Graubünden bezahlbar für alle

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1 Mieterinnen- und Mieterverband Postfach 361, 7004 Chur Telefon: Mail: Positionspapier Bodenpolitik bezahlbar für alle ENTWURF Entwurf des Vorstandes z.hd. der Generalversammlung 2012 des MV zur Verabschiedung.

2 Positionspapier bezahlbar für alle Vorwort - bezahlbar für alle. Am 11. März 2012 stimmten die SchweizerInnen der Volksinitiative Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen zu. Dieser Entscheid stellt historische Zäsur dar. Dem Ausverkauf der Landschaft wird von der Bevölkerung nicht mehr toleriert. Der hohe Ja-Anteil in und die Annahme der Initiative in Gemeinden wie Samedan zeugen auch von einem tiefen Unbehagen der Bevölkerung gegenüber den ständig steigen Mieten, zu denen auch der überbordende Zweitwohnungsbau beigetragen hat. Die Spitzen der Bündner Politik scheinen auch rund einen Monat danach ohne Strategie und verwenden ihre Energie in das Verwässern der Initiative. Der MV fordert von der Bündner Politik die eigenen Versäumnisse aufzuarbeiten, die Sphäre des kindlichen Jammerns zu verlassen und endlich offensiv und mutig die Chancen, die die Initiative bietet zu packen. Im Bezug auf die Tourismuspolitik aber eben auch im Bezug auf die Bodenpolitik eröffnet die Initiative Chancen. Wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen. Zahlbare Mietzinsen und gute Wohnstandarts bilden ein wichtiger Pfeiler für die Lebensqualität des einzelnen Menschen. Zusätzlich sind sie auch für das soziale Klima in einer Stadt, Region oder Dorf von wichtiger Bedeutung. Der MV will den Entscheid des 11. März nutzen um eine breite Debatte über die zukünftige Bodenpolitik in zu lancieren. Mit dem vorliegenden Positionspapier schlagen wir Massnahmen für mehr bezahlbaren Wohnraum vor, damit wieder bezahlbar für alle wird. April, 2012 Seite 2

3 Positionspapier bezahlbar für alle Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage Bodenmarkt & Zielsetzung Ein kurzer historischer Abriss Boden dem Markt entziehen & Mut zu mehr Raumplanung Raumplanerische Massnahmen Kantonale Kompetenzen Kommunale Kompetenzen Anteil gemeinnütziger Wohnbau erhöhen Liegenschaften in der öffentlichen Hand Bewirtschaftung der Gemeinde- und Kantonsliegenschaften Finanz- und Steuerpolitik Grundstücksgewinnsteuer & Handänderungssteuern Besteuerung von Zweitwohnungen Rechnungslegungsvorschriften Landerwerb Lex Koller bleibt Geldwäscherei im Immobilienmarkt Fünf-Jahres Wohnsitzpflicht für den Erwerb von Immobilien Schlusswort Seite 3

4 Positionspapier bezahlbar für alle 1 Ausgangslage Wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen. Zahlbare Mietzinsen und gute Wohnstandards bilden ein wichtiger Pfeiler für die Lebensqualität des einzelnen Menschen. Zusätzlich sind sie auch für das soziale Klima in einer Stadt, Region oder Dorf von wichtiger Bedeutung. Das ist allgemein anerkannt. Dennoch finden wir in diversen Schweizer Städten Situationen vor, welche Anlass zu grosser Sorge geben. Leerstehende Wohnungen und Bodenpreise sowie Mietzinsen, die sich teilweise im Phantasiebereich bewegen, sind die Folge. Zürich oder Genf werden meistens in diesem Zusammenhang genannt. Aber auch bleibt von dieser Entwicklung nicht verschont. Tourismusdestinationen wie Davos und das Oberengadin können sich Einheimische als Wohnort beinahe nicht mehr leisten. Boden ist zum Spekulationsobjekt geworden. Wohnungen werden nicht mehr gebaut um das Bedürfnis nach Wohnraum zu befriedigen, auch sie müssen mittlerweile horrenden Renditeansprüchen genügen. In der Hauptstadt Chur ist die Situation nicht derart dramatisch, dennoch schreibt der Stadtrat in seiner Antwort auf eine gemeinderätliche Interpellation 1 Der Stadtrat ist sich ( ) bewusst, dass auch heute teilweise Familien und Einzelpersonen zu hohe Mietkosten finanzieren müssen. Handlungsbedarf ist also klar angezeigt. Die Entwicklung der ständig steigenden Wohnkosten ist eng mit den Bodenpreisen verknüpft. Der Bodenpreis macht einen wesentlichen Anteil der sogenannten Anlagekosten einer Immobilie aus. Dieser Anteil schwankt zwischen den Regionen und der Ausnützung. Bei Mietobjekten gilt Prozent als Faustregel 2, bei Einfamilienhäusern beträgt der Anteil rund einen Viertel 3. Die Quadratmeterpreise (Nettowohnfläche) bei Einfamilienhäusern und bei Mietwohnungen gestalten sich in je nach Region unterschiedlich. In den auf der Karte dunkelblau eingefärbten Regionen erreichen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen eine Höhe von bis über Franken. Diese Regionen 1 Interpellation Nr. 22/2009, GR Tenchio 2 Leiser, Direktor HEV Zürich, NZZ zit. nach Fakten und Positionen zur Bodenpolitik, SMV/D, Wertvoller Boden, ZKB, 2008 zit. nach Fakten und Positionen zur Bodenpolitik, SMV/D, 2011 Seite 4

