Übung Baukostenermittlung Machbarkeit + Rendite. Alte Landstrasse Männedorf. Quelle:

Transkript

1 Übung Baukostenermittlung Machbarkeit + Rendite Alte Landstrasse Männedorf Quelle:

2 Quelle: Ausgabe Übung Situationsplan

3 Auszug Verkaufsdokumentation Quelle: Hauseigentümerverband Zürich Ausgabe Übung Bild Liegenschaft

4 Auszug Verkaufsdokumentation Quelle: Hauseigentümerverband Zürich Ausgabe Übung Bild Bauland West-Ansicht

5 Auszug Verkaufsdokumentation Quelle: Hauseigentümerverband Zürich Ausgabe Übung Bild Aussicht vom Balkon auf See

6 Ausgabe Übung Fragenstellung Ausgangslage Zur Zeit wird in Männedorf das gepflegte Mehrfamilienhaus und Bauland an der alten Landstrasse 64 im Bieterverfahren verkauft. Das Angebot setzt sich aus zwei Parzellen zusammen und der Verhandlungspreis liegt bei CHF. Ihr Auftraggeber plant die Wohnungen und das Atelier im EG des bestehenden Altbaus für total netto CHF / Monat zu vermieten und auf dem Bauland einen Neubau mit Mietwohnungen zu erstellen. Wie viel kann er unter diesen Voraussetzungen für das Land maximal bieten? Beantworten Sie folgende Fragen 1. Wie viel ertragsrelevante Fläche (HNF) kann man auf dem Bauland realisieren? 2. Wie hoch schätzen Sie die Bau- (BKP2) und Erstellungskosten (BKP1-9) für den Neubau (Tipp: Werk-Material)? 3. Mit welchen Mieteinnahmen kann Ihr Auftraggeber pro Jahr rechnen? 4. Welches sind die marktüblichen Konditionen für einen Hypothekarkredit und aus welchen weiteren Faktoren setzt sich eine mögliche Bruttorendite zusammen? 5. Bis zu welchem Kaufpreis kann Ihr Auftraggeber mitbieten? 6. Welche Szenarien sind mögliche Planungsoptionen für diese zwei Parzellen, abgesehen von der bereits vorgeschlagenen Variante Ihres Auftraggebers?

7 Auszug Verkaufsdokumentation Quelle: Hauseigentümerverband Zürich Ausgabe Übung

8 Auszug Verkaufsdokumentation Quelle: Hauseigentümerverband Zürich Ausgabe Übung

9 Katasterplan Quelle: Hauseigentümerverband Zürich Ausgabe Übung

10 Zonenplan Quelle: Gemeinde Männedorf Ausgabe Übung

11 Auszug BZO Stadt Zürich Quelle: Hauseigentümerverband Zürich Ausgabe Übung

12 Auszug Grundbuch Parzelle 7158 Quelle: Hauseigentümerverband Zürich Ausgabe Übung

15 Ausgabe Übung Zusammenfassung Objektdaten Adresse Grundstück Alte Landstrasse 64, 8708 Zürich Kataster Nr.7158 / 608m2 (Wohnhaus) Kataster Nr.7159 / 820m2 (Bauland) Bestand Mehrfamilienhaus / 215m2 Wohnfläche Anzahl Einheiten 2 x 3-Zimmerwohnung / 1x 2-Zimmerwohnung Grundfläche / Volumen 120m2 / 1 133m3 Bau- und Zonenordnung Zone W1.7 Baumassenziffer 1.7 Gebäudehöhe max. 7.5m Gesamthöhe max. 10.5m kleiner Grundabstand min. 5m grosser Grenzabstnad min. 10m Gebäudelänge max. 40m

16 Ausgabe Übung Grundrisse Untergeschoss Erdgeschoss 1.Obergeschoss Dachgeschoss Quelle: Hauseigentümerverband Zürich

17 Ausgabe Übung Bilder Innenräume Küche OG Wohnen OG Küche OG Bad OG Quelle: Hauseigentümerverband Zürich

18 Ausgabe Übung Werk-Material Werk-Material Quelle: Werk, Bauen + Wohnen

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20 Übung Frage 1 Wie viel ertragsrelevante Fläche (HNF) kann man auf dem Bauland realisieren?

21 Übung obv agsf = 1.7 obv = oberirdisches Bauvolumen agsf = anrechenbare Grundstücksfläche Auszug BZO Stadt Zürich Quelle: Hauseigentümerverband Zürich

22 Ausgabe Übung oberirdisches Bauvolumen obv = 1.7 x agsf obv = 1.7 x 820m 2 = 1394m 3 > Annahme 3m Geschosshöhe oberirdische Geschossfläche total GF oberirdisch tot = 1394m3 3m = 464m 2 Auszug Grundbuch Parzelle 7159 Quelle: Hauseigentümerverband Zürich

