Einwohnergemeinde Hallau Nachnutzung der Schulbauten und Kindergärten

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1 Einwohnergemeinde Hallau Nachnutzung der Schulbauten und Kindergärten Der Bericht zeigt Varianten und Kosten möglicher Nachnutzungen der Schulbauten auf. Inhaltsverzeichnis: 1. Situation und Grundlagen 2. Zusammenfassung 3. Nutzungsvarianten 4. IST-Zustand der Gebäude 5. Anhang Neuhausen, Seite 1

2 1. Situation und Grundlagen Die verschiedenen Berichte zeigen folgendes Bild: Die Raumverhältnisse der Primar- und Oberstufenschule sind sehr eng. Es fehlen diverse Nebenräume, welche in den bestehenden Bauten nicht realisiert werden können. Die Schaffung von Tagesstrukturen und die Integration des Schulhauses Oberhallau sind aufgrund der bestehenden Platzverhältnisse nicht möglich. Eine Erweiterung innerhalb des Schulareals, z.b. mit einer Doppelturnhalle, entsprechenden Sportanlagen und einem weiteren Schulhaus, ist aus Platzgründen nicht möglich. Geplant ist nun der Bau eines externen Oberstufenschulhauses. Künftiger Kindergarten- und Schulraumbedarf: Nach einem Auszug der Oberstufe steht das Oberstufenschulhaus der Primarschule zur Verfügung. Die Arbeitsgruppe Schulraumstrategie hat diese Situation geprüft und kommt zu folgendem Fazit: Kindergärten: Gemäss der Arbeitsgruppe kann der Platzbedarf mit zwei Kindergärten in Hallau und einem Kindergarten in Oberhallau abgedeckt werden. Primarschule: Gemäss der Arbeitsgruppe sind für einen künftigen zeitgemässen Schulunterricht in Hallau folgende Punkte zu berücksichtigen: Die Anzahl der Schul- und Gruppenräume etc. ist so zu bestimmen, dass auch die Jahresschwankungen der Schülerzahlen berücksichtigt werden können. Es sind Räume für den Aufbau einer Tagesstruktur und für die Integration des Schulhauses Oberhallau notwendig. Aufgrund dieser Ueberlegungen braucht die Primarschule in Zukunft das Primar- und das Oberstufenschulhaus. Seite 2

3 2. Zusammenfassung 2.1 Zustand der bestehenden Bauten Ausser beim Blauen Trakt besteht bei allen übrigen Bauten beachtlicher Sanierungsbedarf. Die meisten erfüllen heutige Anforderungen betreffend Wärme- und Schalldämmung, Brandschutz und Erdbebensicherheit nicht. Bei einigen Bauten ist die Erstellung eines Ersatzneubaues sinnvoller als die Durchführung umfangreicher Sanierungen. Primarschulhaus: Darf nicht abgebrochen werden (ISOS, Sanierung nur unter Aufsicht der Denkmalpflege). Grosser Sanierungsbedarf. Grundrisseinteilung nicht optimal (Einzelunterricht im Gangbereich = Fluchtweg). Oberstufe: Roter Trakt: Grosser Sanierungsbedarf. Ersatzneubau sinnvoller. Blauer Trakt: Guter Zustand. Turnhalle mit Verbindungsbau: Grosser Sanierungsbedarf, besonders Verbindungsbau. Ehemalige Abwartswohnung weder als Wohnung noch für Schulbetrieb geeignet. Ersatzneubau sinnvoller. Kindergarten Schulgasse : Grosser Sanierungsbedarf, Ersatzneubau sinnvoller. Kindergarten Selhof : Gebäudehülle sanierungsbedürftig. Innensanierung notwendig. 2.2 Künftiger Raumbedarf der Schule Gemäss der Arbeitsgruppe Schulraumstrategie benötigt die Primarschule künftig das alte Primarschulhaus und das Oberstufenschulhaus. Der künftige Schulraumbedarf der Gemeinden dürfte allerdings auch durch die kantonale Strukturreform beeinflusst werden. Ziele sind dort z.b.: Regionale Zusammenarbeit, Nutzung von Synergien, Reduzierung der Kosten. Uns liegen aber keine Informationen vor, welche bereits berücksichtigt werden könnten. Erfolgt die Auslagerung der Oberstufe nicht, muss die Gemeinde Hallau dringend und schnell zusätzlichen Schulraum sowie eine Doppelturnhalle mit entsprechenden Sportanlagen schaffen. Dies ist aus unserer Sicht auf dem Grundstück der bestehenden Schulanlage nicht möglich. 2.3 Künftige Nutzung der bestehenden Schulbauten In unseren Varianten gehen wir davon aus, dass das Oberstufenschulhaus und das Primarschulhaus künftig durch die Primarschule genutzt werden. Auch wenn bei Jahresschwankungen der Schülerzahlen zeitweise Räume frei sein könnten, empfehlen wir nicht, diese zu vermieten oder andersweitig zu nutzen. Die unterschiedlichen Nutzungen würden sich gegenseitig stören. Den Einbau eines Doppelkindergartens in das Oberstufen- oder Primarschulhaus ist für uns keine Option. Die dafür benötigten Räume gehen zu Lasten der Primarschule und die notwendigen Anpassungen, z.b. Einbau neuer WC-Anlagen etc. sind teuer und nicht optimal lösbar. Die Arbeitsgruppe Schulraumstrategie sieht diese Variante ebenfalls nicht als Lösung. Seite 3