5 Positionspapier bezahlbar für alle erreichen das Preisniveau von Zürich und Agglomeration. Die dunkelrot eingefärbten Regionen erreichen einen Quadratmeterpreis von unter Franken. Die zweite Karte 4 veranschaulicht die Preise bei Mietobjekten pro Quadratmeter. Logischerweise präsentiert sich ein ähnliches Bild wie bei den Eigentumswohnungen. Die gleichen Regionen weisen ein sehr hohes Preisniveau aus. Wiederum sind die dunkelblau eingefärbten Regionen Spitzenreiter mit Quadratmetermietkosten von 200. bis über 220. Franken. Verglichen mit der übrigen Schweiz erreichen diese Regionen auch bzgl. Mieten das Niveau der Stadt Zürich und Agglomeration. Dunkelrote Regionen weisen Quadratmetermietkosen von unter 140. aus. Auf eine Monatsmiete übertragen ergeben sich folgende Medienmieten pro Gemeinde: Ort/Region 5 3-Zimmer-Wohnung 5-Zimmer Wohnung Chur CHF CHF Davos CHF CHF Mittelbünden CHF CHF Oberengadin CHF CHF Zürich CHF CHF Basel CHF CHF Solch hohe Preise machen es beinahe unmöglich, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen auf EigentümerInnen- wie auf MieterInnenseite. 4 Karten Quelle: W&P, Immo-Monitoring, 2012/Nr.1 5 W&P, Immo-Monitoring, 2012/Nr.1 Seite 5

6 Positionspapier bezahlbar für alle Die Bevölkerungsentwicklung wird in vielen Bündner Regionen abnehmen oder stagnieren. In den Regionen Chur und Agglomerationen, Davos-Klosters und dem Engadin wird aber eine Bevölkerungszuname erwartet. 6 Genau diese Regionen sind bereits heute mit sehr hohen Wohnkosten konfrontiert. Die Bevölkerungszunahme wird die Nachfrage nochmals erhöhen. Um in Zukunft ausreichend bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen braucht es den Mut zu einer aktiven Boden- und Raumplanungspolitik. Die hohen Wohnkosten werden zusätzlich teurer im Vergleich zur restlichen Schweiz, da die Kaufkraft in deutlich unter dem Schweizer Durchschnitt liegt. Die vergleichsweise niedrige Kaufkraft s verschärft die Situation zusätzlich. Auch aus volkswirtschaftlicher Perspektive erweisen sich die hohen Wohnkosten und die sonst schon geringere Kaufkraft der BündnerInnen als nachfragehemmend für die restliche Wirtschaft. Schweiz Zürich Kaufkraft Bodenmarkt & Zielsetzung 2.1 Ein kurzer historischer Abriss Die Einflussnahme des Staates auf die Bodenpreise war in der Schweiz stets gering. Historisch war es in erster Linie Ziel der wenigen Eingriffe den Bauern Zugang zu Land zu verschaffen und diese gleichzeitig vor Überschuldung zu schützen. Darum ist die Aufnahme von Hypotheken auf landwirtschaftlichem Land heute stark eingeschränkt und es besteht ein Vorkaufsrecht für Verwandte und Pächter. 8 Bei nicht landwirtschaftlich genutztem Land blieben solche Eingriffe ins Eigentumsrecht aus. Primär greift der Staat hier über Bebauungsvorschriften in den Markt ein. Ausguss davon ist das Raumplanungsgesetz, der kantonale Richtplan sowie die unterschiedlichen kommunalen Zonenpläne. Damit werden gewisse Vorschriften erlassen. Sie ermöglichen die Wahrung des Landschaftsbildes und dienen der Orts- und Regionalplanung. Andererseits führen sie zu einer massiven Aufwertung von Land, z.b. durch Ein-, Um-, oder Aufzonungen. Durch das Bevölkerungs-, Siedlungs- und Industriewachstum sind die Bodenpreise über die Jahrzehnte kontinuierlich gestiegen. Hinzukommen Faktoren wie der erhöhte Wohnflächenbedarf pro Person. Eine Spitze erreichte dieser Anstieg 1990, was auch die Schweizerische Immobilienkrise der 90er Jahre mitverursachte. Die Fragen wem Boden gehören soll, wie seine Erträge verteilt werden sollen und wer Zugang zum Bodenmarkt haben soll, bildeten oft Gegenstand politischer Debatten. Jüngstes Beispiel dafür war die Volksinitiative Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen. Um ausreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen sind dies nach wie vor die Schlüsselfragen. 6 Bevölkerungsperspektiven, zit. nach n/grundlagen.aspx 7 Immo Markt Regionen, Credit Suisse, Fakten und Positionen zur Bodenpolitik, SMV/D, 2011 Seite 6

