Grundlagen der Pfandverwertung: Neuerungen im Sachenrecht insbesondere der papierlose Schuldbrief (Register-Schuldbrief) und das Zinsenpfandrecht

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1 Weiterbildungsveranstaltung vom 11. September 2012 Kultur- und Kongresszentrum TRAFO, Baden Grundlagen der Pfandverwertung: Neuerungen im Sachenrecht insbesondere der papierlose Schuldbrief (Register-Schuldbrief) und das Zinsenpfandrecht Dr. Sven Rüetschi SwissLegal Frick Anwälte, Bern -

2 Einleitung / Aufbau I. Grundzüge des Schuldbriefrechts II. Überblick über die Sachenrechtsrevision III. Der neue Register-Schuldbrief IV. Der neue Register-Schuldbrief in der SchKG-Praxis V. Das Zinsenpfandrecht 2

3 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts 1. Allgemeines zum Schuldbrief Begründung einer neuen persönlichen Forderung gegen den Schuldner Zwei Funktionen des Schuldbriefs: Grundpfändliche Sicherstellung einer Forderung (Pfandobjekt ist ein Grundstück) Mobilisierung des Bodenwertes (zirkulationsfähiger Titel) Für die Schuldbriefforderung haften: das verpfändete Grundstück und das gesamte Vermögen des Schuldners (subsidiär; Art. 41 SchKG) Schuldbriefforderung und (Grund-)Pfandrecht sind untrennbar miteinander verbunden 3

4 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts Arten von Schuldbriefen: Papier-Schuldbrief (=Wertpapier; Art. 860 ff. ZGB) Register-Schuldbrief (= Buchforderung; Art. 857 ff. ZGB) Schuldbrief als: Namenschuldbrief: Ordrepapier (eine bestimmte Person ist mit dem Namen eingetragen; Übertragung mit Indossament) Inhaberschuldbrief: Inhaberpapier (nur Papier-Schuldbrief) 4

5 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts Drittpfandverhältnis möglich: Schuldbriefschuldner und Grundeigentümer müssen nicht identisch sein Schuldbrief ist in der Schweiz das praktisch bedeutendste Grundpfandrecht Sicherung langfristiger Hypothekardarlehen Sicherung von Darlehensverhältnissen mit schwankendem Betrag (Kontokorrentverhältnisse, Baukredite) Strikte Unterscheidung von Schuldbriefforderung und Forderung aus dem Grundverhältnis (z.b. Darlehensforderung) 5

6 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts Errichtung des Schuldbriefs: Errichtungsakt: Schuldbekenntnis (Schuldbriefforderung) und Pfanderrichtungsvertrag (öffentlich beurkundet) oder einseitige Erklärung des Schuldners (öffentlich beurkundet) Eintragung im Grundbuch (963 ZGB) Ausstellung des Wertpapiers (nur beim Papier-Schuldbrief, nicht beim Register-Schuldbrief) Entstehung des Schuldbriefs als Grundpfandrecht: mit Eintragung in das Grundbuch und durch Errichtung des Grundpfandtitels (nur beim Papier-Schuldbrief, nicht beim Register-Schuldbrief) 6

7 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts 3 Rechtsverhältnisse (beim sicherungsübereigneten Schuldbrief): Grundpfandrechtlich gesicherte Schuldbriefforderung Forderung aus dem Grundverhältnis Sicherungsabrede (= Verknüpfung der beiden Forderungen) Bezeichnung als «Schuldbrief»: Papier-Schuldbrief: Wertpapier (Titel) oder Grundpfandrecht Register-Schuldbrief: Buchforderung in Verknüpfung mit Grundpfandrecht oder Grundpfandrecht 7

8 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts Voraussetzungen für die Eintragung in das Grundbuch: Vertrag auf Errichtung des Schuldbriefs (Rechtsgrund) Schriftliche Anmeldung beim Grundbuchverwalter Änderungen: Durch Eintragung im Grundbuch Anmerkung auf dem Pfandtitel (nur beim Papier-Schuldbrief) Untergang des Schuldbriefs: Löschung des Schuldbriefs im Grundbuch Untergang des Grundstücks 8

