Sonst. öffentliche u. persönliche Dienstl. Öffentliche Verwaltung, Sozialversicherung Kredit- und Versicherungsgewerbe Verkehr und Nachrichtenübermittlung Erziehung und Unterricht Gastgewerbe Baugewerbe Andere Quelle: Empirica Basis ist die Summe aller in der jeweiligen Branche nachgefragten Flächen in den fünf größten deutschen Städten (siehe Städtepanorama) 5 ebenda 6 Empirica: Erwerbstätigenprognose für die Landeshauptstadt München und die Landkreise der Planungsregion 14 (Kurzfas-sung), Berlin / 41

29 Immobilienfakten München 2012/2013 BÜROFLÄCHEN-ZUSATZBEDARF IN DER REGION MÜNCHEN m² Geschossfläche jährlich gesamt Quelle: Empirica 2011; eigene Berechnung Bei Umsatzerwartungen von bis zu m², einem Flächenfertigstellungsvolumen in 2012 von nicht mehr als 15% des diesjährigen Flächenumsatzes im Stadtgebiet und weiteren 5% im Umland sowie voraussichtlich fallendem Bauvolumen in den darauf folgenden Jahren bestehen aktuell große Chancen für den durchschnittlich ausgestatteten Leerstand. Er umfasst in München etwa m² und im Umland weitere m². Trotz rekordverdächtiger Vermietungsumsätze macht er 65% der verfügbaren Flächen aus und ist im letzten Jahr um 3% gestiegen. Eventuell tragen ein gezielter Defizitausgleich oder spezialisierte Nutzungs- und Vermarktungskonzepte dazu bei, diese Objekte bald an neue Mieter zu bringen. Da auch im Stadtgebiet nach wie vor große Gebiete für eine baldige Bürobebauung vorgesehen sind, wird selbst langfristig eine Flächenknappheit wohl nur konjunkturbedingt in bestimmten Kategorien entstehen. 3.5 INDUSTRIE- UND LAGERFLÄCHENVERMIETUNG: RUN AUF GROSSE EINHEITEN Der Vermietungsumsatz bei Industrie- und Logistikflächen nahm in 2011 nochmals um 15% auf m² zu. Vermietet wurden im Durchschnitt deutlich größere Einheiten als im Vorjahr. Mit Flächengrößen über m² wurden 42% des Umsatzes erzielt, weitere 37% mit der Größenklasse m² m². Der räumliche Schwerpunkt lag noch deutlicher als in 2010 in den umgebenden Gemeinden im Nordosten mit 60% des Flächenumsatzes, gefolgt vom nordwestlichen Umland mit 20%, aber auch in den nördlichen Stadtbezirken wurden zusammen noch 6% der Gesamtfläche vermietet. Handelsunternehmen steigerten ihre Anmietungen um 13% auf 33% des Flächenumsatzes, während Logistikunternehmen in 2011 durch einen Rückgang um -32% auf einen Umsatzanteil von 21% zurück fielen. Dafür erhöhte sich der Flächenanspruch der Industrieunternehmen und -zulieferer um 27% auf 15% des Gesamtumsatzes. Angesichts der anhaltenden Knappheit an großen und modernen Flächeneinheiten sind die zumindest vereinzelten Projektentwicklungen innerhalb des Stadtgebiets sehr zu begrüßen. In guter Verkehrslage haben auch sanierungsfähige Bestandsobjekte ein hohes Vermietungspotential. MIETE Logistikneubau Lagerhallen Produktionsflächen UMLAND - STADTGEBIET 5,30-6,50 Euro/m² 4,00-5,00 Euro/m² 5,90-7,00 Euro/m² Quelle: Bosseler & Abeking 3.6 EINZELHANDEL: WEITERE OBJEKTE NOCH IN ENTWICKLUNG München soll laut GfK Geomarketing auch in 2012 beim Einzelhandelsumsatz je Einwohner an der Spitze aller deutschen Stadt- und Landkreise stehen und den Bundesdurchschnitt damit um 51% übersteigen. Demzufolge kann der Münchener Einzelhandel in 2012 mit einem Umsatz von über 10 Mrd. Euro rechnen. Vorausgesagt ist damit eine Erhöhung um 273 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr. Dabei hat vor allem die Münchener Innenstadt die im Bundesvergleich höchste Flächenproduktivität von rund Euro/m². Die Spitzenlagen der Fußgängerzone passieren zu hochfrequenten Zeiten bis zu Personen. Durch verstärkte Anstrengungen, dort auch Einrichtungen zu schaffen, die abends und am Wochenende interessant sind, ist die Münchener Innenstadt auch außerhalb der Geschäftszeiten stärker belebt als die vieler anderer Großstädte. Die Innenstadt verfügt mit fast m² über rund 27% der gesamten innerstädtischen Verkaufsflächen und kann dieses immer noch längst nicht der Nachfrage entsprechende Angebot derzeit durch bedeutende Bauprojekte wie der Hofstatt, dem Palais an der Oper und dem Joseph-Pschorr-Haus in Münchener Bestlagen um einige hochklassige Flächen erweitern. Sie wurden überwiegend bereits in 2010 und 2011 vermietet, auch wenn die Eröffnung der Shops erst in 2012 oder 2013 erfolgen kann. Weitere hochwertige Mietflächen werden bereits in Kürze knapp außerhalb des Altstadtrings im spektakulären The Seven im szenigen Gärtnerplatzviertel fertig gestellt, und auch Im Tal können sich nach Fertigstellung der Straßenarbeiten in 2013 neue Potentiale ergeben. Am Schwabinger T aus Leopold- und Hohenzollernstraße zeigt sich, dass in frequentierten Nebenlagen auch eine Kombination aus Nahversorgungsangeboten, Gastronomie und innenstadtrelevanten Sortimenten gerade aus dem Modebereich überaus erfolgreich sein kann. Die Eröffnung zweier Einkaufszentren, des Viva Südseite in Obersendling, das zahlreiche Nahversorgungsangebote für das dort neu entstehende und umliegende Stadtquartiere bereithalten soll, sowie des Teilabschnitts Pasing Arkaden II steht für kommendes Jahr auf dem Plan. 29 / 41

30 In der Neuhauser Straße wird derzeit der Gebäudekomplex Alte Akademie freigezogen, so dass hier nach Umbau und Sanierung in bester Lauflage zukünftig weitere großzügige Flächen für die Einzelhandelsnutzung zur Verfügung gestellt werden könnten. Da das Gebäude aus dem 16. Jahrhundert denkmalgeschützt ist, müssen konkrete Planungen zunächst mit der entsprechenden Behörde abgestimmt werden. Sollte es zum Verkauf kommen, wird die Immobilie vermutlich zu einer der teuersten in Bayern. Im neuen Hauptbahnhof, dessen Gestaltung ab Sommer 2012 endgültig feststehen soll, sind ebenfalls umfangreiche Einzelhandelsflächen vorgesehen, mit denen die innenstädtischen Einkaufslagen bis 2018 erweitert und räumlich abgeschlossen werden sollen. Zahlreiche größere Quartierprojekte wie am Leonrodplatz, im Prinz-Eugen-Park, Am Hirschgarten, am Ratzingerplatz, in Moosach, in der Messestadt Riem und am Hanns-Seidel-Platz in Neuperlach sehen auch umfangreiche neue Einzelhandelsflächen vor, mit denen in der Regel ein größeres Einzugsgebiet bedient werden soll. Berücksichtigt man, dass mancher Stadtteil mehr Einwohner hat als eine kleine Großstadt, ergeben sich gerade für den nahversorgenden Einzelhandel in München erhebliche neue Möglichkeiten. Mit fast 50% aller Mietverträge und einer durchschnittlichen Flächengröße von m² ging der größte Teil der vermieteten Flächen auch in 2011 an Bekleidungsgeschäfte. Gastronomie und Dienstleistungen hatten zwar zweistellige Anteile am Vermietungsgeschehen (18% und 12%), allerdings fragten sie kleinere Flächeneinheiten von durchschnittlich etwa 300 m² und 70 m² nach. Große Flächen um die 800 m² benötigten die Anbieter von Schuhen und Lederwaren, die rund 6% der Mietverträge des Jahres 2011 schlossen. Die Einzelhandelsmieten in 1A- und 1B-Lagen stiegen in 2011 um durchschnittlich 3 %, wobei absolute Spitzenlagen sogar für 5 % höhere Mieten vergeben wurden. Für das kommende Jahr ist mit weiteren Mietsteigerungen zu rechnen. Spitzenmietpreise der Einzelhandelsimmobilien in Münchens 1a-LAge Lage Spitzenmiete Spitzenmiete Spitzenmiete Spitzenmiete m m m m 2 Euro/m 2 Euro/m 2 Euro/m 2 Euro/m 2 Innenstadt Kaufingerstraße/Marienplatz Maximilianstraße/Perusastraße Neuhauser Straße Rosenstraße/Rindermarkt Rosental Schützenstraße Sendlinger Straße Sonnenstraße Tal Theatiner Straße/Brienner Straße Weinstraße Schwabing Hohenzollernstraße Leopoldstraße / 41

31 Immobilienfakten München 2012/ WOHNEN: GUTE AUSSICHTEN HOHE SOZIALE BEDEUTUNG Münchens Bevölkerung wuchs im Jahr 2011 um fast Personen, 14% davon ließen sich auf Geburtenüberschüsse zurückführen. Damit stieg die Zahl der Hauptwohnsitze im Stadtgebiet um 2,1% auf 1,41 Mio.. In 2011 wurden mit Wohnungen 52% mehr Wohneinheiten fertig gestellt als noch Dazu kommt ein Anstieg der Genehmigungen um 53% auf Wohnungen. Aufgrund des hohen Zuzugs kommen rein rechnerisch jedoch auf jede der Münchener Wohnungen durchschnittlich nicht mehr 1,78 Personen wie im Jahr 2000, sondern Ende 2011 bereits 1,87 Personen, bei einem Anstieg seit 2010 allein um 0,03 und das angesichts einer Tendenz zu immer kleineren Haushalten. Die Erwartungen an den Wohnungsbau müssen zwangsläufig hoch bleiben, solange die Landeshauptstadt über entsprechende Flächen verfügt. In den Gutachten zur langfristigen Siedlungsentwicklung wird von der Notwendigkeit neuen Baurechts für Wohneinheiten und dem Erfordernis der Schaffung von zusätzlich Wohneinheiten im Bestand bis 2030 ausgegangen, da bis dahin voraussichtlich mehr als 1,5 Mio. Menschen im Stadtgebiet wohnen werden. Die Zahl der Umzüge innerhalb des Stadtgebiets fiel in 2011 um -2% auf knapp unter , wobei 28% davon Umzüge im selben Stadtbezirk waren. Damit sank auch die Umzugsquote als Maß für die Realisierbarkeit von Umzugswünschen - in 2011 auf 8,2%. Wohnungsbau Baugenehmigungen Baufertigstellungen Den größten Bevölkerungszuwachs verzeichneten in 2011 folgende Stadtbezirke: STADTBEZirk bevölkerungs- WANDERUNGSSALDO ZUWACHS 2011 anteil IN % Neuhausen - Nymphenburg Trudering - Riem Thalkirchen - Obersendling - Forstenried - Fürstenried - Solln Pasing - Obermenzing Bogenhausen Obergiesing - Fasangartenw Schwabing - Freimann Milbertshofen - Am Hart Ramersdorf - Perlach Feldmoching - Hasenbergl Quelle: Statistisches Amt München 31 / 41

