Gewerbliche Gebäudenutzung Das Mietrecht in der Insolvenz. Name Seminar. Gewerbliche Gebäudenutzung: Das Mietrecht in der Insolvenz

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1 Gewerbliche Gebäudenutzung Das Mietrecht in der Insolvenz Name Seminar

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13 Gewerbliche Gebäudenutzung Das Mietrecht in der Insolvenz Von: Rechtsanwalt & Notar Dr. Gerhard Liening Bremerhaven,

14 Vorbemerkung: Ausgangssituation: 1. langfristiger Mietvertrag 2. aufgelaufene Zahlungsrückstände 3. Erhalt der Nutzungsmöglichkeit

15 A. Fortbestehen von Dauerschuldverhältnissen 108 InsO I. Ausgangssituation - grundsätzlich besteht Mietverhältnis über unbewegliche Sachen fort - mit Wirkung für die Masse - Ansprüche aus der Zeit vor Eröffnung des Verfahrens sind grundsätzlich nur Insolvenzforderungen

16 II. Anwendungsbereich - alle unbeweglichen Gegenstände i. S. des 49 InsO (Grundstücke, Schiffe, Flugzeuge) - bei typengemischtem Vertrag entscheidet der Schwerpunkt - nicht erfaßt: Vermietung im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Mietsachen

17 III. Rechtsfolge: 1. Grundsätzlich sind alle nach Eröffnung des Verfahrens entstehende, aus dem Mietverhältnis herrührenden Ansprüche Masseforderungen, das gilt z.b. - für Schadensersatzanspruch des Mieters wegen in der Insolvenz durch den Insolvenzverwalter nicht zur Verfügung gestelltem vertragsgemäßen Gebrauch (BGH ZIP 2003, 854 ff.)

18 2. Alle vor Eröffnung entstandenen Ansprüche sind grundsätzlich nur einfache Insolvenzforderungen, 38 InsO - Anspruch auf Zahlung der Kaution/Rückzahlung der Kaution bei Verstoß gegen 551 Abs. 3 BGB, - Schadensersatzanspruch wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung ( 109 Abs. 1 Satz 2 InsO)

19 3. Ausnahme: - starker Verwalter begründet während der vorläufigen Insolvenz Masseverbindlichkeiten, 55 Abs. 2 InsO - keine Analogie für schwachen Verwalter (BGH ZIP 2002, 1625 ff.)

20 B. 109 InsO: Der Schuldner als Mieter I. Überblick 1. Sonderkündigungsrecht des Verwalters Kündigungsfrist längstens 3 Monate 2. Der bei vorzeitiger Beendigung entstehende Schadensersatzanspruch ist Insolvenzforderung 3. War Mietgegenstand bei Eröffnung noch nicht überlassen, Rücktrittsrecht für beide Seiten Frist: 2 Wochen nach Aufforderung

21 II. Einzelfragen 1. Sonderkündigungsrecht kann jederzeit durch Verwalter ausgeübt werden, keine Beschränkungen auf den ersten Kündigungstermin, 2. gilt für Objekt, das nach Eröffnung durch Verwalter erst übernommen wird, aber vor Eröffnung durch den Schuldner angemietet wurde,

22 3. Bei Eröffnung bereits gekündigte Mietverhältnisse unterfallen dem Wahlrecht des 103 InsO, 4. Doppelkündigung (zuerst durch Schuldner, nach Eröffnung durch Verwalter) möglich.

23 III. Rechtsfolge 1. nur Verwalter begünstigt, nicht der Vermieter 2. gerät Masse in Zahlungsverzug gilt 543 Abs. 2 BGB, Kündigungssperre des 112 InsO gilt nicht, 3. Kündigungsfrist auch bei Gewerbe: maximal drei Monate,

24 4. nach Eröffnung aber vor Wirksamkeit der Kündigung entstandene Forderungen sind Masseschulden, 5. durch vorzeitige Kündigung ausgelöste Schadensersatzansprüche sind Insolvenzforderung, 6. Streitpunkt: mehrere Mieter, von denen nur einer in die Insolvenz fällt: Verwalter kann für alle das gesamte Mietverhältnis kündigen (OLG Celle, NJW 1974, 2012) Schadensersatzanspruch richtet sich nur gegen Verwalter

25 C. 110 InsO, Schuldner als Vermieter I. Grundsatz Vorausverfügung nur für maximal 6 Wochen wirksam, Aufrechnung eingeschränkt

26 II. Voraussetzung: Vorausverfügung - Zwangsvollstreckung - Stundung - Erlaß - Abtretung - Einziehung

27 III. Probleme: quartalsweise Zahlung Baukostenzuschuß Vorauspfändung 88 InsO

28 IV. Rechtsfolge 1. absolutes Verfügungsverbot 2. Risiko der Doppelzahlung 3. Aufrechnungsmöglichkeit gem. 110 Abs. 3 InsO für den 6-Wochen-Zeitraum erweitert. Auch, wenn Insolvenzgläubiger erst nach Eröffnung etwas zur Masse schuldig geworden ist, Aufrechnung möglich, Schuldgrund unerheblich (BGH NZI 2007, 164, 165).

