Rendite-Objekte: Veränderung Angebots-Mieten Schweiz (1) Wohneigentum: Transaktionspreisindizes (TP) Schweiz (2) Mietwohnungen (3) Büroflächen (4)

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1 Metaanalyse Immobilien 2. Quartal 2010 Prognosen-Update: - Gemäss homegate sind die Angebotsmieten in der Schweiz im April um 0. gesunken. Im Jahresvergleich resultiert ein Anstieg von 1.9%. - Credit Suisse erwartet dass die lange Phase der Preisanstiege bei den Eigentumswohnungen dieses Jahr zu einem Halt kommen dürfte. Auf dem Büroflächenmarkt trifft in diesem Jahr eine erneut schwache Nachfrage auf eine hohe Flächenproduktion. Die Bürobeschäftigung hält sich jedoch besser als ursprünglich befürchtet. - Wüest und Partner sieht in den weiter ansteigenden Mietwohnungs- und Wohneigentumspreisen eher einen Time Lag als eine Krisenresistenz. Ein plötzlicher und markanter Zinsanstieg würde die Gefahr einer markanten Korrektur der Eigentumswohnungspreise bergen. Für den Büromarkt sind die Aussichten insgesamt eher trüb: Wüest und Partner erwartet in den kommenden 12 n einen Rückgang von rund Die Preise von neu erstellten Objekten im Wohneigentum sind nach Fahrländer Partner im 1.Quartal 2010 in den meisten Kantonen gegenüber dem Vorquartal gestiegen. Rendite-Objekte: Veränderung Angebots-Mieten Schweiz (1) Wohneigentum: Transaktionspreisindizes (TP) Schweiz (2) 1 8% - - EFH TP (W&P) EWG TP (W&P) W&P Büroflächen (W&P) Mietwohnungen (homegate) EFH TP (IAZI) EWG TP (IAZI) EFH TP (fpre, m. Segment) EWG TP (fpre, m. Segment) Quelle: homegate, Wüest & Partner. Veränderung gegenüber Vorjahresquartal (p.a.). Quelle: fpre, IAZI, Wüest & Partner. Prognosen Rendite-Objekte Mietwohnungen (3) Büroflächen (4) Netto-Marktmieten(1) bzw. Angebotspreise(2) Mietpreise und Transaktions(1)- bzw. Angebotspreise(2) CS(2) Segment Prognose 12 Erwartung in 6 n Mieten Preise Gesamt -0.7% Quelle: fpre, Wüest & Partner. Quelle: Credit Suisse, fpre, Wüest & Partner. Prognose Prognosen Wohneigentum Einfamilienhäuser (5) Eigentumswohnungen (6) Transaktions(1)- bzw. Angebotspreise(2) Transaktions(1)- bzw. Angebotspreise(2) CS(1) CS(1) Segment Erwartung in 6 Prognose 12 Segment Erwartung in 6 Prognose 12 n n Gesamt 1. Gesamt 1. Quelle: Credit Suisse, fpre, Wüest & Partner. Quelle: Credit Suisse, fpre, Wüest & Partner. Bitte konsultieren Sie für alle Quellenangaben das Glossar und Impressum auf der letzten Seite. Sponsor Implenia Management AG Industriestrasse Dietlikon Tel. +41 (0) Fax +41 (0)