4 2.4 Weiteres Vorgehen Nach dem Auszug der Oberstufe stehen der Primarschule in den bestehenden Schulbauten genügend Räume zur Verfügung. Werden die vorhandenen Komfortstufen (WC-Anlagen etc.) akzeptiert, können die Bauten noch ohne weiteres für 5 bis 10 Jahre wie bisher genutzt werden. Notwendig sind teilweise sanfte Sanierungen und kleinere Grundrissanpassungen. Entscheide über weitere Massnahmen müssen somit nicht übereilt getroffen werden, gilt es doch Fehlinvestitionen zu verhindern. Wir empfehlen der Gemeinde Hallau folgendes Vorgehen: Massnahmen in den nächsten 5 bis 10 Jahren: Kindergärten: Neubau eines Doppelkindergartens anstelle des Kindergartens Schulgasse und Selhof. Der Kindergarten Selhof kann anschliessend inkl. Grundstück verkauft werden. Schulbauten: Es sollten nur die allernotwendigsten Sanierungs- und Anpassungsarbeiten ausgeführt werden. Massnahmen in nächsten 10 bis 20 Jahren: Mögliche Massnahmen sind abhängig von den dann vorhandenen Anforderungen an die Primarschule. Faktoren wie z.b. die Entwicklung der Gemeinde Hallau, Strukturreformen im Kanton Schaffhausen, Kinderzahlen und Schulreformen etc. werden zu berücksichtigen und zu diskutieren sein. Wir können uns in 10 bis 20 Jahren die Ausführung der Nutzungsvarianten II oder IV vorstellen, welche im Kapitel 3 auch mit Kosten aufgeführt sind: Variante II: Ersatznaubau für Turnhalle mit Verbindungsbau und für den Roten Trakt. Sanierung der Primarschule und des Blauen Traktes. Variante IV: Neubau der gesamten Primarschulanlage an einem neuen Standort, z.b. im Gebiet Nässi. Verkauf der bestehenden Schulbauten und des Baulandes. 2.5 Wärmeverbund Die 22 Jahre alte Holzschnitzelheizzentrale des Wärmeverbundes Schulhausanlagen (Standort: Blauer Trakt ) muss infolge Auflagen in den nächsten 8 Jahren vollständig ersetzt werden. Die Platzverhältnisse im bestehenden Heizungsraum sind sehr eng. Wir empfehlen den Neubau einer externen Zentrale mit optimalen Anlieferungsmöglichkeiten oder den Anschluss an einen externen Wärmeverbund. Aufgrund der jetzt fehlenden Feinstaubfilter und dem Kamin-Standort mitten in der Schulanlage sollte die Umsetzung dieser Massnahme möglichst rasch erfolgen. Wir haben bei allen Varianten die Kosten für die Erneuerung der Wärmeerzeugung oder den Anschluss an eine Fernheizung nicht eingerechnet. 2.6 Schlussfolgerungen für Schulneubauten Aufgrund von Schulreformen, finanziellen, politischen und pädagogischen Veränderungen ist die Planung von Schulraum und Schulbauten zur Zeit wohl eine der schwierigsten Aufgaben. Leider können Raumeinteilungen bestehender Bauten oft nicht oder nur mit grossem finanziellen Aufwand so geändert werden, dass ein zeitgemässer Schulunterricht möglich ist. Gefordert sind künftig also Bauten, welche aus einer energetisch optimierten Gebäudehülle und einer völlig flexiblen Inneneinteilung (z.b. Doppelböden etc.) bestehen. Seite 4

