Robert M. Minge. Matrikel Nummer

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1 Robert M. Minge Matrikel Nummer SEMINAR IN TREASURY - STUDIENARBEIT - Neu-Ulm, 16. Dezember Robert M. Minge Matrikel Nr:

2 Thema: BAUFINANZIERUNG - EINE ENTSCHEIDUNG FÜR DAS GANZE LEBEN 1

3 Baufinanzierung eine Entscheidung für das ganze Leben 1. Einleitung 1.1. Bedeutung und Begriff 1.2. Idee der Baufinanzierung 2. Finanzierungsbedarf 2.1. Bau bzw. Kaufkosten 2.2. Nebenkosten 2.3. Eigenkapital 2.4. Monatliche Belastbarkeit 3. Finanzierungsmöglichkeiten 3.1. Banken und Sparkassen Annuitätendarlehen 3.2. Bausparkassen Bausparvertrag 3.3. Hypothekenbanken Hypothekendarlehen 3.4. Versicherungsgesellschaften Lebensversicherung 4. Fördermöglichkeiten 4.1. Staat als Förderinstrument Eigenheimzulage KfW Steuerliche Vergünstigungen 4.2. Kirchen 4.3. Soziale Arbeitgeber 5. Fazit 6. Anlagen 6.1. Literaturverzeichnis 6.2. Finanzierungslexikon 6.3. Rechenbeispiel 2

4 1. Einleitung 1.1. Bedeutung und Begriff Wohnen zählt zu den elementaren Elementen der Bedürfnisse des Menschen. Gute Wohnverhältnisse spielen für die Lebensqualität des Menschen eine zentrale Rolle. Allerdings wird der Traum von den eigenen Vier Wänden oftmals zum Scheitern verurteilt, da die finanziellen Mittel nicht ausreichen oder die Planung der Fremd - finanzierung nicht richtig durchdacht war. Um sich den Wunsch nach dem eigenen Haus oder einer Wohnung zu erfüllen, müssen auch ohne Luxusansprüche Summen bezahlt werden, die man in der Regel nur durch die zusätzliche Finanzierung eines Geldinstitutes aufbringen kann. Daher ist die gründliche Planung der Baufinanzierung das A und O jedes Kauf- bzw. Bauvorhabens. 1 Unter dem Begriff der Baufinanzierung versteht man die Planung und Umsetzung der Finanzierung der Baukosten von Gebäuden oder Wohnungen (einschl. der Kosten von Grund und Boden, Außenanlagen und Baunebenkosten) sowie die Vor- und Zwischenfinanzierung der endgültigen Baufinanzierungsmittel. Baufinanzierungen sind im Allgemeinen langfristig, d.h. sie haben eine Laufzeit von ca. 25 bis 30 Jahren. I. d. R. handelt es sich um eine gemischte Finanzierung durch eigene und fremde Mittel Idee der Baufinanzierung Es gibt wohl kaum ein weiteres Gebiet der Finanzdienstleistungsbranche, das so komplex und schwer zu durchschauen ist wie die Bau- bzw. Immobilienfinanzierung. Hinzu kommt die Vielzahl an potentiellen Darlehensgebern, die um die Gunst zukünftiger Immobilieneigentümer kämpfen. Ein Teil meiner Recherchen dieser Seminararbeit bestand unter anderem darin, dass ich mir diverse Angebote von Kreditinstituten zur Finanzierung einer (fiktiven) Immobilie eingeholt habe. Als Resultat habe ich festgestellt, dass man letztendlich als Verbraucher verwirrt wird, wenn man sich Rat von mehreren Darlehensgebern einholt. Die Sparkasse erzählte mir etwas völlig anderes, als die Bausparkasse und die wiederum informierte mich völlig anderes als die Versicherungsgesellschaft. Da es in der Baufinanzierung in der Regel um sehr hohe Beträge geht, sollte man deshalb besonders kritisch und aufmerksam sein, was die Wahl der Finanzierung bzw. des Kreditinstitutes angeht. Die Kunst der richtigen Finanzierungsplanung liegt darin, das jeweils individuell optimale Finanzierungskonzept zu finden, wobei der Zinssatz zunächst eine untergeordnete Rolle spielt. Die anstehende Finanzierung sollte immer im Zusammenhang der gesamten Finanz- und Vermögenssituation des privaten Haushaltes betrachtet werden. Das Ergebnis spiegelt sich in der Optimierten Finanzberatung wider. Das Ziel meiner Seminararbeit ist es, die Thematik der Baufinanzierung komplex zu halten, dennoch dem Leser einen informativen Einblick in die Welt der Baufinanzierung zu verschaffen. Ich werde die wichtigsten Meilensteine der Baufinanzierungsplanung erläutern, aber auch am Schluss mit einem praktischen Anwendungsbeispiel die Thematik abrunden. 3 1 Vgl. Die Richtige Baufinanzierung, Seite 19 ff. 2 immobilienscout24.de 3 Vgl. Die Richtige Baufinanzierung, Seite 19 ff. 3

5 2. Finanzierungsbedarf 2.1 Bau- bzw. Kaufkosten Der erste wesentliche Schritt der Finanzierungsplanung besteht in der Ermittlung des Finanzierungsbedarfes. Diese elementare Grundlage der Baufinanzierung errechnet sich aus der Differenz von Gesamtkosten (Bau- bzw. Kaufkosten plus Nebenkosten) des Projektes und dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital. Denn erst wenn die Finanzierungssumme feststeht, kann man ein entsprechendes Kreditinstitut bzw. Darlehensanbieter für die Fremdfinanzierung in Erwägung ziehen. Folglich kann man sich von diesem ein auf sich individuell abgestimmtes Finanzierungsangebot einholen; unter Berücksichtung der monatlich möglichen Belastbarkeit des Bauherren. Grundsätzlich ist zwischen Bau oder Kauf eines Objektes zu unterscheiden, da jeweils unterschiedliche Kosten anfallen, viele Kosten sind jedoch in beiden Fällen aufzubringen. Beim Kauf einer Immobilie fallen häufig zusätzliche Kosten für Modernisierungs- bzw. Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen an. 4 Zu den Baukosten zählen alle Kosten von Bauleistungen und Lieferungen zur Herstellung des Hauses. Im Einzelnen kommen Kosten für folgende Arbeiten auf den Bauherren zu: Die Erdarbeiten und der Baugrubenaushub (Baugrubenherstellung, Baugrubenumschließung und Sicherung und Wasserversorgung), der Rohbau (Sammelbegriff für sämtliche Maurer- und Betonarbeiten an einem Haus), das Dach (Dachkonstuktion, Dachfenster, Dachöffnungen, Dachbeläge und Dachhaut, sowie die sog. Gründung (darunter versteht man die Baugrundverbesserung durch Unterböden, Bodenplatten, Drainagen und Bauwerksabdichtung). 5 Angenommen, die Planungen des Immobilienerwerbers sind schon sehr weit fort - geschritten. Er zieht ein ganz besonderes Haus oder eine ganz bestimmte Eigentums -wohnung in Betracht. Nun muss zunächst einmal in Erfahrung gebracht werden, wie teuer das Traumobjekt sein wird. In diesem Schritt sind schon mehrere Kaufinter - essenten erschrocken bzw. enttäuscht worden. Denn in der Immobilienanzeige stand zu lesen, dass das Reihenhaus (beispielsweise) kosten soll. Allerdings handelt es sich bei jenem Kaufpreis noch lange nicht um die tatsächlichen Kosten, die aufgebracht werden müssen. Zusätzlich fallen noch weitere Kosten an, die so genannten Nebenkosten, die ich nun in Punkt 2.2 aufführen werde. 6 4 baufoerderer.de 5 Vgl. Bauherren-Ratgeber, Seite 200/201 6 Baufinanzierung, Seite 32 ff. 4