7 Positionspapier bezahlbar für alle 2.2 Boden dem Markt entziehen & Mut zu mehr Raumplanung Die Wohn- und Energiekosten machen einen Grossteil der Haushaltausgaben in der Schweiz aus. Gemäss dem Warenkorb des Landesindex für Konsumentenpreise (LIK) rund 26 Prozent. Die Ausgaben für Wohnen stehen damit in der Rangordnung weit vor Steuern, Gesundheit etc. Ein grosser Teil dieser Wohnkosten geht aber nicht in Form von Investitionen zum Erhalt oder zur Erweiterung der Bausubstanz und zur Ausweitung des Wohnraums, sondern verschwindet als Rendite bei den LiegenschaftsbesitzerInnen. Bei jährlichen Mietzinszahlungen von rund 30 Milliarden Franken in der Schweiz wird deutlich, in welchem Ausmass hier eine Umverteilung von unten nach oben stattfindet. Dies wird möglich, da der Markt für Boden nicht nach gängigen Regeln funktioniert. Klassische Marktmechanismen versagen hier. Erstens ist Boden weder vermehrbar noch substituierbar. Zweitens existiert auf dem Bodenmarkt ein Konsumzwang. Der Wohnort muss zwangsläufig in der Nähe des Arbeitsortes liegen und somit der Boden auch dort konsumiert werden. Bei dieser Ausgangslage handelt es sich im Prinzip um einen reinen Anbietermarkt. Die VermieterInnen können die Mieten jederzeit beinahe nach Belieben bestimmen. Sicherlich eingeschränkt durch das Mietrecht. Doch zeigt die Vergangenheit, dass dieses häufig zu schwach ist. In den letzten Jahrzehnten wurde diese Gegebenheit allzu oft ignoriert und der Markt sich selbst überlassen. Zusätzlich wurden häufig, z.b. in der Stadt Chur, Altbauten saniert sowie das Wohnraumangebot für vermögende Personen erweitert. In anderen Regionen wurde der Nachfragedruck auf den Markt durch den Zweitwohnungsbau zusätzlich verschärft. Dies führte zu einer Verknappung des preisgünstigen Wohnraums und viele Mietende können sich daher ihre Wohnung nicht mehr leisten und werden in angrenzende Regionen verdrängt. Die Folge sind klassische Schlafgemeinden und die Zersiedelung unserer Landschaft. Hohe Wohnkosten sind keine Naturgegebenheit. Gemeinnützige Wohnbauträger zeigen, mit positiven Auswirkungen auf den gesamten Markt (z.b. die im Mietrecht verankerte Ort- und Quartiersüblichkeit der Mietzinsen), dass es möglich ist Wohnraum zu bezahlbaren Preisen anzubieten. Nach einer Erhebung aus dem Jahr 2000 sind gemeinnützige Wohnbauträger rund 15 Prozent günstiger als die Gesamtheit aller Mietwohnungen. Dies darum, weil sie nach dem Grundsatz der Kostenmiete funktionieren. Zusätzlich erhalten die Mietenden als GenossenschafterInnen eine wichtige Mitbestimmung bei der Gestaltung und der Zukunftsentwicklung der Genossenschaft. Gemeinnützige Wohnbauträger nehmen ihre soziale und ökologische Verantwortung meist besser war als private Investoren. Zielsetzung einer Boden- und Wohnbaupolitik muss es also sein, den Anteil der gemeinnützigen Wohnbauträger am Gesamtwohnungsbestand klar zu erhöhen und aktiv zu fördern. Der Grundsatz der Kostenmiete gewährleistet, dass nur die tatsächlich anfallenden Kosten verrechnet werden und keine horrenden Renditen für die LiegenschaftsbesitzerInnen. Boden und Wohnraum werden den versagenden Marktmechanismen und der Renditeorientierung entzogen. Zusätzlich weisen gemeinnützige Wohnbauträger städtebaulich aber auch ökologisch eine äusserst hohe Qualität auf. Der MV betrachtet den Entzug des Bodens von der Renditeorientierung als effizientestes Mittel um bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Zielsetzung Seite 7

