Passende Rahmenbedingungen fürs Bauen

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1 WIEN WÄCHST WIEN BAUT MEHR QUALITÄT IN MEHR QUANTITÄT? Passende Rahmenbedingungen fürs Bauen Wien, Univ.-Prf. Dr. Arthur Kannier

2 Inhalt Siedlungsentwicklung Baulandmbilisierung Leistbares Whnen Zersiedelungsabwehr Einkaufszentren, Betriebsgebiete Verfahren, Partizipatin, Rechtschutz Fachlicher Hintergrund ÖROK Empfehlungen für die ÖREK-Partnerschaft Flächensparen, Flächenmanagement und aktive Bdenplitik, 2016 Umgang mit förderbarem Whnbau im österreichischen Planungsrecht; Bericht für Österreichische Raumrdnungsknferenz (ÖROK); 2013; 54 S. Raumplanungsrechtliche Regelungen für Einkaufzentren, Wiener Wirtschaftskammer, Vlbg. Landesregierung, Umgang mit Widmungsgewinnen und Widmungsverlusten; Vrtrag: Österreichische Gesellschaft für Architektur, Wien; Straßen- und Erschließungsgesetz, Wr. Stadtbaudirektin, 2013 Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 2

3 Raumrdnungssystematik Hierarchisches Planungssystem Raumrdnungsgrundsätze und -ziele in den ROG Maßnahmen der überörtlichen Raumplanung Entwicklungsknzepte und -prgramme Landesweit, reginal, sekral Maßnahmen der örtlichen Raumplanung Örtliches Entwicklungsknzept Strategisch, langfristiges Instrument Knzeptive und hheitliche Inhalte Flächenwidmungsplan Bebauungsplan Umsetzung im Bauverfahren Individuelle Bautätigkeit Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 3

4 Wandel in der Planung Differenzierte Kmpetenzzuweisung Grundsätzliche Landeszuständigkeit (Gesetzgebung) Grundsatz der Kmpetenztrennung Räumliche Knflikte erfrdern zunehmend fachübergreifende Ansätze Zunahme an Instrumenten mit spezifischen Inhalten / Verfahren Verrechtlichung des Planungsalltag Infrmelle Instrumente und Verfahren Planung entstandardisiert sich, nicht eine Praxis und Planungskultur Vm Plan zum Przess Umsetzungsrientierte Maßnahmen und Przesse Überwindung der Trennung vn Planung und Umsetzung Prjekt- und anlassbezgene Festlegungen Hheitliche Planung bleibt bedeutend Wunsch nach Rechtssicherheit und -verbindlichkeit bei Planungsmaßnahmen Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 4

5 Planungssystematik Gesetzliche Grundlage: 1. Teil der Wiener Baurdnung Hhe Beständigkeit der gesetzlichen Grundlagen Ziele für die Flächenwidmungspläne und Bebauungspläne Öffentlichen Interessen der Stadtplanung Allgemein gehalten Ergänzungen und Präzisierungen wären denkbar Instrumente Leistbares Whnen Zersiedlungsabwehr, Verdichtung nach Innen, Energieraumplanung Stärkung der Zentrumsstrukturen Flächenwidmungspläne und Bebauungspläne STEP, Masterpläne der Knzepte werden in der WBO nicht genannt Vergleichsweise wenige Kriterien für die Widmungsfestlegungen und snstige Festlegungen im Bebauungsplan Kaum Widmungsverbte der -gebte Keine Planungsrichtlinien Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 5

6 Planungsinstrumente Wien STEP 2015 Drei grße Kapitel mit acht Schwerpunktthemen, um die Wachstumsptenziale Wiens zu realisieren Eingeschränkte Rechtswirkung Fachknzepte Ua. für Hchhäuser: Anstatt nrmativ sllen diese Planungsentscheide in Zukunft stärker diskursiv erflgen aufgrund vn Argumenten und Aushandlungen. Rechtlich unverbindlich Flächenwidmungs- und Bebauungsplan dienen der gerdneten und nachhaltigen Gestaltung und Entwicklung des Stadtgebietes Flächenwidmungspläne begründen keine Rechte und Verpflichtungen Bebauungspläne sind rechtsverbindlich: Rechte und Pflichten für Grundeigentümer Privatrechtliche Vereinbarungen: Städtebauliche Verträge Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 6

