Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

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1 Immobilienmärkte und Immobilienbewertung von Prof. Dr. Dr. h.c. Hans-Hermann Francke, Prof. Dr. Heinz Rehkugler. Auflage Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Francke / Rehkugler schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Spezielle BWL Immobilienwirtschaft Immobilienmanagement Betriebswirtschaft Immobilienmanagement Verlag Franz Vahlen München 0 Verlag Franz Vahlen im Internet: ISBN 00

2 Kolumnentitel XIII K Vorwort Inhaltsübersicht Abbildungsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Teil I Immobilienanlage und Immobilienmärkte V XI XXI XXVII Immobilien als Bestandteil von Vermögensportfolios Einführung: Die Idee der Bildung von Vermögensportfolios. Formen der Immobilienanlage Eine Übersicht Geschlossene Immobilienfonds Die rechtliche und steuerliche Grundkonstruktion Immobilien-Auslands-Fonds Offene Immobilienfonds Rechtliche Grundlagen Spezialfonds Immobilienaktiengesellschaften Real Estate Investment Trusts (REITs) Fonds und Derivate auf Immobilienprodukte Rentabilitäts- und Risikomaße Rendite Risiko Begriffsabgrenzung Statistische Kennzahlen Volatilität Ausfallwahrscheinlichkeit und Value-at-Risk Beta-Koeffizient Zielbeiträge einzelner Immobilienanlagen Direkte Immobilieninvestments Indirekte Immobilienanlagen Geschlossene Fonds Offene Immobilienfonds Immobilien-AG REITs

3 XIV. Diversifikationspotenziale von Immobilien- K bzw. Mixed-Asset Portfolios Der Diversifikationseffekt Die Gestaltung von Immobilienportfolios Die Gestaltung von Mixed-Asset Portfolios Literaturverzeichnis Tobins q als Prognoseinstrument für Immobilieninvestitionen.... Einführung Theoretische Grundlagen Tobins q Die Immobilie als Teil eines Portfolios Ein anderer Blickwinkel Tobins q als Renditeverhältnis Durchschnittliches oder marginales q? Tobins q in Immobilienmärkten Besondere Gutseigenschaften der Immobilie Erfahrungen aus der Schätzung von Investitionsfunktionen im Bereich börsennotierter Unternehmen..... Die Berechnung von q-werten in Immobilienmärkten.... Fallstudie: Immobilieninvestition in Baden-Württemberg Eine Immobilieninvestitionsfunktion für Baden-Württemberg Ausstrahlung von q-werten in die Fläche Fazit Literaturverzeichnis Die Auswertung von Immobilienmarktdaten mit statistischen Modellen Häufigkeiten, Merkmalsklassen und Verteilungsformen Absolute und Relative Häufigkeiten Gruppierte Merkmale Klassierte Merkmale Grafische Darstellungen von Häufigkeiten Aussagefähigkeit von Maßzahlen Niveaumessung Modalwert (Dichtester Wert, Häufigster Wert) Median Arithmetisches Mittel Berechnung Eigenschaften des arithmetischen Mittels Modus, Median oder arithmetisches Mittel ein Vergleich Geometrisches Mittel

4 XV.. Streuungsmessung K Spannweite Die durchschnittliche Abweichung Varianz und Standardabweichung Die Kovarianz Anwendung bei der Risiko- und Korrelationsmessung..... Risikomaße Maße für das Gesamtrisiko Maße für das Downside Risiko (bzw. Ausfallrisiko)... Betafaktor als Maß für das systematische Risiko..... Der Korrelationskoeffizient Das Konzept der Wahrscheinlichkeiten Die Vorstellung von Wahrscheinlichkeit Der rechnerische Umgang mit Wahrscheinlichkeiten Wahrscheinlichkeitsbestimmung mit Hilfe der Normalverteilung Anhang: Werte der Standardnormalverteilung Regressionsanalyse Die Regressionsgerade Das Bestimmtheitsmaß Zeitreihenanalysen und Prognosen Zeitreihe, Zeitreihenkomponenten und Zeitreihenmodelle Bestimmung von Trend- und Saisonkomponente Bestimmung der Trendkomponenten Methode der gleitenden Mittelwerte Trendermittlung mit der Methode der kleinsten Quadrate Bestimmung der Saisonkomponenten Prognosen Das Prepaymentrisiko US-amerikanischer Hypothekarkredite: Entstehung und Funktionsweise des Secondary Mortgage Market. Einleitung Wohnungsfinanzierung in den USA: Historische Entwicklung Der Leidensweg des Hypothekarkreditprimärmarktes Markt- und Politikversagen Grundlegende Weichenstellungen Etablierung eines Sekundärmarktes für Hypothekarkredite Zum Begriff der Government-Sponsored Enterprise Schaffung von Fannie Mae und Freddie Mac

5 XVI... Abgrenzung gegenüber Ginnie Mae K Funktionsweise des Hypothekarkreditmarktes: Das Zusammenspiel von Primär- und Sekundärmarkt Das Beziehungsgeflecht zwischen Primär- und Sekundärmarkt Agency-MBS als zentrales Element des Sekundärmarktes Prepayment-Konventionen und deren Auswirkung auf die Prognose von Zahlungsströmen bei Agency-MBS Zur Notwendigkeit von Konventionen Industriestandards zur Ermittlung bedingter Cash Flows Analyse des Prepaymentverhaltens von Hypothekarkrediten im Kontext von Agency-MBS Vorbemerkung Verkauf der Immobilie Discount Coupon Mortgages und das Konzept der Turnover Rate Seasoning Relative Mobilität Lock-In-Effekt Refinanzierung des Darlehens Turnover Rate und tatsächlich beobachtbare Prepayments: Notwendigkeit der Einbeziehung von Premium Coupon Mortgages Refinanzierungsanreiz in Verbindung mit rationalem Prepaymentverhalten Transaktionskosten, Heterogenität und irrationales Prepaymentverhalten Pfadabhängigkeit des Refinanzierungsverhaltens Zwangsversteigerung der Immobilie Einordnung in die Prepaymentsystematik Immobilienpreise und rationale Beendigung des Schuldendienstes Sonderzahlungen Einordnung in die Prepaymentsystematik Motivation der Schuldner Fazit Literaturverzeichnis Teil II Bewertung von Immobilien und Immobiliengesellschaften Immobilienbewertung in der Bundesrepublik Deutschland Einleitung

