Vorlesung 06APR17 06 Kosten I Kostenarten I Kostenermittlung, -planung, -kontrolle I Spezialfälle I Kosten auf der Zeitachse: DCF-Discounted Cash Flow

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1 BauproZess: Ökonomie Vorlesung 06APR17 06 Kosten I Kostenarten I Kostenermittlung, -planung, -kontrolle I Spezialfälle I Kosten auf der Zeitachse: DCF-Discounted Cash Flow Professur für Architektur und Bauprozess Prof. Sacha Menz Seite 1 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

2 Semesterprogramm FS17 23FEB17 01 Editorial 02MAR17 02 Die Ökonomie der Stadt 09MAR17 03 Renditen 16MAR17 04 Chancen & Risiken 23MAR17 - Seminarwoche 30MAR17 05 benotete Übung I 06APR17 06 Kosten 13APR17 07 Projektentwicklung 27APR17 08 Die Genossenschaft 04MAI17 09 benotete Übung II 11MAI17 10 Case-Study Projektentwicklung 18MAI17 11 Wrap-Up Seite 2 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

3 Rekapitulation Übung I Seite 3 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

4 Rekapitulation Übung I Richtpreis Der Richtpreis für die Parzelle beträgt CHF 2.2 Mio. Zum Verkauf Die Kaufinteressenten werden gebeten, die schriftliche Kaufzusage mit folgenden Angaben einzureichen: * Personalien (Name, Adresse, Geburtsdatum,Zivilstand, Ehepaar auch Güterstand und Beruf) * Kaufpreisangebot * Gewünschter Übernahmetermin Antritt Nach Vereinbarung Zur Zahlungsabwicklung Bei Bestätigung der Kaufzusage ist vom Käufer eine Anzahlung von CHF zu leisten, welche am Kaufpreis angerechnet wird. Anlässlich der Beurkundung sind 10% des Kaufpreises fällig, gleichzeitig ist der Verkäuferschaft ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Schweizer Bank oder Versicherungsgesellschaft für den Restbetrag zu übergeben. Die Restzahlung erfolgt anlässlich der Eigentumsübertragung. Notariats- und Handänderungskosten gehen je zur Hälfte zu Lasten Verkäuferschaft und Käuferschaft. Eine allfällige Grundstückgewinnsteuer geht vollumfänglich zu Lasten der Verkäuferschaft. Diese wird provisorisch berechnet und sichergestellt. Seite 4 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

5 Rekapitulation Übung I Aufgabe Eine mit ihnen befreundete Familie hat kürzlich eine Erbschaft angetreten und möchte mangels attraktiver Alternativen einen Teil des Geldes in eine Zürcher Immobilie investieren. Der Familie wurde die oben stehende Liegenschaft mit kleinem Altbau für 2.2 Mio. CHF angeboten und sie bittet sie nun als Architektin/als Architekt, ihr aufzuzeigen, welche Möglichkeiten für einen Neubau vorhanden sind und wie rentabel diese Investition sein könnte. Hinweise Das Grundstück steht schon länger zum Verkauf, was bereits auf eine, oder mehrere Schwierigkeiten in der Realisierung hindeuten könnte: Aufgrund seiner geringen Grösse und Geometrie ist es etwas anspruchsvoll auszunutzen, so dass wir uns entschieden haben, ihnen ein mögliches Projekt nebst den relevanten Kennwerten für Flächen, Volumen und Kosten aufzuzeigen (Projekt s. Seite 5). Folgende Aufgaben sollten sie für ihren Auftraggeber qualifiziert lösen können. Begründen sie ihre Antworten. 1. Geben sie ihrem Auftraggeber an, wie hoch die Erstellungskosten (EK, BKP 1-9) für das Projekt sein könnten. 2. Mit wie vielen Mieterträgen (NEB) kann er bei diesem Objekt pro Jahr rechnen (Marktdaten s. Seite 7)? 3. Mit wie vielen Verkaufserlösen (VEN) kann er bei diesem Objekt rechnen (Marktdaten s. Seite 7)? 4. Tragen sie in der Tabelle auf Seite 6 die fehlenden Kennwerte (auf den orangen Strichen) für ein Rendite- und ein Verkaufsobjekt ein. 5. Nennen sie vier Risiken/Potentiale bei diesem Unternehmen. 6. Nennen sie drei Gründe, die ein privater Investor haben könnte, um in einem Bieterverfahren für dieses Grundstück ein Angebot zu machen, welches so hoch wäre, dass die Mieteinnahmen die laufenden Kosten gerade decken würden (Cashflow = +/- 0)? 7. Welche Kennwerte würden sich wie und warum verändern, wenn sie ein Projekt vergleichbarer Grösse im weiteren Umland von Zürich realisieren würden anstatt in der Stadt? Seite 5 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

6 Rekapitulation Übung I Brunnwiesenstrasse DG OG1 EG UG 8.4 HG Schnitt A-A Mst. 1:500 Kennwerte für angenommenes Projekt mit zwei Einfamilienhäusern und einem gemeinsamen Untergeschoss (n. SIA 416): GV (Gebäudevolumen Neubau): m 3 LK (Landkosten BKP 0, inkl. Abrissobjekt): ,- CHF GK (Gebäudekosten BKP 2/m 3 ): 850,- CHF/m 3 HNF max. möglich (Hauptnutzfläche): 400 m 2 Anzahl Tiefgaragen-Stellplätze: 4 Stück à 200,- CHF/Monat (Miete), oder ,- CHF (Kauf). Seite 6 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

7 Rekapitulation Übung I Birmensdorf Üetliberg Zürich CBD Hönggerberg Schwamendingen Überhang Eigentumsmarkt Überhang Mietmarkt AK hoch Mieten hoch Knappheit Überhang Mietmarkt Überhang Eigentumsmarkt Pendlerzeit Pendlerzeit BR AK AK BR EK EK NEB NEB LK LK Üetlibergtunnel Entfernung z. CBD Seite 7 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

8 Aufhänger Quelle: bild.de Seite 8 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

9 Aufhänger Quelle: DIE ZEIT, , Artikel nach einstweiliger gerichtlicher Verfügung gelöscht. Seite 9 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

10 Beeinflussbarkeit der Kosten im Projekt 100 Grad der Beeinflussung der Erst- und Folgekosten in % Kostensummen in % Kostenbeeinflussung Kostensumme Bedarfsplanung Projektplanung Ausschreibung Ausführung Nutzung Abbruch Erstellungphase Nutzungsphase Abbruchphase t Quelle: n. Diederichs (1986) Seite 10 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

11 Kosten in der Nutzungsphase einer Baute Grad der Beeinflussung der Erst- und Folgekosten in % Kostenbeeinflussung Kostensummen in % 2% 12% 85% 1% Wartung, Instandsetzung, Hauswart Strom Wärme/Kälte Wasser/Kanalisation Reinigung Kostensumme Bewachung öff. Abgaben, Versicherung 27% 12% 11% 3% 22% 9% 16% Bedarfsplanung Projektplanung Ausschreibung Ausführung Nutzung Abbruch Erstellungphase Nutzungsphase Abbruchphase t Quelle: Jones Lang LaSalle (2006) Seite 11 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

12 Charakter der Kosten Bauherrensicht vs. Architektensicht «Kosten sind die negativen Konsequenzen einer Aktion angesichts eines bestimmten Planes und Entscheidungsweges.» «Der Aufwand des Architekten für die Grundleistungen (...) in den Phasen 3 bis 5 (...) steht erfahrungsgemäss in einem bestimmten Verhältnis zu den Baukosten des bearbeiteten Bauwerkes.» Quellen: Wininvest-Lexikon, SIA 102 Seite 12 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

13 Kostenarten auf der Zeitachse und Genauigkeit (Teil)phasen n. SIA strat. Planung 2 Vorstudien 31 Vorprojekt 32 Bauprojekt 4 Ausschreibung 5 Realisierung 6 Bewirtschaft. Kostenarten Finanzierungskosten Honorarkosten Anlagekosten Landkosten Hypothekarkosten Notariatskosten Anwaltskosten Honorarkosten Hypothekarkosten Honorarkosten Hypothekarkosten Bewilligungskosten Vermarktungskosten Honorarkosten Hypothekarkosten Vermarktungsk. Honorarkosten Hypothekarkosten Vermarktungsk. Honorarkosten Hypothekarkosten Gebäudekosten Baunebenkosten Reservekosten Abbruchkosten Entsorgungskosten Vermarktungskosten Anwaltskosten Finanzierungsk. Hypothekarkosten Amortisationskosten Betriebskosten Bewirtschaftungsk. Unterhaltskosten Abschreibungsk. Rückbaukosten Entsorgungskosten... Kostengenauigkeit +/- 25% +/- 20% +/- 15% +/- 10% +/- 5% +/- 0% +/- 0% Schätzen d. Finanzbedarfs Ermittlungsmethode Grobkostenschätzung Kostenschätzung Kostenvoranschlag revidierter Kostenvoranschlag Schlussabrechnung laufende Kosten Seite 13 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