5 3. Nutzungsvarianten Hinweise: Die aufgeführten Sanierungskosten stammen teilweise aus den bereits vorliegenden Berichten. Es sind grobe Schätzungen, die stark vom jeweiligen Raumprogramm und den Ausbauwünschen abhängig sind. Die aufgeführten Verkaufserlöse sind ebenfalls Schätzungen. Der Verkehrswert der Gebäude wurde aufgrund eines angenommenen Ertragswertes und einer Altersentwertung ermittelt, kann jedoch nie den auf dem Markt zu erzielenden Preis vorwegnehmen. Wir können weder für die Schätzungen noch für die aufgeführten Verkaufserlöse haftbar gemacht werden. Variante I: Sanierung der bestehenden Bauten Innerhalb 5 bis 10 Jahren: Verbindungsbau und beide Kindergärten müssen vollständig saniert werden. Teilsanierung Roter Trakt und Ausführung dringenster Unterhaltsarbeiten. In 10 bis 20 Jahren: Sanierung der Turnhalle, vollständige Sanierung des Primarschulhauses (unter Aufsicht Denkmalpflege) und des Roten Traktes. Nachteile: Auch nach der Sanierung ist die Substanz der Gebäude alt und es muss schneller wieder mit Sanierungs- und höheren Unterhalts- und Betriebskosten gerechnet werden. Grundrissänderungen infolge aktuellem Raumprogramm können nur teilweise erfüllt werden. Umfangreiche Anpassungen hätten höhere Kosten zur Folge. Die Anforderungen der Schulen an ein modernes Raumprogramm können somit nicht erfüllt werden. Behindertengerechte Bauten sind nur mit grossem Aufwand realisierbar. Anpassung der Wärme- und Schalldämmung nicht bei allen Gebäuden optimal möglich. Gebäude Massnahmen Bemerkungen Kosten in 5-10 Jahren Kosten in Jahren Turnhalle und Verbindungsbau Baujahr 1950 (65 Jahre alt) Versicherungswert Vollständige Sanierung des Verbindungsbaus. Vollständige Sanierung der Turnhalle, ev. Erweiterung / Anbau von Zusatzräume Primarschulhaus 1851 (164 Jahre alt) GV m3, GF m2 Versicherungswert Kosten für Anpassungen und dringenste Unterhaltsarbeiten. Sanierung Gebäudehülle, Erneuerung Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen, Innensanierung. Eventuell Anbau mit Liftanlage Ehemalige Oberstufe Roter Trakt Baujahr 1978 (37) Blauer Trakt Baujahr 1993 (22) Gebäudevolumen m3 Geschossfläche m2 Versicherungswert Sanfte Sanierung. Nur notwendigste Massnahmen. Umfangreiche Sanierung Roter Trakt. Ohne Sanierung der Heizung Kiga Schulgasse Baujahr 1920 (95) Versicherungsswert Totalsanierung inkl. Umgebung Kiga Selhof Baujahr 1968 (47) Versicherungswert Totalsanierung inkl. Umgebung Grobe Kostenschätzung (gerundet) Seite 5

6 Variante II: Neuer Doppelkindergarten Schulgasse und neue,turnhalle mit Verbindungsbau Innerhalb 5 bis 10 Jahren: Neubau Doppelkindergarten Schulgasse, Verkauf Kiga Selhof. Notwendige Teilsanierungen und Anpassungen der Schulbauten. In 10 bis 20 Jahren: Ersatzneubau für Turnhalle und Verbindungsbau. Vollständige Sanierung Primarschulhaus (unter Aufsicht Denkmalpflege). Sanierung oder Ersatzneubau Roter Trakt. Vorteile: Pragmatische Lösung, je nach künftig gefordertem Raumprogramm der Primarschule können in einem Ersatzneubau für die Turnhalle und den Verbindungsbau auch zusätzliche Anforderungen erfüllt werden. Nachteile: Grösse der Neubauten im bestehenden Areal ist beschränkt. Grundrissanpassungen im Primar- und Oberstufenschulhaus nur beschränkt möglich und teuer. Gebäude Massnahmen Bemerkungen Kosten 5-10 Jahren Kosten Jahren Turnhalle und Verbindungsbau Baujahr 1950 Versicherungswert Keine Sanierung 0 Ersatzneubau. Kosten je nach Grösse und Anzahl Nebenräume Primarschulhaus Baujahr 1851 Gebäudevolimen m3 Geschossfläche m2 Versicherungsswert Kosten für Anpassungen und dringenste Unterhaltsarbeiten. Sanierung Gebäudehülle, Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen. Innensanierung. Eventuell Anbau Liftanlage Ehemalige Oberstufe Roter Trakt Baujahr 1978 (37) Blauer Trakt Baujahr 1993 (22) Gebäudevolumen m3 Geschossfläche m2 Versicherungswert Sanfte Sanierung. Nur notwendigste Massnahmen. Ersatzneubau Roter Trakt. Ohne Sanierung der Heizung Kiga Schulgasse Baujahr 1920 (95) Versicherungswert Kiga Selhof Baujahr 1968 (47) Versicherungswert Neubau Doppelkindergarten Verkauf Grundstück (2 133 m2) inkl. Gebäude Grobe Kostenschätzung (gerundet) Seite 6