8 Positionspapier bezahlbar für alle Der MV fordert den Anteil an gemeinnützigen und nicht-renditeorientierten Wohnungen so stark wie möglich, kombiniert mit einer aktiven und konsequenten Raumplanung, zu erhöhen. Damit wird bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung gestellt, der gesamte Markt beruhigt und unsere Landschaft vor weiterer Zersiedelung geschützt. 3 Raumplanerische Massnahmen Die Raumplanung der Schweiz der vergangenen Jahrzehnte gleich einer Pflästerli-Politik sondergleich auch in. Obwohl aus Wissenschaft und Forschung konkrete Vorschläge seit Jahrzehnten vorliegen, werden diese von der Politik nicht umgesetzt. Mit der Ressource Boden wird nicht sehr nachhaltig umgegangen. Die Zersiedelung und überhöhte Preise für das Wohnen sind auch Effekte dieser Versäumnisse. Eines der vordinglichsten Ziele der Raumplanung muss die Bereitstellung von ausreichend Wohnraum und einer guten Durchmischung sein. Dafür ist Raumplanung verstärkt regional zu denken. Die Wohnfläche pro Kopf ist in den vergangen Jahren enorm angestiegen und die Bevölkerung gleichzeitig ebenfalls gewachsen. Für den MV ist deshalb klar, dass das Einfamilienhaus keine Wohnform der Zukunft ist. Dafür muss in der Bevölkerung, sowie in der Politik ein Bewusstsein geschaffen werden. Politik und Raumplanung müssen aktiv alternative Wohnformen fördern. Bis Dato beschränken sich die Bestimmungen des kantonalen Raumplanungsgesetzes auf Vorgaben zur räumlichen Entwicklung des Kantonsgebiets. Aussagen zu den sozialen Auswirkungen von Planungsmassnahmen fehlen weitgehend. Dabei führt jede raumplanerische Massnahme zwingend zu einer veränderten ökonomischen Ausgangslage für jede betroffene Liegenschaft und zu einer neuen Bewertung der wertvollen Ressource Boden. 3.1 Kantonale Kompetenzen hat in Art. 80 der Kantonsverfassung die Raumplanung geregelt. Eine klare Zielsetzung zum Ausbau und zum Erhalt von bezahlbarem Wohnraum fehlt. Art. 80 ist dahingehend zu ergänzen und auf Gesetzgebungsstufe ist der Erhalt und die Förderung von bezahlbarem Wohnraum zu verankern. Richtplan Der kantonale Richtplan geht nur am Rande auf die Problematik ein. Es fehlt auch hier eine klare und verbindliche Zielsetzung im Bezug auf die Förderung und den Erhalt von gemeinnützigem Wohnungsbau. Im kantonalen Richtplan muss nach Ansicht des MV die Förderung von bezahlbarem Wohnraum verankert werden. Raumplanungsgesetz Auch im kantonalen Raumplanungsgesetz fehlt die Förderung von Gemeinnützigem Wohnraum gänzlich. Dies ist zu korrigieren und die Förderung von bezahlbarem Wohnraum als ein wichtiger Eckpunkt der Raumplanung zu verankern. Für die Gemeinden ist es wichtig, dass sie bestimmte Zonen mit einem Mindestanteil an gemeinnützigem Wohnungsbau festlegen können. Diese Möglichkeit muss im kantonalen Raumplanungsgesetz explizit festgehalten und vom Kanton aktiv gefördert werden. Damit Seite 8

9 Positionspapier bezahlbar für alle erhalten die Gemeinden ein wichtiges Instrument um Boden der Renditeorientierung und dem Markt zu entziehen. Mehrwerte abschöpfen Durch Massnahmen in der Raumplanung verändern sich die Werte eines Grundstücks teilweise enorm. Dies kann am deutlichsten anhand der Mehrwerte infolge von Ein-, Um- und Aufzonungen geschildert werden. Ein Grundstück, das neu zu Bauland eingezont wird, gewinnt gegenüber dem landwirtschaftlich nutzbaren Land deutlich an Wert. Schon Art. 5 im schweizerischen Raumplanungsgesetz verlangt von den Kantonen, wesentliche Vor- und Nachteile, welche GrundeigentümerInnen aus raumplanerischen Massnahmen entstehen, auszugleichen. Allerdings fehlt es der Bestimmung an nötiger Verbindlichkeit und dem Bund stehen keine Möglichkeiten zur Sanktion bei einer inkonsequenten Umsetzung des Artikels zur Verfügung. Der Kanton kennt zwar das Instrument der Mehrwertabschöpfung und gibt den Gemeinden in Art. 19 KRG die Handhabe, es auf der Basis vertraglicher Vereinbarungen mit GrundeigentümerInnen anzuwenden 9. Diese Grundlage muss allerdings dringend dahingehend geändert werden, dass Gemeinden verpflichtet werden eine Mehrwertabschöpfung bei Ein-, Um- und Aufzonungen einzuführen. Andernfalls kann das Instrument nur unter erhöhtem Aufwand konsequent angewendet werden. Der planungsbedingte Mehrwert soll dabei zu mindestens 50% abgeschöpft werden. Die Mehrwertabgabe bietet zweierlei Möglichkeiten, preisgünstigen Wohnraum zu Fördern. Einerseits kann bei GrundeigentümerInnen der Anreiz geschaffen werden, preisgünstigen Wohnraum zu erstellen. Dazu kann ein Grundeigentümer von der Abgabe befreit werden, sofern er sich verpflichtet, einen bestimmten Anteil künftig genutzter Geschossfläche nach gemeinnützigem Grundsatz - also zur Kostenmiete - zu vermieten. Andererseits können die Einnahmen gezielt für eine aktive Wohnraum- und Bodenpolitik verwendet werden. Zweitwohnungsbau regeln In den Zentren mit erhöhter Bautätigkeit im Zweitwohnungsbereich findet eine systematische Verdrängung von ertragsschwächeren bezahlbaren Erstwohnungen statt. Der Nachfragedruck führt zu einem wesentlichen Anstieg der Liegenschaften- und Mietpreise und die dauerhaft ansässige Bevölkerung wird mehr und mehr an periphere Lagen verdrängt. Betroffene Gemeinden gingen das Problem passiv an, da die lokal ansässige Bau- und vor allem auch die Immobilienwirtschaft starke Interessen an der Wertschöpfung aus dem Zweitwohnungsbaus geltend machte. Am 11. März nahmen die SchweizerInnen die Volksinitiative Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen an und setzten damit den Auswüchsen im Zweitwohnungsbau ein Ende. Selbst in stimmten rund 43 Prozent der Initiative zu. Gemeinden wie Samedan nahmen die Initiative sogar an und auch in klassischen Tourismusgemeinden wie Davos erreichte die Initiative eine Zustimmung von 48 Prozent. Die Annahme der Initiative bringt zum Ausdruck, dass dem Ausverkauf der Landschaft endlich ein Ende gesetzt werden soll. Der hohe Ja-Anteil in Gemeinden wie Davos oder Samedan ist auch den horrenden Mieten in den jeweiligen Regionen geschuldet. Die Annahme der Initiative stellt in der Zweitwohnungspolitik eine historische Zäsur dar. 9 Erfreut nimmt der MV GR die Antwort der Regierung auf den Auftrag Müller entgegen. Die Debatte im Grossen Rat bleibt abzuwarten. Seite 9