32 Es waren die ohnehin einwohnerstärksten Stadtbezirke, die in 2011 aufgrund ihres insgesamt größeren Wohnungsangebots die höchsten Zuwachszahlen aufzuweisen hatten. Dabei erreichen gerade Trudering-Riem und Neuhausen-Nymphenburg, in denen die größten Wohnbauvorhaben der letzten Jahre weitgehend abgeschlossen sind, weiterhin Zuwachsraten von 3,7% und 3,5%. Sie verzeichnen gleichzeitig dank des Zuzugs vieler junger Familien auch bereits die höchsten Geburtenüberschüsse. Die mit 4,1% höchste prozentuale Bevölkerungszunahme gab es im Stadtbezirk Obergiesing-Fasangarten, hier eher induziert durch mehrere kleinere Wohnanlagen mittlerer Preiskategorie, die im letzten Jahr bezugsfertig wurden. In Schwabing-Freimann konnten unter anderem an der Domagkstraße in 2011 weitere Wohnbauabschnitte fertig gestellt und bezogen werden, so dass die Einwohnerzahl um 3% anstieg. Deutliche Auswirkungen der Wohnbautätigkeit im und um das neu gestaltete Stadtteilzentrum machten sich erstmals in 2011 auch in Pasing-Obermenzing bemerkbar, das 2,8% mehr Bewohner hatte als im Vorjahr. Hohe relative Zuwächse hatten auch die Bezirke Altstadt-Lehel und Schwanthalerhöhe mit 2,9%, die zusammen mit den anderen Innenstadt- und Innenstadtrandbezirken - auch überdurchschnittliche Fluktuationsquoten aufwiesen. Vor dem Bezirk Altstadt-Lehel lagen hierbei nur die Bezirke Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt und Maxvorstadt. Die Zahl der Abschlüsse wie auch der Flächen- und Geldumsatz bei Wohnbaugrundstücken waren im 1. Quartal 2012 rückläufig. Mehrfamilienhäuser wurden häufiger und zu höheren Durchschnittspreisen veräußert, da mehrere neue Wohnanlagen unter den Objekten waren. Der Handel mit Eigentumswohnungen bezog sich zu etwa einem Drittel auf Neubauten, so dass trotz eines Rückgangs der Transaktionen der Geldumsatz in etwa dem des 1. Vorjahresquartals entsprach. Dem hohen Preisdruck vor allem bei neuen Wohnimmobilien kann angesichts gestiegener Zuzugszahlen mit dem begrenzten, schubweise entstehenden zusätzlichen Angebot nicht wirksam begegnet werden. Derzeit sind von der Stadt München zwei Kerngebiete auf dem Gelände der ehemaligen Funkkaserne, dem neuen Domagkquartier ausgeschrieben, die Baugrundstücke für rund Wohnungen werden in Kürze folgen. Auf weiteren großen, bisher militärisch genutzten Arealen in Bogenhausen und Freimann werden zunächst neue Modelle der bürgerschaftlichen Beteiligung und Eigentumsbildung entwickelt. Der Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen erfasste im Lauf der letzten beiden Jahre immer mehr Städte und Landkreise. In den Großstädten lagen die Steigerungsraten besonders hoch. Der Gutachterausschuss konstatierte für München eine mittlere Preissteigerung von 10% bei Neubauwohnungen. Der qualifizierte Mietspiegel von 2011 definiert auf der Basis von Daten aus 2009 je nach Größe, Baualter, Lage und Ausstattung eine zulässige Bandbreite der Mieten von 8,10 Euro/m² bis etwa 17 Euro/m², wobei Altbauten mit Baujahr vor 1930 bei sonst vergleichbaren Parametern mit modernen Gebäuden aus 2008/2009 in etwa gleichauf lagen. Die Mietpreissteigerungen erreichten in bei Altbauwohnungen 1,5%, bei Bestandswohnungen waren es 1,6% und bei Neubauwohnungen 1,4%. Die Durchschnittsmieten für Bestandswohnungen mit guten Wohnwert lagen daher in 2011 bei 12,70 Euro/m², für modernisierte Altbauwohnungen wurden im Mittel 13,70 Euro/m² und für neu errichtete Wohnungen 14,00 Euro/m² bezahlt. Die Spitzenmiete erreichte 22 Euro/m². Preisentwicklung bei neuen Eigentumswohnungen Euro/m Bestlage gute Lage durchschnittliche Lage Landeshauptstadt München: Mietspiegel für München Informationen zur ortsüblichen Miete. Stand 01/2010. München, / 41

33 Immobilienfakten münchen 2012/ PersPektiVen für investoren 1 hofstatt, altstadt-lehel Das hofstatt -areal zählt zu münchens ältesten zentralen Siedlungsgebieten. Derzeit sind hier m² bruttogeschossfläche in sieben verschiedenen bauteilen in bearbeitung. mehr als 50% der flächen befinden sich in denkmalgeschützten Gebäuden. etwa die hälfte davon soll in 2012 fertig gestellt sein, der Rest anfang kernstück wird die dreiarmige Passage mit eingängen zur Sendlinger Straße, hackenstraße und färbergraben. Sie wird ergänzt durch einen marktplatz im lichthof des ehemaligen Druckereigebäudes sowie zwei Innenhöfe für gastronomische nutzung. Insgesamt m² sind für einzelhandel und Gastronomie vorgesehen, m² für büros. etwa m² sind bisher vermietet. Dazu kommen m² für 69 Wohnungen zwischen 130 und 250 m² Wohnfläche an zwei weiteren privaten Innenhöfen. Die Wohnungen wurden bereits zu Preisen zwischen und euro/m² verkauft und können im September 2012 bezogen werden. Die eröffnung einzelner läden erfolgt ab Sommer 2012, die der Passage ist im märz 2013 vorgesehen. Die Umgestaltung der Sendlinger Straße zur fußgängerzone zwischen färbergraben und hackenstraße beginnt im frühjahr tal, altstadt-lehel Die Geschäftsstraße tal verbindet die fußgängerzone am marienmit dem Isartorplatz und wird ab frühjahr 2013 bis ende 2013 unter anderem durch eine Reduzierung des Privatverkehrs gestalterisch aufgewertet. Die fahrbahn wird von zwölf auf etwa sieben meter verschmälert und damit Platz für breitere Gehwege, mehr Grün und zusätzliche freischankflächen geschaffen. nahe dem alten Rathaus sollen auf den bisherigen Parkplätzen künftig taxis halten und fahrräder abgestellt werden können. eine tiefgarage am thomas- Wimmer-Ring wird voraussichtlich ersatz für die wegfallenden Stellplätze bieten. Zum Isartor hin bleiben die Parkplätze am Straßenrand erhalten. Der Radweg wird aufgelassen, linien- und touristenbusse erhalten weiterhin uneingeschränkte Durchfahrt. 3 the seven, ludwigsvorstadt-isarvorstadt Im Gärtnerplatzviertel entstehen auf einem 14 ha großen ehemaligen Industrieareal derzeit m² luxuriöse Penthouse- und loft-wohnungen sowie m² exklusive büros, ergänzt durch eine öffentliche kindertagesstätte mit m². Der umgebaute 56 m hohe maschinenturm des einstigen fernheizkraftwerks wird mit seinen 15 Stockwerken das höchste Wohngebäude der Innenstadt. the Seven tower umschließt zusammen mit the Seven atrium einen Innenhof mit Wassergarten. Der äußere Gartenpark ist weitgehend der privaten nutzung durch die bewohner vorbehalten. ein zur müllerstraße hin gelegener Schmuckplatz ist öffentlich zugänglich. Die Verkaufspreise beginnen im atriumgebäude bei etwa euro/m² und steigen über die Dachterrassenwohnungen mit mehr als euro/m² zum turm-penthouse auf mindestens euro/m² an. Den bewohnern werden ein 24-Stunden-concierge- Service und ein privater Wellnessbereich zur Verfügung stehen. eine großzügige Piazza vermittelt zwischen turm und bürogebäude. Die büroflächen im the Seven office sind bereits an ein internationales beratungsunternehmen vermietet. ein weiteres areal ist für großflächigen einzelhandel vorgesehen. Die fertigstellung ist für anfang 2013 geplant. 4 Palais an der oper, altstadt-lehel Schräg gegenüber dem Gebäude der bayerischen Staatsoper wird in erstklassiger Innenstadtlage die ehemalige Residenzpost um- und neu gebaut. Das Gebäude wurde aufgrund seines Zustandes bis auf den teil zur maximilianstraße und die denkmalgeschützten außenfassaden zum hofgraben abgebrochen. Die vorgesehene mischnutzung umfasst m² für büros, m² für einzelhandel, m² Gastronomieflächen und m² Wohnungen. Das dritte europäische maison louis Vuitton eröffnet hier im herbst 2012 auf m², zusätzlichen ausstellungsräumen für zeitgenössische kunst sowie m² bürofläche für seinen Deutschlandsitz. auf m² entwickelt die kuffler-gruppe ein neues Restaurantkonzept. Unter den arkaden an der maximilianstraße entstehen cafés. Weitere mieter sind der herrenausstatter Daniels, der barbetreiber hofmann und mehrere Ärzte. ende 2011 waren zwei Drittel der flächen vermietet, die vollständige fertigstellung wird im märz 2013 erwartet. 