6 2.2 Nebenkosten Zusätzlich zu dem Grundstücksbau- bzw. Kaufpreis, fallen die Grunderwerbssteuer (3,5 % vom Kaufpreis), eventuelle Instandsetzungs- und Modernisierungskosten, die Maklercourtage, Notarkosten für Kaufabwicklung (ca. 1 % vom Kaufpreis), Grund - buchkosten für Eigentumsübertragung (ca. 0,5 % vom Kaufpreis), Notar- und Grundbuchkosten für Grundschuldbestellung, ggf. Erschließungskosten und sonstige Kosten (z. B. Umzugskosten und Kosten für Neuanschaffungen) an, um zu den Kaufkosten einer Immobilie zu gelangen. 7 Im Falle eines Bauprojektes sind folgende Nebenkosten anzusetzen, um die Gesamtkosten zu ermitteln: die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten für die Kaufabwicklung (ca. 1,5% vom Kaufpreis), die Grundbuchkosten für den Eigentums - übergang, die Maklergebühr und die Erschließungs- und Vermessungskosten. Zudem sind die Baukosten (mit Außenanlagen, Erdarbeiten und ggf. Keller), die Honorare für Architekten und Statik sowie Baugenehmigung, Notar- und Grundschuldbestellung (ca. 0,5 % des Darlehens), Bereitstellungszinsen und die Wertermittlungsgebühr Eigenkapital Vorab ist zu bedenken, dass bei Bau oder Kauf mindestens 20 bis 40% der Bau - kosten bzw. des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten möglichst aus dem Eigenkapital zu bezahlen sind. Nicht Vorhandenes oder zu geringes Eigenkapital erhöht die Zinsbelastung und das Risiko des Scheiterns der Finanzierung. D. h. Je mehr, desto besser. Wer weniger Fremdmittel aufnehmen muss, hat nicht nur wie eben erwähnt eine geringere monatliche Belastung. Er ist auch nicht so stark von späteren Zinser - höhungen betroffen. Darüber hinaus stärkt hohes Eigenkapital die Verhandlungs - position gegenüber den Darlehensgebern: Wer 40 Prozent Eigenmittel einbringt, bietet eine höhere Sicherheit und kann meist mit einem Zinsnachlass von bis zu 0,25 Prozentpunkten für den Kredit rechnen. Bei einer eventuellen Zwangsversteigerung wegen Zahlungsproblemen würden eventuell noch Schulden übrig bleiben. Geringes Eigenkapital kann ggf. durch die Vorfinanzierung der Eigen-heimzulage (siehe ) erhöht werden. Hier ist dann aber zu beachten, dass dieses Geld nicht mehr zur Reduzierung der Ratenbelastung während der ersten acht Jahre der Finanzierungs - phase bzw. für Sondertilgungen zur Verfügung steht. 9 Folgende (falls) vorhandene eigene Barmittel sollten zunächst zur Verringerung des erforderlichen Fremdkapitals eingebracht werden und bilden Ihr Eigenkapital: Barmittel, Sparguthaben, Termingelder, Festverzinsliche Wertpapiere, Aktien, Anlei - hen, Fondsanteile, zuteilungsreife Bausparverträge, sonstiges Eigenkapital (wie beispielsweise Edelmetalle und Münzen). Von dieser Summe sollte man mind. drei Monatsgehälter als Sicherheitsreserve subtrahieren, um das für die Finanzierung einsetzbare Kapital zu ermitteln. Zur letztendlichen Berechnung des gesamten Eigenkapitals sollte man beachten, dass nicht alle Mittel wie z. B. Guthaben auf Giro - konten und jederzeit verkaufbare Wertpapiere sofort verfügbar sind Vgl. Baufinanzierung, Seite 32 ff. 8 Die richtige Baufinanzierung, Seite 33/34 9 Die optimale Immobilien-Finanzierung, Seite 39 ff. 10 baufoerderer.de 5

7 2.4 monatliche Belastbarkeit In diesem wesentlichen Schritt der Planung der Baufinanzierung geht es um die Berechnung des Betrages, den man monatlich zur Tilgung des Kredites zur Disposition hat. Die monatliche Belastbarkeit berechnet sich aus der Differenz der Summe der monatlichen Einnahmen und Ausgaben des Immobilienerwerbers. Zur Überprüfung kann ermittelt werden, was man im Durchschnitt in den letzten Jahren monatlich sparen konnte. Diesen Betrag zuzüglich der in Zukunft ersparten Miete steht für Kredittilgung zuzüglich der laufenden Nebenkosten (Wohngeld) zur Verfügung. Zu der Summe der Einnahmen zählen zunächst einmal die Nettoeinkünfte der Familienmitglieder. Nicht regelmäßige Einkünfte wie Urlaubs- und Weihnachtsgeld sollte man als Sicherheitsreserve ansehen und nicht bei den laufenden Einnahmen hinzurechnen. Falls Verdienste in Zukunft z. B. wegen Kindererziehung geringer werden oder teilweise entfallen, muss dies berücksichtigt werden. Finanzposten wie Kindergeldzahlung und sonstige Einnahmen wie Renten, Miet- und Pachteinnahmen u. ä. werden auch zu den Einnahmen kalkuliert. 11 Bei den Ausgaben wiederum sind zunächst allgemeine Lebenshaltungskosten wie Aufwendungen für Lebensmittel und Kleidung anzusetzen. Bei den weiteren Haushaltskosten sind Ausgaben für Hausrat und Rücklagen für Haushaltsgeräte zu berechnen und auf Monatsbeträge zu verteilen. Hinzu kommen Nebenkosten für Energie, Ver- und Entsorgung sowie Grundsteuer. Hier werden zunächst 2,5 pro m² Wohnfläche geschätzt, falls noch keine genaueren Werte bekannt sind. Ausgaben für Verkehrsmittel und Versicherungen sollte ebenso wie Ausgaben für Hobbys, Unterhaltung und Kultur berechnet werden. Erfassen Sie schließlich auch die Kosten für den Urlaub auf den Monat umgelegt Finanzierungsmöglichkeiten 3.1. Banken und Sparkassen Annuitätendarlehen Wenn wie in Kapitel 2 die Frage was kann ich mir leisten? geklärt wurde, kann sich der Bauherr nun ein auf seine individuell abgestimmte Finanzsituation Finan - zierungsangebot einholen. Hierbei kann man über eintausend Darlehensanbieter in Erwägung ziehen. Die Versprechungen vieler Banken, der ideale Partner für die individuelle Baufinanzierungsberatung zu sein, hört man an jeder Ecke. Denn zum einen wollen Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungsgesellschaften kräftig mitverdienen. Zum anderen offerieren sie dem Kunden sehr oft verwirrende Finanzierungsvarianten. In diesem Kapitel werde ich in erster Linie die vier klassischen Darlehensformen ansprechen, die von den vier eben genannten Kredit - instituten angeboten werden. 11 baufoerderer.de 12 baufoerderer.de 6