10 Positionspapier bezahlbar für alle Die Bündner Regierung erkennt jedoch die Zeichen nicht. Auch gut einen Monat nach der Annahme der Initiative setzt diese ihre Energie primär in die Verwässerung der Initiative. Regierungsrat Trachsel sprach gar von einem rabenschwarzen Tag für das Berggebiet. Ähnliche Reaktionen kamen von der Wirtschaftsseite, wie z.b. der Handelskammer. Solche Reaktionen zeugen von Ignoranz gegenüber der Problematik, dem Volkswillen, sind eher peinlich und einer Kantonsregierung nicht würdig. Auch in diese Kategorie fällt die Rekation des Grossen Rates mit der Annahme der Resolution von Grossrat Tenchio. Der MV fordert endlich eine konstruktive Herangehensweise bei der Umsetzung der Initiative. Mit der Annahme eröffnet sich dem Kanton ein Fenster zur Neuausrichtung der Tourismuspolitik und zu einer aktiveren Bodenpolitik. Aus Sicht der MieterInnen braucht es nun insbesondere eine Auslegeordnung der Bodenpolitik der Gemeinden und des Kanton in den letzten Jahren und die Ausarbeitung einer neuen Bündner Politik für mehr bezahlbaren Wohnraum. 3.2 Kommunale Kompetenzen Verdichten mit Konzept und Ausnützungsboni Im Zuge des heutigen raumplanerischen Credos der Siedlungsentwicklung gegen Innen, also der Verdichtung bestehender Siedlungen zum Schutze der Landschaft, sehen sich Ortszentren oft mit wesentlichen Aufzonungen konfrontiert. Diese schaffen - besonders in Gebieten mit einer hohen Zweitwohnungsbautätigkeit - Anreize, intakte, ortstypische und vor allem günstige Wohnbausubstanz durch neue, grosse und teure Wohnungen im Stockwerkeigentum zu ersetzen. Raumplanerische Konzepte müssen deshalb stets auch mit Blick auf die sozialen Veränderungen, die sie hervorrufen, entwickelt werden. Im Falle der Verdichtung heisst dies, dass Gebiete mit alter, noch intakter, ortstypischer und eben bezahlbarer Bausubstanz erhalten bleiben und in das Konzept der Verdichtung einbezogen werden. Da es sich beim Wohnungsmarkt um einen Anbietermarkt handelt, kann verdichtetes Bauen auch zur Renditemaximierung missbraucht werden. Folglich bedeutet Verdichten ohne klare Auflagen meistens primär mehr Rendite. Um dem zu entgehen braucht es verbindliche Vorschriften: Werden Zonen verdichtet oder wird für die Zone eine höhere Ausnützungsziffer zugelassen, muss sichergestellt sein, dass dies zu preisgünstigem Wohnraum führt. Die Ausnützungsboni werden darum nur mit der Auflage nach einem Mindestanteil an bezahlbarem Wohnraum vergeben. 3.3 Anteil gemeinnütziger Wohnbau erhöhen Durch Verzicht auf spekulative Gewinne und übersetzte Preise sowie durch nachhaltige Bewirtschaftung ihres Bestandes leisten gemeinnützige Wohnbauträger einen unerlässlichen Beitrag zur Wohnraumversorgung. Übergeordnetes Ziel muss deshalb sein, den Anteil an gemeinnützigem Wohn- und Gewerberaum deutlich zu erhöhen. Dazu müssen bereits in der kantonalen Richtplanung und Planungsgesetzgebung entsprechende Grundlagen formuliert werden. Gemeinden sollen dadurch die Möglichkeit erhalten, Analog zu Erstwohnanteilsplänen Zonen mit Mindestanteilen für den gemeinnützigen Wohnungsbau festzulegen. Um sicherzustellen, dass die raumplanerischen Absichten zur Erhöhung des Anteils an gemeinnützigem Wohnraum tatsächlich umgesetzt werden, müssen Kanton und die Gemeinden eine aktive Politik zur Förderung von gemeinnützigen Bauträgern betreiben. Sie können dies einerseits, indem sie selbst auf dem Wohnungsmarkt aktiv werden und Seite 10