6 XVII. Gutachterausschüsse für Grundstückswerte K Verkehrswert (Marktwert) Wertermittlungsverfahren Allgemeines Überblick Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Allgemeines Barwertverfahren (Discounted Cashflow).... Prophecy valuation Marktorientiertes Ertragswertverfahren Vereinfachtes und umfassendes Ertragswertverfahren..... Anomalien Sachwertverfahren Moderne Immobilienbewertung mit Hilfe der Discounted Cashflow-Verfahren Überblick über die Discounted Cashflow-Verfahren Determinanten für die Immobilienbewertung Ermittlung der relevanten Cashflows Bestimmung der Diskontierungssätze Anwendungsbeispiel Ausgangsdaten des Beispiels Immobilienbewertung unter der Annahme der wertorientierten Finanzierungspolitik Immobilienbewertung unter der Annahme der autonomen Finanzierungspolitik Verwendung der DCF-Wertansätze für Investitionsund Desinvestitionsentscheidungen Anwendung der Kapitalwertregel Überführung des Kapitalwerts in eine Netto-Investitionsrendite Sensitivitätsanalysen Literaturhinweise Barwert- und Endwertmodelle der dynamischen Investitionsrechnung mit Gewinnsteuern Theoretische Grundlagen Problemstellung Möglichkeiten der Integration von Steuern in die Investitionsrechnung Typologie und Regeln Standard- und Zinsmodell im Vergleich Kapital- und Endwertbestimmung bei der Netto-Methode

7 XVIII.. Das Steuerparadoxon und seine Auflösung K im Endwertmodell Immobilienwirtschaftliche Fallstudie zur Investitionsplanung Daten zum Immobilienprojekt Investitionsrechnerische Fragestellungen Lösungshinweise Bilanz-, Erfolgs- und Finanzplanung Kapitalwert und Endwert gemäß Netto-Methode und Zinsmodell VOFI-Rentabilität und dynamische Renditen im Zinsmodell und bei der Netto-Methode Literaturverzeichnis Immobilienbewertung im Lichte rationaler Kapitalanlageentscheidungen Merkmale des Vermögensguts Immobilie Quantitative und qualitative Bedeutung Unterschiede gegenüber anderen Vermögensgütern..... Das magische Dreieck rationaler Kapitalanlageentscheidungen Beurteilungskriterien Interdependenz der Beurteilungskriterien Probleme der Ermittlung erwarteter Erträge von Immobilien Fehlende Marktinformationen Konsequenzen für Bewertungsverfahren Risiken der Immobilienbewertung Risikotyp und Risikovorsorgemöglichkeiten Risikoquellen Liquidierbarkeit, Marktstruktur und Konjunkturdynamik Informations- und Transaktionskosten Informationsmangel und Datenbankprobleme Marktstrukturprobleme und Konjunkturdynamik Literaturverzeichnis Die Bewertung von Immobiliengesellschaften Von der Immobilie zur Immobiliengesellschaft Verfahren zur Bewertung von Immobiliengesellschaften Discounted Cash-Flows, Multiples Net Asset Value (NAV) Bottom up-ansatz: Summe der Einzelwerte der Immobilien

8 XIX... Top down-ansatz: Kapitalisierung der KMietein- nahmen Die Bewertungsverfahren im Vergleich Vergleichskriterien Vergleich der erfassten Zahlungsströme Vergleich der Berücksichtigung der Steuern Vergleich der Risikoerfassung und der Abzinsungsfaktoren Wert und Preis von Immobiliengesellschaften Zusammenfassung Literaturverzeichnis Bilanzierung von Immobilien im Spannungsfeld kontinentaleuropäischer und internationaler Rechnungslegungsvorschriften. Einleitung Grundlagen und Ziele der Rechnungslegung nach HGB und IAS/IFRS Das Gläubigerschutz-Prinzip der deutschen Rechnungslegung Das Fair Value-Prinzip der anglo-amerikanischen Rechnungslegung Der Immobilienbegriff in den Rechnungslegungssystemen Die bilanzielle Behandlung von Immobilienvermögen nach HGB und IAS/IFRS Vorschriften für die Bewertung von Immobilien bei erstmaliger Bilanzierung HGB IAS/IFRS Vorschriften für die Folgebewertung von Immobilien..... HGB IAS/IFRS Gegenüberstellung der Bewertungsvorschriften für Immobilien nach HGB und IAS/IFRS Bilanzielle Einordnung Umfang von Anschaffungs- und Herstellungskosten Bewertung bei Erstansatz in der Bilanz Vorgehen bei der Folgebewertung Chancen und Risiken der Umstellung der Immobilienbilanzierung von HGB auf IAS/IFRS Umstellungseffekte beim Übergang der Immobilienbilanzierung von HGB auf IAS/IFRS Kritische Analyse des Fair Value-Prinzips

9 XX.. Sonderfragen im Zusammenhang mit Kder Bilanzierung von Immobilien nach IAS/IFRS Fazit Literaturverzeichnis Autorenverzeichnis Stichwortverzeichnis