23 Übung Figur 3 Figure 3 Figura 3 Gliederung der Konstruktionsflächen Subdivision des surfaces de construction Suddivisione delle superfici di costruzione Figur 4 Figure 4 Figura 4 Gliederung der Nettogeschossfläche Subdivision de la surface nette Suddivisione della superficie netta oberirdische Geschossfläche total Schrank + Wand versetzbar Armoire + cloison mobile Armadi divisori + pareti mobili 464m 2 Luftraum Vide Vuoto Konstruktionsfläche tragend KFT Surface de construction porteuse SCP Superficie di costruzione portante SCP Konstruktionsfläche nichttragend KFN Surface de construction non porteuse SCN Superficie di costruzione non portante SCN > 75% HNF -> Erfahrungswerte Wohnungsbau: I Aussenwände 10% I Wohnungstrennwände 2% I Innenwände 3% I Schächte 2% I Erschliessung 6% Anteil HNF a. GF ca. 75% Hauptnutzfläche HNF Surface utile principale SUP Superficie utile principale SUP Nebennutzfläche NNF Surface utile secondaire SUS Superficie utile secondaria SUS Verkehrsfläche VF Surface de dégagement SD Superficie di circolazione SCIR Funktionsfläche FF Surface d installations SI Superficie delle installazioni SI Nutzfläche NF Surface utile SU Superficie utile SU Hauptnutzfläche (HNF) HNF tot = 464m 2 x 75% = 348m2 Quelle Flächen: SIA 416 / SN , 2003 Quelle Erfahrungswerte Wohnungsbau: Vom kostengünstigen Wohnungsbau zur dichten Raumorganisation, D. Bastianello, ETHZ

24 Katasterplan / Skizze Machbarkeit Quelle: Hauseigentümerverband Zürich Übung / Skizze Machbarkeit

25 Übung Frage 2 Wie hoch schätzen sie die Bau- (BKP2) und Erstellungskosten (BKP1-9) für den Neubau (Tipp: Werk-Material)?

26 Übung 1. Rahmenbedingungen / Ziele I Neubauvolumen auf Baulandparzelle I Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen 2. Quantität I HNF total = 348m 2 I GV oberirdisch = 1 394m 3 I GV unterirdisch = 1/3 von GV oberirdisch 2 I GV total (inkl.ug) 1 394m 3 3 x 4 = 1858m 3 DG ca. 1/4 GV OG ca. 1/4 GV EG ca. 1/4 GV max. Gebäudehöhe UG ca. 1/4 GV

27 Übung Werk-Material Quelle: Werk, Bauen + Wohnen

28 Übung Zürcher Index der Wohnbaupreise mit wechselnder Basis seit 1939 Indice zurichois des prix de la construction de logements avec variation des bases, depuis 1939 Veränderung in Prozent / Variation en pour cent Lesebeispiel: Der Index mit der Basis April 2005 = 100 steht im April 2014 bei 114,7; die Veränderung (Teuerung) für den Zeitraum 2005 bis 2014 beträgt 14,7 Prozent (114,7 minus 100). Exemple: l'indice de base 100 en avril 2005 se situe à 114,7 en avril 2014; la variation (renchérissement) pour la période de 2005 à 2014 est de 14,7 pour cent (114,7 moins 100). (04/1998 = 100) Index mit Basis 100 im / Indice de base 100, en Juni Aug. Okt. April Okt. April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April Indexstand am / Situation de l'indice au Juni Aug Okt April Okt April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April MFH Hohenrain 04/2006 = Kennwert 924 CHF/m3 ziw_multibasis_554 Quelle/Source: Statistik Stadt Zürich Aktualisiert am/mise à jour le Beispiel Indexierung MFH Hohenrain 924 CHF/m % X 124.8% = CHF/m 3 Zürcher Index der Wohnbaupreise Statistik der Stadt Zürich

29 Übung 1. Rahmenbedingungen / Ziele I Neubauvolumen auf Baulandparzelle I min. 1.Untergeschoss 2. Quantität I Gebäudevolumen Total: 1 858m 3 3. Qualität I Mietwohnungen im gehobenen Preissegment MFH Hohenrain, Kilchberg, ZH: Wohnhaus in Teufen, AR: Wohnhaus Segantini Zürich-Höngg: I eine Wohnung pro Geschoss GV: 6 799m 3 GV: 8 685m 3 GV: 3 450m 3 4. Kennwert: I Kubikmeterpreis: 900 CHF/m BKP2/m 3 : 924 CHF/m 3 BKP2/m 3 : 476 CHF/m 3 BKP2/m 3 : 787 CHF/m 3 Index: 04/1998 = 100% Index: 04/1988 = 100% Index: 04/2005 = 100% 04/2006 = 111.9% 04/2004 = 107.6% 04/2009 = 110.9% Kennwert: Kennwert: Kennwert: Index: 4/2015 = 124.8% Index: 4/2015 = 124.8% Index: 4/2015 = 113.9% BKP2/m 3 : CHF/m 3 BKP2/m 3 : 552 CHF/m 3 BKP2/m 3 : 994 CHF/m 3 Auszug Werk-Material Quelle: Zeitschrift werk, bauen + wohnen

30 Übung 1. Rahmenbedingungen / Ziele I Neubauvolumen auf Baulandparzelle I min. 1.Untergeschoss 2. Quantität I Gebäudevolumen Total: 1 858m 3 3. Qualität I Mietwohnungen im gehobenen Preissegment I eine Wohnung pro Geschoss 4. Kennwert: I Kubikmeterpreis: 900 CHF/m 3 BKP 2 GEBÄUDEKOSTEN > 75% - 85% von 100% 5. Umsetzung: BKP2: 1 858m 3 x 900 CHF/m 3 BKP2 = 80% BKP1-9 (Faustregel) BKP 1-9 Neubau (100%): = CHF = CHF BKP 1-9 ERSTELLUNGSKOSTEN

31 Übung Frage 3 Mit welchen Mieteinnahmen kann Ihr Auftraggeber pro Jahr rechnen?