11 Positionspapier bezahlbar für alle andererseits, indem sie gemeinnützige Bauträger finanziell oder mittels aktiver Bodenpolitik unterstützen. 4 Liegenschaften in der öffentlichen Hand Der Kanton und die Gemeinden können den Wohnungsmarkt am direktesten durch den Besitz eigener Landreserven steuern. Deshalb sollte es Ziel des Kantons und der Gemeinden sein, in vorausschauender Weise ihren Bestand an Boden und Liegenschaften auszuweiten. Nur so kann wertvolles Bauland langfristig den Launen des Marktes und damit der Anfälligkeit für spekulative Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt entzogen werden. Landverkäufe der öffentlichen Hand an den Meistbietenden sind zu verbieten, denn sie sind eine verpasste Chancen zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Kanton und Gemeinden sollten ihr Land nur noch durch Baurechtsverträge an gemeinnützige Wohnbauträger zur Realisierung von bezahlbarem Wohn- und Gewerberaum abgeben. Nur so ist garantiert, dass gemeinschaftlicher Besitz langfristig einer gemeinschaftlichen Aufgabe zukommt. Zudem garantiert der Baurechtszins eine fix budgetierbare Einnahme über Jahre hinaus. Wie können Kantone und Gemeinden zu neuen Bauland kommen? Vorkaufsrecht der Gemeinden bei der Veräusserung von Kantonsboden. Vorkaufsrecht der Gemeinden bei Einzonungen. Umnutzung von Brachen, damit diese einfacher der Wohnnutzung zugeführt werden. Nach dem Ja zum Projekt Sinergia hat der Kanton dafür Sorge zu tragen, dass die Liegenschaften die ihm gehören nicht auf dem Markt verkauft, sondern in gemeinnützige Wohnbauträger überführt werden. In einigen Liegenschaften ist der Kanton eingemietet. Im Rahmen seiner Möglichkeiten hat er auch dort dafür Sorge zu tragen, dass die Liegenschaften der Bereitstellung von preisgünstigem Wohn- und Gewerberaum dienen. 4.1 Bewirtschaftung der Gemeinde- und Kantonsliegenschaften Der kommunale- oder kantonale Wohnungsbau ist in gering. Einige Gemeinden besitzen eigene Liegenschaften und vermieten die entsprechenden Wohnungen. Damit dort der Druck auf den Markt nicht zusätzlich erhöht wird, sind die Gemeinden zu verpflichten ihre Wohnungen nach den Grundsätzen der Kostenmiete zu vermieten. Des Weiteren muss sichergestellt werden, dass in Wohnungen der öffentlichen Hand investiert wird, damit die Bausubstanz erhalten bleibt. 5 Finanz- und Steuerpolitik 5.1 Grundstücksgewinnsteuer & Handänderungssteuern Grundstücke werden beinahe immer mit Gewinn wieder verkauft. Der durch den Verkauf erhaltene Betrag ist i.d.r. viel grösser als der für den Kauf ausgegebene Betrag. Diese Wertvermehrung wird durch die Grundstücksgewinnsteuer erfasst. In steigt sie mit zunehmendem steuerbarem Gewinn an bis auf max. 15%. Für Verkäufe mit einer kurzfristigen Eigentumsdauer sind Zuschläge vorgesehen und bei einer langen Seite 11

12 Positionspapier bezahlbar für alle Eigentumsdauer entsprechende Abschläge 10. Mit der Grundstückgewinnsteuer können die Gewinne, die durch steigende Bodenpreise entstehen bis zu einem gewissen Grad wieder der Allgemeinheit zugeführt werden. Sie ist darum auch ein Mittel um die Spekulation einzudämmen und damit den Markt abzukühlen. Die Grundstücksgewinnsteuer ist eine zwingende Steuer nach dem Steuerharmonisierungsgesetz. Die Sätze sowie die Zu- oder Abschläge können aber die Kantone unabhängig regeln. Der MV fordert einen Steuersatz bei der Grundstücksgewinnsteuer, der bei einer kurzen Besitzdauer (zwei Jahre) mind. 50 Prozent beträgt. Der Mindeststeuersatz darf aber auch bei längerer Besitzdauer nicht unter 25 Prozent fallen. Wird eine Liegenschaft oder ein Stück Land verkauft, bedingt dies stets eine Änderung im Grundbuch. Dieser Aufwand wird mittels der Handänderungssteuer erfasst. Die Handänderungssteuer ist aber mehr als nur eine Entschädigung an die öffentliche Hand. Sie ermöglicht, ähnlich wie die Grundstücksgewinnsteuer, eine Einschränkung der Spekulation und Gewinne können zu einem gewissen Teil wieder an die Allgemeinheit zurückgegeben werden. Der MV fordert die Erhöhung der Handänderungssteuer in allen Bündner Gemeinden auf den vom Kanton zugelassenen Maximalsatz von zwei Prozent. Dies ermöglicht den Gemeinden weitere Einnahmen, die zur Förderung von gemeinnützigem Wohnraum oder zu einem gewissen Teil auch in die laufende Rechnung einfliessen können. Der Kanton ist angehalten, falls notwendig, den Maximalsatz zu erhöhen. Im Moment besteht dafür aus unserer Sicht jedoch kein Anlass. 5.2 Besteuerung von Zweitwohnungen Erstwohnungen werden mit einem grossen Abschlag auf dem Marktwert besteuert. Zweitwohnungen werden heute in in den meisten Gemeinden bevorzugt behandelt gegenüber Erstwohnungen. Nach der Praxis des Bundesgerichts ist es aber durchaus möglich auch Zweitwohnungen zu besteuern. Wird dies nicht gemacht, werden diese noch attraktiver und der Nachfragedruck auf den Markt nimmt noch mehr zu. Zudem werden auf Zweitwohnungen keine Einkommenssteuern erwirtschaftet. Der öffentlichen Hand gehen damit wichtige Steuereinnahmen verloren. Der MV fordert, dass der Eigenmietwert bei Zweitwohnungen im gesamten Kanton auf 100 Prozent des Marktwertes angehoben wird. Zusätzlich sind, je nach Situation der einzelnen Gemeinden, Lenkungsabgaben auf Zweitwohnungen zu prüfen und einzuführen. 5.3 Rechnungslegungsvorschriften Pensionskassen sind gesetzlich dazu verpflichtet in Immobilien zu investieren. Damit kann auf den Vorsorgegeldern eine angemessene Rendite erwirtschaftet werden und zugleich dringend benötigter Wohnraum zur Verfügung gestellt werden. In den letzten Jahren wurden die Pensionskassen aber gezwungen auch auf den Immobilien eine immer höhere Rendite zu erwirtschaften. Dies unter anderem, weil sie durch die neuen Rechnungslegungsvorschriften des Bundes Immobilien nicht mehr zum Anlagewert sondern zum Verkehrswert führen müssen. Eine massive Aufwertung der Immobilien ist die Folge. 10 Vergleiche dazu: Seite 12

