Hinweisblatt - Kredit an eine Wohnungseigentümergemeinschaft WEG-Kredit und Haftungsfragen (Vers. 2015/002)

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1 Sehr geehrte Damen und Herren, immer wieder werden bezüglich des WEG-Kredites eine Vielzahl von Fragen an uns gestellt die häufigsten haben wir hier als Frage und Antwort zusammengestellt. Die rechtlichen Fragen sind inhaltlich stark verkürzt, um die Verständlichkeit zu erhöhen. 1. Ist eine WEG kreditfähig? Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Somit ist eine Möglichkeit zur Verpflichtung in Form eines Kredites gegeben. 2. Welche Maßnahmen sind typisch Modernisierung und Instandsetzung von Wohngebäuden bauliche Maßnahmen zur Gebrauchswertverbesserung (z.b. Sanitärinstallation, Wasserversorgung) bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (z.b. An- und Ausbau von Balkonen / Loggien, Nachrüstung von Aufzügen,) Instandsetzungsmaßnahmen zur Behebung baulicher Mängel durch Reparatur und Erneuerung (z.b. Fenster, Fassade, Lifterneuerung) Ersatz veralteter Heizung, Umsetzung Energiekonzepte - Modelle wie z.b. Pay per kwh

2 3. Wie wird die Maßnahme finanziert Grundsätze einer ordentlichen Verwaltung Es gelten folgende Grundsätze: Eine Maßnahme muss sinnvoll und wichtig sein sowie auch eine Beschlussfähigkeit aufweisen. Bei der Finanzierung der Maßnahmen liegt die erste Priorität auf der Einbindung von vorhandenen Rücklagen. Sollte dies nicht in vollem Umfange darstellbar sein, so stellt sich die Frage nach einer Sonderumlage. Aber was passiert wenn folgende Sachverhalte eintreten: Die Maßnahme ist dringend Rücklagen stehen zur Verwendung nicht an Nicht alle Eigentümer können die Maßnahme (über Sonderumlage) tragen Im Ergebnis bedeutet dies: Verschleppung der Maßnahme, da nicht alle die Umlage erbringen können Mögliches Schaden- /Verlustpotential steigt weiter an Im besten Falle wird die Maßnahme über Jahre hinweg gestückelt erbracht dadurch aber deutlich teurer Möglicherweise stehen Zwangsversteigerungen an allerdings unter erheblichen Spannungen innerhalb der WEG sowie ebenso verbunden mit einem erheblichen Zeitverlust mit Blick auf die Realisierung Lösungsansatz: Die Lösung ist ein WEG-Kredit. Wie dieser im Detail abläuft, schildern wir wie folgt:

3 4. Ablauf eines WEG-Kredit In der Praxis holt der Verwalter bereits im Vorfeld einer Eigentümerversammlung meist aufgrund der Vorgespräche mit dem Beirat oder den Eigentümern ein Kreditangebot ein, wenn abzusehen ist, dass dies ggf. eine mögliche Finanzierungsform darstellt. Hierzu reicht er div. Unterlagen (Angaben zur WEG, zur Maßnahme, Höhe Instandhaltungsrückstellungen, usw.) bei der Bank ein und erhält nach positiver Prüfung der Unterlagen ein Kreditangebot mit Zinssatz und Tilgungsplan passend zur geplanten Maßnahme. In obig dargestelltem Beispiel wird sich der Kreditbetrag i.d.r. auf belaufen. Hierbei ist berücksichtigt, dass der Finanzierungsbetrag durch Sonderumlagen und der Verwendung von Rücklagen kleiner wird. Beschlussfassung Natürlich ist es notwendig sowohl die Maßnahme an sich, als auch die damit verbundene Finanzierung in der Eigentümerversammlung zu beschließen. In der Darstellung hier unterstellen wir, dass die Maßnahme unstrittig notwendig ist und behandeln hier nur das Thema Beschlussfassung zur Kreditaufnahme: Hier wird nun folgendes beschlossen: 1. Verwendung von Rücklagen (wieviel?) 2. Werden Sonderumlagen getätigt (von allen, wenn ja wie hoch) Sollte ein Kredit benötigt werden, so käme jetzt der 3. Kreditbeschluss Da den Wohnungseigentümern grundsätzlich im Rahmen des 21 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz zur Kreditaufnahme zukommt, bedarf der Beschluss selbst keines bestimmten Quorums. Es genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Vor dem Hintergrund der aufgezeigten erheblichen Anfechtungsrisiken eines Beschlusses über eine längerfristige Darlehensaufnahme ist bei Beschlussfassung unbedingt zu beachten und in den Beschlusswortlaut aufzunehmen, dass der Verwalter erst dann zu einem entsprechenden Vertragsschluss ermächtigt ist, wenn der Beschluss bestandskräftig ist. Andernfalls geht die Gemeinschaft noch das Risiko ein, etwa mit Ansprüchen des Kreditinstituts auf Vorfälligkeitsentschädigung konfrontiert zu sein.