29 4. Streitpunkte: a. Zurückbehaltungsrecht nur im Rahmen von 51 Nr. 2 und 3 InsO sowie 94 InsO möglich b. Pfändung nach Eröffnung durch Grundpfandrechtsgläubiger in dem Haftungsverband unterliegende Miete unzulässig, BGH ZIP 2006, 1554 ff., soweit Zeitraum des 110 InsO überschritten, Ausweg: Zwangsverwaltung

30 5. gleichzeitige Insolvenz von GmbH und Gesellschafter: kapitalersetzende Nutzungsüberlassung OLG Brandenburg ZIP 2006, 1583; Kapitalersatz wirkt wie Stundung, endet nach Ablauf des Zeitraums des 110 Abs. 1 InsO.

31 IV. Exkurs Kapitalersatz und Mo MiG a und b GmbHG abgeschafft, 2. Rechtsprechung zu 30, 31 GmbHG aufgehoben, keine Haftung der Mitgesellschafter analog 31 Abs. 3 GmbHG und der Geschäftsführer gem. 43 Abs. 3 GmbHG,

32 3. Neu eingefügt bzw. neu gefaßt: 135 und 44 a InsO: erweiterte Anfechtung von Gesellschafterdarlehen und Sicherheiten - Anfechtung gilt auch bei Scheinauslandsgesellschaften (Art. 3, 4 Abs. 2 m EuInsVO) - anfechtbar: Rückzahlung innerhalb eines Jahres vor Antrag - Gewährung von Sicherheiten 10 Jahre vor Antrag

33 4. Neufassung 39 Abs. 1 Nr. 5, Abs. 4, Abs. 5 InsO: Alle Gesellschafterdarlehen und gleichgestellte Forderungen i. S. des 135, 44 a InsO sind nachrangig 5. Auswirkung: Bei kapitalersetzender Nutzungsüberlassung gibt es künftig keine unentgeltliche Überlassungspflicht mehr.

34 D. 111 InsO: Sonderkündigungsrecht bei Verkauf I. Voraussetzungen: - Verkauf durch Verwalter - eines unbeweglichen Gegenstandes oder Raumes - Vermietung durch Schuldner bereits vor Eröffnung - zur Zeit der Veräußerung überlassen - Veräußerungsobjekt allein Eigentum des Schuldners (Miteigentum: 183 ZVG)

35 II. Rechtsfolge 1. Gemäß 111 InsO, 566, 578 BGB tritt Erwerber in das bestehende Mietverhältnis ein, 2. Kündigung zum ersten möglichen Zeitpunkt mit gesetzlicher Frist ( 580 a Abs. 4 BGB) - nach Eintragung im Grundbuch - ohne schuldhaftes Zögern 3. Abschaffung des 57 c ZVG, kein Schutz von Miet- und Baukostenzuschüssen

36 4. Schadensersatzanspruch des gekündigten Mieters ist Insolvenzforderung 5. Aufrechnung gegenüber Forderungen aus Zeit vor Eröffnung möglich, Schadensersatzanspruch ist vor Eröffnung aufschiebend bedingt entstanden (BGHZ 68, 379, 382) InsO gilt nicht für vom Verwalter nach Eröffnung begründetes Mietverhältnis

37 E. 112 Kündigungssperre I. Normzweck Erhaltung der Einheit des Schuldnervermögens nicht erfaßt: Kündigung aus anderen Gründen als Zahlungsverzug oder Vermögensverschlechterung (BGH NZI 2005, 450)

38 II. Voraussetzungen - Miete-/Pacht-/Leasingvertrag - Schuldner ist Mieter - Überlassung des Mietgegenstandes nicht erforderlich (strittig)

39 III. Rechtsfolge 1. Keine Kündigung wegen eines vor Antragstellung eingetretenen Zahlungsverzuges. 2. Kenntnis vom Schuldnerantrag für Ausschluß der Kündigung nicht erforderlich. 3. Gilt auch für Zahlungsverzug bei Nebenentgelten. 4. Vor Antragstellung ausgesprochene Kündigung mit Schonfrist bleibt wirksam.

