SACHENRECHT 2. Grundstücksrecht. Dr. Jan Stefan Lüdde Rechtsanwalt und Repetitor

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1 SACHENRECHT 2 Grundstücksrecht 2016 Dr. Jan Stefan Lüdde Rechtsanwalt und Repetitor ALPMANN UND SCHMIDT Juristische Lehrgänge Verlagsges. mbh & Co. KG Münster, Alter Fischmarkt 8, Postfach 1169, Telefon (0251) AS-Online:

2 Inhaltsverzeichnis Einleitung...1 A. Überblick...1 B. Das Grundstück und seine Bestandteile...2 I. Bestandteile des Grundstücks Wesentliche Bestandteile...2 Fall 1: Verkauf einer Gaststätte nach Grundstücksteilung Einfache (unwesentliche) Bestandteile Die Scheinbestandteile gemäß II. Das Zubehör gemäß 97, Die Zubehöreigenschaft gemäß Dem Zweck der Hauptsache dienend gemäß III. Die rechtliche Bedeutung des Zubehörs und der Bestandteile Teil: Das Grundeigentum Abschnitt: Die Übertragung des Grundeigentums durch Rechtsgeschäft A. Erwerb des Grundeigentums vom Berechtigten I. Auflassung ( 873 Abs. 1, 925 Abs. 1) Bestimmtheit der Einigung Fall 2: Übertragung eines Grundstücksteils Falsa demonstratio Fall 3: Zufahrt über das Nachbargrundstück Form des Bedingungsfeindlichkeit, 925 Abs Widerruflichkeit, 873 Abs II. Die Eintragung im Grundbuch III. Die Berechtigung des Verfügenden B. Das Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers I. Entstehung (Ersterwerb) des Anwartschaftsrechts II. Behandlung des Anwartschaftsrechts, insbesondere Übertragung (Zweiterwerb) III. Kettenauflassung Übertragung des Anwartschaftsrechts oder Anwendung des 185 Abs. 1? Fall 4: Kettenauflassung C. Die Grundbuchberichtigung I. Abgrenzung der Übereignung zur bloßen Grundbuchberichtigung II. Die Berichtigungsansprüche, insbesondere aus D. Der Erwerb vom Nichtberechtigten I. 185 Abs II Fall 5: Insolvenzerwerb III. Der Erwerb vom Nichtberechtigten gemäß Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäfts Unrichtigkeit des Grundbuchs a) Unrichtigkeit nach 892 Abs. 1 S I

3 b) Unrichtigkeit nach 892 Abs. 1 S Legitimation des Verfügenden...33 a) Die Legitimation des Erben oder Scheinerben...33 Fall 6: Zu Unrecht eingetragener Erblasser...33 b) Legitimation aufgrund Einwilligung des im Grundbuch Eingetragenen...36 Fall 7: Veräußerung durch den nicht eingetragenen Auflassungsempfänger...36 c) Keine Legitimation der eingetragenen Gesellschafter einer GbR nach 899 a Keine Kenntnis des Erwerbers...38 a) Der maßgebliche Zeitpunkt für die fehlende Kenntnis...39 Fall 8: Fehlende Bodenverkehrsgenehmigung...40 b) Unrichtigkeit des Grundbuchs erst nach Antragstellung...42 Fall 9: Unrichtigkeit des Grundbuchs nach Antragstellung Kein Widerspruch eingetragen Exkurs: Der Rechtshängigkeitsvermerk...45 n Zusammenfassende Übersicht: Übertragung des Grundeigentums durch Rechtsgeschäft Abschnitt: Der Übergang des Eigentums kraft Gesetzes oder kraft Hoheitsakts...47 A. Der Eigentumswechsel kraft Gesetzes...47 B. Der Eigentumsübergang durch Hoheitsakt Teil: Die Vormerkung...48 A. Das Entstehen (Ersterwerb) der Vormerkung, ihr Erlöschen und die Rechte des Vormerkungsberechtigten...49 I. Der gesicherte Anspruch Ansprüche auf dingliche Rechtsänderung, 883 Abs. 1 S Künftige und bedingte Ansprüche, 883 Abs. 1 S a) Künftige Ansprüche...50 b) Auflösend bedingte Ansprüche...51 c) Aufschiebend bedingte Ansprüche Identitätsgebot Wiederaufladung der Vormerkung bei Anspruchserlöschung oder -änderung Schuldnerwechsel...53 II. Bewilligung oder einstweilige Verfügung...53 III. Eintragung...54 IV. Berechtigung...54 V. Die Wirkung der Vormerkung...54 Fall 10: Vorteilhafte Vormerkung...55 B. Der Ersterwerb der Vormerkung vom Nichtberechtigten...58 I. 185 Abs II III. Der Ersterwerb vom Nichtberechtigten gemäß 893, II

