WKB-Immobilienindikator. Stand 4. Quartal 2017

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1 WKB-Immobilienindikator Stand 4. Quartal 2017 Februar

2 Zusammenfassung Preisindex Eigenheime Preisentwicklung - Wohneigentum Wallis Schweiz 6 Monate ( ) -2.0% 1.1% 12 Monate ( ) -0.8% 2.5% 15 Jahre ( ) 89.8% 69.8% Die Preiskorrekturen am Walliser Immobilienmarkt setzen sich fort. Mit -2.0% sind die Eigenheimpreise (Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser) in den vergangenen sechs Monaten weiter gesunken, während schweizweit mit +1.1% nach wie vor ein leichtes Wachstum zu beobachten ist. Der kantonale Immobilienmarkt dürfte damit auf ein Überangebot reagieren, das sich im Tiefzinsumfeld der vergangenen Jahre aufgebaut hat: Die dauerhaft tiefen Hypothekarzinsen haben die Attraktivität von Wohneigentum lange gestützt und sorgten gemeinsam mit der Zuwanderung in den Kanton für die Nachfrage. Mittlerweile stellen aber die Anforderungen an die Tragbarkeit für viele Interessenten eine hohe Hürde dar, womit die Absorption des Angebots ins Stocken gerät. Die aktuelle Preiskorrektur im Kanton widerspiegelt somit eine für den Immobilienmarkt charakteristische Verzögerung von der Planung einer Liegenschaft bis zur Schlüsselübergabe. Der Bauentscheid für Wohneigentum, welches heute auf den Markt kommt, wurde oftmals bereits vor mehreren Jahren gefällt, als das Potenzial noch weit grösser schien. Die tiefen Leitzinsen haben zudem eine indirekte Nebenwirkung: Auf der Suche nach Rendite fliesst viel Kapital in den Bau von Mietwohnungen. Die Folge ist ein Überangebot auf diesem Teilmarkt, wovon die überdurchschnittlich hohe Zahl leerstehender Wohnungen im Kanton zeugt. Aus diesem Grund sinken die Mieten vielerorts, was die Attraktivität der Miete gegenüber dem Eigentum erhöht und zusätzlichen Druck auf die Eigenheimpreise ausübt. Nach Jahren des starken Wachstums ist der WKB-Immobilienindikator deutlich abgeflacht, wie die untenstehende Abbildung zeigt. Der kumulierte Preiszuwachs seit 1998 ist nach mehreren Jahren wieder hinter die gesamtschweizerische Entwicklung zurückgefallen. Welchen Pfad der Markt in den folgenden Quartalen einschlägt, hängt stark vom regionalen Konjunkturverlauf ab. Preisindex Eigenheime Eigenheimindex Kanton Wallis Eigenheimindex Schweiz