5 JosePh-Pschorr-haus, altstadt-lehel 1820 hatte Josef Pschorr das Grundstück erworben und die brauerei hacker-pschorr gegründet. Das zuletzt hier stehende Warenhausgebäude aus den 60er Jahren wurde 2011 abgerissen. auf dem m²-grundstück entsteht derzeit ein Geschäftshaus mit rund m² Geschossfläche auf fünf obergeschossen, erdgeschoss und vier Untergeschossen m² der insgesamt rund m² einzelhandelsflächen sind an das Sportfachgeschäft Sport Scheck vermietet, die modekette forever 21 belegt m² und die firma mango m². Im vierten und fünften Stock werden 25 Wohneinheiten mit rund m² untergebracht. Deren Vermietung startet voraussichtlich im herbst Im mittelbereich des Gebäudes ist ein lichthof vorgesehen. mit der fertigstellung wird im herbst 2013 gerechnet. 6 rund um den ostbahnhof, berg am laim Südlich des ostbahnhofs besteht seit 1996 eine 38 ha große innenstadtnahe ehemalige bahn- und Industriefläche mit sehr guter öffentlicher Verkehrserschließung. Das Planungsgebiet erstreckt sich über die Gemarkungen haidhausen, berg am laim und Ramersdorf, wurde jedoch dem Stadtbezirk 14 (berg am laim) zugeordnet. ein erster entwurf des bebauungsplans Rund um den ostbahnhof (Rost) soll mitte 2012 vorgestellt werden. ein Großteil an erschließung und bebauung erfolgt dennoch erst ab auf etwa 28 ha werden neue bauwerke mit insgesamt m² Geschossfläche entstehen, darunter acht m hohe hochhäuser. 33 / 41

34 Einige Areale mit inzwischen etablierten Zwischennutzungen bleiben erhalten. Entlang der Bahnlinie sind Kerngebietsbereiche mit hochverdichteter Funktionsmischung von Büros, Hotels und Veranstaltungsorten vorgesehen, sowie etwa Wohnungen mit teilweise besonderen Wohnformen im Turm, einem Wohnhof und den oberen Etagen der Bürogebäude. Im Abschnitt Kulturfabrik werden Bestands- und Neubauten mit Sport- und Freizeitnutzungen, Galerien und Atelierflächen gemischt und durch Studenten- sowie Loftwohnungen ergänzt. Eine zentrale Grünfläche, verbindende Grünzüge und Kommunikationsbänder werden ebenso geschaffen wie mehrere Kinderbetreuungseinrichtungen, ein umfassendes Angebot an Einzelhandelsflächen und ein Gewerbehof. Südwestlich des Areals, im Bereich des Media-Works-Munich -Geländes am neu entstehenden Medienplatz, geht es um einen weiteren Ausbau der Mediennutzung: Hier steht bereits seit Mitte 2011 die über m² Mietfläche umfassende Medienbrücke. Bis Ende 2012 werden auf m² Geschossfläche auch die Ateliers an der Medienbrücke fertig gestellt sein. Beide Gebäude sind voll vermietet. Nordöstlich in der Trausnitzstraße entsteht bis März 2013 ein 6-geschossiges Büro- und Laborgebäude mit m² Geschossfläche für 500 Mitarbeiter des Elektronikkonzern Rohde & Schwarz. 7 WELFENHÖFE, Au-Haidhausen Im Quartier WelfenHöfe am Ostfriedhof sind mehrere 5- bis 6-stöckige Gebäude mit zwei Turmgeschossen im Bau, die sich auf m² Grundstücksfläche mit einer Geschossfläche von m² um drei begrünte Innenhöfe gruppieren und insgesamt 480 Wohneinheiten, Büros, Gastronomie und Geschäfte umfassen. Nord- und Südriegel des ersten Wohnbauabschnitts LöwenHof sind weitgehend bezugsfertig, weitere Eigentumswohnungen im Ost- und Westriegel folgen voraussichtlich im Sommer Hinzu kommt der Reger- Hof, ein Gewerbeteil mit m² Büro-, die noch nicht, und m² Einzelhandelsflächen, die bereits vollständig vermietet sind. Zum RegerHof gehören auch zwei Kindertageseinrichtungen. Zwischen Reger- und LöwenHof entstehen 106 geförderte Mietwohnungen. Die Fertigstellung des letzten Bauabschnitts, des TassiloHofs, der unter anderem Stadthäuser und Penthouse-Wohnungen, Kindergarten und Hort integriert, ist im Herbst 2012 vorgesehen. Die Wohnflächenpreise liegen zwischen und Euro/m². Mehrere Plätze im Umfeld der WelfenHöfe werden derzeit neu gestaltet und in wenigen Jahren voraussichtlich große Brauerei-Grundstücke in nächster Nachbarschaft für eine Neubebauung frei, so dass der zentral gelegene Stadtteil Au-Haidhausen eine anhaltende Aufwertung erfahren wird. 34 / 41

35 Immobilienfakten München 2012/ GIESINGER, Obergiesing Auf rund 11,5 Hektar wird derzeit das ehemalige AGFA-Camerawerk durch einen modernen Wohn- und Gewerbepark ersetzt. Mit einem weitläufigen Park und zur Tegernseer Landstraße bereits seit 2010 durch das große Bürogebäude abgeschirmt, aus dem ein weißer Büroturm mit 15 Stockwerken heraus ragt, werden in 2012 die ersten von rund Miet- und Eigentumswohnungen fertig gestellt. Die Entwicklung des gesamten Wohnareals mit Nahversorgung am so genannten Baumplatz und drei Kindertageseinrichtungen soll bis 2013 abgeschlossen sein. Von den insgesamt etwa m² großen Gewerbearealen sind knapp m² Hotel- und m² Bürofläche inzwischen vermietet. 9 RODENSTOCK GARTEN, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt Mit dem Bau von 280 Wohnungen des gehobenen Preissegments, Kindertagesstätte und Ladenlokalen auf dem m² großen ehemaligen Rodenstock-Gelände im Dreimühlenviertel soll in 2012 begonnen werden. Der Abschluss des Projekts mit 7-bis 8-stöckiger, weitgehend geschlossener Riegelbebauung und einem vom Westermühlbach durchzogenen großen Gartenhof ist für Februar 2013 geplant. Derzeit wehrt sich eine Bürgerinitiative gegen die Maximalhöhe und fordert einen öffentlichen Durchgang entlang des freigelegten Baches, den Erhalt des Alleencharakters der Auenstraße und eine Weiterführung der Baumbepflanzung. 10 ARNULFPARK, Maxvorstadt / Neuhausen-Nymphenburg Im September 2004 erfolgte der Spatenstich für den rund m² großen Arnulfpark. Das ehemalige Heizkraftwerk auf dem Gelände wurde nach dem Umbau zum Theater mit Gastronomiebetrieb und durch einen Büroneubau ergänzt wurde mit dem Velum auf einer Grundstücksfläche von m² ein 7-geschossiges Wohnund Geschäftshaus mit einer Kindertagesstätte fertig gestellt. Von den insgesamt m² Mietflächen wurden m² in Büros, m² für anderes Gewerbe und Einzelhandel, 570 m² für Gastronomie und m² in 27 Wohnungen aufgeteilt. Der Bau des Atmos, eines 6-geschossigen Bürogebäudes mit Mietflächen von m² wurde 2008 abgeschlossen. Das 2010 fertig gestellte Verwaltungsgebäude Metris mit Konferenzetage und Kantinenbereich bietet m² Büroflächen. Das Central & Park besteht aus zwei seit Anfang 2011 vermieteten, 44 Meter hohen 11-geschossigen Hochhäusern mit 92 Mietwohnungen auf m² Wohnfläche mit kleinen Läden und Büros im Erdgeschoss. Dazu gehört auch ein Bürokomplex, dessen Gesamtmietfläche von m² in diesem Frühjahr abschließend fertig gestellt sein wird. Der Bürovermietungsstand lag Ende 2011 bei 50%. Ein separates Gebäude mit offener Kinder- und Jugendeinrichtung und einen Bewohnertreff bildet eine funktionale Ergänzung. Das Skygarden, ein 7-12 geschossiges Bürogebäude mit m² oberirdischer und m² unterirdischer Mietfläche ist seit 2011 komplett ausgestattet. Gerade bezugsfertig sind die Wohnungen im M:Unique, einem 2-geschossigen Bürogebäude mit 6-geschossigen Wohnturm. Das Kontorhaus, in dem sich m² Bürofläche auf ein zwölfgeschossiges Hochhaus und drei 6-geschossige Zinnen verteilen, wird die letzte Baulücke im Süden des Arnulfparks schließen. Mit dem Bau wird aktuell begonnen. Im Westen des Arnulfparks soll noch ein weiteres städtebauliches Ensemble, das Quartier ICADE Premier mit m² und m² in zwei Gebäuden entwickelt werden. 11 CITY LOGISTIK ZENTRUM, Neuhausen-Nymphenburg Bereits seit der Ausarbeitung des letzten städtischen Güterverkehrszentrenkonzepts Mitte der 90er Jahre ist das 3 ha große Deutschmann-Gelände nahe der Friedenheimer Brücke an der Reitknechtstraße für ein City-Logistik-Zentrum vorgesehen und wurde dafür 2001 von der Stadt München erworben. Eine erste Ausschreibung brachte 2007 keine zufriedenstellenden Ergebnisse. Auf der Basis aktueller Daten wurde das GVZ-Konzept 2011 überarbeitet und der Standort bestätigt. Ab Mitte 2012 wird nun über eine europaweite Ausschreibung ein privater Investor für die Verwirklichung eines modernen Logistikzentrums gesucht. 12 OLYMPIA GATE MUNICH, Schwabing-West Mit dem Bauprojekt an der Schwere-Reiter-Straße unmittelbar neben dem Olympiapark werden die südlichen Kerngebiete im Siedlungsbereich Am Ackermannbogen entwickelt. Auf dem rund m² großen Grundstück sollen auf drei Baufeldern fünf Gebäude mit einer Geschossfläche von rund m² entstehen, darunter m² Einzelhandelsflächen, ein Ärztehaus, ein Boardinghouse oder Hotel sowie hochwertige Wohnungen. Um eine ansprechende Architektur zu gewährleisten, wird im Frühjahr 2012 ein Realisierungswettbewerb ausgelobt, dessen Ergebnisse im Sommer erwartet werden. Das Quartier steht unter dem Leitmotiv Airport. Die Fertigstellung ist für das Frühjahr 2015 geplant. 