9 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts 2. Parteien Gläubiger: Gläubiger der Forderung aus dem Grundverhältnis (Bsp. Darlehen) = Gläubiger der Schuldbriefforderung = Sicherungsberechtigter (Pfandgläubiger) Schuldner: Schuldner der Forderung aus dem Grundverhältnis (Bsp. Darlehen) Schuldner der Schuldbriefforderung Grundeigentümer bzw. Sicherungsgeber Bei Drittpfandverhältnissen: Schuldner der Forderung aus dem Grundverhältnis Schuldner der Schuldbriefforderung und Grundeigentümer bzw. Sicherungsgeber 9

10 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts Parteien bei Drittpfandverhältnissen: Schuldner der Forderung aus dem Grundverhältnis (Bsp. Darlehen) Schuldner der Schuldbriefforderung Grundeigentümer bzw. Sicherungsgeber Schuldbriefforderung und Grundpfand = untrennbare Einheit 10

11 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts 3. Eigentümerschuldbrief Grundeigentümer: = Pfandgläubiger = Schuldbriefgläubiger = Schuldbriefschuldner 11

12 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts Errichtung des Eigentümerschuldbriefs: Einseitiges Begehren des Grundeigentümers Öffentliche Urkunde nötig (seit Sachenrechts-Revision) Indirektes Hyphothekargeschäft: Nur indirekte Verpfändung des Grundstücks Verpfändung des Eigentümerschuldbriefs als Fahrnispfandrecht Direktes Hyphothekargeschäft: Inhaberschuldbrief wird an Dritten zu Eigentum übergeben Namenschuldbrief wird (versehen) mit einem Indossament an den Dritten zu Eigentum übergeben 12

13 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts Entstehung der Eigentümerschuldbriefstruktur: Errichtung des Schuldbriefs auf Vorrat oder Rückübertragung des (unentkräfteten) Schuldbriefs an den Schuldner und Grundeigentümer nach Tilgung der Forderung aus dem Grundverhältnis 13

14 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts

15 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts Verpfändung als Fahrnispfand (Gummifaden) 15

16 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts 4. Revision des Schuldbriefrechts (in Kraft seit ) Altes Recht: Gesetzliche Vermutung = Novation (aart. 855 Abs. 1 ZGB) Neues Recht: Gesetzliche Vermutung = keine Novation (Art. 842 Abs. 2 ZGB) Neu: Register-Schuldbrief (Papier-Schuldbrief bleibt als Alternative) 16

17 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts Novation (gesetzliche Annahme unter altem Recht): Umwandlung eines alten Schuldverhältnisses in ein neues Bestehende Obligation geht unter Einreden aus dem Grundverhältnis gehen unter 17

18 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts 18

19 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts 19

20 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts Sicherungsübereignung (gesetzliche Annahme unter neuem Recht): Novation wird ausgeschlossen Forderung aus dem Grundverhältnis bleibt bestehen Schuldbriefforderung besteht daneben Gläubiger erwirbt fiduziarisch Eigentum (sachenrechtlich): Grundpfandgläubiger Gläubiger kann (sachenrechtlich) mehr, als er (obligationenrechtlich) darf Schuldbrief als reines Sicherungsinstrument 20

21 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts 7. Einreden des Schuldners gegenüber dem Pfandgläubiger Einreden aus dem Pfandtitel Einreden aus der Forderung des Grundverhältnisses: Nichtbestand der Forderung Abzahlung oder Teilzahlung 21

22 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts 8. Einreden des Schuldners gegenüber einer Drittperson (Erwerber) Gutgläubigkeit des Dritten: keine Einreden aus dem Grundverhältnis zulässig (Art. 842 Abs. 3 ZGB e contrario) Bösgläubigkeit des Dritten: Möglichkeit der Einreden aus dem Grundverhältnis (Art. 842 Abs. 3 ZGB) Bei Drittpfandverhältnis stehen die Einreden auch dem Grundeigentümer zu (Art. 844 Abs. 2 ZGB) 22

23 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts 9. Umfang der Pfandsicherheit Regelung in Art. 818 ZGB: Kapitalforderung Zinsen (wird unter dem Titel «Zinsenpfandrecht» behandelt) Betreibungskosten Verzugszinsen 23

