Stadtumbau GE-City. Modernisierungsberater informieren und ermutigen zur energetischen Modernisierung von Gebäuden. Birgit Wend. Stadtumbaubüro City

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1 Stadtumbau GE-City Modernisierungsberater informieren und ermutigen zur energetischen Modernisierung von Gebäuden Birgit Wend Stadtumbaubüro City

2 Inhalt 1. Ausgangslage für den Stadtumbau City 2. Stadtumbau City Neue Qualitäten im öffentlichen Raum Neue Qualitäten im Einzelhandel Qualifizierung des Immobilienbestandes 3. Modernisierungsberatung

3 Ausgangslage

4 Ausgangslage Bevölkerungsverluste in Gelsenkirchen 1964: Einwohner 2009: Einwohner 2020: Einwohner Großräumige Wanderungsprozesse Fortzüge ins städtische Umland Deutlicher Sterbeüberschuss Prognostizierte Überalterung Bevölkerungsentwicklung (-10 % ) Arbeitsplatzentwicklung in Gelsenkirchen Arbeitsplatzentwicklung im Ruhrgebiet Beschäftigtenentwicklung 1991 bis 2003: minus Arbeitsplätze Arbeitslosenquote 2009: 15 % (NRW 8,7%) Rückgang Montanindustrie seit 1960 Industrie-/Ge-Brachen: ca. 450 ha

5 Ausgangslage Wohnungsmarkt in Gelsenkirchen punktuelle Leerstände in bestimmten Teilbereichen - Schlichtbauten der 50er Jahre, Wohnungsbestände der 60er und 70er Jahre - unrenovierte Altbauten der Gründerzeit - Verlärmte Wohnungsbestände an Hauptverkehrsstraßen Gesamtstädtisch keine eindeutigen Leerstandsmuster Leerstandsrisiken bei belasteten Verkehrsachsen, Nähe zu Industrieanlagen, problematischer Sozialstruktur, nicht marktgerechte Mietforderungen ohne Interventionen ist von wachsenden Leerstandszahlen auszugehen

6 Ausgangslage Stadtumbau: zunächst Fokussierung auf gebietsbezogene Programmgebiete Auszug aus Wohnungsmarktstudie - seit 1994 Soziale Stadt (Bismarck/Schalke- Nord, Südost) - seit 2004 ist Gelsenkirchen Modellkommune des Stadtumbaus - Ziele für die Innenstadtentwicklung: - nachhaltige und zielgruppenorientierte Aufwertung des Wohnungsbestands - Stärkung des Einzelhandels und der gewerblichen Immobilien - Aufwertung des öffentlichen Raumes zur Verbesserung der Aufenthaltsqualität - strategischer gesamtstädtischer Stadterneuerungsansatz, Ausweisung von weiteren Stadterneuerungsgebieten mit unterschiedlichen Interventionsstufen - Grundlagen: Gesamtstädtische Wohnungsmarktstudie und Sozialraumanalyse

7 Ausgangslage Chronologie City-Entwicklung 2002/2003 Leitplan-City (Ratsbeschluss im Juli 2003) Maßnahmen- und Handlungskonzept GE-City als Förderkulisse im ExWoSt- Forschungsfeld Stadtumbau West : kombinierte Aufwertungs- und Umbaustrategie auf Grundlage von Impulsprojekten Seit 2008 Seit 2008 Fortführung im Regelprogramm Stadtumbau West Arbeitsgruppe Modernisierungsberatung für alle Stadterneuerungsgebiete Seit 2009 Modernisierungsberater City

8 Ausgangslage Organisationsstruktur Stadtumbau Vor-Ort-Büro zur Projekt- und Prozesssteuerung Gründung eines Beirats für Stadtumbau auf politischer Ebene; Teilnahme am bundes- und landesweiten Erfahrungsaustausch

9 Stadtumbaugebiet City Rahmenplan

10 Stadtumbau City Neue Qualitäten im öffentlichen Raum

11 Neues Corporate Design für Gelsenkirchen Auszug Corporate Design Kunstachse: Promenade ausbilden Verbindung Zum Markt über Kirchhof stärken Grünver- bindung stärken Verteiler und Umlenkpunkt entwickeln Einzelhandelsachse mit klaren Endpunkten und Rundwegen ausbilden Anfangspunkt gestalten Bahnhofsentrée gestalten Anbindung Wissen- schaftspark stärken Wohnen stärken Einkauf im Quartier