13 Positionspapier bezahlbar für alle Der damit höhere Buchwert der Immobilie erfordert mehr Rendite um die vorgeschriebene Mindestrendite zu erreichen. Gleiches gilt für kantonale und kommunale Wohnungen. Werden diese beim Finanzvermögen bilanziert müssen sie in gewissen Zeitabständen an den Marktwert angepasst werden. Somit ändert sich die Berechnungsgrundlage, auch wenn die Kostenmiete zur Anwendung kommt. Die Mietzinse steigen damit an, ohne dass wirkliche Investitionen in die Immobilie getätigt wurden. Der MV fordert, dass der Kanton und die Gemeinden, die eigenen Rechnungslegungsvorschriften entsprechend ändern und sich die Bündner Regierung beim Bund aktiv dafür einsetzt die Rechnungslegungsvorschriften der Pensionskassen anzupassen. 6 Landerwerb 6.1 Lex Koller bleibt Wie sich Bodenpreise entwickeln hängt auch davon ab, wer Zugang zum Bodenmarkt hat. Die Lex Koller hat sich in Vergangenheit als ein zweckmässiges Instrument erwiesen, zumindest gewisse Spekulationen zu unterbinden. So verhindert sie, dass AusländerInnen ohne Wohnsitznahme in der Schweiz eine Ferienwohnung kaufen können. Die Lex Koller schränkt aber auch den Erwerb von juristischen Personen aus dem Ausland ein. Damit wird verhindert, dass ausländische Immobilienfons Zugang zum Markt erhalten. Die Lex Koller wirkt also nachfragehemmend und verhindert die Spekulation durch ausländische KapitalanlegerInnen und Immobilienfonds. Seit 2005 sind Gewerbeimmobilien nicht mehr der Lex Koller unterstellt. Der MV fordert die Aufrechterhaltung der Lex Koller. Gewerbeimmobilien sind wieder der Lex Koller zu unterstellen. 6.2 Geldwäscherei im Immobilienmarkt In verschiedenen Medienberichten 11 wurde die Geldwäscherei im Immobilienmarkt thematisiert. Geeignet, um die kriminelle Herkunft von Geldern zu verschleiern sind Immobilien in Regionen, wo überhöhte Preise bezahlt werden. Das neue Immo-Monitoring von Wüest & Partner bestätigt das und ergänzt, dass die intransparente Preisbildung auf dem Immobilienmarkt Geldwäscherei erleichtert. Geldwäscherei treibt die Immobilienpreise zusätzlich nach oben, da der kriminellen Käuferschaft beinahe unbegrenzte Mittel zur Verfügung stehen. Dies schlägt auf den ganzen Markt durch und führt letztlich auch zu überteuerten Mieten. Der MV forderte darum bereits in der Vergangenheit Liegenschaftsverkäufe dem Geldwäschereigesetz (GwG) zu unterstellen 12. Regionen wie das Oberengadin oder Davos/Klosters sind aufgrund ihrer internationalen Ausstrahlung sowie den horrenden Immobilienpreisen besonders anfällig. Die Bündner Regierung hält sich indes, trotz einhelliger Meinung der Experten, lieber an das Motto Augen zu und durch. Auf die Anfrage von Grossrat Müller wie die Regierung die 11 vgl. u.a. SOaSo, jüngstes Beispiel: Motion Thanei, Seite 13