2 Überblick Konjunktur BIP-Prognosen Schweizer Volkswirtschaft 2010/2011 (7) CS BAK Seco Créa KOF UBS Créa BAK Seco CS UBS KOF BIP, real (in %) Seco Créa UBS BAK KOF CS CS Seco Créa BAK UBS KOF Arbeitslosenquote Créa Seco CS KOF BAK UBS Créa Seco BAK KOF CS UBS Teuerungsrate Reale BIP-Entwicklung und Arbeitslosenquote (8) BIP real Arbeitslosenquote Potentialwachstum - Alle betrachteten Institute rechnen für 2010 mit einer stärkeren Erholung als noch vor ein paar n. Die UBS prognostiziert dabei mit 2. das höchste Wachstum. In den April-Prognosen der CS und der BAKBASEL sind aufgrund der verbesserten Arbeitsmarktlage lediglich die Prognosen für die Arbeitslosenquoten nach unten korrigiert worden. - Für 2011 erwartet die KOF mit 2. das höchste Wirtschaftswachstum. - Das Potentialwachstum liegt gemäss Berechnungen von Fahrländer Partner zwischen 1. und 1.8%. Quelle: Vgl. Metaanalyse Konjunktur Mai (Abbildung 1, Seite 1), Seco. Kantonale Arbeitslosenquoten (9) Alle Schweizer Kantone verzeichnen im 4. Quartal eine höhere Arbeitslosenquote als im Vorjahresquartal: Im Schweizer Mittel hat sich die Quote um 1.5 Prozentpunkte auf 4. erhöht. - Im Kanton Genf ist die Arbeitslosenquote mit 7. am höchsten, in Appenzell Innerrhoden mit 1. am geringsten. AI UR GR OW NW AR SZ GL ZG BE LU FR BL SG TG AG SH CH BS ZH SO VS TI VD JU NE GE ALQ 1. Quartal 2009 Veränderung ALQ bis 1. Quartal 2010 Quelle: Seco. Teuerungsraten (10) Für 2010 und 2011 wird im Durchschnitt von einer leichten Teuerung (0.8% und 0.9%) ausgegangen. - Die SNB erwartet bis im 4. Quartal 2012 eine Inflation von 2.7. Die aktuelle expansive Geldpolitik kann somit nicht über den gesamten Prognosehorizont weitergeführt werden, ohne die mittel- und langfristige Preisstabilität zu gefährden. Inflation Zinsentwicklung 3-Monats-Libor Quelle: Vgl. Metaanalyse Konjunktur Mai (Abbildung 1, Seite 1), SNB. Link Metaanalyse Konjunktur:

3 Demographie Zuwanderungssaldo ständige Wohnbevölkerung (in 1'000) (11) Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal Quelle: BFS. Bevölkerungsentwicklung bis 2050, Szenarien 05/09 (in Mio.) (12) effektive Bevölkerungsentwicklung Szenario A Hohes Szenario B Tiefes Szenario C - Das Bundesamt für Statistik hat 2009 die Bevölkerungsperspektiven aktualisiert. - Auf gesamtschweizerischer Ebene wurden die Erwartungen für das Szenario A nach oben angepasst. - Begründen lässt sich dies mit der neuen Modellierung der Zuwanderung und dem damit einhergehendem aussergewöhnlich starken Bevölkerungswachstum der Jahre Quelle: BFS, Berechnungen fpre Bevölkerungswachstum , Szenario A (13) VD NE FR JU BS BL SO BE SH AG ZH ZG LU SZ NW OW UR TG AR AI SG FL GL GR - Bis 2030 wird in der gesamten Schweiz (bis auf Basel Stadt und Glarus) mit einem relativ starken Bevölkerungswachstum gerechnet. - Auf kantonaler Ebene sind besonders die Aussichten für die Innerschweiz (insbesondere Kanton Zug) und den Kanton Freiburg positiv. - Weitere Wachstumsregionen dürften die Kantone Waadt und Wallis sowie die Nordostschweiz sein. TI GE < VS Quelle: BFS zukünftige Bevölkerungsentwicklung (2009) Haushalte nach Gemeinde , Szenario A (14) - Auf Gemeindeebende dürften die Agglomerations-Gebiete, die Gemeinden entlang der Hauptverkehrsachsen und touristische Regionen profitieren. - Die starke Nachfrage in der Genferseeregion wird sich insbesondere in den Waadtländischen Seegemeinden bemerkbar machen. < > 1 Anmerkung: Wachstum Anzahl Haushalte zwischen 2009 und 2030 in %. Quelle: BFS, Prospektivmodell fpre (2010).