8 Die klassische Finanzierungsform von Immobilien ist das Annuitätendarlehen, welches man vorwiegend bei Hypothekenbanken und Sparkassen erhält. Bei diesem Darlehenstyp werden prinzipiell während der gesamten Laufzeit gleich bleibende Raten an den Kreditgeber zurückgezahlt. Diese Annuität, bzw. die zu zahlende Rate, setzt sich aus dem Nominalzins und dem Tilgungssatz zusammen. Die Höhe des Zinssatzes ist neben den tagesaktuellen Refinanzierungsmöglichkeiten der Banken abhängig von der Zinsfestschreibungszeit. Im Normalfall ist der Zins umso höher, je länger der Zins vertraglich festgeschrieben werden kann. 13 Die in der Annuität enthaltenen Zinsen werden jeweils am Ende der Tilgungsver - rechnungsperiode berechnet. Wenn also das Kreditinstitut für das Annuitäten - darlehen eine zwölfmonatige Zins- und Tilgungsverrechnung anbietet, wird in einem Jahr Zwölfmahl getilgt, und die Zinsen orientieren sich an der Restschuld eines jeden Monats. 14 Meistens beträgt die Zinsfestschreibungszeit fünf oder zehn Jahre. Einige Hypothe - kenbanken schreiben die Darlehenszinsen auch bis zu zwanzig Jahre und länger fest. Je höher der Zins, umso schneller wird bei gleicher Anfangstilgung entschuldet. Im Umkehrschluss gilt: Je niedriger das Zinsniveau, desto eher sollte man über alternative Tilgungsformen nachdenken Bausparvertrag Eine zweite Darlehensform kann in Form des Bausparvertrages in Anspruch genommen werden; hierbei handelt es sich um eine modifizierte Form des Annuitätendarlehens. Auch hier erhöht sich die Tilgungsleistung um den Betrag, um den der Zinsanteil sinkt. Die Differenz aus Bausumme und des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals bezeichnet man als Bauspardarlehen. Bausparkassen bieten hierfür einen extra dafür geeigneten Vertrag an. In einem Bausparvertrag wird der anzusparende Betrag, die Bausparsumme, vereinbart. 16 Nach dem Abschluss eines Vertrages mit einer Bausparkasse erwirbt der Bausparer nach Leistung von Sparbeiträgen, auch Bauspareinlagen genannt, einen Rechtsanspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens. D.h. bevor eine Bausparkasse ein Bauspardarlehen gewährt, muß ein Bausparvertrag dem Tarif und den Vertragsbedingungen entsprechend angespart werden oder es müssen entsprechende Einmaleinzahlungen erfolgen. Der Bausparvertrag wird über eine bestimmte Summe abgeschlossen, die die Bezugsgröße für die Spar- und Tilgungsbeiträge und die Mindestansparung ist. Nach Zuteilung des Bausparvertrages erhält der Bausparer die Bausparsumme, bestehend aus seinem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen, ausgezahlt Vgl. Nie mehr Miete zahlen, Seite immobilienscout24.de 15 Vgl. Die richtige Baufinanzierung, Seite 44 ff. 16 immobilienscout24.de 17 finanzkompakt.de 7

9 3.3 Hypothekenbanken Hypothekendarlehen Was landläufig als Hypothekendarlehen bzw. Hypothekenkredit bezeichnet wird, ist in aller Regel eine Grundschuld. Hypotheken werden heute nur noch selten verwendet, da sie für Bank und Kreditkunden ziemlich unpraktisch zu handhaben sind. Der Unterschied sieht wie folgt aus: Die Hypothek ist immer streng an den Kredit gebunden, für dessen Sicherstellung sie dient. Ihr Betrag sinkt im gleichen Maß, wie der Kredit getilgt wird. Nach vollständiger Rückzahlung des Kredits erlischt sie automatisch. Die Grundschuld wiederum, ist vom Kredit unabhängig und bleibt so lange in voller Höhe bestehen, bis sie mit dem Einverständnis des Gläubigers gelöscht wird. Ist der Kredit zurückgezahlt, gibt die finanzierende Bank die Grund - schuld frei, im Grundbuch bleibt sie jedoch eingetragen. 18 Hypothekendarlehen erhalten Bauherren vor allem von zwei Institutionsgruppen: Hypothekenbanken und Landesbanken/Girozentralen. Das bedeutet, diese dürfen Hypothekenpfandbriefe ausgeben, die der Finanzierung von Baudarlehen dienen. Pfandbriefe sind beliebte festverzinsliche Wertpapiere, die dem Auf und Ab am Kapitalmarkt folgen und in der Regel nur einen kleinen Zinsaufschlag gegenüber Bundesanleihen aufweisen. Deshalb können sich Hypothekenbanken und Landes - banken angesichts der günstigen Zinsen nach wie vor preiswert refinanzieren und somit Bauherren attraktive Darlehenskonditionen bieten. Die zweite Gruppe, die ähnlich gelagerte Baudarlehen offeriert oder vermittelt, sind private Banken wie Deutsche oder Dresdner Bank sowie Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken. Alle diese Institutionen sind zwar keine Hypothekenbanken, aber in der Regel besitzen sie solche ganz oder teilweise. Damit können sie deren zins -günstige Darlehen vermitteln. Bei privaten Banken, Sparkassen sowie Volks- und Raiffeisenbanken können Bauherren damit jederzeit klassische Hypothekendarlehen erhalten. Die meisten dieser Geldhäuser bieten aber auch eigene Baukredite an, die ähnlich ausgestattet sind, dass sie Hypothekendarlehen genannt werden Versicherungsgesellschaften Lebensversicherung Über keine andere Art der Baufinanzierung scheiden sich die Geister so sehr wie über die Versicherungshypothek. Manche halten sie für den Königsweg, andere lehnen sie strikt ab. Das hängt mit der besonderen Konstruktion zusammen, die bei der Lebensverischerungs - Finanzierung im Vergleich zum herkömmlichen Bankdarlehen zum Tragen kommt. 20 Die Immobilienfinanzierung mit eingebauter Lebens-Police sieht im Vergleich zum Annuitätendarlehen anders aus. Hier wird das Baudarlehen nicht laufend getilgt, sondern der Immobilieneigentümer entschuldet sich auf einen Schlag mit Hilfe der Ablaufleistung aus der Kapital-Lebensversicherung Nie mehr Miete zahlen, Seite 27/28 19 Vgl. Der Immobilienratgeber für Familien, Seite 70/71 ff. 20 Der Immobilienratgeber für Singles, Seite immobilienscout24.de 8