14 Relevanz der Kostengenauigkeit für die Bruttorendite? Erstellungskosten EK ,- CHF NEB-Nutzungserträge brutto total ,- CHF / a 2 600,- CHF 2 800,- CHF 2 800,- CHF 3 000,- CHF 2 600,- CHF 2 800,- CHF 2 800,- CHF 3 000,- CHF 8 PP à 200,- CHF = 1 600,- CHF EK ,- CHF + LK ,- CHF = AK ,- CHF -> BR Bruttorendite 4.72 % Landkosten LK ,- CHF Seite 14 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

15 Relevanz der Kostengenauigkeit für die Bruttorendite? NEB-Nutzungserträge brutto total ,- CHF / a urspr. Erstellungskosten EK ,- CHF Kostensteigerung um 10%: ,- CHF = ,- CHF 2 600,- CHF 2 800,- CHF 2 800,- CHF 3 000,- CHF 2 600,- CHF 2 800,- CHF 2 800,- CHF 3 000,- CHF 8 PP à 200,- CHF = 1 600,- CHF EK ,- CHF + LK ,- CHF = AK ,- CHF -> BR Bruttorendite 4.46 % (vorher 4.72%) -> Senkung der BR um ca. 5.5% Landkosten LK ,- CHF Seite 15 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

16 Kostenermittlungsarten Phase 1: strat. Planung / 2: Vorstudien +/- 25%, Schätzen des Finanzbedarfs Referenzwerte, z.b. aus Werk, Bauen + Wohnen eigenes Projekt BKP2: 87.75% v. BKP1-9 1'200 m3 x 603,- CHF/m3 = 723'600 CHF BKP2 Indexierung v a. 2014: 723'600 CHF BKP2 x 1.17 = 846'612,- CHF BKP2 Erstellungskosten: 846'612,- CHF BKP2 / = 964'800,- CHF. Seite 16 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