4 Wichtig Eigenzahler Es muss jedem Eigentümer freigestellt sein, den Kreditanteil entsprechend seinem 1.000tel selbst beizutragen. In der Praxis wird deshalb beschlossen, dass bis zu einer gewissen Frist jeder Eigentümer statt am Kredit teilzunehmen seinen rechnerischen Anteil aus Eigenmittel einbringen kann (vgl. Sie hierzu unsere Beispielgrafik). Wie erfolgt der Zins/und Tilgungsausweis Der jeweilige Zins und Tilgungsbetrag wird über die Hausgeldabrechnung den teilnehmenden Einheiten/Eigentümer zugewiesen. Steuerliche Behandlung bei Vermietung Der Schuldzinsbetrag ist steuerlich bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung ansetzbar. Hinweis: Die entsprechenden musterhaften Textformulierungen für die Beschlüsse können über uns bezogen werden 5. Kreditmerkmale des WEG-Kredites bei der BfW Kredite vergeben sicherlich viele Banken die Unterscheidung liegt in den Details. Der WEG-Kredit der BfW Bank ist mit folgenden Merkmalen zu umschreiben: Kreditnehmer wird die WEG Keine Sicherheiteneintragung im Grundbuch Keine Schufaauskünfte Maßnahmenabhängiger Tilgungsplan Zinssatz fest über bis zu 15 Jahren (i.d.r. 10 Jahre) Auszahlung nach Vorlage der Rechnungen Sicherheiten: Ggf. je nach Fall Abtretung der jetzigen und künftigen Instandhaltungsrückstellungen

5 6. Welche Unterlagen benötigt die BfW Die Unterlagen können sich von Einzelfall zu Einzelfall unterscheiden. Bei Antragstellung sind dies i.d.r. folgende Unterlagen: Hausverwaltervertrag incl. Legitimation (inkl. Angabe seit wann insgesamt) Aktuelle Eigentümerliste (Vornamen, Zuname, Beruf, Anschrift, Geburtsdatum) inkl. Darstellung der 1000tel. Summierung Einheiten und Eigentümer. Teilungserklärung Aktuelle Bilder zum Objekt Beschreibung der Maßnahme 3 letzten Sitzungsprotokolle 3 letzten Wirtschaftspläne inkl. Entwicklung Instandhaltungsrücklagen der letzten 3 Jahre Beschreibung laufende Rechtstreitigkeiten, Versteigerungen usw. Stand - Hausgeldzahlungen im Rückstand Regelmäßig (i.d.r. jährlich) einzureichen sind während der Laufzeit des Kredites Aktuelle Eigentümerliste (Vornamen, Zuname, Beruf, Anschrift, Geburtsdatum) inkl. Darstellung der 1000tel. Summierung Einheiten und Eigentümer. Sitzungsprotokolle Wirtschaftspläne inkl. Rücklagenentwicklung Beschreibung laufende Rechtstreitigkeiten, Versteigerungen usw. Stand - Hausgeldzahlungen im Rückstand 7. Wie ist die Haftungsfrage Die Haftung ist wie folgt zu umschreiben: Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist das Handelsgesetzbuches entsprechend anzuwenden und Jeder Wohnungseigentümer haftet anteilig für die Annuitäten, WEG-Gesetz für jede Annuität bei Eigentümerwechsel nach Kreditaufnahme