13 LUITPOLDKASERNE / DACHAUER STRASSE, Schwabing-West / Neuhausen-Nymphenburg Auf dem etwa 20 Hektar großen Areal östlich der Dachauer Straße zwischen Loth-, Schwere-Reiter-, Heß- und Infanteriestraße sollen Wohnungen und Freiflächen entstehen, ergänzt durch eine Grundschule und Kinderhäuser. Die kulturellen und kreativwirtschaftlichen (Zwischen-)Nutzungen im Bereich der denkmalgeschützten Hallen (Jutier- und Tonnenhalle) sollen erhalten bleiben. Im Anschluss an ihre Gebäude an der Lothstraße wird die Hochschule München zu einem Campus Nord erweitert. Im Bereich des Leonrodplatzes soll die vorhandene Quartiersversorgung ergänzt werden. Die Ergebnisse eines aktuellen städtebaulichen Wettbewerbs sind für Mai 2012 vorgesehen. 14 AM ACKERMANNBOGEN Quartier Südwest, Schwabing-West Für den vierten und letzten Bauabschnitt wurden im Mai 2011 zwei der Baufelder für Wohnprojekte an Baugemeinschaften und für die Herstellung von 60 Wohnungen an eine Wohnungsbaugenossenschaft vergeben. Baubeginn soll hier im Frühjahr 2012, Fertigstellung in 2013 sein. Ein weiteres Bauquartier wird von drei verschiedenen Bauträgern mit Eigentumswohnungen versehen. Weiterhin werden zwei städtische Wohnungsbaugesellschaften neben 113 geförderten Mietwohnungen mit m² Geschossfläche auch ein Stadteilzentrum errichten, inklusive einem m² großem Supermarkt mit eigener Tiefgarage, einer Gaststätte und einem Nachbarschaftstreff sowie einer weiteren Tiefgarage mit rund 60 Stellplätzen. Der Baubeginn ist für Anfang 2013 geplant, die Fertigstellung soll Ende 2014 erfolgen. 15 OLYMPIA TOWER, Milbertshofen-Am Hart Das 20-geschossige Bürohochhaus von 1970 wird zur Wohnanlage mit 320 möblierten Studio-Appartements von m² Wohnfläche umgebaut. Für München wurde in dieser Kategorie ein zusätzlicher Bedarf von rund 700 Einheiten festgestellt. Die Wohnungen sollen im Einzelverkauf oder etagenweise veräußert werden und im Preis je nach Größe und Etage zwischen und Euro liegen, das entspricht einem m²-preis um Euro. Anfang 2013 sollen die Wohnungen bezugsfertig sein. 35 / 41

36 16 schwabinger tor (leo 152), schwabing-freimann auf m² soll anstelle des Sperrriegels aus metro-großmarkt und hotel holiday Inn zum Schwabinger See hin ein offenes Viertel gebaut werden. Vier der neun geplanten bauwerke werden zur leopoldstraße ausgerichtet, die anderen zur berliner Straße. kernstück des neuen ensembles wird ein luxushotel mit etwa 300 Zimmern, einem m² großen Wellness-bereich und einer konferenzfläche von m². Weiterhin umfasst das bauprojekt zirka 270 Wohnungen, ein kleines theater, büros, boutiquen, Shops, Restaurants und einen Supermarkt. In den unteren bereichen sind belebte Zonen mit viel Publikumsverkehr, also Geschäfte und Gastronomie geplant. Die mittleren Segmente werden zu büros, die oberen Stockwerke sind überwiegend für verschiedenartige mietwohnungskonzepte reserviert. eine abwechslungsreiche Gestaltung soll durch die beauftragung mehrerer architekten gewährleistet werden. Der Verkehr wird im dreigeschossigen Unterbau abgewickelt, um das gesamte areal verkehrsfrei zu halten. nur beim hotel kann dann vorgefahren werden. bis 2016 soll alles fertig sein. 17 nu office, schwabing-freimann Während rund 600 Wohnungen auf m² Geschoßfläche in den arealen Parkside leopold, Schwabing und leo 250 um den Schwabinger central Park inzwischen nahezu vollständig vermarktet und bezugsfertig sind, ist vom nuoffice mit m² büronutzfläche der erste abschnitt mit m² noch im bau, wird voraussichtlich ende 2012 fertig gestellt und ist derzeit zu etwa drei Vierteln vermietet. Die beiden weiteren bauabschnitte werden erst begonnen, wenn ein Großteil der flächen vorvermietet ist. avisiert ist nuoffice 2 mit einer fläche von m² bis Der dritte abschnitt umfasst m². er soll 18 monate nach mietvertragsunterzeichnung bezugsfertig sein. Das nuoffice wurde in Zusammenarbeit mit dem fraunhofer-institut entwickelt und erfüllt nach fertigstellung die energiestandards des Jahres es soll eine leed-platin Zertifizierung erhalten und damit zu den ersten Immobilien in Deutschland in dieser höchsten Zertifizierungs-kategorie gehören. 18 Parkstadt schwabing, schwabing-freimann Die bebauung der Gesamtgrundfläche von m² ist noch nicht abgeschlossen. Von den m² Geschossfläche für rund Wohnungen sind bisher nicht alle errichtet und auch mehrere felder für Gewerbe- und bürogebäude liegen noch brach. fertiggestellte büro- und hotelbauten waren 2003 das Park.Gate und das carrea mit sechs Geschossen und büroflächen von m² bzw m² sowie das lajos mit 5-10 Geschossen und m² büros folgten die highlight towers mit 33 und 28 etagen und das 5-geschossige highlight forum mit zusammen etwa m² bürofläche, sowie das hotel Innside münchen mit 160 Zimmern auf 5 ebenen wurde das Ibis hotel Parkstadt Schwabing mit 147 Zimmern auf 12 Geschossen fertig gestellt. Der 2006 bezugsfertige bürokomplex SquareParc I mit m² auf 4-10 Geschossen wurde 2007 gefolgt vom Premino mit etwa gleicher fläche auf 5 Geschossen und dem Rilano hotel, das auf 12 etagen 230 Gästezimmer bereithält. In 2009 fertig gestellt wurde der 10-stöckige komplex Denkraum mit m² büros. In 2010 wurde der bau sowohl des 23-geschossige Skyline-towers als auch der vier 5- und 7 -geschossigen campusgebäude bailey Palace, eminence Plaza, life Gallery und Sunshine Place abgeschlossen. Dank des für ende 2012 geplanten Umzugs der firma osram gelten die m² dieses the m.pire genannte bürokomplexes seit 2011 als komplett vermietet. erst kürzlich bezugsfertig geworden ist SquareParc II, dessen m² bürofläche auf 4-10 Geschossen derzeit zu etwa 50% vergeben sind. Die errichtung folgender bürokomplexe steht noch aus: freiraum mit m², Park karree aus zwei Gebäuden mit zusammen m², trias mit m², Park atrien mit m² in drei Gebäuden. Weiterhin stehen noch städtische Gewerbegrundstücke von m² und m² für Unternehmen des klassischen produzierenden oder höherwertigen Gewerbes mit bedarf an forschungs- und entwicklungsflächen sowie büro- und Verwaltungsnutzungen zur Verfügung. 19 domagkquartier, schwabing-freimann Die bauarbeiten für insgesamt rund Wohnungen auf dem Gelände der ehemaligen funkkaserne beginnen voraussichtlich in diesem Jahr. Die Grundstücke werden in drei tranchen an die künftigen bauherren vergeben. für die 420 Wohnungen plus soziale Infrastruktur im norden des Geländes wurde kürzlich der Siegerentwurf des städtebaulichen Wettbewerbs veröffentlicht. ausgeschrieben wird zunächst das nördliche der beiden kerngebiete mit einer Grundfläche von ca m² als Standort für einen lebensmittelmarkt von m² Verkaufsfläche und 30% zulässigem Wohnanteil bei einer maximalen Geschossfläche von m². Im zweiten kerngebiet, das knapp m² Grundfläche umfasst, ist die errichtung zumindest eines nachbarschaftsladens mit einer Verkaufsfläche von höchstens 400 m² für Waren des täglichen bedarfs und einer Gaststätte sowie ein Wohnanteil von maximal 30% auf zusammen m² Geschoßfläche vorgesehen. Die ausschreibung soll im 2. oder 3. Quartal 2012 erfolgen. Insgesamt sind m² Gewerbefläche geplant. bis in die 1990er Jahre wurde die kaserne militärisch genutzt. mit dem abzug der bundeswehr übernahm die kunstszene nach und nach die Gebäude. Daraus entstand Deutschlands größte künstlerkolonie mit clubs, ateliers und Werkstätten. auch wenn die erhaltung einer cité des artistes prinzipiell beschlossen ist, ist noch unklar, wie viel Raum den Domagkateliers tatsächlich bleiben wird. haus 50 wurde von der Stadt bereits gekauft und zum atelierhaus mit über 100 arbeitsräumen saniert. nachdem feststeht, dass haus 49 nicht mehr wirtschaftlich aufgewertet werden kann, ist dessen abriss jedoch unausweichlich. 20 PrinZ-eugen-Park, bogenhausen nach Vorliegen des genauen Zuschnitts der einzelnen baugrundstücke können diese voraussichtlich noch in 2012 auch kleinteilig erworben werden. ab 2014 beginnt die Realisierung der ersten Wohnabschnitte auf dem 30 ha großen, bisher militärisch genutzten Gelände. Geplant sind m² Geschossfläche für Wohnungen, davon 50% gefördert, mit Wohnformen für unterschiedliche alters- und Gesellschaftsschichten, für genossenschaftliche und generationsübergreifende Wohnprojekte, betreutes Wohnen und baugruppen. etwa 400 Wohnungen sollen als ökologische mustersiedlung entwickelt werden. Im städtebaulichen Wettbewerb hat eine gemischte bebauung mit Geschosswohnungen, verdichteten flachbauten, Reihenhäusern und Stadtvillen den Zuschlag erhalten und wurde in einem beispielhaften Planungsworkshop mit den anliegern fort entwickelt. Zur engen Verknüpfung von Wohnfunktion und großen öffentlichen Grünflächen mit anbindung an die Isarauen und den künftigen nord-ost-park werden Wohncluster mit zentralen Wohnhöfen gebildet. alle baufelder werden durch tiefgaragen erschlossen. Das Quartier wird ergänzt durch einen bürgerplatz (Prinz-eugen-Platz) und ein nahbereichszentrum an der cosimastraße mit zusammen m² Geschossfläche für nahver- 36 / 41