40 5. Gegenleistung des Mieters ab Eröffnung Masseschuld ( 55 Abs. 2 Satz 2 InsO). 6. Nach Antragstellung neuer Verzug, Kündigung möglich. 7. Lösungsklausel: Bei automatischem Vertragsende wegen wesentlicher Vermögensverschlechterung oder Zahlungsverzug unwirksam, Umgehung. 8. Anfechtungsrecht wegen Irrtum, Täuschung bleibt Vermieter erhalten.

41 Streitfrage: Zahlungsverzug nach Antragstellung aber vor Eröffnung: Kündigungssperre greift nicht ein, da auch der vorläufige Verwalter (auch wenn er nur schwacher Verwalter ist) für Zahlung der Miete sorgen kann, BGH ZIP 2003, 1625 ff.

42 F. 119 InsO, Umgehungsverbot I. Zweck Erhaltung der Wahlmöglichkeiten des Verwalters nach 103 ff. InsO

43 II. insolvenzbedingte Lösungsklauseln 1. wirksame Lösungsklausel wenn, - sie an einen Zeitpunkt vor Insolvenzeröffnung anknüpft, - nicht auf Ziel gerichtet ist, das Wahlrecht unterläuft, - beide Parteien gleichmäßig erfaßt, - Rechtsfolgen unabhängig davon sind, wer kündigt, - Rechtsfolgen für Kündigung vor und nach Insolvenz gleich sind (vgl. BGH ZinsO 2006, 35)

44 2. unwirksam: alle Lösungsklauseln, die gegen 108 InsO verstoßen (OLG Hamm, NZI 2002, 162) oder die Kündigungssperre des 112 InsO nicht beachten.

45 G. Schönheitsreparaturen 1. Insolvenzforderung, wenn Mietverhältnis bei Eröffnung bereits gekündigt (KG Berlin, ZIP 1981, 753 ff.) oder Verwalter das Mietverhältnis nach kurzfristiger Weiternutzung kündigt (BGH ZIP 1994, 715)

46 2. bei längerer Nutzung durch Verwalter - zeitanteilig (KG Berlin ZIP 1981, 735) oder - gemäß Verursachungsprinzip (OLG Celle EwiR 1996, 369) dann Masseforderung.

47 H. Räumungspflicht des Verwalters 1. Grundsätzlich ist Räumungs- und Beseitigungspflicht Insolvenzforderung. 2. Ausnahme: - Verwalter hat Räume für die Masse genutzt - reine Massesicherung gem. 80 ist keine Nutzung (BGH ZinsO 2002, 524)

48 J. Wiederherstellungsanspruch 1. Verwalter hat vertragswidrigen Zustand hergestellt oder er ist nach Eröffnung ihm zurechenbar entstanden: Masseschuld, BGH ZIP 2001, 1469 ff. 2. Mietverhältnis vor Eröffnung beendet: Insolvenzforderung, BGH ZIP 2001, 1469, 1471

49 3. Verwalter setzt vertragswidrigen Gebrauch des Schuldners fort: Wiederherstellung nach dem Entstehungszeitpunkt anteilig, Beweislast für nach Eröffnung eingetretene Verschlechterung beim Vermieter, BGH ZIP 2001, 1469, Ist Vermieter insolvent und setzt Verwalter Mietverhältnis fort, ist der Wiederherstellungsanspruch des Mieters immer Masseforderung (BGH ZIP 2003, 854, 855)

50 5. Nutzungsentschädigung des Vermieters für Zeit nach Eröffnung: - grundsätzlich keine Masseforderung, da Mietverhältnis vor Eröffnung beendet wurde und keine Handlung des Verwalters vorliegt, BGH ZIP 2007, 340) - gilt auch, wenn Verwalter keine Erklärung nach 109 InsO abgibt, die unterlassene Willenserklärung ist rechtlich unbeachtlich, sie setzt keinen Rechtsschein der Inbesitznahme zugunsten der Masse (BGH a.a.o.) - Verwalter schuldet Nutzungsentschädigung nur, soweit er die Sache nach Eröffnung für die Masse tatsächlich nutzt, ohne Erfüllung zu wählen (BGH ZIP 2007, 778, 780)

51 K. Das Vermieterpfandrecht I. allgemein zivilrechtliche Fragen 1. Entstehung: - Einbringung - Sache - Eigentum des Mieters - Miete von Wohn- oder Geschäftsraum oder Grundstück - Pfändbarkeit - Forderung des Vermieters