6 der neue Eigentümer für die nach seinem Eintritt fällig werdenden Annuitäten der ausgeschiedene Wohnungseigentümer, der bei Kreditaufnahme Wohnungseigentümer war, weitere 5 Jahre auch für erst nach seinem Ausscheiden fällig werdende Annuitäten. Aber was bedeutet dies im Detail (alle Darstellung stark verkürzt) Beispiel Nr. 1 Ein Eigentümer fällt aus bedeutet er zahlt kein Hausgeld mehr Da die Gesamtannuität durch die Gemeinschaft komplett bezahlt wird, spielt sich dieses Beispiel noch komplett innerhalb der WEG selbst ab Der Verwalter bedient damit die Annuität aus den Rücklagen bzw,. den laufenden Einnahmenüberschüssen und fordert die Hausgeldzahlung bis hin zur Zwangsversteigerung ein. Hier unterscheidet sich das Verfahren allerdings nicht zum herkömmlichen Ausfall eines Hausgeldes auch ohne Kreditannuität muss der Verwalter dem Ausfall nachgehen Beispiel Nr. 2 Mehrere Eigentümer fallen aus die Summe der Ausfälle wird damit größer Auch hier findet die Lösung zuerst innerhalb der WEG statt. Die Maßnahmen unter Beispiel 1 greifen ebenso Geld wird ggf. durch eine Sonderumlage bei den solventen Eigentümern beschafft Beispiel Nr. 3 Die WEG ist insolvent bedeutet keine Zahlungen können nach außen erfüllt werden die Kreditrate fällt aus. Die Bank muss ihren Anspruch nun gerichtlich durchsetzen. Egal, ob das gerichtliche Mahnverfahren gewählt oder gleich eine entsprechende Klage beim Landgericht einreicht wird, wird man überlegen, wie man die Forderung am sinnvollsten bei den Beteiligten geltend macht. Die Bank wird i.d.r. die Forderung gegen die Gemeinschaft (wegen Instandhaltungsrückstellungen) sowie gegen jeden einzelnen Eigentümer (auch Alteigentümer) gem. seinen 1.000tel geltend machen, die jeweiligen Titel erwirken und diesen dann durchsetzen. Wenn die Bank die Forderung durch ein Urteil oder einen Vollstreckungsbescheid tituliert hat, besteht die Möglichkeit, eine sogenannte Zwangssicherungshypothek in das Grundbuch eintragen zu lassen. Wichtig: Die Haftung nach den genannten Beispielen erstreckt sich auf alle Eigentümer also auch auf diejenigen Eigentümer, die durch Eigenzahlung gar nicht am Kredit teilgenommen haben.

7 Spannende Frage zur Haftung: Warum sollten also solvente Eigentümer einer Kreditaufnahme zustimmen, obwohl diese dennoch haften müssen? Letztendlich muss das jeder Eigentümer und jede Gemeinschaft für sich selbst beantworten. Aber in der Praxis sind hier folgende Beweggründe festzustellen: Eine notwendige Maßnahme kann durchgeführt werden Werterhalt im Vordergrund Werterhalt der Einheit generell Keine Verteuerung durch Verschiebung der Maßnahme (Preissteigerung) Kein Flickwerk durch etappenweise Bearbeitung Realisierungsmöglichkeit von Einsparungen (z.b. bei energetischen Maßnahmen) Können einzelne Einheiten aus der Haftung ausgeschlossen werden? Im Grundsatz nein weil die Gesamtheit der Wohnungseigentümerschaft als Verband den Kredit beantragt. Auch würde der Ausschluss die Kreditbewertung schwächen, zum direkten Aufschlag auf den Zinssatz oder ggf. auch direkt zur Ablehnung des Kreditantrages führen. Ausnahmebeispiel Tiefgarage Im Einzelfalle kann es allerdings vorkommen, dass zum Beispiel Einheiten die gar nicht von der Maßnahme betroffen sind, ausgenommen werden können. z.b. bei einem Objekt mit sep. Eigentum an einer großen Tiefgarage. Da hier meist auch getrennte Kostenregelungen zwischen den Blöcken (Tiefgarage und restliche Einheiten) bestehen, ist es auch möglich in diesem Fall einen Ausschluss zu definieren. Bedingung ist jedoch, dass die Einheiten auch von der Maßnahme verschont bleiben. Die Ausnahmeregelung ist in der Eigentümerversammlung zu definieren und rechtlich abgesichert zu beschließen. Eine Kreditgewährung muss allerdings unter diesem Sachverhalt beleuchtet werden, da die Sicherheiten durch die geringere Anzahl der Eigentümer sinken.