10 Die Ablaufleistung setzt sich zusammen aus der vereinbarten Versicherungssumme plus den bis dahin erwirtschafteten Zins-, Kosten- und Risikoüberschüssen. Es gibt zwei Möglichkeiten: Man holt sich das Bau- bzw. Kaufgeld ganz normal von einer Bank oder Sparkasse und zahlt nur die vereinbarten Hypothekenzinsen. Gleichzeitig tritt man eine Kapitallebensversicherung an den entsprechenden Gläubiger ab. Die Entschuldung erfolgt mittels der bei Vertragsende fälligen Ablaufleistung. Die zweite Möglichkeit: Man besorgt sich das nötige Geld nicht bei der Bank oder Sparkasse, sondern gleich bei einer Versicherungsgesellschaft. Entweder man baut einen bereits bestehenden Lebensversicherungsvertrag in die Finanzierung ein. Oder man schließt eine Kapitalpolice eigens zum Zwecke der Finanzierung ab. Auch dieses Mal zahlt man lediglich die Darlehenszinsen. Die Schuld tilgt man erneut über die Ablauf - leistung des Lebensversicherungsvertrags Fördermöglichkeiten 4.1. Staat als Fördermöglichkeit Der Staat greift Baufinanzierern finanziell unter die Arme: Günstige Kredite und die Eigenheimzulage helfen, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen bzw. zusätzlich nicht vorhandenes Eigenkapital in Anspruch zu nehmen, um letztendlich die Vergün - stigung eines Kredites in Anspruch zu nehmen. Doch die meisten Förderprogramme sind an bestimmte Bedingungen gebunden. Die Entscheidung ist relative einfach: Gibt es Darlehen von der öffentlichen Hand oder gar vom Arbeitgeber, sollten solche Kredite in Anspruch genommen werden. Denn nirgends ist Baugeld billiger als beim Staat. Auch die Anfrage beim Arbeitgeber kann sich lohnen. Vor allem große Unternehmen sind häufig bereit, Mitarbeitern niedrig verzinste Darlehen für den Hausbau oder -kauf zur Verfügung zu stellen Eigenheimzulage Seit 2004 unterscheidet der Staat bei der Förderung der eigenen vier Wände nicht mehr zwischen Alt- und Neubau. Gefördert wird die Herstellung einer Wohnung in einem eigenen Haus, wobei die Wohnung das ganze Haus umfassen kann (Einfamilienhaus), oder einer eigenen Eigentumswohnung. Der Anspruchsberechtigte kann die Zulagen im Jahr der Fertigstellung und in den sieben folgenden Jahren in Anspruch nehmen, allerdings nur für die Kalenderjahre, in denen er die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Als eine solche Nutzung zählt dabei auch die unentgeltliche Überlassung der Wohnung an Angehörige. Die Höhe der oben angegebenen Zulagen beruht auf den aktuellen Verhältnissen in dem Haushalt und berücksichtigt beispielsweise nicht, dass sich die Zahl der anrechenbaren Kinder verändern kann. 24 Allgemein ergibt sich die Höhe der Zulagen aus der so genannten "Bemessungsgrundlage" und der Kinderzahl: Der jährliche Fördergrundbetrag beträgt 1 Prozent der "Anschaffungskosten der Wohnung zuzüglich der Anschaffungskosten für den dazugehörigen Grund und Boden", aber maximal Euro, so dass die 22 Vgl. Der Immobilienratgeber für Familien, Seite Vgl. Anlage Ratgerber, Seite 111, ff. 24 stiftung-warentest.de 9

11 Grundförderung nach 8 Jahren maximal Euro beträgt. Aus der Begrenzung des Betrags für "ein Prozent der Bemessungsgrundlage" auf Euro folgt außerdem, dass sich Vorhabenskosten, die über den Betrag von Euro hinausgehen, nicht weiter auf die Höhe der Grundförderung auswirken können. Die Grundförderung erhöht sich um 800 Euro pro Jahr für jedes zum Haushalt zählende Kind, für das dem Berechtigten oder seinem Ehegatten im jeweiligen Kalenderjahr des Förderzeitraums Kindergeld oder ein Kinderfreibetrag (nach 32 EStG) zusteht, nach 8 Jahren also um maximal Euro pro Kind. Die Zulagen werden nach der Antragstellung erstmalig innerhalb eines Monats nach der Bekanntgabe des Festsetzungsbescheids und anschließend einmal pro Jahr, jeweils zum 15. März, vom zuständigen Finanzamt ausgezahlt. 25 Für Neubauten hat sich damit im Vergleich zur alten Regelung die maximale Jahresförderung mehr als halbiert. Für Altbauten bleibt sie etwa gleich. Seit dem 1. Januar 2004 ist es aber auch schwerer geworden, überhaupt Geld vom Staat zu bekommen: Bei Alleinstehenden dürfen die Einkünfte im Jahr des Kaufs oder Hausbaus und im Jahr davor zusammen nicht mehr als Euro betragen, bei Ehepaaren liegt die Grenze bei Euro. Pro Kind steigt diese Grenze um Euro. Wer seinen Bauantrag noch 2003 gestellt bzw. den Kaufvertrag für sein Eigenheim noch 2003 unterschrieben hat, bekommt die Zulage noch nach der alten Regelung KfW Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt zinsgünstige Darlehen für den Bau oder Kauf der eigenen vier Wände, aber auch für bestimmte Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen. KfW-Kredite können über Banken und Sparkassen beantragt werden. Im Gegensatz zu den meisten anderen staatlichen Hilfen gibt es die Kredite der bundeseigenen Förderbank unabhängig von der Höhe des Ein - kommens. Gefördert werden alle Privatpersonen, die Wohneigentum (Eigenheime und Eigentumswohnungen) bauen oder erwerben, um es selbst als Eigentümer zu bewohnen. Die Förderung wird unabhängig vom Einkommen gewährt. Umschul - dungen und Nachfinanzierungen sind allerdings ausgeschlossen. 27 Es wird mit einem zinsgünstigen Darlehen in Höhe von bis zu 30 % der ange - messenen Gesamtkosten gefördert (aber höchstens mit Euro). Beim Bau werden die Kosten des Baugrundstücks, die Bau- und Baunebenkosten sowie die Kosten für Außenanlagen berücksichtigt. Beim Erwerb wird der Kaufpreis und die Kaufpreisnebenkosten sowie die Kosten für Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Umbaumaßnahmen Erwerb angesetzt. Die Konditionen sehen wie folgt aus: 25 Vgl. Bauen Kaufen Wohnen, Seite 142 ff. 26 baufoerderer.de 27 kfw.de 10

12 Laufzeit des Darlehens bis zu 30 Jahre, davon mindestens eines und höchstens 5 tilgungsfrei. Das Darlehen wird zu 100 % ausgezahlt. Der Zinssatz wird für 5 oder 10 Jahre festgelegt. Die Tilgung erfolgt in vierteljährlichen Annuitäten. Die KfW gibt ihre Kredite nicht unmittelbar selbst aus, so dass Sie den Antrag bei einem Kreditinstitut Ihrer Wahl, etwa Ihrer Bank oder Sparkasse, stellen müssen Steuerliche Vergünstigungen In der Tat sind die steuerlichen Aspekte einer Kapitalanlage mitentscheidend für die persönliche Gewinnrechnung des Bauprojektes. Renditevergleiche unterschiedlicher Kapitalanlageformen sind nur dann glaubwürdig und aussagekräftig, wenn man als Anleger die individuelle steuerliche Situation berücksichtigt. Die so genannte steuerliche Mehr-Rendite bedeutet für die Immobilienbesitzer ein dickes Plus: die Steuerbelastung. Der Grund liegt darin, dass das Finanzamt Verluste und Verzinsung akzeptieren muss, die zu erheblichen Steuerersparnissen führen können. Je mehr die Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen und je höher der persönliche Steuersatz ist, desto größer wird die steuerliche Mehr-Rendite. Die Verluste aus Vermietung und Verpachtung ergeben sich zum einen aus der Gebäudeabschreibung für vermietete Immobilien, sowie aus der Differenz zwischen den Mieteinnahmen auf der einen und den Werbungskosten (Betriebs- und Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand sowie Schuldzinsen) auf der anderen Seite Kirchen So wie ich eben erwähnt habe, gibt es Fördermöglichkeiten für die Baufinanzierung von Seiten des Staates. Gleichzeitig bieten oftmals auch diverse kirchliche Institutionen Finanzierungsmöglichkeiten zu sehr günstigen Konditionen. Deshalb wäre es sehr ratsam, sich bei den ortsansässigen Kirchen bzw. Diözesen zu infor - mieren, bzw. beraten zu lassen. 4.3 Soziale Arbeitgeber Die vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers können in Form eines Bausparvertrages angelegt werden (Arbeitnehmersparzulage). Der jährliche Höchst - betrag beläuft sich auf 470 Euro. Zahlt der Arbeitgeber nicht den gesamten Betrag (die Gewährung von vermögenswirksamen Leistungen ist nicht einheitlich geregelt), so kann der Arbeitnehmer die bestehende Differenz selbst hinzuzahlen. Der Staat zahlt bis zu dieser Grenze neun Prozent Prämie. Voraussetzung: Das zu versteuernde Einkommen darf im Jahr der Sparleistung bei Alleinstehenden Euro, bei Verheirateten Euro nicht überschreiten kfw.de 29 Vgl. Die optimale Immobilien-Finanzierung, Seite 68 ff. 30 stiftung-warentest.de 11