37 Immobilienfakten münchen 2012/2013 sorgenden handel und Dienstleistungen, sowie durch kindergärten und Grundschule, angebote der offenen kinder- und Jugendarbeit, bewohnertreffs und ein bürgerhaus. Die bestehende Schwimmhalle bleibt erhalten. 21 trabrennbahn, bogenhausen Streitigkeiten um die Rechtmäßigkeit des kaufvertrages über das münchner trabergelände verzögern die Planungen für ein neues Wohnquartier mit rund Wohnungen, umfassender sozialer Infrastruktur und großen verbindenden Grünflächen. Der münchner trabrenn- und Zuchtverein (mtzv) soll bis 2014 eine neue Rennbahn auf dem ehemaligen militärflugplatz in fürstenfeldbruck erhalten, will den Umzug jetzt aber verhindern. angeblich habe der Vereinsvorsitzende aufgrund von Verfahrensmängeln die Verträge ohne Vertretungsmacht geschlossen. einige der Rennbahngebäude in Daglfing sind inzwischen baufällig. Das bebauungsplanverfahren für die nachnutzung des flugplatzes in der Gemeinde maisach wird derzeit durchgeführt. 22 bogenhausener tor (stadtportal münchen-ost), bogenhausen für das areal am Vogelweideplatz und das Gebiet südlich der einsteinstraße wird derzeit ein bebauungsplan erstellt, um ab 2013 den bau von fünf Glasfassadentürmen mit höhen von 39 bis 87 m und unregelmäßigen fünfecken als Grundriss zu ermöglichen, die etwa m² büro- und hotelflächen umfassen und von einem Park mit abgeschirmten bereichen umgeben sein werden. es entsteht ein komplex aus einer zweigeschossigen Sockelzone zur aufnahme von gemeinsam genutzten flächen und Serviceräumen wie z.b. lobbys, Restaurants, fitnessräumen, kindergarten, technikräumen und lager sowie eine Verbindungsebene mit runden tageslichthöfen im Souterrain unterhalb des öffentlichen Platzes. Die fertigstellung ist für 2014 geplant. 23 baumkirchner strasse, berg am laim Die hälfte der m² des ehemaligen bahnbetriebswerks wird bebaut, im westlichen Gleisbereich bleibt die ökologisch wertvolle brache erhalten. Insgesamt sind rund m² Geschossfläche geplant, davon m² für etwa 490 Wohnungen unterschiedlicher Größe. an der baumkirchner Straße wird ein nahversorgungszentrum entstehen, dazu zwei kinderbetreuungseinrichtungen. Die errichtung einer neuen Sporthalle ist auf einem nachbargrundstück an der neumarkter Straße vorgesehen. mehrheitlich werden 5 Geschosse das Gelände prägen, entlang der bahntrasse auch 16-geschossige Gebäude für rund 570 arbeitsplätze. mit m² werden fast 50 % des Grundes öffentliche Grünfläche. Derzeit wird noch die Instandsetzung der lok-drehscheibe aus den 1920er Jahren als technisches Denkmal geprüft. Das bebauungsplanverfahren soll aber zum Jahresende abgeschlossen sein. aktuell erfolgen die letzten Rückbaumaßnahmen. 24 hochäckerstrasse, ramersdorf-perlach auf circa m² Geschossfläche entstehen in mehreren bauabschnitten rund Wohneinheiten, teilweise geförderte 2-5-Zimmer-Wohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Geplant sind auch kindertageseinrichtungen, gemeinschaftliche freiflächen und begrünte Innenhöfe mit integrierten Spiel- und freizeitbereichen. Darüber hinaus werden einzelhandelseinrichtungen des täglichen bedarfs integriert. alle Gebäude werden nach energieeffizienz- und nachhaltigkeitskriterien erstellt. Der baubeginn erfolgt nach abschluss des bebauungsplanverfahrens voraussichtlich im herbst mc graw gelände, untergiesing-harlaching In der ehemaligen kaserne an der tegernseer landstraße sind verschiedene Polizeidienststellen untergebracht. es ist vorgesehen, 5,5 ha des ehemaligen kasernenareals mit Wohnanlagen und Grünflächen neu zu beplanen. 26 businessquartier am hirschgarten, neuhausen-nymphenburg hier entstehen rund m² büro- und einzelhandelsflächen zur nahversorgung eines einzugsgebiets mit mehr als einwohnern aus allen umliegenden Stadtteilen. Die etwa Wohnungen in der unmittelbaren Umgebung sind überwiegend fertig gestellt. Der aus zwei objekten bestehende komplex forum am hirschgarten kann mitte 2013 bezogen werden. Das forum nord wird dann etwa m² für büros und m² für einzelhandel und Gastronomie umfassen, das forum Süd m² büro- und m² einzelhandels- und Gastronomieflächen. für das hirschgarten center und das südlich angrenzende areal liegen die ergebnisse eines architektenwettbewerbs vor. In vier Gebäuden mit 6-15 etagen sind m² Geschossfläche für einzelhandel, büro- und hotelnutzung vorgesehen. Die Gebäudehöhe steigt in Richtung Stadtmitte an, mit hochpunkten zu beiden Seiten der friedenheimer brücke. Zusätzliche m² einzelhandelsflächen entstehen rund um das hirschgarten center und den Quartiersplatz. Im gesamten areal sind auf m² Grundstücksfläche weitere bürogebäude mit einer bruttogeschossfläche von m² realisierbar, davon noch etwa m² für einzelhandelsnutzung. 27 südseite, obersendling Im Süden der Stadt münchen entsteht ein neuer Stadtteil mit insgesamt m² Geschossfläche für Wohn- und m² für Gewerbenutzung. bereits zum Wintersemester 2011/2012 waren etwa 300 Studentenapartments im campus Südseite, einem ehemaligen bürogebäude, bezugsfertig. bis ende 2012 wird ein innovatives Pflegezentrum mit 227 Plätzen gebaut. Die Stadt errichtet eine Grundschule für rund 250 kinder mit angeschlossenem hort. am Viva, einem fünfstöckigen nahversorgungszentrum mit einer fläche von m², kindertagesstätte, büros und arztpraxen sowie 70 Wohnungen, wird seit 2011 gearbeitet m² sind fitnessangeboten, Schwimmbad und Sauna vorbehalten. bis 2013 erfolgt die fertigstellung. auch die errichtung weiterer etwa 150 von insgesamt Wohneinheiten wird in 2013 abgeschlossen sein, so im Isar belle und im Isar Domizil, die schon veräußert sind. Der 50 m hohe Isar tower Süd, der erste von zwei 5-seitigen Wohntürmen mit je 72 Wohnungen, soll im frühjahr 2014 fertig sein. Die eigentumswohnungen stehen auch hier bereits zum Verkauf. Sie werden wohl demnächst durch zusätzliche 75 in einem dritten Wohnturm ergänzt. mit dem bau von 76 Wohnungen mit ungewöhnlichem Zuschnitt im vierten Wohnturm Sternenhimmel soll in kürze begonnen werden; diesem wird ein ähnlicher fünfter mit dem namen alpenglühen 37 / 41

38 folgen. Die Realisierung der fünf 16-geschossigen Wohntürme mit klassischen 5-geschossigen Wohnanlagen am blockrand ermöglicht weite freiräume und einen m² großen landschaftspark. Das denkmalgeschützte Siemens-bürohochhaus mit 21 ober- und drei Untergeschossen und einer Gebäudehöhe von ca. 78 m soll nach der Sanierung zum Pure tower mit m² Geschossfläche für beschäftigte werden. auf den an das areal der Südseite unmittelbar angrenzenden flächen sind derzeit ein zweites Studentenwohnheim mit 300 apartments, ein Privatgymnasium sowie m² für zusätzliches Gewerbe geplant. 28 siemens campus, obersendling Im Siemens campus und seinem unmittelbarem Umfeld stehen büroflächen im Umfang von rund m² Geschossfläche mit unterschiedlichen ausstattungsstandards zur Verfügung. In einem dazwischen liegenden areal können m² büro- bzw. hotelflächen sofort errichtet werden. 29 ratzingerplatz, obersendling Der Ratzingerplatz und die südöstlich anschließenden Gebiete werden unter einbeziehung der historischen Zeppelinhalle zu einem integrierten Zentrum mit breiter nutzungsmischung entwickelt. Insgesamt sollen etwa m² Geschossfläche zuzüglich einer P+R-anlage realisiert werden. als maßstab für die energetische optimierung soll das in dieser nutzungsart führende neubaugebiet herangezogen und möglichst übertroffen werden (top-runner-ansatz). Im nördlichen bereich sind an der geplanten Ratzingerplatz-Promenade zusammen m² Geschossfläche für ein Sozialbürgerhaus, cafés und kultur sowie ein nord-ost-solitär für (kunst-)gewerbe, Dienstleistungen und büros vorgesehen. Um den zukünftigen Zeppelinplatz vor der Gründerzeithalle sollen m² Geschossfläche mit einem anteil von m² für 250 Wohnungen entstehen. Insgesamt sind etwa m² Verkaufsfläche für einzelhandel geplant. noch steht nicht fest, auf wie viele Gebäudeeinheiten sich diese verteilen werden. es ist zumindest angedacht, einen großen teil über ein zentral gelegenes Geschäftshaus mit großzügigem Innenhof zu realisieren. eine Sortimentsbeschränkung wird nicht erfolgen, jedoch soll der nahversorgungsanteil ein Viertel der Gesamtverkaufsfläche nicht überschreiten. für eine Schule und weitere soziale einrichtungen wurden m² Geschossfläche in ansatz gebracht. eine wesentliche Zielsetzung besteht in der Verbesserung der nutzungs- und aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum. Der Zeppelinplatz soll daher auch für märkte und öffentliche Veranstaltungen geeignet sein. 30 Zschokkestrasse, laim auf der 4,4 ha großen brache des trambahnbetriebshofes sollen m² Geschossfläche für Wohnungen und m² für Gewerbe und einzelhandel für die nahversorgung sowie einrichtungen zur vollstationären Pflege und kinderbetreuung sowie erholungs- und freiflächen mit besonderen angeboten für Jugendliche entstehen. über einen städtebaulichen Wettbewerb wurde die bebauung von Wohn- und kerngebietsareal definiert: Geschlossene bebauung entlang der Straßenzüge, öffentliche freiräume im Innenbereich, ein 9-geschossiges büro- und Wohngebäude mit läden für die nahversorgung sowie versetzt angeordnete und in der höhe variierende atriumhäuser. Die höheren bauteile sollen das Quartier von der Zschokke- und der Westendstraße abschirmen. Die bauleitplanung für das areal ist noch nicht abgeschlossen. 