7 Variante III: Neue Turnhalle mit integriertem Doppelkindergarten und Ersatzneubau Roter Trakt Innerhalb 5 bis 10 Jahren: Ersatzneubau für Turnhalle und Verbindungsbau mit neuem Doppelkindergarten. In 10 bis 20 Jahren: Umzug in neuen Doppelkindergarten. Verkauf Kindergärten Sehlhof und Schulgasse. Vollständige Sanierung Primarschulhaus (unter Aufsicht Denkmalpflege) und ehemaligem Oberstufenschulhaus. Vorteile: Einnahmen aus dem Verkauf der beiden Kindergärten. Unterhalt und Sanierung der bestehenden Kindergärten entfallen. Umzug Kindergärten ohne Provisorien möglich. Nachteile: Ein Teil des Sportplatzes wird als Spielbereich durch die Kindergärten genutzt. Gebäude Massnahmen Bemerkungen Kosten in 5-10 Jahren Kosten in Jahren Turnhalle und Verbindungsbau Baujahr 1950 (65) Versicherungswert Ersatzneubau inkl. Räume für Doppelkindergarten. Kosten je nach Grösse Primarschulhaus Baujahr 1851 Gebäudevolumen m3 Geschossfläche m2 Versicherungswert Kosten für Anpassungen und dringenste Unterhaltsarbeiten. Sanierung Gebäudehülle, Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen, Innensanierung. Eventuell Anbau Liftanlage Ehemalige Oberstufe Roter Trakt Baujahr 1978 (37) Blauer Trakt Baujahr 1993 (22) Gebäudevolumen m3 Geschossfläche m2 Versicherungswert Sanfte Sanierung. Nur notwendigste Unterhaltsarbeiten. Ersatzneubau Roter Trakt. Ohne Sanierung der Heizung Kiga Schulgasse Baujahr 1920 (95) Versicherungswert Verkauf Grundstück (1'605 m2) und Gebäude Kiga Selhof Baujahr 1968 (47) Versicherungswert Verkauf Grundstück (2 133 m2) und Gebäude Grobe Kostenschätzung (gerundet) Seite 7