13 5. Fazit Meine Ausführungen der letzten zehn Seiten sind ein grober Baustein für Bauherren, die auf dem Weg zum eigenen Heim sind. Denn sie liefern erste notwendige Informationen zum sinnvollen Vorgehen und zur finanziellen Absicherung eines Kaufbzw. Bauvorhabens. Diese Seminararbeit beginnt mit der persönlichen Finanzierungsplanung. Mit Hilfe mehrerer Übersichtstabellen der einzelnen Finanzpositionen kann man den Finanzierungsbedarf und die monatliche finanzielle Belastbarkeit ermitteln. Ob dann die errechnete Belastung überhaupt tragbar ist, wird dann leicht erkennbar sein. Anschließend habe ich die Basics zu den Finanzierungsformen Hypothekendarlehen, Lebensversicherungshypothek und Bausparen verdeutlicht. Die verschiedenen Finanzierungsformen habe ich zwar dargestellt, jedoch sollte dem Leser Bewusst sein, dass die Konditionen der einzelnen Darlehensanbieter jeweils kritisch betrachtet werden sollten. Zu guter Letzt zeigte ich noch Fördermöglichkeiten auf, die von Seiten des Staates und anderen Institutionen offeriert werden. Diesbezüglich möchte ich nur darauf hinweisen, dass Häuslebauer finanziell subventioniert werden und dass sämtliche Möglichkeiten der Förderung angefragt und auch in Anspruch genommen werden sollten. Als Fazit möchte ich nun noch einige hilfreiche Tipps geben, auf die ich während meiner Recherche zum diesem Thema gestoßen bin: Es bedarf an ausreichender Zeit für die finanzielle Planung des Vorhabens, denn übereilte Entscheidungen werden definitiv teuer zu stand kommen. Bevor irgendwelche Verpflichtungen eingegangen werden, müssen die finanziellen Möglichkeiten genauestens geprüft werden. Ein ganz wesentlicher Hinweis meinerseits ist, dass man selbst Anbietern misstraut (kritisch betrachtet), die trotz einer negativ ausgefallenen Überprüfung der Finanzlage oder des ablehnenden Bescheides anderer Geldgeber eine Finanzierung auf die Beine stellen wollen. Denn oftmals werden die Zins- und Tildungsraten hierbei durch Finanzierungstricks für einen bestimmten Zeitraum künstlich gesenkt. Anschließend kommen dann die wahren Belastungen, die häufig zum Scheitern des Finanzierungskonzeptes führen, auf den Bauherren zu. Des Weiteren sollten wie erwähnt eingehend die Möglichkeiten zur Beschaffung günstiger Finanzierungsmittel, wie zum Beispiel öffentliche Baudarlehen oder Arbeitgeberdarlehen geprüft werden, bevor man sich an die kommerziellen Anbieter von Baufinanzierungen wendet. Ich persönlich denke, dass Immobilieneigentum eine wichtige Form der Vermögensbildung ist. Dies umso mehr, als in unsicheren wirtschaftlichen Zeiten stabile Sachwerte am ehesten Sicherheiten bieten. Trotzdem gibt es auch eine andere Seite der Medallie. Wir befinden uns derzeit in einem demografischen Wandel, der die Situation bezüglich des Immobilienbesitzes in naher Zukunft anders aussehen lässt, wie sie vor zehn Jahren in Deutschland vorherrschte. Nicht desto trotz lohnt es, sich intensiv mit dem Thema Immobilien zu beschäftigen und nach sorgfältiger Vorplanung den Schritt zum eigenen Haus wagen. Nehmen Sie sich die Zeit, und gehen Sie als Bauherr Ihr Vorhaben mit Bedacht an schließlich bauen Sie (wahrscheinlich) nur ein Mal im Leben. gez. Robert M. Minge, 16. Dezember

14 6. Anlagen 6.1 Literaturverzeichnis Buchmaterial: - Die richtige Baufinanzierung von Rolf Klein Die richtige Baufinanzierung Kosten reduzieren Planungsfehler vermeiden Staatliche Hilfen nutzen Ausgabe: 2000 mit der neuen Steuergesetzgebung Econ Taschenbuch Verlag Baufinanzierung von Heinz-Josef Simons Baufinanzierung - Anlageratgeber Profiwissen für die optimale Immobilienfinanzierung Ausgabe: 1996 MVG Verlag im Verlag Moderne Industrie AG Landsberg am Lech - Kaufen Statt Mieten von Antje Schweizer und Anne Wiktorin Kaufen Statt Mieten Der Immobilienratgeber für Singles Ausgabe: 2000 MVG Verlag im Verlag Moderne Industrie AG & Co. KG, Landsberg am Lech - Kaufen Bauen Investieren von Antje Schweizer Kaufen Bauen Investieren Der Immobilienratgeber für Familien Ausgabe: 2000 MVG Verlag im Verlag Moderne Industrie AG & Co. KG, Landsberg am Lech - Nie mehr Miete zahlen! von Thomas Hammer und Heinz-Wilhelm Vogel Nie mehr Miete zahlen! Der Beste Weg zum Eigenheim 1. Auflage 2001 Econ Ullstein List Verlag GmbH & Co. KG, München 13

15 - Die Optimale Immobilienfinanzierung von Eike Schulze und Anette Stein Die Optimale Immobilienfinanzierung Erste Hilfe Ratgeber Ausgabe: 2002 Rudolf Haufe Verlag, Freiburg i. Br. - Bauen Kaufen Wohnen Von Franz Zink Bauen Kaufen Wohnen Ein Ratgeber der ZDF Wirtschaftsredaktion (WISO) Ausgabe: 1999 Wirtschaftsverlag C. Ueberreuter - Bauherren Ratgeber Von Der Falken Planen.Finanzieren.Bauen Ausgabe 2001 MVG Verlag im Verlag Moderne Industrie AG & Co. KG, Landsberg am Lech Internetquellen: - immobilienscout24.de Link: A5B329BB40E5181FBFCF4068.worker2 Siehe CD-ROM: Ordner Immobilienscout24 - baufoerderer.de Link: Siehe CD-ROM: Ordner Baufoerderer - finanzkompakt.de Link: Siehe CD-ROM: Ordner Finanzkompakt - stiftung-warentest.de Link: Siehe CD-ROM: Ordner Stiftung Warentest - KfW Link: Siehe CD-ROM: Ordner KfW 14