31 WohnQuartier am hirschgarten, neuhausen-nymphenburg Rund zwei Drittel der insgesamt Wohnungen, die auf den 22 baufeldern des areals vorgesehen waren, wurden inzwischen fertig gestellt. alle 17 Wohnbaufelder sind verkauft und die Gewerbeflächen auf dem markt. Die baureihenfolge zog sich von West nach ost von den niedrigeren mehrfamilienhäusern und Stadtvillen unmittelbar am Park, über fünfstöckige Geschosswohnungsbauten im Süden und osten in Richtung der Wohnhochhäuser mit 7-12 Geschossen, die überwiegend noch in der entstehung sind. hier werden derzeit das InPunkto und ein weiteres Wohnensemble mit 12-geschossigem hochhaus mit jeweils rund m² Wohnfläche errichtet. mit dem bau des Quartierszentrums (siehe: 26 businessquartier am hirschgarten ) wurde in 2011 begonnen. 32 schlossviertel, neuhausen-nymphenburg Im bauabschnitt nymphenburg Süd der Zentralen bahnflächen sind inzwischen etwa Wohnungen fertig gestellt. Im kerngebiet westlich der Wotanstraße sollten zusammen noch m² einzelhandels- und m² Wohnflächen entstehen. am zentralen marktplatz wurden im 6-geschossigen ambigon auf insgesamt m² Geschossfläche m² für ein Ärztehaus und ein ebenso großer bürobereich realisiert. Das Gebäude integriert eine Reha- und fitnessetage sowie zwei Supermärkte, eine apotheke und medizinischen einzelhandel im erdgeschoss. Die eröffnung der neuen Grundschule mit tagesbetreuung auf m² Geschossfläche erfolgt voraussichtlich Im östlichen kerngebiet sollen weitere m² Geschossfläche für Wohnnutzung und m² für einzelhandel errichtet werden. 33 laimer knoten, laim Westlich der Wotanstraße wurden 2008 der 44 meter hohe laimer Würfel mit büro-, Dienstleistungs- und einzelhandelsflächen, und auf der ostseite der laimer Unterführung der bürokomplex laim290 fertiggestellt. bis 2010 entstand unter dem namen auron der 1.bauabschnitt der siebengeschossigen, mäanderförmigen Gebäudestruktur mit sechs begrünten Innenhöfen, die sich mit m² Geschossfläche zukünftig bis zur Sandrartstraße erstrecken soll. auf einem der drei nach osten bis zur friedenheimer Straße anschließenden Gewerbebaufelder wurde in 2011 der achte münchener Gewerbehof für etwa 50 betriebe auf rund m² mietfläche eröffnet. attraktive fußwege mit arkaden sollen diesen gesamten abschnitt der landsberger Straße auch für fußgänger interessant machen. 34 stadtteilzentrum Pasing, Pasing-obermenZing Die Wohnanlage Pasinger tor auf einem der letzten zentralen Wohnbaufelder wird mitte 2013 bezugsfertig. Die Verkehrsfreigabe für die nordumgehung ist für ende 2012 geplant, nur Restarbeiten sollen bis 2014 noch erfolgen. Die Verkehrsberuhigung ermöglicht eine erhebliche aufwertung der Straßen und Plätze im Pasinger Stadtteilzentrum. Das neue terminalbauwerk am bahnhof, das 2013 fertig gestellt sein soll, der ausbau des Rathausplatzes und neue Grünflächen werden attraktivität und aufenthaltsqualität deutlich steigern. Die landsberger Straße wird am Pasinger marienplatz durchtrennt, der vom Verkehr entlastete Platz umgestaltet und ein Geschäftszentrum gebaut. ein verkehrsberuhigter Geschäftsbereich zwischen Pasinger bahnhofs- 38 / 41

39 Immobilienfakten München 2012/2013 platz und Landsberger Straße wird in der Gleichmann- und Bäckerstraße eingerichtet, - mit breiten Gehbahnen und einer Fahrbahn nur für Busse, Tram, Radfahrer, Taxis und Anlieger. Die Pasing Arcaden II an der Rathausgasse sollen im Frühjahr 2013 eröffnen. Zusätzlich zu den Parzellen der Pasinger Hofgärten und der Pasing Arcaden werden parallel zur Bahnlinie weitere Grundstücke frei, die auf der einen Seite durch die Nordumfahrung und auf der anderen durch die kraftfahrzeugfreie Josef-Felder-Straße erschlossen sind. Hier entsteht ein weiteres neues Wohnquartier mit einem Quartierspark und Mischgebietsbebauung als Lärmriegel zu Straße und Bahnlinie. Die denkmalgeschützte Stückguthalle soll als Kulturzentrum integriert werden. Am Knie öffnet die Promenade das Pasinger Zentrum und erhält hier eine etwa 50 m hohe städtebauliche Dominante mit maximal m² Flächen für Büro- und Dienstleistungsnutzung, davon bis zu m² Einzelhandelsverkaufsfläche für Sortimente des täglichen Bedarfs. Die Verkehrsführung vor dem Nordausgang des Bahnhofs, der bis 2013 komplett barrierefrei umgebaut wird, ist noch in Diskussion. Mit dem Bau des Ambiance mit Lofts, Büros, Arztpraxen, Wellness- und Fitness-Center, Restaurant und Boarding-Haus wurde hier inzwischen begonnen. Fertigstellung des ersten Bauabschnitts ist in 2012, die des Gesamtprojekts in 2013 geplant. Im mittleren Teil des Areals werden derzeit 111 Wohnungen errichtet. Unter dem Namen Königsgarten Pasing entsteht im östlichen Bereich eine Einrichtung für betreutes Wohnen mit Wohnungen, Praxen und Büros. Bis 2014 sollen alle Maßnahmen abgeschlossen sein. 35 PASING NORD, Pasing-Obermenzing Für das Gelände östlich der Paul-Gerhardt-Allee in Pasing, wo auf bisherigen Gewerbeflächen Wohnungen für rund Einwohner auf 34 ha, ein m² umfassendes Quartierzentrum mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindertagesstätten, Grün- und Spielflächen entstehen sollen, werden 2012 die Wettbewerbsergebnisse erwartet. Mit dem Baubeginn ist 2014 zu rechnen. Ein Verkehrskonzept zur Anbindung des Gebietes an die bahnquerenden Durchfahrtstraßen steht noch aus. 36 MOOSACH BAHNHOF, Moosach Die seiner neuen Bedeutung als öffentlicher Nahverkehrsknotenpunkt entsprechende Gestaltung des Memminger Platzes soll in 2012 abgeschlossen sein. Die zentrale Umsteigefläche überspannt bis dahin ein filigranes Dach. Belebt wird der Platz durch eine Erholungs- und Ruheinsel, eine Kioskinsel mit Gastronomiebereich und eine Freizeitinsel mit Basketballplatz und Tribüne. Die Flächen entlang der Bahnlinie sind überwiegend noch im Bauleitplanverfahren mit m² für Wohn- und m² Gewerbenutzung. Südwestlich angrenzend an den Bunzlauer Platz sind bereits m² Geschoßfläche für Hotel- und Einzelhandelsnutzung vorgesehen, davon m² für große und m² für kleinteilige Ladenflächen von maximal 500 m². Den Einzelhandel ergänzende Nutzungen und zum Beherbergungsbetrieb gehörende Büros, Wohnungen, Sport- und Gesundheitseinrichtungen sowie ein Parkhaus über den Ladenflächen sind ebenfalls zulässig. Die Gewerbenutzung des benachbarten Gebietes an der Bauberger Straße/Allacher Straße soll zugunsten einer Misch- und Wohnnutzung aufgegeben werden. Ein Bebauungsplan liegt noch nicht vor. 37 M-CAMPUS, Moosach Der Technologiepark M-Campus wird aus verschiedenen Teilbereichen auf zusammen m² Geschossfläche und unterschiedlichen Schwerpunkten entwickelt: dem Münchner Technologiezentrum (MTZ) für Existenzgründer und innovative Unternehmen aus der Technologiebranche, der historischen Gaszählerwerkstatt als modern umgebauter Konferenz- und Veranstaltungsmitte sowie zukünftig dem IT Rathaus München (ITRM) als Innovationszentrum der städtischen Verwaltung mit ergänzendem Großrechenzentrum. Auf dem Baufeld SO2 entstehen aktuell bis 2014 rund m² Büro-, Labor-, Produktions- und Werkstattflächen für technologisch orientierte Gewerbe- und Dienstleistungsunternehmen. 38 GASWERKSGELÄNDE, Moosach Südlich des M-Campus stehen 9 ha in unmittelbarer Nähe zum Olympiapark und Mittlerem Ring für weitere Planungen zur Verfügung NORTH, Moosach Der Komplex mit m² Büroflächen, Casino, Restaurant, Lounge mit Terrassen, Konferenzzentrum und KiTa, sowie m² Lagerflächen steht aktuell zur Vermietung. Die Fertigstellung ist für Anfang 2013 avisiert. 