Beleihungswert von Milchviehanlagen

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1 Beleihungswert von Milchviehanlagen Einfluss des Milchpreises in der Krise Christian Bödecker MRICS öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger CIS HypZert (F) Mitglied im HLBS Mitglied im Gutachterausschuss für Grundstückswerte beim Katasteramt Hameln Hannover 1 AgriWert / ADG Montabaur 1

2 AgriWert Team 2

3 Roter Faden - Meine Perspektive - Wie funktioniert der Beleihungswert - Was sind die Einflussfaktoren auf den Markt- und Beleihungswert am Beispiel von Milchviehanlagen? - Entwicklung des Milchpreises - Bestimmung des Markt- und Beleihungswertes - Berücksichtigung der Milchpreisvolatilität im Verfahren - Ausblick - Wertableitung, Rechenwerk - Zukunftsperspektiven für die Tierproduktion - Ausblick Jahr Diskussion 3

4 Was ist der Beleihungswert? Definition Marktwert: Der Marktwert ist der Preis, zu dem die Immobilie im Rahmen eines privaten Vertrags zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem unabhängigen Käufer zum Zeitpunkt der Schätzung verkauft werden könnte, wobei die Annahme zugrunde gelegt wird, dass die Immobilie öffentlich auf dem Markt angeboten wird, dass die Marktbedingungen eine ordnungsgemäße Veräußerung ermöglichen und dass für die Aushandlung des Vertrages ein im Hinblick auf die Art der Immobilie normaler Zeitraum zur Verfügung steht. Definition des Beleihungswertes: Der Beleihungswert eines Grundstücks ist der Wert, von dem auf Grund der aus dem langfristigen Marktgeschehen abgeleiteten Erkenntnisse zum Bewertungszeitpunkt auf der Basis der dauerhaften, zukunftssicheren Merkmale mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, das er über einen langen, in Zukunft gerichteten Zeitraum im normalen Geschäftsverkehr realisiert wird. 4

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6 Funktion und Einordnung des Beleihungswertes im Kreditprozess Bedeutung des Beleihungswertes - Heiligtum - losgelöst vom Marktwert - der in die Zukunft gerichtete sichere Wert (Definition ) - Regelung der Behandlung von Rechten in Abtl. II (Versteigerungsfestigkeit eines Vorrangs; Erbbaurechte; Ausweisung). - der von dem BAFin kontrollierte Wert - Forderung der Realkreditsfähigkeit (z. B. Drittverwendungsfähigkeit, Nachhaltigkeit) - der Wert, der über die Konditionen entscheidet - Zielkonflikt Absicherung / Geschäft 6

7 Marktwert Immobilien Beleihungswert Beleihungsgrenze t

8 Stallanlagen sind aus Bankensicht Betreiberimmobilien d. h. schon aus der Objektart heraus mit hohem Risiko behaftet und kein bevorzugter Pfandgegenstand für die Absicherung von Krediten 8

9 Marktwert: Beleihungswert (lastenfrei Abtl. II): Beleihungsgrenze:

10 Funktion und Einordnung des Beleihungswertes im Kreditprozess Ablauf des Kreditprozesses Beurteilungskriterien, die zur Ablehnung oder zur Annahme des Kreditantrages führen - Gesamtbetriebskonzept - Erfolg in der Vergangenheit - Konzept der Investition - Beurteilung des Betriebsleiters -Sicherheiten Qualität zur Absicherung des Kredites ( zweite Verteidigungslinie ) 10

11 wertbestimmende Parameter eines Milchviehstalles Modernisierungsnivau der Stallanlage Mechanisierungsstand Milchleistung Futterkosten /Pachtniveau / Grünlandanteil Stallklima / Stallgesundheit Vermarktung / Preisniveau der Molkerei (z.b. arla 29/34) Reproduktion Milchpreis 11

12 Entwicklung des Milchpreises Jan. 15 bis Jan. 17 Entwicklung des Bodenpreises in demselben Zeitraum 12

13 langfristiger Milchpreis

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15 Gibt es Käufer? Anlagen werden stillgelegt / umgenutzt (Färsenaufzucht, Mutterkuhhaltung / Mast) Anlagen werden modernisiert / erweitert Ställe werden neu errichtet Anlagen werden verkauft - mit Land - ohne Land - als ganze Betriebe Gibt es eine Gesetzmäßigkeit?

16 Wer bestimmt die Preise? Welche Gruppe? Beste 25%? Beste 10%? Holländer? Die Märkte werden von den Besten bestimmt!

17 Datengrundlage Regionale Auswertungen der Deckungsbeiträge Rechentool aus dem KTBL Rechentool aus dem SMUL Daten aus Fachzeitschriften Eigene Datensammlung Daten des Betriebes L Frage: Was kalkulieren Käufer und Verkäufer? 17

18 Entwicklung der Deckungsbeiträge nach Auswertung der LWK NI

19 Entwicklung der Deckungsbeiträge nach Auswertung der LWK NI Bsp. Deckungsbeitragsrechnung LWK Ni 19

20 Anpassungen Futterkosten Lohn Alles Andere.. Milchpreis 20

21 Betriebstypen / Größen < 70 Kuhplätze < 150 Kuhplätze < 500 Kuhplätze > 500 Kuhplätze

22 Marktwertermittlung /Beleihungswertermittlung Rechenwerk Berechnung Milchvieh komplett Bö.xls 22

23 Hier keine fachliche Grundsatzdiskussion über einzelnen Parameter, konzentrieren auf den Einfluss des Milchpreises Parameter der Ertragswertberechnung, die mit dem Milchpreis zusammenhängen: - langjähriges Mittel des Milchpreises stärkere Schwankungen des Preises fließen ein mit: - kalk. Ansatz für das Betriebsunterbrechungsrisiko - dem Kapitalisierungszinssatz

24 Welt - Nachfrageentwicklung

25 Menge Zeit 25

26 Ihre Prognose zur Entwicklung der Milchpreise?

27 Gegenwärtig wertbestimmende Parameter in der Tierproduktion Stark schwankende Produktpreise Weiterhin höhere Futterkosten durch die eiserne Kuh gesellschaftliche Kritik an der Massentierhaltung Nachfragsteigerung höhere Anforderungen durch Tierhaltungsverordnung Düngemittelverordnung (Gülleentsorgung) Effizienzsteigerung durch technischen Fortschritt (smart Farming) unterschiedliche Auswirkung auf - kleine Betriebe - mittlere Betriebe - Großbetriebe 27

28 Antwort auf die Fragestellung Einfluss des Michpreises in der Krise o o o o Wann ändert sich das langjährige Mittel? Erst, wenn sich der langfristige Milchpreis ändert, ändert sich die Marktgängigkeit und damit der Beleihungswert Höhere Preisvolatilitäten fließen über die kalkulatorischen Ansätze für ein Betriebsunterbrechungsrisiko und den Kapitalisierungszins in die Wertermittlung ein Selbst in der Krise werden Anlagen gehandelt

29 Ausblick ins Jahr

30 o o o o o o o o Meine Thesen In Deutschland wird weiterhin intensiv Milch produziert Tendenziell steigende Produktpreise Stetig steigende Nachfrage nach Agrarprodukten Steigender technischer und betriebswirtschaftlicher Effizienzdruck (.nur die Besten ) Sich weiter vergrößernde Betriebseinheiten Regionale und objektspezifisch unterschiedliche Entwicklungen Weiterhin eingeschränkte Marktgängigkeit von Stallanalgen bei stärkerer Differenzierung Wir weisen weiterhin Beleihungswerte auf verhaltenem Niveau aus.

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