4 Bautätigkeit Prognosen Bautätigkeit (15) in Mio CH Total 54'935 54'292 53'293 Total % Hochbau 41'215 40'573 40'740 Hochbau Wohnbau 24'089 23'777 23'818 Wohnbau Tiefbau 13'720 13'720 12'554 Tiefbau Quelle: BAK Wohnbautätigkeit () (16) Quartal 2009 Absolute Veränderung Stand p.a. Neu erstellt 11' Im Bau 63'544 7'055 Baubewilligt 13'247 2' % Im Bau befindliche Wohnungen Neu erstellte Wohnungen Baubewilligte Wohnungen Hinweis: Gleitende Veränderung 4 Quartale. Quelle: SNB (Abbildung:, 4 Quartale gleitend). Bauindex Credit Suisse / SBV (nominal) (17) 1 2. Quartal 2010 Index (1999=) 1 Bauindex total - Hochbau - Wohnungsbau 137-7% Der Bauindex Schweiz dient als früher Indikator der Baukonjunktur in der Schweiz, indem er den Umsatz für das laufende Quartal prognostiziert - -1 Wohnungsbau Hochbau Bauindex Quelle: Credit Suisse, SBV. Produktionskostenindex () (18) Quartal 2009 Index (1999=) Veränderung ggü. Vorquartal Stein-/Betonbau - MFH - EFH Hoch-/Industriebau % 0.8% 1. - Der Produktionskosten-Index PKI widerspiegelt die Preisänderungen bei den Produktionskosten des Unternehmens. -7. MFH (Stein-/Betonbau) EFH (Stein-/Betonbau) Hoch-/Industriebau Schweizerischer Baupreisindex () (19) Neubau von Bürogebäuden Neubau von MFH Baugewerbe total Quelle: SBV. 2. Halbjahr 2009 Index (1999=) Veränderung ggü. Vorhalbjahr Baugewerbe total % 0. - Bürogebäude MFH Der Schweizerische Baupreisindex ist ein Konjunkturindikator, der die Entwicklung der effektiven Marktpreise der im Baugewerbe tätigen inländischen Unternehmen erfasst. Quelle: BFS.

5 Rendite-Objekte: Mietwohnungen / Mehrfamilienhäuser Prognosen Mietwohnungen (MWG) (20) Netto-Marktmieten(1) bzw. Angebotspreise(2) Segment Prognose 12 Gesamt -0.7% Quelle: fpre, Wüest & Partner. Angebots-Mieten MWG Schweiz () (21) Halbjahr 2009 Index (1999=) Veränderung ggü. Vorhalbjahr Zürich Ostschweiz Innerschweiz % Nordwestschweiz Bern Südschweiz % 5. Genfersee Westschweiz % homegate W&P Quelle: homegate, Wüest & Partner. Angebots-Mieten MWG nach Regionen (22) Angebots-Mieten MWG nach Regionen (23) Zürich Ostschweiz Innerschweiz Nordwestschweiz Schweiz Arc Lémanique Ostschweiz Bern Südschweiz Genfersee Westschweiz Zürich Basel Bern Quelle: SNB, Wüest & Partner. Quelle: homegate. Mieten für neue & wieder zu vermietende WHG (1-5 Zimmer). Marktwert-Entwicklung MFH (24) <-8% -8% Anmerkung: Sämtliche Werte auf Basis Neubau (exkl. Altersentwertung und Demodierung). Quelle: RESC Fahrländer Partner, Basisszenario Oktober 2009, Kartengrundlage BFS Geostat/Swisstopo. Sponsor i Consulting sa Avenue général-guisan 46 9 Pully +41 (0) info@iconsultingsa.ch