16 6.2 Finanzierungslexikon Abschreibung Immobilien werden im Lauf der Jahre durch ihren Gebrauch abgenutzt und verlieren an Wert. Diesen Wertverlust kann der Eigentümer einer vermieteten Immobilie vollständig von der Einkommenssteuer abschreiben. Aus den Herstellungs- oder Erwerbskosten errechnet sich die Höhe der Abschreibungsbasis. Möglich ist die degressive Abschreibung, bei der die Abschreibungssätze am Anfang sehr hoch sind bis zu 7% pro Jahr -, aber im Laufe der Jahre immer mehr abnehmen. Bei der linearen Abschreibung kann dagegen ein stets gleich bleibender Satz von der Steuer abgesetzt werden. Bei selbst genutztem Wohnraum gibt es für Immobilien, die nach dem 1. Januar 1996 angeschafft worden sind, keinerlei Abschreibungsmöglichkeiten mehr. An ihre Stelle ist die Eigenheimzulage getreten, die den Bauherren unabhängig von ihrem Steuersatz stets die gleichen Vergünstigungen gewährt. Für früher erstellte Gebäude ist aber noch die Abschreibung möglich. Die Abschreibungssätze für Selbstnutzer und Vermieter richtet sich nach dem Zeitpunkt von Kauf oder Baugenehmigung. Annuität Hierunter versteht man den gleich bleibenden jährlichen, vierteljährlich oder monatlich zu zahlenden Betrag für Zinsen plus Tilgung einer Kapitalschuld. Bei Hypothekendarlehen beträgt der Tilgungsanteil jährlich normalerweise 1 oder 2% des Anfangskredits, bei Bauspardarlehen bis zu 7%. Ein Zinssatz von 8% und eine anfängliche jährliche Tilgung von 2% ergeben beispielsweise eine Annuität von 10%. Da sich die Schulden und damit der Zinsanteil im Laufe der Jahre mit der laufenden Rückzahlung immer mehr verringern, steigt der Tilgungsanteil an der Annuität entsprechend an, so dass z.b. bei einer Tilgungsrate von 1% das Darlehen nicht erst nach 100 Jahren (also nach 100mal 1% Tilgung) zurückgezahlt ist, sondern die genaue Dauer hängt von der Höhe des Zinssatzes ab bereits nach rund 30 Jahren. Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten Alle Kosten, die beim Bau eines Gebäudes anfallen und daher durch Eigen- oder Fremdkapital finanziert werden müssen, nennt man Herstellungskosten. Beim Erwerb von fertigen Gebäuden spricht man von Anschaffungs- oder Erwerbskosten Anschaffungsnebenkosten Zu diesen Kosten zählen die Grunderwerbssteuer, Maklergebühren und die Notarund Amtsgerichtsgebühren (sofern sie den Kauf/Bau betreffen, jedoch nicht die Finanzierung Finanzierungsnebenkosten) Bausparen Darunter versteht man den Abschluss eines Vertrages mit einer Bausparkasse mit der Absicht, später einen zinsgünstigen Kredit zum Kauf, Bau oder zur Renovierung einer Wohnung oder eines Hauses aufzunehmen. Dazu schließt der Bausparer einen Vertrag über eine bestimmte Summe ab. Er spart nun 40 bis 50% (die so genannte Mindestsparsumme) auf seinem Bausparkonto an. Erreicht er eine bestimmte Bewertungszahl sie richtet sich danach, wie viel Geld der Bausparer eingezahlt hat und wie lange es auf dem Guthabenkonto bereits steht, - und erfüllt er die Wartezeit, erhält er ein zinsgünstiges Darlehen. Mit der Zuteilung bekommt er sein Guthaben 15

17 plus Verzinsung üblicherweise 2,5 bis 3,0% - zurück und erhält über den Rest der Vertragssumme ein Darlehen mit einem Nominalzins von normalerweise 4,5% bis 5,0%. Belastung, monatliche Dies sind alle Kosten, die monatlich zur fristgerechten Rückzahlung des Darlehens anfallen, also Zinsen und Tilgungsleistungen. Hinzuzurechnen sind außerdem regelmäßig anfallende Kosten für Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Heizung, Wartung, Strom etc. Beleihungsgrenze Die Beleihungsgrenze nennt den Wert, bis zu dem eine Immobilie vom Kreditgeber beliehen wird. Sie richtet sich nach dem Beleihungswert. Den Beleihungswert stellt ein Sachverständiger fest. Die Höhe beträgt in der Regel 70 90% des Wertes, der für ein Objekt zu erzielen ist (des so genannten Verkehrswertes). Der Kreditgeber macht die Höhe seines Darlehens vom Beleihungswert abhängig. Bei Versicherungshypotheken liegt die Beleihungsgrenze noch weit darunter, da die Versicherungsgesellschaften ein Höchstmaß an Sicherheit erreichen möchten. Bonität Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers. Jedes Kreditinstitut prüft aufgrund gesetzlicher Richtlinien die Bonität des Kunden zur Ermittlung der maximalen finanziellen Belastbarkeit. Zu diesem Zwecke werden in der Regel auch Auskünfte von der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa) eingeholt. Die Bonitätsprüfung liegt auch im Interesse des Darlehensinteressenten. Damnum, Disagio Häufig wird bei der Auszahlung von Darlehen (wie. z.b. Hypotheken) ein Damnum auch Disagio genannt abgezogen. So nennt sich der Differenzbetrag zwischen dem höheren Rückzahlungsbetrag der Schuld und der niedrigeren, tatsächlich ausbezahlten Summe. Ein Damnum von 5% bedeutet beispielsweise, dass von einem Kredit nur 95% der Kreditsumme ausbezahlt werden, aber 100% zurückgezahlt werden müssen. Bei einem Damnum handelt es sich um vorweggenommene Zinsen oder Kreditbearbeitungsgebühren. Es kann von Vermietern bei der Einkommenssteuer geltend gemacht werden. Effektivzins Er besagt, wie viel ein Darlehen tatsächlich kostet. Beim Effektivzins müssen durch den Kredit entstandene Kosten wie Darlehensgebühr, Bearbeitungskosten oder Disagio eingerechnet sein. Dadurch liegt er immer über dem Nominalzins. Der Gesetzgeber macht die Angabe des effektiven Jahreszinses zur Pflicht. Bei Darlehen, bei denen der Zinssatz nicht für die gesamte Laufzeit festgelegt ist, muss der anfängliche effektive Jahreszins angegeben werden. Er ist, trotz gewisser Mängel, der beste Vergleichsmaßstab für Darlehensangebote verschiedener Banken oder Versicherungen. Eigenmittel, Eigenkapital Darunter ist das vom Bauherrn angesparte Vermögen zu verstehen, das er nicht zum Lebensunterhalt oder für sonstige Anschaffungen braucht und das somit frei zur 16

18 Finanzierung eines Hauses, einer Wohnung oder eines gewerblichen Objektes zur Verfügung steht. Um ein Haus finanzieren zu können, erwartet die Bank meistens ein Eigenkapital von 20 bis 30%. Fremdmittel, Fremdkapital Das ist der Sammelbegriff für das Geld, das ein Käufer oder Bauherr von einem Kreditinstitut, einer Bausparkasse oder einem Lebensversicherungsunternehmen ausleiht. Fremdmittel füllen die Lücke zwischen den Bau- oder Kaufkosten und den vorhandenen Eigenkapital auf. Bei 30% Eigenkapital sind also 70% Fremdmittel notwendig. Finanzierungsnebenkosten Kosten, die im Zusammenhang mit der Aufnahme des Fremdkapitals entstehen (Geldbeschaffungskosten). Sie sind steuerlich als Sonderausgaben sofort abzugsfähig, im Falle der Eigennutzung, wenn sie vor dem Bezug der Immobilie angefallen sind. Folgende Kosten zählen hierzu: Disagio, Bereitstellungszinsen, Schuldzinsen vor Bezug, Bearbeitungskosten, Wertgutachten, Beratungshonorare, Notar- und Amtsgerichtsgebühren (bezogen auf die für die Finanzierung anfallenden Kosten) und sonstige Kosten, die mit der Finanzierungsbeschaffung zusammenhängen (Fahrten, Telefonate, Verpflegungs- und Übernachtungskosten, usw.) Grunderwerbssteuer Eine Steuer, die beim Erwerb einer Immobilie in Höhe von 2% des Kaufpreises anfällt. Die Anschaffungskosten für ein Gebäude werden bei einem Bauträger dann in den Kaufpreis mit einbezogen, wenn der Kaufvertrag sich auf Grundstück und Gebäude erstreckt oder wenn die formal getrennten Verträge (Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag) als einheitliches Vertragswerk zu werten sind. Keine Grunderwerbssteuer fällt bei dem Erwerb bzw. Übertragung von Ehegatten und Verwandten gerader Linie (Eltern Kinder) an sowie beim Erwerb durch Erbfall oder Schenkung. Grundbuch Beim Grundbuch handelt es sich um ein amtliches Register, das beim Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt wird. Es gibt über alle wichtigen Daten eines Grundstückes zuverlässig Auskunft. Grundschuld Hier handelt es sich um eine dingliche Kreditsicherung. Langfristige Kredite werden meistens durch Eintragung ins Grundbuch abgesichert. Mit der Eintragung der Grundschuld verpflichtet sich der Kreditnehmer, an den Inhaber der Grundschuld meistens Banken und Bausparkassen den in der Urkunde genannten Betrag plus Zinsen zu zahlen. Der im Grundbuch einmal eingetragene Betrag bleibt auch nach der Tilgung dort stehen, muss aber natürlich nicht noch einmal zurückgezahlt werden. 17