17 chäftigungsstätte Korridor WCs OG2 Decke 2.29 ganzer Beschäftigungsstätte Raum streichen Korridor WCs Decke ganzer Raum streichen 285 Innere Malerarbeiten chäftigungsstätte Korridor WCs OG2 Lichtschalter 2.29 Beschäftigungsstätte an Türen, Leuchtenschaltung Korridor neu anschliessen WCs Lichtschalter an Türen, Leuchtenschaltung 232 Starkstrominstallationen neu anschliessen 06 Kosten Tür mit Beistoss zu 2.10 neu Ei30, h=2.10 m., Holz DG Bauherrschaft, Schwelle anpassen, abdichten Kostenermittlungsarten Tür mit Beistoss zu 2.10 neu Ei30, h=2.10 m., Holz chäftigungsstätte Korridor WCs OG2 gestrichen, 2.29 Beschäftigungsstätte Blendzarge Holz, Türschliesser, Korridor Drückerbeidseitig, WCs Schliessanlage n. gestrichen, Angaben Blendzarge Holz, Türschliesser, 273 Innentüren Drückerbeidseitig, aus Holz Schliessanlage n. Angaben inderten WC Ruheraum DG Abbruch 3.3 und Behinderten Entsorgung WCWC-Schüssel, Lavabo Ruheraum Abbruch Bauherrschaft, und Entsorgung Schwelle anpassen, WC-Schüssel, 112 abdichten Abbrüche Lavabo OG2 DG Beschäftigungsstätte Behinderten WC Korridor Ruheraum WCs Tür ehem. und Anschlüsse Zarge beidseitig Küche streichen rückbauen und verschliessen chäftigungsstätte inderten WC Korridor Ruheraum WCs Tür ehem. und Anschlüsse Zarge beidseitig Küche streichen rückbauen und verschliessen Innere Gipserarbeiten Malerarbeiten 5.00 OG2 DG Beschäftigungsstätte Behinderten WC Korridor Ruheraum WCs Einsteckschloss Wand hinter Küchenzeile Glutz 1230 ausbessern, Panik E RZ-Zylinder spachteln chäftigungsstätte inderten WC Korridor Ruheraum WCs Einsteckschloss Wand hinter Küchenzeile Glutz 1230 ausbessern, Panik E RZ-Zylinder spachteln Innentüren Gipserarbeiten aus Holz 5.00 OG2 DG Beschäftigungsstätte Aufenthalt Korridor WCs -"- div. Demontage Elektroinstallationen Backofen und versetzen Herd chäftigungsstätte nthalt Korridor WCs -"- div. Demontage Elektroinstallationen Backofen und versetzen Herd Starkstrominstallationen Demontagen OG2 DG Beschäftigungsstätte Aufenthalt Korridor WCs -"- Wände Verschliessen ganzer Öffnungen Raum streichen in Küchenzeile chäftigungsstätte nthalt Korridor WCs -"- Wände Verschliessen ganzer Öffnungen Raum streichen in Küchenzeile Innere Allgemeine Malerarbeiten Schreinerarbeiten OG Beschäftigungsstätte Korridor WCs Decke GK-Wand ganzer 12.5 Raum cm, h= streichen 2.40 zu 3.7, zweischalig mit Innendämmung (Brandschutz/Akustik), chäftigungsstätte Korridor WCs DG Decke GK-Wand 3.22 ganzer 12.5 KücheRaum cm, h= streichen 2.40 zu 3.7, zweischalig mit Innendämmung (Brandschutz/Akustik), he -"- -"- 285 Innere Malerarbeiten Feuerwiederstand Ei60, beidseitig verputzt Feuerwiederstand Ei60, beidseitig 271 verputzt Gipserarbeiten chäftigungsstätte Korridor WCs OG2 Lichtschalter 2.29 Beschäftigungsstätte an Türen, Leuchtenschaltung Korridor neu anschliessen WCs Lichtschalter an Türen, Leuchtenschaltung 232 Starkstrominstallationen neu anschliessen he -"- DG GK-Abhangdecke, 3.22 Küche Feuerwiederstand Ei60, verputzt -"- GK-Abhangdecke, Feuerwiederstand 271 Ei60, Gipserarbeiten verputzt Projekt IDA, Idastrasse 8, 8003 Zürich Tür zu 3.70 neu Ei30, Holz gestrichen, Umfassungszarge Holz, Türschliesser, Drücker Tür zu 3.70 beidseitig, neu Ei30, Holz gestrichen, Umfassungszarge Holz, Türschliesser, Drücker beidseitig he -"-Phase DG 2 Vorstudien Schliessanlage 3.22 Küchen. Angaben Bauherrschaft, Schwelle anpassen, -"- abdichten Schliessanlage n. Angaben Bauherrschaft, 273 Innentüren Schwelle aus anpassen, Holz abdichten inderten WC Ruheraum Datum/gez. DG /hr Abbruch 3.3 und Behinderten Entsorgung WCWC-Schüssel, Lavabo Ruheraum Abbruch und Entsorgung WC-Schüssel, 112 Abbrüche Lavabo he 102, Basis Plangrundlage v "- Funktionaler DG Baubeschrieb Einsteckschloss 3.22 Küche "Variante Glutz MINIMINIMAL" 1230 Panik E RZ-Zylinder m. Grobkostenschätzung -"- +/- 20% n. SIA Einsteckschloss 102, Basis Plangrundlage Glutz 1230 Panik v E RZ-Zylinder inderten WC Ruheraum DG ehem. 3.3 Anschlüsse Behinderten Küche WCrückbauen und verschliessen Ruheraum ehem. Anschlüsse Küche rückbauen 273 und Innentüren verschliessen aus Holz 271 Gipserarbeiten 5.00 he -"- exkl. MwSt. DG Tür 3.22 und Zarge Küchebeidseitig streichen -"- Tür und Zarge beidseitig streichen inderten WC Ruheraum DG Wand 3.4 hinter Behinderten Küchenzeile WCausbessern, spachteln Ruheraum Wand hinter Küchenzeile ausbessern, 285 spachteln Innere Malerarbeiten 271 Gipserarbeiten 5.00 he -"- DG Wände 3.22 ganzer KücheRaum streichen -"- Wände ganzer Raum streichen nthalt -"- DG Demontage 3.25 Aufenthalt Backofen und Herd -"- Demontage Backofen und Herd 285 Innere Malerarbeiten Demontagen he Beschrieb -"- DG Funktion Decke 3.22 a ganzer KücheRaum streichen BKP BKP -"- Gewerk Decke Gewerk ganzer Ausmass/Menge Raum streichen nthalt -"- DG Verschliessen 3.25 Aufenthalt Öffnungen in Küchenzeile -"- Verschliessen Öffnungen in Küchenzeile 285 Einheit Innere Einheit Malerarbeiten Einheitspreis (CHF) (CHF) Total Total (CHF) (CHF) Allgemeine Schreinerarbeiten he -"- DG div Elektroinstallationen Küche versetzen -"- div. Elektroinstallationen versetzen GK-Wand 12.5 cm, h= 2.40 zu 3.7, zweischalig mit Innendämmung (Brandschutz/Akustik), GK-Wand 12.5 cm, h= 2.40 zu , zweischalig Starkstrominstallationen mit Innendämmung (Brandschutz/Akustik), he -Wand Ei60 h=2.30m stellen, verputzen -"- Lager 1DG Leuchten Feuerwiederstand 3.22 GK-Wand Küche (IP 54) Ei60 (Leuchtstoffröhren) Ei60, h=2.30m beidseitig stellen, verputzt installieren, verputzen 271 anschliessen Gipserarbeiten 271-"- Gipserarbeiten Leuchten Feuerwiederstand (IP 54) (Leuchtstoffröhren) Ei60, beidseitig verputzt Stck. installieren, Leuchten Gipserarbeiten Stck. und anschliessen Lampen 2' ' ' ' he passen der elektrischen Installationen -"- Lager 1 DG Lichtschalter GK-Abhangdecke, 3.22 Anpassen Küche bei der Tür elektrischen Feuerwiederstand installiereninstallationen Ei60, 233 verputzt Starkstrominstallationen 233-"- Starkstrominstallationen Lichtschalter GK-Abhangdecke, bei Tür Feuerwiederstand installieren Ei60, Starkstrominstallationen Gipserarbeiten verputzt 1' ' ' ' he ue Gipswand beidseitig streichen -"-Lager 1DG Tür Steckdose 3.22 zu Neue 3.70 Küche Gipswand bei neu Tür Ei30, installieren beidseitig Holz gestrichen, streichen Umfassungszarge 285 Innere 285 Malerarbeiten Holz, -"- Innere Türschliesser, Malerarbeiten Drücker Tür Steckdose zu 3.70 beidseitig, neu Tür Ei30, installieren Holz gestrichen, 232 m2starkstrominstallationen Umfassungszarge Holz, Türschliesser, Drücker beidseitig he r Ei30, Holz gestrichen, Türschliesser, Drücker -"- beidseitig, DG Lager 1 Schliessanlage Schliessanlage 3.22 Tür Ei30, n. Küche Angaben Holz n. Angaben gestrichen, Bauherrschaft Bauherrschaft, Türschliesser, 273 Schwelle DrücInnentüren anpassen, -"- 273 aus Innentüren abdichten Holz aus Schliessanlage Holz n. Angaben Bauherrschaft, 273 Innentüren Stck. Stck. Schwelle aus anpassen, Holz 2' ' abdichten 2' ' he r und Zarge beidseitig streichen -"-Lager allg. 1DG Einsteckschloss 3.22 Tür und Küche Zarge Glutz beidseitig 1230 Panik streichen E RZ-Zylinder 285 Innere 285 Malerarbeiten -"- Innere Malerarbeiten Einsteckschloss Glutz 1230 Panik 273E Stck. RZ-Zylinder Innentüren Stck. aus Holz nsteckschloss he - Glutz 1230 Panik E RZ-Zylinder-"- - Lager allg. 1DG Tür Baustellenstrom, und Einsteckschloss Zarge Küchebeidseitig Bauwasser Glutz -streichen 1230 (während Panik E der RZ-Zylind 273 Bauzeit) Innentüren 273-"- - aus Innentüren Holz aus Tür Baustellenstrom, Holzund Zarge beidseitig Bauwasser streichen (während Stck. Innere Kosten der Stck. Bauzeit) Malerarbeiten für Energie, Wasser und dgl he lzplatte zu U.6 - abbrechen, entsorgen -"- - Lager allg. 3, DGLager 4 Wände Bau-WC Holzplatte ganzer Küchezu Raum U.6 streichen abbrechen, - entsorgen 112 Abbrüche 112-"- - Abbrüche Wände Bau-WCganzer Raum 6.00 streichen m2innere Baumeisterarbeiten Malerarbeiten ektrozuleitung he - zu Raum legen: Kernbohrungen-"- - Lager allg. 3, DGLager 4 Decke Bauprovisorium Elektrozuleitung ganzer KücheRaum Elektro zu streichen (3 Raum - St.) legen: Kernbohrung 211 Baumeisterarbeiten 211-"- - Baumeisterarbeiten Decke Bauprovisorium ganzer Raum Elektro 2.00 streichen (3 St.) Stck. Innere Bauprovisorium Stck. Malerarbeiten ba he Wand Ei60 - zu U.6 h=2.30m stellen, verputzen -"- - Lager allg. 3, DGLager 4 div. Lieferung, Elektroinstallationen Alba Küche Wand Aufstellen, Ei60 zu Abfuhr U.6 versetzen - h=2.30m Mulden Sperrgut stellen, 271verpGipserarbeiten 271-"- - Gipserarbeiten div. Lieferung, Elektroinstallationen Aufstellen, Abfuhr versetzen Mulden Stck. Sperrgut Starkstrominstallationen Baumeisterarbeiten Stck he -Wand ohne - Brandschutzanf. zu U.17 h=2.30m -"- - Lager stellen, allg. 3, DGbeidseitig Lager 4 Leuchten Lieferung, verputzen GK-Wand Küche (IP Aufstellen, 54) ohne (Leuchtstoffröhren) Brandschutzanf. Abfuhr - Mulden Mischabbruch installieren, zu U h=2anschliessen Gipserarbeiten 271-"- - Gipserarbeiten Leuchten Lieferung, (IP Aufstellen, 54) (Leuchtstoffröhren) Abfuhr Mulden Stck. Mischabbruch installieren, Leuchten Baumeisterarbeiten Stck. und anschliessen Lampen 2' ' ' ' he r zu U.17, ohne - Brandschutzanforderung, Holz -"- - gestrichen, allg. Blendzarge Tür Holz, zu U.17, Türschliesser, ohne Brandschutzanforderung, Drücker H idseitig, Schliessanlage n. Angaben Bauherrschaft, Lager Schwelle 3, DG Lichtschalter Lieferung, Lager anpassen, Küche Aufstellen, bei installieren Abfuhr - Mulden Holz beidseitig, abdichten Schliessanlage n. Angaben 273 Bauher Innentüren 273 -"- - Lichtschalter Lieferung, Aufstellen, bei Tür installieren Abfuhr Mulden aus Innentüren Holz aus Holz Holz Stck. Starkstrominstallationen Baumeisterarbeiten Stck. 2' ' ' ' he - -"- - allg. DG Steckdose Lieferung, Küche Aufstellen, Tür installieren Abfuhr - Mulden Metall -"- - Steckdose Lieferung, Aufstellen, bei Tür installieren Abfuhr Mulden Metall Starkstrominstallationen Baumeisterarbeiten r und Zarge -beidseitig streichen - Lager allg. 3, Lager 4 Installationsglobale -Tür und Zarge beidseitig f. Maschinen - streichen u. Geräte 285 f. Baumeisterarbeiten Innere 285 Malerarbeiten - Innere Malerarbeiten Installationsglobale f. Maschinen 211 u. Stck. Geräte Baumeisterarbeiten Stck. f nsteckschloss - Glutz 1230 Panik E RZ-Zylinder- allg. allg. Abdecken - Böden mit Floorliner Innentüren - aus Holz Abdecken Böden mit Floorliner211 Baumeisterarbeiten Stck uchten (IP 54) - (Leuchtstoffröhren) installieren, -anschliessen allg. allg. Baustellenstrom, Abdecken - Böden Bauwasser mit Pavatex - (während der 223 Bauzeit) Leuchten 136 und - Kosten Lampen für Energie, Baustellenstrom, Abdecken Wasser Böden und dgl. Bauwasser mit 3.00 Pavatex (während Kosten Baumeisterarbeiten der Stck. Bauzeit) für Energie, % Wasser und dgl. 220' htschalter bei - Tür installieren - allg. allg. Bau-WC Abdecken - Warenlift Starkstrominstallationen Baumeisterarbeiten Bau-WC Abdecken Warenlift Baumeisterarbeiten Baumeisterarbeiten Stck. Wochen eckdose bei -Tür installieren - allg. allg. Bauprovisorium Abdecken - Personenlift Elektro (3 - St.) 232 Starkstrominstallationen Bauprovisorium Bauprovisorium Abdecken Personenlift Elektro (3 St.) Bauprovisorium Baumeisterarbeiten Stck nzer Raum -innenseitig streichen, leicht abwaschbarer - allg. allg. Anstrich Lieferung, Erstellen - Staubwand Aufstellen, m. Abfuhr PVC-Folien - Mulden Sperrgut 285 Innere 211 Malerarbeiten - Baumeisterarbeiten Lieferung, Erstellen Staubwand Aufstellen, m. Abfuhr PVC-Folien Mulden Sperrgut Baumeisterarbeiten Baumeisterarbeiten m2 m ' bruch und Entsorgung - Gipswände, Tür zu Werkstatt - alt allg. allg. und zu Treppenhaus Lieferung, Erstellen - Muldenplatz Aufstellen, U.18 Abfuhr im -Hof Mulden m. Gerüstbrettern Mischabbruch 112 Abbrüche Baumeisterarbeiten Lieferung, Erstellen Muldenplatz Aufstellen, Abfuhr im Hof Mulden m Gerüstbrettern Mischabbruch Baumeisterarbeiten Baumeisterarbeiten m2 m ' ckbau und Entsorgung - Dämmaufbau Boden (h - ca. 30 allg. allg. cm) bis auf Lieferung, Montage/Demontage Hartbetonüberzug/UB - Aufstellen, Abfuhr Absperrgitter - Mulden Holz 112 Abbrüche Baumeisterarbeiten Lieferung, Montage/Demontage Aufstellen, Abfuhr Absperrgitter Mulden Holz Baumeisterarbeiten Baumeisterarbeiten m2 m ' bruch und Entsorgung - Elektroleitungen an Abbruchwänden - allg. allg. Lieferung, Erstellen - Muldenkonzept Aufstellen, Abfuhr - Mulden Metall 113 Demontagen Baumeisterarbeiten Lieferung, Erstellen Muldenkonzept Aufstellen, Abfuhr - Mulden Metall Baumeisterarbeiten Baumeisterarbeiten - Stck. 1' ba Wand Ei60 - zu U.18 h=2.30m stellen, verputzen - allg. allg. Mannschaftsunterkunft Installationsglobale - f. Maschinen im - Haus u. Geräte 271 f. Baumeisterarbeiten Gipserarbeiten Baumeisterarbeiten Installationsglobale Mannschaftsunterkunft f. Maschinen im Haus u. Geräte Baumeisterarbeiten Baumeisterarbeiten Stck. f. Stck ' ba Wand Ei60 - zu U.17 h=2.30m stellen, verputzen - allg. allg. Installation Abdecken - Böden f. Kernbohrungen mit Floorliner Gipserarbeiten Baumeisterarbeiten Installation Abdecken Böden f. Kernbohrungen mit Floorliner Baumeisterarbeiten Baumeisterarbeiten Stck. Stck. 2' ' r mit Beistoss - zu U.17 neu Ei30, h=2.10 m. Holz - allg. allg. Pauschale Abdecken - Böden f. Spitzmit und Pavatex Zuputzarbeiten - f. Installateur/Maurer Baumeisterarbeiten Pauschale Abdecken Böden f. Spitzmit und Pavatex Zuputzarbeiten Baumeisterarbeiten Baumeisterarbeiten f. Installateur/Maurer Stck. 1' strichen, Blendzarge Holz, Türschliesser, Drückerbeidseitig, allg. Schliessanlage n. Angaben - - allg. Pauschale Abdecken - Warenlift Bauarbeiter Innentüren aus Baumeisterarbeiten Holz Pauschale Abdecken Warenlift Bauarbeiter Baumeisterarbeiten Baumeisterarbeiten Stck. h 3' ' uherrschaft, - Schwelle anpassen, abdichten - allg. allg. Pauschale Abdecken - Personenlift Maschinen und - Material Baumeisterarbeiten Pauschale Abdecken Personenlift Maschinen und Material Baumeisterarbeiten Baumeisterarbeiten Stck. 3' r und Zarge -beidseitig streichen - allg. allg. div. Erstellen - Arbeiten Staubwand n. Angaben m. PVC-Folien - Bauleitung 285 Innere 211 Malerarbeiten - Baumeisterarbeiten div. Erstellen Arbeiten Staubwand n. Angaben m. PVC-Folien Bauleitung Baumeisterarbeiten Baumeisterarbeiten Stck. Stck ' nsteckschloss - Glutz 1230 Panik E RZ-Zylinder - allg. allg. Zwischenreinigung Erstellen - Muldenplatz Treppenhaus im - Hof m. Gerüstbrettern Süd, Nord, 273Bauendreinigung Innentüren aus Baureinigung Holz Zwischenreinigung Erstellen Muldenplatz Treppenhaus im Hof m Gerüstbrettern Süd, Nord, Baureinigung Baumeisterarbeiten Stck. Bauendreinigung Stck ' uchten (IP 54) - (Leuchtstoffröhren) installieren, anschliessen - allg. allg. Honorar Montage/Demontage - Architekt für Planung Absperrgitter - und Bauleitung 223 Leuchten 291 und - Honorar LampenArchitekt, Honorar Montage/Demontage Bauleiter Architekt für Planung Absperrgitter und Bauleitung Honorar Baumeisterarbeiten Stck. Architekt, % Bauleiter ' htschalter bei - Tür installieren - allg. allg. Honorar Erstellen - Bauingenieur Muldenkonzept für - Planung und Fachbauleitung 232 Starkstrominstallationen Honorar Bauingenieur Honorar Erstellen Bauingenieur Muldenkonzept 2.00 für Planung und - Honorar Baumeisterarbeiten Fachbauleitung Stck. Bauingenieur eckdose bei -Tür installieren - allg. allg. Kopien, Mannschaftsunterkunft - Plotservice, Ausdrucke im - Haus A4/A3 232 Starkstrominstallationen Vervielfältigungen, Kopien, Mannschaftsunterkunft Plankopien Plotservice, Ausdrucke im Haus A4/A3 0.2 Vervielfältigungen, Baumeisterarbeiten Stck. % Plankopien ' nzer Raum -innenseitig streichen, leicht abwaschbarer allg. Anstrich - allg. Bewilligung: Installation - f. Gebühren Kernbohrungen für - Baueingabe, Wasser, 285 EW, Innere Abwasser 511 Malerarbeiten - Bewilligungen Bewilligung: Installation f. Gebühren Kernbohrungen für Baueingabe, Bewilligungen Baumeisterarbeiten Wasser, m2 EW, Abwasser % ' Quelle Kostenschätzung: - - allg. Pauschale - f. Spitz- und Zuputzarbeiten - f. Installateur/Maurer- Pauschale f. Spitz- und Zuputzarbeiten 211 Baumeisterarbeiten f. Installateur/Maurer - - allg. allg. Zuschlag Pauschale - f. Bauarbeiter Unvorhergesehenes - - Reserve Zuschlag Pauschale f. Bauarbeiter Unvorhergesehenes Reserve Baumeisterarbeiten % 220' eigene Quellen allg. Pauschale - Maschinen und - Material Pauschale Maschinen - und Material 211 Baumeisterarbeiten allg. div. -Arbeiten n. Angaben -Bauleitung - div. Arbeiten n. Angaben Bauleitung 211 Baumeisterarbeiten Seite 17 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie - - allg. Zwischenreinigung - Treppenhaus - Süd, Nord, Bauendreinigung - Zwischenreinigung Treppenhaus 287 Süd, Nord, Baureinigung Bauendreinigung ro Bauleitung einrichten - - allg. Honorar - Architekt für Planung - und Bauleitung 113 Büro Bauleitung - Honorar Architekt für Planung - und 291Bauleitung Honorar - Architekt, Bauleiter 15