4 Fall 11: Kenntniserlangung zwischen Vormerkung und Übereignung C. Die Übertragung der Vormerkung (Zweiterwerb) Fall 12: Der ahnungslose Zweiterwerber D. Das Erlöschen der Vormerkung...62 Fall 13: Irrtümlich gelöschte Vormerkung Teil: Das Grundbuchrecht A. Die Einrichtung des Grundbuchs B. Das Tätigwerden des Grundbuchbeamten C. Die Eintragung auf Antrag I. Die rechtsändernde Eintragung II. Die berichtigende Eintragung III. Die Eintragung eines Widerspruchs IV. Die Behandlung des fehlerhaften Eintragungsantrags D. Die Eintragung von Amts wegen I. Die Eintragung eines Widerspruchs gemäß 53 Abs. 1 S. 1 GBO II. Die Löschung von Amts wegen Teil: Beschränkt dingliche Rechte Abschnitt: Die Hypothek A. Erwerb des Anspruchs aus der Hypothek I. Ersterwerb des Anspruchs aus der Hypothek durch Bestellung Wirksame Bestellung der Hypothek a) Einigung b) Die Eintragung im Grundbuch c) Bestehen der zu sichernden Forderung aa) Konkludente Sicherung von Bereicherungsansprüchen? bb) Keine Mehrfachsicherung cc) Kein Ersterwerb vom Nichtberechtigten, wenn die Forderung nicht besteht d) Die Briefübergabe gemäß e) Berechtigung aa) Erwerb einer Hypothek vom Nichtberechtigten gemäß bb) Ersterwerb der Hypothek gemäß 892 vom Nichtberechtigten Die Einwendungen und Einreden des Eigentümers Fall 14: Kaufpreisforderung aus einem anfechtbaren Kaufvertrag II. Zweiterwerb des Anspruchs aus der Hypothek durch Übertragung der gesicherten Forderung Die Übertragung der Hypothek gemäß 398, 1154, a) Einigung über die Abtretung der Forderung unter Wahrung des b) Berechtigung bezüglich der Forderung Fall 15: Die Abtretung der nicht valutierten Hypothek c) Berechtigung bezüglich der Hypothek aa) Erwerb einer Buchhypothek vom Nichtberechtigten Fall 16: Abgepresste Hypothekenbestellung III

5 bb) Erwerb einer Briefhypothek vom Nichtberechtigten, 1140 u cc) Der Übertragende ist nicht Inhaber der Forderung und aus einem weiteren Grund auch nicht Inhaber der Hypothek ( Doppelmangel )...85 Fall 17: Doppelmangel (Kombination Fall 15 und Fall 16)...85 dd) Trennung von Forderung und Hypothek entgegen 1153 Abs. 2?...87 Fall 18: Gespaltene Gläubigerrechte Einwendungen und Einreden des Eigentümers gegenüber dem neuen Inhaber der Hypothek...89 a) Einwendung des Nichtbestehens der Forderung...89 b) Einreden...89 n Zusammenfassende Übersicht: Anspruch aus der Hypothek, B. Die Rechtsfolgen der Zahlung...92 I. Schuldner und Eigentümer sind identisch...92 II. Schuldner und Eigentümer sind personenverschieden Zahlung durch den Schuldner Zahlung durch den Eigentümer Zahlung durch einen ablösungsberechtigten Dritten Zahlung durch einen Gesamtschuldner Zahlung durch einen Sicherungsgeber bei einer Forderung, die durch eine Hypothek und eine Bürgschaft gesichert ist...94 Fall 19: Der Wettlauf der Sicherungsgeber...94 III. Schutz des zahlenden Schuldners...95 C. Die Haftung des Eigentümers in der Zwangsversteigerung...96 I. Die in den Haftungsverband der Hypothek gelangenden Gegenstände...96 II. Die Enthaftung der im Haftungsverband befindlichen Gegenstände Die Enthaftung bis zur Beschlagnahme Die Enthaftung von der Beschlagnahme bis zur Eintragung des Versteigerungsvermerks Enthaftung nach Eintragung des Versteigerungsvermerks...98 Fall 20: Anwartschaftsrecht im Haftungsverband...99 D. Besondere Formen der Hypothek I. Die Sicherungshypothek gemäß II. Die Höchstbetragshypothek gemäß III. Die Gesamthypothek gemäß Abschnitt: Die Grundschuld A. Der Sicherungsvertrag I. Parteien II. Schuldrechtliches Grundgeschäft für die Grundschuldbestellung III. Inhalt und daraus folgende Einreden Abrede über die gesicherte(n) Forderung(en) Verknüpfung zwischen Forderung und Grundschuld IV