6 Rendite-Objekte: Büroimmobilien Prognosen Büroflächen (25) Mietpreise und Transaktions(1)- bzw. Angebotspreise(2) CS(2) Erwartung in 6 n Prognose 12 Mieten Preise -1. Quelle: Credit Suisse, fpre, Wüest & Partner. Angebots-Mieten für Büroflächen (Nettomieten) (26) 2. Halbjahr 2009 Index (1999=) Veränderung ggü. Vorhalbjahr Zürich % Basel Bern Genf % -0.9% 18. Zürich Basel Bern Genf Quelle: SNB, Wüest & Partner. Veränderung offene Stellen (27) % % % Index der offenen Stellen TOTAL Kredit- & Versicherungsgewerbe Immobilien/IT/F&E IT-Dienste Dienstleist. für Unternehmen 4. Quartal TOTAL IT-Dienste Kredit- & Versicherungsgewerbe Immobilien/IT/F&E Dienstleist. für Unternehmen Quelle: BFS. Marktwertentwicklung Büroimmobilien (28) Angebot Büroflächen (29) in m2 Jun 2009 Dez 2009 Zürich Genf Basel Schweiz 670' '000 '000 1'644' ' ' '000 1'599'000 in % Jun % Dez % Quelle: Colliers (Schweiz) AG. 3.7% <-2 % -2-1 % -1-1 % -1- % - % Anmerkung: Sämtliche Werte auf Basis Neubau (exkl. Altersentwertung und Demodierung). Quelle: RESC Fahrländer Partner, Basisszenario Oktober 2009, Kartengrundlage BFS Geostat/Swisstopo. Sponsor Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Uetlibergstrasse Zürich +41 (0) info@fpre.ch

7 Immobilien als Anlageklasse Indirekte Anlagen: Regionale Performance von Immobilienaktien-Indizes (alle Preise in EUR) (30) April 2010 Index (1999=) Schweiz Europa (ohne GB) GB 86 2 USA 6 Global Schweiz Europa (ohne GB) GB USA Global Quelle: EPRA NAREIT. Indirekte Anlage: Schweizer Immobilienanlagen und SPI (31) WUPIX-A WUPIX-F SPI Ruedblass Quelle: SIX Swiss Exchange, Wüest & Partner. SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index (32) Direkte Anlagen - IPD/W&P Switzerland annual property index (33) Dezember 2009 Gesamtrendite Einkommensrendite Kapitalwertwachstum Alle Klassen % 0.7% Verkauf % 1. Büro % 0. Industrie Wohnen % 0. Andere Quelle: IPD/Wüest & Partner. Netto Cashflow Rendite Preisrendite Gesamtrendite Quelle: IAZI. Direkte Anlagen - Netto-Anfangsrenditen für Büroimmobilien (34) 7% Büro - Klasse A Büro - Klasse B Büro - Klasse C Anfangsrenditen 2009 Erwartung % Klasse A Klasse B Klasse C Quelle: Colliers (Schweiz) AG.

8 Finanzierung / Zinsen Zinsprognosen (35) Seco KOF Créa Zinsen 3-Monats-Libor Rendite eidg. Obligationen (10J.) % % Quelle: Seco, KOF, Créa. Zinsen (36) 3-Monatslibor CHF Obligationen der Eidg. (10 J.) Spareinlagen April % Februar Monatslibor CHF Obligationen der Eidg. (10 J.) Spareinlagen Quelle: SNB. Renditen von eidgenössischen Obligationen (37) Normalband Laufzeit 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre 10 Jahre % 1.98% Vier Wochen früher 0.17% 0.59% Ein Jahr früher % % Vier Wochen früher Ein Jahr früher Quelle: SNB, fpre (Normalband). Hypothekarzinsen (38) Hypotheken variabel fest 3 Jahre fest 5 Jahre fest 10 Jahre Februar % 1.9% variabel fest 3 Jahre fest 5 Jahre fest 10 Jahre Quelle: SNB. Hypothekarvolumen Inland (in Mrd. CHF) (39) 8% 800 Februar 2010 Volumen in Mrd. CHF 700 Hypothekarforderungen Volumen (rechte Skala) Quelle: SNB.