18 Kostenermittlungsarten BKP Arbeitsgattung Bemerkungen Ausmass Einheit Einheitspreis Zwischentotal Total in % Zusammenfassung April 2012 Phase 31: Vorprojekt +/- 15%, Kostenschätzung ZH-Index der Wohnbaupreise Vollkostenschätzung Anlagekosten Phase: Studie Kostengenauigkeit: Die Preise und Zahlen verstehen sich als Richtgrössen mit groben Annahmen und einer Genauigkeit von +/- 20% Preisstand: Mai 2011 [CHF inkl. MwSt.] CH-Baupreisstatistik Hauptgruppe G Ausbau Gebäude ebkp-h D/12 Elementgruppe G 1 Trennwand, Tür, Tor Element G 1.4 Innentür, Innentor Preisbasis Oktober Grundstück 7'448' Vermessung 1 p 10' ' Grundstückswert 2'359 m2 2' '605' /022 Notariat (von BKP 010) 0.35 % 6'605' ' Finanzierung Land vor Baubeginn 1 a 1.50% 110' Reserve für mögliche Altlasten im Baugrund 3500 m ' Vorbereitungsarbeiten 680' Bestandesaufnahme / Geologisches Gutachten 1 p 15' ' Abbruch Räumung Terrainvorbereitung (ca.) 8'000 m ' Sicherung Provisorien 1 p 15' ' Gemeinsame Baustelleneinrichtung 1 p 70' ' Anpassungen an best. Werkleitungen 1 p 30' ' spez. Fundationen, Baugrube, event. Pfählung 1 p 150' ' Gebäude (Mittelwertmethode) 19'189' Oberirdisches Volumen GV 22'216 m '662' '330'177.- Unterirdisches Volumen GV 8'151 m '667'868.- Kontrolle über m2 Total oberirdische GF 5'822 m2 2' '555' '048'237.- Total unterirdisch GF 2'329 m2 1' '493' Betriebseinrichtungen 87' Aufzugsanlagen (ausgehend von 1 UG) 7 StW 12' ' Umgebung 196' Umgebungsfläche 1'311 m '583.- Richtofferten Zargentüren einflüglig Detailbezeichnung des Elements: Innentüren aus Holz und Holzwerkstoffe Bauschalldämmass R'_w+C ca. db 35. Grundiert für deckende Oberflächenbehandlung. Eingiesszarge aus korrosiongeschütztem Stahlblech. Türfügel glatt. Ohne Schwelle. DMBxDMH mm 900x2'000 Variante: Schallschutztür. Bauschalldämmass R'_w+C db 42. Grundiert für deckende Oberflächenbehandlung. Eingiesszarge aus korrosiongeschütztem Stahlblech. Türfügel glatt. Ohne Schwelle mit Absenkdichtung. DMBxDMH mm 900x2'000 BKP 2001 BKP 273 Schreinerarbeiten EKG 95 M1 Trennwände und Innentüren Indexstand Baupreisindex Hochbau im Oktober Detail des Berechnungselements Netto Durchschnittspreise ohne Mehrwertsteuer Referenzmenge für die Berechnung m2 11 Schweiz Genfersee- Espace Nordwest- Zürich Ostschweiz Zentral- Tessin Nr. NPK Text NPK region Mittelland schweiz schweiz Glatte Flügeltüre db 35 St ' Variante : Schallschutztüre db 42 St 1 1' ' ' ' ' ' Zuschläge und Nebenarbeiten % 20 Bundesamt für Statistik Netto Durchschnittspreise ohne MWST des Berechnungselements pro m Futtertüren einflüglig Element G mépp ag Ankerstrasse 114 T +41 (0) info@mepp.ch CH 8004 Zürich F +41 (0) rev , 1/6 Richtofferte Studie Kostenklarheit b+p, Stadt ZH PROJEKT KOSTENKLARHEIT Teilprojekt Wohnbauten Seite 18 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