3 Preisindex Eigenheime Subregionen Preisentwicklung - Wohneigentum Region Oberwallis Region Mittelwallis Region Unterwallis Touristische Gemeinden 1) 6 Monate ( ) -2.8% -2.8% -0.6% -1.9% 12 Monate ( ) -3.5% -2.6% 3.0% -0.2% 15 Jahre ( ) 75.0% 90.2% 98.9% 84.9% Dass der Walliser Immobilienmarkt kein homogenes Gebilde ist, zeigt die Preisentwicklung von Eigenheimen in den drei kantonalen Regionen und in den touristischen Gemeinden. Zwar resultieren in den letzten sechs Monaten von der Furka bis an den Genfersee durchgehend negative Vorzeichen. Bei näherer Betrachtung sind aber je nach Gebiet teils beträchtliche Unterschiede sichtbar. So gaben die Preise in den Regionen Oberwallis und Mittelwallis mit jeweils -2.8% im vergangenen Halbjahr am deutlichsten nach. Im Unterwallis hingegen fällt der Rückgang mit -0.6% verhältnismässig moderat aus. Rückläufig sind die Werte auch in den 13 Gemeinden, die gemäss der Definition des Bundesamts für Statistik als touristisch bezeichnet werden (siehe unten). Mit -1.9% liegt die dortige Wertkorrektur im Bereich des kantonalen Durchschnitts. Aufschlussreich ist auch eine Erweiterung des Beobachtungszeitraums auf die vergangenen zwölf Monate. Sie zeigt, dass der Markt im Unterwallis erst im letzten Halbjahr leicht korrigiert hat, weist die Region doch über das ganze Jahr 2017 gesehen immer noch eine Steigerung von 3.0% aus. Insgesamt deutet der Index-Trend im Unterwallis auf eine Seitwärtsentwicklung hin, wie untenstehende Abbildung zeigt. Umso deutlicher tritt auf Jahresbasis der anhaltende Preisrückgang in der Region Oberwallis hervor: Mit -3.5% ist die stärkste Korrektur seit 1998 zu beobachten. Rückläufig, wenn auch weniger deutlich, sind die Werte über zwölf Monate auch in der Region Mittelwallis (-2.6%), während das Jahr 2017 für die Eigenheimpreise in den touristischen Gemeinden faktisch eine Nullrunde darstellte (-0.2%). Was bringt das Jahr 2018 für den Walliser Immobilienmarkt? Dies hängt unter anderem von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung ab. Schweizweit sind die Prognosen erfreulich, und aus wichtigen Walliser Industriezweigen ertönen derzeit ebenfalls positive Meldungen. Der seit einigen Monaten wieder schwächere Schweizer Franken gegenüber dem Euro könnte in einer weiteren kantonalen Schlüsselbranche, dem Tourismus, zu steigenden Übernachtungszahlen und einer lange ersehnten Entlastung führen. Sollten sich die positiven Vorhersagen bewahrheiten, dürfte dies mit einer gewissen Verzögerung auch auf dem Immobilienmarkt Folgen zeitigen. Wie dauerhaft das derzeitige Überangebot tatsächlich ist, müssen jedoch die folgenden Quartale weisen. Index Entwicklung Eigenheime Sub-Regionen Eigenheimindex Region Oberwallis Eigenheimindex Region Mittelwallis Eigenheimindex Region Unterwallis Eigenheimindex touristische Gemeinden Kanton Wallis Touristische Gemeinden 1) Anniviers Crans-Montana Ayent Nendaz Bagnes Fiesch Riederalp Grächen Saas-Fee Leukerbad Saas-Grund Leytron Zermatt 1) gemäss Gemeindetypen-Definition von BFS, Stand 2017 ( 3

4 Preisindex Eigentumswohnungen Preisentwicklung Eigentumswohnungen Wallis Schweiz 6 Monate ( ) -2.9% 0.3% 12 Monate ( ) -1.8% 1.9% 15 Jahre ( ) 88.4% 77.0% Zur Beurteilung des kantonalen Immobilienmarktes dient auch ein Blick auf die Wertentwicklung nach Segment. So liegen die für Eigentumswohnungen bezahlten Preise um 2.9% tiefer als noch vor sechs Monaten, was einer deutlichen Korrektur entspricht. Im Unterschied dazu bewegt sich der schweizweite Markt für Stockwerkeigentum mit einem Plus von 0.3% seitwärts. Auf Jahresbasis zeigt sich der Preisrückgang im Kanton mit -1.8% deutlich gemässigter, während die Werte im nationalen Durchschnitt in diesem Zeitraum um 1.9% gewachsen sind. Nimmt man die Wertentwicklung seit 1998 zum Massstab, liegt das kumulierte Preiswachstum für Stockwerkeigentum im Wallis aktuell bei knapp 84%. Damit ist das Niveau wieder auf den Stand des ersten Halbjahres 2016 gesunken. Dies dürfte eine Folge der wachsenden Konkurrenz des Mietwohnungsmarktes sein. Mit einem Zuwachs von gut 88% über die letzten 20 Jahre übertrifft die schweizweite Entwicklung die kantonalen Werte wieder. Preisindex Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen Kanton Wallis Eigentumswohnungen Schweiz