6 3. Geltendmachung erst nach Kündigung und nach Eintritt des Sicherungsfalls Rückübertragungsanspruch bei Entfallen des Sicherungszwecks IV. Anwendbarkeit der 312 ff B. Exkurs: Erklärung der Vollstreckungsunterwerfung C. Der Anspruch aus der Grundschuld bei deren Bestellung (Ersterwerb) I. Wirksame Bestellung Einigung Eintragung Briefübergabe Berechtigung II. Einwendungen, insbesondere Zahlung auf die Grundschuld Der zahlende Schuldner ist zugleich Eigentümer Eigentümer und Schuldner sind personenverschieden a) Zahlung des Schuldners b) Zahlung des Eigentümers III. Einreden Einreden ohne Bezug zum Sicherungsvertrag Einreden mit Bezug zum Sicherungsvertrag a) Die Einrede des Nichtbestehens der Forderung Fall 21: Nicht ausgezahlt b) Einreden gegen die bestehende Forderung D. Zweiterwerb einer Fremdgrundschuld durch Übertragung einer Eigentümergrundschuld E. Zweiterwerb der Sicherungsgrundschuld durch Übertragung durch ihren Inhaber I. Erwerb vom Nichtberechtigten II. Einreden und einredefreier Erwerb, 1192 Abs. 1a Zeitlicher Anwendungsbereich Sachlicher Anwendungsbereich Einrede mit Bezug zum Sicherungsvertrag Fall 22: Zahlung nach Abtretung III. Die getrennte Abtretung von Forderung und Grundschuld Fall 23: Getrennte Abtretung F. Sonderfälle der Zahlung auf Forderung und/oder Grundschuld I. Einer von mehreren Sicherungsgebern zahlt Fall 24: Der Stillstand der Sicherungsgeber II. Ein ablösungsberechtigter Dritter zahlt ( 1192 Abs. 1, 1150, 268) G. Die Eigentümergrundschuld I. Entstehen der Eigentümergrundschuld (Ersterwerb) Einseitige Bestellung gemäß Entstehen kraft Gesetzes II. Rechtsänderung zur Fremdgrundschuld bei Zweiterwerb III. Besonderheiten der Eigentümergrundschuld n Zusammenfassende Übersicht: Die Sicherungsgrundschuld V