7 Planungssystematik Wien Umfangreiche Vrgaben auf strategischer Ebene Beachtliche inhaltliche Dichte und Vielfalt Rechtlich geringe Bindungswirkung Inhaltlich eher flexibel Beachtliches Planungs- und Beurteilungsermessen Ausverhandlungsprzess im Vrdergrund Kaum verbindliche hheitliche Vrgaben Eingeschränkte Rechtssicherheit Erhebliche Auseinandersetzungen anhand knkreter Prjekte Zunehmend prjektgeleitete und weniger plangeleitete Entscheidungen Eventuell mehr verbindliche Vrgaben In wesentlichen strategischen Fragen Wien-weit In besnderen fachlichen Fragen Stadtteil- der Bezirksweit Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 7

8 ÖROK-Empfehlungen: Flächensparen 4. Wirkungsvlle örtliche Raumplanung Die (für die Planungspraxis) zentralen Instrumente des Flächenmanagements in der örtlichen Raumplanung sind zu knkretisieren und zu verdichten. 1. Langfristige Vrgaben im örtlichen Entwicklungsknzept: Als Mindestinhalte im Sinne des Flächensparens sll das örtliche Entwicklungsknzeptes enthalten: eine Baulandanalyse und Baulandbedarfsabschätzung; an den Zielen des Flächensparens rientierte Aussagen zur Entwicklung des Siedlungs- und Freiraums; Bereiche, die vn jeglicher Bebauung freizuhalten sind, wie zum Beispiel landwirtschaftliche der öklgische Vrrangflächen; strategische Festlegungen über Bebauungsstrukturen swie die baukulturelle Entwicklung. 2. Restriktive Kriterien im Umgang mit Neuwidmungen 3. Kmpakte Baulandwidmungen Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 8

9 Siedlungsentwicklung Entwicklung der Siedlungsflächen als Alltag der Planung Aufgabe, die zum Kern der räumlichen Planung gehört Ganze Spektrum an Planungs-, Steuerungs- und Interaktinsweisen traditinelle Planungsaufgabe, die seit Jahrzehnten mit bewährten Verfahren bearbeitet werden mit denen sich die Fachleute in der Praxis herumplagen (Klemme, Selle, Siedlungsflächen entwickeln, 2010, S 9). ÖROK-Empfehlung Nr. 50 zur Siedlungsentwicklung, 2001 Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 9

10 Baulandmbilisierung als Dauerbrenner Aktuelles Thema in Planungsrecht und in der Praxis ROG-Nvellierungen in nahezu allen Bundesländer in den letzten Jahren Publikatinen, Veranstaltungen, mediale Berichterstattung Teilthematik im Zusammenhang mit Zersiedelungsabwehr Betriebsansiedlungen Leistbarem Whnen Ungenutztes Bauland als Schwerpunkt Rechtlicher Hintergrund: Keine Verpflichtung zu widmungsknfrmen Nutzung = Angebtsplanung Mit einer Widmung ist/war kein Realisierungsgebt verbunden Neuwidmungen weniger prblematisch als Widmungsbestand Leestehende der untergenutzte Gebäude gewinnen an Bedeutung Diskussin(-sansätze) über Leerstandsabgaben Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 10

11 Maßnahmen der Baulandmbilisierung (Räumliche Entwicklung in österreichischen Stadtreginen; ÖROK, 2008) Hheitliche Planungsmaßnahmen Befristete Baulandwidmungen Rückwidmung vn Bauland Enteignung für städtebauliche Zwecke Ausweisung vn Vrbehaltsflächen Öffentlich-rechtliche Nutzungserklärungen Vertragsraumrdnung Abgabenrechtliche Instrumente Infrastrukturabgaben für unbebautes Bauland Erhaltungsbeiträge Ankauf vn Liegenschaften Baulandumlegungen bzw. -zusammenlegungen Bauzwang durch grundverkehrsrechtliche Regelungen Bewusstseinsbildende Maßnahmen Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 11