52 2. Einzelfragen a. vorübergehende Einbringung von Sachen, Tageskasse unterliegt nicht dem Pfandrecht, OLG Braunschweig, OLGZ 1980, 239, b. Sicherungsrechte - Sicherungsübereignung vor Einbringung: kein Pfandrecht BGH ZIP 1981, 165, Sicherungsübereignung nach Einbringung: Vorrang des Vermieterpfandrechtes, OLG Düsseldorf NZM 1998, 237

53 - vorweggenommene Sicherungsübereignung: Vermieterpfandrecht geht vor, OLG Düsseldorf NZM 1999, Raumsicherungsvertrag: bei nach Abschluß der Sicherungsübereignung eingebrachten Sachen behält das Vermieterpfandrecht den Vorrang, BGHZ 117, 200

54 c. gesicherte Forderung des Vermieters - aus dem Mietverhältnis (Miete, Nutzungsentschädigung, Nebenkosten, Schadensersatz, Rechtsverfolgungskosten 1210 BGB)

55 - auch für künftige Forderungen aus Miete, Nutzungsausfall, Mietausfall, wenn a. Forderung zur Zeit der ersten Geltendmachung des Pfandrechts schon besteht (OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 158), b. Schaden muß dem Grunde nach entstanden sein, - Mietforderungen nur für das laufende und das folgende Mietjahr (nicht Kalenderjahr) Ausnahme: 50 Abs. 2 Satz 1 InsO (nicht in der Insolvenz in die Zukunft) - nicht an unpfändbaren Sachen

56 II. Erlöschen des Pfandrechts 562 a BGB 1. wie jedes Pfandrecht bei Pfandverkauf 1242 Abs. 2 BGB Abtretung der Forderung ohne Sicherheit 1250 Abs. 2 BGB Erlöschen der besicherten Forderung 1252 BGB Aufhebung des Pfandrechts 1255 BGB Zusammentreffen von Pfandrecht und Eigentum 1256 BGB

57 2. durch Entfernung aus der Mietsache - vorübergehende Entfernung genügt nicht, OLG Frankfurt a. M., ZMR 2000, 609 (streitig aamüko Arzt 562 a Rn. 5)

58 III. Pflicht des Vermieters zur Duldung der Entfernung im Rahmen der gewöhnlichen Lebensverhältnisse und des regelmäßigen Geschäftsbetriebes, nicht aber bei - Totalräumungsverkauf - tatsächlicher Räumung und Betriebseinstellung - Verkauf und Entfernung durch Drittgläubiger (BGH NJW 1963, 147) - durch vorläufigen Insolvenzverwalter nach Erlaß eines allgemeinen Verfügungs- und Veräußerungsverbotes, OLG Düsseldorf, NZM 2000, 336.

59 IV. Vermieterpfandrecht in der Insolvenz: 1. Absonderungsrecht nach 51 InsO InsO hindert Erwerb des Pfandrechtes nach Eröffnung 3. dem Vermieter steht für nach Eröffnung entstandene Masseverbindlichkeiten ( 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO) an den vor Eröffnung eingebrachten Sachen ein Pfandrecht zu (Braun- Kroth, 91 Rn. 17; Uhlenbruck, InsO 91, Rn. 2, MüKo-Breuer, InsO 91, Rn. 63 f., aber strittig) Argument: Kein Aussonderungsproblem, da Masseforderung, deshalb 89, 91 InsO unanwendbar

60 4. Vermieterpfandrecht anwendbar für nach Eröffnungsantrag und vor Eröffnung entstandene Forderungen (BGHZ NZI 2006, 158 ff.) 5. streitig, ob Vermieter an Sachen, die nach Eröffnung vom Verwalter eingebracht werden, Pfandrecht erwirbt (bejahend: Ehricke FS für Walter Gerhardt, S. 191, 197 mwn) 6. die Ausübung des Vermieterpfandrechts läßt Räumungspflicht des Verwalters entfallen, KG Berlin, , 8 U 144/04.

61 Exkurs Erbbaurecht I. Erbbaurecht als Massebestandteil: Fällt mit allen dinglichen Vereinbarungen in die Masse, Verfügungsbeschränkungen ( 5, 6, 8 ErbbauVO) gelten für Verwalter, (Braun-Bäuerle, 35, Rn. 14)

62 II. Heimfall für bei Insolvenz des Erbbauberechtigten zur Aussonderung (LG Freiburg DZWIR 1999, 167, 170 f.) III. nach Eröffnung entstandene Erbbauzinsansprüche gemäß 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO sind keine Masseverbindlichkeiten i. S. von 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO (BGH ZIP 2005, 2267 f.) Argument: Erbbaurechtsvertrag ist Rechtskauf und nicht Dauerschuldverhältnis

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