19 Grundsteuer Ist eine Steuer auf Haus- und Grundbesitz und wird von der Kommune erhoben. Die Höhe orientiert sich am Einheitswert der Immobilie sowie an der von der Kommune individuell festgelegten Steuermesszahl. Hypothek Auch die Hypothek ist eine Form der dinglichen Form der Sicherung, die durch Eintragung im Grundbuch eine bestehende Forderung des Kreditgebers absichert. Kommt der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann der Gläubiger das Grundstück verpfänden lassen. Nach der Rückzahlung der Hypothekenschuld wird sie aus dem Grundbuch gelöscht. Auf dem Hypotheken- Prinzip basieren die Hypothekendarlehen als am weitesten verbreitete Art des Immobilienkredits. Hypothekendarlehen Hierbei handelt es sich um einen längerfristigen Kredit, der zumeist zum Hausbau oder Hauskauf aufgenommen wird. Er wird durch Eintragung einer Hypothek ins Grundbuchamt abgesichert. Zinssatz und Tilgung werden vertraglich für eine bestimmte Laufzeit festgesetzt, meist für fünf oder zehn Jahre. Kapitallebensversicherung Langfristiger Sparvertrag, der mit einer Risikovorsorge gekoppelt ist. (Siehe Risikolebensversicherung) Risikolebensversicherung Risikolebensversicherungen werden für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, um die Hinterbliebenen abzusichern. Bei manchen Bausparkassen sind sie Pflicht für die Erlangung eines Bauspardarlehens. Versichert ist dabei jeweils der aktuelle Darlehensstand. Sondertilgung Will der Bauherr sein Haus möglichst bald schuldenfrei haben oder seine jährliche Belastung senken, kann er Sondertilgungen also Zahlungen, die die vereinbarte Rate übersteigen, - vornehmen. Meist ist dies nur bei Bauspardarlehen und bei Hypotheken mit variabler Verzinsung möglich, nicht jedoch bei Festzins-Hypotheken. Tilgung Dies ist der Betrag, mit dem ein Kreditnehmer seine Schuld in Raten zurückbezahlt. Meistens wird im Immobilienbereich mit jährlichen Raten des Anfangsdarlehens getilgt. 18

20 6.3 Rechenbeispiel Zur Visualisierung habe ich zu Guter Letzt ein Finanzierungsbeispiel aufgeführt, welches sämtliche Schritte einer Baufinanzierung aufzeigt. Hierfür habe ich eine fiktive Familie mit einer bestimmten finanziellen Situation gewählt, die meines Erachtens die repräsentative Masse trifft. Angenommen, das Ehepaar Müller mit zwei Kindern kauft sich ein Einfamilienhaus im Umland von Ulm. Der Preis, inklusive sämtlicher Nebenkosten, beträgt Das Haus ist neu. Von den beiden Eltern ist einer Verdiener, das monatliche Nettoeinkommen (13 Gehälter pro Jahr) beträgt Hinzu kommen 200 Kindergeld und im Durchschnitt 750 Einnahmen er Ehefrau als freiberufliche Übersetzerin, die allerdings sehr stark schwanken. Das Jahres-Nettoeinkommen beträgt somit oder pro Monat. Die Müllers haben ausgerechnet, dass sie monatlich zum Leben brauchen. Für die Finanzierung stehen also vom laufenden Einkommen theoretisch zur Verfügung. Vorsichtig gerechnet setzt die Familie allerdings nur an, weil die Einnahmen der Ehefrau nicht sicher sind. Das Eigenkapital beläuft sich auf , davon entfallen: auf Bausparguthaben (Bausparsumme: ) auf börsennotierte festverzinsliche Wertpapiere auf einen Sparbrief mit einer Restlaufzeit von zwei Jahren auf Aktien und auf Festgeld. Wie geht nun die Familie bei der Finanzierung vor? Schritt 1: Kapitalbedarf berechnen. Er beläuft sich in diesem Fall auf , da die Familie als eiserne Reserve behalten will. Also: = Schritt 2: Zuteilungstermin für den Bausparvertrag erfragen. Die Antwort der Bausparkasse lautet: In etwa einem Jahr wird der Bausparvertrag voraussichtlich zugeteilt werden. Frage bei der Bausparkasse nach den Zwischenkreditkonditionen. Antwort: 6 % Zins, 100 % Auslastung. Zu finanzieren ist die gesamte Bausparsumme in Höhe von Die monatliche Zinsbelastung beläuft sich also auf 250. Schritt 3: Den restlichen Kapitalbedarf feststellen. Die Kalkulation ergibt: ( Fremdkapital späteres Bauspardarlehen) Schritt 4: Angebote für eine Hypothek mit Zinsbindung für fünf und zehn Jahre sowie mit variablen Konditionen bei mehreren Banken einholen. Angebote jeweils ohne Disagio erfragen. Die besten Angebote lauten z.b. - zehn Jahre fest, 7,5 % nominal - fünf Jahre fest, 6,25 % nominal - variabel, 5,75 % nominal. 19

21 Die Banken bieten die erstrangige Finanzierung bis zu 70% des Beleihungswertes an. Der Beleihungswert wird nach den Planunterlagen des Bauherren von den Geldinstituten unverbindlich auf geschätzt. Die Finanzierung im ersten Rang erfolgt also bis zu (70% von ). Also: Der Rest zu muss mit einer zweiten Hypothek finanziert werden. Das Angebot für die zweite Hypothek lautet: Für Darlehen sind jeweils 0.75% Zinsaufschlag zur ersten Hypothek zu bezahlen. Schritt 5: Verkauf der Wertpapiere und Abhebung bzw. Kündigung der Guthaben. Erlös insgesamt: ( festverzinsliche Wertpapiere Sparbrief Aktien Festgeld), da der Sparbrief zu erst nach zwei Jahren fällig wird davon werden als eiserne Reserve gehalten, aus dem aus dem Sparbrief werden nach Abmachung mit der Bank für zwei Jahre finanziert, und zwar zu einem Festzinssatz von 6 % nominal. Die Belastung daraus beträgt 50 im Monat. Schritt 6: Berechnung der staatlichen Förderung in den ersten acht Jahren: Familie Müller erhält vom Staat insgesamt pro Jahr (2.500 Eigenheimzulage plus je 750 Kinderzulage für jeden der beiden Sprösslinge), umgerechnet pro Monat also 333. Zusammen mit dem für die Finanzierung zur Verfügung stehenden laufenden Zahlungen von können die Müllers also pro Monat für Zins und Tilgung verplanen. Da die Familie jedoch vorsichtig ist, setzt sie lediglich als Finanzierungsmasse an. Schritt 7: Feststellung der monatlichen Zinsbelastung. Zuerst wird der wichtigste Finanzierungsbaustein, die Hypothek, mit den verschiedenen Laufzeiten und Konditionen verglichen. Angenommen ist bei den Kalkulationen jeweils eine Tilgungsrate in Höhe von 1% des Anfangsdarlehens. a) zehn Jahre fest: Hypothek zu 7,50 % Nominalzins + 1 % Tilgung = 8,5 % Annuität = Monatsbelastung [( / 100) / 12] x 8,5 = 1.363,54. Dazu zweite Hypothek über zu 8,25 % Zins + 1 % Tilgung = 9,25 % Annuität = 173,44 Monatsbelastung. Insgesamt also 1.536,98 b) fünf Jahre fest: Hypothek zu 6,25% Nominalzins + 1% Tilgung = 7,25 Annuität = Monatsbelastung 1.163,02 Dazu zweite Hypothek über zu 7 % + 1 % Tilgung = 8% Annuität = 150 Monatsbelastung. Insgesamt also 1.313,02 20