24 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts 10. Kündigung der Schuldbriefforderung Richtet sich grs. nach der Vereinbarung zwischen Schuldner und Gläubiger Altes Recht: Dispositive Kündigungsfrist von 6 Monaten auf die üblichen Zinstage (aart. 844 ZGB) Neues Recht: Dispositive Kündigungsfrist von 6 Monaten auf das Ende eines Monats ohne Ausrichtung auf die Zinstage (Art. 847 Abs.1 ZGB), aber grs. zwingende, minimale Kündigungsfrist von 3 Monaten (Ausnahme Verzug des Schuldners in der Zahlung von Amortisationen oder Zinsen) 24

25 I. Grundzüge des Schuldbriefrechts 11. Verpfändung von Eigentümerschuldbriefen Fahrnispfandrecht Gläubiger (der Forderung aus dem Grundverhältnis) wird nicht Gläubiger der Schuldbriefforderung Namensschuldbrief: Grundeigentümer ist (vorerst) als Grundpfandgläubiger und Grundforderungsgläubiger (vorerst ) als Fahrnispfandgläubiger aufgeführt 25

26 II. Überblick über die Sachenrechtsrevision 1. Allgemeines Umsetzung der parlamentarischen Vorstösse zum Schuldbrief- und Bauhandwerkerpfandrecht Schuldbriefrecht: Einführung des papierlosen Schuldbriefes (Register-Schuldbrief): Wegfall der Ausfertigungs- und Aufbewahrungskosten sowie der Kosten für die Übermittlung zwischen Grundbuchamt, Notariat und Bank, Kein teures und langwieriges Kraftloserklärungsverfahren mehr Verzicht auf «automatische» Novation 26

27 II. Überblick über die Sachenrechtsrevision Wegfall der Gült Bauhandwerkerpfandrecht: Zustimmungserfordernis des Grundeigentümers zu Bauhandwerkerarbeiten von Dritten (z.b. Mietern) Eintragungsfrist neu vier Monate (statt drei) Miteigentum Stockwerkeigentum Neue Formerfordernisse: Öffentliche Beurkundung bei allen rechtsgeschäftlich begründeten Grundpfandrechten Öffentliche Beurkundung für die vertragliche Errichtung von Grunddienstbarkeiten Neue Verordnungen bzw. Verordnungsbestimmungen (GBV und EÖBV) 27

28 III. Der neue Register-Schuldbrief 1. Allgemeines Register-Schuldbrief = Registerpfandrecht Pfandrecht ohne Besitzübertragung (eines Titels) Grundbuch = Register Bekannte Registerpfandrechte: Viehverschreibung (Art. 885 ZGB) Schiffsverschreibung (Art. 38 ff. des BG über die Schiffsregister) Luftfahrzeugverschreibung (Art. 28 ff. des BG über das Luftfahrzeugbuch) Register-Schuldbrief ist kein Wertpapier kein physischer Titel (vergleichbar mit der papierlosen Aktie im Aktienregister) Legitimation des Pfandgläubigers durch Eintrag im Grundbuch (nicht durch Besitz) 28

29 III. Der neue Register-Schuldbrief Keine Übertragung des Eigentums an einem Wertpapier: Übertragung des Gläubigerrechts an einer Buchforderung im Grundbuch (Sicherungseintragung des Register-Schuldbriefs) Fest «eingeklebter» (Papier-)Schuldbrief («Panini-Fussballbildchen») 29

30 III. Der neue Register-Schuldbrief 30

31 III. Der neue Register-Schuldbrief 2. Errichtung Naturgemäss nur als Namenschuldbrief (nicht als Inhaberschuldbrief) errichtbar (Art. 857 Abs. 2 ZGB) Ausgestaltung und Form des Errichtungsaktes (wie beim Papier- Schuldbrief): Pfandvertrag oder Einseitiges Errichtungsgeschäft Formerfordernis: (stets) öffentliche Beurkundung Entstehung des Register-Schuldbriefs (samt Schuldbriefforderung und Grundpfandrecht) erst mit Eintragung des Gläubigers im Grundbuch 31

32 III. Der neue Register-Schuldbrief 3. Übertragung Schriftliche Erklärung des bisherigen Grundpfandgläubigers an das Grundbuchamt Eintragung des neuen Grundpfandgläubigers im Grundbuch Eintragung erst nach Vorweisen eines Ausweises über das Verfügungsrecht und den Rechtsgrund Übertragungsvertrag (Innominatvertrag sui generis) Verfügungsrecht der im Grundbuch eingetragenen Person Ausnahme: Ausserbuchliche Erwerbstatbestände (z.b. Erbschaft) 32