7 3. Abschnitt: Dienstbarkeiten A. Entstehen der Grunddienstbarkeit I. Einigung Die drei Varianten des Keine Leistungsverpflichtung Vorteilsregel ( 1019) II. Die Rechtsstellung der Beteiligten Gesetzliches Schuldverhältnis Das Verhältnis zwischen dem schuldrechtlichen und dinglichen Rechtsgeschäft B. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit, Fall 25: Tankstellen-Dienstbarkeit C. Der Nießbrauch Abschnitt: Die Reallast Abschnitt: Das dingliche Vorkaufsrecht A. Ersterwerb und Zweiterwerb B. Die Rechte und Pflichten der Beteiligten I. Das Entstehen des Übereignungsanspruchs II. Verfügungen des Vorkaufsverpflichteten zugunsten eines Dritten Abschnitt: Der Rang der beschränkt dinglichen Rechte A. Die Bedeutung des Rangs B. Die Rangbestimmung gemäß C. Nachträgliche Änderung Teil: Wohnungseigentum, Teileigentum, Erbbaurecht Abschnitt: Wohnungseigentum und Teileigentum A. Der Begriff des Wohnungseigentums und des Teileigentums B. Die Begründung von Wohnungseigentum (Ersterwerb) C. Die Übertragung von Wohnungseigentum D. Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer E. Das Dauerwohnrecht gemäß 31 ff. WEG Abschnitt: Das Erbbaurecht Teil: Die Abwehr von Eigentumsbeeinträchtigungen gemäß Abschnitt: Die Eigentumsbeeinträchtigung i.s.d A. Vorrangige Regelungen B. Eigentumsbeeinträchtigung durch Einwirkung auf die Sache I. Einwirkung auf den Sachkörper II. Zuführen wägbarer Stoffe III. Zuführen unwägbarer Stoffe IV. Gefährdende Maßnahmen oder Vorrichtungen, 907 ff V. Nicht grenzüberschreitende Immission/ideelle Einwirkung VI. Negative Einwirkungen VI

8 C. Eigentumsbeeinträchtigung durch Eingriff in die Rechtsposition I. Behinderung des Besitzes II. Angriffe auf die Rechtsposition III. Eingriffe in weitere Eigentumsrechte Fall 26: Der Fotograf Abschnitt: Die Duldungspflicht A. Die privatrechtliche Duldungspflicht I. Die Duldungspflicht kraft Rechtsgeschäfts II. Die Duldungspflicht kraft zivilrechtlicher Vorschriften Notstand, 904 S Unwesentliche Beeinträchtigung durch Stoffe, 906 Abs Wesentliche Beeinträchtigung durch Stoffe, 906 Abs. 2 S Überbau, Notweg, Duldungspflicht aufgrund nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnisses B. Die Duldungspflicht kraft öffentlichen Rechts I. Die Duldungspflicht kraft öffentlich-rechtlicher Vorschriften BImSchG Abs. 2 S. 1 VwVfG Grundrechte Kommunale Satzungen II. Die Duldungspflicht aufgrund eines Verwaltungsakts III. Die Duldungspflicht aus überwiegendem öffentlichen Interesse Abschnitt: Der Störer A. Der Handlungsstörer B. Der Zustandsstörer I. Natürliche Immissionen Ausschließliches Wirken von Naturkräften Verletzung von nachbarrechtlichen Sicherungspflichten II. Technisches Versagen III. Veräußerung der störenden Sache C. Fortbestehen der Störerhaftung bei Betriebsaufgabe oder Dereliktion Abschnitt: Rechtsfolge Beseitigung und Unterlassung A. Beseitigungsanspruch bzgl. gegenwärtiger Beeinträchtigungen I. Erforderliche Maßnahmen Fall 27: Die verwurzelte Abwasserleitung II. Anwendung des Schuldrechts III. Prozessuales B. Der Unterlassungsanspruch, 1004 Abs. 1 S n Zusammenfassende Übersicht: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch gemäß VII

9 5. Abschnitt: Finanzieller Ausgleich bei Eigentumsstörungen A. Entschädigungsanspruch aus 906 Abs. 2 S B. Die analoge Anwendung des 906 Abs. 2 S I. Anwendbarkeit II. Grundstücksnachbarn Anspruchsteller ist Eigentümer oder Besitzer eines Grundstücks Anspruchsgegner ist Benutzer des Grundstücks Herrühren von außen III. Voraussetzungen eines Abwehranspruchs IV. Hinderung der Abwehr aus besonderem Grund Faktischer Duldungszwang Überwiegendes öffentliches Interesse V. Sachlicher Grundstücksbezug Fall 28: Silvesterrakete VI. Überschreitung einer hinzunehmenden Beeinträchtigung VII. Rechtsfolge: angemessener Ausgleich in Geld n Zusammenfassende Übersicht: Ausgleichsansprüche gemäß 906 Abs. 2 S. 2 (analog) Stichwortverzeichnis VIII