12 Neues Corporate Design für Gelsenkirchen

13 Bahnhofstraße, Situation 2005 Bahnhofstraße, Situation heute

14 Umbau Bahnhofsvorplatz, Situation heute

15 Neue Jüdische Synagoge

16 Arminstraße und Bahnhofstraße

17 Spielanlage Robert-Koch-Straße

18 Das Neue Hans-Sachs Haus NHSH

19 Umgestaltung Heinrich-König-Platz

20 Stadtumbau City Neue Qualitäten bei Einzelhandelsimmobilien

21 Neue Qualitäten bei Einzelhandelsimmobilien 2005

22 Neue Qualitäten bei Einzelhandelsimmobilien und nach dem Umbau

23 Neue Qualitäten bei Einzelhandelsimmobilien

26 Stadtumbau City Qualifizierung der Wohnimmobilien

27 Qualifizierung der Wohnimmobilien - Ansatz Grundlage: Wohnstudie City (empirica) Analyseergebnisse - Probleme (Verkehr, Lärm, zu wenig Freiflächen, überalteter Immobilienbestand) überlagern die Qualitäten innerstädtischen Wohnens - Standortvorteile der City (Verkehrsanbindung, Urbanität, Nähe zu Handel und Dienstleistungen, gastronomische und kulturelle Angebote werden noch nicht ausgeschöpft - verhaltene bis pessimistische Eigentümersicht fehlendes Vertrauen in die City als Wohnstandort - begrenzte Investitionsbereitschaft und möglichkeiten seitens der Eigentümer Empfehlungen - Negative Wahrnehmung durchbrechen - Symbolträchtige Missstände beseitigen - Mangel an Koordination aufheben - Informationsdefizite der kleinteiligen, privaten Eigentümerschaft beseitigen

28 Qualifizierung des Wohnimmobilien - Ansatz Einzeleigentümerstruktur Typische Wohnsituation Umgestalteter Bahnhofsvorplatz

29 Qualifizierung der Wohnimmobilien - Ansatz Mobilisierungsstrategien 1. Stufe ( ) Beratungsangebote zum Haus- und Hofflächenprogramm - Pressekampagne zum Haus- und Hofflächenprogramm - Eigentümerversammlungen und Einzelgespräche - Erstberatung und Abstimmung von Maßnahmen der Fassadenmodernisierung und der Umgestaltung von Außenbereichen im Stadtumbaubüro - Vermittlung zu den Ansprechpartnern im Rathaus - Hinweise auf weitere Förderprogramme durch Bereitstellung einer Modernisierungsbroschüre Infobroschüre für Hauseigentümer Blockkonzepte als Modellvorhaben - Erarbeitung von Planungskonzepten und Gutachten - Eigentümerversammlungen und Einzelgespräche - Sensibilisierung von Eigentümern für die Belange des Stadtumbaus

30 Qualifizierung der Wohnimmobilien - Ansatz Blockkonzepte als Modellvorhaben In zwei Blöcken wurden modellhaft Umbauvorschläge entwickelt und in Eigentümerversammlungen vorgestellt. Eine Vereinbarung unter den jeweils rund 20 Eigentümern über grundstücksübergreifende Aufwertungsmaßnahmen in den Blockinnenbereichen gelang jedoch nicht.

31 Qualifizierung der Wohnimmobilien - Ansatz Erste Erfolge des Haus- und Hofflächenprogramms

32 Qualifizierung der Wohnimmobilien - Ansatz Erste Erfolge des Haus- und Hofflächenprogramms - vorher

33 Qualifizierung der Wohnimmobilien - Ansatz Erste Erfolge des Haus- und Hofflächenprogramms - nachher

34 Stadtumbau City Qualifizierung der Wohnimmobilien Modernisierungsberatung

35 Modernisierungsberatung Neuer Ansatz der Modernisierungsberatung: Seit 2008 Arbeitsgruppe Modernisierungsberatung für alle Stadterneuerungsgebiete in Kooperation mit Referat Umwelt und gertec Analyse der unterschiedlichen Beratungsbedarfe je Stadtgebiet City als Modellgebiet eines umfassenden Beratungsansatzes Ziel: Stärkung der City als Wohnstandort und Wohnwertsteigerung Vermeidung eines zunehmenden Leerstands in der City durch Attraktivierung des Wohnungsbestandes Instandsetzung und Modernisierung mit energetischem Schwerpunkt Senkung von Betriebskosten für Mieter und Eigentümer Auswertung der Erfahrungen auch für andere Stadtgebiete Ausschreibung eines Modernisierungsberaters: Abstimmung mit Architektenkammer, BDA und BDB