32 Übung HNF total > HNF total auf Wohnungen aufteilen 348m2 Dachgeschoss 88m 2 1.Obergeschoss 130m 2 Erdgeschoss 130m 2 Total 348m 2

33 netto Übung 33.- / m2 netto netto / m2 Referenzen > Wohnen 24.- / m2 netto netto / m / m2

34 Übung mögliche Mieten netto / Monat > Nutzungserträge brutto (NEB) / jährlich HNF / Wohnungen Erdgeschoss 130m 2 1.Obergeschoss 130m 2 Dachgeschoss 88m / Monat x12 = CHF / Monat x12 = CHF / Monat x12 = CHF CHF

35 Übung Frage 4 Welches sind die marktüblichen Konditionen für einen Hypothekarkredit und aus welchen weiteren Faktoren setzt sich eine mögliche Bruttorendite zusammen?

36 Quelle: zkb.ch Übung

37 Übung Kapital Anlagekosten AK Landkosten LK + Erstellungskosten EK Zins % Bruttorendite BR Kapitalverzinsung (Bsp. 3%) Abschreibung (0.5%) Bewirtschaftungskosten (1.5%) Eigenkapitalzins: Fremdkapitalzins: Erwartung Investor aus Hypothekarmarkt Ertrag Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig oder NEB möglich (Miete)

38 Übung Frage 5 Bis zu welchem Kaufpreis kann Ihr Auftraggeber mitbieten?

39 Übung Kapital Anlagekosten AK Landkosten LK + Erstellungskosten EK Zins % Bruttorendite BR Kapitalverzinsung Abschreibung Bewirtschaftungskosten Ertrag Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig oder NEB möglich (Miete)

40 Übung Kapital Anlagekosten AK Landkosten LK + Erstellungskosten EK Zins % Bruttorendite BR Kapitalverzinsung (Bsp. 3%) Abschreibung (0.5%) Bewirtschaftungskosten (1.5%) Bruttorendite BR 5% Ertrag Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig oder NEB möglich (Miete)

41 Übung Anlagekosten AK =? CHF Landkosten LK? CHF + Erstellungskosten EK CHF Bruttorendite BR: 5% Kapitalverzinsung 3% Abschreibung 0,5% Bewirtschaftungskosten 1,5% Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig:? CHF/Jahr NEB möglich: CHF/Jahr CHF / Neubau CHF / Bestand (5000 x 12) = CHF / Jahr

42 Übung Anlagekosten AK = CHF Landkosten LK? CHF + Erstellungskosten EK CHF 2 AK = NEB BR 5% Bruttorendite BR: 5% Kapitalverzinsung 3% Abschreibung 0,5% Bewirtschaftungskosten 1,5% Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig:? CHF/Jahr NEB möglich: CHF/Jahr 1

43 Übung 3 Anlagekosten AK = CHF Landkosten LK CHF + Erstellungskosten EK CHF 2 LK = AK - EK Startpreis Bieterverfahren CHF Bruttorendite BR: 5% Kapitalverzinsung 3% Abschreibung 0,5% Bewirtschaftungskosten 1,5% Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig:? CHF/Jahr NEB möglich: CHF/Jahr 1

44 Übung Frage 6 Welche Szenarien sind mögliche Planungsoptionen für diese zwei Parzellen, abgesehen von der bereits vorgeschlagenen Variante von Ihrem Auftraggeber?

45 Übung 1. Status quo Das bestehende Wohnhaus sanft sanieren und vermieten oder für den Eigenbedarf nutzen. Die Baulandparzelle als Garten belassen. 2. Status quo Bestand und Neubau auf Bauland Das bestehende Wohnhaus sanft sanieren und vermieten oder für den Eigenbedarf nutzen. Auf der Baulandparzelle ein Projekt entwickeln und vermieten oder im Stockwerkeigentum verkaufen. 3. Zwei Neubauten Das bestehende Wohnhaus abbrechen und ein neues Projekt für diese Parzelle entwickeln. Auf der Baulandparzelle ein Projekt entwickeln und vermieten oder im Stockwerkeigentum verkaufen. 4. maximale Ausnützung Das bestehende Wohnhaus abbrechen und die zwei Parzellen zusammenlegen. Ein Grossprojekt mit maximaler Ausnützung entwickeln und die Wohnungen vermieten oder im Stockwerkeigentum verkaufen.