33 III. Der neue Register-Schuldbrief 4. Legitimation des Gläubigers Verfügungsrecht beim (neu) eingetragenen Gläubiger Nachweis der Berechtigung des Grundpfandgläubigers im Grundbuch: Bestätigung des Grundbuchamtes (Grundbuchauszug) Grundbuchauszug ist öffentliche Urkunde (aber nicht Wertpapier!) Keine Übertragung des Register-Schuldbriefs mit Übergabe des Grundbuchauszugs möglich Leistung nur an den eingetragenen Gläubiger möglich 33

34 III. Der neue Register-Schuldbrief 5. Verpfändung des Register-Schuldbriefs Nach registerrechtlichen Grundsätzen: Keine Übereignung eines Titels möglich Fahrnispfandrecht, nicht Faustpfandrecht Bezeichnung des Pfandgläubigers im Grundbuch (als Fahrnispfandgläubiger) Verpfändung durch Eintragung des Fahrnispfandgläubigers (Art. 859 Abs. 1 letzter Satzteil ZGB) 34

35 III. Der neue Register-Schuldbrief 6. Nutzniessung Eintragung der Nutzniessung ins Grundbuch (Art. 859 Abs. 3 ZGB) Anwendbarkeit der Vorschriften über die Übertragung von Forderungen und Wertpapieren 35

36 III. Der neue Register-Schuldbrief 7. Tilgung der Schuldbriefforderung Übertragung des Register-Schuldbriefs auf den Schuldner nach vollständiger Tilgung der Schuldbriefforderung (Art. 853 Ziff. 1 und 2 ZGB) Anspruch des Schuldners Anspruch des Schuldners auf (Rück-)Übertragung erst nach Tilgung (auch) der Forderung aus dem Grundverhältnis 36

37 IV. Der neue Register-Schuldbrief in der SchKG-Praxis 1. Pfändung des Register-Schuldbriefs Einschreibung der Pfändung ins Grundbuch Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung (Art. 960 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB) Zerstört den «guten Glauben» eines allfälligen Erwerbers des Register- Schuldbriefs Belegenheitsort: Ort, wo der Register-Schuldbrief im Grundbuch eingetragen ist Dem BA ist die Pfändung und Verwertung der Forderung aus dem Grundverhältnis und des Schuldbriefs zu empfehlen 37

38 IV. Der neue Register-Schuldbrief in der SchKG-Praxis 2. Weitere zwangsvollstreckungsrechtliche Massnahmen Eintragung im Grundbuch: Arrest über einen Register-Schuldbrief Konkurs über den Gläubiger Pfandverwertung des gepfändeten Register- Schuldbriefs 38

39 IV. Der neue Register-Schuldbrief in der SchKG-Praxis 3. Verwertung des Register-Schuldbriefs Verwertung des Register-Schuldbriefs grundsätzlich = Verwertung Papier- Schuldbrief Keine Vorlegung eines Titels möglich Grundbuchauszug tritt an die Stelle des Titels 39

40 IV. Der neue Register-Schuldbrief in der SchKG-Praxis 4. Provisorische Rechtsöffnung Provisorische Rechtsöffnung nur für Schuldbriefforderung und Grundpfandrecht Nachweis des Schuldners durch Vorlage des Pfandvertrages Schuldbrief allein genügt i.d.r. nicht Eventuell gemeinsam mit Sicherungsübereignung Beim Grundbuchamt Kopie des Errichtungsaktes anfordern (Zusätzliches) Problem beim Register-Schuldbrief: Kein Titel vorhanden Lösung: Vorlage des Grundbuchauszugs (=öffentliche Urkunde nach Art. 9 ZGB) Rechtsöffnungstitel 40