14 Positionspapier bezahlbar für alle Gefahr der Geldwäscherei im Bündner Immobilienmarkt beurteile meint diese, dass nichts darauf schliessen lasse, wonach der Immobiliensektor systematisch zu Geldwäschereizwecken missbraucht werde. Auch sieht die Regierung daher keinen Grund um beim Bund zu intervenieren. Aus Sicht des MV ist die Haltung der Regierung verantwortungslos. Scheinbar wird das Problem als solches nicht erkannt. Die Mieterinnen und Mieter bezahlen bereits heute zu hohe Mieten in den entsprechenden Regionen. Durch die Geldwäscherei werden diese zusätzlich nach oben getrieben. Gerade darum hätte die Regierung ihre Verantwortung im Interesse der Bündner Mieterinnen und Mieter wahrnehmen und die Problematik offensiv angehen müssen. Sensibilität für die hohe Mietbelastung in den Regionen Oberengadin oder Davos/Klosters ist scheinbar nicht vorhanden. Es kann nicht angehen, dass die Bündner Regierung die Geldwäschereiproblematik nicht offensiv angehen will und damit eine zusätzliche Belastung für die Mieterinnen und Mieter bewusst in Kauf nimmt. Der MV fordert endlich konkrete Massnahmen: Die Bündner Regierung interveniert beim Bund, zusammen mit anderen betroffenen Kantonen (z.b. Genf), und fordert die Unterstellung von Liegenschaftsverkäufen dem GwG. führt eine Publikationspflicht für Immobiliengeschäfte im kant. Amtsblatt ein, wie dies bereits der Kanton Genf getan hat. Die erhöhte Transparenz ermöglicht eine bessere Kontrolle. Der Kanton fördert in der Branche, u.a. bei Immobilientreuhändern, die Sensibilität für die Thematik. 6.3 Fünf-Jahres Wohnsitzpflicht für den Erwerb von Immobilien Die Einwanderung von hochqualifizierten und vermögenden Personen, die umgehend Wohneigentum erwerben wollen treibt die Bodenpreise zusätzlich in die Höhe. Im Vergleich zu früheren Jahren wurden mehr Eigentumswohnungen gebaut und bestehende Immobilien umgewandelt. Diese Entwicklung übt auch einen preistreibenden Effekt auf die Mieten aus, da diese, wie bereits aufgezeigt, eng mit den Bodenpreisen zusammenhängen. Der SMV/D hat kürzlich die Forderung nach einer fünf-jahres Wohnsitzpflicht für den Erwerb von Immobilien aufgestellt. Der MV GR sieht diese Massnahme als ein geeignetes und nachfragehemmendes Mittel zur Entspannung der Bodenpreise an. Die Wohnsitzpflicht würde den Neubau von mehr Mietwohnungen mit sich bringen. Die Ökonomin und SP Nationalrätin J. Badran 13 rechnet in einem fiktiven Beispiel vor: Eine Quadratmeter grosse Bauparzelle steht zum Verkauf. Sie wird zum Quadratmeterpreis von Franken erstanden, also für 4 Millionen Franken. Darauf darf man ein Viergeschossiges Wohnhaus bauen. Nehmen wir an es entstehen 5 Wohnungen zu Bau- und Kapitalkosten von nochmals 4 Millionen Franken. Jede Wohnung wird nun im Stockwerkeigentum für 2 Millionen Franken weiterverkauft. Für die Käuferinnen, sofern sie 20 Prozent also Franken Eigenkapital mitbringen, entsteht (bei den derzeit tiefen Zinsen) eine monatliche Nettobelastung von grob Für die Immobilienentwickler 13 Vgl. dazu: Seite 14

15 Positionspapier bezahlbar für alle resultiert ein Gewinn von 2 Millionen Franken, was 25 Prozent Rendite entspricht. Sollten die gleichen Wohnungen jedoch vermietet werden anstatt verkauft, würde die erwartete 5 Prozent Nettorendite einer Monatsmiete von Franken pro Wohnung entsprechen. Durch die nachfragehemmende Wirkung der 5-Jahres Wohnsitzpflicht sind zwangsläufig mehr Mietwohnungen zu bauen. Wohnungen zu rund CHF Mietkosten monatlich liessen sich schlicht und einfach nicht vermieten. Folgerichtig würde niemals ein Preis von rund CHF pro Quadratmeter bezahlt. Die erzielten Mieteinnahmen würden nicht ausreichen um die notwendige Rendite bei solchen Quadratmeterpreisen zu erzielen. Würde eine solche Wohnsitzpflicht nicht diskriminierend wirken? Nach Ansicht des MV ist dies nicht der Fall. Der Wert einer Immobilie wird massgeblich durch die umliegende Infrastruktur (Schulhäuser, ÖV etc.) mitbestimmt. Diese Infrastruktur finanzieren alle EinwohnerInnen eines Ortes durch ihre Steuerzahlungen. Die Erschliessung von neuen Quartieren ist stets mit Infrastrukturkosten verbunden, welche durch die gesamte Bevölkerung finanziert werdem. Von den dadurch steigenden Immobilienwerten profitieren allerdings lediglich die WohneigentumsbesitzerInnen. Hinzukommt die übliche jährliche Wertsteigerung einer Immobilie, die umso besser ein Quartier erschlossen wird entsprechend höher ausfällt (Faustregel: 1-10 Prozent). Es resultiert eine klare Benachteiligung der MieterInnen gegenüber den WohneigentümerInnen. Die Forderung nach der Fünf-Jahres Wohnsitzpflicht gewährleistet eine gerechte Verteilung der Infrastrukturkosten. Der Erwerb von Wohneigentum wird dadurch nur möglich, wenn bereits eine angemessene Beteiligung an den Infrastrukturkosten des Ortes stattgefunden hat. 7 Schlusswort Mit dem vorliegenden Papier hat der MV aufgezeigt, welche Massnahmen geeignet sind um ausreichend bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Die Erfahrungen der Vergangenheit haben gezeigt: Ist ein Immobilienmarkt überhitzt, dauert es oft Jahre bis sich dieser wieder stabilisiert. Die aktuelle Situation in gibt Anlass zur Sorge. Es braucht jetzt eine mutige Politik für mehr bezahlbaren Wohnraum und eine konsequente Raumplanung. Seite 15