40 OLYMPIA BUSINESS PARK, Milbertshofen-Am Hart Nach dem Olympia Office Tower mit Campus und dem Leonardo Royal Hotel Olympiapark wird bis 2013 das H2O mit m² Gesamtfläche fertig gestellt und derzeit bereits vermietet. Insgesamt sollen auf den 5 Baufeldern m² Gewerbeflächen entstehen. 41 KRONPRINZ-RUPPRECHT-KASERNE / VIRGINIA-DEPOT, Milbertshofen-Am Hart / Feldmoching- Hasenbergl Die Erweiterung des BMW-Forschungs- und Innovationszentrums (FIZ) auf dem ehemaligen Militärgelände von fast 59 ha ist beschlossen. Im Nordosten des Geländes wird nach der erforderlichen Bodensanierung ein neues Schulhaus für ein vierzügiges Gymnasium entstehen, das im Jahr 2015 eröffnet werden soll. Auf einem Teil des ehemaligen Virginia-Depots im Westen sind ab 2013 eine zentrale Kanalbetriebsstation geplant, ein weiteres Gewerbegebiet, ein Sportplatz sowie Biotop- und Ausgleichsflächen. 42 OLYMPIA WOHN PARK, Milbertshofen-Am Hart Auf dem m² großen Grundstück Am Oberwiesenfeld aus dem Fundus der Firma Knorr-Bremse soll das Quartier Olympia Wohn Park mit 350 Miet- und Eigentumswohnungen auf rund m² Geschossfläche entstehen, mit Kindertagesstätte und einer Tiefgarage. Vorgesehen ist ein rechteckiges, 5- bis 7-geschossiges Ensemble um einen ruhigen Gartenhof mit Erkern, Balkonen und Dachterrassen. Mit etwa 50 Prozent 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen soll der Schwerpunkt auf Familienwohnungen liegen. Im Osten des Areals entsteht ein Quartiersplatz mit Einzelhandels- und Gastronomieflächen von rund m² Geschossfläche und im Westen ein öffentlicher Quartierspark. Das Änderungsverfahren für den Bebauungsplan wird derzeit eingeleitet. Der Baubeginn ist 2014 geplant, die Fertigstellung Anfang BAYERN-KASERNE, Freimann Die Eckdaten für die 48 ha große frühere Bayern-Kaserne sehen bis zu Wohnungen, Schulen, Kindergärten, Geschäfte, Plätze, Grünflächen, Spiel- und Sportflächen sowie eine Trambahnerschließung vor. Die weiteren Vorgaben für den städtebaulichen Wettbewerb im Sommer 2012 konnten von den Bürgern in einer Planungswerkstatt mitentwickelt werden: Entstehen soll eine Mischung aus vielfältigem Wohnen und wohnverträglichem Gewerbe, ein dichtes Quartier und ein auch für die Umgebung interessantes Zentrum mit Möglichkeiten der Teilhabe, Geschäften, Bauernmarkt, belebten Plätzen, Kunst- und Kultureinrichtungen. Der Erhalt von Teilen der vorhandenen Bausubstanz und offener Flächen, die der zukünftigen Bevölkerung zur weiteren Gestaltung ihres Quartiers zur Verfügung 39 / 41

40 stehen, wird angestrebt. eine weitere organisierte beteiligung am Planungsprozess ist vorgesehen. ab 2013 kann voraussichtlich mit dem Wohnungsbau begonnen werden. 44 uni-kliniken, ludwigsvorstadt Durch die Umstrukturierung der Universitätskliniken und den geplanten neubau einer Portalklinik mit 200 betten steht in den nächsten Jahren 5 klinikkomplexen in der Innenstadt eine Umnutzung bevor. für das 1916 erstellte Gebäude der frauenklinik in der maistraße wird bereits jetzt die ab 2016/2017 anstehende nachnutzung diskutiert. Im Gespräch sind ein luxushotel und/oder Seniorenwohnungen. In der hals-nasen-ohren-klinik in der Pettenkoferstraße ist eine universitäre nachnutzung angedacht. für die Poliklinik in der Ziemssenstraße, das haunersche kinderspital in der lindwurmstraße und den Zenetti-bau von 1889 der chirurgischen klinik in der nussbaumstraße liegen noch keine konzepte vor. 45 messestadt riem, trudering Der alte flughafen ist noch immer erst zu etwa zu 90% rückgebaut und von militärischen Relikten befreit. Rund 70% der neuen Straßen, Plätze und kanäle sind fertig. es fehlen noch die erschließung des Gewerbegebiets am Rappenweg sowie die des fünften bauabschnitts für 550 Wohnungen im anschluss an kirchtrudering. Vermutlich 2017 wird die öffentliche und soziale Infrastruktur der messestadt Riem komplett sein. bis dahin sind dann voraussichtlich Wohnungen für Personen und arbeitsplätze in der messe, den Geschäfts- und Gewerbegebieten entstanden. Derzeit ist die Realisierung des 4. Wohnbauabschnitts mit rund 880 Wohnungen angekündigt, der ende 2012 an baugenossenschaften und baugemeinschaften ausgeschrieben wird. Im technologiepark messestadt West (2. bauabschnitt) stehen ab mitte 2012 noch Gewerbegrundstücke von m² zur Verfügung, aktuell auch mischgebietsflächen an der Willy-brandt-allee für m² büro- und einzelhandelsnutzung bis zu m² Geschossfläche sowie weitere für zusammen m² Geschossfläche mit einem Wohnanteil von mindestens m². Unmittelbar gegenüber der messe münchen können auf der derzeit gastronomisch-kulturell zwischengenutzten, m² großen kerngebiets-freifläche m² büros und Geschäfte in geschlossener bauweise mit einem Wohnanteil von mindestens 12% realisiert werden. Die in den leitlinien zur Gestaltung der messestadt Riem festgesetzte höhe der bebauung liegt bei rund 20 m. ein besonderes highlight soll der messestadt Riem tower werden, der komplex mit dem denkmalgeschützten tower des ehemaligen flughafens münchen, der auf m² flächen für büros, kultur, hotel und Dienstleistung bietet. 46 hanns-seidel-platz, ramersdorf-perlach neuperlach erhält 45 Jahre nach bezug der Großwohnsiedlungen sein ursprünglich bereits als wirtschaftlicher und kultureller Schwerpunkt geplantes Zentrum. es soll auf einer Geschossfläche von etwa m² neben bis zu 300 Wohnungen ein kulturelles bürgerzentrum, büros, einzelhandel, Gastronomie und freizeitnutzungen integrieren, aber auch Sonderwohnformen wie boarding houses, ein hotel sowie ein kindertageszentrum (kitz), ergänzt durch multifunktionale markt-, private frei- und öffentliche Grünflächen. Die östlich gelegene Parzelle wird ausschließlich der Wohnnutzung und dem kitz mit zusammen m² Geschossfläche vorbehalten sein, ergänzt durch private Wohnhöfe. Der Südriegel erhält m² fläche für s Wohnen, m² einzelhandels- und m² büroflächen. Im westlichen Planteil dominieren mit je m² einzelhandel und büronutzung. Im norden stehen m² für kultur und m² für büros inklusive des Sozialbürgerhauses sowie m² einzelhandelsflächen vor der Realisierung. am marktplatz ist ein hochpunkt von 59 m mit 16 Geschossen vorgesehen, die sonstige bebauung wird 5-6-geschossig. Das bebauungsplanverfahren ist nahezu abgeschlossen. 47 Perlacher tor, ramersdorf-perlach Das kerngebiet nahe des S-bahnhofs neuperlach-süd besteht aus 5 Grundstücken mit einer Grundfläche von etwa m² für zusammen m² Geschossfläche. am bahnhofsplatz ist ein 50 m hohes hochhaus mit m² zulässig, sonst jeweils 6-geschossige bürogebäude mit flächen ab m². Derzeit stehen unter dem namen Perlacher tor bereits m² büroflächen in der Vermarktung, die ab Januar 2014 gemietet werden können. Weitere m² städtischer Grund für m² büro- und Verwaltungsnutzung sind aktuell ausgeschrieben. ein Parkhaus mit 780 Stellplätzen ersetzt die bestehende P+R-anlage und wird durch eine b+r-anlage mit 150 fahrradstellplätzen ergänzt. auf den Wohnbaufeldern westlich der carl-wery-straße sind zwei schlangenförmige Wohnkomplexe mit 280 Wohnungen vorgesehen. Wohnhöfe mit Grünflächen nach Westen und eine kinderkrippe ergänzen die Siedlung. Das bebauungsplanverfahren ist nahezu abgeschlossen. 48 ausbesserungswerk neuaubing, aubing-lochhausen-langwied Der norden des Geländes an der Papinstraße grenzt unmittelbar an den S-bahnhof neuaubing. Dieser bereich wird aufgewertet und als anbindung an das neue 8,5 ha große Wohngebiet mit freiflächen und sozialer Infrastruktur entwickelt, für das bis ende 2012 die ergebnisse eines städtebaulichen Wettbewerbs vorliegen sollen. Im Gewerbegebiet triebwerk, dem angrenzenden 26,3 ha großen areal mit denkmalgeschützten Industriebauten und Grünflächen können ab m² flexible Gewerbeeinheiten neu geschaffen werden, eine bestehende halle von m² ist ab 2012 nutzbar. Insgesamt erlaubt das Gelände m² Geschossfläche. 49 freiham süd, aubing-lochhausen-langwied In freiham entsteht in teilabschnitten auf einer Gesamtfläche von 350 ha ein neuer Wohn- und Gewerbestandort. mit dem Stadtteilzentrum, das zu einem Drittel in freiham Süd liegt, entwickelt sich am S-bahnhaltepunkt freiham, der im Sommer 2013 in betrieb genommen werden soll, ein neuer büro-, handels- und hotelstandort. Zwei Drittel der kerngebietsflächen sind bereits vergeben. Das Gesundheitszentrum mit m² für etwa 20 Praxen und medizinisch orientierten fach- und einzelhandel ist fast vollständig vermietet und wird aktuell eröffnet. mehrere Vorhaben befinden sich in der Realisierung; derzeit werden noch zwei bürogrundstücke für eine Geschossfläche von m² angeboten, im anschließenden 40 / 41