9 Wohneigentum: Einfamilienhäuser Prognosen Einfamilienhäuser (40) Transaktions(1)- bzw. Angebotspreise(2) CS(1) Segment Erwartung in 6 Prognose 12 n Gesamt 1. Quelle: Credit Suisse, fpre, IAZI, Wüest & Partner. Preisindizes EFH Schweiz (41) Angebotsp. W&P Transaktionsp. W&P Transaktionsp. IAZI Preisindizes EFH () (42) Verschiedene Preissegmente EFH Schweiz (43) 1 9% Angebotsp. W&P Transaktionsp. IAZI Transaktionsp. fpre (u. Segment) Transaktionsp. fpre (o. Segment) Preisindizes EFH Region Ostschweiz (44) Preisindizes EFH Kanton Zürich (45) Angebotsp. W&P (Ostschweiz) Transaktionsp. W&P (Ostschweiz) Transaktionsp. SG fpre (m. Segment) Transaktionsp. TG fpre (m. Segment) Angebotsp. W&P (ZH&SH) Transaktionsp. W&P (ZH&SH) ZWEX (Zürcher Wohneingentumsindex) Preisindizes EFH Region Genf (46) Angebotsp. W&P (Genferseeregion) Transaktionsp. GE fpre (m. Segment) Transaktionsp. VD fpre (m. Segment) Transaktionsp. W&P (Genferseeregion) Quellen (gesamte Seite): Credit Suisse, fpre, IAZI, Wüest & Partner.

10 Wohneigentum: Eigentumswohnungen Prognosen Eigentumswohnungen (47) Transaktions(1)- bzw. Angebotspreise(2) CS(1) Segment Erwartung in 6 Prognose 12 n Gesamt 1. Quelle: Credit Suisse, fpre, IAZI, Wüest & Partner. Preisindizes EWG Schweiz (48) 180 Angebotsp. W&P Transaktionsp. W&P Transaktionsp. IAZI Preisindizes EWG () (49) Verschiedene Preissegmente EWG Schweiz (50) % Transaktionsp. fpre (u. Segment) Angebotsp. W&P Transaktionsp. IAZI Transaktionsp. fpre (o. Segment) Preisindizes EWG Region Ostschweiz (51) Preisindizes EWG Kanton Zürich (52) Angebotsp. W&P (Ostschweiz) Transaktionsp. W&P (Ostschweiz) Transaktionsp. SG fpre (m. Segment) Transaktionsp. TG fpre (m. Segment) Angebotsp. W&P (ZH&SH) Transaktionsp. W&P (ZH&SH) ZWEX (Zürcher Wohneingentumsindex) Preisindizes EWG Region Genf (53) Angebotsp. W&P (Genferseeregion) Transaktionsp. W&P (Genferseeregion) Transaktionsp. GE fpre (m. Segment) Transaktionsp. VD fpre (m. Segment) Quellen (gesamte Seite): Credit Suisse, fpre, IAZI, Wüest & Partner.

11 Glossar und Impressum Disclaimer Glossar Fahrländer Partner Raumentwicklung erstellt die Metaanalyse Immobilien mit grösster Sorgfalt. Dennoch kann hinsichtlich der inhaltlichen Richtigkeit, Genauigkeit, Aktualität und Vollständigkeit dieser Informationen keine Gewährleistung übernommen werden. Es gelten in jedem Fall die Informationen in den Originalquellen. Die Konjunktur-Daten sind jeweils der aktuellen Meta-Analyse Konjunktur zu entnehmen. Alle Quellen und kopierbaren Abbildungen sind auf unserer Internetseite aufgeführt: _2Q_Glossar_Abbildungen.doc Die erwähnten Prognosen sind folgenden Publikationen entnommen: Credit Suisse: Swiss Issues Immobilien, Monitor 1. Quartal 2010 fpre: Immoprog 2009 homegate: Pressemitteilung Wüest & Partner: Immomonitoring 2010/2 Impressum Die Metaanalyse Immobilien wird von Fahrländer Partner Raumentwicklung basierend auf den neusten verfügbaren Daten erarbeitet. Autorinnen: Bettina Simioni und Franziska Spörri. Die Metaanalyse Immobilien kann kostenlos bei Fahrländer Partner Raumentwicklung bezogen oder abonniert werden: Sponsoring Die Metaanalyse Immobilien ist eine unentgeltliche Dienstleistung von Fahrländer Partner Raumentwicklung. Wir bieten Ihnen die Möglichkeit, in dieser Publikation als Sponsor aufzutreten. Bitte kontaktieren Sie uns. Kontakt Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Uetlibergstrasse Zürich +41 (0)