36 Modernisierungsberatung Prinzipien der Eigentümerberatung: Unentgeltliche Grundberatung finanziert aus Fördermitteln des Stadtumbauprogramms keine Konkurrenz zu klassischen Architekten- oder Firmenleistungen. Schnittstelle definieren und beachten! Neutralität des Beraters zur Herstellung von Glaubwürdigkeit und Vertrauen. Kein finanzielles Eigeninteresse des Beraters! Konkrete und umfassende Beratung durch Hausbesuche. Erfolgsorientierung: Herausfiltern von modernisierungswilligen Eigentümern. Gesamtberatung aller erforderlichen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen und Priorisierung der wichtigsten Maßnahmen, Ergebnisprotokolle. Vermittlung weiterführender Leistungen (Architekten- und/oder Handwerkerpool) Sonderleistung Modellprojekt der gertec in 2010: Sanierungsbegleitung bei 4 Objekten.

37 Modernisierungsberatung Auswahl des Beraters: 2-stufiges Auswahlverfahren unter 9 Büros Auswahl des Gelsenkirchener Architekten und Bausachverständigen Markus Gebhardt als Modernisierungsberater City Auftragsvolumen: 2 Tage/ Woche Laufzeit des Vertrages zunächst für 1 Jahr Verlängerungsperspektive bis Ende 2012 Beratungsumfang: rd Einzeleigentümer in der City

38 Modernisierungsberatung Informationen und Kontakte durch Vorträge in der flora: Bestandsverbesserung oder Leerstand, was ist mir lieber? Wärmedämmung von Altbauten, ein Gewinn für Eigenttümer und Mieter Heizungserneuerung und Solartechnik Förderprogramme, Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen Erfahrungsberichte von Eigentümern sanierter Objekte Hof-, Fassaden- und Dachbegrünung, grüne Oasen in der Stadt

39 Modernisierungsberatung Leitfragen: Welche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind innen und außen an meiner Immobilie sinnvoll? Welche Maßnahmen sind dringend erforderlich, welche sind zukünftig sinnvoll, um einen Sanierungsstau zu vermeiden? Welche Kosten kommen durch eine Sanierung auf mich zu? Welchen Mehrwert hat eine Investition im Hinblick auf die Vermietbarkeit und die Wertsteigerung meiner Immobile?

40 Modernisierungsberatung Ergebnisse nach einem Jahr: Reges Interesse an der angebotenen Beratung: 50 Vor-Ort- Beratungen, davon 30% durchgeführte Maßnahmen Erfolgversprechende Zielgruppen: Einzel-Hauseigentümer und/oder Verwalter (keine Eigentümergemeinschaften) Langwierige Entscheidungsprozesse der Eigentümer daher mehrmalige Beratungsgespräche auch am Telefon Vielfach nur kleine Maßnahmen umgesetzt entsprechend dem Budget Engpass ist oft die zögerliche Angebotsabgabe von Handwerkerfirmen positiver Vorbild-Effekt : Nachbarn ziehen nach und modernisieren ebenfalls In Einzelfällen: erfolgreiche Hinweise auf Bauschäden mit Gefahrenstellen hilfreich: Neuauflage der Modernisierungsbroschüre mit kurzer Darstellung aller verfügbaren Förderprogramme

41 Modernisierungsberatung Durchgeführte Maßnahmen im 1. Jahr: Beispiel Weberstraße 61 Fassaden dämmen 3x Fassaden dämmen mit Balkonanbauten Dach neu decken und dämmen 1x 1x Oberste Geschossdecke dämmen 2x Keller trocken legen 1x Haustür und Fenster energetisch verbessern 2x Wohnung sanieren 1x Hof neu gestalten 2x Einsturzgefährdeten Anbau abreißen 1x Gebäude und Hof umfassend sanieren 1x

42 Modernisierungsberatung Strategie für andere Stadterneuerungsgebiete in Gelsenkirchen: Der regelmäßig ca. alle 6 Wochen stattfindende Erfahrungsaustausch führt derzeit zu folgendem Ergebnis: Tossehof: Auftragsvergabe an eine Modernisierungsberaterin auf der Grundlage der Erfahrungen in der City. Vorbildwirkung der umfassend modernisierten Immobilie Kopernikusstraße nutzen Schalke: Süd-Ost: Zurzeit laufende Eigentümerbefragung zur Klärung der Modernisierungsbereitschaft der Eigentümer hoher Anteil an Wohnungsbaugesellschaften z.t. sehr hoher Sanierungsbedarf und geringe finanzielle Kapazität der Eigentümer. Geplant ist die Gründung einer kommunalen Sanierungsträgergesellschaft für Grunderwerb und Modernisierung.

43 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Kontakt: Stadtumbaubüro Gelsenkirchen-City Bahnhofstraße Gelsenkirchen Fon 0209/ Fax 0209/