5 Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen Die Preise für Eigentumswohnungen variieren je nach Standort beträchtlich. Für den Vergleich in untenstehender Preisniveaukarte dient eine typische Musterwohnung mit einer Nettowohnfläche von 120m 2, die nicht als Ferienobjekt gehandelt wird (siehe untenstehende Tabelle). An den kantonalen Top-Standorten wechselt die Musterwohnung teils für über CHF die Besitzer, so etwa im Kantonshauptort Sion, in einigen Gemeinden des Bezirks Monthey nahe des Genfersees und in den bekannten Tourismusdestinationen wie Zermatt und Saas-Fee. Im Bereich des Walliser Durchschnitts von rund CHF bewegen sich die Preise etwa in Naters oder Savièse. Deutlich tiefere Preise erzielt das typische Objekt in einigen Gemeinden der Bezirke Raron und Visp, in welchen das Musterobjekt mit den entsprechenden Eigenschaften vereinzelt für unter CHF gehandelt wird. Preise für eine Musterwohnung > < Crans-Montana Naters Monthey Sion Sierre Visp Brig-Glis Martigny Zermatt Muster-Eigentumswohnungen per Q (in CHF) Gemeinde Preis 4Q17 Preis 3Q17 Diff. Brig-Glis ,6% Naters ,0% Bagnes ,1% Martigny ,5% Champéry ,5% Monthey ,6% Sierre ,2% Crans-Montana ,3% Sion ,3% Saas-Fee ,2% Visp ,7% Zermatt ,9% Muster-Eigentumswohnung per Q Wohnungstyp Etagenwohnung Alter 5 Jahre Lage im Ort Qualität Standort der Wohnung im Gebäude Nettowohnfläche in m Anzahl Zimmer 4 Anzahl Badezimmer 2 Balkon-/Terrassenfläche in m 2 20 Bauqualität Zustand des Gebäudes Parkplätze in der Tiefgarage 1 Luxusobjekt Nein Ferienwohnung Nein 5

6 Preisindex Einfamilienhäuser Preisentwicklung - Einfamilienhäuser Wallis Schweiz 6 Monate ( ) -0.9% 1.9% 12 Monate ( ) 0.4% 3.2% 15 Jahre ( ) 90.6% 64.5% Ebenfalls rückläufig, aber weit gemässigter als im Segment der Eigentumswohnungen, sind die Preise für Einfamilienhäuser. So haben die Werte von letzteren in den vergangenen sechs Monaten mit -0.9% nur leicht nachgegeben. Gleichzeitig sind die Häuserpreise landesweit nochmals um 1.9% gestiegen. Über das ganze Jahr 2017 gesehen ebnen sich Zunahmen und Rückgänge im Wallis praktisch aus, es resultiert ein geringes Plus von 0.4%. Der kantonale Markt für Einfamilienhäuser bewegt sich bereits seit einigen Quartalen seitwärts, wie die untenstehende Abbildung des Preisindikators zeigt. Verwendet man das Jahr 1998 als Referenzpunkt, so entspricht der kumulierte Preiszuwachs seit diesem Zeitpunkt mit rund 77% in etwa dem Schweizer Mittel. Nach markanten Preissteigerungen im Wallis zwischen den Jahren 2013 und 2015 hat die schweizweite Marktentwicklung die Lücke zum Kanton somit wieder geschlossen. In den kommenden Quartalen könnte die nationale wie regionale Wirtschaftsentwicklung Fahrt aufnehmen. Ein solch positiver Verlauf dürfte sich jedoch erst mit Verzögerung auf dem Walliser Immobilienmarkt zeigen. Preisindex Einfamilienhäuser Einfamilienhäuser Kanton Wallis Einfamilienhäuser Schweiz