12 Maßnahmen Zielvielfalt Vielzahl vn Maßnahmen mit unterschiedlichen Zielen Baulandmbilisierung: Fristgerechte Verwendung vn unbebauten Liegenschaften Erhöhtes Baulandangebt Bautätigkeit auf geeigneten Standrten Vermeidung vn Zersiedelung Kstenentlastung bzw. frühzeitige Rückerstattung vn Infrastrukturksten Beteiligung an Planungsksten Senkung des Preisniveaus am Bdenmarkt, leistbares Whnen Abschöpfung vn Widmungsgewinnen Einheimischenmdelle Ziele können mit unterschiedlichen Maßnahmen erreichbar sein für Typen vn Bauland zu differenzieren sein gegenläufig sein (Weber: Raumplanerische Interventinen, 2009, S 126) Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 12

13 Rückwidmungen Rückwidmungen sind teilweise Vraussetzung, dass nicht das falsche Bauland mbilisiert wird Mbilisierung des gesamten unbebauten Baulandes hätte unbefriedigende Siedlungsentwicklungen zur Flge Wesentliches Anliegen der Revisin des Schweizer RPG 2014 ist das Bestreben, überdimensinierte Bauznen zu reduzieren Art 15: Abs. 1: Die Bauznen sind s festzulegen, dass sie dem vraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen. Abs. 2: Überdimensinierte Bauznen sind zu reduzieren. Ausgleichsregelungen in Art. 5 RPG Das kantnale Recht hat einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vr- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen, zu regeln. Als Vrgabe für die kantnalen Regelungen wird festgelegt, dass Planungsvrteile mit einem Satz vn mindestens 20 Przent ausgeglichen werden. Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 13

14 Anwendung bdenplitischer Instrumente in Wien (MA 21a, 2012) Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 14

15 Befristete Baulandwidmungen Empfehlung: Die Raumrdnungsgesetze sllen die Möglichkeit einer zeitlichen Befristung für Baulandwidmungen vrsehen. Erflgt innerhalb einer Frist keine Bebauung, sind Sanktinen vrgesehen Druck auf den Grundeigentümer zur raschen Umsetzung vn Baulandwidmungen Bei nicht zeitgerechter Bebauung drhen Nutzungsbeschränkungen und damit verbundene Wertverluste Bereitschaft des Grundeigentümers zur fristgerechten Verwendung der zum Verkauf der Liegenschaft steigt Anwendungsbereich Gemeinden können befristetes Bauland nach lkalem Bedarf festlegen Verpflichtung wäre hinsichtlich eigenen Wirkungsbereiches prblematisch Befristungen idr für Neuausweisungen, tw. auch für Widmungsbestand Durchführung der Sanktin (z.b. Rückwidmung) tw. prblematisch Planänderung kann planungsfachlich verfehlt sein für Whnbauland geeignete Flächen würden rückgewidmet bei Bebauungsabsicht eventuell neuerliche Baulandwidmung Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 15

16 Vertragsraumrdnung (und geförderter Whnbau) Empfehlung: Die Raumrdnungsgesetze sllen den Anwendungsbereich der Vertragsraumrdnung auf die Bereitstellung vn Flächen für den förderbaren Whnbau ausdehnen Zivilrechtliche Raumrdnungsverträge Verträge bzw. Vereinbarungen sind nunmehr in allen ROG enthalten kmmt in der Praxis eine erhebliche Bedeutung zu werden als geeignetes Mittel angesehen, unter bestimmten Umständen einen Beitrag zur Mbilisierung vn Bauland zu leisten Im Prinzip gibt es ausreichende gesetzliche Grundlagen Für einen wirksamen Einsatz sllen rechtlichen Grundlagen geschärft werden Regelungen über Vertragsziele und Vertragsinhalte sllen ebens definiert werden wie der räumliche und sachliche Anwendungsbereich Überlassungs-, Vrbereitungs-, Durchführungs- und Kstenübernahmeverträge erscheinen privatrechtlich unbedenklich Erhebliche Anwendungsvielfalt in der Praxis Abklärung der Abgrenzung zwischen öffentlichen Vrgaben und privatrechtlichen Vereinbarungen Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 16