19 Kostenermittlungsarten Quelle Richtofferten: eigene Quellen Seite 19 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

20 Auszug CH-Baupreisstatistik Kostenvergleich Schweizweit Hauptgruppe G Ausbau Gebäude ebkp-h D/12 Elementgruppe G 1 Trennwand, Tür, Tor Element G 1.4 Innentür, Innentor Preisbasis Oktober 2012 Zargentüren einflüglig Detailbezeichnung des Elements: Innentüren aus Holz und Holzwerkstoffe Bauschalldämmass R'_w+C ca. db 35. Grundiert für deckende Oberflächenbehandlung. Eingiesszarge aus korrosiongeschütztem Stahlblech. Türfügel glatt. Ohne Schwelle. DMBxDMH mm 900x2'000 Variante: Schallschutztür. Bauschalldämmass R'_w+C db 42. Grundiert für deckende Oberflächenbehandlung. Eingiesszarge aus korrosiongeschütztem Stahlblech. Türfügel glatt. Ohne Schwelle mit Absenkdichtung. DMBxDMH mm 900x2'000 BKP 2001 EKG 95 BKP 273 Schreinerarbeiten M1 Trennwände und Innentüren Indexstand Baupreisindex Hochbau im Oktober Detail des Berechnungselements Netto Durchschnittspreise ohne Mehrwertsteuer Referenzmenge für die Berechnung m2 11 Schweiz Genfersee- Espace Nordwest- Zürich Ostschweiz Zentral- Tessin Nr. NPK Text NPK region Mittelland schweiz schweiz Glatte Flügeltüre db 35 St ' Variante : Schallschutztüre db 42 St 1 1' ' ' ' ' ' Zuschläge und Nebenarbeiten % 20 Bundesamt für Statistik Netto Durchschnittspreise ohne MWST des Berechnungselements pro m Futtertüren einflüglig Element G Quelle: Bundesamt für Statistik Seite 20 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

21 Auszug CH-Baupreisstatistik Kostenvergleich Schweizweit Hauptgruppe C Konstruktion Gebäude ebkp-h D/12 Elementgruppe C 2 Wandkonstruktion Element C 2.1 Aussenwandkonstruktion Preisbasis Oktober 2012 Wand aus Stahlbeton Detailbezeichnung des Elements: Schalungen für Wände und Stützmauern, vertikal. Doppelhäuptig. Typ 2. Schalhöhe m 2,51 bis 3,50 Bewehrungsmatten, Betonstähle B500A. d mm 16 bis 22. kg/m3 65 Beton für Wände und Stützmauern ohne Anzug. Wand- oder Mauerhöhe m 2,51 bis 3,50. Beton Typ NPK A. Wanddicke m 0,21 bis 0,25 BKP 2001 BKP 211 Baumeisterarbeiten EKG 95 E3 Aussenwände zu Untergeschossen Indexstand Baupreisindex Hochbau im Oktober Detail des Berechnungselements Referenzmenge für die Berechnung m2 720 Netto Durchschnittspreise ohne Mehrwertsteuer Schweiz Genfersee- Espace Nordwest- Zürich Ostschweiz Zentral- Tessin region Mittelland schweiz schweiz Schalung Wand/Stützmauer m2 1' Betonstahl Lagerlängen kg 2' Lagernetz unverschnitten kg 9' Beton für Mauern m Zuschläge und Nebenarbeiten % 20 Bundesamt für Statistik Netto Durchschnittspreise ohne MWST des Berechnungselements pro m Quelle: Bundesamt für Statistik Seite 21 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

22 Kostenermittlungsarten BKP Arbeitsgattung Bemerkungen Ausmass Einheit Einheitspreis Zwischentotal Total in % Phase 32: Bauprojekt +/- 10%, Kostenvoranschlag ebkp-h Elementartenkatalog Vollkostenschätzung Anlagekosten Phase: Studie Kostengenauigkeit: Die Preise und Zahlen verstehen sich als Richtgrössen mit groben Annahmen und einer Genauigkeit von +/- 20% Preisstand: Mai 2011 [CHF inkl. MwSt.] CH-Baupreisstatistik Hauptgruppe G Ausbau Gebäude ebkp-h D/12 Elementgruppe G 1 Trennwand, Tür, Tor Element G 1.4 Innentür, Innentor Preisbasis Oktober Grundstück 7'448' Vermessung 1 p 10' ' Grundstückswert 2'359 m2 2' '605' /022 Notariat (von BKP 010) 0.35 % 6'605' ' Finanzierung Land vor Baubeginn 1 a 1.50% 110' Reserve für mögliche Altlasten im Baugrund 3500 m ' Vorbereitungsarbeiten 680' Bestandesaufnahme / Geologisches Gutachten 1 p 15' ' Abbruch Räumung Terrainvorbereitung (ca.) 8'000 m ' Sicherung Provisorien 1 p 15' ' Gemeinsame Baustelleneinrichtung 1 p 70' ' Anpassungen an best. Werkleitungen 1 p 30' ' spez. Fundationen, Baugrube, event. Pfählung 1 p 150' ' Gebäude (Mittelwertmethode) 19'189' Oberirdisches Volumen GV 22'216 m '662' '330'177.- Unterirdisches Volumen GV 8'151 m '667'868.- Kontrolle über m2 Total oberirdische GF 5'822 m2 2' '555' '048'237.- Total unterirdisch GF 2'329 m2 1' '493' Betriebseinrichtungen 87' Aufzugsanlagen (ausgehend von 1 UG) 7 StW 12' ' Umgebung 196' Umgebungsfläche 1'311 m '583.- Richtofferten Zargentüren einflüglig Detailbezeichnung des Elements: Innentüren aus Holz und Holzwerkstoffe Bauschalldämmass R'_w+C ca. db 35. Grundiert für deckende Oberflächenbehandlung. Eingiesszarge aus korrosiongeschütztem Stahlblech. Türfügel glatt. Ohne Schwelle. DMBxDMH mm 900x2'000 Variante: Schallschutztür. Bauschalldämmass R'_w+C db 42. Grundiert für deckende Oberflächenbehandlung. Eingiesszarge aus korrosiongeschütztem Stahlblech. Türfügel glatt. Ohne Schwelle mit Absenkdichtung. DMBxDMH mm 900x2'000 BKP 2001 BKP 273 Schreinerarbeiten EKG 95 M1 Trennwände und Innentüren Indexstand Baupreisindex Hochbau im Oktober Detail des Berechnungselements Netto Durchschnittspreise ohne Mehrwertsteuer Referenzmenge für die Berechnung m2 11 Schweiz Genfersee- Espace Nordwest- Zürich Ostschweiz Zentral- Tessin Nr. NPK Text NPK region Mittelland schweiz schweiz Glatte Flügeltüre db 35 St ' Variante : Schallschutztüre db 42 St 1 1' ' ' ' ' ' Zuschläge und Nebenarbeiten % 20 Bundesamt für Statistik Netto Durchschnittspreise ohne MWST des Berechnungselements pro m Futtertüren einflüglig Element G mépp ag Ankerstrasse 114 T +41 (0) info@mepp.ch CH 8004 Zürich F +41 (0) rev , 1/6 ebkp-h Objektartenkatalog Seite 22 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