41 IV. Der neue Register-Schuldbrief in der SchKG-Praxis 5. Gegenstand der Pfandverwertung Durchsetzung der Forderung aus dem Grundverhältnis im Vordergrund Gegenstand der Zwangsvollstreckung: Schuldbrief Beim Register-Schuldbrief: Vollrechtsposition, die sich aus dem Registereintrag ergibt Notwendigkeit der Angabe im Betreibungsbegehren, dass Grundpfandverwertung verlangt wird (wie beim Papier-Schuldbrief; Art. 151 Abs. 1 SchKG) Haftet Eigentümerschuldbrief als Fahrnispfand, erfolgt bei direkter Betreibung auf Grundpfandverwertung Einwand des Schuldners durch Rechtsvorschlag 41

42 IV. Der neue Register-Schuldbrief in der SchKG-Praxis 7. Eigentümer-Register-Schuldbriefe Bei Versteigerung des Grundstücks im Konkurs oder in der Grundpfandverwertung: Behandlung des unverpfändeten Eigentümer-Register-Schuldbriefs als leere Pfandstelle (Art. 815 ZGB; Art. 13, 35 Abs. 1; Art. 68 Abs. 1 lit. a VZG) Löschung von Amtes wegen Betreibung auf Pfändung: Pfändung und Versteigerung erfolgt wie bei Forderungen (Art. 13 VZG) Keine Verwahrung nötig (beim Papier-Schuldbrief erfolgt Sicherung zum Schutz der Pfändungsgläubiger) 42

43 V. Das Zinsenpfandrecht 1. Keine Zinspflicht für die Schuldbriefforderung ohne Vereinbarung Zinsvereinbarung für Forderung aus dem Grundverhältnis begründet keine Zinspflicht für die Schuldbriefforderung Altes Recht: Zinsen der Schuldbriefforderung = (teilweise) Sicherung der Kapitalforderung aus dem Grundverhältnis Möglichkeit der Vereinbarung eines früheren Beginns des pfandrechtlich gedeckten Zinsenlaufs 43

44 V. Das Zinsenpfandrecht 2. Der neue Art. 818 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB Neue Regelung: Sicherung (nur) der «tatsächlich geschuldeten Zinsen» Beginn des Zinsenlaufs bei Übertragung eines Eigentümerschuldbriefs an den Gläubiger: Register-Schuldbrief: frühestens mit der Umbuchung Papier-Schuldbrief: frühestens mit der Übergabe des Titels 44

45 V. Das Zinsenpfandrecht 3. «Tatsächlich geschuldete Zinsen» Drei verschiedene Auslegungsvarianten Variante 1: Pfandgesicherte Zinsen = Zinsen aus dem Grundverhältnis (Verpönte) Verknüpfung zwischen Schuldbriefforderung und Forderung aus dem Grundverhältnis Praktische Probleme: bei mehreren Forderungen aus dem Grundverhältnis mit verschiedenen Zinssätzen wenn in einem Kontokorrentverhältnis die Zinsen zum Kapital geschlagen werden 45

46 V. Das Zinsenpfandrecht Variante 2: Es entstehen keine grundpfandgesicherten Zinsen für die Schuldbriefforderung, solange der Schuldner seinen Verpflichtungen aus dem Grundverhältnis nachkommt Erst nachdem der Gläubiger die Schuldbriefforderung (berechtigterweise) geltend macht, weil der Schuldner die Grundforderung nicht erfüllt, können Zinsen auf der Schuldbriefforderung entstehen Eine sicherungseingetragene Forderung kann demnach praktisch keine (pfandgesicherten) Zinsen tragen 46

47 V. Das Zinsenpfandrecht Variante 3: Die neue Regelung schliesst nur die Vereinbarung aus, dass der Zinsenlauf rückwirkend auf den Zeitpunkt vor der Grundbuchanmeldung geschuldet ist: Nachgehende Grundpfandgläubiger müssen immer damit rechnen, dass im Umfang des Maximalzinsfusses drei verfallene Zinse und der bis zur Verwertung laufende Zins in Anspruch genommen werden Schuldbriefforderung ist gestundet, solange die Forderung aus dem Grundverhältnis erfüllt wird Auch während der «Stundungsphase» können Zinsen entstehen Auch unter dem neuen Recht ist Deckung (von Teilen) einer Kapitalforderung aus dem Grundverhältnis durch Zinsen der Schuldbriefforderung möglich 47

48 V. Das Zinsenpfandrecht Variante 1 dürfte zu favorisieren sein Grund: klarer gesetzgeberischer Wille Juristisch wäre die Variante 3 korrekt 48

49 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!