41 Immobilienfakten München 2012/2013 Gewerbegebiet für klassisches Gewerbe bis zu m² Geschossfläche für Produktions-, Werkstatt- und Lagerflächen. Innovativen Wachstumsbranchen wie Biotechnologie und IuK-Technologien stehen im Technologiepark Freiham weitere Flächen ab m² zur Verfügung. Gerade wurde hier ein Grundstück für eine Geschossfläche m² an ein global tätiges Medizintechnik-Unternehmen verkauft. 50 FREIHAM NORD, 1.Realisierungsabschnitt, Aubing-Lochhausen-Langwied Auf einer Fläche von 190 ha entsteht in den nächsten 30 Jahren ein Wohngebiet für rund Einwohner. Die Bauleitplanung für den ersten Realisierungsabschnitt mit rund Wohnungen beginnt in 2012, Baubeginn für die ersten Wohnungen wird voraussichtlich 2014 sein. Der Baubeginn für die S-Bahn-Station Freiham ist für Mai 2012, die Fertigstellung für August 2013 geplant. 51 TELEKOM AUBING, Aubing-Lochhausen-Langwied Das südlich des S-Bahnhofs Aubing gelegene 5,7 ha große Gebiet des Fernmeldezeugamts der Deutschen Telekom soll einer Wohnnutzung zugeführt werden. Ein entsprechender Aufstellungsbeschluss wurde in 2011 gefasst. Das städtebauliche Konzept soll in einem Wettbewerb bis Ende 2012 ermittelt werden. 52 AUBING-OST-STRASSE, Aubing-Lochhausen-Langwied Auf 7,6 ha soll überwiegend Wohnnutzung mit m² Geschossfläche in etwa 450 Wohneinheiten realisiert werden. Der Siegerentwurf des Wettbewerbs durchläuft derzeit das Bebauungsplanverfahren. Baubeginn könnte Anfang 2013 sein. 53 SIEMENS KONZERNZENTRALE, Maxvorstadt Zwischen dem Richard-Meier-Komplex mit Siemens-Forum und dem Wittelsbacherplatz erstreckt sich auf 1,1 ha Grundfläche die Konzernzentrale von Siemens, die wegen Überalterung abgerissen und neu gebaut wird. Die neuen Gebäude mit m² Geschossfläche werden überwiegend 5- bis 7-stöckig, mit einer einzelnen punktuellen Überhöhung. Die Bauarbeiten werden voraussichtlich von 2012 bis 2015 anhalten, so dass in 2016 dann etwa Beschäftigte den neuen Komplex beziehen können. Die Bauten am Wittelsbacher Platz bleiben erhalten. Auf dem Gelände wird durch Fußgängerpassagen und begrünte Innenhöfe der Stadtkern mit dem Museumsviertel verbunden. Kulturelle Angebote, Cafés und Bistros sollen Aufenthaltsqualität schaffen und ein Supermarkt die innenstädtische Versorgungslage verbessern. 54 GERBERAU, Allach-Untermenzing Das 6,2 ha große Areal wurde bisher als Parkplatz genutzt. Vorgesehen ist jetzt eine Geschossfläche von m² für 320 Wohnungen, ein Quartiersplatz mit sozialer Infrastruktur und ca m² Einzelhandelsverkaufsfläche. Die neue MAN-Parkgarage wird PKWs fassen. Zwischen den Wohngebäuden entstehen autofreie Bereiche. Südwestlich leitet eine öffentliche Grünfläche zum Landschaftsraum der Allacher Lohe über. Das Planverfahren ist nahezu abgeschlossen. 55 OSRAM-ZENTRALE, Untergiesing-Harlaching Der derzeitige Standort an den Isarauen in der Hellabrunner Straße wird nach dem Umzug der Firma Ende 2012 voraussichtlich für Wohnzwecke umgestaltet. 56 SMARTHOUSE, Ramersdorf-Perlach Von den Mitte 2012 bezugsfertigen, knapp m² Geschossfläche auf m² Grund in der St.-Martin-Straße entfallen m² auf Büros, m² bezieht ein Supermarkt, 300 m² sind für eine Kita, weitere 350 m² für Gastronomie vorgesehen. Etwa die Hälfte der Flächen steht aktuell noch zur Vermietung. 57 NEUE BALAN, Haidhausen Das sanierte und nach Mieterwünschen abwechslungsreich gestaltete Büro- und Gewerbezentrum am m² großen, ehemaligen Industriestandort wird derzeit durch einen Neubau-Komplex mit fünf Geschossen plus Staffelgeschoss ergänzt, der das Siemens- Kantinengebäude ersetzt und Ende 2013 bezugsfertig sein soll. Der Zusammenhalt der Mieter wird explizit durch infrastrukturelle Maßnahmen wie großformatige Grünflächen mit Sitzgelegenheiten und einen Pool im Zentrum des Campus unterstützt. Auch der Neubau wird zusätzlich zu seinen m² Nutzfläche mit außen liegenden Erholungsflächen ausgestaltet. Im Erdgeschoss des Bauwerks ziehen ein Bistro und ein Lebensmittel-Vollsortimenter mit Metzgerei, Getränkemarkt und Backshop ein. Im ersten Obergeschoss findet ein m² großes Fitness-Center mit Schwimmbad Platz. Im nordwestlichen Flügel soll ein Parkhaus entstehen. Die restlichen Flächen sind für Büronutzung vorgesehen, so dass auf dem Gelände insgesamt m² Büros zur Verfügung stehen werden. Da es sich um eine Nachverdichtung des Areals handelt, sollen die Mieten deutlich unter dem Münchner Niveau bleiben. 58 HEIZKRAFTWERK, Obersendling Nach 14 Jahren Brache wird das 15 ha große Areal des früheren EON-Heizkraftwerks mit seinem 80 Meter hohen Doppelschornstein an der Drygalski-Allee in ein Wohn- und Arbeitsquartier mit über Wohnungen sowie Büros und Gewerbeflächen für mehrere hundert Arbeitsplätze umgewandelt. Der Baustoffhandel am Rande des Areals soll bleiben, ebenso das alte Heizkraftwerk. Mit dessen Entkernung und der Asbestsanierung wurde bereits begonnen. Der Turm soll Bürolofts aufnehmen, der erweiterte Gebäudesockel als repräsentative Verkaufsfläche gestaltet werden. Ein Wettbewerb soll in 2012 Ergebnisse auch für die 8 ha Grund liefern, auf dem in bis zu 60 m hohen Wohnhochhäusern m² Geschossfläche mit m² für Wohnungen und m² für soziale Zwecke sowie eventuell eine neue Schule vorgesehen sind, ergänzt durch Grün- und Spielflächen. Das Bebauungsplanverfahren ist für 2013/2014 zu erwarten, mit dem Baubeginn in 2015 zu rechnen. 59 SUNYARD, Obergiesing Der Umbau des 1991 errichteten 4- bis 6-geschossigen Bürogebäudes in der St.-Martin-Straße mit m² Geschossfläche zum Green Building ist abgeschlossen. Die Revitalisierung brachte eine neue Fassade, zwei Sonnenhöfe, Atrium, Sonnenterrassen und grüne Dächer, 260 Tiefgaragenstellplätze und 9 Personenaufzüge. Im Erdgeschoss sind Kinderbetreuung, Gastronomie und Ladengeschäfte vorgesehen. Eigenständige Eingänge ermöglichen eine Adressbildung innerhalb des Hauses. Die Vermietung auch kleinteiliger Flächen erfolgt aktuell. 60 CONNEX, Milbertshofen-Am Hart Ab Januar 2014 sollen nahe der BMW-Hauptniederlassung am Frankfurter Ring Büro-, Gewerbe- und Entwicklungsflächen im Umfang von m² fertig gestellt sein. 41 / 41

42 61 NEUER HAUPTBAHNHOF, Ludwigsvorstadt Das Hauptgebäude des Hauptbahnhofs soll durch einen Neubau ersetzt werden, sobald endgültig positiv über die zweite S-Bahn- Stammstrecke entschieden wurde. Für deren Zugangsbauwerk müssen Teile der Schalterhalle abgebrochen werden, weshalb die Baumaßnahmen miteinander verbunden werden sollen. In mehreren Modulen soll der Bahnhof von Mitte 2015 bis 2021 runderneuert werden. Nach dem Rück- und Neubau des Ostgebäudes folgt der Bau der Empfangshalle mit den flankierenden Riegelbauten. Unter der Halle und dem Ostgebäude entsteht das für die zweite Stammstrecke erforderliche Nukleusbauwerk. Daran schließt sich die südliche Hofbebauung mit den Sockelgebäuden und die Sanierung des südlichen Kopfbaus an. Der vierte Bauabschnitt beinhaltet die nördliche Hofbebauung mit den Sockelgebäuden und die Sanierung des nördlichen Kopfbaus. Zuletzt erfolgen Rück- und Neubau der südlichen Randbebauung. Die Bahnsteighalle und der denkmalgeschützte Starnberger Flügelbahnhof bleiben unverändert könnte der Rohbau des Ostgebäudes mit fertiger Fassade sowie teilweise ausgebauter Empfangshalle zur Verfügung stehen. Nach der Fertigstellung 2021 bietet der neue Bahnhof auf rund m² nicht nur Flächen für Bahnservice und Polizei, sondern auch viel Raum für Büros und Praxen, Konferenz und Hotelnutzung, Gastronomie und Fachhandel. Die Stadtwerke wollen mit dem Umbau des Tiefgeschosses möglichst bald beginnen, da eine Sanierung wegen Sickerwassers dringend erforderlich ist. Das Untergrund-Konzept sieht einen freien Mittelgang vor, Verkaufsräume und Serviceeinrichtungen an der Westseite sowie Infovitrinen und Fahrkartenautomaten an der Ostseite. Der Infopoint der MVG soll zu einem Kundencenter ausgebaut, das Kundencenter an der Poccistraße dafür geschlossen werden. Bis zur Einigung zwischen Bahn und Stadt über die Verwirklichung der repräsentativen Glaskonstruktion aus dem Wettbewerb von 2006 bleibt das S-Bahn- Sperrengeschoss jedoch unverändert. 62 ARABESKA, Bogenhausen Im Arabellapark wurde mit dem Bau eines extravaganten Bürokomplexes mit m² Geschoßfläche auf einem geschwungenen Grundriss begonnen. Bis Mitte 2014 soll zusätzlich ein Wohngebäude mit 28 Mietwohnungen und einer Kinderkrippe auf dem Areal entstehen. Immobilienberatung GmbH Nymphenburger Straße München Tel. +49 (0)89 / Fax +49 (0)89 / info@bosselerabeking.com Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Quellen: Statistisches Bundesamt, Bundesagentur für Arbeit, Gutachterausschuss, Bosseler & Abeking Research 42 / 41