17 Finanzielle Aspekte bei Widmungsfestlegungen Finanzielle Aspekte gewinnen insb. in der Planungspraxis an Bedeutung Raumrdnung war weitgehend finanzblind Vermögensverändernde Wirkungen finden im Raumrdnungsrecht wenig Beachtung Verluste, Nachteile werden kaum ersetzt Vrteile, Gewinne werden nicht belastet Abklärung der beabsichtigten Ziele Stadtplanung ist kein Kuhhandel (Vassilaku, 2013) Planerische Überlegungen sind in den Vrdergrund zu stellen (kein Ausverkauf öffentlicher Interessen ) Quelle: ebfiles/1/cntent/352/wiener_zeitung.pdf; Kaum rechtliche Grundlagen für die Beteiligung der Gemeinden an Wertsteigerungen durch Umwidmungen Anwendungsvielfalt in der Planungspraxis Gesetzliche Grundlagen sind zu schaffen Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 17

18 Baulandumlegung Empfehlung: In allen Bundesländern sllen die rechtlichen Rahmenbedingungen für Baulandumlegungen geschaffen werden. Umlegung nach 22 Abs. 1 WBO: die Vereinigung vn Grundflächen zu einer Masse und deren Neuaufteilung Grundänderungen sind Vraussetzung für Umsetzung vn Bauvrhaben Instrumente der Bdenrdnung Neurdnung der Grundstück(zuschnitt)e Erschließung Wert der Verteilungsmasse ist idr höher als Umlegungsmasse, weil sinnvller zugeschnittene Grundstücke, bebaubar und höherwertiger ausnutzbar Ziel: Einleitung vn Baulandumlegung (zwangsweise Einbeziehung ist möglich) Anspruchsvlles Verfahren Weniger aufgrund planungsfachlicher Herausfrderungen Veränderung vn Grundstücken und Eigentumsverhältnissen Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 18

19 Aufschließungs- und Erhaltungsbeiträge Empfehlung: Den Gemeinden sll die Möglichkeit gegeben werden, für unbebautes Bauland Aufschließungs- und Erhaltungsbeiträge einzuheben. Die für Infrastruktur getätigten Investitinen belasten die Gemeinden erheblich Günstig: Frühzeitige Einhebung der Infrastrukturkstenbeiträge Mbilisierende Wirkung auf Bauland kann entstehen, wenn die Belastungen die Wertsteigerung der Liegenschaft übertreffen Oö: Aufschließungs- und Erhaltungsbeitrag im Bauland ( Oö ROG) Gemeinden haben den Eigentümern unbebauter Liegenschaften einen Aufschließungsbeitrag vrzuschreiben Ist in jährlichen Raten vn 20 % fünf Jahre zu entrichten Ab dem fünften Jahr hat die Gemeinde für weiterhin unbebaute Liegenschaften jährlich einen Erhaltungsbeitrag vrzuschreiben Pflicht zur Entrichtung des Erhaltungsbeitrages endet erst im Fall der Bebauung des Grundstückes Prblematik bei Abgaben: Zusätzliche Ksten in Knflikt mit leistbarem Whnen Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 19

20 Resümee Rechtliche Möglichkeiten wurden verbessert Insb. bezüglich der Baulandmbilisierung Beträchtliche Möglichkeiten bei Neuausweisungen vn Bauland Reduzierte Möglichkeiten bei bestehenden Widmungen Wiener Planungssystematik setzt auf Knzepte Wenig hheitlich-verbindliche Planungsvrgaben Aufwendige Entscheidungsfindung anhand knkreter Prjekte Handlungsbedarf Umsetzung Anwendungsbereitschaft bei bdenplitischen Eingriffen ist zu stärken Bewusstseinsbildung ist zu verbessern Spezifische Maßnahmenbündel müssen geschnürt werden, die mehrerer Instrumente und Maßnahmen kmbinieren Fairer Ausgleich zwischen Gemeindeinteressen und privaten Eigentumsinteressen ist gebten Zukünftige Herausfrderungen für Raumplanung und Whnen 20