8 Variante IV: Neue Schulanlage an neuem Standort Innerhalb 5 bis 10 Jahre: Neubau Doppelkindergarten Schulgasse, Verkauf Kindergarten Sehlhof. In 10 bis 20 Jahren: Neubau Schulanlage inklusive Turnhalle z.b. im Gebiet Nässi. Umzonung, Parzellierung und Verkauf des gesamten bisherigen Schulareals. Vorteile: Einnahmen aus dem Verkauf Kindergarten Selhof und des bisherigen Schulareals. Nach hohen Anfangsinvestitionen fallen weniger Unterhaltskosten an. Realisierung ohne Störungen des Schulbetriebes möglich. Neue Schulbauten mit optimalem Raumprogramm an zentraler Lage. Die neuen Schulbauten sind regional gut erreichbar und gut erschlossen. Bedeutend geringere Störung angrenzender Wohngebiete durch Publikumsverkehr. Da die bestehenden Schulbauten während der Bauphase zur Verfügung stehen, entfallen beachtliche Kosten für Provisorien. Nachteile: Je nach neuem Standort eventuell zusätzlicher Landerwerb oder Umzonung notwendig. Gebäude Massnahmen Bemerkungen Kosten 5-10 Jahren Kosten in Jahren Turnhalle und Verbindungsbau Baujahr 1950 (65) Versicherungswert In 10 bis 20 Jahre: Verkauf mit Landanteil (ca m2). 0 Primarschulhaus Baujahr 1900 (115) Gebäudevolumen m3 Geschossfläche m2 Versicherungswert Sanfte Sanierung. In 10 bis 20 Jahre: Verkauf mit Landanteil (ca m2) ' Ehemalige Oberstufe Roter Trakt Baujahr 1978 (37) Blauer Trakt Baujahr 1993 (22) Gebäudevolumen m3 Geschossfläche m2 Versicherungswert Sanfte Sanierung. Nur notwendigste Sanierungsmassnahmen. In Jahre: Verkauf mit Landanteil (ca m2) Turnplatz Verkauf Landfläche (6 300 m2) Primarschulhaus, Turnhalle und Sportplatz. Neubau Nässi, inkl. Zentrum für Sport und Kultur. Kosten je nach Grösse. Inkl. Zukauf Bauland Kiga Schulgasse Baujahr 1920 (95) Versicherungswert Kiga Selhof Baujahr 1968 (47) Versicherungswert Neubau Doppelkindergarten am bestehenden Standort. Verkauf Grundstück (2 133 m2) und Gebäude Grobe Kostenschätzung (gerundet) Seite 8

9 4. IST - Zustand der Gebäude 4.1 Zusammenstellung der Gebäude mit bisher ausgeführten Massnahmen Gebäude Primarschulhaus Baujahr Anstrich Fassade, neue Kunststoff-Fenster (nur 2-fach IV). Oberstufe Roter Trakt Baujahr 1978 Oberstufe Blauer Trakt Baujahr 1993 Kindergarten Schulgasse Baujahr Sanierung Fassade und Dach, Küche und WC Anschluss an Fernwärme 2013 Neue Kunststoff-Fenster. Kindergarten Selhof Baujahr1968. UG Massivbau, OG Stahl/Holz. Turnhalle Baujahr 1950 Abwartswohnung / Verbindungsbau IST - Zustand Gebäudehülle ohne ausreichende Wärmedämmung. Schallschutz entspricht nicht den heutigen Anforderungen. Statik betreffend Erdbebensicherheit nicht ausreichend. Brandschutz teilweise nicht ausreichend. Alte Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen. Alte WC-Anlagen. Nicht geeignete Grundrisseinteilung. Sanierung Flachdach notwendig. Diverse Wärmebrücken aufgrund der Bauweise vorhanden. Schallschutz entspricht nicht den heutigen Anforderungen. Statik betreffend Erdbebensicherheit nicht ausreichend. Brandschutz teilweise nicht ausreichend. In gutem Zustand. Sanierung Wärmeerzeugung notwendig. Gebäudehülle ohne ausreichende Wärmedämmung. Alte Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen. Nicht geeignete Grundrisseinteilung Umgestaltung der Umgebung. Gebäudehülle ohne ausreichende Wärmedämmung. Statik betreffend Erdbebensicherheit nicht ausreichend. Ersatz der 47 Jahre alten Fenster wäre notwendig. Der Oelkessel ist bereits 22 Jahre alt. WC, Küche und ganzer Innenausbau sind ebenfalls 47 Jahre alt. Dach und Fassadendämmung ungenügend. Fenster teilweise noch alt. Elektro-, Sanitär- u. Heizungsleitungen sind alt. WC- Duschen und Lüftung vor 17 Jahren teilweise saniert, restliche Anlagen sind nun 65 Jahre alt. Statik betreffend Erdbebensicherheit nicht ausreichend. Gebäudehülle ohne ausreichende Wärmdämmung. Alte Fenster. Alte Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen. Grundriss als Wohnung nicht mehr tauglich Statik betreffend Erdbebensicherheit nicht ausreichend. Seite 9

10 5. Anhang 5.1 Übersicht der Landparzellen GB. Nr. Gebiet Fläche Eigentümer Zone 507 Nässi m2 Gemeinde Hallau Zone für öffentliche Bauten 498 Nässi m2 Gemeinde Hallau Zone für öffentlich Bauten 2188 Nässi m2 Privateigentum Dorfzone Nässi m2 Privateigentum Dorfzone Nässi m2 Privateigentum LWBV 858 Schulhausareal m2 Gemeinde Hallau Zone für öffentliche Bauten Seite 10