22 c) variable Verzinsung: Hypothek zu 5,75 % Nominalzins + 1 % Tilgung = 6,75 % Annuität = Monatsbelastung von 1.082,81 Dazu zweite Hypothek über mit 6,50 % Zins + 1 % Tilgung = 7,50 % Annuität = 140,63 Monatsbelastung. Insgesamt 1.223,43 d) Finanzierung des für den Hauskauf eingeplanten Teils des Sparbriefes in Höhe von zu 6% ohne Tilgung = monatlich 50 Zins. e) Finanzierung Zwischenkredit Bausparvertrag zu 6% = Monatsbelastung von 250 f) Spätere Belastung nach der Zuteilung des Bausparvertrages: 300 monatlich (5 % Zins, 7 % Tilgung vom Anfangsdarlehen von ) Schritt 8: Festlegung der Hypothekenfinanzierung: Müllers lassen sich von einen Zinsexperten beraten. Der erwartet, dass die Zinsen zwar in nächster Zeit klettern werden, aber nur wenig. Deshalb und wegen der um 1,25 % niedrigerer Zinsen als für die Zehnjahreshypothek gehen Müllers das Risiko ein und finanzieren des Fremdkapitals mit einer fünfjährigen Hypothek werden mit einer Zehnjahreshypothek abgedeckt, um nach dem Auslaufen der Eigenheimzulage ein gewisses Maß an Finanzierungssicherheit zu haben. Die zweite Hypothek wird variabel abgeschlossen, weil Müllers vorhaben, diese so schnell wie möglich zurückzuzahlen sobald sie finanziell wieder Luft haben. Bei dieser Gleitzinshypothek können sie das Darlehen oder Teile davon jederzeit mit dreimonatiger Kündigungsfrist tilgen. Schritt 9: Berechnung der monatlichen Belastung. Die monatliche Finanzierungsrechnung sieht damit für Familie Müller in den verschiedenen Perioden so aus: a) im ersten Jahr: Kredit Monatsbelastung 5-Jahreshypothek ,17 10-Jahreshypothek ,21 2. Hypothek variabel ,63 Finanzierung Sparbrief 50 Zwischenfinanzierung Bausparvertrag 250 Gesamtbetrag

23 b) im zweiten Jahr Der Bausparvertrag wird zugeteilt. Statt 250 im Monat für die Zinsen der Zwischenfinanzierung von 50 Bausparsumme müssen Müllers jetzt 300 Zins plus Tilgung im Monat für das Bauspardarlehen in Höhe von zahlen. Die Monatsbelastung erhöht sich dadurch auf c) in den Jahren 2 bis 5: Die 50 Finanzierungsrate für den Sparbrief fällt weg, da dieser fällig wird. Die Monatsbelastung reduziert sich dadurch auf d) in den Jahren 5 bis 10: Die Anschlussfinanzierung für die Fünfjahreshypothek verläuft für Müllers etwas enttäuschend: Der Nominalzins für ein erneutes Darlehen mit fünf Jahren Zinsbindung (eine Zehnjahreshypothek hätte nominal 8,6 % gekostet) beträgt mit 7,75 % ganze 1,5 % mehr als das Ursprungsdarlehen. Dadurch kostet jetzt die Fünfjahreshypothek 0,25 % an Zinsen mehr als die ursprüngliche Zehnjahreshypothek. Fünf Jahre lang aber haben Müllers dafür mit der damaligen Wahl des kürzer fristigen Kredits erheblich an Zinsen gespart, grob gerechnet insgesamt Aufgrund des jetzt höheren Zinssatzes (bei weiterhin 1% Tilgung, also einer Annuität von nun 8,75 % erhöht sich die monatliche Belastung für diesen Teil der Finanzierung auf 729,17, 125 mehr als zuvor. Dies wird allerdings durch die vollständige Tilgung der variabel verzinsten zweiten Hypothek mehr als wettgemacht. Denn dadurch fallen 140,63 an Monatsbelastung weg. Die Gesamtbelastung setzt sich jetzt wie folgt zusammen: Kredit Monatsbelastung 5-Jahreshypothek ,17 10-Jahrshypothek ,21 Bauspardarlehen Gesamtbetrag 1.684,38 e) in den Jahren 10 bis 12 Diesmal haben die Mayers bei der Anschlussfinanzierung mehr Glück. Die Zinsen sind niedrig, die Banken verlangen für eine Fünfjahreshypothek bei 100 % Auszahlung 6,40%, für ein zehnjähriges Darlehen 7,10 % und für ein 15 jähriges 7,50 %. 22

24 Da die Zinsdifferenz zwischen Fünf- Zehn und 15-Jahreshypothek relativ klein geworden ist, entschließt sich die Familie, alles mit einer 15-Jahreshypothek zu finanzieren. Aufgrund der Tildungsleistungen der ersten zehn Jahre ist die Restschuld inzwischen auf rund gesunken. Die Müllers haben durch das ursprüngliche Fünfjahresdarlehen zudem gespart, die durch Zins und Zinseszins (zu 6 % angelegt) inzwischen auf angewachsen sind. Deshalb wird der Darlehensbetrag auf reduziert. Um die Rückzahlung zu beschleunigen, wollen Müllers nun jedoch 3 % vom Anfangsdarlehen tilgen. Die Restschuld am Ende der 15jährigen Zinsbindungsfrist würde dann nur noch rund betragen, die Müllers mit dem bis dahin Ersparten dann auf einen Schlag zurückzahlen wollen. Dann sind sie 25 Jahre nach dem Bau völlig schuldenfrei. Die Annuität beträgt wegen der 3 % Tilgung dafür jedoch stolze 10,5 % (7,5 % Zinsen plus 3 % Tilgungsrate). Die Finanzierungsrechnung sieht nun so aus: Kredit Monatsbelastung 15-Jahreshypothek ,50 Bauspardarlehen 300 Gesamtbelastung 1.612,50 f) in den Jahren 12 bis 25: Zwölf Jahre nach dem Einzug ins neue Heim ist das Bauspardarlehen getilgt. Die Monatsbelastung reduziert sich dadurch auf die 1.312,50 für die Hypothek. g) ab dem 25. Jahr Alles ist zurückgezahlt, die Hypotheken sind gelöscht, der Familie Müller gehört ihr Haus ganz allein. Sie hat damit gezielt Vermögen gebildet und der Inflation ein Schnippchen geschlagen, denn ihr Eigenheim hat nun einen Verkehrswert von Euro. Zudem kann Ehepaar Mayer im Ruhestand selbst mit stark reduzierter staatlicher Rente bequem auskommen. Denn im Gegensatz zu rund 60 % der deutschen Haushalte müssen Müllers von den Alterseinkünften keine Miete abzwacken. 23