23 Kostenermittlungsarten BKP Arbeitsgattung Bemerkungen Ausmass Einheit Einheitspreis Zwischentotal Total in % Phase 4: Ausschreibung, 5: Realisation +/- 5%, rev. Kostenvoranschlag Unvorhergesehenes Offerten, Angebote S$%/9$')L;/9%.$A.$7 G0.83)<!DW2ZWD2!^ =07&'$%-.;0--$)!DX ]7-$;$)S$K$;$7&< ;( V22^)"ü;%/9 [9;)>$-.7$.&< [9;):?+%'$< "ü;%/95)!pw)f$h.$3+$;)d2!^ 9::&/.& \%;),07A$7)[97$7)Kü;)[9;$)L7K;0($)87,)87.$;+;$%.$7)[97$7)($;7$)87-$;$)@KK$;.$ Nachträge, Regiearbeiten!"#$ %&'&()*+,+- %&./0-! 1&&2ü)*& "# $%&$%'%()*+$%,-$%.%()/0) )6%7.$%'87()($3ä--)"$%/9787( :0.$;%0'<)=87-.90;&)# $%--5)=!22 >;?7.$7)87,)@+$;A0-.$7)%7)BC?'%+;%B)DEF/9%/9.EG$A?;H'0..$7 I6GEI$8/9.$7+07,)87.$;)@+$;A0-.$7 J;%KK'$%-.$7)L'8)CME@H.%A F?/A$')3%.)=N)+$'$(.)*CME@H.%A4 =ü9'-/9;07a)oe"8()>8.8;0)dpd)i%.$;5)q?''%7.$(;%$;. J$-/9%;;-Hü'$;)OE"8()L,?;0)R2)F)O% CMF)L+,$/A87($7)87,)Sü/A# ä7,$<)>;07a$ G8;/9;$%/9$)3%.)F/9%$+$.ü;$)87,)>8..$; T;$%-)K$;.%()3?7.%$;. D 345(+60,7ö6&8 Offerte DPX2YZ22YR!2335)%7)G0/9-/9;ä($)$%7($H0--.)($3ä--)"$%/9787( H;?):ö+$')V)F/98+'0,$7)*O?''08-&ü($5)($,ä3HK.$-)F/9'%$--$74)87,)D)N?/9-/9%$+$A'0HH$7W :G>5)'0/A%$;.)3%.)>0;+$)70/9)[9;$;)\09')*T]ED=E>0;+$)87,)='0;'0/A4 [77$7)FH0)+$-/9%/9.$.5)# $%--W T;?):ö+$'))K$;.%()3?7.%$;.<)>;W)^RDPWE DRUVVVWD2!VUP22W Rechnungsmerkmale für Bauleistungen Name und Anschrift des Leistenden Beschreibung der Leistung (Art und Umfang) Tag bzw Zeitraum der Leistung Nettoentgelt der Bauleistung Hinweis auf Übergang der Steuerschuld Ausstellungsdatum Name und Anschrift des Empfängers 8 UID-Nummer des Leistenden 9 fortlaufende Rechnungsnummer 10 UID-Nummer des Empfängers Bau Muster GmbH Musterstraße 1 1 Handelsgesellschaft A-1090 Wien Telefon Fax Firma Mustermann GmbH 6 Wien, am TT.MM.JJJJ 7 zh Herrn/Frau Muster Mustermannstraße Wien 2 Rechnung Nr XX Leistungszeitraum: TT.MM.JJJJ Ihre UID: ATU Regieschein M enge Einheit Leistung Preis pro Einheit Betrag in 2 Std Sanierung 50,00 100,00 28,5 Std Wärmedämmung 65, ,50 5 Std Planierung 45,00 225,00 Nettobetrag 2.177,50 Übergang der Steuerschuld für Bauleistungen gem 19 Abs 1a UStG Zahlungsbetrag 2.177,50 5 Bitte überweisen Sie den Gesamtbetrag bis spätestens TT Tage nach Erhalt der Rechnung ohne Abzüge oder innerhalb von TT Tagen abzüglich 2% Skonto. 8 Zahlbar und klagbar in XY, UID-Nr: ATU , FN 98765w, DVR , Handelsgericht XY Musterbank AG, Konto Nr , BLZ 12345, BIC XXXXX, IBAN AT XXX 4 Endabrechnung Anlagekosten Preisstand: Mai 2011 [CHF inkl. MwSt.] Phase: Studie Kostengenauigkeit: Die Preise und Zahlen verstehen sich als Richtgrössen mit groben Annahmen und einer Genauigkeit von +/- 20% 0 Grundstück 7'448' Vermessung 1 p 10' ' Grundstückswert 2'359 m2 2' '605' /022 Notariat (von BKP 010) 0.35 % 6'605' ' Finanzierung Land vor Baubeginn 1 a 1.50% 110' Reserve für mögliche Altlasten im Baugrund 3500 m ' Vorbereitungsarbeiten 680' Bestandesaufnahme / Geologisches Gutachten 1 p 15' ' Abbruch Räumung Terrainvorbereitung (ca.) 8'000 m ' Sicherung Provisorien 1 p 15' ' Gemeinsame Baustelleneinrichtung 1 p 70' ' Anpassungen an best. Werkleitungen 1 p 30' ' spez. Fundationen, Baugrube, event. Pfählung 1 p 150' ' Gebäude (Mittelwertmethode) 19'189' Oberirdisches Volumen GV 22'216 m '662' '330'177.- Unterirdisches Volumen GV 8'151 m '667'868.- Kontrolle über m2 Total oberirdische GF 5'822 m2 2' '555' '048'237.- Total unterirdisch GF 2'329 m2 1' '493' Betriebseinrichtungen 87' Aufzugsanlagen (ausgehend von 1 UG) 7 StW 12' ' Umgebung 196' Umgebungsfläche 1'311 m '583.- mépp ag Ankerstrasse 114 T +41 (0) info@mepp.ch CH 8004 Zürich F +41 (0) rev , 1/6 Seite 23 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

24 Relevanz Kostengenauigkeit auf die Haftung Auszug Versicherungspolice f. Berufshaftpflichtversicherung Architekt Seite 24 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

25 Exkurs Vollkostenschätzung mettler2invest_förrlibuckstrasse 185 Anlagekosten Regelbauweise mit Ausnützungsziffer Datum: Preisstand: Mai 2011 Ersteller: Ivana Bertolo, Urs Tuchschmid [CHF inkl. MwSt.] Phase: Studie Kostengenauigkeit: Die Preise und Zahlen verstehen sich als Richtgrössen mit groben Annahmen und einer Genauigkeit von +/- 20% BKP Arbeitsgattung Bemerkungen Ausmass Einheit Einheitspreis Zwischentotal Total in % 0 Grundstück 7'448' Vermessung 1 p 10' ' Grundstückswert 2'359 m2 2' '605' /022 Notariat (von BKP 010) 0.35 % 6'605' ' Finanzierung Land vor Baubeginn 1 a 1.50% 110' Reserve für mögliche Altlasten im Baugrund 3500 m ' Vorbereitungsarbeiten 680' Bestandesaufnahme / Geologisches Gutachten 1 p 15' ' Abbruch Räumung Terrainvorbereitung (ca.) 8'000 m ' Sicherung Provisorien 1 p 15' ' Gemeinsame Baustelleneinrichtung 1 p 70' ' Anpassungen an best. Werkleitungen 1 p 30' ' spez. Fundationen, Baugrube, event. Pfählung 1 p 150' ' Gebäude (Mittelwertmethode) 19'189' Oberirdisches Volumen GV 22'216 m '662' '330'177.- Unterirdisches Volumen GV 8'151 m '667'868.- Kontrolle über m2 Total oberirdische GF 5'822 m2 2' '555' '048'237.- Total unterirdisch GF 2'329 m2 1' '493' Betriebseinrichtungen 87' Aufzugsanlagen (ausgehend von 1 UG) 7 StW 12' ' Umgebung 196' Umgebungsfläche 1'311 m '583.- Quelle: mépp ag Seite 25 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