7 Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser Auch bei den Einfamilienhäusern ist die Lage im Kanton massgeblich für den Preis, wie die Preisniveaukarte zeigt. Sie stellt die Marktpreise für ein typisches Objekt mit einer Nettowohnfläche von 160m 2 und einer Grundstücksfläche von 600m 2 dar. Die höchsten Preise erzielt das Musterhaus in den Tourismusorten Zermatt, Saas-Fee oder Bagnes mit der Ortsgemeinde Verbier. In diesen wird ein typisches Haus teils zu weit über CHF 1 Mio. gehandelt, wobei sich die Analyse nur auf Häuser bezieht, die nicht als Ferienobjekte genutzt werden. Bei Ferienhäusern ist häufig ein noch höheres Preisniveau festzustellen. Das kantonale Mittel liegt bei rund CHF , in diese Kategorie fällt etwa die Gemeinde und Fiesch. Eher unter diesem Wert bewegt sich das Preisniveau für das Musterhaus in einigen Gemeinden im Oberwallis. Dort erzielt das Musterhaus teils Preise von CHF und weniger. Preise für ein Musterhaus > < Crans-Montana Naters Monthey Sion Sierre Visp Brig-Glis Martigny Zermatt Muster-Einfamilienhaus per Q (in CHF) Gemeinde Preis 4Q17 Preis 3Q17 Diff. Brig-Glis ,4% Naters ,5% Bagnes ,6% Martigny ,9% Champéry ,7% Monthey ,0% Sierre ,7% Crans-Montana ,7% Sion ,0% Saas-Fee ,9% Visp ,2% Zermatt ,0% Muster-Einfamilienhaus per Q Objekttyp freistehend Alter 11 Jahre Lage im Ort Grundstücksfläche in m Nettowohnfläche in m Anzahl Zimmer 5.5 Anzahl Badezimmer 2 Raumvolumen in m Bauqualität Zustand des Gebäudes Parkplätze in separater Garage 1 Luxusobjekt Nein Ferienhaus Nein 7

8 Kurzbeschrieb WKB-Immobilienindikator Seit dem Herbst 2016 analysiert IAZI 1) im Auftrag der Walliser Kantonalbank den regionalen Immobilienmarkt und publiziert speziell für den Kanton Wallis den WKB-Immobilienindikator. Als Grundlage für die Auswertungen dienen seit 1994 IAZI anonymisierte Angaben zu effektiven Handänderungen. Die Zahlen stützen sich also auf echten Markttransaktionen und nicht auf in Inseraten publizierten Wunschpreisen. Grundidee von Indizes Gemäss Definition ist ein Index ein statistisch erzeugtes Produkt, welches einen Pool von Daten zusammenfasst und eine Messung von Veränderungen über einen bestimmten Zeitraum ermöglicht. Üblicherweise wird der Index bei 100 angesetzt und alle Daten dann zu dieser Zahl in Relation gebracht. Hedonische Methode Die Transparenz auf den Schweizer Immobilienmärkten hat sich vor allem dank der hedonischen Preis- und Performanceindizes erheblich verbessert. Die hedonische Bewertung ist die Anwendung der statistischen multiplen Regressionsanalyse auf effektive Immobilienhandänderungen. Der Immobilienpreis wird dabei durch ca. 20 Eigenschaften zum Gebäude und ca. 50 Faktoren zur Lage erklärt. Als Datengrundlage für die Modelle dienen ausschliesslich Freihandtransaktionen, wobei jährlich über die Hälfte der schweizweit erfolgten Handänderungen einfliessen. Der Vorteil dieser Methode liegt insbesondere darin, dass mit der Zerlegung der Immobilie in die einzelnen Eigenschaften der Markt abgebildet wird und keine Glättung der Preisentwicklung entsteht. Ebenso verändert sich der Index nicht durch den Umstand, dass in einer Periode übermässig viele Objekte einer bestimmten Preislage gehandelt werden. Gewisse Grenzen sind der Methode bei der Beurteilung von Spezialobjekten jedoch gesetzt, da für diese in der Regel die Zahl der beobachteten Transaktionen limitiert ist. Spezialfall Immobilienindizes Die Berechnung von Immobilienindizes ist im Vergleich zur Berechnung von Preis- und Performanceindizes für andere Anlageformen wie Aktien oder Obligationen komplex. Keine einzige Immobilie gleicht genau einer anderen. Zudem ist die Liquidität der Märkte relativ gering und die regionalen Unterschiede erheblich. Die klassischen Berechnungsarten, basierend auf Durchschnittspreisen oder auf Schätzungen, bringen daher gewisse Probleme und systematische Verzerrungen mit sich. Um diese zu vermeiden, wird für den WKB-Immobilienindikator die sogenannte hedonische Methode als Berechnungsgrundlage angewendet. 1) IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilien markt zu erhöhen. Heute zählt IAZI zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch 8