26 Exkurs Vollkostenschätzung mettler2invest_förrlibuckstrasse 185 Anlagekosten Regelbauweise mit Ausnützungsziffer BKP Arbeitsgattung Bemerkungen Ausmass Einheit Einheitspreis Zwischentotal Total in % 5 Baunebenkosten 3'838' Gebühren (gem. Prämissen) 1 p 698' ' Muster/Modelle/Vervielfältigungen (v. BKP 29) 6 % 4'482' ' Versicherungen (gem. Prämissen) 1 p 78' ' Finanzierung ab Baubeginn Land X Mio. (BKP 0) 3.0% 16 Mt. 7'448' '936.- Gebäude X Mio. (BKP 1-5) 3.0% 16 Mt 23'992' ' Übrige Baunebenkosten - Reserve von BKP % 20'153' '015' Vermietung/Verkauf 666' Marketing (von BKP 1-4) 1 % 20'153' ' Dokumentation/Visualisierung (v.bkp 1-4) 0.5 % 20'153' ' Erstvermietung (v. mögl. Mietertrag) 10 % 1'822' ' Rückstellung Leerstände (v. mögl. Mietertrag) 10 % 1'822' ' Verkauf, Stockwerkseigentumsbegründung 3 % und Überschreibung 8 Risiko/Chance 2'399' Möglicher Promotionsgewinn aus BKP % 23'992' '399'223.- Total Anlagekosten gerundet auf 100'000 inkl. MwSt. 34'500' Quelle: mépp ag Seite 26 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

27 Exkurs Vollkostenschätzung mettler2invest_förrlibuckstrasse 185 Anlagekosten Regelbauweise mit Ausnützungsziffer Prämissen Position Ausmass Einheit Einheitspreis Zwischentotal Total Gebühren 698'223.- Abwasser Grundgebühr (von BKP 2) 19'189'207 CHF 1% 191'892.- Abwasser pro Wohnung 14 Stk '667.- Abwasser pro PP oberirdisch 4 Stk Wasser (von BKP 2) 19'189'207 CHF 1.0% 191'892.- EW Grundgebühr ** 1 p 2' '800.- EW zusätzlich je Wohneinheit 14 Stk. 1' '850.- Fernwärme 0 p Baubewilligung (von BKP 2) 19'189'207 CHF 1% 191'892.- Rohbaukontrollen, Schlussabnahme 191'892 CHF 50% 95'946.- Versicherungen 78'654.- Bauwesen- / Bauherrenhaftpflicht (von BKP 1-4) 20'153'290 CHF 0.16% 32'245.- Bauzeitversicherung (pro 1'000.-) von BKP 2 19'189'207 CHF '141.- Erfüllungsgarantie (pro 100'000.-) von BKP '153'290 CHF '268.- Selbstbehalt 1 p 5' '000.- Genauigkeit ± 20% * ** Theoretisch werden diese Gebühren von der Gebäudeversicherungssumme berechnet. nicht berücksichtigt sind die Kosten für Anschlussleitung zu Transformator-Stationen Quelle: mépp ag Seite 27 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

28 Tool Vollkostenschätzung Quelle: Archobau AG Seite 28 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

29 Kostenermittlung Spezialfall Finanzierungskosten während der Bauzeit CHF 1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr 4. Jahr EK EK x Zins x a 2 = Zins EK LK LK x Zins x a = Zins LK t Baufortschritt Baugespann Landkauf/-reservation1. Anzahlungen Baubeginn Rohbau I Rohbau II Lift Ausbau II Umgebung Abbruch/Aushub HLKS, Elektro Ausbau I Baureinigung/Schlüsselübergabe Seite 29 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

30 Kostensteuerung und Einflussfaktoren Einfluss auf die Baukosten Formfaktoren Verhältnis HNF/GF Hauptnutzfläche zu Geschossfläche Zielwert > 0.65 (MFH ohne Tiefgarage) Gefälle je steiler der Baugrund, desto teurer Spannweiten Deckenspannweiten Haustechnik Anzahl Steigzonen Statik vertikales Tragkonzept Erschliessung X-Spänner Verhältnis A/GF Gebäudehülle zu Geschossfläche < 1.2 Gebäude m. 1'000-2'000 m 2 GF < 1.0 Gebäude m. > 2'000 m 2 GF Kompaktheit eingezogene Loggien Geschosszahl maximal mögliche Geschosse Quelle: b+p baurealisation, P. Zwick Seite 30 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

31 Kostensteuerung und Einflussfaktoren Faktor Gefälle Quelle: Baustelle/Hangsicherung Birmensdorf, Seite 31 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

32 Offerten/Rechnungslegung Rabatt, Brutto, Netto, Skonto, MwSt. Quelle: Rechnung Gussasphalt-Arbeiten WALO AG Seite 32 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

33 Indexierung Beispiel Entwicklung Stahlpreis ($/Tonne) $400 $375 $350 $325 $300 $275 $250 $225 $200 $175 $150 $125 $100 $ 75 JUL. 13 SEP. 13 NOV. 13 JAN. 14 MAR. 14 I Relevanz der Kostenbasis einer Schätzung I Pauschal- vs. Globalpreis Seite 33 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

34 Kostenkontrolle, -prognose Offertvergleich KV- Summe: CHF 32' BKP 211 Baumeisterarbeiten (exkl. MwSt.) CHF 30' Erstellt CR, Unternehmer Möhrle+Kuhn AG meier-ehrensperger ag Valentino Ziliani AG Robert Spleiss AG Herr Martin Furrer Herr Walter Soccal Herr V. Ziliani Herr Tobler Gutstrasse 12 Rautistrasse 11 Säntisstrasse 11 Seestrasse Zürich 8047 Zürich 8800 Thalwil 8700 Küsnacht Eingabe Prüfungen, Baustelleneinrichtung 4' ' ' Abbrüche und Demontagen 6' ' ' ' Provisorien 2' ' ' ' Eingabesumme brutto CHF 13' CHF 9' CHF 9' CHF 12' Rabatt auf Brutto in % 0% 0% 4% 0% Rabatt in Fr Zwischentotal Eingabesumme 1netto CHF 13' CHF 9' CHF 9' ' CHF 12' MwSt in % 8% 8% 8% 8% MwSt in Fr. 1' ' Eingabesumme inkl. MwSt. CHF 14' CHF 10' CHF 10' CHF 13' Rangierung Quelle Offertvergleich: eigene Quellen Abweichung zu günstigstem Anbieter 144.4% 103.4% 100.0% 133.9% Seite 34 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

35 Kostenkontrolle, -prognose Projekt IDA - Umbau Idastrasse 8, 8003 Zürich Abgebot für BKP 211 Baumeisterarbeiten Eingabe: Abgebot: Offertvergleich Bruttosumme Rabatt Skonto MwSt Nettosumme inkl. MwSt Rang Nettosumme inkl. MwSt Rang Unternehmer 1 CHF 9' % 2% 8% CHF 10' Unternehmer 2 CHF 9' % 0% 8% CHF 10' Unternehmer 3 CHF 13' % 0% 8% CHF 14' Unternehmer 4 CHF 29' % 0% 8% CHF 31' Unternehmer 5 Unternehmer 6 Unternehmer 7 Unternehmer 8 Unternehmer 9 Unternehmer 10 Rev. Bruttosumme Rabatt Skonto MwSt Rev. Nettosumme Abgebot: 8% Unternehmer: Datum, Firmenstempel, Unterschrift: Quelle Abgebotstabelle: eigene Quellen Seite 35 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

36 Kostenkontrolle, -prognose Projekt IDA - Umbau Idastrasse 8, 8003 Zürich Kostenprognose Projekt IDA - Umbau Idastrasse 8, 8003 Zürich BKP: alle Erstellt Kostenprognose HR, , rev. Kostenprognose esamtkosten und Die BKP: nicht Kostengenauigkeit alle auf einzelne Positionen. von +/- BKP: 10% alle bezieht sich nur auf die Gesamtkosten und nicht auf einzelne Positionen. Erstellt HR, , rev. Erstellt alle HR, Beträge ohne, rev. MwSt inkl. Rabatt, Skonto alle Beträge ohne MwSt. inkl. alle Rabatt, Beträge Skonto ohne MwSt. inkl. Rabatt, Skonto Unternehmer BKP Die Kostengenauigkeit von Gewerk KV +/- Die 10% Kostengenauigkeit bezieht sich Verträge/Bestellung nur von auf +/- die 10% Gesamtkosten bezieht Rechnungsdatum Unternehmer sich und nur nicht auf die auf Gesamtkosten einzelne Zahlungen Positionen. KVund nicht auf Erwartete einzelne Verträge/Bestellung Nachträge, Positionen. RegieRechnungsdatum Prognose Zahlungen SchlussabrechnungErwartete Bemerkunge Nac Meier-Ehrensperger 112 AG/ 211 Abbrüche 41' / Baumeisterarbeiten 1128' / 211 Abbrüche / Baumeisterarbeiten Meier-Ehrensperger AG Meier-Ehrensperger 41' AG 8' ' ' ' ' alle 0.00 Beträge ohne MwSt. inkl. Rabatt, Skonto 12' ' Vertrag ohne BKP Gewerk BKP Gewerk Unternehmer 5' KV 0.00 Verträge/Bestellung Rechnungsdatum Prognose 5' Zahlungen Schlussabrechnung0.00 Erwartete Nac 112 / 211 Abbrüche / Baumeisterarbeiten 112 / 211 Abbrüche / Baumeisterarbeiten Meier-Ehrensperger AG 41' Kernbohr- Service Peter ReisKernbohrungen Kernbohrungen Kernbohr- Service Peter Reis ' ' ' ' Aufgrund Ver schilder Elektro Christoffel 223 AG / 232 Notbeleuchtungsanlage, 68' ' / 232 elektr. Notbeleuchtungsanlage, Fluchtschilder Elektro elektr. Christoffel Fluchtschilder AG60' ' ' ' ' ' fonie) Elektro Christoffel AG Schwachstrominstallationen Kernbohrungen ' Schwachstrominstallationen (EDV/Telefonie) Elektro Kernbohr- Christoffel (EDV/Telefonie) Service AG Peter 30' Reis ' ' ' Spätere Best A. Baltensberger AG 223 / Sanitäranlagen Notbeleuchtungsanlage, 0.00 elektr. 25 Sanitäranlagen Fluchtschilder A. Elektro Baltensberger Christoffel AG AG ' ' ' Anpassungsa Salvini AG, Sub. Fa. 271, Ziebold 285 Gipserarbeiten, Innere 271, Malerarbeiten 285 Gipserarbeiten, Innere Salvini Malerarbeiten AG, Sub. Fa. Ziebold Salvini AG, Sub. Fa. Ziebold 235 Schwachstrominstallationen 39' ' (EDV/Telefonie) Elektro Christoffel AG8' ' ' ' ' ' ' ' Gipser u. Ma 25 Sanitäranlagen A. Baltensberger AG11' ' , 285 Gipserarbeiten, Innere Malerarbeiten Salvini AG, Sub. Fa. Ziebold ' ' ' ' ' s Holz Keller Systeme AG Innere 13' Verglasungen aus 14' Metall Innere Verglasungen Keller aus Metall Systeme AG 14' ' ' ' ' ' Glas-Metall-E R. Brunner AG, Schreinerei 273 Allg. 62' Schreinerarbeiten 40' / 273 Innentüren Allg. Schreinerarbeiten aus Holz R. Brunner / Innentüren AG, Schreinerei aus Holz R. 62' Brunner AG, 0.00 Schreinerei 40' ' ' ' ' ' ' ' Innere Verglasungen aus Metall Keller Systeme AG 20' ' ' ' ' Allg. Schreinerarbeiten / Innentüren aus Holz R. Brunner AG, Schreinerei 62' ' ' ' ' Koch AG 275 Schliessanlagen 1' ' Schliessanlagen Koch AG 3' ' ' ' ' ' Waren im KV Walo Bertschinger AG281.1 Fugenlose 0.00 Bodenbeläge. 3' Gussasphalt Fugenlose Bodenbeläge Walo Bertschinger Gussasphalt AG 3' ' ' ' ' v. WALO aus Adeco AG Deckenbekleidungen Schliessanlagen 26' aus 25' Textilien Deckenbekleidungen Adeco Koch aus AG Textilien AG 23' ' ' ' ' ' ' ' "Deckensege Gallo AG Baureinigung Fugenlose 8' Bodenbeläge. 4' Gussasphalt Baureinigung Gallo Walo Bertschinger AG AG 3' ' ' ' ' ' ' Architekt, Bauleitung 29 Honorare 40' ' Honorare Architekt, Bauleitung11' Architekt, 40' Bauleitung ' ' ' ' Deckenbekleidungen aus Textilien Adeco AG 26' ' ' ' ' Quelle Kostenkontrolle: 287 Baureinigung Gallo AG 8' ' ' eigene Quellen 29 Honorare Architekt, Bauleitung20' ' ' ' ' ' ser, etc.) - Sonstiges 3' Seite 36 (Gebühren, l ETH Zürich 3' Baustrom, l Professur -wasser, für Architektur etc.) und Bauprozess l Bauprozess: 3' Ökonomie ' ' Reserve/Unvorhergesehenes 06 Kosten l Prof. Sacha - Reserve/Unvorhergesehenes Menz l Doz. Hannes Reichel I 06APR ' Reserve 20' Reserve 20' Unvorherges

37 Kostenermittlung Spezialfall Sanierung Kostenermittlung Spezialfall Sanierung IP Bau Methode Metron Seite 37 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

38 Kostenermittlung Spezialfall Sanierung Quelle: Stadt Zürich Statistik Seite 38 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

39 Kostenermittlung Spezialfall Sanierung Quelle: Stadt Zürich Statistik Seite 39 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

40 Kostenermittlung Spezialfall Sanierung (->Excel per Mail) Quelle: Professur f. Architektur und Bauprozess Seite 40 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

41 Altersentwertung Portfoliostrategie Objektbewirtschaftung EK Neubau y periodische Sanierungszyklen Altersentwertungskurve der Erstellungkosten (ohne Erneuerung) Landwert Alter Seite 41 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

42 Altersentwertung-Potential f. Architekten Portfoliostrategie Objektbewirtschaftung EK Neubau y y = Sanierungsstau / notw. Investition in die Bausubstanz -> Anzeiger für Entwicklungs- und Veränderungspotential Altersentwertungskurve der Erstellungkosten (ohne Erneuerung) Landwert Beobachtungszeitpunkt Alter Seite 42 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

43 Berücksichtigung v. zukünftigen Investitionen u. Erträgen Prinzip DCF (Discounted Cash Flow) DCF-Prinzip (Discounted Cash Flow) Barwerte d. Erträge und Investitionen (diskontiert) Bruttoerträge Investitionen/Aufwendungen Cash flow Gesamterneuerung Innenausbau Gesamtsanierung Gebäudehülle, Technik Seite 43 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

44 Warum DCF? I z.b. bei einem Immobilienportfolio mit vielen Objekten in verschiedenem Alter und Unterhaltszustand I bei abzusehenden/abzuschätzenden Investitionen und Leerständen I bei abzusehenden Änderungen im wirtschaftlichen Umfeld (Prognosen über Zinsen, Zuwanderung, etc.) Seite 44 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

45 Grundlagen DCF Barwertprinzip DCF-Prinzip (Discounted Cash Flow) Beispielrechnung C Barwert (present value) PV = (1+z) T, C = zukünftige Zahlung, z = durchschnittlicher Zins, T = Abstand in Jahren von heute Beispiel I zukünftige Zahlung von 100,- CHF im Jahr 2025 mit erwartetem durchschnittlichen Zins von 5%: C 100,- CHF Barwert (present value) PV = = = (1+z) T (1+0.05) 10 ca. 60,- CHF Seite 45 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

46 Beispiel DCF (-> Excel per Mail) Discounted Cash Flow- Anwendung 2015, Professur für Architektur und Bauprozess, ETH Zürich, Prof. S. Menz, Doz. Hannes Reichel Diskontierungsfaktor (n. WACC) Fremdkapital 80.00% 2.00% 1.60% Eigenkapital 20.00% 7.00% 1.40% nominaler Diskontsatz 3.00% erwartete Inflationsrate 0.19% realer Diskontsatz 3.19% Nutzungserträge brutto NEB (Nettomieten) SOLL Mietzinsausfälle wg. wg. Investitionen/Umbau Mietzinserhöhungen wg. Investitionen/Umbau Nutzungserträge brutto NEB (Nettomieten) IST Bewirtschaftungskosten BWK (n. SVIT) Unterhalt und Reparaturen (6%- 15% v. NEB) Betriebskosten (4%- 8% v. NEB) Verwaltungskosten (3%- 7% v. NEB) Mietzinsrisiko/Leerstand (0%- 6% v. NEB) Prognosehorizont 1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr 1'000' '000' '000' ' ' ' % 980' % 980' % 980' % 156' % 156' % 156' % 58' % 58' % 58' % 49' % 49' % 49' % 39' % 39' % 39' % 9' % 9' % 9' Restnutzungsdauer 10. Jahr ewig 1'000' '000' ' ' % 980' % 980' % 156' % 156' % 58' % 58' % 49' % 49' % 39' % 39' % 9' % 9' Investitionen Instandhaltung Instandsetzung 210' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' Nettoerträge Restwert nach n- Jahren 613' ' ' ' ' '222'571 Diskontfaktor Nettoerträge/Restwert diskontiert 593' ' ' ' '477' Marktwert aus Prognosehorizont aus Restnutzungsdauer 17'533'511 5'056'141 12'477'371 Seite 46 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

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